Visie AKD op Novelle Herzieningswet Eelkje van de Kuilen en Dennis van Tilborg concludeerden begin 2014 dat de consultatieversie van de Novelle op een aantal punten waarschijnlijk zal leiden tot onnodige beperkingen van de mogelijkheden voor corporaties om zelfstandig bepaalde maatschappelijke taken te kunnen blijven verrichten. In het rapport 'Novelle Herzieningswet: slot op de deur of de deur op slot?' wordt een aantal alternatieven voorgesteld dat dit effect niet heeft, maar welke wel bijdraagt aan de bescherming van het maatschappelijk bestemde vermogen van corporaties. Inmiddels is het wetsvoorstel op een aantal punten verbeterd, maar de vragen over de mogelijkheden voor corporaties blijven. Denk aan het niet meer bouwen van bepaalde vormen van maatschappelijk vastgoed, (brede) scholen of het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken. Uitvoering van deze taken wordt bemoeilijkt omdat deze taken voortaan zonder overheidscompensatie moeten worden verricht en corporaties vaak deze taken pas na (twee keer) toestemming van de minister mogen uitvoeren.

1. Novelle herzieningswet
Splitsing van daeb en niet daeb
15 oktober 2014
1

2. 2

3. Aanleiding workshop
NOVELLE:
Structurele splitsing Daeb en niet-Daeb bezit. Geen weg terug.
In praktijk geen uitbreiding niet-Daeb bezit activiteiten bij administratieve splitsing.
WSW financiering exclusief voor Daeb bezit.
Lage rendementseis niet-Daeb bezit.
Herfinanciering niet-Daeb marktconform.
Derde beleggers alleen mogelijk bij juridische scheiding.
“in control” bepalend voor financierbaarheid/strategische mogelijkheden.
Centraal Fonds Volkshuisvesting:
‘impact van de scheidingsoperatie is vergelijkbaar met de brutering midden jaren ’90’
3

4. Tijdpad
Data Juridische scheiding Administratieve scheiding
1 januari 2016 Deadline Deadline
1 november 2015 Start formele splitsingsprocedure
1 oktober 2015 Splitsing complexen
1 augustus 2015 Administratie inrichten
Half april 2015 Verzoeken toestemming minister (max.
beslistermijn: 24 weken), WSW en eventueel
financiers
1 februari 2015 Voorbereiden aanvraag toestemming minister
(o.a. verkrijgen zienswijzen gemeente en
huurdersorganisaties)
Opstellen ‘startbalans’ voor het verkrijgen
van toestemming minister voor de
beoogde scheiding (nog geen termijn)
Voor 1 februari 2015 Interne besluitvorming Interne besluitvorming

5. Juridische versus administratieve scheiding
Juridische scheiding Administratieve scheiding
Woningvennootschap vrij in niet-DAEB activiteiten (mits
behorend tot het gebied van de volkshuisvesting)
Goedkeuringsprocedure minister niet-DAEB activiteiten
TI in beginsel niet aansprakelijk voor verplichtingen
woningvennootschap
TI aansprakelijk voor alle verplichtingen
Hogere financieringslasten woningvennootschap door
vermindering kredietwaardigheid
Maximum aan financiering
Naast startlening en aandelenkapitaal geen financiering
van woningvennootschap door TI
Financiering nieuwe niet-Daeb activiteiten alleen onder
strikte voorwaarden mogelijk
Participatie beleggers mogelijk Participatie beleggers niet mogelijk

6. Het huiswerk: Administratieve scheiding
Verzoek goedkeuring minister:
Startbalans waaruit kan worden opgemaakt hoe toepassing wordt gegeven aan administratieve
scheiding
Uitgangspunt: financiële continuïteit beide takken is in dezelfde mate gewaarborgd (eventueel
door onderlinge lening)
6

7. Het huiswerk: Juridische scheiding
Verzoek goedkeuring minister:
-Voorstel scheiding en schriftelijke toelichting met o.a.;
- Motieven voor voorgenomen juridische scheiding;
- Overzicht woongelegenheden in woningvennootschap (met huurprijs en waardering kwaliteit);
- Uiteenzetting organisatorische, bestuurlijke en financiele relaties tussen TI en woningvennootschap(pen);
- Uiteenzetting beoogde prestaties terrein volkshuisvesting na scheiding;
- Uiteenzetting financiele continuiteit TI en woningvennootschap(pen);
- Uiteenzetting financieringsmogelijkheden woningvennootschap(pen);
- Uiteenzetting beleid met betrekking tot gewenst rendement op aandelen;
-Zienswijzen gemeente(n), huurdersorganisatie(s) en bewonerscommissie(s);
-Informatie over eventuele startlening/aandelenkapitaal;
-Ontwerpstatuten;
-Gevolgen splitsing voor betrokken gemeenten.
7

8. Het huiswerk: Juridische scheiding
En…
Splitsingsvoorstel (voor splitsingsprocedure) met o.a.:
Beschrijving welke activa en passiva worden afgesplitst;
Waarde delen vermogen;
Waarde aandelen kapitaal woningvennootschap;
Pro forma winst- en verliesrekeningen;
Splitsingsplan bedrijfsapparaat (na afstemming met OR).
Verzoek toestemming WSW (afschrift splitsingsvoorstel)
8

9. Doelstelling en randvoorwaarden
Implementatie
Vaststelling Nieuw Strategisch
Plan & Meerjaren Raming niet-
Daeb bezit

10. De mogelijke keuzes
Categoriseren DAEB /
Niet DAEB Bezit &
Categoriseren DAEB /
Niet DAEB Bezit &
Niet-DAEB bezit
Niet-DAEB bezit
overhevelen / verkopen
overhevelen / verkopen
=
=
Behoud bezit, geen
uitbreiding niet- DAEB
Behoud bezit, geen
uitbreiding niet- DAEB
activiteiten
activiteiten
Behoud bezit,
Behoud bezit,
toekomstplannen niet-
toekomstplannen niet-
DAEB activiteiten
DAEB activiteiten
Geen niet-DAEB: geen
Geen niet-DAEB: geen
scheiding
scheiding
NNieiet tD DAAEBEB b beezizti tp poooolelenn
JuJurirdidisicshch S pSplitlistesenn
AAddmmininisitsrtaratiteief fS pSplitlistesenn
JuJurirdidisicshch S pSplitlistesenn
AAddmmininisitsrtaratiteief fS pSplitlistesenn

11. Wat is marktconform?
Concurrentie beleggingsfondsen
Fonds Beleggers Strategie Direct
rendement
Totaal
rendement
Leverage Liquid
iteit
Vergunnin
g
Altera NL
institutioneel
LTV IPD IPD 0% + AIFMD
Vesteda NL
institutioneel
LTV IPD/eigen IPD/eigen 30% 0 AIFMD

12. Wat is marktconform?
Eisen van potentiele beleggers

13. Wat is marktconform?
Verschil tussen WSW geborgd en markt
WSW Markt
LTV Max 50% WOZ waarde
Max 75% bedrijfswaarde
Max 70% marktwaarde
Rente 50-75 bps over swap 150 -200 bps over swap
Aanvraag en doorlooptijd Eenvoudig en kort Uitgebreid en minimaal 3 maanden
Looptijd Flexibel 5-10 jaar
Aflossing 0% (los van fictie) 1-2% per jaar
Garanties Recourse Non recourse
Marktpartijen: FGH, ING, ABN AMRO, Duits banken, Canadian life, mogelijk ook NL
pensioenfondsen/verzekeringsmij.

14. Discussie
1.Wat is zienswijze op statement CFV?
2.Wat is status quo? Proces al opgestart? Hoe dan?
3.Is poolen een optie? Derde aandeelhouders?
4.Wat zijn de organisatorische consequenties en zijn deze
realiseerbaar?
5.Wanneer komt een juridische splitsing in beeld?