Een 'oudje', nov. 2014, maar nog steeds de moeite waard. Toekomst van zorgvastgoed en scheiden wonen en zorg

1. “Onze
gezondheidszorg”
Scheiden
wonen
en
zorg
Deventer,
25
november2014

2. INHOUD
• BONUM
en
referen:es
• Future
of
healthcare
• Gezondheidszorg
en
de
toekomst
• Scheiden
wonen
en
zorg
• Gevolgen
voor
zorg(exploita:e)
• Gevolgen
voor
vastgoed(exploita:e)
• Juridische
vraagstukken…
2
康养
地产
商业策划

3. Referen:es
3
THEBE
in
BREDA,
Lucia
–
Haga,
Ontwikkeling
6
ha,
verpleeghuis,
en
wonen
voor
senioren
met
en
zonder
zorgvraag
THEBE
in
GOIRLE,
locaKe
Geeracker,
Ontwikkeling
huisvesKng
voor
32
personen
met
NAH

4. 4
Referen:es
DRIEZORG
in
Zwolle,
locaKe
Havezathe
Her-­‐ontwikkeling
van
het
programma,
inclusief
een
te
financieren
businesscase

5. 5
Referen:es
De
Annenborch
in
Rosmalen
22.000
m2:
135
zorgappartementen
22
verpleeghuisplaatsen
DiagnosKsch
centrum
Jeroen
Bosch
Ziekenhuis
Restaurant,
kinderdagopvang,
kapsalon,
seniorencafe
Bonum
was
verantwoordelijk
voor
de
ontwikkeling
en
realisaKe

6. Organisa:e
in
de
zorg
NU

7. Organisa:e
zoals
het
zou
moeten…

8. ‘Democra:serende
dominan:e’
In
2020
in
de
gezondheidszorg
door:

9. 9

10. Investeringen
in
zorg…

11. • PopulaKon
health
management
• Payer
administraKon
• Personalized
medicine
• AnalyKcs
and
Big
Data
• Digital
medical
Devices
(personal)
• Healthcare
consumer
engagement
Investeringen
in
zorg…

12. Voorbeelden…

13. INTRODUCTIE
NEDERLAND
• .
13
Nederland:
• Ouderen
>
65
jr,
van
16%
(2,7
mio)
in
2012
naar
26%
(4,7
mio)
in
2040
• 80
+
naar
44%
in
2050
• Alleenstaanden
van
900k
naar
1,4
mio
in
2030
• Aantal
verzorgingshuisplaatsen
150k
in
1980
gedaald
naar
84k
in
2010,
terwijl
aantal
80+
mensen
is
verdubbeld.

14. Veranderingen
in
de
zorg
per
2015
Veranderingen
in
de
langdurige
zorg
staan
in
4
we`en
die
de
Algemene
wet
bijzondere
ziektekosten
(AWBZ)
vervangen
per
1
januari
2015:
1. In
de
Wet
maatschappelijke
ondersteuning
(Wmo
2015)
staat
dat
gemeenten
verantwoordelijk
zijn
voor
ondersteuning
thuis.
2. In
de
Jeugdwet
staat
dat
gemeenten
verantwoordelijk
zijn
voor
alle
jeugdhulp.
3. Verpleging
en
verzorging
thuis
zijn
onderdeel
van
de
Zorgverzekeringswet
(Zvw).
4. De
Wet
langdurige
zorg
(Wlz)*
vergoedt
de
zorg
voor
mensen
die
de
hele
dag
intensieve
zorg
of
toezicht
dichtbij
nodig
hebben.
Ondersteuning
thuis
en
beschermd
wonen:
gemeenten
(Wmo
2015)
Alle
jeugdhulp:
gemeenten
(Jeugdwet)
Verpleging
en
verzorging
thuis:
zorgverzekeraars
(Zorgverzekeringswet)
De
hele
dag
intensieve
zorg
en
toezicht
dichtbij:
het
Rijk
(Wet
langdurige
zorg)
AWBZ
wordt:

15. Hervorming
langdurige
zorg

16. INTRODUCTIE
• Wat
wordt
bedoeld
met
'scheiden
wonen
en
zorg‘?
SituaKe
waarin
wonen
en
zorg
apart
gefinancierd
wordt.
De
cliënt
betaalt
zelf
voor
het
wonen
via
huur
of
koop.
De
zorg
wordt
apart
gefinancierd
via
de
zorgverzekeringswet,
Wmo,
AWBZ
en
eventueel
via
eigen
middelen.
• Waarom
wonen
en
zorg
scheiden?
Gedachte
is
dat
bewoners
van
verzorgings-­‐
en
verpleeghuizen
hierdoor
meer
keuzevrijheid
krijgen
en
de
diversiteit
in
wonen
wordt
vergroot.
• Scheiden
wonen
en
zorg
versus
extramuraliseren
Het
onderscheid
is
de
mate
waarin
de
overige
dienstverlening
wordt
geïndiceerd
en
vergoed.
Bij
Scheiden
wonen
en
zorg
behouden
cliënten
de
aanspraak
op
een
verblijfsindicaKe,
bij
extramuraliseren
vindt
geen
verblijfsindicaKe
meer
plaats.
Deze
cliënten
maken
alleen
nog
aanspraak
op
de
extramurale
zorgfuncKes.
16

17. SCHEIDEN
WONEN
EN
ZORG
Kernvragen
• Wie
is
en
wordt
mijn
‘klant’?
• !
:
markt-­‐
en
markeKng
vraagstuk
(durf
te
kiezen)
• Wat
kan
en
wil
de
bewoner/huurder
betalen?
• Huur,
gas
water
licht
• Eigen
bijdrage
AWBZ/Wmo
• Service
kosten
• Extra
bijdrage
voorzieningen
• …
• Welke
voorzieningen
en
services
ga
ik
aanbieden?
• !
:
ken
uw
kostprijs
per
product
en
dienst
• Hoe
en
door
wie
worden
de
voorzieningen
betaald?
• !
:
niet
meer
vanzelf
sprekend
/
automaKsch
17

18. SCHEIDEN
WONEN
EN
ZORG
18
persoonlijke
verzorging
verpleging
begeleiding
maalKjdservice
schoonmaak
recepKe,
restaurant,
winkel,
facilitair,
was
en
strijk,
etc.
gas,
water,
licht
(eigen
wonen)
gas,
water,
E
(algemene
ruimtes)
huurdersonderhoud
eigenaarsonderhoud
kapitaallasten
individuele
ruimtes
kapitaallasten
zorg-­‐,
en
algemene
ruimtes
Groot
onderhoud
ZORGFUNCTIES
VERBLIJFSCOMPONENTEN
WOONCOMPONENTEN
KAPITAALLASTEN,
ONDERHOUD,
GROND,
TIJD.HV,
RENTE
BOUW
ZZP
-­‐
PRIJS
NHC
(NACALC.)
dagbesteding
behandeling

19. persoonlijke
verzorging
verpleging
begeleiding
maalKjdservice
schoonmaak
recepKe,
restaurant,
winkel,
facilitair,
was
en
strijk,
etc.
gas,
water,
licht
(eigen
wonen)
gas,
water,
E
(algemene
ruimtes)
huurdersonderhoud
eigenaarsonderhoud
kapitaallasten
individuele
ruimtes
kapitaallasten
zorg-­‐,
en
algemene
ruimtes
Groot
onderhoud
ZORGFUNCTIES
VERBLIJFSCOMPONENTEN
WOONCOMPONENTEN
KAPITAALLASTEN,
ONDERHOUD,
GROND,
TIJD.HV,
RENTE
BOUW
ZZP
-­‐
PRIJS
NHC
(NACALC.)
of
HUUR
dagbesteding
behandeling
SCHEIDEN
WONEN
EN
ZORG

20. ZORG(EXPLOITATIE)
Knelpunten:
• Dreigende
omzet
daling/derving
(algemeen);
Opgave:
• Overgaan
tot
hogere
zorgzwaartepakke`en,
mits
zorgkantoor
daar
ruimte
voor
biedt
(momenteel
zeer
beperkt);
• Vrijkomende
appartementen
verhuren
aan
mensen
met
een
extramurale
zorgindicaKe
• Sturen
op
kostprijs
voor
alle
geboden
services
• Nieuwe
concurrenKeverhoudingen
• Klantgerichtheid
• ExploitaKe
voorzieningen
en
services
toenemend
risico
(geen
automaKsche
vergoeding
meer)
Opgave:
• Hoe
organisaKe
aanpassen?
• Beheersing
exploitaKe
van
winkel
tot
en
met
24-­‐uurs
aanwezigheid
• Waar
vergoeding
of
bijdrage
ophalen?
(gemeente
(Wmo),
eigen
bijdrage)
20

21. ZORG(EXPLOITATIE)
Knelpunten:
• Voor
cliënten
met
ZZP
1
en
2
naar
verwachKng
geen
problemen;
• Voor
cliënten
met
ZZP
3
en
4
mogelijke
problemen:
• door
regie-­‐verlies,
daardoor
vaak
intensieve
begeleiding
nodig
en
geplande,
maar
ook
ongeplande
hulp
• Wens
tot
beschermde
omgeving
Opgave:
flexibele
exploitaKe
(lees
organisaKe)
om
hierop
in
te
kunnen
spelen.
Dit
is
makkelijker
gezegd
dan
gedaan.
• Wat
wil
en
kan
mijn
cliënt
betalen
voor
diensten
of
services?
• Hoe
ga
ik
mijn
producten
en
services
aanbieden?
• Verplicht
of
facultaKef;
• Alles
in
één
of
à
la
carte?
21

22. VASTGOED(EXPLOITATIE)
Knelpunten:
• ToekomsKge
huur
is
(gemiddeld)
lager
dan
huidge
AWBZ
vergoeding
• Opgave:
– in
beeld
brengen
financiële
consequenKes;
– afweging
kunnen
en
willen
vragen
aan
huur;
– serviceflat
component?
(incl.
verpichKngen)
• Huur
van
huurder
dekt
niet
alle
kapitaallasten
van
voorzieningen
(ca.
20-­‐25%)
• Opgave:
– in
beeld
brengen
financiële
consequenKes,
ter
illustraKe:
» Verschil
intramuraal
vs.
extramuraal
appartement
(gangen,
recepKe,
gemeenschappelijk
ruimten,
etc.)
€
30.000,-­‐;
» Afwerkingsniveau
(verschil)
€
6000,-­‐
» Extra
installaKe
voorzieningen
(verschil)
€
11.000,-­‐
» Per
maand
ca.
€
320,-­‐
extra
aan
huur
(?)
– Mogelijkheden
in
extra
(service)
bijdrage
van
huurder
of
derden;
22

23. VASTGOED(EXPLOITATIE)
Knelpunten:
• Leegstand
is
een
echt
risico!
• Opgave:
– Bezexngsgraad
– Verzwaren
zorg,
verhuren
of
afstoten
• Levensloopbestendigheid
vraagt
(tussenKjdse)
investeringen
• Opgave:
– Commercieel
perspecKef:
het
behouden
en
verlengen
van
de
verblijfsduur
van
je
klant
of
klantgroepen;
– Afweging
investering
versus
terugverdienperiode
(en
kasstroom);
– Voorkom
toekomsKge
boekwaarde
problemaKek
23

24. VASTGOED(EXPLOITATIE)
Knelpunten:
• Financiën:
aflossingsperiode
versus
exploitaKeperiode
• Opgave:
– Stroken
gemiddeld
niet
met
elkaar
(we`elijke
verplichKng?)
– Standaard
indexering
doorvoeren
blijkt
niet
realisKsch
– Beheersen
boekwaarde
risico’s
– (her)Financiering
steeds
lasKger
• Verhuren
is
ook
een
vak
• Opgave
(met
name
voor
zorgorganisaKes):
– Professionele
(verhuur)organisaKe
en
administraKe
– Tijdige
signalering
dreigende
leegstand
– MarkeKng
aanbod
24

25. Juridisch
vraagstukken
‘Bestuursrecht’:
– Bestemmingsplannen:
wonen
en/of
zorg,
of
maatschappelijk?
– ConsequenKes
voor
huursubsidies?
– Gemeente
gaat
ook
zorg
inkopen?!
‘Privaatrecht’:
– Is
de
huurwetgeving
wel
geschikt
om
toe
te
passen
op
zorgvastgoed?
– Welk
type
huur-­‐
of
dienstenovereenkomst
is
van
toepassing?
– Hoe
om
te
gaan
met
langlopende
contracten?
(kunnen
financieel
niet
meer
uit)
– Worden
investeringen
in
zorgvoorzieningen
onderdeel
van
de
huurprijs?
– Onderhuur
door
een
zorgaanbieder?
– Huisnummer?
h`p://www.kcwz.nl/dossiers/scheidenwonenenzorg/de_juridische_context_van_scheiden_wonen_zorg
25

26. Dank
!