Dit zijn de processtappen zoals die in meer of mindere mate steeds worden doorlopen als het gaat om besluiten over groot onderhoud projecten. Het werken met deze stappen kan voor Huybregts Relou twee functies hebben:

1. VB Groep
Proces
Groot Onderhoud

2. STRATEGIE
BEPALING
INITIATIE- EN
ONTWERPFASE
AFRONDEN EN
EVALUATIE
BEHEER
REALISATIEFASE
VISIE
4
5 3
2
1
6
Proces Groot Onderhoud | 3
Processtappen
1 Visie 4
2 Strategiebepaling 7
3 Initiatie- en ontwerpfase 8
4 Realisatiefase 10
5 Afronden en evaluatie 11
6 Beheer 11
7 Referenties 12

3. Locatie en bestemming
• Bestemmingsplannen, vergunningen.
• Wet- en regelgeving (denk aan stikstof,
gasloos etc.).
• Voorzieningen, ook in relatie tot de
doelgroep.
• Welke rol wil de corporatie met haar
bezit in de woonvisie van de gemeente/
corporatie(s)?
• Hoe zit het met de publieke ruimte, moet er
veel publieke ruimte zijn, of juist verdichten?
• (Gewenste) hoeveelheid groen.
Technische staat
• Informatie van de corporatie over
de technische staat van het bezit (en
is deze compleet: bijv. is de info van
klachtenonderhoud verwerkt?).
• Wat is het beleid van de corporatie wat
betreft duurzaamheid?
• Wat wil de corporatie qua techniek, sober of
het allernieuwst, voorop of volgen?
Financieel
• Hoe staat de corporatie er financieel voor,
is er investeringsruimte, wat betekent sloop/
nieuwbouw en groot onderhoud financieel?
1. Visie
Visie en visieontwikkeling
De visie van een corporatie bepaalt wat de
ambities zijn:
• Wat is de visie van de corporatie? Waar richt de
corporatie zich op, welke rol wil deze in de stad/
gemeente, hoe verhoudt zich dat tot andere
corporaties in hetzelfde werkgebied? Richt je je
op specifieke doelgroepen, welke huurtarieven
wil je hanteren, welke plekken, stad/platteland,
uitstraling/imago etc.
• Zelfde geldt voor de buurten/wijken waar de
corporatie iets mee wil.
• De visie van de corporatie moet ook passen in
de woonvisie van de gemeente.
Niet alle corporaties hebben een duidelijke visie.
Met behulp van een SWOT-analyse kan een
visie gemaakt en/of gecheckt worden. Daarin
speelt altijd een vast aantal elementen een rol:
Sociaal economisch
• Wat is de rol van de corporatie in hun
werkgebied, waar wil de corporatie
meerwaarde creëren? Ook ten opzichte van
eventuele andere corporaties in het eigen
werkgebied.
• Wil de corporatie vooral een
springplankfunctie hebben in de
wooncarrières, of juist bedoeld voor
langdurige bewoning?
• Hoe zit het met de bedrijvigheid, wat wil je
daarmee?
• Zijn er specifieke doelgroepen die de
corporatie wil bedienen? Hoe is de huidige
groep bewoners, wil je die behouden/wijzigen
(leeftijd, gezinssamenstelling, specifieke
doelgroep/gemixt, diversiteit, inkomens)?
• Demografische ontwikkelingen.
• Koop/huur, sociale huur/vrije sector.
Processtappen
Dit zijn de processtappen zoals die in meer of mindere mate steeds worden doorlopen als het
gaat om besluiten over groot onderhoud projecten. Het werken met deze stappen kan voor
Huybregts Relou twee functies hebben:
Een externe functie
Het kan het gesprek met opdrachtgevers vergemakkelijken en verbeteren. Niet meer alleen doen wat
wordt gevraagd (groot onderhoud uitvoeren), maar ook de vraag kritisch analyseren, alternatieven
voorstellen en de ‘vraag achter de vraag’ ontdekken.
Een interne functie
Het kan Huybregts Relou helpen om na te denken wat ze in dit proces wel/niet wil doen, welke kennis en
vaardigheden daarvoor nodig zijn, of Huybregts Relou externen dat laat doen of de eigen medewerkers
en wat die moeten kunnen en kennen.
Meenemen:
• Kosten van herhuisvesting,
verhuisvergoeding, tijdelijke leegstand.
• Waarde woningen.
• Opbrengsten (huurverhoging bijvoorbeeld).
Marketing en communicatie
• Wat is de toegevoegde waarde die de
corporatie wil leveren?
• Welk imago streeft de corporatie na?
• Hoe wil je dat communiceren naar alle
stakeholders inclusief huurders?
• Analyse van de bewoners, communicatie
risico’s.
Risico-analyse
• Welke risico’s kunnen we onderscheiden op
alle bovenstaande elementen?
• Hoe groot is het risico en hoe groot is de kans
dat het zich voordoet?
• Wat betekenen de risico’s financieel?
Proces Groot Onderhoud | 5

4. 2. Strategiebepaling
Doel
Op basis van de visie wordt een strategie bepaald. Hoe gaan we de visie praktisch
realiseren en wat betekent dat voor de plannen in een bepaalde buurt?
Wat wil de corporatie met een wijk/buurt? Drie mogelijkheden:
• Sloop/nieuwbouw
• Groot onderhoud
• Combinatie van beiden
Om tot een keuze te komen moet een aantal stappen gezet worden:
2A Analyse
Als dat nog niet is gebeurd, dan op buurt/wijkniveau op een rij zetten wat de sterktes, zwaktes, kansen en
bedreigingen zijn. Dat kan op basis van dezelfde elementen die ook zijn benoemd in de ontwikkeling van
een visie van de corporatie.
2B Scenario’s uitwerken
Vervolgens kunnen scenario’s worden uitgewerkt. Scenario’s kunnen uitgewerkt worden aan de hand
van bovenstaande elementen uit de SWOT-analyse (sociaal economisch, locatie en bestemming,
technische staat, financieel, marketing en communicatie, risicoanalyse). Keuze om wel of niet een advies
van Huybregts Relou aan de scenario’s te verbinden.
2C Keuze voor een scenario
Op basis van de scenario’s en de prestatie-eisen van de corporatie, kan Huybregts Relou een advies
opstellen. In een bouwteam gebeurt dat in overleg met de corporatie. In een aanbestedingsprocedure
is het ‘advies’ het voorstel van Huybregts Relou aan de corporatie. Uiteindelijk besluit de corporatie
voor een van de scenario’s. Als de keuze (deels) valt op een groot onderhoud scenario dan komen de
volgende stappen in beeld.
Proces Groot Onderhoud | 7

5. 3. Initiatie- en ontwerpfase
Marketing en communicatie
• Wat is de toegevoegde waarde, waarom is dit
plan het investeren meer dan waard?
• Hoe wordt die ‘toegevoegde waarde’
gecommuniceerd?
• Communicatieplan met stakeholders opstellen
Risico’s
• Uitwerking van de gesignaleerde risico’s
• Hoe kunnen de risico’s getackeld worden?
3B Inventarisatie
Sociaal
• Aankondigen project
• Woonwensen inventariseren
• Bewonersparticipatie organiseren
(klankbordgroep, enquête bestaande
bewoners organisatie etc.)
Technisch
• Projectplanning maken
• Bureau inventarisatie technische aspecten
• Steekproefsgewijze nulmetingen uitvoeren
3C Varianten
Sociaal
• Periodiek overleg met de klankbordgroep/
bewonersorganisatie
• Vertalen/verwerken van de woonwensen in de
varianten/scenario’s
• Overeenstemming bereiken met
klankbordgroep
3A Initiatie
Het gekozen scenario is op hoofdlijnen uitgewerkt.
In deze fase gaat het vooral om het specifiek
maken van alle elementen.
Sociaal
• Inventariseren sociale kenmerken bewoners
• Bepalen van de ondersteuningsbehoefte van
bewoners
Locatie
• Benodigde vergunningen
• Flora/fauna
• Belang van de (verbeterde) buurt
Technisch
• Wat betekent het gekozen scenario
voor de conditiemetingen en de
onderhoudsplanningen (het beheer)?
• Voldoet het scenario aan geldende wet- en
regelgeving (gasloos, stikstof etc.)?
• Hoe wordt de opdracht in de markt gezet?
• PvE uitwerken/specificeren
• Projectovereenkomst afsluiten
• Sturingsinformatie definiëren
• Eventueel subsidie aanvragen
• Projectteam samenstellen
• Startbijeenkomst projectteam
Financieel
• Uitwerken begroting (grofmazig nog)
• Wat betekent het gekozen scenario voor:
- De meerjaren-onderhoudsbegroting
- De investeringsbegroting
Technisch
• Opstellen, doorrekenen en presenteren
van mogelijke varianten/scenario’s voor
het groot onderhoud
• Keuze voor één van de varianten
3D Definitief ontwerp
Technisch
• Testen: check ook of wensen en ideeën van
bewoners voldoende herkenbaar zijn
• Proefwoning realiseren
• Ontwerpnotitie maken om besluitvorming
corporatie mogelijk te maken
• Aanpassen MJIB
Sociaal
• Bewoners uitnodigen voor info bijeenkomst
• In bijeenkomst voorkeurscenario bespreken
met toelichting van KBG
• Modelwoning bezoeken
• Ophalen 70% akkoord
• Communicatie over 70%
• Bezwaartermijn in acht nemen
Besluit voor voorkeurscenario resulteert in een
aannemingsovereenkomst.
3E Voorbereiding uitvoering
Sociaal
• Huisbezoek sociaal
• Bewonerskeuzes begeleiden
• Individuele planning communiceren
• Eventueel bewonerstevredenheid
communiceren
• Rustwoning inrichten (of andere ‘rustplek’)
Technisch
• Huisbezoek technisch
• Bewonerskeuzes vastleggen
• Bouwvoorbereiding
Financieel
• Verrekenen van bewonerskeuzes
Proces Groot Onderhoud | 9

6. 4.Realisatiefase
4A Uitvoering
Sociaal
• Vieren start uitvoering
• Spreekuren/bereikbaarheid
• Rustwoning
• Meten klanttevredenheid
Technisch
• Uitvoeren met onderaannemers
• Kwaliteitscontrole
• Rapportages opdrachtgever
4B Opleveren
Sociaal
• Overdracht aan huurder
• Servicegesprek
• Overdracht sociaal dossier aan corporatie
• Vieren oplevering
Technisch
• Oplevering
• Dossieroverdracht naar eigenaar, bestaande
uit een garantiemap en bewijslast NTA 8800
Financieel
• Nieuwe huur- en servicekosten
• Nieuwe woningwaardering
Proces Groot Onderhoud | 11

7. 5. Afronden en evaluatie
Sociaal
• Afhandelen klachten
• Communiceren einde onderhoud
• Servicegesprek over gebruik installaties,
energieverbruik etc.
• Klanttevredenheidsmeting
• Evaluatie met klankbordgroep en klant/
opdrachtgever
Technisch
• Vastleggen revisiegegevens
• Evalueren project
• Project overdragen, rapporteren
• Nazorg/service
Proces Groot Onderhoud | 13
6. Beheer
Sociaal
• Energiecoaching en uitleg installaties
• Eventueel monitoring; bij NOM-woningen voor
Energie(prestatie)vergoeding (EPV/EV)
Technisch, regulier
• Energielabels bijhouden
• Conditiemeting als sturingsinstrument,
uitvoeren NEN-inspecties
• Opstellen onderhoudsplanning en -begroting:
MJOP / MJOB
• NPO
Na afronding van het groot onderhoud, begint de nieuwe exploitatiecyclus van de woningen. De
exploitatietermijn is afhankelijk van de intensiteit van het onderhoud en de visie van de corporatie.
Technisch, bijstellen door
• Nieuwe ambities/gewijzigd beleid
woningcorporatie
• Gewijzigde regelgeving
Prijs/kwaliteit
Aan het einde van de exploitatietermijn
komt er opnieuw een spanningsveld tussen
de beheerskosten en de investeringskosten.
De cyclus herhaalt zich. De corporatie
bepaalt, mogelijk samen met Huybregts
Relou, opnieuw een strategie.

8. Resultaat
komt samen
Kanaaldijk Zuid 1 • 5691 NL Son • Postbus 77 • 5690 AB Son
T +31 (0) 499 483 483 • info@hrson.nl • info@vbgroep.nl • www.huybregts-relou.nl