1. 三階松國際商事
SANKAIMATSU GLOBAL FINANCIAL PLANNING
2011 年 4 月份月刊

2. [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
SANKAIMATSU
2011 年 三階松國際商事 月刊
Overseas-Chinese Asset Privacy & Protection Advisory
本期內容：
1.發刊辭 發刊辭
親愛的朋友們：
2.活動訊息
相信最近大家最熟悉的新聞事件，就是日本的強震與海嘯，
3.私人銀行的歷史
除了報導其災難與損失外，也探討了其對全球產業供應鏈的影響，
4.ECFA 的機會與威脅 這不只關係到財富重分配的議題，也讓我們意識到可能的威脅。
中東與北非的社會動盪，不僅將原本居高不下的商品市場價格更推高一層，
5.國際經濟環境發展對個 亦使得投資人對全球經濟前景感到恐慌。
商品價格攀高，使得處在嚴重通膨問題中的新興國家面臨更大威脅，
人財富管理的影響
近期美國聯準會內部高階官員曾表態美國應盡早結束二次量化寬鬆的立場，
6.包租公投資計畫 溫和地調高利率，防止將來通膨引發經濟泡沫，造成另一場危機……
整個國際局勢在近期處於混沌不明、高度不確定的狀態，
而政局的穩定與政策方向主導了個別區域或國家的發展未來，
在這樣的環境背景下，個人的財富管理方式與策略就值得大家深思，
如何有效的規避自然與人為的風險，將個人財富作適當的配置，
使個人、乃至家庭、家族得以有效因應，便顯得非常重要，
越早了解現況與其影響，將能越早規劃以及因應。
上期月刊因剛過完農曆年，作業不及，暫停出刊乙次，甚感抱歉！
未來我們仍將持續提供有關的國內外重大議題與金融資訊，供大家參考！
希望能對您有所助益。
最後敬祝大家
健康、平安、喜樂
您的財富管理管家 最佳守護者
三階松國際商事股份有限公司
發刊辭
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3. [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
SANKAIMATSU
Overseas-Chinese Asset Privacy & Protection Advisory
SANKAIMATSU 活動訊息
免費講座、充電會、讀書會
在地球村的世界裡，面對國際多變的政經局勢，個人資產配置與財富管理將受到重大的
影響，為了協助國人自我檢視，以有效因應這樣詭譎多變的環境，本公司提供免費的財富管
理講座、充電會、讀書會，從歐洲皇家私人銀行的角度，提供各行各業、各種階層的朋友們，
私人銀行的財富管理觀，以作為個人或家族在財富管理上的參考借鏡。
免費的財富管理講座、充電會、讀書會，只作觀念與案例的分享，不作商品銷售，希望
能對來參加講座的朋友在個人財富管理上有所助益。歡迎機關、團體、學校、公司與我們洽
談講座事宜。有興趣者請洽(03)425-5570，三階松國際商事股份有限公司。
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4. [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
SANKAIMATSU
Overseas-Chinese Asset Privacy & Protection Advisory
私人銀行的歷史
私人銀行的前世今生
在瑞士有家銀行名字叫做：隆巴德·奧迪耶·達裡耶·亨奇，私人銀行界流傳著這麼一句
話：“如果你沒聽說過這家銀行的名字，最大的原因就是你還不夠富。”這家銀行在全世界
有 20 個分支機搆，遍佈 15 個國家，提供包括私人財富管理、投資銀行以及機構投資者和專
業投資者服務 3 個部分，其中私人銀行業務收入占了總收入的 60%。
瑞士是全球私人銀行業的中心，對於這個國家來說，打理富有外國人的財富是一筆大生
意，金融服務業占該國國內生產總值約 13%。私人銀行業只是金融業的一部分，但這個高利
潤業務不僅對各家銀行的收益至關重要，也是瑞士直接和輔助就業機會的重要源泉。人們估
計，在全球 11 萬億美元秘密私人財富中，這個因政治中立、經濟穩定而備受青睞的阿爾卑
斯山地的國家占了約 1/3。
日內瓦是全球私人銀行業的起源地，而在瑞士商業首府蘇黎世，私人銀行業同樣繁榮，
業務形式與日內瓦極為相似，那裡有不少於 140 家私人銀行，為這個 18 萬人口的城市提供
了 1/5 的就業機會。
關於私人銀行起源於瑞士，一種普遍的說法認為，法國一些經商的貴族由於宗教信仰原
因被驅逐出境，形成了第一代瑞士的私人銀行家，歐洲的皇室高官們隨即享受了這種有效且
私密性很強的金融服務。另一種說法是，17 世紀的歐洲貴族出外打仗，家中財產由留守的
貴族代為管理，這些貴族逐步形成了第一代私人銀行家。
人們將“家族理財室”(Family office) 認為是私人銀行服務的最高級形式。一些古老
而富貴的家族，雇用了許多律師、會計師和私人銀行家為家族打理投資、避稅、收藏、遺產
等各個方面的事務，直到遺囑被繼承——這被稱之為“從搖籃到墳墓”的服務。
一些瑞士私人銀行在 18、19 世紀剛剛發展起來時，也類似于家族理財室，不過也有資
料顯示，現代家族理財室的先驅出現在文藝復興時期的義大利。但後來的事實是，現代真正
家族理財室的成熟是在 19 世紀的美國，直接誘因是當時工業革命創造出了許多龐大的財富
帝國——洛克菲勒、卡內基、杜邦等大亨建立了家族理財室，起初是管理自己的個人財務，
有一些後來開始為他們的朋友提供服務，再後來就更加正式，開始為其他富有家庭提供服務。
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5. 沃頓商學院教授拉菲·阿米特曾經領導一個小組對全球的家族理財室進行研究，最後發現：
“全球只有一小部分重要財富是由世界最大的私人銀行直接管理。”大部分財富都是由家族
理財室打理，全球最具代表性的家族理財室恐怕要屬英國著名的私人銀行 Grosvenor
Estate 了，這個銀行為跟皇室最近的親戚、有“英國最富有業主”之稱的西敏斯家族服務
了 300 多年。
有一些私人銀行隨著市場變化而改變了自己的風格，比如英國女王御用的私人銀行
Coutts。很多富人會覺得自己不夠富有，因而無法享受到這個銀行的服務，實際上 Coutts
的“指導標準”為 50 萬英鎊，而且對於企業家或“有著燦爛職業前景”的專業人士，這個
門檻還有放低的可能性。英國本土公司 Probability 的首席執行官去了一趟之後發現，原本
在他腦海中 可能會很乏味的銀行服務，結果讓他喜出望外，不僅銀行快速解決了他所有要
求，而且他發現自己並沒有被視為普通的有錢人，而是“具有致富潛力的人。”
還有一些銀行，發明了一些讓人歎為觀止的行銷方式，比如富國銀行打出的安德森博士
這張牌。已經 60 歲的安德森博士原本是斯坦福大學的歷史教授，1977 年加入富國銀行後，
不僅協助銀行創建了幾座歷史博物館，同時還為富國銀行找到自己的客戶發揮了不一般的作
用。
這位歷史學博士發現了一個有趣的現象：有錢人都渴望瞭解自己家族的歷史，而由安德
森博士建立起的客戶關係已經給銀行帶來了 10 億美元的新增管理資產。對於安德森的歷史
研究對銀行業務帶來的驚奇變化，外媒報導過這樣的故事:三藩市藝術贊助人露西·朱厄特在
看芭蕾舞表演時，和富國銀行的高管談起她先生的祖父可能是當年富國銀行的公共馬車司機。
幾天後，在董事長的安排下，安德森博士開始查詢朱厄特的家族歷史，並確認在 19 世紀 80
年代，朱厄特的祖父確實曾在華盛頓州當過富國銀行的司機和代理商。
好奇的露西也很想知道自己祖先的歷史故事，安德森博士很快就彙集到了相關資料，他
們發現露西的曾祖父諾曼· 維阿德是來福槍和輕武器的發明者，他和林肯總統的許多往來信
件被國會圖書館收藏。此外，她的祖輩們還創立了美國最早的農用機械製造公司之一。露西
驚訝到說不出話來，2 個月以後便將一筆資金交給富國銀行打理。
私人銀行家們會隨著市場和客戶需求的變化，創新出很多新的產品和服務來，唯一不變
的是，私人銀行永遠圍著財富轉，哪兒有錢，他們就去哪兒。中國經濟催生出的富豪們像一
塊巨大的磁石吸引著各國的私人銀行。世界頭號私人財富管理者瑞士銀行，幾年前就注意到
了東方富人的出現，從而將新興市場作為自己未來發展的重點之一。而一向低調神秘、隱藏
了 200 多年的羅斯柴爾德家族，也開始高調出現在中國媒體上，表達對於中國市場的興趣。
其實，中國的富人們對於私人銀行應該不陌生才對。在羅斯柴爾德家族還在滑鐵盧戰役
中積累財富的時候，中國歷史上第一家私人銀行——日升昌票號也出現了。它是中國現代各
式銀行的鼻祖，雖然因為各種原因，最後未能發展成現代的私人銀行，不過要想知道怎麼為
中國的富人服務，先看看日升昌票號怎麼做的，一定沒錯。
下期我們將持續揭開私人銀行的神秘面紗，協助您對私人銀行有更深入的認識與了解。

6. [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
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SANKAIMATSU
Overseas-Chinese Asset Privacy & Protection Advisory
2011 年金融市場發展趨勢
ECFA 的機會與威脅
自從 1980 年代之後，全球化與自由化便成為國際
的重要議題。面對全球化趨勢，應該要採取自由化的
開放措施，或是封閉化的管制措施，在許多國家形成
重要的政策思維與辯論，過度自由化會傷害國內弱勢
產業的發展，而過度管制化也會影響產業的國際競爭
力，台灣當然也面臨這樣的問題。
1998 年 Steven Vogel 提出「再管制」
（reregulation）的概念，試圖為國家面臨全球化的
競爭，提出兩全其美的作法。所謂「再管制」主要有
四項概念：(一) 沒有一項經濟政策是完美的，每項自
由化措施都是隱含著機會與威脅，而政府的功能便是
要趨吉避凶，讓機會極大化、威脅 極小化。(二) 「再管制」並不是全面性的自由化，而是
政府依照國內產業的性質異同，採取不同的開放或管制措施，來取得國家最大的利益。(三)
面對外國產業的進入，政府更應該強化法令制度的健全性，塑造一倜公平競爭的市埸機制。
(四)對於國內產業的衝擊，政府應該要積極輔導進行產業升級，以提升國內產業的國 際競
爭力。由此可知，面對全球化、自由化的開放浪潮，沒有一個國家能夠完全封鎖自己，斷絕
與外界的往來，尤其是以外貿出口為主體的台灣。最重要的是，政府要如何利用自由化的開
放措施，降低自由化的產業衝擊，以及爭取國家最大的經濟利益，目前兩岸所要簽署施行的
「經濟合作架構協定」（ECFA）便是重要產物之一。

7. 簽署 ECFA 的國內效益 5
從 2000 年以來，整個國際經濟環境產生相當大的轉變。首先，是東亞區域經濟整合方
興未艾。2010 年中國——東協自由貿易協定成形，2012 年東協加三架構也將正式確立，而
在這兩個區域多邊自由貿易協定當中，台灣都被排除在外。東亞市場加上歐盟、美國占我國
出口比例的 89％以上，台灣無法參與東亞區域整合，將會大大減弱台灣產品出口到這些地
區的競爭力。
其 次，中國大陸與韓國經濟的崛起。大陸是我國最大的對外貿易市埸，韓國則是我國
最主要的市場競爭者。2002 年之後，韓國成功地利用中國市場為跳板，將品 牌與市場拓展
到全世界，反觀我國卻逐漸成為亞洲四小龍之末。而中國大陸在 2008 年全球金融危機之後，
經濟成長更是全球一枝獨秀，去年更已超越日本，成為全球第二大經濟體。反觀我國，卻遲
遲無法全面進入大陸市場。
因此，我國與大陸簽署「經濟合作架構協定」主要有以下三個目的：首先，是避免在這
波東亞區域整合下「被邊緣化」。目前在東亞國家當中，只有台灣與北韓尚未與東亞國家簽
署任何自由貿易協定，這對台灣的對外貿易產生相當大的衝擊與影響。透過 ECFA 這項協定，
讓我國產品出口到大陸及東南亞市場，可以和他國一樣享受優惠的關稅待遇，而與日本、韓
國及東協國家站在相同的競爭地位。
其次，兩岸簽署 ECFA 之後，大陸將不會再反對我國與他國簽署自由貿易協定(FTA)，可
以積極推動台灣經貿的「國際化」，並能進一步取得進入國際市場的門票。而與日本、美國
及東南亞國家簽署雙邊或多邊的自由貿易協定，同時讓台灣融入國際經貿體系，成為東亞經
貿的重要平台。
最後，是促進兩岸經貿關係的「正常化」。中國大陸近年來經濟快速成長，內需消費越
來越強勁，受限於兩岸經貿現況，台灣企業無法與日韓企業競爭，分享中國內需市場的大餅，
將使台灣企業的發展受到相當大的限制。與大陸簽署 ECFA 之後，不但可以促進兩岸經貿關
係正常化，更可以讓台灣企業將中國市場作為拓展全球市場的重要跳板，同時也讓台灣成為
全球進入中國市場的重要視窗。
簽署 ECFA 的國際效益
2008 年在世界金融危機的衝擊下，美國市場需求大幅減少，但是大陸市場卻逆勢大幅

8. 成長，讓中國大陸市場逐漸成為世界各國的兵家必爭之地。
尤其在日本與韓國都逐漸以大陸為主要市場之後，兩岸若簽署 ECFA，自然會對日、韓
產業產生相當大的衝擊效應，尤其是韓國為我國最主要的海外市場競爭者，其憂心更是甚於
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日本。特別是今年以來，大陸採購團多次到台灣大型採購，間接衝擊韓國產業在中國市場的
市占率。面對這種情勢，韓國政府擬定 FTA 戰略，以加快與他國簽署雙邊自由貿易協定來因
應，例如去年與歐盟簽署韓國——歐盟 FTA，並將與中國簽署雙邊 FTA。
日本方面，日本是我國最重要的技術來源國，台灣許多企業都與日本企業簽訂雙邊技術
合作。日本擔心兩岸簽署 ECFA 之後，關鍵技術經由台灣流入中國大陸。因此，日本希望在
兩岸簽署 ECFA 之前，能夠先與台灣簽署台日投資保障協議，以維護日本企業的權益。
簽署 ECFA 的潛在威脅
兩岸簽署經濟合作架構協定，國內討論最多的，便是這項協議對台灣產業的衝擊，對國
內農業發展的影響，以及台灣對大陸市場的依賴。
首先，是對國內弱勢產業的衝擊。其實 ECFA 正式實施前，兩岸政府已多方磋商，更有
大陸讓利說的說法，政府採漸進的作法，逐步開放品項，讓國內產業有機會因應，降低衝擊。
亦即，如因應得宜，兩岸簽署經濟合作架構協定，不但不會對國 內產業產生立即性的影響，
而且可以對我國亟需拓展大陸市場的產業，產生相當大的幫助。
其次，是對國內農業發展的影響。從其他國家簽署雙邊或多邊自由貿易協定的談判中，
我們可以發現，農產品開放都是一項關鍵性的議題。我方目前與大陸協商的內容，並不包含
農產品開放的議題，因此不會對國內農產品產生衝擊。自從馬總統于 2008 年 5 月就任以來，
我方並未增加開放大陸任何一項農產品進入台灣，而過去所開放的大陸農產品，都是台灣所
沒有生產的農業項目，例如木材或是穀類等產品。因此，兩岸簽署 ECFA，不但不會對國內
農業產生任何影響，相反地，台灣可以在 ECFA 的協商架構下，與大陸建構兩岸農產品智慧
財產權協議，保護國內農民的權益。
最後，兩岸簽署 ECFA 後，是否會造成台灣對大陸市場的極度依賴。因為，我方與大陸
協商的 ECFA，是兩岸特殊的經濟架構協定，只規範兩岸經濟合作事宜，不涉及主權及政治
的協商。我方與大陸協商簽署 ECFA，其另一重要目的，是希望在和大陸簽署經濟合作協議
後，台灣能夠與日本、美國及東南亞國家簽署雙邊或多邊的自由貿易協定。換句話說，兩岸
簽署 ECFA 並非全部，大陸市場也並非台灣出口市場的唯一，但兩岸簽署 ECFA，卻是台灣進
入世界經濟體系的開端。

9. 7
全球化下的選擇
以上的討論，我們可以發現，全球化是國家經濟面臨生存一個不可避免的趨勢，這從世
界上將近兩百個國家加入世界貿易組織（WTO），可以清楚看出。最重要的是，政府要在這
波浪潮下，如何趨吉避凶爭取國家最大的利益；另外，自由化也是國家經濟面臨最重要的一
項課題，從世界各國簽署兩百四十七個雙邊自由貿易協定（PTA）可以看出端倪。自由化下
的市場開放，一方面充滿了機會，一方面也佈滿了威脅，端看政府如何讓機會最大化，讓威
脅最小化。
從 2000 年以來，韓國利用中國大陸市場為跳板，不但從金融危機泥沼中走出，也成功
將其「現代」及「三星」品牌行銷全世界。反觀台灣在同一個時期，受限於當時政府的政策，
台灣企業無法在相同的條件上與韓國企業競爭，更讓台灣無法進入東亞區域整合的行列。因
此，與大陸簽署兩岸經濟合作架構協定，將是打開台灣當前經濟困境的有利方式。它不但可
以讓台灣企業進入大陸廣大的內需市場，更可以讓台灣充分融入東亞區域的經濟整合，這是
台灣的唯一機會。
任何一項的經濟政策都會充滿機會，也佈滿威脅。打開中國大陸的市場，進入東亞經濟
整合的行列，可以讓台灣經濟注入一股活水，提升台灣的產業競爭力。但是在另一方面，也
會對台灣國內產業產生衝擊，政府面臨這種威脅，早已經訂定好相關的配套措施，例如對於
國內弱勢產業不列入早期收穫清單，並積極輔導產業轉型，以降低市場開放的衝擊；其次，
建立風險管理機制，對大陸進口商品實施監測機制，並建立兩岸貿易救濟制度；第三，在與
大陸簽署 ECFA 的同時，同步與日本、新加坡及美國協商雙邊自由貿易協議，拓展我外貿空
間；最後，啟動貿易自由化產業輔導計劃，對於勞力密集產業爭取延長降稅時間，提供資金
協助以及輔導技術升級，利用這波自由化的機會，推動台灣下一波的明星產業。
由此可見，在做好相關的「再管制」配套措施後，ECFA 是利大於弊，也是我國面對全
球化浪潮下的最適選擇。

10. [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
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SANKAIMATSU
Overseas-Chinese Asset Privacy & Protection Advisory
2011 年金融市場發展趨勢
國際經濟環境發展對個人財富管理的影響
國際經濟環境發展對個人財富管理的影響：危機與機會
國際人為局勢因素：
美國貨幣量化寬鬆政策對全球造成不可避免的惡
性通貨膨脹。由於美元至今仍為全球最主要的通用貨幣
之一，以美元計價的各類物品仍占大多數。美國為解決
其高額負債及其國內經濟蕭條等問題，接連兩波採取美
元貨幣量化寬鬆政策，此舉造成美元快速貶值，為避免
其他各國也造成損失，各國也陸續跟進。這麼一來，由
於貨幣的供給增加，所有未採取金本位制度的貨幣，其
實際購買力也急速下降，將造成全球性的通貨膨脹，影
響所及的是廣大的各國一般民眾。
近期發生在埃及、中東等地的政治事件，表面上看
似乎是因為政治人物長期獨裁以致於造成民眾不滿，但
是歸咎其基本的原因，卻皆是由於國內通貨膨脹造成一
般大眾生活受到影響，以至於才引發政治事件，而這些
政治影響，又助長國際油價持續飆漲，其影響之大，決
不僅止於世界上的少數國家而已。
天然災害：
影響通貨膨脹的另一個因素就是天災所致，在原
物料的供給上，特別是食品，因為全球暖化造成氣候異常，各地天災頻傳，農作物產量受到
直接影響，玉米、小麥、棉花甚至乳製品等物資，都有產量下降的現象，所以又對經濟造成
雪上加霜的加乘效應。
回歸到經濟面，因為前述的貨幣政策、通貨膨脹、政治因素及天災因素皆攸關到全球金
融秩序，對於我們每一個個人，又會造成什麼樣的影響呢？針對此一問題，我想可以從歷史
上得到答案。這將又是一場貨幣與實物的戰爭，並且可以預見的是，實物終將獲得勝利，也
就是說，每當任何的動盪發生時，擁有實物者總是能夠避免受到波及，甚至還將因此而獲利。
基本的供需原則，總是適用於各個層面，流通於各個市場的貨幣供給量多了，但是流通

11. 於市場上的實物卻沒有增多，所以當然造成物價上漲，對於領固定薪水的個人來說，貨幣購
買力的下降，將造成生活水平下降，生活就會越來越困難了。而因應之道，個人認為在此時
局之下，與其持有日益貶值的貨幣，還不如及早作實體投資的規劃，要有意義的多。
9
說到實體投資，很多人會想到的就是黃金、白銀等貴金屬，對此目前在全球似乎都有
黃金搶購的熱潮，黃金價格也一路飆漲，但是在未來是否會有泡沫化的現象，就是看各投資
人的智慧了。相對於黃金，白銀應該會是下一個明星，因為白銀在歷史上一直和黃金一樣成
為流通的貨幣，在最早的兩千年中，黃金和白銀的比例，一般都維持在 12:1 左右(也就是一
枚金幣可以兌換十二枚銀幣)，到了 13 到 18 世紀之間，大概也維持在 15:1 的穩定情況，但
是以目前的比例來看(2010 年)，黃金與白銀的比例是 64:1，各位可以去想像白銀可能可以
的成長空間。
再者，白銀不像黃金，它除了可以當作貨幣使用之外，在工業上的用途也極大，銀具
有極優異的導電性、導熱性和反光能力，包括電池、攝影、鏡面、電子科技產品、醫療設備
等，銀都具有工業金屬的特性。目前，全球的白銀整體產量，光供應工業所需，就僅能勉強
之應，更別說是成為實質貨幣的需求了。所以，按照基本的供需理論來說，白銀的價格被嚴
重低估，未來它的爆發力，各位可以自行去評估了。
在此也介紹另一個目前當紅的實體投資標的物----紅酒。在法國前五大酒莊每年所生
產的紅酒中，約只有 1%的紅酒具有投資價值，由於每一年的產量固定，葡萄的生產又受到
各種天氣條件的影響，因此在物稀為貴的原則下，紅酒的投資報酬率，在各樣的投資工具中，
往往名列前茅。特別是最近幾年，受到亞洲富豪的注意，在供不應求的情況下，投報率更是
令人驚艷。紅酒投資除了它的投報率之外，因為本身就屬於高流通的消耗性商品，因此在資
產配置上，若能將此一工具納入規劃，也將會產生更大的效用。
房地產也是實體投資最常被運用的工具之一，當然從事此種投資者也比比皆是。我在
此要提的是，房地產是少數能夠充分運用槓桿原理來操作的工具，當然能產生的效益，也相
對的高，其中所需要的專業知識不少，但在此不多論述。
總之，在目前金融環境非常複雜的情況之下，對於個人理財的建議就是儘量擁有實體
而非衍生性商品，至於如何分辨實體商品或衍生性商品，很簡單，看得到摸得到的就是實體，
其它間接擁有的就有可能是衍生性商品，實體商品的價值有其基本面，但是衍生性商品的價
值就會取決於其它很多的附加因素。透過任何工具進行投資，都要考慮是否能抵銷通貨膨脹
及貨幣貶值的速度，否則越規劃越減少，就違背才富管理的原則了。

12. [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
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Overseas-Chinese Asset Privacy & Protection Advisory
2011 年金融市場發展趨勢
包租公投資計畫
通向財務自由的優良投資工具----包租公投資計畫
財務自由是理財規劃的最終目的之一，所謂"財務自由"意味透過獲得資產的方式，讓其
所產生的現金流，大到足以支應日常生活開支。簡單來說，就是即使停止工作，亦能無限期
的生活下去的一種財務境界。
要談到資產，在各樣的投資中，能夠運用財務槓桿產生較大的投資效率的工具，房地
產是一項不錯的選項。投資房地產，首先要釐清自己的投資原則，是以資本利得的原則獲取
價差收益，還是以現金流考慮獲得每月固定的現金流為目的，雖然這兩種投資原則在房地產
投資中，經常交叉運用，但是以何者為主，關係著標地物選定條件的不同。
在目前大環境詭橘多變的情況下，房地產的漲跌因素很多，若要以資本利得的原則來
投資，相對於比較以現金流考慮，是一種風險較高的投資風格。再者，若以前項原則來進行
投資，必需一再重新選擇新的投資物件，一旦受到任何因素影響，很容易產生資金被套牢的
景況。
再談談以現金流原則考量的房地產投資，它不需要太多考慮房價起伏，而是著重在出
租率及管理等條件，考量的原則大概有房價、需求及供給等三個方向。
以包租公投資的考量，最好在房價上能夠”買得便宜”，每一個投資物件都像是一個
能生金雞蛋的金雞母，同樣資金能夠購入越多單位的物件，越能產生更大的現金流，因此相
對低價的中古屋或是法拍屋在選購的條件上會是優先。
在需求來說，”租的昂貴”是考量因素，要想符合以上條件，生活機能、交通、學區
等因素就很重要，所以以區域來說，住商混合區要比單單住宅區或商業區的租金要昂貴，所
以投資在此等區域會比較有利。
最後在需求的供給上，最好能夠讓房客”搶的熱烈”，出租率是包租公投資最重要的
考量因素，沒有房客就沒有現金流的效果，因此標的物選定區域的人口結構，人口數是淨流
入或淨流出、年齡層分布、薪資水準、學區等，都是主要條件。
對於以包租公投資考量的投資客來說，除了以上物件的選擇之外，房客的篩選及日後
管理，同樣影響此種投資方式的成效。為此，對包租公投資的投資客來說，能找到一個擁有
專業代租代管的物業管理公司，最好是能夠從物件的選擇、代租、代管最後甚至能夠代銷，
這樣一貫作業的專業團隊，是可以省去所有瑣碎管理事務的解決方式，不僅能夠快速擴大投
資規模，也是能夠真正儘早實現”財務自由”的最佳策略工具。
至於奢侈稅是否會衝擊包租供的投資效益，這一點是不會的，因為包租供的投資是著
眼於長期的現金流收入，而非短期的資本利得，不做殺進殺出的行為，因此在現行奢侈稅的

13. 規劃下是不受影響的。 [SANKAIMATSU 月刊 4 月份]
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洗手間裡的晚宴
女傭住在主人家附近一片破舊平房中的一間。她是單親母親，獨自帶一個四歲的男孩。
每天她早早幫主人收拾完畢，然後返回自己的家。主人也曾留她住下，卻總是被她拒絕。因
為她是女傭，她非常自卑。
那天主人要請很多客人吃飯。客人們個個光彩照人。主人對女傭說，今天您能不能辛苦
一點兒晚一些回家。女傭說當然可以，不過我兒子見不到我會害怕的。主人說，那您把他也
帶過來吧。女傭急匆匆回家，拉了自己的兒子往主人家趕。兒子問，我們要去哪里？女傭說，
帶你參加一個晚宴。
四歲的兒子並不知道自己的母親是一位傭人。
女傭有些不安。到處都是客人，她的兒子無
處可藏。她不想讓兒子破壞聚會的快樂氣氛。更
不想讓年幼的兒子知道主人和傭人的區別，富有
和貧窮的區別。後來她把兒子關進了主人的洗手
間。主人的豪宅有兩個洗手間，一個主人用，一
個客人用。
她看看兒子，指指洗手間裏的馬桶。這是單
獨給你準備的房間，她說，這是一個凳子。然後
她再指指大理石的洗漱台，這是一張桌子。她從
懷裏掏出兩根香腸，放進一個盤子裏。這是屬於你的，母親說，現在晚宴開始了。
盤子是從主人的廚房裏拿來的。香腸是她在回家的路上買的，她已經很久沒有給自己的
兒子買過香腸了。女傭說這些時，努力抑制著淚水。
男孩在貧困中長大，他從沒見過這麼豪華的房子，更沒有見過洗手間。他不認識抽水馬
桶，不認識漂亮的大理石洗漱台。他聞著洗滌液和香皂的談談香氣，幸福得不能自拔。他坐
在地上，將盤子放在馬桶蓋上。他盯著盤子裏的香腸和麵包，為自己唱起快樂的歌。
晚宴開始的時候，主人突然想起女傭的兒子。他去廚房問女傭，女傭說她也不知道，也
許是跑出去玩了吧。主人看女傭躲閃著的目光，就在房子裏靜靜地尋找。終於，他順著歌聲
找到了洗手間裏的男孩。那時男孩正將一塊香腸放進嘴裏。他楞住了。
他問，你躲在這裏幹什麼？
男孩說，我是來這裏參加晚宴的，現在我正在吃晚餐。

14. 他問，你知道你是在什麼地方嗎？
男孩說，我當然知道，這是晚宴的主人單獨為我準備的房間。
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他說，是你媽媽這樣告訴你的吧？
男孩說，是的，其實不用媽媽說，我也知道，晚宴的主人一定會為我準備最好的房間。
不過，男孩指了指盤子裏的香腸，我希望能有個人陪我吃這些東西。
主人的鼻子有些發酸，用不著再問，他已經明白了眼前的一切。
他默默走回餐桌前，對所有的客人說，對不起，今天我不能陪你們共進晚餐了，我得陪
一位特殊的客人。
然後，他從餐桌上端走兩個盤子。他來到洗手間的門口，禮貌地敲門。得到男孩的允許
後，他推開門，把兩個盤子放到馬桶蓋上。
他說，這麼好的房間，當然不能讓你一個人獨享，我們將一起共進晚餐。
那天他和男孩聊了很多。他讓男孩堅信，洗手間是整棟房子裏最好的房間。
他們在洗手間裏吃了很多東西，唱了很多歌。不斷有客人敲門進來，他們向主人和男孩
問好，他們遞給男孩美味的蘋果汁和烤成金黃的雞翅。
他們露出誇張和羡慕的表情，後來他們乾脆一起擠到小小的洗手間裏，給男孩唱起了歌。
每個人都很認真，沒有一個人認為這是一場鬧劇。
多年後男孩長大了。他有了自己的公司，有了帶兩個洗手間的房子。他步入上流社會，
成為富人。
每年他都要拿出很大一筆錢救助一些窮人，可是他從不舉行捐贈儀式，更不讓那些窮人
知道他的名字。
有朋友問及理由，他說，我始終記得許多年前，有一天，有一位富人，有很多人，小心
地維繫了一個四歲男孩的自尊。
(網路轉載)
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