Thuyet minh du an khu du lich nghi duong phu quoc

DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2013
KHU DU LỊCH
NGHỈ DƯỠNG
PHÚ QUỐC
TỈNH KIÊN GIANG
CÔNG TY CP NHẬP KHẨU THIẾT BỊ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------    ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
PHÚ QUỐC
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CP NHẬP KHẨU THIẾT BỊ
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN : TỈNH KIÊN GIANG
---Hà Nội, tháng 7 năm 2013---

-----------------------------------------------------------------
Đơn vị tư vấn: DỰ ÁN VIỆT www.duanviet.com.vn
i
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN...............................................1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư...........................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án .....................................................................................1
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ...............................................3
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án........................................3
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nước...............................3
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án.........................................................................6
II.2. Mục tiêu của dự án..................................................................................................9
II.2.1. Mục tiêu chung ....................................................................................................9
II.2.2. Mục đích đầu tư .................................................................................................10
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án....................................................................10
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG...............................................11
III.1. Địa điểm đầu tư ...................................................................................................11
III.2. Khí hậu ................................................................................................................11
III.3. Địa hình ...............................................................................................................12
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án..........................................................................12
III.4.1. Hiện trạng dân cư .............................................................................................12
III.4.2. Hiện trạng lao động ..........................................................................................12
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất......................................................................................12
III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ..............................................................................12
III.5. Nhận xét chung....................................................................................................12
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN.....................................13
IV.1. Quy mô dự án......................................................................................................13
IV.2. Hạng mục công trình...........................................................................................13
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án.......................................................................................14
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG ..................15
V.1. Tính chất khu quy hoạch ......................................................................................15
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc......................................................................15
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến .......................................................................15
V.2.2. Bố cục quy hoạch ..............................................................................................15
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .........................................17
VI.1. Đánh giá tác động môi trường.............................................................................17
VI.1.1. Giới thiệu chung...............................................................................................17
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường................................................17
VI.2. Tác động của dự án tới môi trường.....................................................................18
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ..................................................................18
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động ....................................................................18
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường........................................................18
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ..............................18
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng .....................................................19
VI.4. Kết luận ...............................................................................................................19
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN.........................................................20
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư.................................................................................20
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư .................................................................................21
VII.2.1. Nội dung..........................................................................................................21
VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư.................................................................................23

-----------------------------------------------------------------
ii
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ..............................................24
VIII.1. Kế hoạch đầu tư................................................................................................24
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn .........................................................................................25
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ..............................................................................26
VIII.4. Tổng sử dụng vốn.............................................................................................28
CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY......................29
IX.1. Kế hoạch vay vốn................................................................................................29
IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay..................................................................................30
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN..................................31
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ................................................................31
X.1.1. Giả định về doanh thu........................................................................................31
X.1.2. Giả định về chi phí.............................................................................................33
X.2. Báo cáo thu nhập dự trù........................................................................................35
X.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV).........................................36
X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ............................................................................................38
X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội........................................................................39
CHƯƠNG XI: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN............................................................40
XI.1. Nhận diện rủi ro...................................................................................................40
XI.2. Phân tích độ nhạy ................................................................................................40
XI.3. Kết luận ...............................................................................................................43
CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN ........................................................................................44

-----------------------------------------------------------------
1
DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư : Công ty CP Xuất Nhập khẩu Thiết bị Công nghệ
 Mã số doanh nghiệp :
 Nơi cấp : Sở Kế hoạch & Đầu tư Hà Nội
 Đăng ký lần đầu : 14/9/2004
 Trụ sở chính :
 Website :
 Điện thoại : Fax:
 Chi nhánh Phú Quốc : tỉnh Kiên Giang.
 Vốn điều lệ : 50,000,000,000 VNĐ (Năm mươi tỷ đồng).
 Tổng giá trị tài sản : 119,000,000,000 VNĐ (Một trăm mười chín tỷ đồng).
 Đại diện pháp luật : Chức danh:
Công ty Cổ phần Xuất Nhập khẩu Thiết bị Công nghệ là doanh nghiệp hoạt động
lâu năm trong lĩnh vực cung cấp, chuyển giao thiết bị công nghệ mới – đặc thù phục
vụ các ngành An ninh, Tài chính, Giao thông vận tải. Song hành với hoạt động kinh
doanh thiết bị công nghệ, từ năm 2009 công ty đã bắt đầu tham gia lĩnh vực đầu tư.
Trong đó chủ yếu tập trung đầu tư vào lĩnh vực dịch vụ du lịch – khách sạn, resort cỡ
vừa tại vùng biển miền Trung và miền Nam của đất nước.
Nhằm nâng cao hiệu quả và đảm bảo tiến độ các dự án đầu tư, tránh ảnh hưởng
bởi các hoạt động kinh doanh khác, Công ty cam kết luôn đảm bảo dòng tiền và
nguồn vốn sẵn sàng để phục vụ công tác đầu tư khi .Ngoài ra, công ty và Ngân hàng
Quân đội, Ngân hàng SHB có mối quan hệ chặt chẽ trong các hoạt động đầu tư và
quản lý tài chính. Đây là một trong những cơ sở để khẳng định năng lực tài chính đủ
mạnh và trong sạch trong hoạt động kinh doanh.
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án : Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc
 Địa điểm đầu tư : Ấp Cửa Lấp, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, Kiên Giang
 Diện tích khu đất : 9,603.5m2
 Loại hình : Khách sạn kết hợp Bungalow thấp tầng
 Mục tiêu dự án : Đầu tư xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng phức hợp
khép kín đạt tiêu chuẩn 3 sao.
 Đối tượng mục tiêu : Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dưỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ
02 đối tượng:
- Đối tượng thuộc chính sách ưu đãi, tiêu chuẩn chế độ an dưỡng thuộc Bộ Công
An gồm: sỹ quan cấp cao, cán bộ chiến sỹ.
- Đối tượng dân sinh: khai thác hiệu quả kinh tế, thu nhập từ nguồn thu khách du
lịch trong và ngoài nước, doanh nhân có mức tiêu dùng cao.

-----------------------------------------------------------------
2
 Mục đích đầu tư : Hướng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc
đẩy kinh tế xã hội của tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Phú Quốc nói riêng.
 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
 Hình thức quản lý : Thành lập liên doanh giữa Công ty Bạch Đằng và Công
ty, cùng trực tiếp quản lý thực hiện dự án.
 Tổng mức đầu tư : 95,700,700,000 đồng
- Vốn vay : 40,060,600,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu : 55,640,000,000 đồng
 Tiến độ thực hiện : Từ quý III/2013 đến quý IV/2016 bao gồm các giai đoạn:
- Giai đoạn chuẩn bị : Từ quý III/2013 đến quý IV/2013
- Giai đoạn 1 : Từ quý I/2014 đến quý I/2015. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng hạ tầng giai đoạn 1
+ Xây dựng quầy bar
+ Xây dựng nhà hàng
+ Xây dựng nhà Bungalow đôi
+ Xây dựng nhà Bungalow đơn
+ Xây dựng sân Tennis
+ Xây dựng chòi nghỉ và nhà bảo vệ
- Giai đoạn 2 : Từ quý II/2015 đến quý IV/2016. Bao gồm:
+ Xây dựng nhà Bungalow VIP
+ Xây dựng Khách sạn 3 sao

-----------------------------------------------------------------
3
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nước
 Kinh tế vĩ mô
Kinh tế-xã hội nước ta những tháng đầu năm 2013 tiếp tục đối mặt với nhiều
khó khăn. Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện; những
rủi ro ngắn hạn đang có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính
sách nới lỏng tiền tệ và tài chính nhằm tăng cầu trong nước nhưng nhìn chung, kinh tế
thế giới chưa hoàn toàn phục hồi, tăng trưởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất
lợi.
Theo Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm trong nước (GDP) sáu tháng đầu năm
2013 ước tính tăng 4.90% so với cùng kỳ năm 2012 (quý I tăng 4.76%; quý II tăng
5.00%), trong đó khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.07%, đóng góp 0.40
điểm phần trăm; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 5.18%, đóng góp 1.99 điểm
phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5.92%, đóng góp 2.51 điểm phần trăm.
Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2013 - Nguồn: Tổng cục Thống kê
Về vận tải hành khách:
Khách quốc tế đến Việt Nam trong những tháng gần đây đã có dấu hiệu tích cực
hơn mặc dù mức tăng còn thấp. Trong sáu tháng đầu năm, khách quốc tế đến nước
ta ước tính đạt 3540.4 nghìn lượt người, tăng 2.6% so với cùng kỳ năm trước (quý I
giảm 6.2%, quý II tăng 13.5%), trong đó khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng
đạt 2169.4 nghìn lượt người, tăng 4.9%; đến vì công việc 592.5 nghìn lượt người, tăng
1.8%; thăm thân nhân đạt 590 nghìn lượt người, giảm 1%. Trong sáu tháng đầu năm
2013, khách quốc tế đến nước ta bằng đường hàng không đạt 2858 nghìn lượt người,
tăng 0.8% so với cùng kỳ năm 2012; khách đến bằng đường bộ đạt 561.8 nghìn lượt
người, tăng 12.5%; khách đến bằng đường biển đạt 120.5 nghìn lượt người, tăng 2.7%.

-----------------------------------------------------------------
4
Ước tính
tháng 6
2013
6 tháng
năm 2013
Tháng
6/2013 so
với tháng
trước (%)
Tháng
6/2013
so với
tháng
6/2012
6 tháng 2013
so với cùng
kỳ năm trước
Tổng số 567,291 3,540,403 101.5 129.9 102.6
Chia theo phương tiện đến
Đường không 445,656 2,858,049 105.0 131.7 100.8
Đường biển 21,568 120,542 105.7 96.8 102.7
Đường bộ 100,067 561,812 88.0 131.7 112.5
Chia theo mục đích chuyến đi
Du lịch, nghỉ ngơi 348,179 2,169,424 101.7 139.3 104.9
Đi công việc 91,996 592,478 97.8 125.1 101.8
Thăm thân nhân 95,713 589,970 103.0 130.8 99.0
Các mục đích khác 31,403 188,531 106.3 78.3 91.6
Nguồn : Tổng cục Thống kê
Một số quốc gia và vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta tăng so với
cùng kỳ năm trước là: Trung Quốc 825.7 nghìn lượt người, tăng 21%; Hàn Quốc
385.9 nghìn lượt người, tăng 4.3%; Nhật Bản 294.5 nghìn lượt người,
tăng 1.9%; Australia 160.5 nghìn lượt người, tăng 7.3%; Malaysia 163.3nghìn lượt
người, tăng 12.2%; Thái Lan 129.4 nghìn lượt người, tăng 24.3%; Nga 153.9 nghìn lượt
người, tăng 60.4%. Một số nước và vùng lãnh thổ có lượng khách đến nước ta giảm so
với cùng kỳ năm trước là: Hoa Kỳ 232.6 nghìn lượt người, giảm 5%; Đài
Loan 182.1 nghìn lượt người, giảm 18.1%; Campuchia 155.9 nghìn lượt người,
giảm 5.2%; Pháp 109.1 nghìn lượt người, giảm 10.5%.
 Chính sách phát triển du lịch của đất nước
Chính phủ Việt Nam đã xác định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi
nhọn nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du
lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn
cảnh quan, bảo vệ môi trường; bảo đảm an ninh, quốc phòng, trật tự an toàn xã hội;
đảm bảo hài hòa tương tác giữa khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài
nguyên tự nhiên và nhân văn. Quan điểm này được thể hiện trong Quyết định số
201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch
tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030”.
Trong quyết định này, Chính phủ cũng đề ra định hướng:
1. Phát triển thị trường khách du lịch: Đẩy mạnh phát triển đồng thời cả du lịch
nội địa và du lịch quốc tế; chú trọng phân đoạn thị trường khách có mục đích du lịch
thuần túy, nghỉ dưỡng, lưu trú dài ngày và chi tiêu cao.
- Khách du lịch nội địa
+ Phát triển mạnh thị trường du lịch nội địa, chú trọng khách với mục đích nghỉ
dưỡng, giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua sắm.
+ Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trường du lịch chuyên biệt và du lịch
kết hợp công vụ.
- Khách du lịch quốc tế

-----------------------------------------------------------------
5
+ Thu hút, phát triển mạnh thị trường gần như Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung
Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia,
Singapore, Lào, Campuchia).
+ Tăng cường khai thác thị trường truyền thống cao cấp từ Tây Âu, Bắc Âu,
Bắc Mỹ, châu Đại Dương và Đông Âu (Nga, Ukraina)...
+ Mở rộng thị trường mới: Trung Đông, Ấn Độ.
2. Phát triển sản phẩm du lịch
- Ưu tiên phát triển các dòng sản phẩm chính:
+ Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả năng cạnh tranh trong
khu vực về nghỉ dưỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển. Khai thác
hệ thống đảo ven bờ phục vụ phát triển du lịch.
+ Ưu tiên phát triển các sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham
quan và tìm hiểu lối sống. Phát triển mạnh du lịch ẩm thực. Phát huy các giá trị văn
hóa vùng miền làm nền tảng cho các sản phẩm du lịch đặc trưng.
+ Đẩy mạnh phát triển các sản phẩm du lịch sinh thái, chú trọng khám phá hang
động, du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn.
- Phát triển sản phẩm du lịch đặc trưng theo các vùng được tổ chức theo các
không gian phát triển du lịch với tính chất đặc trưng nổi trội để tạo dựng thương hiệu
từng vùng có sản phẩm điểm đến tổng hợp.
- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ các đối tượng khách với những nhu cầu đa
dạng như: Du lịch MICE (Hội họp, khuyến thưởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị;
du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dưỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm
đẹp…
- Tăng cường liên kết giữa các địa phương, doanh nghiệp; theo khu vực, các
hành lang kinh tế; cùng các ngành vận chuyển, các liên kết vùng, liên vùng và quốc tế
để tạo thành sản phẩm du lịch hấp dẫn.
3. Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch
- Lữ hành: Tăng cường hoạt động tổ chức kinh doanh các dịch vụ lữ hành du
lịch thu hút, đón tiếp và phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng
thời phục vụ tốt cho cư dân Việt Nam đi du lịch ở trong nước và nước ngoài; đẩy
mạnh hoạt động lữ hành kết nối các điểm hấp dẫn du lịch và hệ thống dịch vụ trên địa
bàn điểm đến.
- Lưu trú: Mở rộng và nâng cao chất lượng cơ sở lưu trú du lịch trong đó chú
trọng loại hình lưu trú nghỉ dưỡng chất lượng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng
cao chất lượng dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.
- Ăn, uống: Mở rộng và phát triển các loại hình dịch vụ ẩm thực, món ăn truyền
thống. Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thương hiệu vươn ra thị trường quốc tế,
nâng cao vị thế văn hóa ẩm thực Việt Nam.
- Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh các khu, điểm du
lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh các khu, điểm du lịch đặc thù địa phương.
- Vui chơi, giải trí: Tăng cường và mở rộng phát triển các dịch vụ vui chơi giải
trí cao cấp, đặc biệt ở các khu du lịch quốc gia và các đô thị lớn.

-----------------------------------------------------------------
6
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án
 Vị trí - Giấc mơ của nhà đầu tư
Một trong những chức năng quan trọng của du lịch nghỉ dưỡng ngoài vui chơi,
giải trí và khám phá là khôi phục sức khỏe (thể lực và trí lực) của con người sau những
ngày lao động căng thẳng. Chính vì vậy địa điểm đến nghỉ ngơi thường là những nơi
có khí hậu mát mẻ, trong lành, phong cảnh đẹp như các bãi biển, vùng núi, vùng nông
thôn hoặc vùng ven sông, hồ, thác,...
Khi quyết định nên lựa chọn địa điểm nào để đầu tư chúng tôi không ngần ngại
chọn một địa điểm được xem là có mức độ đầu tư thấp nhất Việt Nam với vị trí chiến
lược Đông Nam Á cùng những bãi biển tuyệt đẹp, cảnh quan hoang sơ, cơ sở hạ tầng
đang trong quá trình xây dựng và số lượng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng còn hạn
chế nhưng lại hoạt động tốt hơn các địa điểm khác tại Việt Nam. Đó chính là Phú
Quốc.
Phú Quốc, như tên gọi của nó là “miền đất giàu có” nằm ở phía Tây Nam của
Tổ Quốc trong vùng vịnh Thái Lan, trải dài từ vĩ độ 9°53′N đến 10°28′N và kinh độ
103°49′E đến 104°05′E, cách Hà Tiên 40km về phía Tây và 12km từ bờ biển
Campuchia. Chiều dài 50 km từ Bắc xuống Nam và rộng 25km từ Đông sang Tây làm
cho Phú Quốc trở thành hòn đảo lớn nhất trong vịnh Thái Lan với diện tích 574km2
.
Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc, trực thuộc tỉnh
Kiên Giang. Phú Quốc gồm 2 thị trấn và 8 xã, thị trấn lớn nhất của đảo Phú Quốc là
Dương Đông, tọa lạc phía Tây của đảo.
Hơn một nửa diện tích của đảo được bao phủ bởi rừng. Với hơn 12km bờ biển
và sự thu hút về lịch sử cũng như văn hóa, Phú Quốc trở thành một trong những điểm
du lịch hấp dẫn nhất Việt Nam.
Hiện nay để đến Phú Quốc chỉ cần gần một giờ bay từ Tp.HCM thông qua cảng
hàng không quốc tế Phú Quốc hoặc ba tiếng tàu thủy cao tốc từ cảng Rạch Giá (Kiên
Giang).

-----------------------------------------------------------------
7
 Nguồn cung – Quy mô nhỏ và còn hạn chế về số lượng
Theo Sở Văn hóa Thể thao và Du lịch tỉnh Kiên Giang, đầu năm 2013, mỗi
tháng đảo Phú Quốc đón khoảng 38,000 lượt khách, nhưng bước sang quý II đã tăng
lên khoảng 70,000 lượt mỗi tháng. Hiện nay, cả đảo có khoảng 2,900 phòng nhưng chỉ
có khoảng 600 phòng được xếp hạng sao để phục vụ du lịch, phần lớn là khách sạn
mini và nhà khách. Các khách sạn trên đảo thường xuyên kín phòng với công suất
trung bình khoảng 85% - 95%. Ngành du lịch dự kiến, với tốc độ tăng trưởng lượng
khách như hiện nay, trong khoảng 2-3 năm tới, Phú Quốc cần thêm khoảng 3,000
phòng khách sạn.
 Chính sách phát triển Phú Quốc của Chính phủ:
Thủ tướng Chính phủ vừa phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo
Phú Quốc (tỉnh Kiên Giang) đến năm 2030. Mục tiêu của việc điều chỉnh nhằm xây
dựng đảo phát triển bền vững; hài hòa giữa phát triển kinh tế với bảo tồn di tích lịch
sử, văn hóa và bảo vệ môi trường, bảo đảm an ninh, quốc phòng vùng biển và hải đảo.
Theo quy hoạch điều chỉnh, mô hình phát triển thành phố du lịch sinh thái biển đảo
Phú Quốc sẽ là cấu trúc chuỗi tập trung, đa trung tâm.
Cụ thể: cấu trúc không gian theo trục chính Bắc - Nam An Thới - Cầu Trắng,
trục giao thông vòng quanh đảo Bãi Vòng - Bãi Thơm - Rạch Tràm - Rạch Vẹm... kết
nối cảng biển quốc tế An Thới, Bãi Đất Đó, sân bay quốc tế Phú Quốc. Khu đô thị
Dương Đông sẽ là trung tâm của thành phố du lịch đảo Phú Quốc. Đây là trung tâm
hành chính, dịch vụ công cộng, thương mại, tài chính quốc tế, dịch vụ du lịch và khu
dân cư tập trung của đảo. Du lịch là một trong những định hướng phát triển chính của
đảo Phú Quốc. Trong hệ thống các khu du lịch, quy hoạch có 15 khu du lịch sinh thái.
Các công trình xây dựng được khống chế thấp tầng, các khách sạn không được vượt

-----------------------------------------------------------------
8
quá 8 tầng. Các khu nghỉ dưỡng hỗn hợp tùy theo vị trí mà bố trí một hoặc nhiều
khách sạn.
Theo quy hoạch, trong tương lai, đảo Phú Quốc sẽ trở thành đô thị trực thuộc
trung ương - trung tâm giao thương quốc tế và là cực tăng trưởng động lực vùng Đồng
bằng sông Cửu Long. Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc điều chỉnh bao gồm 2
thị trấn (Dương Đông, An Thới) và 8 xã (Cửa Cạn, Gành Dầu, Bãi Thơm, Hàm Ninh,
Cửa Dương, Dương Tơ, Thổ Châu và Hòn Thơm). Bộ Xây dựng cho biết, điều chỉnh
quy hoạch chung xây dựng sẽ góp phần giải quyết những bất cập trước đây để đảo Phú
Quốc có thể phát huy tối đa lợi thế, đáp ứng yêu cầu phát triển. Do đó, ngoài việc tuân
thủ định hướng phát triển về cả an ninh, quốc phòng, kinh tế, xã hội, quy hoạch được
điều chỉnh phải có tầm nhìn chiến lược lâu dài.
Với lợi thế về vị trí, giàu tiềm năng phát triển du lịch sinh thái rừng, biển và
dịch vụ du lịch cao cấp, Việt Nam đang hướng tới mục tiêu xây dựng Phú Quốc thành
một hòn đảo có tên trên bản đồ các đảo nổi tiếng thế giới.
 Căn cứ pháp lý của dự án
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc
Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về
thuế thu nhập doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết
thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

-----------------------------------------------------------------
9
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc
qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
 Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
 Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục
trưởng Tổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;
 Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phê
duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030;
 Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính
phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định
số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
 TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;
 TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;
II.2. Mục tiêu của dự án
II.2.1. Mục tiêu chung
Đầu tư xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn
3 sao. Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dưỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tượng:
- Đối tượng thuộc chính sách ưu đãi, tiêu chuẩn chế độ an dưỡng thuộc Bộ Công
An gồm: sỹ quan cấp cao, cán bộ chiến sỹ.

-----------------------------------------------------------------
10
- Đối tượng dân sinh: khai thác hiệu quả kinh tế, thu nhập từ nguồn thu khách du
lịch trong và ngoài nước, doanh nhân có mức tiêu dùng cao.
II.2.2. Mục đích đầu tư
Hướng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của
tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Phú Quốc nói riêng.
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án
Phú Quốc lâu nay được biết đến như một thiên đường du lịch nghỉ dưỡng của
Việt Nam với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành
điểm đến lý tưởng của nhiều du khách trong nước và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí
đầu tư, sự thiếu hụt cơ sở lưu trú có chất lượng cao cùng những chính sách ưu đãi của
Chính phủ trong việc phát triển du lịch huyện đảo Phú Quốc nói riêng và du lịch cả
nước nói chung, Công ty CP Xuất Nhập khẩu Thiết bị Công nghệ chúng tôi rất mong
muốn được triển khai dự án “Khu nghỉ dưỡng Phú Quốc” tại ấp Cửa Lấp, xã Dương
Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Dự án này sẽ được xây dựng trên diện tích 9,603.5m2
với 72 phòng khách sạn
và phòng Bungalow đạt tiêu chuẩn 3 sao. Dự án cũng bao gồm nhiều hạng mục khác
như hệ thống nhà hàng, quầy bar giải trí, hồ bơi, câu lạc bộ biển,... Với tổng vốn đầu
tư trên 95 tỷ đồng, Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc nằm tại trung tâm xã Dương Tơ,
nơi vừa khánh thành sân bay quốc tế Phú Quốc, trên trục đường chính từ sân bay quốc
tế về thị trấn Dương Đông. Công trình dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 3
năm 2015. Quy hoạch kiến trúc chung của dự án theo phong cách đương đại, phù hợp
với du khách đến nghỉ dưỡng và đáp ứng nhu cầu lưu trú cao cấp của khách du lịch
quốc tế. Tất cả phòng nghỉ đều có tầm nhìn hướng biển hoặc núi đồi, được bao quanh
bởi không gian xanh. Sau khi hoàn thành, khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ là một
nơi thân thiện với môi trường, hài hòa với thiên nhiên.
Tóm lại, với năng lực và tâm huyết nghề nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngũ
nhân viên Công ty CP Xuất Nhập khẩu Thiết bị Công nghệ, chúng tôi tin tưởng dự án
“Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” hội tụ những căn cứ và điều kiện cần thiết để
thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện
nay.

-----------------------------------------------------------------
11
CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
III.1. Địa điểm đầu tư
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc được xây dựng tại ấp Cửa Lấp, xã
Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Vị trí khu đất như sau:
- Phía Bắc giáp đường dự kiến rộng 10m
- Phía Đông giáp đất dân
- Phía Nam giáp đất Công ty Cổ phần Linh Chi
- Phía Tây giáp hành lang bãi biển
Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc giáp các dự án sau:
- Phía Bắc giáp Khu nghỉ dưỡng Salinda do Công ty An Cường làm chủ đầu tư
- Phía Nam giáp Cửu Long Phú Quốc Resort.
III.2. Khí hậu
Khí hậu trên đảo Phú Quốc thuộc loại nhịêt đới gió mùa (nóng ẩm, mưa
nhiều,...). Có hai mùa chính: mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 9. Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hưởng của gió mùa, tuy
nhiên do nằm trong vùng vị trí đặc biệt của vịnh Thái Lan nên ít bị thiên tai. Chính vì
điều kiện khí hậu như vậy nên Phú Quốc có được một nguồn tài nguyên vô giá là rừng
nhiệt đới, trong đó có rất nhiều giống, loài đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển
du lịch sinh thái trên hòn đảo này.
Nhiệt độ: Phú Quốc được thừa hưởng một nhiệt độ rất phù hợp, trung bình là
27.70
C với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa 31.20
C và tối thiểu trung bình là
24.60
C. Với nhiệt độ luôn ấm áp, Phú quốc là nơi hoàn hảo cho một kỳ nghỉ bãi biển.

-----------------------------------------------------------------
12
Lượng mưa: Phú Quốc có tháng khô hạn nhất từ tháng 11 đến tháng tháng 3 khi
lượng mưa trung bình chỉ là một 43mm/tháng. Tháng 1 và tháng 2 là những tháng khô
hạn nhất trong năm và cũng là mùa phổ biến nhất để du khách đến tham quan và khám
phá đảo Phú Quốc.
III.3. Địa hình
Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tương đối bằng phẳng, cao độ thấp.
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án
III.4.1. Hiện trạng dân cư
III.4.2. Hiện trạng lao động
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất
III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
III.5. Nhận xét chung
Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy
hoạch này có nhiều thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng.

-----------------------------------------------------------------
13
CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC
HIỆN
IV.1. Quy mô dự án
Diện tích khu đất quy hoạch : 9,603.5m2
IV.2. Hạng mục công trình
STT Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ
I Đất xây dựng công trình m2
3247.5 33.8%
1 Nhà bảo vệ m2
6.5 0.07%
2 Công trình khách sạn m2
648 6.7%
3 Bar nhà hàng m2
250 2.6%
4 Nhà dịch vụ Bungalow vip m2
360 3.7%
5 Nhà dịch vụ Bungalow đôi m2
360 3.7%
6 Nhà dịch vụ Bungalow đơn m2
659 6.9%
7 Chòi nghỉ m2
60 0.6%
8 Sân Tennis m2
904 9.4%
III Đất giao thông m2
1659.1 17.3%
1 Giao thông chính bãi để xe m2
1484.7 15.5%
2 Đường giao m2
174.4 1.8%
IV Cây xanh, bể bơi m2
4698,91 48.9%
Tổng cộng m2
9605.51 100.0%
STT Công trình Diện tích
đất (m2)
Số lượng Đơn vị Mô tả
1 Nhà bảo vệ 6.5 1 Phòng
2 Công trình khách sạn 648 38 Phòng 1 Tầng hầm +kỹ thuật, 2 tầng
khách sạn
3 Nhà hàng 200 100 Chỗ Theo quy chuẩn là 1.8 m2
/thực
khách
4 Bar 50 25 Chỗ
5 Dịch vụ Bungalow
VIP
360 6 Phòng
6 Nhà dịch vụ
Bungalow đôi
360 6 Phòng
7 Nhà dịch vụ
Bungalow đơn
659 22 Phòng
8 Chòi nghỉ 60 Gồm các chòi nghỉ trong khu
resort và bãi biển
9 Sân Tennis 904 1 Sân

-----------------------------------------------------------------
14
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án
Dự án được tiến hành thực hiện từ quý III/2013 đến quý IV/2016 bao gồm các
giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ quý III/2013 đến quý IV/2013.
 Giai đoạn 1: Từ quý I/2014 đến quý I/2015. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng quầy Bar
+ Xây dựng sân Tenis
 Giai đoạn 2: từ quý II/2015 đến quý IV/2016. Bao gồm:

-----------------------------------------------------------------
15
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC
XÂY DỰNG
V.1. Tính chất khu quy hoạch
Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao
cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong
và ngoài nước với các công trình khách sạn và Bungalow thấp tầng đạt tiêu chuẩn 3
sao.
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến
STT Hạng mục Đơn vị Diện tích Tỷ lệ
I Đất xây dựng công trình m2
3247.5 33.8%
1 Nhà bảo vệ m2
6.5 0.07%
2 Công trình khách sạn m2
648 6.7%
3 Bar nhà hàng m2
250 2.6%
4 Nhà dịch vụ Bungalow vip m2
360 3.7%
5 Nhà dịch vụ Bungalow đôi m2
360 3.7%
6 Nhà dịch vụ Bungalow đơn m2
659 6.9%
7 Chòi nghỉ m2
60 0.6%
8 Sân Tennis m2
904 9.4%
III Đất giao thông m2
1659.1 17.3%
1 Giao thông chính bãi để xe m2
1484.7 15.5%
2 Đường giao m2
174.4 1.8%
IV Cây xanh, bể bơi m2
4698,91 48.9%
Tổng cộng m2
9605.51 100.0%
V.2.2. Bố cục quy hoạch
Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ được các chuyên gia kiến trúc nổi tiếng
thiết kế, có bố cục không gian uyển chuyển, hài hòa giữa địa hình tự nhiên, mặt biển
và sắc thái hoạt động vui chơi giải trí. Cấu trúc trục cảnh quan chính uốn lượn theo
hình thể của biển.
Sát bờ biển là khu vực giải trí bao gồm các hạng mục: bể bơi khách sạn, nhà
dịch vụ bar bể bơi khách sạn, quầy bar ngoài trời. Đối diện với bể bơi khách sạn là
quầy bar khu khách sạn.
Khu khách sạn gồm 38 phòng được bố trí ở phía Bắc khu đất ngay cổng chính
và cổng phụ, được tổ chức gồm:
- Tầng 1: là văn phòng và khu sảnh tiếp tân, nhà hàng.
- Tầng 2 bố trí khu Spa, gym và các tiện ích dịch vụ khác.
- Từ tầng 3 đến tầng 4 là khu khách sạn nghỉ dưỡng với khoảng 40-60 phòng
nghỉ cao cấp (diện tích 28 m2
/phòng) theo tiêu chuẩn 3 sao.
- Tầng thượng là khu vực bar, nhà hàng sân thượng.

-----------------------------------------------------------------
16
Các bungalow được bố trí liền kề nhau, gồm 6 Bungalows VIP, 6 Bungalow
đôi, 22 Bungalows đơn.
Hình: Phối cảnh quy hoạch khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc

-----------------------------------------------------------------
17
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
VI.1. Đánh giá tác động môi trường
VI.1.1. Giới thiệu chung
Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc được xây dựng tại ấp Cửa Lấp, xã
Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa,
không có rác thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố
tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực
thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật
Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động
môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trường bắt buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi
trường;

-----------------------------------------------------------------
18
VI.2. Tác động của dự án tới môi trường
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu
vực.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho
khu vực dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải
sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với
trước đó.
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết
vật liệu xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày
ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công
trình).
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động
đến môi trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai
đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới
mức tối đa.
- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo
yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt
bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ
cẩn được che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng
làm ô nhiễm vùng công trường xây dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi.
Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên
đường trong khu vực ấp Cửa Lấp.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng
cường nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai
nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công
trường đang thi công xây dựng.

-----------------------------------------------------------------
19
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ
tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy
ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nước sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường
như sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công. Do
tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp tới
đâu thi công tới đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát
nước, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung
ứng vật tư thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các
xe phải được phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích
hợp, các thiết bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu đều được xử lý cục
bộ trước khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự
hoại).
 Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của
xã.
VI.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy
quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Khu du
lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới
môi trường tương đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không
có tác động về lâu dài.

-----------------------------------------------------------------
20
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” được
lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản
lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008
của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1
Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc
“Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị
định số 123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung
về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và
tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết
định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007
hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010
hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình ban hành theo quyết định
495/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 30/11/2012 của UBND tỉnh
Kiên Giang về việc ban hành quy định đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình và các
vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự
toán và dự toán công trình.

-----------------------------------------------------------------
21
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư
VII.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự
án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư
và xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án là 95,700,700,000 đồng (Chín mươi lăm tỷ bảy
trăm triệu bảy trăm ngàn đồng) bao gồm:
+ Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
+ Chi phí đầu tư thiết bị
+ Chi phí quản lý dự án.
+ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
+ Chi phí khác
+ Chi phí dự phòng
+ Giá trị quyền sử dụng đất
+ Chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng
 Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
Dựa trên bảng khái toán về tổng mức đầu tư xây dựng công trình. Giá trị đầu tư
xây dựng công trình và hạ tầng là 44,113,400,000 đồng.
 Chi phí thiết bị
Dựa trên khái toán về tổng mức đầu tư xây dựng công trình, Giá trị thiết bị ước
tính bằng 25% chi phí đầu tư xây dựng công trình và hạ tầng. Chi phí thiết bị là
11,028,400,000 đồng.
 Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009
của Bộ Xây dựng về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm
thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư;
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm
tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây
dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
=> Chi phí quản lý dự án = (Gxd+Gtb)*2.580 % = 1,422,600,000 đồng
Gxd: Chi phí xây lắp
Gtb: Chi phí thiết bị

-----------------------------------------------------------------
22
 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Bao gồm:
- Chi phí khảo sát;
- Chi phí lập ý tưởng quy hoạch;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư;
- Chi phí lập thiết kế công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự
án đầu tư, dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân
tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư
vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát
lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí tiếp thị quảng cáo;
=> Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng =3,613,400,000 đồng.
 Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên bao gồm:
- Chi phí bảo hiểm công trình;
- Lệ phí thẩm định dự án;
- Lệ phí thẩm định thiết kế;
- Lệ phí thẩm định dự toán;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí kiểm toán
- Một số chi phí khác (đầu nối công trình)
=> Chi phí khác =4,956,675,000 đồng.
 Chi phí dự phòng
Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án,
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-
BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự
án đầu tư xây dựng công trình”.
=> Chi phí dự phòng (Gxd+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk)*10%= 6,069,800,000 đồng.
 Giá trị quyền sử dụng đất
Diện tích khu đất: 9,605.51 m2
Giá trị quyền sử dụng đất: 3,000,000 đồng/m2
=> Tổng giá trị quyền sử dụng đất: 28,816,500,000 đồng
 Lãi vay trong thời gian xây dựng: 116,470,790 đồng
(Khái toán giá trị đầu tư xây dựng công trình được thể hiện chi tiết trong phụ
lục 3 của dự án)

-----------------------------------------------------------------
23
VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Bảng Tổng mức đầu tư
Đơn vị: đồng
STT Hạng mục GT Trước thuế Thuế GTGT GT sau thuế
I Tổng mức đầu tư xây dựng công trình 60,697,900,000 6,069,800,000 66,767,700,000
Đầu tư xây dựng 40,103,100,000 4,010,320,000 44,113,400,000
Đầu tư thiết bị 10,025,800,000 1,002,600,000 11,028,400,000
Chi phí quản lý dự án 1,293,300,000 129,330,000 1,422,600,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 3,284,900,000 328,490,000 3,613,400,000
Chi phí khác 472,800,000 47,280,000 520,000,000
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 5,518,000,000 551,800,000 6,069,800,000
II Giá trị quyền sử dụng đất 28,816,500,000 28,816,500,000
III Lãi vay trong thời gian xây dựng 116,470,790
Tổng mức đầu tư dự án 95,700,700,000
Nguồn vốn 95,700,700,000
Vốn vay 40,060,600,000
Vốn tự có 55,640,100,000

-----------------------------------------------------------------
24
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Kế hoạch đầu tư
Dự án được tiến hành thực hiện từ quý III/2013 đến quý IV/2016 bao gồm các
giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Từ quý III/2013 đến quý IV/2013.
 Giai đoạn 1: Từ quý I/2014 đến quý I/2015. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng quầy Bar
+ Xây dựng sân Tenis
 Giai đoạn 2: từ quý II/2015 đến quý IV/2016. Bao gồm:
Kế Hoạch đầu tư xây dựng công trình:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
Kế hoạch đầu tư Quý III/2013 Quý IV/2013
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 50% 50%
Chi phí khác 50% 50%
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10%
 Giai đoạn 1:
Kế hoạch đầu tư Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Quý I/2015
Chi phí xây dựng 15.00% 10.00% 10.00% 10.00% 5.00%
Chi phí thiết bị 10.00% 20.00% 20.00%
Chi phí quản lý dự án 7.50% 5.00% 10.00% 15.00% 12.50%
Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
Chi phí khác
Chi phí dự
phòng=ΣGcp*10%
15.00% 10.00% 10.00% 10.00% 5.00%

-----------------------------------------------------------------
25
 Giai đoạn 2:
Kế hoạch đầu tư Quý II/2015 Quý III/2015 Quý IV/2015 Quý I/2016
Chi phí xây dựng 10.00% 8.00% 8.00% 8.00%
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án 5.00% 4.00% 4.00% 4.00%
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 10.00% 8.00% 8.00% 8.00%
Kế hoạch đầu tư Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016
Chi phí xây dựng 8.00% 8.00%
Chi phí thiết bị 10.00% 20.00% 20.00%
Chi phí quản lý dự án 9.00% 14.00% 10.00%
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 8.00% 8.00% 0.00%
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn
Tiến độ xây dựng dự án được thể hiện chi tiết qua bảng sau:
Đơn vị : đồng
Phân chia theo dòng tiền Quý III/2013 Quý IV/2013
Chi phí xây dựng - -
Chi phí máy móc thiết bị - -
Chi phí quản lý dự án - -
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 1,806,700,000 1,806,700,000
Chi phí khác 260,000,000 260,000,000
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% - -
Tổng cộng 2,066,700,000 2,066,700,000
 Giai đoạn 1:
Đơn vị : đồng
Phân chia theo dòng tiền Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014
Chi phí xây dựng 6,617,000,000 4,411,300,000 4,411,300,000
Chi phí máy móc thiết bị - - 1,102,800,000
Chi phí quản lý dự án 106,700,000 71,100,000 142,300,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - - -
Chi phí khác - - -
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 910,470,000 606,980,000 606,980,000
Tổng cộng 7,634,170,000 5,089,380,000 6,263,380,000

-----------------------------------------------------------------
26
Phân chia theo dòng tiền Quý IV/2014 Quý I/2015
Chi phí xây dựng 4,411,300,000 2,205,700,000
Chi phí máy móc thiết bị 2,205,700,000 2,205,700,000
Chi phí quản lý dự án 213,400,000 177,800,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - -
Chi phí khác - -
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 606,980,000 303,490,000
Tổng cộng 7,437,380,000 4,892,690,000
 Giai đoạn 2: Đơn vị: đồng
Phân chia theo dòng tiền Quý II/2015 Quý III/2015 Quý IV/2015 Quý I/2016
Chi phí xây dựng 4,411,300,000 3,529,100,000 3,529,100,000 3,529,100,000
Chi phí máy móc thiết bị - - - -
Chi phí quản lý dự án 71,100,000 56,900,000 56,900,000 56,900,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - - - -
Chi phí khác - - - -
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 606,980,000 485,584,000 485,584,000 485,584,000
Tổng cộng 5,089,380,000 4,071,584,000 4,071,584,000 4,071,584,000
Phân chia theo dòng tiền Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016
Chi phí xây dựng 3,529,100,000 3,529,100,000 -
Chi phí máy móc thiết bị 1,102,800,000 2,205,700,000 2,205,700,000
Chi phí quản lý dự án 128,000,000 199,200,000 142,300,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - - -
Chi phí khác - - -
Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 485,584,000 485,584,000 -
Tổng cộng 5,245,484,000 6,419,584,000 2,348,000,000
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
Tổng mức đầu tư dự án là 95,700,700,000 đồng. Trong đó :
- Vốn vay chiếm 40% tổng mức đầu tư xây dựng công trình tương ứng với
40,060,600,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu là 55,640,000,000 đồng bao gồm:
+ 60% tổng mức đầu tư xây dựng công trình tương ứng 26,707,000,000 đồng
+ Giá trị quyền sử dụng đất tương ứng 28,816,500,000 đồng
+ Lãi vay trong thời gian xây dựng tương ứng 116,470,790,000 đồng

-----------------------------------------------------------------
27
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:
Đơn vị: đồng
Tổng nguồn vốn đầu tư XDCT Quý III/2013 Quý IV/2013
Vốn vay
Vốn chủ sở hữu 2,066,700,000 2,066,700,000
Tổng cộng 2,066,700,000 2,066,700,000
 Giai đoạn 1:
Tổng nguồn vốn đầu tư XDCT Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014
Vốn vay
Vốn chủ sở hữu 7,634,170,000 5,089,380,000 6,263,380,000
Tổng cộng 7,634,170,000 5,089,380,000 6,263,380,000
Tổng nguồn vốn đầu tư XDCT Quý IV/2014 Quý I/2015
Vốn vay 3,850,710,000 4,892,690,000
Vốn chủ sở hữu 3,586,670,000
Tổng cộng 7,437,380,000 4,892,690,000
 Giai đoạn 2:
Tổng nguồn vốn đầu tư XDCT Quý II/2015 Quý III/2015 Quý IV/2015 Quý I/2016
Vốn vay 5,089,380,000 4,071,584,000 4,071,584,000 4,071,584,000
Vốn chủ sở hữu
Tổng cộng 5,089,380,000 4,071,584,000 4,071,584,000 4,071,584,000
Tổng nguồn vốn đầu tư XDCT Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016
Vốn vay 5,245,484,000 6,419,584,000 2,348,000,000
Vốn chủ sở hữu
Tổng cộng 5,245,484,000 6,419,584,000 2,348,000,000
Biểu đồ: Cơ cấu sử dụng vốn đầu tư xây dựng công trình

-----------------------------------------------------------------
28
VIII.4. Tổng sử dụng vốn
Tổng sử dụng vốn cho dự án qua các giai đoạn đầu tư:
Đơn vị: đồng
Tổng sử dụng vốn Tổng cộng
Chi phí xây dựng 44,113,400,000
Chi phí máy móc thiết bị 11,028,400,000
Chi phí quản lý dự án 1,422,600,000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3,613,400,000
Chi phí khác 520,000,000
Chi phí dự phòng 6,069,800,000
Giá trị quyền sử dụng đất 28,816,500,000
Lãi vay trong thời gian xây dựng 116,470,790
Tổng cộng 95,700,700,000
Biểu đồ: Tổng sử dụng vốn của dự án

-----------------------------------------------------------------
29
CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ
VỐN VAY
IX.1. Kế hoạch vay vốn
Tổng mức đầu tư dự án là 95,700,700,000 đồng, trong đó vốn vay chiếm 40%
tổng mức đầu tư xây dựng công trình tương ứng với 40,060,600,000 đồng.
Nguồn vốn vay dự kiến vay trong thời gian 120 tháng với lãi suất dự kiến
12%/năm. Thời gian ân hạn trả vốn gốc là 27 tháng và thời gian trả nợ là 93 tháng.
Tỷ lệ vốn vay 60% Tổng mức đầu tư XDCT
Số tiền vay 40,060,600,000 ngàn đồng
Thời hạn vay 120 tháng
Ân hạn 27 tháng
Lãi vay 12% /năm
Thời hạn trả nợ 93 tháng
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau:
Đơn vị: đồng
Ngày Dư nợ đầu kỳ
Vay nợ trong
kỳ
Lãi phát
sinh trong
kỳ
Trả nợ
Trả
gốc
Trả lãi Dư nợ cuối kỳ
0 10/1/2014 - 3,850,710,000 - - 3,850,710,000
1 11/1/2014 3,850,710,000 39,245,592 39,245,592 39,245,592 3,850,710,000
2 12/1/2014 3,850,710,000 37,979,605 37,979,605 37,979,605 3,850,710,000
3 1/1/2015 3,850,710,000 4,892,690,000 39,245,592 39,245,592 39,245,592 8,743,400,000
4 2/1/2015 8,743,400,000 89,110,816 89,110,816 89,110,816 8,743,400,000
5 3/1/2015 8,743,400,000 80,487,189 80,487,189 80,487,189 8,743,400,000
6 4/1/2015 8,743,400,000 5,089,380,000 89,110,816 89,110,816 89,110,816 13,832,780,000
7 5/1/2015 13,832,780,000 136,432,899 136,432,899 136,432,899 13,832,780,000
8 6/1/2015 13,832,780,000 140,980,662 140,980,662 140,980,662 13,832,780,000
9 7/1/2015 13,832,780,000 4,071,584,000 136,432,899 136,432,899 136,432,899 17,904,364,000
10 8/1/2015 17,904,364,000 182,477,354 182,477,354 182,477,354 17,904,364,000
11 9/1/2015 17,904,364,000 182,477,354 182,477,354 182,477,354 17,904,364,000
12 10/1/2015 17,904,364,000 4,071,584,000 176,590,987 176,590,987 176,590,987 21,975,948,000
13 11/1/2015 21,975,948,000 223,974,045 223,974,045 223,974,045 21,975,948,000
14 12/1/2015 21,975,948,000 216,749,076 216,749,076 216,749,076 21,975,948,000
15 1/1/2016 21,975,948,000 4,071,584,000 223,974,045 223,974,045 223,974,045 26,047,532,000
16 2/1/2016 26,047,532,000 265,470,737 265,470,737 265,470,737 26,047,532,000
17 3/1/2016 26,047,532,000 248,343,593 248,343,593 248,343,593 26,047,532,000
18 4/1/2016 26,047,532,000 5,245,484,000 265,470,737 265,470,737 265,470,737 31,293,016,000
19 5/1/2016 31,293,016,000 308,643,445 308,643,445 308,643,445 31,293,016,000
20 6/1/2016 31,293,016,000 318,931,560 318,931,560 318,931,560 31,293,016,000

-----------------------------------------------------------------
30
21 7/1/2016 31,293,016,000 6,419,584,000 308,643,445 308,643,445 308,643,445 37,712,600,000
22 8/1/2016 37,712,600,000 384,358,553 384,358,553 384,358,553 37,712,600,000
23 9/1/2016 37,712,600,000 384,358,553 384,358,553 384,358,553 37,712,600,000
24 10/1/2016 37,712,600,000 2,348,000,000 371,959,890 371,959,890 371,959,890 40,060,600,000
25 11/1/2016 40,060,600,000 408,288,855 408,288,855 408,288,855 40,060,600,000
26 12/1/2016 40,060,600,000 395,118,247 395,118,247 395,118,247 40,060,600,000
27 1/1/2017 40,060,600,000 408,288,855 408,288,855 408,288,855 40,060,600,000
IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay
Nguồn vốn vay là 40,060,600,000 đồng
Thời gian ân hạn: 27 tháng. Trong thời gian ân hạn, chủ đầu tư không phải trả
vốn gốc, chỉ phải trả lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ.
Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành trả nợ cho ngân hàng. Phương
thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc đều và tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ.
Nguồn trả vốn vay: Lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh các dịch vụ của
resort.
(Chi tiết Lịch vay trả nợ được trình bày chi tiết trong phụ lục 7 của dự án)

-----------------------------------------------------------------
31
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
DỰ ÁN
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ
sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu
cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
X.1.1. Giả định về doanh thu
Các hoạt động chính của resort bao gồm:
+ Cho thuê buồng khách sạn tiêu chuẩn 3 sao
+ Cho thuê Bungalow
+ Kinh doanh quầy Bar
+ Kinh doanh dịch vụ nhà hàng
+ Kinh doanh dịch vụ cho thuê sân Tennis
+ Dịch vụ vui chơi, giải trí, thư giãn bãi biển
Số ngày hoạt động trong năm của khu resort: 365 ngày/năm
Công suất phục vụ tối đa/ngày: 144 khách/ngày
Công suất phục vụ tối đa/năm: 43,800 khách/năm
Đơn giá các dịch vụ:
+ Dịch vụ cho thuê buồng phòng:
Giá phòng sẽ được thanh toán bằng VNĐ theo tỷ giá quy đổi tại thời điểm
thanh toán.
Giá phòng bao gồm 10% VAT.
Giá phòng đã bao gồm: ăn sáng.
Các trang thiết bị, đồ dùng và dịch vụ trong phòng .
Miễn phí sử dụng internet không dây tại tất cả các phòng và khu vực công cộng
trong khách sạn.
Miễn phí trà, cà phê, cùng với các dụng cụ pha chế và hai chai nước suối mỗi
ngày.
Các phòng đều có bồn và vòi hoa sen.
Các phòng đều có ban công riêng.
Cung cấp truyền hình cáp vệ tinh với trên 60 kênh truyền hình chọn lọc hấp
dẫn.
Cung cấp các dịch vụ IDD, mini bar và két sắt an toàn trong mỗi phòng.
Các phòng đều có máy điều hòa với điều khiển riêng và bàn làm việc có ngăn
kéo nhỏ.
Cung cấp dịch vụ sử dụng hồ bơi và tham gia câu lạc bộ sức khỏe miễn phí.
Cung cấp dép đi trong phòng và dép đi biển.
Dịch vụ cho thuê phòng Số lượng (phòng) Giá phòng Phí dịch vụ Đơn giá
Phòng khách sạn 38 1,600,000 160,000 1,760,000
Bungalows VIP 6 4,000,000 400,000 4,400,000
Bungalow đôi 6 2,800,000 280,000 3,080,000
Bungalows đơn 22 2,000,000 200,000 2,200,000

-----------------------------------------------------------------
32
+ Dịch vụ nhà hàng:
Giờ Phục Vụ: 06:00 – 10:30 (ăn sáng), 12:00 - 14:30 (ăn trưa) và 18:00 - 22:00 (Ăn
Tối)
Số lượng (khách) Giá Buffet Phí dịch vụ 5% Đơn giá/khách
Nhà hàng Buffet, BBQ 144 320,000 16,000 336,000
+ Dịch vụ cho thuê sân Tennis:
Số lượng (giờ/ngày) Giá thuê Phí dịch vụ 5% Đơn giá/khách
Tennis 18 300,000 15,000 315,000
+ Dịch vụ kinh doanh Bar, café:
Số lượng (khách) Đơn giá/khách
Bar, café 58 400,000
(Chi tiết về doanh thu được thể hiện trong phụ lục 9 của dự án)

-----------------------------------------------------------------
33
X.1.2. Giả định về chi phí
 Chi phí lương nhân viên:
Chế độ tiền lương của nhân viên bao gồm:
- Mức lương cơ bản.
- Tiền phụ cấp
- BHYT,BHXH: 21% mức lương cơ bản.
- Số tháng được hưởng lương: 13 tháng.
- Mức tăng lương hằng năm: 5%/năm.
Chế độ tiền lương của các bộ phận
Đơn vị: đồng
Bộ phận
Số lượng
nhân viên
Mức lương
cơ bản
Phụ cấp
Tổng
lương/tháng/người
Giai đoạn 1
Quản lý trực tiếp 2 20,000,000 8,000,000 28,000,000
Bộ phận kinh doanh 4 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận lễ tân 2 6,000,000 3,000,000 9,000,000
Bộ phận buồng phòng 9 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận nhà hàng 20 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận nhà bếp
+ Bếp trưởng 1 20,000,000 8,000,000 28,000,000
+ Nhân viên nhà bếp 8 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận kế toán 2 5,000,000 3,000,000 8,000,000
Bộ phận hành chính 2 5,000,000 3,000,000 8,000,000
Bộ phận dịch vụ bãi biển 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận cứu hộ 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận bảo vệ 8 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận kỹ thuật 3 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận bảo vệ cây xanh 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Giai đoạn 2
Quản lý trực tiếp 1 20,000,000 8,000,000 28,000,000
Bộ phận kinh doanh 2 4,000,000 3,000,000 7,000,000
Bộ phận lễ tân 2 6,000,000 3,000,000 9,000,000
Bộ phận buồng phòng 12 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận dịch vụ bãi biển 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000
Bộ phận cứu hộ 2 3,000,000 2,000,000 5,000,000

-----------------------------------------------------------------
34
 Khấu hao tài sản cố định
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng theo công văn số
206/2003/QĐ-BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng
và trích khấu hao tài sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:
Đơn vị: đồng
Loại tài sản
Thời gian
KH
Giá trị TS Phương pháp khấu hao
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư + Giai đoạn 1
- Chi phí xây dựng 25 22,056,600,000 Theo đường thẳng
- Chi phí thiết bị 10 5,514,200,000 Theo đường thẳng
- Chi phí quản lý dự án 5 711,300,000 Theo đường thẳng
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng công trình 5 3,613,400,000 Theo đường thẳng
- Chi phí khác 5 520,000,000 Theo đường thẳng
-Chi phí dự phòng 5 3,034,900,000 Theo đường thẳng
- Lãi vay trong thời gian xây dựng 3 116,470,790 Theo đường thẳng
Giai đoạn 2
- Chi phí xây dựng 25 22,056,800,000 Theo đường thẳng
- Chi phí thiết bị 10 5,514,200,000 Theo đường thẳng
- Chi phí quản lý dự án 5 711,300,000 Theo đường thẳng
-Chi phí dự phòng 5 3,034,900,000 Theo đường thẳng
Để gia tăng chất lượng phục vụ, toàn bộ thiết bị dùng cho dự án sẽ được thay
thế sau 10 năm hoạt động.
(Bảng chi tiết khấu hao tài sản cố định được trình bày chi tiết ở phụ lục 8 dự án)
 Chi phí nguyên liệu cho nhà hàng: ước tính 40% doanh thu nhà hàng.
 Chi phí nguyên liệu cho quầy bar, café : ước tính 40% doanh thu quầy bar, café.
 Chi phí quản lý: ước tính 15% tổng doanh thu bao gồm: lương nhân viên bộ
phận quản lý resort (tiền lương, tiền công, các khoản phụ cấp,. . .); bảo hiểm xã hội,
bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn của nhân viên quản lý; chi phí vật liệu văn phòng,
khấu hao TSCĐ dùng cho quản lý; dịch vụ mua ngoài (điện, nước, điện thoại, fax, bảo
hiểm tài sản, cháy nổ. . .); chi phí bằng tiền khác (tiếp khách, hội nghị khách hàng. . .).
 Chi phí marketing: ước tính 1% tổng doanh thu.
 Chi phí khác: ước tính 5% tổng doanh thu.
(Bảng chi tiết chi phí dự án được trình bày chi tiết ở phụ lục 11của dự án)

-----------------------------------------------------------------
35
X.2. Báo cáo thu nhập dự trù
Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2016 đến năm 2035.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 25%
Báo cáo thu nhập dự trù trong 8 năm hoạt động đầu tiên:
Đơn vị: đồng
Năm 2015 2016 2017 2018
Hạng mục 1 2 3 4
Doanh thu 32,179,830,304 46,338,955,637 82,470,659,891 89,068,312,683
Chi phí 21,657,566,229 29,626,957,508 42,997,546,176 45,664,525,079
Chi phí lương 4,880,216,250 6,832,302,750 9,386,139,263 9,855,446,226
Chi phí BHYT,BHXH 585,526,725 819,737,415 1,130,274,952 1,186,788,699
Chi phí khấu hao 3,048,427,597 3,048,427,597 5,231,359,597 5,192,536,000
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 4,325,750,231 6,229,080,333 6,727,406,759 7,265,599,300
Chi phí nguyên liệu quán Bar 2,059,881,062 2,966,228,730 3,203,527,028 3,459,809,191
Chi phí quản lý 4,826,974,546 6,950,843,346 12,370,598,984 13,360,246,902
Chi phí Marketing 321,798,303 463,389,556 824,706,599 890,683,127
Chi phí khác 1,608,991,515 2,316,947,782 4,123,532,995 4,453,415,634
EBIT 10,522,264,075 16,711,998,129 39,473,113,716 43,403,787,604
Lãi vay 1,878,798,143 4,067,876,472 4,521,625,583 3,901,332,422
EBT 8,643,465,932 12,644,121,657 34,951,488,133 39,502,455,182
Thuế TNDN (25%) 2,160,866,483 3,161,030,414 8,737,872,033 9,875,613,796
EAT 6,482,599,449 9,483,091,243 26,213,616,099 29,626,841,387
Năm 2019 2020 2021 2022
Hạng mục 5 6 7 8
Doanh thu 96,193,777,697 103,889,279,913 112,200,422,306 121,176,456,091
Chi phí 48,571,017,157 50,117,545,250 53,472,397,670 56,328,137,187
Chi phí lương 10,348,218,537 10,865,629,464 11,408,910,937 11,979,356,484
Chi phí BHYT,BHXH 1,246,128,134 1,308,434,541 1,373,856,268 1,442,549,081
Chi phí khấu hao 5,192,536,000 3,616,616,000 3,616,616,000 2,867,376,000
Chi phí quản lý 14,429,066,655 15,583,391,987 16,830,063,346 18,176,468,414
Chi phí Marketing 961,937,777 1,038,892,799 1,122,004,223 1,211,764,561
Chi phí khác 4,809,688,885 5,194,463,996 5,610,021,115 6,058,822,805
EBIT 47,622,760,540 53,771,734,663 58,728,024,636 64,848,318,903
Lãi vay 3,281,039,260 2,668,676,788 2,040,452,938 1,420,159,777
EBT 44,341,721,279 51,103,057,875 56,687,571,699 63,428,159,127
Thuế TNDN (25%) 11,085,430,320 12,775,764,469 14,171,892,925 15,857,039,782
EAT 33,256,290,960 38,327,293,406 42,515,678,774 47,571,119,345
(Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể hiện ở phụ lục 12 của dự án)

-----------------------------------------------------------------
36
Phân tích các chỉ số tài chính:
Đơn vị: đồng
Doanh thu 5,100,429,100,000
Chi phí 2,220,775,400,000
Tổng EBIT 2,879,653,600,000
Tổng EBT 2,854,880,100,000
Tổng EAT 2,141,160,000,000
Hệ số EBT / doanh thu 0.56
Hệ số EAT / doanh thu 0.42
Doanh thu bình quân 204,017,200,000
Lợi nhuận trước thuế bình quân 114,195,200,000
Lợi nhuận sau thuế bình quân 85,646,400,000
Ghi chú:
EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay
EBT: Lơi nhuận trước thuế đã bao gồm lãi vay
EAT: Lợi nhuận sau thuế.
- Tổng doanh thu sau 25 năm hoạt động : 5,100,429,100,000 đồng
- Tổng chi phí trong 25 năm hoạt động : 2,220,775,400,000 đồng
- Tổng lợi nhuận trước thuế : 2,854,880,100,000 đồng
- Tổng lợi nhuận sau thuế : 2,141,160,000,000 đồng
- Doanh thu bình quân/năm hoạt động : 204,017,200,000 đồng
- Lợi nhuận trước thuế bình quân : 114,195,200,000 đồng
- Lợi nhuận sau thuế bình quân : 85,646,400,000 đồng
- Hệ số EBT/doanh thu 0.56 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.56 đồng lợi nhuận
trước thuế.
- Hệ số EAT/doanh thu 0.42 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.42 đồng lợi nhuận sau
thuế.
X.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là
WACC = 18.07 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn
của các nguồn vốn.
WACC= %D.rd + %E.re
Ghi chú:
D: vốn vay
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.

-----------------------------------------------------------------
37
Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV:
Đơn vị: đồng
Năm 2013 2014 2015 2016
0 0 1 2
NGÂN LƯU VÀO - - 32,179,830,304 46,338,955,637
Doanh thu 32,179,830,304 46,338,955,637
NGÂN LƯU RA 32,949,900,000 26,424,310,000 36,734,376,632 44,663,181,911
Đầu tư 4,133,400,000 26,424,310,000 18,125,238,000 18,084,652,000
Giá trị quyền sử dụng đất 28,816,500,000
Chi phí lương 4,880,216,250 6,832,302,750
Chi phí BHYT,BHXH 585,526,725 819,737,415
Chi phí nguyên liệu nhà hàng 4,325,750,231 6,229,080,333
Chi phí nguyên liệu quán Bar 2,059,881,062 2,966,228,730
Chi phí quản lý 4,826,974,546 6,950,843,346
Chi phí Marketing 321,798,303 463,389,556
Chi phí khác 1,608,991,515 2,316,947,782
Ngân lưu ròng trước thuế (32,949,900,000) (26,424,310,000) (4,554,546,329) 1,675,773,726
Thuế TNDN 2,160,866,483 3,161,030,414
Ngân lưu ròng sau thuế (32,949,900,000) (26,424,310,000) (6,715,412,812) (1,485,256,689)
Ngân lưu tích lũy (32,949,900,000) (59,374,210,000) (66,089,622,812) (67,574,879,500)
Năm 2017 2018 2019 2020
3 4 5 6
NGÂN LƯU VÀO 82,470,659,891 89,068,312,683 96,193,777,697 103,889,279,913
Doanh thu 82,470,659,891 89,068,312,683 96,193,777,697 103,889,279,913
NGÂN LƯU RA 37,766,186,579 40,471,989,079 43,378,481,157 46,500,929,250
Đầu tư
Giá trị quyền sử dụng đất
Chi phí lương 9,386,139,263 9,855,446,226 10,348,218,537 10,865,629,464
Chi phí BHYT,BHXH 1,130,274,952 1,186,788,699 1,246,128,134 1,308,434,541
Chi phí quản lý 12,370,598,984 13,360,246,902 14,429,066,655 15,583,391,987
Chi phí Marketing 824,706,599 890,683,127 961,937,777 1,038,892,799
Chi phí khác 4,123,532,995 4,453,415,634 4,809,688,885 5,194,463,996
Ngân lưu ròng trước thuế 44,704,473,312 48,596,323,604 52,815,296,540 57,388,350,663
Thuế TNDN 8,737,872,033 9,875,613,796 11,085,430,320 12,775,764,469
Ngân lưu ròng sau thuế 35,966,601,279 38,720,709,808 41,729,866,220 44,612,586,194
Ngân lưu tích lũy (31,608,278,221) 7,112,431,587 48,842,297,807 93,454,884,002
(Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục13 dự án)

-----------------------------------------------------------------
38
Biểu đồ thể hiện ngân lưu ròng TIPV qua các năm hoạt động:
Vòng đời hoạt động của dự án là 25 năm không tính năm xây dựng
Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm
Dòng tiền ra gồm: Đầu tư xây dựng công trình; Giá trị quyền sử dụng đất; chi
phí lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí nguyên liệu nhà hàng; chi phí nguyên liệu
quán Bar;chi phí quản lý; chi phí marketing và chi phí khác.
Trong những năm xây dựng và hoạt động đầu tiên, ngân lưu ròng dự án âm là
do chưa có nguồn ngân lưu vào hoặc nếu có thì cũng chưa bù đắp đủ chi phí. Từ năm
hoạt động thứ 3 tức là từ năm 2017, ngân lưu ròng dự án tăng dần theo từng năm.
Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=18.07%, giá trị hiện tại ròng NPV=
117,130,110,912 đồng.
Suất sinh lợi nội tại IRR= 33,7%
Thời gian hoàn vốn: 5 năm 4 tháng (bao gồm cả thời gian xây dựng dự án)
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 18.07%.
Điều này thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh
đó thời gian hoàn vốn là 5 năm 4 tháng (bao gồm cả năm xây dựng) cho thấy dự án có
thời gian hoàn vốn nhanh.
X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ
Khi dự án chính thức đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ dùng chính lợi nhuận tạo
ra từ dự án để trả nợ cho ngân hàng. Khả năng trả nợ từ năm 2017 được thể hiện qua
bảng sau:
Đơn vị: đồng
Năm 2017 2018 2019 2020
Trả nợ: Gốc+ Lãi 9,690,735,260 9,070,442,099 8,450,148,938 7,837,786,465
Ngân lưu ròng TIPV 38,720,709,808 41,729,866,220 44,612,586,194 48,172,747,712
Hệ số đảm bảo trả nợ 4.00 4.60 5.28 6.15
Năm 2021 2022 2023
Trả nợ: Gốc+ Lãi 7,209,562,615 6,589,269,454 5,968,976,293
Ngân lưu ròng TIPV 51,858,655,122 56,068,516,401 55,132,012,575
Hệ số đảm bảo trả nợ 7.19 8.51 9.24

-----------------------------------------------------------------
39
Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân 6.42, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn
vay cho ngân hàng cao.
X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Phân tích tài chính hiệu quả đầu tư cho thấy dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng
Phú Quốc” rất khả thi qua các thông số tài chính như NPVTIPV= 117,130,110,912
đồng; suất sinh lời nội bộ là: IRR= 33.7% ; thời gian hoà vốn sau 5 năm 4 tháng. Vì
vậy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán
nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp vào sự
phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng;
nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập
doanh nghiệp.

-----------------------------------------------------------------
40
CHƯƠNG XI: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
XI.1. Nhận diện rủi ro
Kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR,....) chịu tác động của hàng
loạt các dữ liệu phân tích ban đầu như: Các thông số đầu tư, các thông số về chi phí
hoạt động, các thông số về doanh thu dự kiến.
Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: chi phí lương, chi phí
marketing; chi phí nguyên liệu chi phí khác. Những chi phí này nhà đầu tư có thể kiểm
soát được. Riêng đối với lạm phát Chính phủ luôn kiềm giữ trong khoảng dao động từ
6% đến 10%, mặt khác lạm phát trong trường hợp này có lợi cho dự án nên cũng
không đáng lo ngại.
Chi phí xây dựng là một yếu tố phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu;
chỉ tiêu lượng khách du lịch đến nghỉ dưỡng tại resort và yếu tố giá cả dịch vụ phụ
thuộc vào thị trường.Vậy, các yếu tố này nằm ngoài sự kiểm soát của nhà đầu tư. Do
đó, chi phí xây dựng, số lượng khách và giá dịch vụ thật sự là các biến có khả năng rủi
ro lớn nhất đối với dự án.
XI.2. Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy một chiều được tiến hành để kiểm tra mức thay đổi của các
biến kết quả dự án như NPV, IRR so với sự thay đổi của một biến rủi ro và các biến
còn lại không đổi.
Chi phí xây dựng dao động từ (40%-160%), Công suất phục vụ dự kiến (30%-
90%) và giá dịch vụ dao động từ (40%-100%) thì ta có kết quả thay đổi của NPV và
IRR như sau:
Thay đổi chi phí xây dựng NPV IRR
40% 136,629,298,982 40.83%
50% 133,552,609,777 39.42%
60% 130,388,483,818 38.11%
70% 127,153,149,960 36.89%
80% 123,858,853,686 35.74%
90% 120,515,249,188 34.67%
100% 117,130,110,912 33.66%
110% 113,709,432,194 32.72%
120% 110,258,226,418 31.83%
130% 106,780,673,556 30.99%
140% 103,279,940,278 30.20%
150% 99,759,160,281 29.45%
160% 96,220,516,553 28.74%

-----------------------------------------------------------------
41
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá trị xây dựng dao động từ (40%-160%)
thì giá trị NPV dao động từ 136,629,298,982 đồng xuống còn 96,220,516,553 đồng và
NPV vẫn dương (+).
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chi phí xây dựng dao động từ (80% -
140%) thì IRR(TIPV) giảm từ 40.83% xuống 28.74% và vẫn lớn hơn WACC 18.07%.
Thay đổi công suất phục
vụ dự kiến
NPV IRR
30% (15,507,544,458) 15.41%
35% 1,505,991,227 18.32%
40% 18,296,466,439 20.94%
45% 34,768,740,518 23.33%
50% 51,241,014,597 25.58%
55% 67,713,288,676 27.72%
60% 84,185,562,755 29.78%
65% 100,657,836,833 31.75%
70% 117,130,110,912 33.66%
75% 133,602,384,991 35.52%
80% 150,074,659,070 37.32%

-----------------------------------------------------------------
42
85% 166,546,933,149 39.08%
90% 183,019,207,227 40.80%
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy công suất phục vụ dự kiến dao động từ (30%-
90%) thì giá trị NPV dao động từ -15,507,544,458 đồng đến 183,019,207,227 đồng.
Nếu hằng năm công suất phục vụ thực tế không đạt được trên 40% công suất phục vụ
dự kiến thì NPV sẽ âm (-) và dự án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính.
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chỉ tiêu tuyển sinh dao động từ (30% -
90%) thì IRR(TIPV) tăng từ 15.41% đến 40.80%. Nếu hằng năm công suất phục vụ
thực tế không đạt được trên 40% công suất phục vụ dự kiến thì giá trị IRR sẽ nhỏ hơn
giá trị WACC=18.07% và dự án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính.

Thuyet minh du an khu du lich nghi duong phu quoc

Thuyet minh du an khu du lich nghi duong phu quoc

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyet minh du an khu du lich nghi duong phu quoc

Similar to Thuyet minh du an khu du lich nghi duong phu quoc (20)

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt

More from Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt (20)

Thuyet minh du an khu du lich nghi duong phu quoc