dự án cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại 0918755356

1. THUYẾT MINH DỰ ÁN
CƠ SỞ SẢN XUẤT KINH DOANH,
DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI
Tháng 03/2022
CÔNG TY CỔ
Địa điểm:

2. -----------  -----------
DỰ ÁN
CƠ SỞ SẢN XUẤT KINH DOANH,
DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI
Địa điểm:
CHỦ ĐẦU TƯ

3. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
2
Số: 01/ĐNVV CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Đôc lập – Tự do – Hạnh Phúc
Nam Định, ngày07 tháng 03 năm 2022
ĐƠN ĐỀ NGHỊ VAY VỐN
V/v hỗ trợ vay vốn Dự án“Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương
mại”
Kính gửi: Chủ nguồn vốn/ Quý ngân hàng.
CÔNG TY CỔ H CÔNGđề nghị chủ nguồn/ Quý Ngân hàng xem xét cấp cho
doanh nghiệp chúng tôi khoản vay với các thông tin cụ thể như sau:
* Tên Dự án: “Nhà máy chế biến thức ăn gia súc công nghiệp”.
* Địa điểm thực hiện dự án
* Tổng mức vốn đầu tư dự kiến:…………….đồng
(nghìn đồng)
* Số vốn cần vay dự kiến: ……………đồng(………..nghìn đồng)
* Mục đích vay vốn: Vay thực hiện Dự án.
* Tài sản đảm bảo cho khoản vay: bằng chính Dự án bao gồm: Quyền sử dụng
đất được UBND tỉnh Nam Địnhcấp cho Dự án.
- Thế chấp song phương toàn bộ tài sản đã và sẽ hình thành trong tương lai.
- Thế chấp song phương toàn bộ các khoản phải thu và/ hoặc các quyền và lợi
ích hợp pháp của Chủ đầu tư Dự án.
=> Chúng tôi cam kết:
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác và hợp pháp của các tài
liệu, số liệu đã gửi;
- Sử dụng vốn đúng mục đích, có hiệu quả và trả nợ gốc + lãi vay đầy đủ, đúng
hạn;
- Chấp hành nghiêm chỉnh mọi quy định trong Hợp đồng vay vốn;
- Mua bảo hiểm hoặc tài sản hình thành bởi vốn vay theo quy định;
- Thực hiện các quy định về bảo đảm vốn vay theo thỏa thuận và thống nhất
giữa hai bên;
- Thời hạn Dự án chính thức đi vào hoạt động theo đúng lộ trình của phương án
kinh doanh;
Xin trân trọng cảm ơn và kính chào!

4. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
3
Nơi nhận:
- Như trên;
- Lưu VT, Phương (01b).
.
.

5. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
4
MỤC LỤC
ĐƠN ĐỀ NGHỊ VAY VỐN............................................................................ 2
MỤC LỤC ..................................................................................................... 4
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU................................................................................... 8
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ................................................................. 8
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN........................................................ 8
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ........................................................................ 9
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ........................................................................10
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN.............................................................11
5.1. Mục tiêu chung.......................................................................................11
5.2. Mục tiêu cụ thể.......................................................................................12
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN.......................13
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN................................................................................................................13
1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................13
1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ..........................................................................15
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG.....................................................15
2.1. Thị trường thiết bị vệ sinh .......................................................................15
2.2. Thị trường thiết bị vệ sinh năm 2022........................................................16
2.3. Xác định thị trường tiêu thụ sản phẩm......................................................18
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN...........................................................................18
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án...........................................................18
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư..................................21
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ...................................25
4.1. Địa điểm xây dựng..................................................................................25
4.2. Hình thức đầu tư.....................................................................................25
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.25
5.1. Nhu cầu sử dụng đất................................................................................25

6. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
5
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.............26
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ ...................27
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ..............27
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ......28
2.1. Quy trình sản xuất sen vòi và thiết bị vệ sinh khác....................................28
2.2. Showroom thiết bị vệ sinh.......................................................................34
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN .............................38
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG....................................................................38
1.1. Chuẩn bị mặt bằng ..................................................................................38
1.2. Phương án tổng thểbồi thường, giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư:................38
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật....................................38
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH...................38
2.1. Các phương án xây dựng công trình.........................................................38
2.2. Các phương án kiến trúc..........................................................................39
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN...................................................41
3.1. Phương án tổ chức thực hiện ...................................................................41
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý .....................42
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG................................43
I. GIỚI THIỆU CHUNG................................................................................43
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG. ...............43
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN......................................44
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG .....................................................................................44
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình....................................................44
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................46

7. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
6
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT ...........................................................................48
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG............................................49
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án........................................................................49
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ..............................................50
VII. KẾT LUẬN ...........................................................................................52
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .............................................................................53
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN..................................................53
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.......................55
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án........................................................55
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án:........................55
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: ................................................................56
2.4. Phương ánvay. ........................................................................................56
2.5. Các thông số tài chính của dự án..............................................................57
KẾT LUẬN ..................................................................................................60
I. KẾT LUẬN. ..............................................................................................60
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. .....................................................................60
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ...............................61
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án.................................61
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm. .......................................................62
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm....................................63
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm.....................................................64
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án............................................65
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn...................................66
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ...........................67
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................68
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).........................69

8. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
7
PHỤ LỤC II: THÔNG TIN CHỨNG NHẬN CÔNG TY................................70
I. BÁO CÁO TÀI CHÍNH 2021.....................................................................70
II. BÁO CÁO TÀI CHÍNH 2020....................................................................82
III. DANH MỤC SẢN PHẨM.......................................................................95
IV. CHỨNG CHỈ BẰNG CẤP BAN LÃNH ĐẠO .........................................98
V. CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................106
VI. DANH SÁCH CÁN BỘ CHỦ CHỐT CÔNG TY...................................109
VII. HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT .....................................................................113

9. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
8
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: ............................. chúng tôi đưa ra quyết định triển
khai đồng bộ dây chuyền sản xuất thiết bị ngành nước phục vụ tiêu dùng, nhằm
các mục tiêu luôn đứng ở thế chủ động về đầu vào, tạo ra sản phẩm chất lượng
cao được kiểm định và mang thương hiệu hàng Việt Nam phục vụ người tiêu
dùng Việt và tiến xa hơn nữa.
Với dây chuyền đúc công nghệ tiên tiến và các máy móc gia công hiện
đại, đội ngũ công nhân có tay nghề cao được đào tạo bài bản, phương pháp-quy
trình làm việc khoa học được tiêu chuẩn hoá nhằm đạt tối ưu hoá công suất toàn
dây chuyền, chúng tôi tự hào mang đến cho người tiêu dùng những sản phẩm
chất lượng và thẩm mỹ cao.
Mô hình Nhà máy sản xuất sản phẩm các thiết bị ngành nước phục vụ tiêu
dùng mang thương hiệuMITACO của Công ty được đề cao trong ĐỂ ÁN
KHUYẾN CÔNG QUỐC GIA NĂM 2014. Sản phẩm của công ty đã được Cục
tiêu chuẩn đo lường chất lượng xác nhận là hàng Việt Nam chất lượng cao phù
hợp xây dựng tiêu chuẩn ISO - 9001, Chúng tôi cam kết mang đến cho khách
hàng sản phẩm với chất lượng tốt nhất!
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại……………..
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 10.000,0 m2
(1,00 ha).
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: ………………. đồng.
(Hai nghìn, năm trăm linh một tỷ, hai trăm linh bốn triệu, không trăm linh tám
nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (20%) : ………………. đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : ………………… đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Sản xuất sen vòi 252.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất xi phong 210.000,0 sản phẩm/năm

10. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
9
Sản xuất xịt nhựa 200.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất bátsen 168.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất đồng thỏi 1.050.000,0 sản phẩm/năm
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Có thể nói mảng thiết bị vệ sinh trong hạng mục thi công điện nước là
một phần tất yếu, thậm chí rất quan trọng trong mỗi một công trình xây dựng dù
lớn hay nhỏ, dù sang trọng hay bình thường, dù hiện đại hay cổ điển, dù của tập
thể hay cá nhân...
Ngay từ khi thiết kế ban đầu mọi người đều phải quan tâm chi tiết từng
hạng mục, phải có sự chuẩn bị kỹ càng để công trình hoàn thiện theo đúng kế
hoạch mà mang lại kết quả hoàn hảo nhất. Từ kết cấu móng nhà, thân, chiều
cao... rồi đến hoàn thiện nội thất, ngoại thất... đều phải thực hiện thi công chuẩn,
chắc chắn, đẹp mắt và phải lựa chọn chất liệu phù hợp nhất có thể. Khi những
hạng mục đáng chú ý của phần thô đã xong, thì cũng đến lúc chủ đầu tư phải
quan tâm đến phần hoàn thiện, từ việc hoàn thiện ngoại thất như chát, sơn, bả…
đến việc lựa chọn nội thất.
Thiết bị vệ sinh là toàn bộ trang thiết bị được dùng trong nhà vệ sinh
(ngoại trừ gạch). Chi tiết hơn những trang thiết bị này là: Bồn cầu, chậu rửa
(lavabo), vòi lavabo, vòi sen tắm, và nhóm các phụ kiện như: Gương soi, xịt vệ
sinh, lô giấy, thanh treo khăn, giá để xà phòng, kệ, giá treo, thoát sàn…
Đó là những trang thiết bị cơ bản trong một phòng tắm, phòng vệ sinh.
Tùy thuộc vào nhiều yếu tố như không gian diện tích, sở thích, tài chính... thì
quý vị có thể lựa chọn thêm bộ tủ lavabo, thêm bồntắm đặt trong phòng để thêm
sự tiện nghi đồng thời tăng thêm vẻ đẹp sang trọng, đẳng cấp của mình.
Mỗi một sản phẩm đều có chất liệu riêng, nhưng chung quy lại sẽ sử dụng
những nguyên liệu phổ biến có chất lượng, độ bền cao, nhiều ưu điểm, dễ dàng
sản xuất... Và quan trọng vẫn là phụ thuộc vào tài chính.
Tác dụng của thiết bị vệ sinh
Về sức khỏe
Như chúng ta đã biết, dù cuộc sống bần hàn hay xa hoa, dù cho người sử
dụng là người sang trọng hay dân thường, là quan chức hay công nhân và nói

11. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
10
tóm lại dù cho đối tượng sử dụng là ai đi nữa thì cũng không thế thiếu việc vệ
sinh hàng ngày để giải quyết nhu cầu tất yếu của cuộc sống. Công việc diễn ra
hàng ngày và được lặp đi lặp lại trong cả cuộc đời mỗi một con người. Sau một
ngày làm việc căng thẳng mà không có không gian để thư giãn, để xả stress, để
vệ sinh tái tạo lại sức lao động đã bỏ ra thì chắc chắn ngoài việc mệt mỏi về tinh
thần sẽ là một sự khó chịu không hề nhẹ của cơ thể.
Còn nếu khi chúng ta đã có không gian nhà tắm, có đầy đủ thiết bị vệ sinh
rồi nhưng chúng không đảm bảo chất lượng như bồn cầu rò nước, tắc nước, vòi
sen bị bong tróc, phồng rộp… khi đó tạo cho người sử dụng một cảm giác khó
chịu, thiếu an toàn.
Vì vậy để tạo ra một cuộc sống chất lượng, sự an yên thì mỗi con người
phải xây dựng cho mình một ý tưởng về không gian vệ sinh hiện đại, khoa học
và đảm bảo công năng của mỗi trang thiết bị trong phòng tắm.
Về thẩm mỹ
Mặc dù chi phí chỉ chiếm khoảng 4% so với giá trị một công trình, thực tế
đây là khoản chi không lớn, nhưng nó lại là một phần góp nên sự hoàn thiện cho
một công trình.
Thiết bị vệ sinh trong xã hội hiện đại thời công nghệ 4.0
Ngày nay, với sự phát triển không ngừng của hàng loạt nghiên cứu khoa
học về nhiều lĩnh vực sản xuất, trong đó ngành công nghiệp sản xuất thiết bị vệ
sinh cũng không ngừng phát triển. Các nhà sản xuất lớn, ngoài việc sử dụng
nhân công lao động thủ công họ còn sử dụng thêm sự hỗ trợ của máy móc, robot
trong qua trình sản xuất, phun men sứ…
Chính nhờ sự phát triển của công nghệ nên sản phẩm thiết bị vệ sinh ngày
nay càng ngày càng hoàn thiện.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Cơ sở
sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”tại xã Nam Dương, huyện Nam
Trực, tỉnh Nam Địnhnhằm phát huy được tiềm năng thế mạnh của mình, đồng
thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để
đảm bảo phục vụ cho ngànhsản xuất kinh doanh dịch vụcủa tỉnh Nam Định.
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc

12. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
11
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Căn cứ Thông tư số 09/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019 của
Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Thông Tư 16/2019/TT-BXD ngày 26 tháng 12 năm 2019, về hướng dẫn
xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng;
 Quyết định 65/QĐ-BXD ngày 20 tháng 01 năm 2021 ban hành Suất vốn
đầu tư xây dựng công trình và giá xât dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình
năm 2020;
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
5.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
theohướng chuyên nghiệp, hiện đại cung cấp sản phẩm, dịch vụ chất lượng, có
năng suất, hiệu quả kinh tế cao, phục vụ nhu cầu trong nước và xuất khẩu, đáp
ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của
cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực tỉnh Nam Định.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,

13. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
12
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh Nam Định.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định
chonhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh
hoá môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
5.2. Mục tiêu cụ thể
 Phát triển mô hình sản xuất kinh doanh thiết bị vệ sinh, sen vòi, sen cây,
vòi rửa bát, xi phong, xịt nhựa, bát sen, đồng thỏi chuyên nghiệp, hiện đại,góp
phần cung cấp sản phẩmchất lượng, giá trị, hiệu quả kinh tế cao, đảm bảo tiêu
chuẩn.
 Phát triển theo mô hình showroom/cửa hàng trưng bày các sản phẩm thiết
bị đem lại sản phẩm chất lượng, giá trị, chất lượng hiệu quả kinh tế cao.
 Hình thành khusản xuất thiết bị vệ sinhchất lượng cao và sử dụng công
nghệ hiện đại.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
Sản xuất sen vòi 252.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất xi phong 210.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất xịt nhựa 200.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất bátsen 168.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất đồng thỏi 1.050.000,0 sản phẩm/năm
 Mô hình dự án hàng năm cung cấp ra cho thị trường sản phẩm đạt tiêu
chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường.
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh Nam
Địnhnói chung.

14. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
13
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
1.1. Điều kiện tự nhiên
Vị trí địa lý
Nam Định là một tỉnh nằm ở phía Nam đồng bằng Bắc Bộ.
Tỉnh Nam Định trải dài từ 19°54′B đến 20°40′B và từ 105°55′Đ đến
106°45′Đ, có vị trí địa lý:
Phía bắc giáp tỉnh Thái Bình
Phía nam giáp tỉnh Ninh Bình
Phía tây giáp tỉnh Hà Nam
Phía đông giáp biển Đông (vịnh Bắc Bộ).
Tỉnh Nam Định có diện tích là 1.668 km² và dân số năm 2016 là
1.850.000 người.

15. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
14
Địa hình
Địa hình Nam Định có thể chia thành 3 vùng:
Vùng đồng bằng thấp trũng: gồm các huyện Vụ Bản, Ý Yên, Mỹ Lộc,
Nam Trực, Trực Ninh, Xuân Trường. Đây là vùng có nhiều khả năng thâm canh
phát triển nông nghiệp, công nghiệp dệt, công nghiệp chế biến, công nghiệp cơ
khí và các ngành nghề truyền thống.
Vùng đồng bằng ven biển: gồm các huyện Giao Thủy, Hải Hậu và Nghĩa
Hưng; có bờ biển dài 72 km, đất đai phì nhiêu, có nhiều tiềm năng phát triển
kinh tế tổng hợp ven biển.
Vùng trung tâm công nghiệp – dịch vụ thành phố Nam Định: có các
ngành công nghiệp dệt may, công nghiệp cơ khí, công nghiệp chế biến, các
ngành nghề truyền thống, các phố nghề… cùng với các ngành dịch vụ tổng hợp,
dịch vụ chuyên ngành hình thành và phát triển từ lâu. Thành phố Nam Định là
đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nam Định, một trong những trung tâm công nghiệp
dệt, công nghiệp nhẹ của cả nước và cũng là trung tâm thương mại-dịch vụ phía
Nam của đồng bằng sông Hồng.
Nam Định có bờ biển dài 72 km có điều kiện thuận lợi cho chăn nuôi và
đánh bắt hải sản. Ở đây có khu bảo tồn thiên nhiên quốc gia Xuân Thủy (huyện
Giao Thủy) và có 4 cửa sông lớn: cửa Ba Lạt sông Hồng, cửa Đáy sông Đáy,
cửa Lạch Giang sông Ninh Cơ và cửa Hà Lạn sông Sò.
Khí hậu
Theo phân loại koppen (1980-2016) , vành đai nhiệt đới xa van Aw, đã
mở rộng lên vùng phía bắc do biến đổi khí hậu, phần lớn khí hậu của nam định
mang tính chất nhiệt đới gió mùa (Aw) , một phần nhỏ dải đất vùng bắc và tây
bắc (gồm thành phố nam định và huyện mỹ lộc) có khí hậu cận nhiệt đới (Cwa) ,
như vậy tỉnh Nam Định nằm trong đới khí hậu chuyển tiếp từ cận nhiệt đới sang
nhiệt đới (khác biệt chủ yếu theo lượng mưa giữa các tháng). Nhiệt độ không khí
trung bình tăng dần từ bắc xuống nam (mùa đông) , vùng ven biển mùa đông ấm
hơn vùng trong nội địa, tháng 1 bình quân từ 16-18 độ (thành phố nam định 16.4
độ, Thịnh Long 17.2 độ) tháng 7 trên 29 độ. Lượng mưa trung bình trong năm từ
1.650 – 1.800 mm, chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10,
mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 2 năm sau. Số giờ nắng trong năm: 1.600 –
1.700 giờ. Độ ẩm tương đối trung bình: 80 – 90 %.

16. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
15
Mặt khác, do nằm trong vùng ven biển vịnh Bắc Bộ nên hàng năm Nam
Định thường chịu ảnh hưởng của bão hoặc áp thấp nhiệt đới, bình quân từ 4 – 6
cơn/năm. Thuỷ triều tại vùng biển Nam Định thuộc loại nhật triều, biên độ triều
trung bình từ 1,6 – 1,7 m; lớn nhất là 3,31 m và nhỏ nhất là 0,11 m.
1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
Kinh tế
Năm 2021, mặc dù chịu ảnh hưởng trực tiếp, sâu rộng bởi đại dịch Covid-
19, song kinh tế của tỉnh vẫn có sự khởi sắc, tổng sản phẩm GRDP ước tăng từ
7,7% đến 8,2%; một số lĩnh vực duy trì mức tăng trưởng khá so với cùng kỳ và
cao hơn bình quân chung của cả nước.
Dân cư
Theo điều tra dân số ngày 1/4/2019, Nam Định có khoảng 1.780.393
người với mật độ dân số 1.078 người/km² tức là cao hơn mật độ các thành phố
Đà Nẵng và Cần Thơ. 27,1% dân số sống ở đô thị và 72,9% dân số sống ở nông
thôn.
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
2.1. Thị trường thiết bị vệ sinh
Với sự ảnh hưởng kinh tế hiện nay không chỉ riêng tình hình thị trường
thiết bị vệ sinh tại Việt Nam giảm mạnh, những đất nước có nền kinh tế vững
chắc như Trung Quốc, Mỹ, Anh, Đức,… cũng đang lao đao vì lượng nhu cầu
tiêu dùng càng mỏng dần. Thực trạng nhìn chung của nền kinh tế toàn cầu do
chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19 vẫn chưa có phát đồ hồi phục rõ ràng.
Thị trường Việt Nam cuốn hút bởi sự trẻ trung, sôi động và đầy tiềm
năng. Các quốc gia công nghệ hiện đại như: Nhật Bản, Mỹ, Trung Quốc, Hàn
Quốc đánh giá sự phát triển vượt trội của ngành xuất nhập khẩu tại Việt Nam.
Chính vì vậy, hàng nội địa và hàng nhập khẩu vẫn đang phải đối mặt với sự cạnh
tranh khốc liệt thị phần.
Tính đến đầu tháng 6/ 2020, theo đánh giá thị trường thiết bị vệ sinh từ
những chuyên gia kinh tế hàng đầu trên thế giới, ngành hàng này chịu ảnh
hưởng mạnh bởi đại dịch Covid – 19. Lưu lượng cung và cầu giảm đáng kể,
hàng ngàn lô hàng thiết bị vệ sinh xuất nhập khẩu tạm thời ngừng lưu thông, tạm
thời lưu kho bãi và chờ giấy thông quan.

17. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
16
Nhận thấy tình hình thực tế ảnh hưởng đến cả nền kinh tế nói chung, một
số quốc gia đã bắt tay phối hợp, đưa ra chính sách phù hợp để giải quyết tình
trạng tồn đọng hàng hóa, giải phòng kho bãi, đảm bảo an ninh, an toàn sức khỏe
trong mùa đại dịch. Nền kinh tế toàn cầu có thể hồi phục được hay không, tất cả
đều phụ thuộc vào khả năng khắc phục và hạn chế của dịch bệnh. Điều này phụ
thuộc rất nhiều vào sự đoàn kết, chung tay hơn 7,7 tỷ người khắp thế giới.
Sự xuất hiện hàng loạt sản phẩm trôi nổi, kém chất lượng được kinh
doanh, bày bán không giấy phép khiến người tiêu dùng hoang mang khi lựa
chọn sản phẩm. Tương tự, thị trường thiết bị vệ sinh không tránh khỏi tình trạng
hỗn loạn hàng thật – hàng giả. Thậm chí đối với những khách hàng thật sự am
hiểu về sản phẩm cũng khó lòng phân biệt hàng chính hãng hay hàng nhái. Đây
quả thật là một vấn đề nan giải cần giải quyết triệt để. Cách tốt nhất, người tiêu
dùng nên tìm đến các địa chỉ kinh doanh uy tín để chọn mua sản phẩm.
Thị trường thiết bị vệ sinh ở Việt Nam hiện nay rất nhiều mẫu mã và đa
dạng về chủng loại. Các cửa hàng bán thiết bị vệ sinh mọc lên nhiểu như nấm
sau mưa, sự cạnh tranh về bán hàng tăng lên nhanh chóng.
Số lượng cửa hàng bán thiết bị vệ sinh ngày một tăng nhiều, đồng nghĩa
với lượng cung ngày càng tăng. Điều đó sẽ làm lợi nhuận của các đại lý sẽ ngày
càng mỏng đi. Tuy nhiên, nhu cầu phát triển đô thị, nhu cầu xây dựng mới và tu
sửa các cơ sở hạ tầng ngày càng nhiều, dẫn đến nhu cầu sử dụng thiết bị vệ sinh
cũng ngày càng tăng.
Mỗi vùng, tuỳ thuộc vào tiềm lực kinh tế và nhu cầu sử dụng, mà khách
hàng có thị hiếu khác nhau. Ở nông thôn, khách hàng chủ yếu quan tâm đến
những sản phẩm tầm thấp đến tầm trung. Nhưng nếu khách hàng ở thành thị,
hoặc nhu cầu của khách nhằm sử dụng cho các dịch vụ cao cấp (như nhà hàng,
khách sạn cao cấp,…) thì những sản phẩm mà họ hướng đến là các thiết bị vệ
sinh nhập khẩu cao cấp, những sản phẩm thể hiện được phong cách sống hiện
đại, sang trọng của họ.
2.2. Thị trường thiết bị vệ sinh năm 2022
Năm 2022 - Hạn chế tối đa tình trạng hàng giả hàng nhái, hàng kém chất
lượng
Cũng như các mặt hàng khác, thị trường thiết bị vệ sinh đã rơi vào tình
trạng vô cùng hỗn loạn vì hàng giả, hàng nhái, hàng kém chấtlượng trà trộn và
hoành hành.

18. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
17
Trước đây có những thời điểm, việc phân biệt và xác định nguồn gốc xuất
xứ của sản phẩm gần như là không thể. Thậm chí ngay cả với các chủ hộ kinh
doanh thiết bịnhà tắm hay những người làm việc lâu năm trong ngành sản xuất
thiết bị.Việc này gây rất nhiều tổn thất tiền bạc không chỉ riêng cho người tiêu
dùng mà ngay cả các nhàsản xuất chân chính làm tổn hao uy tín của các thương
hiệu thiết bị vệ sinh. Bên cạnh đó còn có nhiều vụ mất mạng do sử dụng thiết bị
vệ sinh không đảm bảo, làm nhái
Nhận thấy được tầm quan trọng trước tiên của thị trường thiết bị vệ sinh
đó chính là đẩy lùi sản phẩm nhái, sản phẩm kém chất lượng nhằm tránh cho
người tiêu dùngrơi vào tình trạng “Tiền mất tật mang”. Song song cùng công tác
chính quyền, ngay cả các thương hiệu thiết bị vệ sinh lớn cũng có những động
thái mạnh tay rõ rệt,người tiêu dùng thì tìm hiểu kiến thức về sản phẩm, địa chỉ
uy tín trước khi mua.
+ Các cơ quan chính quyền tích cực kiểm tra, rà xoát các địa chỉ buôn bán
hàng giả hàng nhái.
+ Các nhà sản xuất đưa ra các cách nhận biết thiết bị vệ sinh hàng giả
hàng nhái qua tem dán, chất liệu, thiết kế ...
+ Người tiêu dùng thận trọng hơn: Tìm hiểu đặc điểm chức năng sản
phẩm, tìm hiểu địa chỉ mua thiết bị vệ sinh uy tín
Chính vì điều đó mà đến năm 2022 đã Hạn chế tối đa tình trạng hàng giả
hàng nhái, hàng kém chất lượng
Năm 2022 – Thiết bị vệ sinh nội địa là xu hướng lựa chọn của người tiêu
dùng
Những năm gần đây thị trường thiết bị vệ sinh không chỉ đẩy lùi được các
sản phẩm hàng giả hàng nhái, mà các thương hiệu nội địa đã dần khẳng định vị
thế của mìnhtại đất nước nhà. Và năm 2022 - Thiết bị vệ sinh nội địa chính là xu
hướng lựa chọn của người tiêu dùng.
Để có thể khẳng định được vị thế của mình tại “Sân nhà” trước sự lấn áp
của các thương hiệu nhập khẩu. Các thương hiệu Việt Nam đã dần thay đổi cải
cách: Đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng những công nghệ nghệ tiên tiến nhất để
cho ra đời những dòng sản phẩm: tiết kiệm năng lượng, đảm bảo sự tiện nghi,...

19. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
18
Bên cạnh việc cải tiến công nghệ kỹ thuật thì việc điều chỉnh giá thiết bị
vệ sinh sao cho phù hợp nhất với người tiêu dùng cũng là điều mà doanh nghiệp
sản xuất của Việt Nam luôn quantâm.
Ngoài ra để trụ vững được trên thị trường cạnh tranh đầy khốc liệt, ngoài
việc chú trọng chất lượng, giá thành sản phẩm, cũng phải nhận thức được tầm
quan trọngtrong việc bảo hộ thương hiệu không phải cho riêng doanh nghiệp mà
còn để người tiêu dùng có cơ sở vững chắc khi phân biệt hàng giả. Bên cạnh đó,
chính sách bảo hành được thực hiện nghiêm túc theo đúng cam kết bán hàng.
2.3. Xác định thị trường tiêu thụ sản phẩm
Công ty mới thành lập nhưng trong quan hệ với các bạn hàng công ty luôn
đặt chữ tín lên hàng đầu,các sản phẩm của công ty phù hợp với mẫu mã, đảm
bảo về chất lượng, chủng loại, thích ứng với thị hiếu người tiêu dùng.Trong thời
gian qua mặc dù có sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường nhưng với mối quan hệ
bạn hàng truyền thống cùng với sự tín nhiệm, tin dùng của khách hàng nên khả
năng tiêu thụ sản phẩm đạt hiểu quả cao. Như Công ty CP Thương mại và sản
xuất Minh Quang, Công ty CPTM Hưng Thuận Thành, Công ty CP XD và TM
Nam Bảo Phát, Công ty CP đầu tư Xuân Trường, Công ty TNHH Công nghệ
Hoàng Anh, Công ty TNHH Số Thọ, Công tyTNHH Vật liệu đồng Cường
Đông, Công ty TNHH thương mại và DV Trang Huy, Công ty TNHH xây dựng
và thương mại Thành Phan, Đại lí Hùng Mai, Đại lý Đức Mạnh, Nhà phân phối
Đinh Công Hữu, Nhà phân phối Đức Nhiệm, Nhà phân phối Nguyễn Công
Đồng, Công ty TNHH Sản xuất và Đầu tư TM Hoàng Phát , Công ty TNHH
Minh Quang … hoạt động xuyên suốt 28 tỉnh thành. Dự kiến các năm tiếp theo,
Công ty sẽ phân phối, tiêu thụ sản phẩm trên trải khắp các tỉnh thành trong cả
nước. Sau khi hoàn thành mục tiêu phục vụ sản phẩm trong cả nước, Công ty sẽ
tiếp tục phát triển để đưa sản phẩm của công ty vào thị trường khu vực các nước
Đông Nam Á.
Hiện nay công ty đang trong quá trình xây dựng mở rộng quy mô hoạt
động sản xuất,vì vậy hoạt động công tác tiếp thị được chú trọng và thời gian tới
công ty sẽ mở rộng hoạt động sản xuất xi phong, xịt nhựa, bỏt sen…
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

20. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
19
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
I Xây dựng 10.000,0 m2
1 Cổng - - - m2
2
Showroom giới thiệu sản phẩm
01
150,0 3 450,0
m2
3
Showroom giới thiệu sản phẩm
02
435,0 1 435,0
m2
4 Nhà văn phòng 290,0 3 870,0 m2
5 Nhà xưởng 350,0 1 350,0 m2
6 Nhà ăn, nghỉ cán bộ công nhân 324,0 1 324,0 m2
7 Nhà hội trường 120,0 3 360,0 m2
8 Nhà xưởng 1 120,0 1 120,0 m2
9 Nhà xưởng 2 120,0 1 120,0 m2
10 Nhà xưởng 3 120,0 1 120,0 m2
11 Nhà xưởng 4 300,0 1 300,0 m2
12 Nhà xưởng 5 600,0 1 600,0 m2
13 Nhà xưởng 6 600,0 1 600,0 m2
14 Nhà xưởng 7 375,0 1 375,0 m2
15 Nhà kho 525,0 1 525,0 m2
16 Nhà ăn + vệ sinh chung 200,0 1 200,0 m2
17 Nhà để xe 100,0 - - m2
18 Nhà chứa chất thải rắn 15,0 - - m2
19 Khu xử lý nước thải 50,0 - - m2
20 Trạm biến áp - - - m2
21 Đường giao thông nội bộ 2.394,0 - - m2
22 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 2.812,0 - - m2
23 Tường rào bao quanh 400,0 - - md
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước
Hệ
thống

21. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
20
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
- Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ
thống
- Hệ thống thoát nước tổng thể
Hệ
thống
- Hệ thống PCCC
Hệ
thống
II Thiết bị
1 Thiết bị văn phòng
Trọn
Bộ
2 Lò nấu kim loại cao tần
Trọn
Bộ
3 Máy đo áp lực nước
Trọn
Bộ
4 Máy ộp lừi vay và nước
Trọn
Bộ
5 Máy mài nhẵn kim loại
Trọn
Bộ
6 Máy khắc chữ laze
Trọn
Bộ
7 Máy ộp khí trờn khụng
Trọn
Bộ
8 Máy sản xuất xi phong
Trọn
Bộ
9 Máy sản xuất xịt nhựa
Trọn
Bộ
10 Máy sản xuất bát sen
Trọn
Bộ
11 Phương tiện vận tải
Trọn
Bộ
12 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật
Trọn
Bộ
13 Thiết bị khác
Trọn
Bộ

22. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
21
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
(ĐVT:1000 đồng)
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
I Xây dựng 10.000,0 m2
139.065.668
1 Cổng - - m2 - 159.400
2 Showroom giới thiệu sản phẩm 01 150,0 450,0 m2 9.972 4.487.400
3 Showroom giới thiệu sản phẩm 02 435,0 435,0 m2 8.220 3.575.700
4 Nhà văn phòng 290,0 870,0 m2 9.972 8.675.640
5 Nhà xưởng 350,0 350,0 m2 4.956 1.734.600
6 Nhà ăn, nghỉ cán bộ công nhân 324,0 324,0 m2 5.352 1.734.048
7 Nhà hội trường 120,0 360,0 m2 8.220 2.959.200
8 Nhà xưởng 1 120,0 120,0 m2 4.956 594.720
9 Nhà xưởng 2 120,0 120,0 m2 4.956 594.720
10 Nhà xưởng 3 120,0 120,0 m2 4.956 594.720
11 Nhà xưởng 4 300,0 300,0 m2 4.956 1.486.800
12 Nhà xưởng 5 600,0 600,0 m2 4.956 2.973.600
13 Nhà xưởng 6 600,0 600,0 m2 4.956 2.973.600

23. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
22
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
14 Nhà xưởng 7 375,0 375,0 m2 4.956 1.858.500
15 Nhà kho 525,0 525,0 m2 3.204 1.682.100
16 Nhà ăn + vệ sinh chung 200,0 200,0 m2 5.352 1.070.400
17 Nhà để xe 100,0 - m2 2.040 204.000
18 Nhà chứa chất thải rắn 15,0 - m2 3.240 48.600
19 Khu xử lý nước thải 50,0 - m2 3.960 198.000
20 Trạm biến áp - - m2 - 816.000
21 Đường giao thông nội bộ 2.394,0 - m2 1.800 4.309.200
22 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 2.812,0 - m2 1.560 4.386.720
23 Tường rào bao quanh 400,0 - md 670 268.000
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước Hệ thống 34.560.000 34.560.000
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống 25.200.000 25.200.000
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống 21.720.000 21.720.000
- Hệ thống PCCC Hệ thống 10.200.000 10.200.000
II Thiết bị 1.907.029.000
1 Thiết bị văn phòng Trọn Bộ 18.009.000 18.009.000
2 Lò nấu kim loại cao tần Trọn Bộ 261.000.000 261.000.000

24. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
23
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
3 Máy đo áp lực nước Trọn Bộ 117.000.000 117.000.000
4 Máy ộp lừi vay và nước Trọn Bộ 121.500.000 121.500.000
5 Máy mài nhẵn kim loại Trọn Bộ 204.000.000 204.000.000
6 Máy khắc chữ laze Trọn Bộ 234.000.000 234.000.000
7 Máy ộp khí trờn khụng Trọn Bộ 195.000.000 195.000.000
8 Máy sản xuất xi phong Trọn Bộ 228.000.000 228.000.000
9 Máy sản xuất xịt nhựa Trọn Bộ 201.000.000 201.000.000
10 Máy sản xuất bát sen Trọn Bộ 216.000.000 216.000.000
11 Phương tiện vận tải Trọn Bộ 47.520.000 47.520.000
12 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật Trọn Bộ 54.000.000 54.000.000
13 Thiết bị khác Trọn Bộ 10.000.000 10.000.000
III Chi phí quản lý dự án
1,095
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
22.403.208
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 32.683.680
1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,114
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
2.339.450
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
0,327
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
6.699.985
3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,244 GXDtt * ĐMTL% 1.729.388
4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 0,746 GXDtt * ĐMTL% 1.037.633

25. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
24
TT Nội dung Diện tích
Diện
tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,021
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
423.533
6 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
0,058
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
1.185.892
7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,137 GXDtt * ĐMTL% 190.910
8 Chi phí thẩm tra dự toán côngtrình 0,132 GXDtt * ĐMTL% 183.956
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1,950 GXDtt * ĐMTL% 2.711.517
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,322 GTBtt * ĐMTL% 6.131.439
11 Chi phí báo cáo đánh giá tác động môi trường TT 10.049.977
V Chi phí đền bù, GPMB 10.000,0 m2
4.800 48.000.000
VI Chi phí vốn lưu động TT 122.917.500
VII Lãi vay trong thời gian xây dựng TT 110.000.000
VIII Chi phí dự phòng 5% 119.104.953
Tổng cộng 2.501.204.008
Ghi chú: Dự toán tổng mức theo Quyết định 65/QĐ-BXD của Bộxây dựng ngày20 tháng 01 năm 2021về Ban hành suấtvốn đầu
tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020

26. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
25
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
4.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại” được thực
hiệntại xã Nam Dương, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định.
4.2. Hình thức đầu tư
Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
5.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung Diện tích (m2
) Tỷ lệ (%)
1 Cổng - -
2 Showroom giới thiệu sản phẩm 01 150,0 1,50%
3 Showroom giới thiệu sản phẩm 02 435,0 4,35%
4 Nhà văn phòng 290,0 2,90%
5 Nhà xưởng 350,0 3,50%
6 Nhà ăn, nghỉ cán bộ công nhân 324,0 3,24%
7 Nhà hội trường 120,0 1,20%
8 Nhà xưởng 1 120,0 1,20%
9 Nhà xưởng 2 120,0 1,20%
10 Nhà xưởng 3 120,0 1,20%
11 Nhà xưởng 4 300,0 3,00%
12 Nhà xưởng 5 600,0 6,00%
13 Nhà xưởng 6 600,0 6,00%
14 Nhà xưởng 7 375,0 3,75%
15 Nhà kho 525,0 5,25%
16 Nhà ăn + vệ sinh chung 200,0 2,00%
17 Nhà để xe 100,0 1,00%
18 Nhà chứa chất thải rắn 15,0 0,15%
19 Khu xử lý nước thải 50,0 0,50%
20 Trạm biến áp - -
21 Đường giao thông nội bộ 2.394,0 23,94%
22 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 2.812,0 28,12%

27. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
26
TT Nội dung Diện tích (m2
) Tỷ lệ (%)
23 Tường rào bao quanh 400,0 4,00%
Tổng cộng 10.000,0 100%
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Thị trường cung cấp nguyên vật liệu, hàng hóa phục vụ sản xuất kinh
doanh của đơn vị chủ yếu là công ty TNHH Minh Thành Công, Cụng ty TNHH
Bách Vạn Phú, Cụng ty CP DTPT & TT the Big One Việt Nam, Công ty TNHH
Thương mại Đầu tư Phát triển Phú Thành Đạt, Công ty TNHH TMDV Đầu tư
Sáng Việt, Công ty TNHH Bát Mộc, Công ty TNHH TM tư vấn dịch vụ Thanh
Tín, Công ty TNHH TM DV vận tải xây dựng Cao Cường …
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

28. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
27
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
I Xây dựng 10.000,0 m2
1 Cổng - - - m2
2
Showroom giới thiệu sản
phẩm 01
150,0 3 450,0
m2
3
Showroom giới thiệu sản
phẩm 02
435,0 1 435,0
m2
4 Nhà văn phòng 290,0 3 870,0 m2
5 Nhà xưởng 350,0 1 350,0 m2
6 Nhà ăn, nghỉ cán bộ công nhân 324,0 1 324,0 m2
7 Nhà hội trường 120,0 3 360,0 m2
8 Nhà xưởng 1 120,0 1 120,0 m2
9 Nhà xưởng 2 120,0 1 120,0 m2
10 Nhà xưởng 3 120,0 1 120,0 m2
11 Nhà xưởng 4 300,0 1 300,0 m2
12 Nhà xưởng 5 600,0 1 600,0 m2
13 Nhà xưởng 6 600,0 1 600,0 m2
14 Nhà xưởng 7 375,0 1 375,0 m2
15 Nhà kho 525,0 1 525,0 m2
16 Nhà ăn + vệ sinh chung 200,0 1 200,0 m2
17 Nhà để xe 100,0 - - m2
18 Nhà chứa chất thải rắn 15,0 - - m2
19 Khu xử lý nước thải 50,0 - - m2
20 Trạm biến áp - - - m2
21 Đường giao thông nội bộ 2.394,0 - - m2

29. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
28
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện tích
sàn
ĐVT
22 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 2.812,0 - - m2
23 Tường rào bao quanh 400,0 - - md
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Quy trình sản xuất sen vòi và thiết bị vệ sinh khác
Các sản phẩm về thiết bị vệ sinh, sen vòi, sen cây, vòi rửa bát, xi phong,
xịt nhựa, bát sen, đồng thỏi đã không còn xa lạ với các gia đình Việt Nam.
Các sản phẩm được sản xuất trên dây truyền công nghệ hiện đại bậc nhất
thế giới. Các sản phẩm được làm theo quy trình chuẩn hóa của thế giới.
Bước 1. Tạo khuôn và đúc thân
Các sản phẩm được sản xuất từ Đồng nhập khẩu. Nhà máy sản xuất và
thiết kế các khuôn cát và đúc đồng 63% kết hợp với hợp kim 37% từ kẽm và các
chất khác nhau đúc nên các chi tiết từ đồng. Đồng được nung nóng chảy và đổ
vào các khuôn cát và cho ra các sản phẩm với hình khối như định sẵn.

30. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
29

31. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
30
Bước 2. Gia công thành phẩm thân và phôi

32. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
31

33. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
32
Sau đó các sản phẩm được mài và tiện CNC trên đôi bàn tay khéo léo của
các chú công nhân lâu năm theo tiêu chuẩn khắt khe của Nhật Bản.
Bước 3. Mạ bóng 4 lớp cho sen vòi

34. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
33
Các sản phẩm sen vòi đã hoàn thành công đoạn phôi được mạ qua lớp
đồng đỏ, sau đó mạ 3 lớp niken đã thay da đổi thịt trở nên sáng bóng vô cùng
đẹp.
Bước 4. Hoàn thành lắp ráp linh kiện để hoàn thiện toàn bộ sản phẩm

35. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
34
Các chi tiết được lắp rời hoàn thiện vào sản phẩm: ti rút sen, óc sen, nén
sen, mõm sen, mõm vòi nước và chân vòi… sản phẩm đã hoàn thiện bởi những
người công nhân chuyên nghiệp có tay nghề cao
Bước 5. Kiểm tra sản phẩm trước khi xuất xưởng và đóng gói
Các sản phẩm của Công ty đều được kiểm tra thử nước trước khi xuất
xưởng. Sản phẩm được đóng gói và có bảo hành ít nhất là 3 năm và với các
dòng cao cấp là từ 5 năm. Mặc dù vậy khi bạn sử dụng sản phẩm của Mangol
Việt Nam thì giá trị sử dụng sẽ đạt khoảng từ 10 năm trở lên.
Bước 6. Đưa sản phẩm sen vòi Mangol đến hệ thống đại lý trên toàn quốc
2.2. Showroom thiết bị vệ sinh
Thiết bị vệ sinh là những sản phẩm nội thất không thể thiếu cho phòng
tắm và phòng vệ sinh. Lựa chọn được thiết bị chất lượng cao với giá thành hợp
lý luôn là vấn đề được mọi khách hàng quan tâm. Với sự phát triển của thị
trường thiết bị nhà tắm, rất nhiều sản phẩm ngoại nhập cũng như các thương
hiệu trong nước càng phát triển mạnh mẽ.

36. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
35
Vai trò của thiết bị vệ sinh trong đời sống
Thiết bị nhà vệ sinh là tất cả các vật dụng, thiết bị được lắp đặt và sử dụng
trong phòng tắm và phòng vệ sinh. Sản phẩm này ra đời nhằm phục vụ tối đa
nhu cầu sống thiết yếu của con người và dần trở thành những vật dụng không
thể thiếu trong đời sống. Đặc biệt, trong thời đại công nghệ phát triển mạnh mẽ

37. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
36
như hiện nay, các thiết bị vệ sinh không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh lý mà còn thỏa
mãn cảm nhận cá nhân với những tính năng thông minh nhất.
Những thiết bị nhà tắm được sử dụng phổ biến nhất có thể kể đến: bồn
cầu, chậu rửa mặt (lavabo), vòi sen tắm. Các phụ kiện phòng tắm như móc treo
quần áo hay gương tắm, vòi xịt vệ sinh cũng không thể thiếu. Ngoài ra, với
những gia đình có điều kiện kinh tế tốt, nhà tắm còn trang bị thêm nhiều thiết bị
như bồn tắm, đèn sưởi, quạt thông gió,...
Những tiêu chí đánh giá thiết bị vệ sinh cao cấp
Lựa chọn thiết bị vệ sinh phòng tắm đảm bảo chất lượng và phù hợp với
nhu cầu là vấn đề khiến nhiều người đau đầu. Đặc biệt là khi trên thị trường xuất
hiện rất nhiều mẫu mã, kiểu dáng sản phẩm đến từ nhiều thương hiệu. Chưa kể
tình trạng hàng giả, hàng nhái, hàng kém chất lượng rất phổ biến và tinh vi.
Dưới đây là một số kinh nghiệm lựa chọn thiết bị vệ sinh cho bạn tham khảo:
Nguồn gốc và xuất xứ rõ ràng
Showroom trưng bày hững thương hiệu cung cấp thiết bị vệ sinh uy tín,
lâu năm trên thị trường. Nhờ vậy sẽ đảm bảo chất lượng sản phẩm tốt, có đầy đủ
giấy tờ chứng nhận cũng như chế độ bảo hành rõ ràng. Các sản phẩm chính hãng
đều được in logo thương hiệu rõ nét, màu sắc đồng đều.
Ưu tiên chất lượng
Chất lượng sản phẩm luôn là yếu tố quan trọng quyết định có nên mua
thiết bị đó hay không. Chẳng hạn như với các thiết bị bằng kim loại như vòi sen
tắm, bồn rửa tay thì nên chọn các sản phẩm bằng đồng thau. Bởi đồng thau khi
mạ crom sẽ cho bề mặt mịn, sáng bóng, không bị trầy xước, hư hỏng. Dù không
có quá nhiều chi phí để đầu tư cho thiết bị vệ sinh, bạn cũng nên chọn những sản
phẩm có xuất xứ rõ ràng, được sản xuất từ những thương hiệu uy tín trên thị
trường. Bởi nếu chỉ dùng sản phẩm kém chất lượng, sau vài năm, phòng tắm có
khả năng xuống cấp trầm trọng và lại phải tốn thêm rất nhiều chi phí để cải tạo
và bảo dưỡng.

38. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
37
Các thiết bị bồn cầu, bồn tắm hầu như được làm bằng sứ thì lớp men là
yếu tố quyết định nên chất lượng sản phẩm. Lớp men sáng bóng, mịn sẽ ngăn
ngừa tối đa sự bám bẩn của vi khuẩn và chất thải. Với những sản phẩm có lớp
men kém chất lượng thì sẽ nhanh chóng bị ố vàng, gây mất thẩm mỹ. Đồng thời
việc vệ sinh cũng mất nhiều thời gian hơn.
Dựa vào tính năng của sản phẩm
Tùy thuộc vào nhu cầu và sở thích của mỗi gia đình mà nên ưu tiên lựa
chọn các sản phẩm với tính năng phù hợp. Các gia đình hiện đại thường có xu
hướng chọn những thiết bị hiện đại như bồn cầu thông minh, vòi sen tắm chỉnh
nhiệt...
Đặc biệt, với dòng bồn cầu, bên cạnh mẫu mã, khách hàng còn quan tâm
đến chế độ xả nước cũng như lượng nước mỗi lần xả. Đây chính là yếu tố ảnh
hưởng tới chi phí tiền nước phải trả mỗi tháng. Vấn đề thoát nước chậm hoặc tắc
nghẽn bồn cầu cũng cần được chú ý.
Phù hợp với không gian
Diện tích phòng tắm cũng là tiêu chí ảnh hưởng đến việc đánh giá thiết bị
vệ sinh. Với những không gian rộng rãi, có thể thoải trưng bày nhiều loại bồn
tắm nằm massage hay bồn tắm đứng với vòi sen. Hoặc cũng có thể bố trí thêm
vách ngăn để tách biệt khu vực phòng tắm với vòi chậu rửa.
Ngược lại, nếu nhà vệ sinh có không gian hẹp thì nên chọn những thiết bị
vệ sinh nhỏ gọn, tiện ích. Hoặc chọn những sản phẩm tích hợp nhiều chức năng
để tiết kiệm diện tích.

39. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
38
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
KhuvựclậpDựánkhôngcódâncưsinhsốngnênkhôngthựchiệnviệctái định cư.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Các phương án xây dựng công trình
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
I Xây dựng 10.000,0 m2
1 Cổng - - - m2
2
Showroom giới thiệu sản phẩm
01
150,0 3 450,0
m2
3
Showroom giới thiệu sản phẩm
02
435,0 1 435,0
m2
4 Nhà văn phòng 290,0 3 870,0 m2
5 Nhà xưởng 350,0 1 350,0 m2
6 Nhà ăn, nghỉ cán bộ công nhân 324,0 1 324,0 m2
7 Nhà hội trường 120,0 3 360,0 m2
8 Nhà xưởng 1 120,0 1 120,0 m2
9 Nhà xưởng 2 120,0 1 120,0 m2
10 Nhà xưởng 3 120,0 1 120,0 m2

40. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
39
TT Nội dung Diện tích
Tầng
cao
Diện
tích sàn
ĐVT
11 Nhà xưởng 4 300,0 1 300,0 m2
12 Nhà xưởng 5 600,0 1 600,0 m2
13 Nhà xưởng 6 600,0 1 600,0 m2
14 Nhà xưởng 7 375,0 1 375,0 m2
15 Nhà kho 525,0 1 525,0 m2
16 Nhà ăn + vệ sinh chung 200,0 1 200,0 m2
17 Nhà để xe 100,0 - - m2
18 Nhà chứa chất thải rắn 15,0 - - m2
19 Khu xử lý nước thải 50,0 - - m2
20 Trạm biến áp - - - m2
21 Đường giao thông nội bộ 2.394,0 - - m2
22 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 2.812,0 - - m2
23 Tường rào bao quanh 400,0 - - md
Hệ thống tổng thể
- Hệ thống cấp nước
Hệ
thống
- Hệ thống cấp điện tổng thể
Hệ
thống
- Hệ thống thoát nước tổng thể
Hệ
thống
- Hệ thống PCCC
Hệ
thống
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
2.2. Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết
kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai
đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án. Cụ thể các nội dung
như:

41. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
40
1. Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2. Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3. Thiết kế các hạng mục hạ tầng.
Bản vẽ thiết kế mặt bằng dự án
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật
của dự án với các thông số như sau:
 Hệ thống giao thông
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương
án kết cấu nền và mặt đường.
 Hệ thống cấp nước

42. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
41
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch
(hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch
tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
 Hệ thống thoát nước
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến
thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối. Thiết kế tuyến thu và thoát
nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
 Hệ thống xử lý nước thải
Khi dự án đi vào hoạt động, chỉ có nước thải sinh hoạt, nước thải từ các
khu sản xuất không đáng kể nên không cần tính đến phương án xử lý nước thải.
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, hệ thống xử lý nước thải
trong sản xuất (nước từ việc xử lý giá thể, nước có chứa các hóa chất xử lý mẫu
trong quá trình sản xuất).
 Hệ thống cấp điện
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm
đặt trạm hạ thế. Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài
nhà. Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN
3.1. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến(ĐVT: 1000 đồng)

43. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
42
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 25.000 300.000 64.500 364.500
2
Ban quản lý,
điều hành
3 15.000 540.000 116.100 656.100
3
Công nhân
viên văn
phòng
18 8.000 1.728.000 371.520 2.099.520
4
Kỹ sư vận
hành, chuyên
gia
3 12.000 432.000 92.880 524.880
5
Công nhân
sản xuất
80 7.000 6.720.000 1.444.800 8.164.800
Cộng 105 810.000 9.720.000 2.089.800 11.809.800
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
STT Nội dung công việc Thời gian
1 Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Quý II/2022
2
Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ
1/500
Quý III/2022
3 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Quý III/2022
4
Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng
đất
Quý IV/2022
5 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý I/2023
6
Thẩm định, phê duyệt TKCS, Tổng mức đầu tư và phê
duyệt TKKT
Quý I/2023
7
Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây
dựng theo quy định)
Quý II/2023
8 Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng
Quý III/2023
đến Quý
II/2024

44. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
43
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đíchcủa công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Cơ sở sản
xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”là xem xét đánh giá những yếu tố tích
cực và tiêu cực ảnh hưởng đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để
từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính
dự án khi đi vào hoạt động, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 của Chính phủ về thoát
nước và xử lý nước thải;
- Nghị định số 03/2015/NĐ-CP ngày 06/01/2015 của Chính phủ quy định
về xác định thiệt hại đối với môi trường;
- Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

45. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
44
- Nghị định số 40/2019/NĐ-CP ngày 13/05/2019 của Chính phủ quy định
về Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của một số nghị định chi tiết, hướng
dẫn thi hành Luật bảo vệ Môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 33:2006 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- QCVN 01:2008/BXD - Quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Tiêu chuẩn Thiết kế thoát nước - Mạng lưới bên
ngoài và công trình;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng
không khí xung quanh;
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Dự án “Cơsở sản xuấtkinhdoanh, dịch vụ thương mại”được thực hiện
tại xã Nam Dương, huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định.
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình
Tác động đến môi trường không khí:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…)từcôngviệc đào đất,sanủimặt bằng, vậnchuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu
xây dựng, phatrộnvàsửdụngvôivữa, đấtcát...hoạtđộngcủacácmáymóc thiết bị
cũngnhư các phươngtiệnvận tạivà thicôngcơ giớitại công trường sẽ gây ra tiếng

46. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
45
ồn.Bụi phát sinh sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe công nhân trên công
trường và người dân lưu thông trên tuyến đường.
Tiếng ồnphátsinh trongquátrìnhthi công là không thể tránh khỏi. Tiếng ồn
có thể phát sinh khi xe, máy vận chuyển đất đá, vật liệu hoạt động trên công
trường sẽ gây ảnh hưởng đến người dân sống hai bên tuyến đường vận chuyển
và người tham gia giao thông.
Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công
nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải
được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
Nước mưa chảy tràn qua khu vực Dự án trong thời gian xây dựng cũng là
một trong những tác nhân gây ô nhiễm môi trường nếu dòng chảy cuốn theo bụi,
đất đá, xăng dầu và các loại rác thải sinh hoạt. Trong quá trình xây dựng dự án
áp dụng các biện pháp thoát nước mưa thích hợp.
Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ
quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn
phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể
bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề
vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái
sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không
nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý
ngay.
Tác động đến hệ sinh thái, cảnh quan khu vực:
Quá trình thi công cần đào đắp, san lấp mặt bằng, bóc hữu cơ và chặt bỏ
lớp thảm thực vật trong phạm vi quy hoạch nên tác động đến hệ sinh thái và

47. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
46
cảnh quan khu vực dự án, cảnh quan tự nhiên được thay thế bằng cảnh quan
nhân tạo.
Tác động đến sức khỏe cộng đồng:
Các chất có trong khí thải giao thông, bụi do quá trình xây dựng sẽ gây
tác động đến sức khỏe công nhân, người dân xung quanh (có phương tiện vận
chuyển chạy qua) và các công trình lân cận. Một số tác động có thể xảy ra như
sau:
– Các chất gây ô nhiễm trong khí thải động cơ (Bụi, SO2, CO, NOx, THC,...),
nếu hấp thụ trong thời gian dài, con người có thể bị những căn bệnh mãn tính
như về mắt, hệ hô hấp, thần kinh và bệnh tim mạch, nhiều loại chất thải có trong
khí thải nếu hấp thụ lâu ngày sẽ có khả năng gây bệnh ung thư;
– Tiếng ồn, độ rung do các phương tiện giao thông, xe ủi, máy đầm,…gây tác
động hệ thần kinh, tim mạch và thính giác của cán bộ công nhân viên và người
dân trong khu vực dự án;
– Các sự cố trong quá trình xây dựng như: tai nạn lao động, tai nạn giao thông,
cháy nổ,… gây thiệt hại về con người, tài sản và môi trường.
– Tuy nhiên, những tác động có hại do hoạt động xây dựng diễn ra có tính chất
tạm thời, mang tính cục bộ.
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Tác động do bụi và khí thải:
Đối với dự án, bụi và khí thải sẽ phát sinh do các nguồn chính:
Từ hoạt động giao thông (các phương tiện vận chuyển ra vào dự án);
Từ quá trình hoạt động:
 Bụi phát sinh từ quá trình vận chuyển, bốc dở, nhập liệu;
 Bụi phát sinh từ dây chuyền sản xuất (nếu có);
Hoạt động của dự án luôn gắn liền với các hoạt động chuyên chở hàng
hóa nhập, xuất kho và nguyên liệu. Đồng nghĩa với việc khi dự án đi vào hoạt

48. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
47
động sẽ phát sinh ô nhiễm không khí từ các phương tiện xe chuyên chở vận tải
chạy bằng dầu DO.
Mức độ ô nhiễm này còn tùy thuộc vào từng thời điểm có số lượng xe tập
trung ít hay nhiều, tức là còn phụ thuộc vào khối lượng hàng hóa nhập, xuất kho.
Đây là nguồn gây ô nhiễm di động nên lượng chất ô nhiễm này sẽ rải đều
trên những đoạn đường mà xe đi qua, chất độc hại phát tán cục bộ. Xét riêng lẻ,
tuy chúng không gây tác động rõ rệt đối với con người nhưng lượng khí thải này
góp phần làm tăng tải lượng ô nhiễm cho môi trường xung quanh. Cho nên chủ
dự án cũng sẽ áp dụng các biện pháp quản lý nội vi nhằm hạn chế đến mức thấp
nhất ảnh hưởng do ô nhiễm không khí đến chất lượng môi trường tại khu vực dự
án trong giai đoạn này.
Tác động do nước thải
Nguồn nước thải phát sinh tại dự án chủ yếu là nước thải sinh hoạt và
nước mưa chảy tràn.
Thành phần nước thải sinh hoạt chủ yếu bao gồm: Chất rắn lơ lửng (SS),
các chất hữu cơ (COD, BOD), dinh dưỡng (N, P…), vi sinh vật (virus, vi khuẩn,
nấm…)
Nếu nước thải sinh hoạt không được thu gom và xử lý thích hợp thì chúng
sẽ gây ô nhiễm môi trường nước mặt, đất, nước ngầm và là nguy cơ lan truyền
bệnh cho con người và gia súc.
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân
bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống
thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
Tác động do chất thải rắn
Chất thải rắn sản xuất không nguy hại:phát sinh trong quá trình hoạt động

49. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
48
Chất thải rắn sản xuất nguy hại:Các chất thải rắn nguy hại phát sinh dính
hóa chất trong quá trình hoạt động. Xăng xe, sơn, dầu mỡ tra máy trong quá
trình bảo dưỡng thiết bị, máy móc; vỏ hộp đựng sơn, vecni, dầu mỡ; chất kết
dính, chất bịt kín là các thành phần nguy hại đối với môi trường và con người.
Chất thải rắn sinh hoạt: Phát sinh từ hoạt động của công nhân viên phần
rác thải chủ yếu là thực phẩm thừa, bao bì đựng thức ăn hay đồ uống như hộp
xốp, bao cà phê, ly sinh tố, hộp sữa tươi, đũa tre, ống hút, muỗng nhựa, giấy,…;
cành, lá cây phát sinh từ hoạt động vệ sinh sân vườn trong khuôn viên của nhà
máy. Theo thống kê của Tổ chức Y tế Thế giới (WHO, 1993), thì hệ số phát sinh
chất thải rắn sinh hoạt là 0,5 kg/người/ngày
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT
Căn cứ quá trình tham quan, khảo sát công nghệ trên địa bàn cả nước đối
với các phương pháp đã giới thiệu trên, phương án công nghệ áp dụng tại dự án
là công nghệ hiện đại phù hợp với quy mô dự án, đảm bảo các quy chuẩn môi
trường, bên cạnh đó, công nghệ sản xuất, máy móc chủ yếu mua tại trong nước
nên không cần phải chuyển giao công nghệ. Máy móc sản xuất đáp ứng các tiêu
chí yêu cầu sau:
- Phù hợp với tất cả các loại sản phẩm đầu vào
- Sử dụng tiết kiệm quỹ đất.
- Chi phí đầu tư hợp lý.

50. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
49
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án
Thường xuyên kiểm tra các phương tiện thi công nhằm đảm bảo các thiết
bị, máy móc luôn ở trong điều kiện tốt nhất về mặt kỹ thuật, điều này sẽ giúp
hạn chế được sự phát tán các chất ô nhiễm vào môi trường;
Bố trí hợp lý tuyến đường vận chuyển và đi lại. Các phương tiện đi ra khỏi
công trường được vệ sinh sạch sẽ, che phủ bạt (nếu không có thùng xe) và làm
ướt vật liệu để tránh rơi vãi đất, cát… ra đường, là nguyên nhân gián tiếp gây ra
tai nạn giao thông;
Công nhân làm việc tại công trường được sử dụng các thiết bị bảo hộ lao
động như khẩu trang, mũ bảo hộ, kính phòng hộ mắt;
Máy móc, thiết bị thực hiện trên công trường cũng như máy móc thiết bị
phục vụ hoạt động của dự án phải tuân thủ các tiêu chuẩn Việt Nam về an toàn
(ví dụ: TCVN 4726 – 89 Máy cắt kim loại - Yêu cầu đối với trang thiết bị điện;
TCVN 4431-1987 Tiêu chuẩn bắt buộc áp dụng toàn phần: Lan can an toàn -
Điều kiện kĩ thuật, …)
Hạn chế vận chuyển vào giờ cao điểm: hoạt động vận chuyển đường bộ sẽ
được sắp xếp vào buổi sáng (từ 8h đến 11h00), buổi chiều (từ 13h30 đến 16h30),
buổi tối (từ 18h00 đến 20h) để tránh giờ tan ca của công nhân của các công trình
lân cận;
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt
bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở
cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh
hưởng toàn khu vực.

51. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
50
Đối với chất thải rắn sinh hoạt được thu gom vào những thùng chuyên dụng
có nắp đậy. Chủ đầu tư sẽ ký kết với đơn vị khác để thu gom, xử lý chất thải
sinh hoạt đúng theo quy định hiện hành của nhà nước.
Xây dựng nội quy cấm phóng uế, vứt rác sinh hoạt, đổ nước thải bừa bãi
gây ô nhiễm môi trường và tuyên truyền cho công nhân viên của dự án.
Luôn nhắc nhở công nhân tuân thủ nội quy lao động, an toàn lao động và
giáo dục nâng cao ý thức bảo vệ môi trường cộng đồng.
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Giảm thiểu ô nhiễm không khí
Nồng độ khí thải phát sinh từ phương tiện giao thông ngoài sự phụ thuộc
vào tính chất của loại nhiên liệu sử dụng còn phải phụ thuộc vào động cơ của
các phương tiện. Nhằm hạn chế đến mức thấp nhất ảnh hưởng của các phương
tiện vận chuyển, Chủ đầu tư sẽ áp dụng các biện pháp sau:
Tất cả phương tiện vận chuyển ra vào dự án phải đạt Tiêu chuẩn Việt Nam
về an toàn kỹ thuật và môi trường theo đúng Thông tư số 10/2009/TT-BGTVT
của Bộ Giao thông Vận tải ngày 24/06/2009;
Quy định nội quy cho các phương tiện ra vào dự án như quy định tốc độ
đối với các phương tiện di chuyển trong khuôn viên dự án, yêu cầu tắt máy khi
trong thời gian xe chờ…;
Trồng cây xanh cách ly xung quanh khu vực thực hiện dự án và đảm bảo
diện tích cây xanh chiếm 20% tổng diện tích dự án như đã trình bày trong báo
cáo;
Giảm thiểu tác động bụi, khí thải phát sinh từ quá trình sản xuất
Thông thoáng nhà xưởng sản xuất, lắp đặt hệ thống thông gió, quạt hút và hệ
thống làm mát phù hợp với đặc thù sản xuất của nhà máy;

52. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
51
Thực hiện quét dọn, vệ sinh ngay trường hợp để rơi vãi nguyên vật liệu,
thành phẩm.
Trang bị bảo hộ lao động cho công nhân, tất các công nhân làm việc tại nhà
máy đều được trang bị bảo hộ lao động phù hợp theo đặc thù của công đoạn sản
xuất;
Giám sát sự tuân thủ an toàn trong lao động tại nhà máy;
Định kỳ khám sức khỏe cho công nhân;
Giảm thiểu tác động nước thải
Quy trình xử lý nước thải bằng bể tự hoại:
Nước thải từ bồn cầu được xử lý bằng bể tự hoại. Bể tự hoại là công trình
đồng thời làm hai chức năng: lắng và phân hủy cặn lắng. Cặn lắng giữ trong bể
từ 3 – 6 tháng, dưới ảnh hưởng của các vi sinh vật kỵ khí, các chất hữu cơ bị
phân hủy, một phần tạo thành các chất hòa tan. Nước thải lắng trong bể với thời
gian dài bảo đảm hiệu suất lắng cao.
Khi qua bể tự hoại, nồng độ các chất hữu cơ trong nước thải giảm khoảng
30%, riêng các chất lơ lửng hầu như được giữ lại hoàn toàn.
Bùn từ bể tự hoại được chủ đầu tư hợp đồng với đơn vị có chức năng để
hút và vận chuyển đi nơi khác xử lý.
Giảm thiểu tác động nước mưa chảy tràn:
Thiết kế xây dựng và vận hành hệ thống thoát nước mưa tách biệt hoàn
toàn với với hệ thống thu gom nước thải;
Định kỳ nạo vét các hố ga và khai thông cống thoát nước mưa;

53. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
52
Quản lý tốt chất thải rắn sinh hoạt, chất thải rắn sản xuất và chất thải nguy
hại, tránh các loại chất thải này rơi vãi hoặc bị cuốn vào hệ thống thoát nước
mưa.
Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn
Chủ đầu tư cam kết sẽ tuân thủ đúng pháp luật hiện hành trong công tác thu
gom, lưu trữ và xử lý các chất thải rắn, cụ thể là tuân thủ theo Nghị định số
38/2015/NĐ-CP ngày 24/04/2015 của Chính phủ về việc quản lý chất thải và
phế liệu thông tư số 36/2015/TT-BTNMT ban hành ngày 30/6/2015 về Quy định
quản lý chất thải nguy hại.
VII. KẾT LUẬN
Các tác động từ hoạt động của dự án tới môi trường là không lớn và hoàn
toàn có thể kiểm soát được. Đồng thời, các sản phẩm mà dự án tạo ra đóng vai
trò rất quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của thị trường. Hoạt động của dự
án mang lại lợi ích đáng giá và đặc biệt có hiệu quả về mặt xã hội lớn lao, tạo
điều kiện công việc làm cho người lao động tại địa phương.
Trong quá trình hoạt động của dự án, các yếu tố ô nhiễm môi trường phát
sinh không thể tránh khỏi. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bảo vệ
môi trường, mối quan hệ giữa phát triển sản xuất và giữ gìn trong sạch môi
trường sống, Chủ đầu tư sẽ thực hiện các bước yêu cầu của công tác bảo vệ môi
trường. Bên cạnh đó, vấn đề an toàn lao động trong sản xuất cũng được chú
trọng.

54. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
53
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC
HIỆNVÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN.
Nguồn vốn: vốn chủ sở hữu 20%, vốn vay 80%. Chủ đầu tưsẽ làm việc
với các ngân hàng thương mại để vay dài hạn. Lãi suất cho vay các ngân hàng
thương mại theo lãi suất hiện hành.
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình được lập dựa theo quyết định về Suất
vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổnghợp bộ phận kết cấu công
trình của Bộ Xây dựng; giá thiết bị dựa trên cơ sở tham khảo các bản chào giá
của các nhà cung cấp vật tư thiết bị.
Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng
dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”làm cơ sở để lập kế
hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí vật tư thiết
bị; Chi phí tư vấn, Chi phí quản lý dự án & chi phí khác, dự phòng phí.
Chi phí xây dựng và lắp đặt
Chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình; Chi phí xây dựng
công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.
Chi phí thiết bị
Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo
hiểm thiết bị; thuế và các loại phí có liên quan.
Các thiết bị chính, để giảm chi phí đầu tư mua sắm thiết bị và tiết kiệm
chi phí lãi vay, các phương tiện vận tải có thể chọn phương án thuê khi cần thiết.
Với phương án này không những giảm chi phí đầu tư mà còn giảm chi phí điều
hành hệ thống vận chuyển như chi phí quản lý và lương lái xe, chi phí bảo trì
bảo dưỡng và sửa chữa…
Chi phí quản lý dự án

55. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
54
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn
thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức
thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công
trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí
xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán xây
dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí
phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn
nhà thầu tư vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng
thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám
sát lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định
mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;

56. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
55
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư; Chi phí bảo hiểm công trình;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí vốn lưu động ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm
mục đích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình tiền
chạy thử và chạy thử.
Dự phòng phí
- Dự phòng phí bằng 5% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN.
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án: 2.501.204.008.000 đồng.
(Hai nghìn, năm trăm linh một tỷ, hai trăm linh bốn triệu, không trăm linh tám
nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (20%) : 500.240.802.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : 2.000.963.207.000 đồng.
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu vàcông suất thiết kế của dự án:
Sản xuất sen vòi 252.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất xi phong 210.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất xịt nhựa 200.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất bátsen 168.000,0 sản phẩm/năm
Sản xuất đồng thỏi 1.050.000,0 sản phẩm/năm
Nội dung chi tiết được trình bày ở Phần phụ lục dự án kèm theo.

57. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
56
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án:
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí marketing, bán hàng 1% Doanh thu
2 Chi phí khấu hao TSCĐ "" Khấu hao
3 Chi phí bảo trì thiết bị 2% Tổng mức đầu tư thiết bị
4 Chi phí nguyên vật liệu 35% Doanh thu
5 Chi phí quản lý vận hành 5% Doanh thu
6 Chi phí lãi vay "" Kế hoạch trả nợ
7 Chi phí lương "" Bảng lương
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
2.4. Phương ánvay.
• Sốtiền : 2.000.963.207.000 đồng.
• Thờihạn : 30năm (360tháng).
• Ân hạn : 2năm.
• Lãi suất,phí : Tạmtínhlãisuất5,5%/năm(tùytừngthờiđiểmtheo lãisuất
ngânhàng).
• Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốnvay.
Lãi vay, hình thức trả nợgốc
1 Thời hạn trả nợ vay 30 năm
2 Lãi suất vay cố định 5,5% /năm
3 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 12% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 5,92% /năm
5 Hình thức trả nợ 1
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự án)
Chi phí sử dụng vốn bình quân được tính trên cơ sở tỷ trọng vốn vay là
80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu là 20%; lãi suất vay dài hạn 5,5%/năm; chi phí sử
dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) là12%/năm.

58. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
57
2.5. Các thông số tài chính của dự án
2.5.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm đầu tiên phải tiến hành trả lãi vay và trả nợ gốc thời gian trả nợ
trong vòng 30 năm của dự án, trung bình mỗi năm trả 156,2 tỷ đồng. Theo phân
tích khả năng trả nợ của dự án (phụ lục tính toán kèm theo) cho thấy, khả năng
trả được nợ là rất cao, trung bình dự án có khả năng trả được nợ, trung bình
khoảng trên 339% trả được nợ.
2.5.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế
và khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì
chỉ số hoàn vốn của dự án là9,48lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng9,48đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận
thấy đến năm thứ 7 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng
của năm thứ 6 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn giản đơn của dự án là 6 năm 10 thángkể từ
ngày hoạt động.
2.5.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng
phụ lục tính toán của dự án. Như vậy PIp = 2,87cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra
đầu tư sẽ được đảm bảo bằng 2,87đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ
dự án có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 5,92%).
P
t
i
F
P
CFt
PIp
n
t
t



 1
)
%,
,
/
(

59. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
58
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ9 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ8.
Như vậy thời gian hoàn vốn có chiết khấu của dự án là 8 năm 3 thángkể
từ ngày hoạt động.
2.5.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
Trong đó:
- P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
- CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 5,92%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV =4.589.033.007.000đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 50 năm của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau khi trừ
giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần 4.589.033.007.000 đồng> 0 chứng tỏ dự án
có hiệu quả cao.
2.5.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là tỷ suất chiết khấu mà tại đó hiện giá
ròng NPV bằng 0. Hay nói cách khác, IRR là suất chiết khấu mà khi dùng nó để
quy đổi dòng tiền tệ thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập cân bằng với giá trị
hiện tại của chi phí.
0 = NPV = ∑
Ct
(1 + 𝑟∗)t
− C0
n
t=0
→ 𝑟∗
= 𝐼𝑅𝑅
Trong đó:
- C0: là tổng chi phí đầu tư ban đầu (năm 0)
- Ct: là dòng tiền thuần tại năm t
- n: thời gian thực hiện dự án.
- NPV: hiện giá thuần.






Tp
t
t
Tp
i
F
P
CFt
P
O
1
)
%,
,
/
(






n
t
t
t
i
F
P
CFt
P
NPV
1
)
%,
,
/
(

60. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
59
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán
cho thấy IRR = 17,26%>5,92% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án
có khả năng sinh lời.

61. Dự án “Cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”
60
KẾT LUẬN
I. KẾT LUẬN.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả tương đối cao của dự án
mang lại, đồng thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như
sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 31,1 tỷ
đồng thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động của dự án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho hàng trăm lao động của địa phương.
Góp phần phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế.
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành xem xét và hỗ
trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai thực hiện các bước của dự án “Cơ sở
sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại”tại xã Nam Dương, huyện Nam
Trực, tỉnh Nam Định theo đúng tiến độ và quy định, sớm đưa dự án đi vào hoạt
động.