Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381

1
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do –Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH
BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN
KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG
ĐỊA ĐIỂM : AN THỚI, AN LẠC THÔN, KẾ SÁCH, SÓC TRĂNG
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH ĐỖ GIA
Sóc Trăng - Tháng 08 năm 2013

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do –Hạnh phúc
-----------    ----------
THUYẾT MINH
BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN
KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH
ĐỖ GIA
(Phó Tổng Giám đốc)
Ô. ĐỖ HIẾU ĐẠO
Sóc Trăng - Tháng 10 năm 2013

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN..........................................................1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư......................................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ................................................................................................1
I.3. Căn cứ pháp lý.....................................................................................................................2
CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN..............................4
II.1. Vị trí địa lý và tiềm năng phát triển tỉnh Sóc Trăng ..........................................................5
II.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Sóc Trăng .........................................................6
II.2. Kết luận về sự cần thiết đầu tư...........................................................................................7
CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ ÁN....................................................................8
III.1. Vị trí xây dựng..................................................................................................................8
III.2. Khí hậu, thời tiết...............................................................................................................8
III.3. Địa hình ............................................................................................................................9
III.4. Hiện trạng dự án ...............................................................................................................9
III.4.1. Hiện trạng đất đai ..........................................................................................................9
III.4.2. Hiện trạng môi trường ...................................................................................................9
III.4.3. Hạ tầng kỹ thuật.............................................................................................................9
CHƯƠNG IV: NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN...........................................................10
IV.1. Quy mô dự án.................................................................................................................10
IV.2. Nhân sự dự án.................................................................................................................10
IV.5. Tiến độ thực hiện dự án..................................................................................................10
CHƯƠNG V: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ......................................................................11
V.1 Giải pháp thiết kế mặt bằng..............................................................................................11
V.3. Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật................................................................................11
V.3.1. Hệ thống cấp thoát nước...............................................................................................11
V.3.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ................................................12
V.3.3. Hệ thống thông gió điều hòa không khí. ......................................................................12
V.3.4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy...................................................................................12
V.3.5. Yêu cầu công tác hoàn thiện.........................................................................................13
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ....................................................14
VI.1. Đánh giá tác động môi trường........................................................................................14
VI.1.1. Giới thiệu chung..........................................................................................................14
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường...........................................................14
VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án...................................................................15
VI.2.Tác động của dự án tới môi trường .................................................................................15
VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án ...........................................................................................15
VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ................................................................15
VI.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm.......................................................................16
VI.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án ...........................................................................................16
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ................................................................16
VI.4. Kết luận ..........................................................................................................................17
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN....................................................................18
VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư.............................................................................................18

VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư .............................................................................................18
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN .........................................................20
VIII.1. Kế hoạch đầu tư tài sản cố định...................................................................................20
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn cố định .......................................................................................20
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án .........................................................................................20
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN............................................24
IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ..........................................................................24
IX.1.1. Giả định về doanh thu .................................................................................................24
IX.1.2. Giả định về chi phí ......................................................................................................25
IX.2. Báo cáo thu nhập dự trù .................................................................................................26
IX.3. Báo cáo ngân lưu............................................................................................................27
IX.4. Hệ số đảm bảo trả nợ......................................................................................................28
IX.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .................................................................................29
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN ........................................................................30
X.1. Nhận diện rủi ro...............................................................................................................30
X.2. Phân tích độ nhạy.............................................................................................................30
X.3. Kết luận............................................................................................................................33
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................34

1
DỰ ÁN: KHÁCH SẠN VÀ NHÀ HÀNG
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
 Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Tài chính Đỗ Gia
 Mã số doanh nghiệp : 2200552844
 Ngày đăng ký lần đầu : 22/12/2010
 Ngày sửa đổi lần 1 : 23/9/2011
 Nơi cấp : Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Sóc Trăng
 Địa chỉ trụ sở : Lô C99 Trần Hưng Đạo, Phường 2, Tp.Sóc Trăng, T.Sóc Trăng
 Ngành nghề KD : Dịch vụ lưu trú ngắn ngày; Nhà hàng và các dịch vụ ăn uống
phục vụ lưu động;
 Vốn điều lệ : 10,000,000,000 đồng
 Đại diện pháp luật : Đỗ Hiếu Đạo Chức vụ: Phó Tổng Giám đốc
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án : Khách sạn và nhà hàng
 Địa điểm xây dựng : Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng
 Diện tích khuôn viên : 19.216 m2
 Mục đích đầu tư :
- Tạo ra một trung tâm kết hợp giữa khách sạn và nhà hàng nhằm
đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, lưu trú cũng như nhu cầu ẩm thực của nhân dân tỉnh Sóc Trăng
và du khách thập phương;
- Tạo thêm việc làm cho lao động địa phương, đặc biệt là đồng
bào dân tộc thiểu số (Khmer, Chăm);
- Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư.
- Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương;
 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới
 Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án
 Tổng mức đầu tư : 33,270,581,483 đồng
 Nguồn vốn đầu tư :
- Vốn chủ sở hữu chiếm 30% tổng mức đầu tư tương đương với
9,981,174,445 đồng
- Vốn vay chiếm 70% tổng mức đầu tư tương đương với
23,289,407,038 đồng
 Tiến độ thực hiện :
- Chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 9/2013 đến tháng 12/2013
- Xây dựng dự án: Từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2014
- Đi vào hoạt động: Từ tháng 1/2015.

2
----------------------------------------------
Công ty CPTVĐT Thảo Nguyên Xanh
I.3. Căn cứ pháp lý
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản
của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về việc sửa, đổi bổ sung
một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư và xây dựng công trình;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một
số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập
và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

3
----------------------------------------------
 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo
vệ môi trường;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự
toán công trình;

4
----------------------------------------------
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG
II.1. Tiềm năng phát triển ngành dịch vụ
Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL) là khu vực có tiềm năng về du lịch, độc đáo,
không giống với vùng miền nào của cả nước. Nơi đây, có dòng sông Mêkông bồi đắp phù sa
màu mỡ, với 2 nhánh sông chính là sông Tiền và sông Hậu, hệ thống kênh rạch chằng chịt
giao thoa cùng núi rừng, biển đảo đã hình thành một vùng sinh thái đa dạng, tạo nên những
cảnh quan đặc sắc, hùng vĩ, chứa bao điều kỳ thú mời gọi du khách gần xa.
Sóc Trăng là một tỉnh thuộc duyên hải vùng đồng bằng sông Cửu Long, nằm ở cuối
lưu vực sông Mê Kông. Nhắc đến Sóc Trăng, mọi người thường nghĩ đến những ngôi chùa
kiểu dáng Khmer nổi tiếng như chùa Khleang, chùa Đất Sét, chùa Dơi... Ngoài ra du khách
đến Sóc Trăng sẽ còn thấy một vùng đất xanh tươi với những cánh đồng lúa mênh mông,
những đầm nuôi tôm, những vườn cây trái xum xuê trĩu quả như vườn nhãn ven biển Vĩnh
Châu, vườn chôm chôm, sầu riêng, cam, quít... trên cù lao Dung hay cồn Mỹ Phước.
Trước những tiềm năng phát triển du lịch của Sóc Trăng nói riêng và ĐBSCL nói
chung đã tạo nên cho ngành du lịch nơi đây một sự phát triển mới với hình thức sự kết hợp
du lịch vùng miền vô cùng độc đáo. Du lịch phát triển kéo theo các ngành dịch vụ khác cùng
phát triển, nâng cao vai trò của ngành dịch vụ trong nền kinh tế của Tỉnh nhà.
II.2. Thị trường dịch vụ nhà hàng khách sạn
Khu vực là nơi tập trung dân cư đông đúc của trung tâm thành phố Sóc Trăng. Cuộc
sống của người dân ngày càng được nâng cao, du lịch trong vùng cũng đang thu hút phát
triển, do đó nhu cầu về dịch vụ nhà hàng, khách sạn là rất lớn. Ở Sóc Trăng, du khách sẽ dễ
dàng tìm được nhiều nơi nghỉ ngơi, ăn uống, nhưng để tìm được một chỗ thật sự mang lại
cảm giác thoải mái, bữa ăn gia đình ấm cúng đậm nét quê hương thì lại không là chuyện đơn
giản.
Nhận thấy sự hạn chế trong ngành nhà hàng và khách sạn của Tỉnh, chúng tôi đã tận
dùng được nguồn lực tài chính và những nghiên cứu trong thị trường, xây dựng nên dự án
“Nhà hàng và khách sạn”. Dự án ra đời mang tiêu chí “Chuyên nghiệp, đạt chất lượng và giá
cả hợp lý”, nhằm tạo nên sự chọn phong phú cho khách địa phương cũng như phục vụ du
khách khi đến với Sóc Trăng.

5
----------------------------------------------
 CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT
ĐẦU TƯ DỰ ÁN
II.1. Vị trí địa lý và tiềm năng phát triển tỉnh Sóc Trăng
Tỉnh Sóc Trăng nằm ở cửa Nam sông Hậu, cách thành phố Hồ Chí Minh 231km, cách
Cần Thơ 62km; nằm trên tuyến Quốc lộ 1A nối liền các tỉnh Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu,
Cà Mau. Quốc lộ 60 nối Sóc Trăng với các tỉnh Trà Vinh, Bến Tre và Tiền Giang.
- Vị trí tọa độ: 90
12’ - 90
56’ vĩ Bắc và 1050
33’ - 1060
23’ kinh Đông.
- Diện tích tự nhiên 3,311.76 km2
(chiếm khoảng 1% diện tích cả nước và 8.3% diện
tích của khu vực đồng bằng sông Cửu Long).
- Đường bờ biển dài 72 km và 03 cửa sông lớn: Định An, Trần Đề, Mỹ Thanh đổ ra
Biển Đông.
- Tỉnh có địa giới hành chính tiếp giáp như sau:
+ Phía Bắc và Tây Bắc giáp tỉnh Hậu Giang;
+ Phía Tây Nam giáp tỉnh Bạc Liêu;
+ Phía Đông Bắc giáp tỉnh Trà Vinh;
+ Phía Đông và Đông Nam giáp Biển Đông.
Với lợi thế có 72km bờ biển giáp với biển Đông và hệ thống sông ngòi dài hơn
3,000km, Sóc Trăng rất thuận lợi trong giao thông, vận chuyển hàng hóa giữa các vùng. Nhờ
địa thế này, Sóc Trăng có đủ điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế biển tổng hợp. Nền
kinh tế phát triển mạnh ở các lĩnh vực trồng trọt, khai thác đánh bắt và nuôi trồng thủy hải
sản, chế biến nông, lâm, thủy sản và du lịch sông nước miệt vườn, du lịch văn hóa lễ hội.
Đất đai của Sóc Trăng có độ màu mỡ cao, thích hợp cho việc phát triển cây lúa nước,
cây công nghiệp ngắn ngày như mía, đậu nành, bắp, các loại rau màu như hành, tỏi và các
loại cây ăn trái như bưởi, xoài, sầu riêng... Hiện đất sử dụng cho nông nghiệp chiếm 84.03%,
đất lâm nghiệp 4.40%, đất chuyên dùng và các loại đất khác 11.57%. Trong tổng số 278,154
ha đất nông nghiệp có 160,910ha sử dụng cho canh tác lúa, 18,319 ha dùng trồng màu và cây
công nghiệp ngắn ngày, 40,911 ha dùng trồng cây lâu năm và cây ăn trái.
Mặc dù còn một số hạn chế về điều kiện tự nhiên như thiếu nước ngọt và bị xâm nhập
mặn trong mùa khô, một số khu vực bị nhiễm phèn, nhưng việc sử dụng đất ở Sóc Trăng lại
có nhiều thuận lợi cơ bản để phát triển nông, ngư nghiệp đa dạng và trên cơ sở đó hình thành
những khu du lịch sinh thái phong phú. Đặc biệt, Sóc Trăng còn có dải cù lao thuộc huyện
Kế Sách, Long Phú và Cù Lao Dung chạy dài ra tận cửa biển với nhiều cây trái nhiệt đới,
không khí trong lành như cồn Mỹ Phước, Khu du lịch Song Phụng, Cù Lao Dung... là địa
điểm lý tưởng để phát triển loại hình du lịch sinh thái. Hệ thống kinh rạch của tỉnh chịu ảnh
hưởng của chế độ thủy triều ngày lên xuống 2 lần, mực triều dao động trung bình từ 0.4m
đến 1m. Thủy triều vùng biển không những gắn liền với các hoạt động sản xuất, sinh hoạt
của cư dân địa phương, mà còn mang lại nhiều điều kỳ thú cho du khách khi đến tham quan,
du lịch và tìm hiểu hệ sinh thái rừng tự nhiên.
Sóc Trăng còn có nguồn tài nguyên rừng với diện tích 12,172ha với các loại cây
chính: Tràm, bần, giá, vẹt, đước, dừa nước phân bố ở 4 huyện Vĩnh Châu, Long Phú, Mỹ Tú
và Cù Lao Dung. Rừng của Sóc Trăng thuộc hệ rừng ngập mặn ven biển và rừng tràm ở khu
vực đất nhiễm phèn. Đặc biệt, những kết quả thăm dò bước đầu cho thấy có triển vọng về
khai thác dầu và khí đốt tại vùng thềm lục địa ngoài khơi gần Sóc Trăng.

6
----------------------------------------------
Ngoài các lợi thế về địa lý địa hình, Sóc Trăng hiện đang cơ nhiều cơ hội phát triển
kinh tế vì hệ thống cơ sở hạ tầng của tỉnh hiện đã tương đối hoàn chỉnh. Về giao thông bộ,
Sóc Trăng nằm trên Quốc lộ 1A nối với các tỉnh phía Bắc và phía Nam và các tuyến quốc lộ
đã và đang được đầu tư xây dựng như Quốc lộ 60, tuyến Quản lộ Phụng Hiệp, tuyến Nam
Sông Hậu,… Đặc biệt với lợi thế có 72 km bờ biển, Sóc Trăng cũng rất thuận lợi trong phát
triển giao thông thủy, thông qua sông Hậu và hệ thống kênh rạch chằng chịt, từ Sóc Trăng có
thể đi đến các tỉnh ĐBSCL một cách dễ dàng thuận tiện. Cũng từ Sóc Trăng, ngược dòng
sông Hậu có thể giao thương với Campuchia và Lào.
Về hệ thống thông tin liên lạc, mạng lưới viễn thông liên lạc trong và ngoài đã được
đầu tư hoàn chỉnh từ tỉnh đến địa phương, chất lượng dịch vụ tốt, có thể đáp ứng các nhu cầu
về trao đổi thông tin trong và ngoài nước.
Với các lợi thế nêu trên cùng với một lực lượng lao động trẻ dồi dào, năng động và có
khả thích ứng tốt, Sóc Trăng là địa điểm nổi bật thu hút nhà đầu tư.
II.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Sóc Trăng
Mặc dù có những khó khăn chung nhưng tình hình kinh tế - xã hội 6 tháng đầu năm
2013 trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng tiếp tục có những chuyển biến tích cực. Tốc độ tăng trưởng
kinh tế đạt 8.7%; trong đó khu vực I tăng 9.15%, khu vực II tăng 4.87% và khu vực III tăng
10.33%. Các chính sách an sinh xã hội tiếp tục được triển khai tích cực.
Hình: Vùng thực hiện dự án

7
----------------------------------------------
Riêng lĩnh vực du lịch, trong 6 tháng đầu năm 2013, hoạt động du lịch tỉnh nhà tiếp
tục gặt hái nhiều kết quả khả quan, thu hút khách đến tham quan, du lịch tăng 27% so với
cùng kỳ năm trước với tổng lượng khách là 476,454 lượt người; trong đó khách quốc tế là
5,127 lượt; khách lưu trú 89,102 lượt (đạt 70% kế hoạch năm), doanh thu du lịch đạt trên 104
tỷ đồng (tăng 54% so cùng kỳ năm 2012). Với nhiều điểm du lịch thú vị, lượng khách du lịch
đến tham quan ngày càng đông kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, ăn uống cũng tăng theo.
II.2. Kết luận về sự cần thiết đầu tư
Nhận thấy tiềm năng phát triển của tỉnh Sóc Trăng nói chung và những lợi thế phát
triển du lịch; đồng thời hiểu rõ nhu cầu nghỉ ngơi, ăn uống, giải trí của du khách, nhất là nhu
cầu lưu trú, Công ty Cổ phần Tài chính Đỗ Gia chúng tôi quyết định đầu tư xây dựng Dự án
Khách sạn và Nhà hàng mang phong cách miệt vượt tại Ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện
Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng.
Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu tư đúng
đắn, không chỉ giải quyết một phần nào các hiệu quả xã hội, giải quyết nhu cầu dịch vụ du
lịch mà còn góp phần tạo lực hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư.
Vì vậy, xuất phát từ nhu cầu thiết thực của người dân và của du khách thập phương,
cũng như căn cứ vào định hướng phát triển kinh tế-xã hội của tỉnh, chủ đầu tư chúng tôi tin
rằng Dự án Khách sạn và Nhà hàng sẽ là một sự đầu tư cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

8
----------------------------------------------
CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG DỰ ÁN
III.1. Vị trí xây dựng
Dự án Khách sạn và Nhà hàng sẽ được xây dựng tại thửa đất số 292, 285, 1062 thuộc
tờ bản đồ số 3, ấp An Thới, xã An Lạc Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng.
Hình: Vị trí xây dựng dự án
Dự án giáp quốc lộ 91C (đường Nam Sông Hậu) rộng 10m, có tráng nhựa và giáp hạ
lưu sông Hậu. Từ địa điểm xây dựng dự án đến đường Quang Trung khoảng 18km và cách
trung tâm thành phố Cần Thơ khoảng 25km.
Các tuyến đường tỉnh nối đường Nam sông Hậu với Quốc lộ 1A, cùng với các tuyến
đường huyện và giao thông nông thôn sẽ được nâng cấp, là điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh
phát triển toàn diện các ngành kinh tế - xã hội, trong đó có dự án Khách sạn và Nhà hàng.
III.2. Khí hậu, thời tiết
Huyện Kế Sách nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của các yếu tố khí hậu, thời tiết mang
nét đặc trưng của Vùng Đồng bằng sông Cửu Long, là vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa,
quanh năm nóng ẩm, có chế độ nhiệt cao.
Nhiệt độ không khí trung bình hàng năm 26.8o
C. Nhiệt độ cao nhất tuyệt đối là
37.8o
C (vào tháng 4 hàng năm); nhiệt độ thấp nhất tuyệt đối là 16.2o
C (vào tháng 12 – 1
hàng năm). Tổng số giờ nắng trung bình hàng năm là 2,342 giờ, bình quân 6.5 giờ/ngày.
Trong năm, khí hậu chia thành 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 11, mùa
khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa trung bình là 1,846 mm; lượng mưa phân
bố không đều giữa các tháng trong năm, trong mùa mưa lượng mưa chiếm trên 90% tổng
lượng mưa cả năm, tổng số ngày mưa trung bình là 136 ngày/năm.

9
----------------------------------------------
Trên địa bàn huyện có 2 hướng gió chính: gió mùa Tây Nam từ tháng 5 đến tháng 11,
gió mùa Đông Bắc từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Tốc độ gió trung bình 2m/s. Mỗi năm
bình quân có trên 30 cơn giông và lốc xoáy, gây thiệt hại đến sản xuất và đời sống. Các yếu
tố khí hậu thời tiết bất lợi và thiên tai có chiều hướng gia tăng trong những năm gần đây.
Nhìn chung, các yếu tố khí hậu thời tiết cơ bản thuận lợi cho phát triển kinh doanh, sản xuất.
III.3. Địa hình
Địa hình khu vực dự án tương đối bằng phẳng với cao độ trung bình khoảng 1.2 –
1.3m thuận lợi cho việc xây dựng và kinh doanh nhà hàng, khách sạn.
III.4. Hiện trạng dự án
III.4.1. Hiện trạng đất đai
Lô đất xây dựng dự án có hình dạng đa giác, với diện tích 19,216m2
trong đó có
300m2
thổ cư; 16,885.5m2
đất trồng cây lâu năm khác (LNK); 690.5 m2
hành lang lộ giới và
hành lang bảo vệ sông; 1,200m2
đất cơ sở sản xuất, kinh doanh (SKC) và 140m2
SKC thuộc
hành lang lộ giới.
Lô đất này hiện tại đang trồng cây ăn trái, được quy hoạch thành đất thổ cư + cây lâu
năm + đất cơ sở sản xuất kinh doanh, có thời hạn sử dụng lâu dài đến năm 2043.
III.4.2. Hiện trạng môi trường
- Môi trường tự nhiên:
+ Cảnh quan: thông thoáng
+ Mức độ ô nhiễm: bình thường
- Môi trường kinh tế - xã hội
+ Giao thông: trung bình
+ Kết cấu hạ tầng: chưa hoàn chỉnh
+ Trật tự an ninh xã hội: tốt
III.4.3. Hạ tầng kỹ thuật
- Hệ thống điện nước: sử dụng điện lưới quốc gia
- Hệ thống nước: sử dụng hệ thống nước thủy cục.

10
----------------------------------------------
CHƯƠNG IV: NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN
IV.1. Quy mô dự án
Dự án Khách sạn và Nhà hàng nằm trong khuôn viên có tổng diện tích 19.216 m2
Công suất dự án như sau:
Số ngày hoạt động trong năm 360 ngày/năm
Nhà hàng
Công suất phục vụ tối đa 180 thực khách/bữa ăn
Công suất phục vụ tối đa 540 thực khách/ngày
Bữa sáng 180 thực khách/ngày
Bữa trưa 180 thực khách/ngày
Bữa tối 180 thực khách/ngày
Công suất phục vụ dự kiến Năm 2015: 40%
Năm 2016: 50%
Khách sạn
Số lượng
Bungalow-A (2 giường) 30 phòng
Bungalow-B (1 giường) 48 phòng
Công suất dự kiến
Công suất Năm 2015 50%
Năm 2016: 60%
Hoạt động khác 10% doanh thu khách sạn
IV.2. Nhân sự dự án
Chức danh Số lượng
Quản lý nhà hàng khách sạn 1
Kế toán 1
Hành chính nhân sự 1
Lễ tân 2
Nhân viên trực phòng 10
Nhân viên tạp vụ 2
Bảo vệ 4
Nhân viên phục vụ nhà hàng 5
Bếp trưởng 1
Nhân viên nhà bếp 5
IV.5. Tiến độ thực hiện dự án
- Chuẩn bị đầu tư: Từ tháng 9/2013 đến tháng 12/2013
- Xây dựng dự án: Từ tháng 1/2014 đến tháng 12/2014
- Đi vào hoạt động: Từ tháng 1/2015

11
----------------------------------------------
CHƯƠNG V: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN
V.1 Giải pháp thiết kế mặt bằng
+ Phù hợp với quy hoạch được duyệt.
+ Thuận tiện về giao thông.
+ Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nước tốt.
+ Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh môi trường.
+ Không gần các nguồn chất thải độc hại.
+ Đảm bảo có nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước từ mạng lưới cung cấp
chung.
V.2. Các hạng mục công trình
- Nhà hàng ăn uống
- Nhà nghỉ cá nhân
- Nhà nghỉ tập thể
- Nhà điều hành
- Khu để xe
- Khu trồng rau củ
- Khu trồng cây ăn trái
- Nhà bảo vệ
- Khu tháp nước
- Hệ thống kênh rạch
(Xem chi tiết trong Mặt bằng tổng thể tỷ lệ 1/200 phần Phụ lục)
V.3. Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật
V.3.1. Hệ thống cấp thoát nước
Hệ thống cấp nước phải đảm bảo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4513: 1988 và
đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng nước ăn uống theo quy định của Bộ Y tế.
Mạng lưới phân phối của đường ống cấp nước bên trong được đặt ngầm trong hộp kỹ
thuật. Các van đặt trong rãnh ngầm hoặc hộp kỹ thuật có cửa kiểm tra để thuận tiện cho việc
quản lý và sửa chữa.
Chiều cao lắp đặt thiết bị vệ sinh phải phù hợp nhu cầu sử dụng.
Thiết kế hệ thống thoát nước, cống thu gom kết hợp rãnh có nắp đậy đảm bảo quy
định trong tiêu chuẩn TCVN 4474 : 1987.
Hệ thống xử lý nước thải phải được thiết kế đảm bảo chất lượng nước thải theo quy
định của tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 trước khi chảy vào hệ thống thoát nước của khu vực.
Việc thu gom và xử lí các chất thải được đảm bảo đúng quy định. Mỗi khu vực được
bố trí đủ các phương tiện, dụng cụ có nắp đậy để phân loại, chứa đựng rác tạm thời. Khu vực
sân vườn cũng có thùng chứa rác. Vị trí thu gom, xử lý, vận chuyển rác chung của toàn khu
vực dự án được bố trí cách biệt với các khu vực khác và có lối ra vào riêng và nằm ở cuối
hướng gió.

12
----------------------------------------------
V.3.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ.
Tất cả các khu vực của dự án được ưu tiên chiếu sáng tự nhiên trực tiếp. Trường hợp
cần chiếu sáng nhân tạo thì được thiết kế theo phương thức chiếu sáng chung đều, tiến tới ưu
tiên sử dụng đèn huỳnh quang có thành phần quang phổ màu trắng làm nguồn sáng.
Chỉ tiêu độ rọi tối thiểu và chất lượng chiếu sáng trong các khu vực dự án phù hợp với
TCVN 7114.
Sử dụng các loại bóng đèn có chất lượng, hiệu suất cao, tiết kiệm điện và bảo vệ môi
trường. Lựa chọn nguồn sáng có nhiệt độ màu phù hợp với khí hậu Việt Nam. Các bóng đèn
nung sáng có chao đèn và các đèn huỳnh quang có máng đèn đề không gây loá và phân bố
đều ánh sáng.
Hệ thống chiếu sáng bên ngoài cho cổng, lối đi chính, sân, bãi tập và các kho được bố
trí riêng biệt.
Phòng bảng điện được bố trí thuận tiện cho việc sử dụng và sửa chữa khi có sự cố. Hệ
thống được tiếp đất và có hệ thống thiết bị an toàn điện cao.
Ngoài công tắc, cầu chì, có thêm 1 hoặc 2 ổ cắm điện để sử dụng khi cần thiết. Các ổ
cắm điện và công tắc điện được bố trí ở độ cao không nhỏ hơn 1.5 m tính từ sàn và có hộp
hay lưới bảo vệ.
Thiết kế hệ thống điện thoại, mạng Internet, hệ thống chuông điện và đồng hồ điện
cũng như hệ thống tiếp nhận vô tuyến truyền hình.
Khi thiết kế lắp đặt đường dây dẫn điện và thiết bị điện phải đảm bảo quy định trong
các tiêu chuẩn TCXD 25 : 1991, TCXD 27 : 1991 và TCXDVN 394 :2007. Khi lắp đặt bóng
đèn và quạt trần không được làm ảnh hưởng tới độ rọi.
Hệ thống chống sét được tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCXDVN 46 :
2007.
V.3.3. Hệ thống thông gió điều hòa không khí.
Hệ thống thông gió, điều hòa không khí triệt để tận dụng thông gió tự nhiên và tuân
theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 5687 : 2010.
Các khu chức năng được bố trí hệ thống thông gió nhân tạo như quạt trần, quạt thông
gió...
Khu bếp, khu vệ sinh lắp đặt hệ thống thông gió, hút mùi riêng biệt, để không gây ảnh
hưởng đến các khu chức năng khác.
V.3.4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Hệ thống phòng chống cháy được thiết kế tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn
TCVN 2622 : 1995.
Có bể nước dự trữ và có bơm để đảm bảo áp lực nước chữa cháy tại những điểm xa
nhất trong trường hợp không có nguồn nước cung cấp hoặc nguồn nước cung cấp không bảo
đảm lưu lượng và áp suất. Lượng nước cần thiết để tính toán căn cứ vào lượng nước chữa
cháy lớn nhất trong 3 h.
Chiều rộng tối thiểu của lối đi, hành lang, cửa đi, trên đường thoát nạn được thiết kế
theo quy định.

13
----------------------------------------------
V.3.5. Yêu cầu công tác hoàn thiện
Công tác hoàn thiện được chú trọng cả trong và ngoài công trình cũng như sân vườn,
tường rào và cổng.
Các chi tiết kiến trúc, mép tường, cạnh cột... không làm cạnh vuông, góc sắc nhọn.
Các cửa đi, cửa sổ có móc gió giữ các cánh cửa gấp vào tường. Cửa sổ có cửa chớp, cửa kính
để che ánh sáng và cản mưa, gió lạnh thổi vào.
Mặt tường trong và ngoài nhà dùng vật liệu nhẵn phẳng, dễ làm sạch. Trần và sàn nhà
phải được làm nhẵn, ít gờ chỉ, giật cấp.
Sàn, nền phòng vệ sinh đươc đảm bảo:
+ Có độ dốc từ 1% đến 2% về phía hố thu hoặc lỗ thoát nước ở chân tường, sát mặt
sàn.
+ Lát bằng vật liệu không trơn trượt, không thấm nước, dễ cọ rửa.
Vật liệu hoàn thiện được đảm bảo yêu cầu về độ bền, không gây nguy hiểm, độc hại,
dễ làm sạch, hạn chế sự mài mòn, không bị biến dạng, đảm bảo yêu cầu mỹ thuật và phù hợp
với điều kiện khí hậu. Có biện pháp phòng chống mối mọt cho công trình.
Giải pháp thiết kế phần mái đảm bảo yêu cầu chống nóng, chống ồn, chống thấm,
chống ăn mòn, chống mưa hắt và chịu được gió bão
Khi hoàn thiện, sân vườn đảm bảo:
+ Vườn cây bãi cỏ đúng vị trí, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách.
+ Đúng loại cây cỏ đã được quy định và có chất lượng tốt;
Đường giao thông nội bộ đảm bảo:
+ Đúng vị trí, kích thước theo quy định.
+ Đúng yêu cầu và chức năng sử dụng.
+ Thuận tiện liên hệ và phù hợp kiến trúc cảnh quan của công trình.
Chăm sóc vườn hoa, cây xanh để duy trì môi trường giáo dục xanh, sạch, đẹp.

14
----------------------------------------------
CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
VI.1. Đánh giá tác động môi trường
VI.1.1. Giới thiệu chung
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường Dự án Khách sạn và Nhà hàng
là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong
khuôn viên nhà hàng khách sạn, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm
để nâng cao chất lượng môi trường, hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho
chính dự án nhằm đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính
phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 04 năm 2011 của chính phủ về việc Quy định
về đánh giá môi trường chiến lược; đánh giá tác động môi trường; cam kết bảo vệ môi
trường;
- Thông tư số 26/2011/TT-BTNMT ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 29/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 04
năm 2011 của chính phủ quy định về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi
trường, cam kết bảo vệ môi trường;
- Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi
trường ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trường khu công
nghiệp;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi
trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt
buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục
chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp
dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày
25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường;

15
----------------------------------------------
VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án
- Môi trường tự nhiên:
+ Cảnh quan: thông thoáng
+ Mức độ ô nhiễm: bình thường
- Môi trường kinh tế - xã hội:
+ Giao thông: trung bình
+ Kết cấu hạ tầng: chưa hoàn chỉnh
+ Trật tự an ninh xã hội: tốt
VI.2.Tác động của dự án tới môi trường
Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khuôn viên
nhà hàng, khách sạn và khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người
dân trong khu vực này. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường
có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau.
VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án
+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ
công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn
và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện
vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng ồn.
+ Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhân xây
dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soát chặt chẽ
để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá trình xây
dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn
này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc
nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây
dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì
lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh
đô thị xử lý ngay.
VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
+ Ô nhiễm không khí:
Khí thải của các phương tiện: Khí thải của các phương tiện chứa bụi SO2, NOx, CO,
các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải lượng các chất ô nhiễm trong không khí.
Khí thải từ quá trình đun nấu bếp nhà hàng, nhà ăn: Nồng độ các chất ô nhiễm trong
khí thải của lò nấu bếp gia đình được tính trên cơ sở tải lượng các chất ô nhiễm và lưu lượng
khí thải. Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp
phần gây ô nhiễm môi trường không khí.

16
----------------------------------------------
+ Ô nhiễm nước thải:
Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu cơ, các
chất dinh dưỡng và vi sinh.
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể
cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức
độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
+ Ô nhiễm do chất thải rắn:
Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn giản, chủ
yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy như rau quả phế thải, thực phẩm dư thừa và khoảng 40%
là các loại bao bì (giấy bìa, chất dẻo, thủy tinh…).
VI.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm
VI.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng
gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực.
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng
sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên.
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang,
quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết.
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng. Các máy khoan, đào,
đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h.
Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau:
Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công.
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân.
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập
trung trong khu vực.
Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung.
Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi
trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:
Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho dựng Khách sạn và Nhà
hàng, dự án sẽ dành diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ. Cây cỏ được trồng trong những
vườn chung và dọc các đường phố nội bộ, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế
tiếng ồn và cải tạo môi trường.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển: biện pháp giảm thiểu
ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu có
hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối lưu tự nhiên có hỗ trợ của đối lưu cưỡng
bức. Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hướng gió chủ đạo
trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và cửa thoát theo hướng xuôi gió. Quá trình thông
thoáng cưỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao. Tuy nhiên, đối với ống

17
----------------------------------------------
khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông
thoáng tự nhiên.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu: Các lò đun nấu cần bố trí các bếp nấu
thông thoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất
cẩn gây ra.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải:
Nước thải của khu vực dự án sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại.
Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I,
trước khi thải ra môi trường.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn:
Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm
thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý sẽ thực hiện chu đáo chương trình thu gom
và phân loại rác ngay tại nguồn.
Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn
sinh hoạt.
Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ được tái sử
dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợp đồng các
đơn vị khác để xử lý.
Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với
Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung.
Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, được quản lý và xử lý
theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo
Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ.
VI.4. Kết luận
Việc hình thành Dự án Khách sạn và Nhà hàng từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn
đưa dự án vào sử dụng ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực. Nhưng chúng
tôi đã cho phân tích nguồn gốc gây ô nhiễm và đưa ra các biện pháp giảm thiểu các tác động
tiêu cực, đảm bảo được chất lượng môi trường trong khuôn viên dự án được lành mạnh,
thông thoáng và khẳng định dự án mang tính khả thi về môi trường.

18
----------------------------------------------
CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư
 Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư Dự án Khách sạn và Nhà hàng được lập dựa trên
các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu
tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất
lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ
về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị
định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn
việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH 13 ngày 19/06/2013 về sửa đổi bổ
sung một số điều của thuế thu nhập doanh nghiệp;
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập,
thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn
quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn
chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự
toán công trình.
VII.2 Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án
Khách sạn và Nhà hàng làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả
đầu tư của dự án.

19
----------------------------------------------
Tổng mức đầu tư của dự án là 33,270,581,000 đồng (Ba mươi ba tỷ hai trăm bảy
mươi triệu năm trăm tám mươi mốt ngàn đồng) bao gồm:
+ Chi phí dự phòng.
+ Chi phí xây dựng.
+ Chi phí thiết bị.
+ Chi phí hệ thống M&E.
+ Giá trị quyền sử dụng đất.
Bảng: Tổng mức đầu tư dự án
Đơn vị: 1,000 đồng
Hạng mục Số lượng Thành tiền
Dự phòng 1 1,670,313,393
Xây dựng 1 5,788,575,050
Thiết bị 1 15,628,268,000
Hệ thống M&E 1 2,843,425,040
Giá trị quyền sử dụng đất 7,340,000,000
Tổng cộng 33,270,581,000

20
----------------------------------------------
CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Kế hoạch đầu tư tài sản cố định
Dự án được bắt đầu xây dựng từ quý I năm 2014 đến quý IV năm 2014. Kế hoạch đầu
tư dự án được thể hiện qua bảng sau:
Kế hoạch đầu tư
Tổng
cộng
Quý
I/2014
Quý
II/2014
Quý
III/2014
Quý
IV/2014
Dự phòng 100% 30% 30% 30% 10%
Xây dựng 100% 10% 30% 30% 30%
Thiết bị 100% 20% 30% 30% 20%
Hệ thống M&E 100% 10% 30% 30% 30%
Giá trị quyền sử dụng đất 100% 100%
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn cố định
Dự án được xây dựng từ quý I năm 2014 đến quý IV năm 2014. Tiến độ xây dựng dự
án được thể hiện chi tiết qua bảng sau:
Bảng: Tiến độ sử dụng vốn
Đơn vị : 1,000 đồng
Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014
Dự phòng 1,670,313,393 501,094,018 501,094,018 501,094,018 167,031,339
Xây dựng 5,788,575,050 578,857,505 1,736,572,515 1,736,572,515 1,736,572,515
Thiết bị 15,628,268,000 3,125,653,600 4,688,480,400 4,688,480,400 3,125,653,600
Hệ thống M&E 2,843,425,040 284,342,504 853,027,512 853,027,512 853,027,512
Giá trị quyền sử dụng đất 7,340,000,000 7,340,000,000 - - -
Tổng cộng 33,270,581,483 11,829,947,627 7,779,174,445 7,779,174,445 5,882,284,966
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
Với tổng mức đầu tư là 33,270,581,000 đồng thì nguồn vốn bao gồm:
+ Vốn vay: 23,289,407,038 đồng chiếm 70% tổng mức đầu tư dự án.
+ Vốn chủ sở hữu: 9,981,174,445 đồng chiếm 30% tổng mức đầu tư dự án.
Bảng: Tổng nguồn vốn
Đơn vị: 1000 đồng.
Tổng nguồn vốn Tổng cộng Quý I/2014 Quý II/2014 Quý III/2014 Quý IV/2014 Tỷ lệ
Vốn vay 23,289,407,038 1,848,773,182 7,779,174,445 7,779,174,445 5,882,284,966 70%
Vốn chủ sở hữu 9,981,174,445 9,981,174,445 30%
Tổng cộng 33,270,581,483 11,829,947,627 7,779,174,445 7,779,174,445 5,882,284,966 100%

21
----------------------------------------------
Biểu đồ: Cơ cấu sử dụng vốn
Biểu đồ: Tổng sử dụng vốn của dự án

22
----------------------------------------------
CHƯƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN
VAY
IX.1 Kế hoạch vay vốn
Với tổng mức đầu tư 33,270,581,000 đồng. Trong đó: Vốn chủ sở hữu 30% tổng mức
đầu tư dự án tương ứng 9,981,174,445 đồng, Vốn vay: 70% tổng mức đầu tư tương ứng
23,289,407,038 đồng.
Nguồn vốn vay dự kiến vay trong thời gian 120 tháng với lãi suất dự kiến 12%/năm.
Thời gian ân hạn trả vốn gốc là 12 tháng và thời gian trả nợ là 108 tháng.
Bảng: Kế hoạch vay vốn
Tỷ lệ vốn vay 70% Tổng vốn cố định
Số tiền vay 23,289,407,038 ngàn đồng
Thời hạn vay 120 tháng
Ân hạn 12 tháng
Lãi vay 12% /năm
Thời hạn trả nợ 108 tháng
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau:
Đơn vị: 1000 đồng
STT Ngày Dư nợ đầu kỳ
Vay nợ trong
kỳ
Lãi phát sinh
trong kỳ
Trả nợ
Trả
gốc
Trả
Lãi
Dư nợ cuối kỳ
0 1/1/2014 - 1,848,773,182 - - 1,848,773,182
1 2/1/2014 1,848,773,182 18,842,291 - 1,867,615,473
2 3/1/2014 1,867,615,473 17,192,296 - 1,884,807,769
3 4/1/2014 1,884,807,769 7,779,174,445 19,209,548 - 9,683,191,761
4 5/1/2014 9,683,191,761 95,505,453 - 9,778,697,214
5 6/1/2014 9,778,697,214 99,662,339 - 9,878,359,553
6 7/1/2014 9,878,359,553 7,779,174,445 97,430,396 - 17,754,964,394
7 8/1/2014 17,754,964,394 180,954,706 - 17,935,919,099
8 9/1/2014 17,935,919,099 182,798,956 - 18,118,718,056
9 10/1/2014 18,118,718,056 5,882,284,966 178,705,164 - 24,179,708,186
10 11/1/2014 24,179,708,186 246,434,286 - 24,426,142,472
11 12/1/2014 24,426,142,472 240,915,378 - 24,667,057,850
12 1/1/2015 24,667,057,850 251,401,247 - 24,918,459,097
IX.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay
Nguồn vốn vay là 23,289,407,038 đồng.
Thời gian ân hạn: 12 tháng. Trong thời gian này, chủ đầu tư được ân hạn cả tiền gốc
và tiền lãi. Tiền lãi phát sinh trong thời gian ân hạn được tính vào dư nợ cuối kỳ.

23
----------------------------------------------
Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư sẽ tiến hành trả nợ cho ngân hàng. Phương thức hoàn
trả vốn vay: Trả gốc đều và tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ.
(Chi tiết Lịch vay trả nợ được trình bày chi tiết trong phụ lục của dự án)

24
----------------------------------------------
CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN
IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính
toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ
Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
IX.1.1. Giả định về doanh thu
+ Công suất dự án:
Số ngày hoạt động trong năm dự kiến: 360 ngày.
Nhà hàng:
Công suất phục vụ tối đa: 180 thực khách/lượt
Công suất phục vụ tối đa: 540 thực khách/ngày
+ Bữa sáng: 180 thực khách/ngày
+ Bữa trưa: 180 thực khách/ngày
+ Bữa tối: 180 thực khách/ngày
Công suất phục vụ:
+ Năm 2015: 40%
+ Năm 2016: 50%
+ Năm 2017,…: 100%
Khách sạn:
Bungalow - A (2 giường): 30 phòng
Bungalow - B (1 giường): 48 phòng
Công suất phục vụ:
+ Năm 2015: 50%
+ Năm 2016: 60%
+ Năm 2017,...: 100%
Hoạt động khác
Chiếm 10% doanh thu từ khách sạn
+ Đơn giá dịch vụ:
Nhà hàng:
- Đơn giá bữa sáng : 30,000 đồng/khách
- Đơn giá bữa trưa: 80,000 đồng/khách
- Đơn giá bữa tối: 80,000 đồng/khách
Khách sạn:
- Bungalow - A: 550,000 đồng/đêm
- Bungalow - B: 400,000 đồng/đêm

25
----------------------------------------------
+ Doanh thu dự án:
Bảng: Doanh thu dự án trong 4 năm hoạt động đầu tiên
Năm 2015 2016 2017 2018
Doanh thu hoạt
động nhà hàng
5,429,5
92,000
7,126,3
39,500
7,482,6
56,475
7,856,7
89,299
Công suất 40% 50% 50% 50%
Mức tăng giá 1.10 1.16 1.22 1.28
Doanh thu từ hoạt
động khách sạn
7,084,6
65,000
8,926,6
77,900
9,373,0
11,795
9,841,6
62,385
Công suất 50% 60% 60% 60%
Doanh thu hoạt
động khác
708,466
,500
892,667
,790
937,301
,180
984,166
,238
Tổng doanh thu 13,222,
723,500
16,945,
685,190
17,792,
969,450
18,682,
617,922
(Chi tiết về doanh thu được thể hiện trong phụ lục của dự án)
IX.1.2. Giả định về chi phí
+ Chi phí nhân công trực tiếp:
Chức danh Số
lượng
Mức
lương
CB/tháng
Phụ cấp
& tăng ca
Mức
lương/năm
Tổng
cộng
BHYT,
BHXH
(21%)
Quản lý nhà hàng khách sạn 1 8,000 4,000 156,000 156,000 20,160
Kế toán 1 4,000 2,000 78,000 78,000 10,080
Hành chính nhân sự 1 4,000 2,000 78,000 78,000 10,080
Lễ tân 2 3,000 2,000 65,000 130,000 15,120
Nhân viên trực phòng 10 3,000 1,000 52,000 520,000 75,600
Nhân viên tạp vụ 2 3,000 1,000 52,000 104,000 15,120
Bảo vệ 4 3,000 1,000 52,000 208,000 30,240
Nhân viên phục vụ nhà hàng 5 3,000 1,000 52,000 260,000 37,800
Bếp trưởng 1 4,000 3,000 91,000 91,000 10,080
Nhân viên nhà bếp 5 3,000 1,000 52,000 260,000 37,800
Tổng cộng 1,885,000 262,080
Chi phí bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội: chiếm 21% mức lương cơ bản.
Mức tăng lương: 5%/năm.
+ Chi phí nguyên liệu nhà hàng: 50% doanh thu nhà hàng
+ Chi phí bảo trì máy móc thiết bị nhà xưởng: chiếm 5% giá trị MMTB, nhà xưởng.
+ Chi phí quản lý bán hàng: chiếm 10% doanh thu bán hàng.
+ Chi phí khác: chiếm 1% doanh thu
+ Khấu hao tài sản cố định

26
----------------------------------------------
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng theo công văn số 206/2003/QĐ-
BTC ngày 12 tháng 12 năm 2003 về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài
sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:
Đơn vị: 1000 đồng
Loại tài sản Thời gian KH Giá trị TS Phương pháp khấu hao
Dự phòng 5 1,670,313,393 Theo đường thẳng
Xây dựng 20 5,788,575,050 Theo đường thẳng
Thiết bị (đầu tư mới sau 10 năm) 10 15,628,268,000 Theo đường thẳng
Hệ thống M&E 5 2,843,425,040 Theo đường thẳng
(Bảng chi tiết chi phí dự án được trình bày chi tiết ở phụ lục của dự án)
IX.2. Báo cáo thu nhập dự trù
Thời gian hoạt động 20 năm từ năm 2015 đến năm 2034.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 22% lợi nhuận ròng.
Báo cáo thu nhập dự trù trong 5 năm hoạt động:
Năm 2015 2016 2017 2018
Hạng mục 1 2 3 4
Doanh thu hoạt động 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450 18,682,617,922
Chi phí 7,997,508,132 9,255,526,026 9,527,010,058 9,812,068,291
EBIT 5,225,215,368 7,690,159,164 8,265,959,392 8,870,549,631
Lãi vay 2,837,214,994 2,512,175,124 2,172,722,752 1,840,476,630
EBT 2,388,000,373 5,177,984,040 6,093,236,640 7,030,073,001
Thuế TNDN (22%) 525,360,082 1,139,156,489 1,340,512,061 1,546,616,060
EAT 1,862,640,291 4,038,827,551 4,752,724,579 5,483,456,940
(Chi tiết báo cáo thu nhập dự trù thể hiện ở phụ lục của dự án)
Phân tích các chỉ số tài chính:
Tổng doanh thu 535,300,410,200
Tổng EBIT 300,871,312,923
Tổng EBT 287,286,466,892
Tổng EAT 224,083,444,176
Hệ số EBT / doanh thu 0.54
Hệ số EAT / doanh thu 0.42
Doanh thu bình quân 26,765,020,510
Lợi nhuận trước thuế bình quân 14,364,323,345
Lợi nhuận sau thuế bình quân 11,204,172,209
Ghi chú:
EBIT: Lợi nhuận trước thuế chưa bao gồm lãi vay
EBT: Lơi nhuận trước thuế đã bao gồm lãi vay
EAT: Lợi nhuận sau thuế.

27
----------------------------------------------
Tổng doanh thu sau 20 năm hoạt động: 535,300,410,200 đồng.
Tổng lợi nhuận trước thuế: 287,286,466,892 đồng.
Tổng lợi nhuận sau thuế: 224,083,444,176 đồng.
Doanh thu bình quân/năm hoạt động 26,765,020,510 đồng.
Lợi nhuận trước thuế bình quân: 14,364,323,345 đồng.
Lợi nhuận sau thuế bình quân: 11,204,172,209 đồng.
Hệ số EBT/doanh thu là 0.54 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.54 đồng lợi nhuận
trước thuế.
Hệ số EAT/doanh thu là 0.42 thể hiện 1 đồng doanh thu tạo ra 0.42 đồng lợi nhuận
sau thuế.
IX.3. Báo cáo ngân lưu
Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 20 năm với suất chiết khấu là WACC
= 18.07 % được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các nguồn
vốn.
WACC= %D.rd + %E.re
Ghi chú:
D: vốn vay
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.
Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư TIPV:
Năm 2014 2015 2016 2017
NGÂN LƯU VÀO - 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450
Doanh thu - 13,222,723,500 16,945,685,190 17,792,969,450
NGÂN LƯU RA 33,270,581,000 5,242,504,893 6,500,522,787 6,772,006,819
Đầu tư ban đầu 33,270,581,000
Chi phí nhân viên 2,078,213 2,182,123 2,291,229
Chi phí BHYT,BHXH
(21%)
288,943 303,390 318,560
Chi phí nguyên liệu 2,714,796,000 3,563,169,750 3,741,328,238
Chi phí quản lý 1,322,272,350 1,694,568,519 1,779,296,945
Chi phí bảo trì 1,070,842,153 1,070,842,153 1,070,842,153
Chi phí khác 132,227,235 169,456,852 177,929,694
Ngân lưu ròng trước
thuế
(33,270,581,000) 7,980,218,607 10,445,162,403 11,020,962,631
Thuế TNDN 525,360,082 1,139,156,489 1,340,512,061
Ngân lưu ròng sau
thuế
(33,270,581,000) 7,454,858,525 9,306,005,914 9,680,450,570
Ngân lưu tích lũy (33,270,581,000) (25,815,722,475) (16,509,716,561) (6,829,265,991)
(Chi tiết báo cáo ngân lưu TIPV thể hiện qua bảng phụ lục dự án)

28
----------------------------------------------
Biểu đồ : Ngân lưu ròng TIPV qua các năm hoạt động.
Vòng đời hoạt động của dự án là 20 năm không tính năm xây dựng
Dòng tiền vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; thu hồi vốn lưu động.
Dòng tiền ra gồm: Đầu tư ban đầu; chi phí lương; chi phí BHYT,BHXH; chi phí quản
lý; chi phí bán hàng; chi phí bào trì thiết bị; chi phí khác.
Trong những năm xây dựng, ngân lưu ròng dự án âm là do chưa có nguồn ngân lưu
vào. Từ năm dự án bắt đầu đi vào hoạt động, ngân lưu ròng dự án tăng dần theo từng năm.
Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC=18.07%, giá trị hiện tại ròng NPV =
18,531,320,032 đồng.
Suất sinh lợi nội tại IRR= 28.9%
Thời gian hoàn vốn: 4 năm 5 tháng (không tính thời gian xây dựng)
Qua phân tích, giá trị NPVTIPV >0, suất sinh lợi IRRTIPV > WACC= 18.07%. Điều này
thể hiện dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm tổng đầu tư. Bên cạnh đó thời gian
hoàn vốn là 4 năm 8 tháng (không bao gồm năm xây dựng) cho thấy dự án có thời gian hoàn
vốn nhanh.
IX.4. Hệ số đảm bảo trả nợ
Khi dự án đi vào hoạt động, chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.
Khả năng trả nợ của dự án được thể hiện:
Năm 2015 2016 2017 2018 2019
Trả nợ: Gốc+ Lãi 5,605,932,672 5,280,892,802 4,941,440,429 4,609,194,308 4,276,948,187
Ngân lưu ròng TIPV 7,454,858,525 9,306,005,914 9,680,450,570 10,078,936,810 10,501,002,069
Hệ số đảm bảo trả nợ 1.33 1.76 1.96 2.19 2.46

29
----------------------------------------------
Năm 2020 2021 2022 2023
Trả nợ: Gốc+ Lãi 3,948,267,263 3,612,455,944 3,280,209,823 2,947,963,701
Ngân lưu ròng TIPV 10,750,005,151 11,222,039,906 11,722,154,666 12,250,929,872
Hệ số đảm bảo trả nợ 2.72 3.11 3.57 4.16
Hệ số đảm bảo trả nợ >1, điều này cho thấy khả năng trả nợ vốn vay cho ngân hàng
cao.
IX.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Dự án “Khách sạn và nhà hàng” có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế
xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của
khu vực nói riêng. Nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế
Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ
đầu tư;
Qua phân tích về hiệu quả đầu tư, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như
NPVTIPV= 18,531,320,032 đồng; Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 28.90 %; thời gian hoà vốn
sau 4 năm 8 tháng. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin
lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án
còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao
động cho cả nước.

30
----------------------------------------------
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
X.1. Nhận diện rủi ro
Kết quả các chỉ tiêu thẩm định dự án (NPV, IRR...) chịu tác động của hàng loạt các
dữ liệu phân tích ban đầu như: Các thông số đầu tư, các thông số về chi phí hoạt động, các
thông số về doanh thu dự kiến.
Đối với dự án này, chi phí hoạt động bao gồm: chi phí lương, chi phí quản lý, chi phí
khác. Những chi phí này thiết nghỉ nhà đầu tư có thể kiểm soát được. Còn đối với lạm phát
thì chính phủ luôn kiềm giữ trong khoảng dao động từ 6% đến 10%, mặt khác lạm phát trong
trường hợp này có lợi cho dự án nên cũng không đáng lo ngại.
Chi phí xây dựng là một yếu tố phụ thuộc vào nhà cung ứng nguyên vật liệu; Chỉ tiêu
đơn giá bán hàng thì tùy thuộc vào nhu cầu thị trường.Vậy, các yếu tố này nằm ngoài sự
kiểm soát của nhà đầu tư. Do đó, chi phí xây dựng, đơn giá bán hàng thật sự là các biến có
khả năng là rủi ro lớn nhất đối với dự án.
X.2. Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy một chiều được tiến hành để kiểm tra mức thay đổi của các biến kết
quả dự án như NPV, IRR so với sự thay đổi của một biến rủi ro và các biến còn lại không
đổi.
Chi phí xây dựng dao động từ (90%-128%), đơn giá bán hàng dao động từ (90%-
128%) thì ta có kết quả thay đổi của NPV và IRR như sau:
Thay đổi chi phí
xây dựng
NPV IRR
90% 19,070,431,118 29.36%
92% 18,962,606,246 29.26%
94% 18,854,782,040 29.16%
96% 18,746,960,177 29.07%
98% 18,639,138,948 28.97%
100% 18,531,320,032 28.87%
102% 18,423,501,719 28.78%
104% 18,315,685,690 28.68%
106% 18,207,870,235 28.59%
108% 18,100,057,033 28.49%
110% 17,992,244,377 28.40%
112% 17,884,433,947 28.31%
114% 17,776,624,034 28.21%
116% 17,668,816,319 28.12%
118% 17,561,009,094 28.03%
120% 17,453,204,041 27.94%
122% 17,345,399,451 27.85%

31
----------------------------------------------
124% 17,237,597,006 27.76%
126% 17,129,794,999 27.67%
128% 17,021,995,112 27.58%
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá trị xây dựng dao động từ (90%-128%)
thì giá trị NPV dao động từ 19,070,431,118 đồng xuống còn 17,021,995,112 đồng và NPV
vẫn dương.
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi chi phí xây dựng dao động từ (90% -
128%) thì IRR(TIPV) giảm từ 29.36% xuống 27.58% và vẫn lớn hơn WACC là 18,07%.

32
----------------------------------------------
Thay đổi đơn
giá bán hàng
NPV IRR
90% 13,616,236,350 26.15%
92% 14,599,253,086 26.70%
94% 15,582,269,822 27.25%
96% 16,565,286,559 27.79%
98% 17,548,303,295 28.33%
100% 18,531,320,032 28.87%
102% 19,514,336,768 29.41%
104% 20,497,353,504 29.94%
106% 21,480,370,241 30.47%
108% 22,463,386,977 31.00%
110% 23,446,403,714 31.53%
112% 24,429,420,450 32.05%
114% 25,412,437,186 32.58%
116% 26,395,453,923 33.10%
118% 27,378,470,659 33.62%
120% 28,361,487,396 34.13%
122% 29,344,504,132 34.65%
124% 30,327,520,868 35.16%
126% 31,310,537,605 35.68%
128% 32,293,554,341 36.19%
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá bán sản phẩm dao động từ (90%-
128%) thì giá trị NPV dao động từ 13,616,236,350 đồng đến 32,293,554,341 đồng. Công
suất hoạt động đạt 90% thì dự án vẫn đạt hiệu quả.

33
----------------------------------------------
Nhận xét: Nhìn vào biểu đồ trên ta thấy khi giá bán sản phẩm dao động từ (90% -
128%) thì IRR(TIPV) tăng từ 26.15% đến 36.19%. Nếu hằng năm đơn giá bán hàng thực tế
của nhà máy không đạt được trên 60% đơn giá dự kiến thì giá trị IRR < WACC và lúc này
dự án sẽ không còn hiệu quả về mặt tài chính.
X.3. Kết luận
Yếu tố đơn giá bán hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả tài chính
của dự án. Nếu đơn giá bán hàng thực tế không lớn hơn 60% so với đơn giá bán hàng dự
kiến thì dự án sẽ không còn khả thi về mặt tài chính.

34
----------------------------------------------
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Việc đầu tư xây dựng Dự án Khách sạn và Nhà hàng tại Ấp An Thới, xã An Lạc
Thôn, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa có ý nghĩa xã hội.
+ Ý nghĩa kinh tế - xã hội
- Dự án có quy mô lớn, hiện đại, góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ của huyện Kế
Sách nói riêng và tỉnh Sóc Trăng nói chung, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển huyện
Kế Sách theo định hướng của tỉnh.
- Thu hút và đào tạo được một lượng lao động chất lượng cao cho địa phương nói
riêng và tỉnh Sóc Trăng nói chung.
- Đóng góp cho thu ngân sách một khoản lớn từ thuế từ lợi nhuận kinh doanh, góp
phần tăng trưởng kinh tế của huyện Kế Sách.
- Tạo nên một hình ảnh, một tổ hợp khách sạn – nhà hàng vừa hiện đại và có bản sắc
văn hóa địa phương
- Góp phần cải thiện môi trường, khai thác có hiệu quả cảnh quan huyện Kế Sách, xây
dựng và quảng bá thương hiệu du lịch Sóc Trăng , góp phần phát triển địa chỉ du lịch nổi
tiếng quốc gia.
- Tăng tính hấp dẫn của các khu du lịch trong địa bàn tỉnh Sóc Trăng và thỏa mãn
nhu cầu nghỉ ngơi và vui chơi giải trí của du khách cũng như cộng đồng dân cư.
Với những ý nghĩa mà dự án đem lại, chúng tôi mong muốn Đơn vị cho vay chấp
nhận và hỗ trợ công ty chúng tôi trong việc vay vốn. Chúng tôi xin cam kết:
- Chấp nhận các quy định về hỗ trợ tài chính của Đơn vị.
- Sử dụng vốn vay đúng mục đích và tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc
sử dụng vốn vay.
- Trả nợ gốc tiền vay và lãi tiền vay đầy đủ, đúng hạn.
- Những thông tin đã kê khai và tài liệu đi kèm là chính xác, đúng đắn và hợp pháp.
Chúng tôi chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay và Pháp luật về lời cam kết trên.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.
Sóc Trăng, ngày tháng năm 2013
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN TÀI CHÍNH
ĐỖ GIA
(Phó Tổng Giám đốc)
Ô. ĐỖ HIẾU ĐẠO

Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381

Similar to Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381 (20)

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

More from CTY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (20)

Thuyết minh Dự án Đầu tư Nhà hàng Khách sạn tại tỉnh Sóc Trăng 0903034381