2. NEDEN KENTSEL
DÖNÜŞÜM?
●
Halihazırda 6.5 milyon konutun yenilenmesi ihtiyacı,
●
Düzenli, sağlıklı ve estetik kentleşmenin sağlanamaması,
●
●
Ülkemiz yüz ölçümünün %’42 sinin birinci derece deprem kuşağı
üzerinde yer alması,
Çarpık yapılaşmanın kültürel mirasın yok olmasına neden
olması.
3. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN HEDEFLERİ
1)Kentin sağlıklı ve etkili bir şekilde geliştirilmesi,
2)Kent içindeki çöküntü alanlarının canlandırılması suretiyle
ekonomik,
sosyal ve idari sorunların çözüme kavuşturulması,
3)Kent ekonomisinin güçlendirilmesi,
4. KENTSEL DÖNÜŞÜM DAHA ÖNCE NASIL YAPILIYORDU?
775 Sayılı Gecekondu Kanunu
2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu
2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara
Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanunu’nun Bir
Maddesinin Değiştirilmesi Hk Kanun
5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 73.maddesi
5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarının
Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hk. K.
5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi K.
5. Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesindeki
BAŞLICA MEVZUAT
●
●
31 Mayıs 2012 Tarihli Resmi Gazetede
Yayımlanan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki
Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
15 Aralık 2012 Tarihli Resmi Gazetede
Yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama
Yönetmeliği
6. 6306 SAYILI KANUN’UN
AMACI
Hem afet riski altındaki alanları hem de bu alanlar
dışındaki
riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde
Fen ve sanat norm ve standartlarına uygun,
Sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek
üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve
esasları belirlemek
7. KİMLER YETKİLİ
●
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
●
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı
●
Büyükşehir Belediyeleri(Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi
halinde Büyükşehir Belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleri)
●
İlçe Belediyeleri
●
İl Özel İdareleri
8. RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPI
RİSKLİ ALAN: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma
sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan,
Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum
Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen
ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca
kararlaştırılan alandır.
RİSKLİ YAPI: Riskli alan içinde veya dışında olup
ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya
ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere
dayanılarak tespit edilen yapıdır.
9. RİSKLİ YAPI DA DÖNÜŞÜM SÜRECİ
BAŞVURU
1)Tapu Belgesi ve
kimlik belgesi ile
malikin başvurusu
2)Bakanlık maliklere
süre vererek tespit
yaptırmalarını
isteyebilir Bu sürede
yaptırılmazsa
Bakanlıkça veya
İdarece yapılır veya
yaptırılır
BİLDİRİM
İNCELEME
Müdürlükçe inceleme yapılır.
Tespiti
yapan
kurum
raporun bir
örneğini 7
gün içinde
Müdürlüğe
gönderir.
Eksiklik yanlışlık
halinde İADE
10 işgünü içinde
Tapuya şerh için
gönderir ve Bakanlığa
bilgi verir
Tapudaki Hak
Sahiplerine
Bildirim
10. BİLDİRİMİ ALAN
HAK SAHİBİ
15 gün içinde itiraz etmezse 60 gün içinde
yapıyı yıkmak zorundadır.
15 gün içinde
Müdürlüğe itiraz
eder
KABUL
Riskli Yapı Tespiti
Kararı Kalkar
RED
60 gün içinde yık
60 GÜN İÇİNDE
YIKTIRILMAMIŞSA
Müdürlük 30 gün daha süre vererek yıktırılmadığı takdirde kendisinin yıktıracağını
bildirir.
Bu sürede de yıktırılmamışsa ilgili idareye yıkın diye talimat verir.
İlgili idare yapıyı yıktırır, insanları ve eşyaları tahliye eder ve masrafları tapu
kütüğüne şerh eder ve ipotek tesis edilir.
Üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazdaki kat irtifakı veya kat
mülkiyeti ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine Tapu
Müdürlüğünce resen terkin edilir.
11. KARARLAR NASIL ALINACAK ?
HİSSE TOPLAMININ EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR VERİLİR.
1) Parsellerin tevhidine
2) Münferit yada birleştirilerek veya imar adası
bazında uygulama yapılmasına
3) Yeniden bina yaptırılmasına
4) Payların satışına
5) Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı veya
diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine
Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları Bakanlıkça rayiç
değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer
paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Alıcı çıkmazsa Bakanlıkça alınır. Hazine adına tescil edilir. Paydaşların kararına uyulur.
12. 2/3 SAĞLANAMAZSA NE OLUR?
Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip
eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk sağlanamaması halinde;
Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından ACELE KAMULAŞTIRMA yapılabilir.
Bakanlık, TOKİ veya İdare kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için
mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı
son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.
13. RİSKLİ ALANDAKİ KAMUYA AİT TAŞINMAZLARIN DURUMU
Hazineye ait taşınmazlar Veya Hazine dışındaki kamu
mülkiyetinde
bulunan taşınmazlar;
ya Bakanlığa tahsis edilmekte
ya da Bakanlığın talebi üzerine TOKİ’ye ve
İdareye bedelsiz olarak devredilebilmektedir.
Bu taşınmazlar tahsis ve devri işlemleri sonuçlandırılana
kadar,
satılamamakta, kiraya verilememekte, tahsis
edilememekte, ön izne
veya ir tifak hakkına konu edilememektedir.
14. TASARRUFLARIN KISITLANMASI
Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya İdare;
Riskli alanlarda
●
Riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda
●
Rezer v yapı alanlarında
1) Bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her
türlü imar ve
yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilmektedir.
2)Riskli alandaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve
doğalgaz verilmez
ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
16. FAİZ DESTEĞİ
KAPSAMI
Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan
kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi
üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel
Hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir.
ESASLARI
•Bakanlık kendisine başvuran bankalarla protokol imzalar.
•Banka, kredi başvurularını protokol hükümleri ve bankanın kredilendirme
usul, esas ve mevzuatı çerçevesinde değerlendirir.
•Banka kredi vermeyi uygun gördüğü hak sahiplerinin listesini Bakanlığa
bildirir. Bakanlıkça başvuru 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilir.
•Faiz desteğinden yararlandırılacaklar Bankaya bildirilir.
•Faiz desteği sağlanacak krediler için bankalar tarafından talep edilecek
ücret, sigorta ve benzeri giderler hak sahipleri tarafından ödenir.
GERİ
ÖDEMESİ
•Bankalar tarafından sağlanacak kredilere verilecek faiz desteği ödemeleri,
bankanın kullandırılan kredilere ilişkin taksit vadesi sonuna kadar
hesaplanan ve her ay kendi kayıtlarına göre kesinleşmiş aylık faiz desteği
tutarlarını Bakanlığa bildirmesini takiben Bakanlıkça hesaptan
gerçekleştirilir.
•Hak sahipleri tarafından geri ödemesi gerçekleştirilmeyen krediler için faiz
desteği ödemeleri durdurulur.
•Hak sahiplerinin bankalar ile yapılacak olan protokoller kapsamında
kullanacakları kredinin anapara riski ile faiz desteği dışında kalan faiz
ödemelerinden doğan risk tamamen bankaya aittir
17. FAİZ DESTEK ORANLARI
Kredi Türü
Destek Oranı
Azami Ödemesiz
Dönem Yılı
Azami Vade (Yıl)
Güçlendirme Kredisi
%4
2
10
Konut Yapım Kredisi
%4
2
10
İşyeri Kredisi
%3
2
7
Bağımsız bölüm başına en fazla 100.000 TL kredi kullanılabilir.
Birden fazla konutu veya işyeri olanlar adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı
500.000 TL’yi geçemez.
Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak hak sahipleri tarafından geri ödemesi
yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır
18. KİRA YARDIMLARI
KAPSAMI
BAŞVURU
MERCİ
ESASLARI
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapılar ile
uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine tahliye
tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine veya ilgili
kurumca belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması hâlinde geçici
konut veya işyeri tahsisi, mümkün olmaması hâlinde ise,
Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.
Yapılarda kiracı veya sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet
edenlere veya işyeri işletenlere, Bakanlıkça belirlenecek oranda
defaten kira yardımı yapılabilir.
Kira yardımı başvuruları uygulama alanında, riskli alan veya
rezerv alanı belirlenmesine ilişkin karar ve tapu belgesine
istinaden ilgili kuruma, Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda,
riskli yapı tespitine ilişkin rapor ve tapu belgesine istinaden
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe yapılır.
Yapılacak kira yardımının ilk beş aya kadar olan kısmı, taşınma
masrafları da dikkate alınarak peşin olarak ödenebilir.
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira
yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz.
Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz
desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz
19. 2013 YILI KİRA YARDIMLARI
İl Nüfusu
Malikler
Kiracılar
300.000’e kadar
400,00 TL
800,00 TL
300.000-500.000’e kadar
450,00 TL
900,00 TL
500.000-750.000’e kadar
500,00 TL
1.000,00 TL
750.000-2.000.000’e kadar
550,00 TL
1.100,00 TL
2.000.000-4.000.000’e kadar
600,00 TL
1.200,00 TL
4.000.000’dan fazla
650,00 TL
1.300,00 TL
Bağımsız bölümü hisseli olan malikler kira yardımından hisseleri oranında faydalanırlar.
Bağımsız bölümü hisseli olan malikler kira yardımından hisseleri oranında
Maliklere aylık, kiracılara bir kereye mahsus ödeme yapılır.
faydalanırlar
Aylık kira bedeli,her yıl TUİK tarafından yayımlanan TÜFE oranında güncellenir.
Kira yardımı süresi azami 18 aydır.
20. YIKIM KREDİSİ
KAPSAMI
ESASLARI
Riskli alanda yer alan veya riskli olduğu tespit
edilen yapılar için, Bakanlıkça özel hesaptan
yıkım kredisi verilebilir.
Kredi tutarının hak sahibinin hesabına
aktarıldığı tarihten itibaren altı ay
içerisinde yıkım işleminin yaptırılarak
enkazının kaldırılması ve Bakanlığa bilgi
verilmesi zorunludur
Kredi kullanmak isteyen hak sahiplerince,
bulundukları yerdeki Çevre ve Şehircilik İl
Müdürlüklerine başvurulur.
Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır.
Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip
eden ay başlar.
1000 m2 yapı için 6.000 TL'dir.
21. BAKANLIK YAPIM
KREDİSİ
Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak
sahiplerinin anlaşmalı olunan bankalarca kredi
kullanım talepleri olumsuz değerlendirildiği taktirde
TÜFE endeksli Dönüşüm Projeleri Özel
Hesabından kullanmak üzere bulundukları yerdeki
Çevre ve Şehircilik il müdürlüklerine başvurması
gerekir.
Kredi kullananlar ile Bakanlık arasında borçlanma
sözleşmesi düzenlenir.
Gerekli ipotek tesis ve tescil işlemleri yapılır
22. TESPİT KREDİSİ
KAPSAMI
ESASLARI
Kanunun 3 üncü maddesi uyarınca yapılacak
RİSKLİ YAPI tespitleri için, özel hesaptan tespit
kredisi verilebilir. Kredi tutarının hak sahibinin
hesabına aktarıldığı tarihten itibaren üç ay
içerisinde tespitin
yaptırılması ve
Bakanlığa
gönderilmesi zorunludur.
Özel hesaptan kredi kullanmak isteyen hak
sahiplerince, bulundukları yerdeki Çevre ve
Şehircilik İl Müdürlüklerine başvurulur.
Kredinin geri ödeme süresi 24 aydır.
Geri ödemeler kredinin verildiği tarihi takip eden
ay başlar.
100 m2 daire için ( üst limit ) 600 TL'dir
23. VERGİ MUAFİYETİ
6306 yasa kapsamında yapılacak olan;
işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar;
noter harcı,
tapu harcı,
belediyelerce alınan harçlar,
damga vergisi,
veraset ve intikal vergisi,
döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden,
banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf tutulmuştur.
Ancak riskli alanlarda, Bakanlık, İdare veya TOKİ tarafından değil de,
vatandaşlarca veya müteahhitlerce uygulamada bulunulması halinde, bu
alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve
ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki
artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.
Riskli alan ilan edilen yerlerde KDV %1’dir
24. REZERV YAPI
ALANI
Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak
üzere TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığı’nın uygun
görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen alanlardır.
Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de, bakanlıktan rezerv
talebinde bulunabilir
yapı alanı belirlemesi
Gerçek veya özel hukuk kişilerince rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde
bulunulabilmesi için bu talebin,
taşınmazların maliklerinin tamamının muvafakatiyle yapılması,
ve bu taşınmazların yüz ölçümlerinin yüzde yirmi beşinin mülkiyetinin geliri dönüşüm
projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Bakanlığın uygun gördüğü, bağlı
veya ilgili kuruluşuna veyahut İdareye veya TOKİ’ye devrine muvafakat edilmesi gerekir.
l
l
25. BUGÜNE KADAR YAPILANLAR
Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Yapılan Açıklamalara
Göre;
Kentsel Dönüşüm için 500 Mio Türk Lirası harcandı.
l
Ortalama günde 200 konut için başvuru yapıldı.
l
50 Mio Türk Lirası kredi kullandırıldı.
l
170.000 konut dönüştürüldü.
l
26. TARTIŞILAN KONULAR
1.) Kanun yalnızca yıkıma ilişkin düzenlenmeler içermekte olup
güçlendirmeye ilişkin düzenlemeler eksik bırakılmıştır.
1.) İdare, kentsel dönüşüm uygulamalarını gerekçe gösterilerek
su, doğalgaz ve elektrik gibi kamu hizmetlerini geçici olarak
durdurabilmektedir. Bu yetki, kentsel dönüşüme karşı çıkan yapı
maliklerinin İdare ile anlaşması için baskı aracı olarak
kullanılmaya çok müsaittir.
3.)
Çoğunluğun
sağlanamaması
halinde
hisselerin
kamulaştırılması mülkiyet hakkının özüne dokunduğu gerekçesiyle
anayasaya aykırılığı ileri sürülebilir.
4.) Bakanlığın, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her
türlü plan ve proje hazırlamaya, onaylamaya, satın alma ve ön
alım hakkı kullanmaya, özel sektör işbirliğine dayanan usuller
uygulamaya, taşınmaz paylarını ayırmaya, birleştirmeye, yetkili
olması; bir kamu tüzel kişisinin nihayetinde bu denli kapsamlı
27. 5.) Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı
açılan iptal davalarında yürütmeyi durdurma kararı verilememesi;
açıkça hukuk aykırı olan işlemlerin yapılabilmesine ve telafisi
mümkün olmayan zararların doğmasına zemin hazırlamaktadır.
6306 sayılı kanundan doğan her türlü işleme karşı yürütmeyi
durdurma kararı verilmesinin yasaklanması, Anayasaya aykırılık
teşkil edebilir.
Ayrıca YD verilmeyerek işlemin devamını sağlamak görünenin
aksine işleri hızlandırmaktan çok mağduriyetlerin daha da
artmasına neden olabilecektir.
6.) Tahliye ve yıkım işlemlerini engelleyenler hakkında 5237 sayılı
Ceza Kanunu hükümleri uyarınca suç duyurusunda bulunulacağı,
yine ulusal, bölgesel ve yerel yayın yapan televizyon ve radyo
kuruluşlarının Bakanlık kontrolünce hazırlanan kentsel dönüşüm
konusunda uyarıcı ve eğitici mahiyette yayınları, belirlenen
saatlerde her ay en az 90 dakika yayınlaması zorunluluğu baskıcı
bir anlayışın egemen kılındığı yorumlarına yol açmaktadır.
28. 7.) Bir yapının riskli yapı olarak belirlenmesi halinde ekonomik
olarak değeri arsa
değerine düşmektedir. Yapı üzerindeki haciz veya ipoteğin
teminatı arsa payı ile
sınırlandırılmaktadır.
8.) Riskli alan ya da rezer v alan ilan edilen yerlerde alım-satım
halinde bankaların
ipotek tesisinde sorun çıkmaktadır.
9.) Bu Kanun kapsamında devlet alacağı diğer alacakların önüne
geçmektedir.
10.)Kredi kullanımında hayat sigor tası zorunlu değilken bu Kanun
kapsamında
kullanılacak kredilerde hayat sigor tası zorunlu hale getirilmiştir.
11.)Kentsel dönüşüm sonucu yeni yapılarda yaşayacakların düzenli
bir geliri
olmaması halinde or tak giderlere katılamama ve bunun
yaratacağı sosyal
