2. 77
9. ÎNCETAREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
143
10. APĂRAREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
148
11. REGLEMENTAREA REGIMULUI PROPRIETĂŢII
FUNCIARE
158
12. PROTECŢIA ŞI AMELIORAREA TERENURILOR 167
13. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR CU
DESTINAŢIE AGRICOLĂ
171
14. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DIN
INTRAVILANUL LOCALITĂŢILOR
185
15. TERENURILE DESTINATE INDUSTRIEI,
TRANSPORTURILOR, TELECOMUNICAŢIILOR
ŞI TERENURILE CU ALTE DESTINAŢII
SPECIALE
193 5
16. TERENURILE DESTINATE OCROTIRII
NATURII, SĂNĂTĂŢII, ACTIVITĂŢII
RECREATIVE, TERENURILE DE VALOARE
ISTORICO- CULTURALĂ, ZONELOR
SUBURBANE ŞI ALE ZONELOR VERZI
201
17. TERENURILE FONDULUI SILVIC, ALE
FONDULUI APELOR ŞI ALE FONDULUI DE
REZERVĂ
205
18. RĂSPUNDEREA JURIDICĂ PENTRU
ÎNCĂLCAREA LEGISLAŢIEI FUNCIARE
211
BIBLIOGRAFIE 226
6
INTRODUCERE
Schiţa de curs este elaborată în baza programului de
învăţământ a disciplinei de studiu Drept funciar, având în vedere
cerinţele standardelor de stat privind învăţământul superior, în care
sunt expuse bazele legislaţiei funciare şi dreptului funciar. Este
determinat rolul şi locul dreptului funciar în sistemul de drept al
Republicii Moldova, sunt elucidate izvoarele dreptului funciar,
particularităţile raporturilor de drept funciare, este dată
caracteristica dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale
asupra terenurilor, sunt expuse particularităţile constituirii
proprietăţii private asupra terenurilor în Republica Moldova,
modurile dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe
3. piaţa secundară, limitele exercitării şi apărării drepturilor asupra
terenurilor în Republica Moldova. Este descris sistemul
înregistrării de stat a dreptului de proprietate şi altor drepturi
patrimoniale asupra terenurilor, rolul cadastrului şi registrului
bunurilor imobile în scopul garantării şi apărării dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Este supus analizei regimul juridic al
diferitor categorii de terenuri, precum şi problemele răspunderii
juridice pentru încălcarea legislaţiei funciare în Republica
Moldova.
Schiţa de curs este elaborată în baza Codului funciar al
Republicii Moldova şi a altor acte normative (conform situaţiei din
25.12.06), ce reglementează relaţiile sociale funciare, funcţia
cărora este asigurarea legalităţii, ordinii de drept, bunelor
moravuri, stabilităţii şi durabilităţii relaţiilor funciare în condiţiile
unei economii de piaţă.
Schiţa de curs este destinată studenţilor anilor II şi III ai
specialităţii 381.1. Drept.
7
I. Noţiunea, obiectul, metodele, sistemul şi principiile
fundamentale ale dreptului funciar
1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar.
2. Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare.
3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar.
4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept.
Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5.
Literatura: nr. 5, 8, 10, 16, 23.
1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar
Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine
stătătoare a sistemului de drept al Republicii Moldova (în
continuare - RM). În mod tradiţional, dreptul funciar este examinat
în trei aspecte:
1) în calitate de ramură de drept;
2) în calitate de ştiinţă;
3) în calitate de disciplină de studiu.
Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine
stătătoare deoarece:
a) are obiectul său deosebit de reglementare normativă;
b) are metodele sale de reglementare normativă;
c) are izvoare de drept codificate de reglementare
normativă;
4) există interesul obiectiv al societăţii de separare a
dreptului funciar în calitate de ramură de drept de sine stătătoare.
Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a
reglementa un domeniu special al relaţiilor sociale ce ţin de
pământ. Importanţa acestor relaţii este decisivă, deoarece pământul
este baza oricărei activităţi umane . Pământul este obiectul
principal al activităţii economice, dar şi unul din cele mai
importante componente ale mediului. Pământul există indiferent de
voinţa omului în calitate de condiţie universală şi obiect al muncii
în viaţa omului. Pământul este baza teritorială de existenţă şi 8
4. activitate a omului, mijloc de producţie natural. Aceste calităţi ale
pământului şi-au găsit exprimare în art. 126 din Constituţia RM
potrivit căreia statul trebuie să asigure „exploatarea raţională a
pământului şi a celorlalte resurse naturale, în concordanţă cu
interesele naţionale”.
Pământul în calitate de obiect al relaţiilor sociale, inclusiv
în cazurile în care faţă de acesta este aplicată munca omului, se fac
investiţii băneşti etc., continuă să rămână obiect al naturii. În
aceasta şi constă una din particularităţile de bază ale pământului în
calitatea sa de obiect al relaţiilor sociale şi, respectiv, a relaţiilor
funciare. Pământul devine obiect al relaţiilor funciare în rezultatul
folosirii acestuia de către oameni, însuşirii produselor pământului
şi valorificării calităţilor lui utile. Astfel, relaţiile funciare devin
relaţii patrimoniale.
Caracterul deosebit al relaţiilor patrimoniale în legătură cu
pământul este determinat de particularităţile relaţiilor funciare
arătate mai sus, ce le deosebesc de alte relaţii patrimoniale.
Relaţiile funciare patrimoniale – sunt, înainte de toate, raporturi
între proprietarii de terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea
funciară. Această grupă a relaţiilor funciare constituie raporturi
privind:
• proprietatea asupra terenurilor;
• drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de
terenuri;
• circulaţia civilă a terenurilor;
• dobândirea şi încetarea drepturilor asupra terenurilor;
• conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al persoanelor care
folosesc terenurile etc.
Însă relaţiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la
calitatea lor de raporturi patrimoniale şi de a le caracteriza doar în
această calitate. Necesitatea stringentă de a păstra pământul şi
calitatea fundamentală a acestuia – de bază a vieţii şi activităţii
societăţii omeneşti – determină atât specificul realizării drepturilor
subiective patrimoniale asupra terenurilor, cât şi activităţii statului, 9
prin intermediul organelor respective: de atribuire, transmitere în
proprietate, folosire raţională şi protecţie a terenurilor.
Interesele sociale fac necesară imixtiunea statului în sfera
relaţiilor funciare. Tocmai din această cauză dreptul funciar este o
ramură de drept complexă, deoarece relaţiile funciare patrimoniale
sunt în strânsă legătură cu relaţiile funciare organizatorice,
administrative, care, de asemenea, sunt reglementate de normele
dreptului funciar. Dreptul funciar reglementează conţinutul
activităţii autorităţilor administraţiei publice privind folosirea
raţională şi protecţia terenurilor, realizarea funcţiilor administrative
respective, cum ar fi cele cu privire la cadastrul funciar de stat,
monitoringul terenurilor etc. În aşa o realitate juridică, relaţiile
funciare nu sunt şi nu pot fi doar relaţii pur patrimoniale.
Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt
relaţiile sociale funciare din societate în toată complexitatea
acestora. În calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar
reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile
sociale funciare din societate în scopul asigurării folosirii
5. raţionale şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor şi
intereselor legitime ale cetăţenilor şi persoanelor juridice asupra
terenurilor.
Dreptul funciar în calitate de ştiinţă este o noţiune şi mai
largă, deoarece ştiinţa dreptului funciar, nu este limitată doar la
cercetarea acestei ramuri de drept, instituţiilor ei juridice şi/sau a
legislaţiei funciare, dar şi a noţiunilor şi categoriilor fundamentale
ale dreptului funciar, cum ar fi, obiectul ştiinţei, noţiunea normei
de drept funciare, subiectele dreptului funciar, raporturilor
funciare, inclusiv sub aspect istoric. Ştiinţa dreptului funciar
studiază corelaţia dreptului funciar cu alte ramuri de drept şi
legislative, identifică perspectivele dezvoltării acesteia în calitatea
sa de ramură de drept, ramură legislativă şi disciplină de studiu.
Scopul ştiinţei este analiza multilaterală a practicii, a realităţilor
juridice în domeniul relaţiilor funciare, a modului funcţionării
relaţiilor funciare în societate. Obiectul ştiinţei dreptului funciar
este ştiinţa despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepţiei 10
dreptului funciar, cercetarea plenară a sistemului de idei şi opinii
privind problemele dreptului funciar. Dezvoltarea ştiinţei şi teoriei
dreptului funciar constituie o premisă şi condiţie absolut necesară
pentru perfecţionarea şi eficienţa legislaţiei funciare, având în
vedere şi dictonul: „Teoria fără practică este moartă, iar practica
fără teorie este oarbă”.
Dreptul funciar în calitate de disciplină de studiu este bazat
pe ştiinţa dreptului funciar şi legislaţia funciară şi este studiată
conform planurilor de studii, programelor de învăţământ,
programelor analitice, aprobate în modul stabilit, având în vedere
importanţa dreptului funciar, legislaţiei funciare în societate şi
necesitatea pregătirii specialiştilor cu profunde cunoştinţe în
domeniul relaţiilor funciare.
Metodele dreptului funciar reprezintă prin sine o totalitate
de procedee şi mijloace prin intermediul cărora normele dreptului
funciar influenţează comportamentul participanţilor raporturilor de
drept funciare.
Metodele dreptului funciar:
1) metoda imperativă (administrativă), bazată pe putere şi
subordonare (ceea ce ţine de domeniul public);
2) metoda permisiunii sau a liberei iniţiative, a iniţiativei
private, bazată pe egalitatea juridică a subiectelor de drept
şi libertatea acestora de a acţiona în limitele permise de
lege, ordinea de drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de
domeniul privat).
Aceste două metode ale dreptului funciar se completează şi
corelează între ele. Necesitatea aplicării acestora este determinată
de obiectul de reglementare al dreptului funciar. Important este de
a determina strict: când, în ce cazuri este aplicabilă metoda
imperativă/administrativă şi, respectiv, când, în ce cazuri este
aplicabilă metoda permisiunii libere a participanţilor relaţiilor
funciare. Astfel, metoda imperativă este aplicată în reglementarea
relaţiilor privind atribuirea şi exproprierea terenurilor pentru cauză
de utilitate publică, ce ţin de protecţia mediului, monitoringul
terenurilor şi controlul de stat asupra folosirii raţionale a 11
6. terenurilor etc. Într-o anumită măsură, metoda administrativă a fost
aplicată în procesul atribuirii în proprietate privată a cotelor de
teren echivalent în cadrul Programului de privatizare şi
reorganizare a întreprinderilor agricole „Pământ”. Oricum, metoda
administrativă nu se extinde asupra tuturor relaţiilor funciare, ci
doar asupra acelor care direct sau indirect prezintă un interes sporit
pentru întreaga societate. Aplicarea extensivă a metodei
administrative atrage după sine denaturarea relaţiilor funciare şi
ineficienţa legislaţiei funciare.
Odată cu privatizarea terenurilor de proprietate publică şi
crearea proprietăţii private asupra terenurilor, tot mai larg îşi
găseşte aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniţiative, a
iniţiativei private, inclusiv în reglementarea relaţiilor funciare.
Aplicarea acestei metode este determinată de principiul
fundamental civil, potrivit căruia se interzice imixtiunea statului în
activitatea economică, în afacerile private ale subiectelor de drept,
cu excepţia cazurilor strict stabilite de lege. Exercitarea drepturilor
de proprietar asupra terenurilor; inclusiv dreptul de valorificare
individuală sau în comun a terenului aflat în proprietate, dreptul de
dispoziţie asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale
proprietarului de teren şi aceste drepturi nu pot fi îngrădite de stat,
dacă acestea sunt exercitate în conformitate cu legea, ordinea de
drept şi bunele moravuri.
În literatura de specialitate, în afară de metodele indicate
mai sus, tot mai insistent se invocă în calitate de metode ale
dreptului funciar metoda ecologică, metoda istorico-juridică,
metoda planificării şi pronosticării în procesul reglementării
relaţiilor funciare.
2. Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare
Dreptul funciar este un fenomen social-politic şi economic
complicat şi ca oricare sistem are o anumită structură. Prin
sistemul dreptului funciar se subînţelege modul de structurare
internă a ramurii de drept, ordinea şi consecutivitatea amplasării 12
instituţiilor ei de drept. Elementul de bază al dreptului funciar î-l
constituie norma de drept care, în totalitatea lor, formează şi
fundamentul, şi acoperişul, şi conţinutul, şi forma întregului sistem
al dreptului funciar. Un grup de norme de drept, un bloc etc.
formează instituţii de drept. Normele de drept ce formează instituţii
de drept, reglementează o anumită totalitate de relaţii funciare
strâns legate între ele, cum ar fi, de pildă, institutul transmiterii
terenurilor în arendare: totalitatea de norme cu privire la forma
contractului de arendare a terenurilor, condiţiile de arendare, plata
de arendă, termenul de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor,
răspunderea juridică a acestora etc., instituţia de drept, care în RM,
datorită specificului privatizării terenurilor agricole, s-a constituit
la un nivel normativ suficient de avansat.
Dreptul funciar, în calitatea sa de ramură de drept, cu
sistemul său, include:
a) Partea generală;
b) Partea specială.
Partea generală include în sine următoarele:
7. 1) Dispoziţii generale privind dreptul funciar (obiectul,
scopul şi sarcinile, metodele de reglementare, principiile,
izvoarele, subiectele şi obiectele raporturilor funciare);
2) Dreptul de proprietate, drepturile reale şi alte drepturi
patrimoniale asupra terenurilor;
3) Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri;
4) Contractele şi alte acte juridice civile cu terenurile;
5) Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra
acestora;
6) Administrarea în domeniul folosirii şi protecţiei
terenurilor;
7) Protecţia juridică a terenurilor;
8) Reglementarea juridică a plăţii pentru folosirea
terenurilor;
9) Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei
funciare.
Partea specială include în sine următoarele: 13
1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă;
2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul
localităţilor;
3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei,
transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii
speciale;
4) Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii,
ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, al terenurilor de valoare
istorico-culturală, al terenurilor zonelor suburbane şi zonelor verzi;
5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic;
6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor;
7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezervă.
Ramura legislaţiei funciare. Dacă dreptul funciar
reglementează o totalitate asemănătoare de relaţii sociale, atunci
legislaţia funciară poate depăşi acest cadru şi să reglementeze de
asemenea şi unele relaţii conexe, cum ar fi, de pildă, relaţiile şi
condiţiile de atribuire a terenurilor pentru construcţii,
reglementarea regimului proprietăţii funciare, precum şi a celor ce
ţin de răspunderea juridică, normele cărora pot să aparţină
dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a muncii etc. Astfel,
dreptul funciar, asemeni cum şi legislaţia funciară, este o ramură
complicată, complexă, ce cuprinde un vast material normativjuridic.
3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar
Principiu de drept este o direcţie de bază fundamentală ce
determină conţinutul şi forma dreptului funciar, normelor şi
reglementărilor juridice în totalitatea acestora. Principiile dreptului
funciar sunt stabilite direct în Codul funciar, în alte acte legislative
sau decurg din acestea.
Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt
următoarele:
1) principiul administrării terenurilor în calitate de obiect al
naturii, bază teritorială a vieţii şi activităţii umane; 14
2) principiul corelării intereselor publice şi intereselor
8. private în procesul valorificării şi gestionării terenurilor,
având în vedere şi necesitatea asigurării dreptului omului
la un mediu ambiant sănătos;
3) principiul egalităţii juridice a dreptului de proprietate
publică şi privată asupra terenurilor;
4) dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de
folosirea şi protecţia tuturor categoriilor de terenuri în
stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora;
5) principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei
terenurilor;
6) principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi
protecţiei speciale a acestora;
7) principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei speciale
a acestora;
8) principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu
oneros), indiferent de categoria şi statutul juridic al
deţinătorului de teren;
9) principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor,
garantarea acestora şi asigurarea apărării drepturilor
persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor, asemeni
şi a dreptului de proprietate publică asupra terenurilor.
4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept
Dreptul funciar are obiectul, metodele şi izvoarele sale de
reglementare normativă (Codul funciar etc.), ceea ce permite
delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea,
dreptul funciar nu funcţionează în stare pură. Într-un fel sau altul,
normele dreptului funciar corelează cu normele altor ramuri de
drept ale sistemului de drept al RM.
Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află într-o
strânsă legătură cu dreptul administrativ, normele căruia stabilesc
competenţa şi împuternicirile autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale, inclusiv în ceea ce priveşte administrarea 15
Fondului funciar al RM, atribuirea terenurilor de proprietate
publică în folosinţă sau în proprietate (în procesul privatizării
terenurilor), ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul terenurilor,
exercitarea controlului de stat asupra folosirii raţionale a
terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate
asupra acestora etc. Corelaţia şi interacţiunea normelor dreptului
funciar cu cele ale dreptului administrativ se evidenţiază în mod
clar în cazul aplicării măsurilor de răspundere administrativă
(contravenţională) pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei
funciare. Astfel, Codul cu privire la contravenţiile administrative,
unul din izvoarele de bază de drept administrativ, include în sine
un articol special (art. 52), care stabileşte direct şi fără echivoc
componentele contravenţiilor administrative şi sancţiunile
administrative pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei
funciare (Codului funciar şi altor acte normative – izvoare de drept
funciar).
O strânsă legătură există între dreptul funciar şi dreptul
civil, având în vedere că normele dreptului funciar stabilesc la
modul general dreptul şi împuternicirile proprietarului de teren de
9. vânzare-cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere prin
succesiune a terenurilor, însă reglementarea juridică detaliată a
acestor relaţii are loc prin intermediul normelor dreptului civil
(Codului civil etc.), asemeni cum şi în cazul relaţiilor de arendare,
ipotecare (gajul) a terenurilor. Importante sunt prevederile Codului
civil privind organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor, obligatorii şi în
cazul licitaţiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor. Normele
dreptului civil, stabilesc de asemenea capacitatea de folosinţă şi
capacitatea de exerciţiu a statului, a persoanelor fizice şi juridice, a
apatrizilor, a cetăţenilor străini, a statelor străine şi organizaţiilor
internaţionale, aplicabile şi în domeniul relaţiilor funciare.
O strânsă corelare se manifestă între dreptul funciar şi
dreptul ecologic (dreptul cetăţenilor la un mediu ambiant sănătos;
cerinţele ecologice la amplasarea, proiectarea, construirea, darea în
exploatare şi exploatarea întreprinderilor, altor edificii şi obiecte;
controlul ecologic etc.), dreptul fiscal, normele căruia stabilesc 16
cotele, modul de achitare şi percepere a impozitului pe bunurile
imobile, inclusiv a impozitului funciar, dreptul penal, normele
căruia stabilesc răspunderea penală pentru încălcarea dreptului de
proprietate, componenţa de infracţiune şi răspunderea penală
pentru ocuparea, fără drept, a unui bun imobil străin, inclusiv a
terenurilor – art.193 Cod penal, precum şi pentru şantaj,
escrocherie, cauzarea de daune materiale prin înşelăciune sau abuz
de încredere, distrugerea sau deteriorarea intenţionată a bunurilor,
neglijenţa criminală faţă de paza bunurilor proprietarului, corupere
pasivă, corupere activă, abuzul de putere sau abuzul de serviciu,
excesul de putere sau depăşirea atribuţiilor de serviciu, refuzul de a
îndeplini legea, falsul în actele publice şi alte componenţe de
infracţiune din Codul penal, aplicabile şi în cazul încălcării sau
nerespectării legislaţiei funciare.
Dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă,
normele căruia stabilesc modul atragerii statului, a persoanelor cu
funcţii de răspundere, a persoanelor fizice sau juridice la
răspundere civilă în cazul încălcării dreptului de proprietate şi
cauzării de daune, inclusiv în cazul încălcării obligaţiilor
contractuale ce au legătură cu exercitarea dreptului de folosinţă,
dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor.
În aceeaşi măsură dreptul funciar corelează cu dreptul de
procedură penală, normele căruia stabilesc modul atragerii şi
aplicării măsurilor de răspundere penală, inclusiv în cazul
încălcării dreptului de proprietate, ocupării nelegitime a
bunurilor/terenurilor străine. Dreptul funciar, într-o anumită
măsură, corelează şi cu normele dreptului muncii, dreptului
familial etc.
În realităţile juridice de astăzi, deosebit de actuale devin
problemele teoretice şi practice ce ţin de interacţiunea dreptului
funciar cu normele de drept internaţional, inclusiv european
(Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor
fundamentale ale omului, protocoalele adiţionale la aceasta etc.),
parte a cărora este şi RM, având în vedere prioritatea acestora faţă
de normele dreptului naţional. 17
II. Izvoarele dreptului funciar
10. 1. Noţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar.
2. Actul legislativ – izvor de drept suprem.
3. Codul funciar – izvor de drept principal al dreptului
funciar.
4. Actele normative subordonate legii şi particularităţile
acestora.
Acte normative: nr.2, 3, 4, 5, 28, 29, 56, 67.
Literatura: nr.4, 5, 16, 28, 29, 32.
1. Noţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar
Izvor de drept este forma în care se materializează şi se
conţin norme de drept. În diferite sisteme de drept pot exista
următoarele izvoare de drept:
1) obiceiul juridic/uzanţa;
2) actul normativ;
3) precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada,
Australia etc.);
4) practica judiciară;
5) contractul;
6) principiile generale;
7) ideile şi doctrinele juridice (expuse în literatura de
specialitate);
8) textele religioase (în statele musulmane);
9) bunele moravuri.
În RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act
normativ este izvorul de drept, adoptat sau aprobat şi emis de către
autorităţile publice competente în modul stabilit de lege şi în
limitele competenţei lor.
Clasificarea actelor normative în funcţie de ierarhia şi
puterea juridică a acestora: 18
1) acte normative de drept internaţional, parte a cărora este
RM;
2) acte normative de drept naţional (ale RM).
În cazul actelor normative de drept internaţional, parte a
cărora este şi RM, o deosebită importanţă, cu calitatea de izvor de
drept, o au Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din
10.12.1948 (în special, art.17), precum şi Convenţia europeană
pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale
din 04.11.1950 (în special, art.1 din Primul Protocol adiţional la
Convenţie), prevederile cărora sunt aplicabile şi în cazul relaţiilor
funciare, inclusiv în cazul exercitării şi apărării dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Astfel, art.17 din Declaraţia
Universală a Drepturilor Omului (obligatorie pentru RM din
28.07.90.) stabileşte că „Orice persoană are dreptul la proprietate
atât singură cât şi în asociere cu alţii”. Tot la acest articol se
conţin şi garanţii ale dreptului de proprietate în măsura în care
„Nimeni nu va fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa”.
O deosebită importanţă teoretică, dar şi practică, în scopul
apărării şi garantării dreptului de proprietate, inclusiv asupra
terenurilor, o au prevederile art.1 din Primul Protocol adiţional la
Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor
fundamentale (în vigoare pentru RM din 12.09.1997), care
11. stabilesc următoarele: „Orice persoană fizică sau juridică are
dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de
proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în
condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului
internaţional.” Totuşi, prevederile indicate mai sus, „nu aduc
atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră
necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform
interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a
altor contribuţii, sau a amenzilor.” Se impune menţionat faptul că
prevederile de mai sus fac referinţă nu doar la respectarea dreptului
de proprietate, dar conţine şi garanţii ale dreptului de proprietate,
caz în care se face referinţă nu doar la lege, dar şi la „principiile
generale ale dreptului internaţional”. Având în vedere că actele 19
normative de drept internaţional au prioritate în raport cu actele
normative de drept naţional ale RM, se poate concluziona că
„principiile generale ale dreptului internaţional” pot fi considerate
drept izvor de drept şi în RM, acestea („principiile ...”) devenind
obligatorii atât pentru cetăţeni, în procesul exercitării dreptului de
proprietate, inclusiv asupra terenurilor, cât şi pentru organele de
ocrotire a normelor de drept, inclusiv pentru instanţele
judecătoreşti ale RM în procesul exercitării actului de justiţie.
Actele normative de drept naţional, în funcţie de ierarhia şi
puterea juridică a acestora, se divizează în:
a) acte legislative;
b) acte normative subordonate legii.
Principiul de bază ce asigură funcţionalitatea actelor
normative în totalitatea lor: „Actul normativ ierarhic inferior
trebuie să corespundă şi nu poate să contravină actului normativ
ierarhic superior”.
2. Actul legislativ – izvor de drept suprem
Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere
juridică supremă, elaborat şi adoptat în modul stabilit de către
organul reprezentativ legislativ suprem în stat – Parlament. Legea
este orientată spre reglementarea celor mai importante relaţii
sociale în stat, inclusiv a relaţiilor funciare. Legile pot fi adoptate
doar de către Parlament. Legea are prioritate faţă de toate celelalte
acte normative, conform principiului statului de drept – supremaţia
legii. Legea adoptată de Parlament este transmisă Preşedintelui
RM pentru promulgare, care, ulterior, în mod obligatoriu este
publicată în Monitorul oficial al RM.
Categorii de acte legislative:
a) acte legislative constituţionale (Constituţia RM şi
amendamentele la aceasta);
b) acte legislative organice;
c) acte legislative ordinare;
d) hotărârile şi moţiunile Parlamentului RM. 20
Constituţia RM din 29.07.94 (pusă în aplicare cu data de
27.08.1994 este legea supremă a societăţii şi a statului. Legi
constituţionale sunt şi legile privind modificarea şi completarea
(revizuirea) Constituţiei, care se adoptă cu votul a două treimi din
deputaţi, precum şi cele aprobate prin referendum naţional.
12. Constituţia RM în calitatea sa de izvor de drept universal, conţine
prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile şi în cazul
relaţiilor funciare. În acest sens pot fi menţionate prevederile art.
46 „Dreptul la proprietate privată şi protecţia acesteia”, inclusiv
faptul că „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de
utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire”(alin.(2)). Tot aici se conţin garanţii constituţionale
ale dreptului de moştenire a proprietăţii private (alin.(6)). Art. 54
din Constituţia RM stabileşte modul, dar şi limitele, în care poate
avea loc „restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor
libertăţi”, iar art. 126 stabileşte fără echivoc că economia RM este
„economie de piaţă, de orientare socială, bazată pe proprietatea
privată şi pe proprietatea publică, antrenate în concurenţă liberă”.
Art.127 din Constituţie obligă statul RM să ocrotească
proprietatea, inclusiv prin faptul că „statul garantează realizarea
dreptului de proprietate în formele solicitate de titular, dacă
acestea nu vin în contradicţie cu interesele societăţii”.
Legi organice sunt actele legislative care reprezintă o
dezvoltare a normelor constituţionale şi pot interveni numai în
domeniile expres prevăzute de Constituţie sau în alte domenii
deosebit de importante pentru care Parlamentul consideră necesară
adoptarea de legi organice. Legile organice se adoptă cu votul
majorităţii deputaţilor aleşi. Legile organice se adoptă după cel
puţin două lecturi şi sunt subordonate legilor constituţionale.
Legile ordinare intervin în orice domeniu al relaţiilor sociale,
cu excepţia domeniilor supuse reglementării prin Constituţie şi legi
organice. Legile ordinare se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor
prezenţi şi sînt subordonate legilor constituţionale şi organice.
Hotărârile Parlamentului sunt acte legislative subordonate
legilor, se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor prezenţi şi nu se 21
supun procedurii de promulgare, iar moţiunea de cenzură este
unicul act legislativ prin care Parlamentul RM îşi exprimă
neîncrederea în Guvern.
Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislativ
ierarhic superior poate modifica, completa sau abroga un act
legislativ inferior. În cazul modificării sau completării exprese a
actului inferior, modificarea sau completarea are aceeaşi forţă
juridică ca şi actul modificat sau completat. În cazul în care între
două acte legislative cu aceeaşi forţă juridică apare un conflict de
norme ce promovează soluţii diferite asupra aceluiaşi obiect al
reglementării, se aplică prevederile actului posterior. În calitate de
acte legislative de referinţă pot fi numite Codul funciar (nr.828-XII
din 25.12.1991), Codul civil (nr.1107-XV din 06.06.2002), Legea
cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991), Legea privind
preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului
(nr.1308-XIII din 25.07.1997), Legea cu privire la arenda în
agricultură (nr.198-XV din 15.05.2003), Legea privind
reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul
funciar de stat şi monitoringul funciar (nr.1247-XII din
22.12.1992), Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din
25.02.1998), Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV
din 28.10.2004) etc.
13. 3. Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului
funciar
Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 şi pus în
aplicare cu data de 01.01.1992. Codul funciar este izvorul de drept
principal al dreptului funciar, deoarece reglementează cele mai
importante relaţii sociale funciare din societate. Astfel, Codul
funciar conţine prevederi fundamentale privind dreptul de
proprietate asupra terenurilor, arendarea, înstrăinarea (vânzareacumpărarea, donarea, schimbul),
moştenirea şi comasarea
(consolidarea) terenurilor cu destinaţie agricolă şi crearea
exploataţiilor agricole compacte. Importante sunt prevederile 22
Codului funciar privind competenţa autorităţilor publice în
domeniul relaţiilor funciare (art.art.7-10), atribuirea terenurilor din
intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini (art.11). Este
necesar de a menţiona în mod special rolul decisiv şi însemnătatea
prevederilor articolelor 12 şi 13 din Codul funciar cu privire la
atribuirea în proprietate privată, inclusiv în natură (pe loc), a
cotelor de teren echivalent, prevederi, în temeiul cărora a avut loc
privatizarea în masă a terenurilor cu destinaţie agricolă, inclusiv în
cadrul Programului guvernamental de privatizare şi reorganizare a
întreprinderilor agricole „Pământ”. Nu mai puţin importante sunt
prevederile Codului funciar privind răspunderea pentru încălcarea
legislaţiei funciare, inclusiv cele cu privire la repararea pagubelor,
inclusiv a avantajului ratat, suportate de către deţinătorii de
terenuri în cazul retragerii terenurilor pentru cauză de utilitate
publică etc. (articolele 97 - 99).
Din punct de vedere structural, Codul funciar include
următoarele compartimente:
1) Dispoziţii generale (cap. I);
2) Competenţa Parlamentului, a Guvernului, a organelor de
autoadministrare locală în domeniul relaţiilor funciare (cap. II);
3) Atribuirea şi înstrăinarea terenurilor (cap. III);
4)Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri (cap.
IV);
5) Terenurile cu destinaţie agricolă (cap. V);
6) Terenurile din intravilanul localităţilor (cap. VI);
7) Terenurile destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale (cap.
VII);
8) Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii,
activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-culturală,
terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (cap. VIII);
9) Terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului
de rezervă (cap. IX);
10) Cadastrul funciar şi reglementarea regimului
proprietăţii funciare (cap. X); 23
11) Schimbarea destinaţiei terenurilor (cap. XI);
12) Protecţia şi ameliorarea terenurilor (cap. XII);
13)Controlul de stat şi monitoringul fondului funciar (cap.
XIII);
14) Soluţionarea litigiilor funciare (cap. XIV);
14. 15) Răspunderea pentru încălcarea legislaţiei funciare (cap.
XV);
16) Acordurile internaţionale (cap. XVI).
4. Actele normative subordonate legii şi particularităţile
acestora
Particularităţile actelor normative subordonate legii:
1) pot fi emise doar de către autorităţile administraţiei
publice competente în modul şi limitele stabilite de lege;
2) sunt emise în baza, în conformitate şi întru executarea
legilor, adoptate de Parlament;
3) nu pot să contravină şi/sau să denatureze sensul legilor,
adoptate de Parlament, actelor normative de drept
internaţional, parte a cărora este RM.
Felurile actelor normative subordonate legii:
1) decrete cu caracter normativ ale Preşedintelui RM (pot fi
emise doar în situaţii excepţionale);
2) acte normative guvernamentale (hotărârile,
regulamentele, ordonanţele şi dispoziţiile Guvernului cu
caracter normativ);
3) acte normative departamentale (ale organelor centrale
de specialitate ale administraţiei publice: ministerelor,
departamentelor, Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru
etc.);
4) acte normative ale autorităţilor administraţiei publice
locale (ale consiliilor locale, primăriilor şi primarilor
satelor, comunelor, oraşelor, municipiilor);
5) acte interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul
societăţilor comerciale etc.). 24
În calitate de acte normative de referinţă subordonate legii
pot fi numite Hotărârea Guvernului despre aprobarea modelelor
unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate,
posesiune şi beneficiere funciară (nr.449 din 29.06.1992),
Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului
funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995,
Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.246 din 03.05.1996, Regulamentul cu
privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.562 din 23.10.1996, Regulamentului
privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului
nr.1056 din 12.11.97, Regulamentul cu privire la modul de
transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lângă casă în
localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.984 din
21.09.1998, Hotărârea Guvernului cu privire la vânzareacumpărarea terenurilor (nr. 192 din
20.02.1998), Hotărârea
Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în
agricultură (nr.72 din 30.01.2004), Instrucţiunea cu privire la
înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată
prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.112 din
22.06.2005), Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi
actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice, aprobată prin
15. Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.107 din
27.05.2003), regulamentele cu privire la organizarea şi
desfăşurarea licitaţiilor funciare cu strigare (concursurilor
funciare), aprobate de către consiliile locale (municipale etc.), alte
acte normative ale autorităţilor publice locale, care conţin norme
de drept funciar.
Principiul de bază la elaborarea şi emiterea actelor
normative subordonate legii este ca acestea să nu contravină legii
şi să nu denatureze normele acesteia.
25
III. Raporturile de drept funciare
1. Noţiunea şi structura (elementele) raportului de drept
funciar.
2. Clasificarea raporturilor de drept funciare.
3. Normele de drept funciar şi structura lor.
4. Subiectele şi obiectul raporturilor de drept funciare.
5. Temeiurile naşterii, modificării şi stingerii raporturilor de
drept funciare.
Acte normative: nr. .2, 3, 4, 5, 56.
Literatura: nr. 2, 4, 5, 15, 16.
1. Noţiunea şi structura (elementele) raportului de drept
funciar
Concomitent cu anularea dreptului exclusiv de proprietate
al statului asupra terenurilor şi atribuirea terenurilor în proprietatea
privată a cetăţenilor şi a persoanelor juridice private, odată cu
privatizarea terenurilor şi trecerea acestora din proprietatea publică
în proprietatea privată, transmiterea gratuită, vânzarea-cumpărarea
terenurilor proprietate publică, odată cu constituirea proprietăţii
private asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în
RM, iau naştere, se modifică şi încetează un întreg spectru de
relaţii sociale, reglementate de normele dreptului funciar. Drept
rezultat, în societate au apărut şi apar multiple raporturi de drept
funciare. Raport de drept funciar este o relaţie socială din
domeniul administrării, folosirii şi protecţiei terenurilor,
reglementată de normele dreptului funciar.
Raportul de drept funciar are o anumită structură şi include
în sine următoarele elemente:
1) norma de drept, care urmează a fi aplicată la soluţionarea
problemei de drept funciare respective;
2) subiectele de drept, adică participanţii raportului de drept
funciar; 26
3) obiectul raportului funciar (parcela, terenul etc. în
legătură cu care sau din cauza căruia a luat naştere raportul de
drept funciar;
4) conţinutul raportului de drept funciar, adică drepturile şi
obligaţiile participanţilor raportului de drept funciar, forma şi
conţinutul cărora este determinat de lege, alte acte normative şi
izvoare de drept.
2. Clasificarea raporturilor de drept funciare
În societate apar în permanenţă o multitudine de raporturi
16. funciare, ceea ce permite clasificarea lor. La modul general,
rapoartele de drept funciar pot fi clasificate în raporturi:
1) de drept internaţional (în cazul delimitării teritoriului şi
stabilirii frontierei de stat a RM cu statele vecine etc.);
2) de drept naţional (interne, în cadrul RM).
În dependenţă de destinaţia funcţională şi esenţa
raporturilor funciare, acestea pot fi clasificate în:
1) regulatorii şi protectorii;
2) materiale şi procesuale;
3) bazate pe egalitatea juridică a părţilor (ce ţin de dreptul
şi interesul privat: arendarea, vânzarea-cumpărarea terenurilor
etc.);
4) bazate pe putere şi subordonare (ce ţin de dreptul şi
interesul public: controlul de stat asupra folosirii terenurilor,
protecţia juridică, inclusiv ecologică, sanitară, epidemiologică, a
tuturor terenurilor, indiferent de forma proprietăţii asupra
acestora).
În afară de clasificarea arătată mai sus, pot fi evidenţiate în
mod separat, în funcţie de destinaţia terenurilor, raporturi funciare
privind:
1) terenurile cu destinaţie agricolă (care au normele sale de
drept);
2) terenurile din intravilanul localităţilor; 27
3) terenurile destinate industriei, transporturilor
telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale;
4) terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii,
activităţii recreative, terenurile de valoare istoricoculturală, terenurile zonelor suburbane şi
zonelor verzi;
5) terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului
de rezervă.
În funcţie de participanţii raportului funciar, pot fi raporturi
funciare:
1) între şi cu participarea statului RM şi statele vecine, alte
state străine;
2) între şi cu participarea persoanelor fizice şi juridice private;
3) între persoane fizice şi juridice private, pe de o parte, şi
autorităţile administraţiei publice, pe de altă parte;
4) între şi cu participarea autorităţilor administraţiei publice
centrale şi/sau locale.
În afară de cele arătate mai sus, pot fi evidenţiate
raporturile de drept:
1) bazate pe acţiunile (inacţiunile) legale ale subiectelor de
drept (comportamentul pozitiv);
2) bazate pe acţiunile (inacţiunile) ilegale (ilicite, contrare
legii) ale subiectelor de drept (comportamentul negativ al
acestora).
3. Normele de drept funciar şi structura lor
Normele dreptului funciar în condiţiile economiei de piaţă
au devenit mai complexe, cu un conţinut mai variat, în măsura în
care, acestea reglementează nu doar relaţiile ce ţin de terenuri, dar
17. şi a celor ce ţin de alte bunuri imobile (construcţii etc.), amplasate
pe teren şi, nu doar a celor cu caracter organizatoric, administrativ
(de drept şi interes public), dar şi a celor cu caracter patrimonial
(de drept civil şi interes privat). În asemenea circumstanţe este
importantă esenţa normei de drept, care a servit drept temei pentru
apariţia raportului de drept funciar. Pentru aceasta este necesar de a 28
clarifica modul în care sunt formulate normele de drept funciar,
care este structura lor. Normele de drept funciar au structura lor
internă, părţile lor componente, legate între ele cu un anumit
conţinut logic. Structura normelor de drept funciar:
1) ipoteza, include în sine descrierea condiţiilor de acţiune a
normei de drept, adică circumstanţele, starea de fapt şi/sau
premisele necesare la aplicarea normei de drept respective, cum ar
fi, de pildă, faptul că persoana trebuie să fie cetăţean al RM,
persoană juridică autohtonă în cazul cumpărării terenurilor cu
destinaţie agricolă; trebuie să fie lucrător sau pensionar al
întreprinderii agricole colective la data de 01.01.1992 pentru a
primi în proprietate cota de teren echivalent etc.). În ipoteză nu
este absolut necesar să se conţină cuvântul „dacă”, însă acesta se
subînţelege sau se presupune în articolul, alineatul şi Codul/legea
respectivă;
2) dispoziţia, care arată cum trebuie să fie comportamentul
participanţilor raportului funciar (statului, persoanelor fizice sau
juridice) în cazul circumstanţelor, stării de fapt prevăzute de
ipoteză. De pildă, dacă persoana este cetăţean al RM sau persoană
juridică autohtonă, atunci ei au dreptul să cumpere terenuri cu
destinaţie agricolă în RM; dacă cetăţeanul la data de 01.01.1992 a
fost lucrător sau pensionar al întreprinderii agricole colective,
atunci acesta are dreptul de a primi în proprietate, inclusiv în
natură (pe loc), cota de teren echivalent în mărimea stabilită pentru
localitatea respectivă; sau dacă o întreprindere privatizată, o altă
societate comercială are în folosinţă terenuri aferente, proprietate
publică, atunci acestea au dreptul de a privatiza prin vânzare
cumpărare terenul aferent pe care sunt amplasate construcţiile
administrative sau de producţie ale întreprinderii respective etc.);
3) sancţiunea – parte componentă a normei de drept.
Încălcarea drepturilor şi obligaţiilor ce se conţin în ipotezele şi
dispoziţiile normelor de drept în mod iminent atrage după sine
aplicarea măsurilor de răspundere juridică. Dreptul, legalitatea şi
ordinea de drept fără răspundere juridică ar fi o totală ficţiune.
Sancţiunea este o consecinţă a încălcării legii, ordinii de drept şi 29
bunelor moravuri. Sancţiunea reprezintă măsura şi forma
răspunderii juridice care este aplicată faţă de persoanele care au
încălcat sau nu au respectat prevederile Codului funciar şi altor
acte normative, expuse sub formă de ipoteză sau dispoziţie. Una
din particularităţile legislaţiei funciare constă în faptul că
sancţiunea, de regulă, lipseşte în normele de drept funciar, care, în
mare parte, reglementează acţiuni (inacţiuni) pozitive. Articolele
din Codul funciar, de pildă, nu conţin sancţiuni concrete pentru
încălcarea reglementărilor lui. În schimb, Codul funciar conţine
norme de blanchetă care fac trimitere la măsurile de răspundere
juridică şi, respectiv, sancţiunile, stabilite de legislaţia civilă
18. (Codul civil), legislaţia administrativă (Codul cu privire la
contravenţiile administrative), legislaţia penală (Codul penal) etc.
Acestea, la rândul lor, conţin sancţiuni şi stabilesc măsurile de
răspundere juridică care pot fi aplicate faţă de persoanele vinovate
de nerespectarea sau încălcarea legii. Sancţiunea nu este doar o
pedeapsă, cum ar fi, de pildă, amenda administrativă, amenda
penală, munca în folosul societăţii, închisoarea etc. Sancţiune este
şi obligaţia persoanei vinovate de a compensa daunele cauzate
fondului funciar, terţelor persoane, de a înlătura obstacolele care
împiedică vecinii sau alte persoane să beneficieze de terenurile ce
le aparţin cu drept de proprietate sau cu drept de folosinţă.
4. Subiectele şi obiectul raporturilor de drept funciare
Subiecte ale raportului de drept funciar sunt:
1) cetăţenii RM, cetăţenii străini şi apatrizi;
2) persoanele juridice autohtone, persoanele juridice ale
RM şi din străinătate;
3) statul RM şi unităţile administrativ-teritoriale ale RM
(satul, comuna, oraşul, municipiul, raionul);
4) statele străine şi organizaţiile internaţionale.
Dacă subiectul răspunde la întrebarea cine, cine este
participantul sau care sunt părţile raportului funciar, apoi obiectul 30
răspunde la întrebarea ce, în legătură cu ce sau privitor la ce a
apărut raportul funciar. Obiecte ale raporturilor funciare sunt:
1) pământul în calitate de obiect al naturii şi resursă
naturală;
2) terenul, în calitate de entitate juridică individualdeterminată, ce permite deosebirea şi
delimitarea unui teren de
altele;
3) cotele de teren echivalent, atribuite în proprietate privată
conform art. art. 12 şi 13 din Codul funciar;
4) părţi ale terenurilor (parcelele), care, în limitele stabilite
de lege, pot fi delimitate de terenul iniţial prin divizare, separare în
calitate de entitate juridică individuală;
5) drepturile asupra terenurilor (parcelelor) şi cotelor de
teren echivalent.
Terenurile pot fi divizibile sau indivizibile. Se consideră
divizibile terenurile care pot fi împărţite în parcele mai mici fără a
le schimba destinaţia, fără a încălca normele antiincendiare,
sanitare, ecologice, agrotehnice şi urbanistice, fiecare parcelă
formând după divizare un teren de sine stătător. În cazurile
prevăzute de lege terenul poate fi considerat indivizibil (de pildă,
terenul cu destinaţie agricolă, în cazul moştenirii etc.). Pentru
individualizarea terenului în calitate de entitate juridică
determinată, cadastrul bunurilor imobile trebuie să conţină date
privind hotarele, adiacenţii, amplasamentul, numărul cadastral,
caracteristicile calitative (bonitatea solului exprimată în grade) şi
cantitative (suprafaţă), destinaţia şi categoria de folosinţă a
terenului etc.
În calitate de obiect al relaţiilor funciare pot fi nu doar
terenurile, ci şi alte bunuri imobile, cum ar fi: porţiunile de subsol,
obiectele acvatice separate, plantaţiile multianuale (pădurile, viile,
19. livezile etc.), clădirile, construcţiile şi orice alte bunuri/lucrări
legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau
artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror
deplasare nu este posibilă fără a se cauza daune considerabile
destinaţiei lor. 31
5. Temeiurile naşterii, modificării şi stingerii raporturilor de
drept funciare
Raporturile funciare urmează a fi cercetate nu doar în mod
static, ci şi în dinamica lor. Anume dinamismul relaţiilor sociale
este specific unei economii de piaţă, iar economia RM, conform
art.126 din Constituţia RM, este economie de piaţă ... bazată pe
proprietatea privată şi pe proprietatea publică, antrenate în
concurenţă liberă. Astfel că şi raporturile funciare în permanenţă
iau naştere, se modifică, încetează şi această dezvoltare,
permanenta lor mişcare, transformare este prevăzută şi
reglementată de normele de drept, de Codul funciar şi alte acte
normative. Norma de drept serveşte drept temei general pentru
naşterea, modificarea şi încetarea raporturilor de drept. Fără norma
de drept respectivă, fără lege este imposibilă naşterea, modificarea
sau încetarea unui raport de drept. În ultimă instanţă, raporturile de
drept funciare iau naştere, se modifică şi încetează în temeiul
faptelor juridice.
Faptele juridice se clasifică în:
1) evenimente;
2) acţiuni.
Evenimentele se produc independent de voinţa persoanelor
fizice sau juridice. La acestea se referă: calamităţile naturale
(inundaţiile, seceta, alunecările de teren, cutremurele etc.), naşterea
şi moartea oamenilor. În urma unor asemenea evenimente iau
naştere, se modifică şi încetează raporturi de drept funciare
concrete (privind atribuirea terenului pentru construcţia casei de
locuit, scutirea sau reducerea impozitului funciar/pe bunurile
imobile, moştenirea terenului etc.).
Acţiunile sunt faptele persoanelor fizice şi juridice
conştient săvârşite şi care depind de voinţa omului şi persoanelor
juridice. Acţiunile se clasifică în:
1) acţiuni licite (legale) cu titlu de acte juridice. La acestea
se referă întocmirea testamentului, înregistrarea căsătoriei şi
înfiinţarea unei noi familii, acceptarea moştenirii, încheierea 32
contractelor de vânzare-cumpărare, arendare, donaţie, schimb a
terenurilor etc.;
2) acţiuni ilicite (ilegale) cu titlu de abatere disciplinară,
delict, contravenţie administrativă, infracţiune penală.
În mod sintetic, raporturile de drept funciare iau naştere, se
modifică şi încetează:
1) în temeiul contractelor şi altor acte juridice civile;
2) în temeiul actelor administrative, emise de o autoritate
publică competentă;
3) în temeiul hotărârilor judecătoreşti în care sunt stabilite
drepturi şi obligaţii privitor la terenuri;
4) în urma cauzării de daune proprietarilor terenurilor
20. adiacente;
5) în urma altor fapte ale persoanelor fizice şi juridice;
6) în urma unor evenimente cu consecinţe/efecte juridice în
materie funciară.
IV. Dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale
asupra terenurilor
1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate.
2. Conţinutul (triada) dreptului de proprietate.
3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia.
4. Formele dreptului de proprietate asupra terenurilor.
5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor.
6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor.
7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor.
8. Drepturile proprietarilor funciari.
9. Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari.
10. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri.
Acte normative: nr.3, 4, 5, 6, 12, 27, 33.
Literatura: nr.1, 4, 10, 16, 21, 27 .
33
1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate
„Proprietatea”, în sens economic, este o relaţie socială, o
relaţie de proprietate. Însă aceasta nicidecum nu este o relaţie
dintre bunuri (între lucruri), ci o relaţie dintre cetăţeni, stat,
autorităţile publice centrale şi locale şi alte subiecte de drept cu
privire la bunuri, în legătură cu un bun concret. „Dreptul de
proprietate”, la rândul său, este o relaţie socială de proprietate
reglementată de normele de drept, de normele Constituţiei RM,
Codului civil, Codului funciar, Legii cadastrului bunurilor imobile
şi altor acte normative. „Dreptul de proprietate” exprimă atitudinea
faţă de un bun ca al său, faţă de un bun, care aparţine unei persoane
fizice sau juridice concrete.
Dreptul de proprietate este un drept real ce conferă titularului
posibilitatea reală de a întrebuinţa bunul conform naturii sau
destinaţiei sale, de al folosi şi a dispune de el în mod exclusiv şi
perpetuu, în cadrul şi cu respectarea legii, ordinii de drept şi
bunelor moravuri. Numai dreptul de proprietate îi oferă titularului
o putere deplină asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul,
dreptul de uz, servitutea, superficia etc.) permit titularului doar
posesiunea şi folosinţa sau numai una din acestea, dar niciodată
dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică dreptul de a înstrăina
bunul sau de a decide soarta juridică a bunului în alt mod prevăzut
de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Caracterele dreptului
de proprietate exprimă cele mai importante însuşiri, însuşirile
fundamentale ce determină esenţa şi valoarea juridică a dreptului
de proprietate, fără de care dreptul de proprietate devine o simplă
ficţiune. Caracterele dreptului de proprietate sunt stabilite direct în
lege sau decurg dintr-o totalitate de norme de drept, din principiile
fundamentale ale dreptului naţional şi internaţional. Caracterele
dreptului de proprietate sunt următoarele:
21. 1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil
tuturor. Proprietarul este în drept să ceară tuturor să-i respecte
dreptul de proprietate (Art.1 din Primul Protocol adiţional la 34
Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a
libertăţilor fundamentale). Dreptul de proprietate este absolut, dar
nu este nelimitat. Proprietarul este obligat să respecte restricţiile
stabilite de lege, ordinea de drept, bunele moravuri, regulile bunei
vecinătăţi;
2) Dreptul de proprietate este exclusiv, în sensul că titularul
exercită singur toate drepturile de proprietar, care aparţin
proprietarului în exclusivitate, cu excepţiile stabilite de lege;
3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil),
în sensul că el nu se pierde în caz de moarte a titularului sau în caz
de lichidare a persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare.
Dreptul de proprietate şi drepturile proprietarului trec de la un
titular la altul, fie prin moştenire (în cazul persoanelor fizice), fie
prin succesiune (în cazul persoanelor juridice). Proprietatea este
inviolabilă, iar dreptul de proprietate este garantat (art.316 Cod
civil). În mare parte, anume această calitate a dreptului de
proprietate, conferă relaţiilor de proprietate stabilitatea şi
durabilitatea necesară.
2. Conţinutul (triada) dreptului de proprietate
Conţinutul (triada) dreptului de proprietate este determinat
de împuternicirile de care dispune proprietarul în procesul
exercitării dreptului de proprietate. La acestea se referă:
1) dreptul de posesiune – este dreptul de a fi posesorul
bunului imobil şi de a poseda bunul imobil ca de un bun al său.
Dreptul de posesiune exprimă apartenenţa bunului unei sau altei
persoane fizice sau juridice. În cazul persoanelor juridice
posesiunea se exprimă prin posibilitatea, dar şi obligaţia, de a-l
include în balanţa întreprinderii, în documentele de evidenţă
contabilă. Inventarierea bunurilor este o modalitate de control şi
verificare a posesiunii;
2) dreptul de folosinţa – este posibilitatea reală de a extrage
şi de a valorifica calităţile utile ale bunului imobil, atât în mod 35
individual cât şi în comun cu alte persoane (art.17 din Declaraţia
Universală a Drepturilor Omului);
3) dreptul de dispoziţie – este posibilitatea de a decide
soarta juridică a bunului imobil (de a-l înstrăina etc.).
Dreptul de posesiune şi dreptul de folosinţă, în limitele
stabilite de lege, poate să aparţină şi neproprietarului
(uzufructuarului, arendaşului etc.), însă dreptul de dispoziţie poate
să aparţină doar proprietarului. Dreptul de folosinţă include şi
libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituită prin
lege obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contraveni
intereselor publice. În acest caz, proprietarul poate fi obligat fie să
folosească el însuşi bunul ori să-l dea în folosinţă unor terţi în
schimbul unei contraprestaţii corespunzătoare. De pildă,
nefolosirea terenurilor agricole, fără motive întemeiate, se
consideră contravenţie administrativă.
22. 3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia
Conform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizează în
bunuri imobile şi bunuri mobile. La categoria de bunuri imobile,
conform legislaţiei civile şi legislaţiei cadastrale se referă şi
terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului
bunurilor imobile utilizează noţiunea de „teren” cu semnificaţia
clară de obiect al înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile
la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Astfel, „teren” – este o parte
din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei
amplasament şi ale cărei caracteristici sînt reflectate în cadastrul
bunurilor imobile. Având în vedere cele expuse mai sus pot fi
evidenţiate semnele terenului în calitate de obiect al dreptului de
proprietate, la care se referă:
1) existenţa hotarelor închise (hotare generale sau fixe ale
terenului);
2) suprafaţa concretă a terenului, stabilită în hectare;
3) amplasamentul concret în spaţiu (prezenţa adresei
juridice); 36
4) destinaţia concretă şi categoria de folosinţă a terenului
(cu destinaţie agricolă: arabil, vie, livadă etc., destinat
construcţiilor, aferent casei de locuit, blocului locativ (din
condominiu), construcţiei industriale, construcţiei socialculturale etc.);
5) recunoaşterea terenului în calitate de obiect de drept
independent al înregistrării de stat în Registrul bunurilor
imobile la OCT;
6) prezenţa numărului cadastral, adică a unui număr
individual, irepetabil pe întreg teritoriul ţării, care va fi
menţinut pe toată perioada de existenţă a terenului în
calitate de obiect de drept unic.
4. Formele dreptului de proprietate
Conform art. 126 din Constituţia RM, proprietatea poate fi:
1) publică;
2) privată.
Proprietatea publică, în funcţie de subiectul dreptului de
proprietate publică, este de 2 feluri:
1) proprietate de stat;
2) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale
(municipală).
Atât terenurile proprietate de stat cât şi terenurile
proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală), în
funcţie de gradul de socializare a proprietăţii publice, conform art.
296 Cod civil, se divizează în două categorii:
1) terenuri proprietate publică din domeniul privat;
2) terenuri proprietate publică din domeniul public.
Terenurile proprietate publică din domeniul privat, asemeni
cum şi terenurile aflate în proprietatea privată a cetăţenilor şi
persoanelor juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil al
terenurilor: pot fi vândute, cumpărate, schimbate, pot fi depuse în
calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc.
23. Terenurile proprietate publică din domeniul privat pot fi supuse 37
privatizării şi pot fi privatizate de către persoanele fizice sau
persoanele juridice private în modul stabilit de lege (de pildă,
terenurile aferente obiectelor/construcţiilor S.A.„Moldtelecom” şi
altor întreprinderi care se află în proprietatea statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale supuse privatizării conform
legii).
Terenurile proprietate publică din domeniul public sunt
proprietate exclusivă a statului sau a unităţilor administrativteritoriale. Asemenea terenuri sunt
excluse din circuitul civil al
bunurilor şi nu pot fi supuse privatizării: nu pot fi vândute,
cumpărate, schimbate, nu pot fi depuse în calitate de aport la
capitalul social al societăţilor comerciale etc. Din domeniul public
al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale fac parte
terenurile care, prin natura lor, sînt de uz sau de interes public.
Interesul public implică afectarea terenului la un serviciu public
sau la orice activitate care satisface nevoile colectivităţii fără a
presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea terenului
conform destinaţiei menţionate. Astfel, terenurile fondului apelor,
fondului silvic, folosite în interes public, terenurile căilor de
comunicaţie, precum şi alte terenuri fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice. Terenurile domeniului public sunt inalienabile,
insesizabile şi imprescriptibile. Dreptul de proprietate publică (de
stat sau municipală) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz
şi nu poate fi dobândit de terţi prin uzucapiune.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor
juridice private (societăţilor comerciale etc.) Atât proprietatea
publică cât şi proprietatea privată pot fi proprietate comună.
Proprietatea este comună în cazul în care doi sau mai mulţi titulari
dispun de dreptul de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi teren.
Legea stabileşte 2 forme de proprietate comună:
1) proprietatea comună în devălmăşie (fără cote definite –
proprietatea soţilor);i
2) proprietatea comună pe cote-părţi, cu delimitarea
cotei-părţi fiecărui coproprietar (dreptul de proprietate comună al 38
membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu asupra
terenului aferent blocului locativ - teritoriul condominiului).
5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor
Terenurile proprietate publică a statului reprezintă o parte a
terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate
RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune
asupra cărora este de competenţa Guvernului. La categoria de
terenuri proprietate publică a statului se referă:
a) terenurile incluse în Lista unităţilor ale căror terenuri
destinate agriculturii rămân în proprietatea statului, aprobată de
Parlament;
b) terenurile fondului silvic proprietate publică a statului,
terenurile fondului apelor proprietate publică a statului, terenurile
zonelor de protecţie a apelor şi zonelor sanitare, conform datelor
cadastrelor respective;
c) terenurile aferente construcţiilor unităţilor de stat şi
organelor de stat;
24. d) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al
RM;
e) terenurile ocupate de drumurile naţionale, terenurile
ocupate de conductele naţionale şi internaţionale de transport al
gazelor, precum şi de alte comunicaţii de transport proprietate
publică a statului;
f) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor,
parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice,
grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii), ocrotirii
sănătăţii, activităţii recreative şi terenurile de valoare istoricoculturală (rezervaţiile istorico-culturale,
parcurile memoriale,
monumentele arheologice şi arhitecturale etc.), a căror listă este
aprobată de Guvern;
g) terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de
grăniceri şi trupelor de interne; 39
h) alte terenuri utilizate în scopul asigurării securităţii
statului.
Terenurile proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale reprezintă o parte a terenurilor
proprietate publică ce
aparţin cu drept de proprietate unităţilor administrativ-teritoriale
ale RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra
cărora este de competenţa autorităţilor administraţiei publice
locale. La categoria de terenuri proprietate publică a unităţilor
administrativ-teritoriale se referă:
a) terenurile aflate în folosinţa autorităţilor administraţiei
publice locale;
b) terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de
privatizare, inclusiv terenurile aferente construcţiilor nefinalizate,
precum şi terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile date în arendă;
c) terenurile aferente clădirilor şi altor construcţii transmise
în proprietate privată în contul cotelor-părţi valorice, conform
legislaţiei cu privire la privatizare;
d) terenurile atribuite în folosinţă sau date în arendă
întreprinderilor private, constituite în afara procesului de
privatizare a patrimoniului public;
e) terenurile împădurite, fâşiile forestiere, terenurile destinate
reţinerii apei, măsurilor antierozionale, coridoarelor ecologice şi
altor scopuri de protecţie a mediului înconjurător;
f) terenurile aferente obiectelor de menire social-culturală
proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale, terenurile
de uz public (pieţe, străzi, pasaje şi alte terenuri folosite pentru
căile de comunicaţie, parcuri, grădini publice, scuaruri, terenuri
folosite pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale
locale);
g) terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,
aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii şi de
transport de energie electrică, pentru exploatările miniere şi pentru
alte necesităţi industriale ale autorităţilor administraţiei publice
locale; 40
h) loturile neprivatizate ale întovărăşirilor pomicole;
i) terenurile fondului de rezervă al primăriilor satelor,
25. comunelor, oraşelor, municipiilor;
j) terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi;
k) terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare).
Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a statului în
proprietatea publică a unităţii administrativ-teritoriale se face prin
hotărâre a Guvernului, cu acordul consiliului local respectiv.
Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a unei unităţi
administrativ-teritoriale în proprietatea publică a statului se face la
propunerea Guvernului, prin hotărâre a consiliului local respectiv.
Conform legislaţiei în vigoare, nu pot fi privatizate şi, deci,
continuă să rămână în proprietatea de stat sau a unităţilor
administrativ teritoriale următoarele categorii de terenuri:
1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de păduri,
precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate
împăduririi);
2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape –
albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor,
rezervoarelor de apă, mlaştinile, terenurile pe care sunt
amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale
serviciului apelor, precum şi terenurile repartizate pentru
fâşiile de deviere (de pe maluri) a râurilor, a bazinelor de
apă, a canalelor magistrale şi a colectoarelor, precum şi
terenurile zonelor de protecţie a apelor);
3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile
rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice
şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor,
monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi
zonelor sanitare);
4. terenurile destinate ocrotirii sănătăţii (terenurile pe care
există obiecte de tratament natural - izvoare de ape
minerale, nămoluri curative, precum şi condiţii
climaterice deosebit de favorabile profilaxiei şi
tratamentului); 41
5. terenurile destinate activităţii recreative (terenurile
prevăzute şi folosite pentru odihnă şi turism: terenurile pe
care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii,
campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de
fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere
pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate);
6. terenurile de valoare istorico-culturală (rezervaţiile
istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele,
monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele
arhitecturale de landşaft);
7. terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi
(inclusiv terenurile ocupate de păduri, grădini publice şi
de alte spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaroigienice, de fortificare a sănătăţii şi care
sânt locuri de
odihnă a populaţiei);
8. terenurile de uz public din oraşe şi sate, comune
(terenurile folosite pentru căile de comunicaţii: pieţe,
străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea; pentru
necesităţile social-culturale ale populaţiei – grădini
26. publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare; pentru
cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale.
Astfel, terenurile proprietate publică, indicate mai sus,
conform legislaţiei actuale nu pot fi privatizate, legea actuală nu
prevede şi nu permite transmiterea acestora în proprietatea privată
a cetăţenilor sau a persoanelor juridice private. Însă în cazul în care
un cetăţean sau o întreprindere privată proprietar de teren îşi
plantează terenul său propriu cu copaci şi îl transformă în pădure şi
dacă acest teren este trecut în cadastrul funciar ca teren al fondului
silvic, asta nu înseamnă că terenul va fi sau că trebuie expropriat
pentru a fi trecut înapoi în proprietate publică (de stat sau a unităţii
administrativ-teritoriale respective). Aşa un teren, fiind privatizat
şi fiind proprietate privată, chiar dacă este plantat cu copaci şi
transformat în pădure va continua să fie proprietate privată.
Asemeni şi în cazul în care cetăţenii sau întreprinderile private
construiesc iazuri, rezervoare sau lacuri de acumulare a apei pe 42
terenurile ce le aparţin cu drept de proprietate privată, aceste
terenuri de sub ape continuă şi vor fi proprietate privată. La fel şi
în cazul în care terenul proprietate privată este utilizat în activităţi
de întreprinzător, de pildă, pentru activităţi recreative, pentru
odihnă şi turism, pentru case de odihnă, sanatorii, campinguri,
baze, tabere, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii etc., aşa
un teren va continua să fie proprietate privată. Important este ca
terenul cu destinaţie agricolă, privatizat în modul stabilit de lege,
să fie trecut la categoria terenurilor fondului apelor sau ale
fondului silvic în modul stabilit de Codul funciar şi alte acte
normative.
6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
În RM proprietatea privată asupra terenurilor, iniţial, a luat
naştere în rezultatul privatizării terenurilor proprietate de stat, care,
în perioada de până la 01.01.1992, au fost în proprietate exclusivă
de stat. Legislaţia actuală nu prevede privatizarea terenurilor
fondului silvic şi fondului apelor proprietate de stat. În funcţie de
destinaţia terenurilor, legislaţia prevede privatizarea şi trecerea în
proprietate privată :
a) a terenurilor cu destinaţie agricolă;
b) a terenurilor destinate construcţiilor.
Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plată.
Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării gratuite
sunt:
1. terenurile incluse în fondul funciar de privatizare,
atribuite în proprietatea privată a cetăţenilor în contul
cotelor de teren echivalent (conform articolelor 12 şi 13
din Codul funciar);
2. loturile pentru grădini atribuite cetăţenilor în extravilanul
satului (comunei), oraşului (conform art. 82 din Codul
funciar al R.S.S.M.) ca loturi de pe lângă casă; 43
3. terenurile cu destinaţie agricolă rezervate pentru
necesităţile dezvoltării sociale a localităţilor rurale
27. (satelor, comunelor), atribuite în proprietate privată
persoanelor din familiile în care nici unuia din membri nu
i s-a atribuit cota de teren echivalent (conform art. II (1)
din Legea nr.173-XIV din 22 octombrie 1998 pentru
modificarea şi completarea Codului funciar).
Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării gratuite:
1) loturile de pe lângă casele individuale de locuit;
2) loturile atribuite pentru construcţia caselor individuale
de locuit;
3) terenurile aferente blocurilor locative (din condominiu).
Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării contra
plată prin vânzare-cumpărare:
1. terenurile aflate în folosinţa membrilor întovărăşirilor
pomicole;
2. terenurile cu destinaţie agricolă aferente construcţiilor
proprietate privată folosite în scopul producţiei agricole şi
agroindustriale (terenurile aferente staţiilor şi garajelor
de maşini şi tractoare, ariilor de păstrare şi prelucrare a
cerealelor, încăperilor frigorifice pentru păstrarea
fructelor şi legumelor, punctelor de altoire a viţei de vie şi
pomilor fructiferi, serelor, staţiilor de purificare a
reziduurilor animaliere, depozitelor, atelierelor de
reparaţii, de prelucrare a materiei prime, fermelor
zootehnice etc.).
3. terenurile cu destinaţie agricolă din fondul de rezervă al
satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la
licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în
modul stabilit de legislaţie).
Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării
contra plată prin vânzare-cumpărare:
1. terenurile aferente obiectelor privatizate, inclusiv
construcţiilor nefinalizate; 44
2. terenurile aferente obiectelor private din fondul de
imobile nelocuibile ;
3. terenurile aferente aflate în folosinţa întreprinderilor
private, înfiinţate în afara procesului de privatizare;
4. terenurile destinate construcţiilor din fondul de rezervă al
satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la
licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în
modul stabilit de legislaţie).
Proprietarii de terenuri cu destinaţie agricolă sau destinate
construcţiilor, au dreptul, în modul stabilit de lege, să solicite
autorităţilor publice competente, modificarea destinaţiei
terenurilor, cu trecerea acestora la categoria terenurilor fondului
apelor (prin construirea iazurilor, altor bazine de apă) sau ale
fondului silvic (prin împădurirea terenurilor).
7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor
Dreptul de proprietate este un drept real fundamental, însă
în afară de dreptul de proprietate legea prevede şi alte drepturi,
existenţa şi exercitarea cărora asupra terenurilor este esenţială.
Astfel, legislaţia RM prevede divizarea drepturilor patrimoniale în:
28. a) drepturi reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi reale)
asupra terenurilor;
b) drepturile de creanţă, ce au legătură cu terenul.
La categoria altor drepturi reale asupra terenurilor se referă:
1) uzufructul (art. 395 Cod civil). Uzufructul este dreptul
unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă
determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane
(nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului,
întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i
conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a
poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina;
2) dreptul de uz şi dreptul de abitaţie (art.424 Cod civil). Uz
este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia
uzuarul poate folosi bunul şi culege fructele lui necesare 45
pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Titularul
dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa
unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar
dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care
s-a constituit abitaţia;
3) servitutea (art. 428 Cod civil). Servitute este sarcina care
grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul
dominant);
4) superficia (art. 443 Cod civil). Superficie este dreptul real
imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi
exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren,
sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept
este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi
obiect al unui contract de locaţiune;
5) gajul/ipoteca (art. 454 Cod civil). Gajul este un drept real
în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate
pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de
ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor
depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist)
nu execută obligaţia garantată prin gaj);
6) concesiunea. Conform Legii cu privire la concesiuni
(nr.534 din 13.07.1995), conform contractului de
concesiune, statul transmite persoanei fizice sau juridice,
inclusiv din străinătate, cu titlu oneros (contra plată),
dreptul de a exercita activităţi de investigare, folosire şi
restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a
presta servicii publice, de a folosi obiectele proprietăţii
publice, care integral sau parţial sunt excluse din circuitul
economic. Obiect al contractului de concesiune poate fi:
a) terenurile şi alte resurse naturale proprietate publică;
b)alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipală.
7) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul
funciar; 46
8) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate de stat;
9) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale
29. (proprietate municipală);
10) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă
sau curatelă;
11) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia
confirmării acestora.
12) dreptul de a folosi, cu ocazia ridicării fără culpă a unei
construcţii, terenul adiacent, dacă vecinul nu a obiectat
până sau imediat după depăşirea limitei hotarului (art.
390 Cod civil).
La categoria drepturilor de creanţă se referă:
1) dreptul de arendare/subarendare a terenului;
2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune;
3) antecontractul;
4) dreptul de preemţiune născut din act juridic;
5) intenţia de înstrăinare a terenului;
6) intenţia de ipotecare a terenului;
7) alte drepturi de creanţă ce au legătură cu terenul.
8. Drepturile proprietarilor funciari
Proprietarii funciari au dreptul:
1) să gospodărească şi să folosească de sine stătător terenul în
activităţi economice, inclusiv în activităţi de întreprinzător;
3) să fie proprietarii producţiei obţinute şi a veniturilor din
realizarea ei;
4) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele,
pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului;
5) să construiască în modul stabilit de lege case, clădiri de
producţie, edificii cu destinaţie social-culturală şi cu altă destinaţie;
6) să dea terenul sau o parte din el în folosinţă prin arendă
sau sub altă formă; 47
7) să primească, în caz de retragere a terenului pentru
nevoile statului şi a societăţii, compensarea deplină a cheltuielilor
şi pierderilor, inclusiv a avantajului ratat;
8) să renunţe la teren (art.338 Cod civil);
9) să lase ca moştenire terenul şi să-l înstrăineze în
conformitate cu legea.
9. Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari.
Posesorii şi beneficiarii (titularii dreptului de folosinţă) au
dreptul :
1) să folosească terenurile potrivit condiţiilor de atribuire;
2) să fie proprietarii producţiei obţinute;
3) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele,
pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului;
4) să primească, în caz de stingere a dreptului de posesiune
sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorarea
terenului.
10. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri.
Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, sunt obligaţi:
1) să folosească terenurile în conformitate cu destinaţia lor;
2) să respecte, conform recomandărilor agrotehnice,
30. condiţiile de exploatare a terenurilor, structura asolamentelor, să nu
admită folosirea abuzivă a îngrăşămintelor chimice şi a
preparatelor de fitosanitărie;
3) să achite la timp impozitul funciar şi alte plăţi pentru
folosirea terenurilor;
4) să ia măsuri de prevenire şi combatere a eroziunilor, a
compactării solului, a alunecărilor de teren, a salinizării sau
înmlăştinirii secundare, să asigure atât obţinerea unei producţii
calitative, cît şi protecţia solului şi sporirea fertilităţii lui;
5) să respecte drepturile altor deţinători de terenuri conform
dreptului de vecinătate; 48
6) să păstreze bornele de hotar şi punctele reţelei geodezice
de stat din teren;
7) să respecte proiectul de organizare/planul cadastral al
teritoriului, documentaţia urbanistică etc.;
8) să prezinte la timp autorităţilor administraţiei publice
locale informaţiile stabilite de lege, privitoare la starea şi folosirea
terenului.
9) obligaţia de a tolera încălcarea hotarului terenului său, cu
ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii de către vecinul său,
dacă deţinătorul terenului nu a obiectat până sau imediat după
depăşirea limitei hotarului de către vecinul său (art. 390 Cod
civil).
Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, au şi alte
obligaţii prevăzute de legislaţie.
V. Dobândirea drepturilor asupra terenurilor
1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor.
2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate publică în
folosinţă, în alte scopuri decât cel agricol.
3. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de
terenuri.
4. Legalizarea dreptului de proprietate şi altor drepturi
asupra terenurilor.
Acte normative: nr. 4, 5, 8, 10, 32.
Literatura: nr.1, 2, 4, 10, 12, 27.
1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor sunt:
1) în rezultatul privatizării terenurilor proprietate publică (de
stat). 49
2) prin accesiune imobiliară naturală (art.328 Cod civil);
3) prin accesiune imobiliară artificială (art.329 Cod civil);
4) prin uzucapiune imobiliară (art.332 Cod civil);
5) prin vânzare-cumpărare, donare, schimb şi alte acte
juridice de înstrăinare a terenurilor;
6) prin moştenire/succesiune;
7) prin hotărâre judecătorească;
31. 8) prin act administrativ;
9) în alte moduri neintezise de lege.
Legislaţia actuală nu prevede privatizarea terenurilor
fondului silvic şi ale fondului apelor proprietate publică. În funcţie
de destinaţia terenurilor, legislaţia RM prevede privatizarea şi
trecerea în proprietate privată :
a) a terenurilor cu destinaţie agricolă;
b) a terenurilor destinate construcţiilor (din intravilanul
localităţilor).
Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plată.
Cadrul juridic ce asigură privatizarea terenurilor proprietate
publică. Dobândirea dreptului de proprietate privată în rezultatul
privatizării terenurilor proprietate publică are loc conform
art.art.11, 12, 13 din Codul funciar, Legea privind preţul normativ
şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (nr.1308-XIII din
25.07.1997), Legii cu privire la Programul de privatizare pentru
anii 1997-1998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997), Regulamentul cu
privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996, Regulamentului cu
privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de
pe lângă casă în localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea
Guvernului cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului
de împroprietărire (nr.984 din 21.09.1998), altor acte normative.
Accesiunea imobiliară naturală. Conform art.328 Cod civil,
adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin
proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat 50
(aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare
revin proprietarului acestor ape. Proprietarul terenului înconjurat
de râuri, heleştee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine
proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor.
Proprietarul acestor ape nu dobândeşte nici un drept asupra
terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a smuls brusc o
parte importantă, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de
proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de
un an de la data când proprietarul terenului la care s-a alipit partea
a intrat în posesiune. În cazul în care o apă curgătoare, formând un
braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne
proprietarul insulei astfel create.
Accesiunea imobiliară artificială. Conform art.329 Cod civil,
construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sunt
prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi
aparţin acestuia până la proba contrară. În cazul în care
construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ de bună-credinţă,
proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să
plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii sau o
sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului. În cazul în care
construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în
parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobândi
proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o
32. despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se
află pe terenul său. În acest caz, el va dobândi şi un drept de
superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a
construcţiei. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor
şi costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei terenului
aferent. Constructorul de rea-credinţă nu poate pretinde la o
despăgubire mai mare de o treime din suma calculată dacă nu va
dovedi că persoana îndreptăţită poartă ea însăşi o parte din
vinovăţie.
Uzucapiunea imobiliară. Conform art. 332 Cod civil, dacă o
persoană, fără să fi dobândit dreptul de proprietate, a posedat cu 51
bună-credinţă sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a
15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv. Dacă un bun
imobil şi drepturile asupra lui sînt supuse înregistrării de stat,
dreptul de proprietate se dobândeşte din momentul înregistrării.
Posesiunea necesară uzucapiunii. Cu excepţia cazurilor
expres prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât
posesiunea utilă. Până la proba contrară, posesiunea este prezumată
a fi utilă. Nu este utilă posesiunea discontinuă, tulburată,
clandestină sau precară. Posesiunea este discontinuă atât timp cît
posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura
bunului. Posesiunea este tulburată atâta timp cît este dobândită sau
conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sînt
provocate de o altă persoană. Posesiunea este clandestină dacă se
exercită astfel încât nu poate fi cunoscută. Posesiunea este
precară când nu se exercită sub nume de proprietar.
Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice
persoană interesată. Numai persoana faţă de care posesiunea este
tulburată sau clandestină poate invoca aceste vicii. Posesiunea
viciată devine utilă îndată ce viciul încetează.
Întreruperea termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii. Cursul termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii (prescripţia achizitivă) nu poate începe, iar dacă a
început nu poate continua, în perioada în care este suspendată
curgerea termenului de prescripţie extinctivă a acţiunii de
revendicare. Cursul termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii se întrerupe dacă a fost înaintată o acţiune de
revendicare faţă de persoana care posedă sub nume de proprietar
sau faţă de posesorul mijlocit. În acest caz, cursul prescripţiei se
întrerupe numai faţă de persoana care a înaintat acţiunea. În cazul
în care cursul prescripţiei extinctive a fost întrerupt, timpul scurs
până la întrerupere nu se calculează. După întrerupere poate să
înceapă un nou termen.
52
2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate publică în
folosinţă, în alte scopuri decât cel agricol
Terenurile proprietate publică destinate construcţiilor, cu
excepţia terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se află
în folosinţa întreprinderilor private, conform Legii privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (alin.(9) al
art.4), urmează a fi expuse spre privatizare prin vânzare-cumpărare
la licitaţie publică sau concurs. Totuşi, legislaţia actuală a RM
33. prevede şi atribuirea în folosinţă a terenurilor proprietate publică
cu încheierea contractului de arendare a terenului. Atribuirea
terenurilor proprietate publică în folosinţă are loc conform Codului
funciar, Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat
prin Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996, Regulamentul
cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat
prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995, altor acte
normative.
Atribuirea terenurilor are loc în baza proiectelor şi schemelor
de organizare a teritoriului şi documentelor de urbanistică
(certificatului de urbanism etc.). Atribuirea terenurilor în alte
scopuri decât cel agricol, are loc în două etape:
1) coordonarea în prealabil a locului amplasării obiectului;
2) atribuirea terenului.
Atribuirea terenurilor include în sine următoarele acţiuni:
1. Solicitantul, persoană fizică sau juridică, depune la
primăria municipiului, oraşului, satului, comunei cererea
privind coordonarea preliminară a locului amplasării
obiectului;
2. Primăria municipiului, oraşului, satului (comunei)
examinează cererea în termen de 10 zile din data depunerii;
3. În cazul soluţionării pozitive a chestiunii, comunică
persoanei fizice sau juridice interesate, în scris, despre
necesitatea pregătirii materialelor de coordonare
preliminară a amplasării obiectului; 53
4. Consiliul raional (municipal) numeşte Comisia pentru
selectarea terenului; Preşedintele al comisiei va fi Primarul
(viceprimarul) comunei, satului, oraşului, municipiului
respectiv;
5. Comisia pentru selectarea terenului va asigura executarea
lucrărilor de selectare a terenului în termen de 10 zile din
data instituirii;
6. Comisia întocmeşte Actul privind selectarea terenului şi
planul cadastral al terenului;
7. Materialele privind coordonarea preliminară a locului
amplasării obiectului se întocmesc în 4 exemplare;
8. Materialele privind coordonarea preliminară a locului
amplasării obiectului se prezintă pentru examinare
autorităţilor administraţiei publice locale respective;
9. Autorităţile administraţiei publice locale examinează, în
termen de 10 zile, materialele şi eliberează permisiunea
pentru executarea lucrărilor de proiectare a obiectelor, ce
ţin de competenţa lor (în cazul terenurilor proprietate
municipală), iar pentru celelalte, - avizul privind locul
amplasării obiectului;
10. Dacă atribuirea terenului intră în competenţa Guvernului
(în cazul terenurilor proprietate de stat), persoana fizică sau
juridică interesată în atribuirea terenului, prezintă
materialele împreună cu avizul autorităţii administraţiei
publice locale Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru
spre examinare;
11. Agenţia Cadastru examinează materialele de coordonare în
34. termen de 10 zile şi le transmite Guvernului spre
examinare;
12. Guvernul examinează materialele coordonării preliminare a
locului amplasării obiectului, prezentate de Agenţia
Cadastru, şi eliberează persoanelor fizice sau juridice
interesate în atribuirea terenului permisiunea pentru
executarea lucrărilor de proiectare, care serveşte drept 54
temei pentru executarea lucrărilor de construcţie a
obiectului;
13. Guvernul sau autoritatea administraţiei publice locale, în
funcţie de competenţă, după aprobarea proiectului de
construcţie a obiectului, adoptă Hotărârea privind
atribuirea terenului;
14. Persoana fizică sau juridică interesată încheie contractul de
arendare a terenului şi înregistrează dreptul său de folosinţă
asupra terenului atribuit în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este
situat terenul.
Materialele de coordonare şi permisiunea de ridicare a
construcţiei este valabilă în decurs de 2 ani din data eliberării şi
doar în cazuri excepţionale termenul acestora pot fi prelungite cu
încă cel mult 2 ani. Important este faptul că după ridicarea
construcţiei şi darea ei în exploatare, persoana fizică sau juridică
respectivă, obţine dreptul de a cumpăra terenul aferent construcţiei
în modul stabilit de Legea privind preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului (fără concurs sau licitaţie
publică).
3. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren
Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren
sunt:
1) titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren,
eliberat de autorităţile administraţiei publice locale în cazul
atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a
unităţilor administrativ-teritoriale sau de către Agenţia de Stat
Relaţii Funciare şi Cadastru în cazul atribuirii de către stat a
terenurilor proprietate publică a statului;
2) certificatul de moştenire;
3) contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie,
contractul de schimb, contractul de arendare a terenului şi altele. 55
Forma titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de
teren se stabileşte de Guvern. Documentele ce confirmă drepturile
deţinătorilor de teren servesc drept temei pentru înregistrarea
dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale asupra
terenului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial. Ulterior, după înregistrarea drepturilor în registrul
bunurilor imobile, în scopul efectuării actelor juridice civile
(vânzării-cumpărării etc.), oficiul cadastral teritorial, eliberează, la
cerere, un extras din registrul bunurilor imobile, valabil timp de 2
luni, care confirmă faptul că persoana respectivă este proprietarul
terenului atât în faţa notarului cât şi în faţa altor terţe persoane.
