Dokumen tersebut merangkum hasil studi kelayakan investasi proyek pembangunan perumahan di Kabupaten Bekasi. Studi ini menganalisis aspek finansial proyek pembangunan perumahan Royale Residence 2 dengan menghitung biaya investasi, pendapatan, dan kelayakan proyek berdasarkan nilai NPV. Hasil studi menunjukkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan dengan NPV positif.

1. STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK
PEMBANGUNAN PERUMAHAN DITINJAU DARI ASPEK
FINANSIAL
Tissa Ayu Aristi 1534290012
JURUSAN TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS PERSADA INDONESIA YAI
JAKARTA 2020

2. PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
Kabupaten Bekasi merupakan kota yang mulai
berkembang dalam beberapa bidang, Seiring dengan
pertambahan jumlah penduduk yang sangat pesat baik
yang bekerja di Jakarta maupun yang bekerja di kota
Bekasi itu sendiri serta semakin meningkatnya taraf
hidup, mengakibatkan kebutuhan rumah tinggal semakin
tinggi. Maka pemerintah memfasilitasi dan mendorong
developer sebagai penyedia atau pengembang
perumahan mengantisipasi hal ini dengan melakukan
pembangunan perumahan.
Setiap pertambahan penduduk menghendaki
pertambahan rumah. Salah satu proyek perumahan
yang sedang dilaksanakan di Bekasi adalah proyek
Pembangunan Perumahan Royale Residence 2, yang
berlokasi di Jalan Tarumajaya, Kabupaten Bekasi.

3. PENDAHULUAN
TUJUAN
• Mengetahui besarnya biaya investasi pada
perencanaan investasi pembangunan di
Perumahan Royale Residence 2.
• Mengetahui bagaimana perencanaan Anggaran
Biaya pada proyek pembangunan Perumahan
Royale Residence 2.
• Mengetahui kelayakan proyek pembangunan
perumahan Royale Residence 2 dengan
menghitung biaya investasi yang dikeluarkan, serta
menghitung besaran-besaran dalam kriteria
investasi, sehingga dapat diketahui apakah proyek
ini layak dilaksanakan.

4. METODOLOGI PENELITIAN
START
Input :
Permasalahan Teori
& Tinjauan Pustaka
PROSES
Analisis Keuangan
Analisis Teknis
Analisi Pasar
Keuntungan
lebih Besar
dari Bunga
Bank
Layak
Investasi
Tidak Layak
Investasi
FINISH
DIAGRAM ALIR
PENELITIAN

5. ANALISA DAN PEMBAHASAN
DATA-DATA TEKNIS
TOTAL LUAS LAHAN :
18.506 m²
JUMLAH DAN TIPE-TIPE
RUMAH
KAVLING EFEKTIF
11.103 m²
SARANA DAN PRASARANA
5.450 m²
TAMAN DAN PENGHIJAUAN
1.953 m²
TIPE RUMAH 40
101 UNIT
TIPE RUMAH 75
13 UNIT
TIPE RUMAH 54
10 UNIT

6. ANALISA DAN PEMBAHASAN
Rencana Anggaran Biaya Unit Rumah Pada Setiap
Tipe Rumah
No
JUMLAH
UNIT
TIPE RUMAH JUMLAH RAB TOTAL RAB
1 101 40 Rp 120.149.069,00 Rp 12.135.055.969,00
2 10 54 Rp 162.150.945,00 Rp 1.621.509.450,00
3 13 75 Rp 360.100.300,00 Rp 4.681.303.900,00
TOTAL Rp 18.437.869.319,00
Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012

7. ANALISA DAN PEMBAHASAN
No Item Pekerjaan Jumlah
1 Perkerasan Jalan 1.404.500.000
Rp
2 Pekerjaan Saluran/Drainase 530.000.000
Rp
3 Pekerjaan Trotoar 270.000.000
Rp
4 Pekerjaan Instalasi Listrik 285.200.000
Rp
6 Pekerjaan Pintu Gerbang Utama 20.000.000
Rp
7 Pekerjaan Taman 84.350.000
Rp
8 Pekerjaan Pos Security & Gapura 100.000.000
Rp
2.694.050.000
Rp
REKAP RAB SARANADAN PRASARANA
TOTAL
Rencana Anggaran Biaya Sarana & Prasarana
Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012

8. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Biaya Tetap & Biaya Tidak Tetap
Biaya Tetap atau Fixed
Cost adalah biaya yang
jumlahnya tetap konstan
tidak dipengaruhi
perubahan volume
kegiatan, antara lain :
Biaya Tanah Sarana &
Prasarana
Biaya Legalitas &
Perizinan
Biaya Sarana &
Prasarana
Biaya Pemasaran &
Fasilitasnya
Biaya Gaji Karyawan
Biaya Tidak Tetap atau
Variable Cost adalah
biaya yang jumlah
totalnya berubah secara
sebanding dengan
perubahan volume
kegiatan, antara lain :
Biaya Tanah Kavling
Biaya Konstruksi Unit
Rumah
Biaya IMB &
Penyambungan Listrik

9. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Rekapitulasi Biaya Tetap Pada Perumahan
Royale Residence 2
No Uraian Jumlah
1 Biaya Pembelian Tanah Sarana & Prasarana Rp 14.806.000.000
2 Biaya Legalitas & Perijinan Rp 1.997.700.064
3 Biaya Pematangan Lahan Rp 518.168.000
4 Biaya Fasilitas Umum (Sarana & Prasarana) Rp 2.501.050.000
5 Biaya Pemasaran Rp 396.927.464
6 Biaya Gaji Karyawan Rp 366.000.000
Total Rp 20.585.845.529

10. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Perhitungan Biaya Tetap Pada Setiap
Tipe Rumah
Biaya Tetap Perunit
Rumah Tipe 40
= 66% x Rp 20.585.845.529
Rp 13.629.338.960,86
Biaya Tetap Perunit
Rumah Tipe 54
= 16% x Rp 20.585.845.529
Rp 3.248.347.416,60
Biaya Tetap Perunit
Rumah Tipe 75
= 18% x Rp 20.585.845.529
Rp 3.708.159.151,37

11. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Rekapitulasi Biaya Tidak Tetap
No Tipe Rumah Biaya Tidak Tetap
1 Tipe 40 Rp 266.749.069,00
2 Tipe 54 Rp 332.925.945,00
3 Tipe 75 Rp 603.138.100,00

12. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Perhitungan Harga Produksi Dan Harga Jual Unit
Rumah Pada Setiap Tipe Rumah
𝑃 = 𝑉𝐶 +
𝐹𝐶
𝑄
P = Harga
Pokok Produksi
VC = Biaya Tidak Tetap Q = Jumlah Unit Rumah
FC = Biaya Tetap
Tipe Rumah
Harga Pokok Produksi
per Unit
Profit 20%
Harga Jual Optimal per
Unit
Tipe 40 Rp 401.693.019,11 Rp 80.338.603,82 Rp 482.031.622,93
Tipe 54 Rp 657.760.686,66 Rp 131.552.137,33 Rp 789.312.823,99
Tipe 75 Rp 888.381.111,64 Rp 177.676.222,33 Rp 1.066.057.333,97
Jumlah Rp 1.947.834.817,41 Rp 389.566.963,48 Rp 2.337.401.780,89

13. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Analisa Break Even Point
BEP (unit) =
FC
P − VC
P = Harga Jual
VC = Biaya
Tidak Tetap
FC = Biaya Tetap
 Perhitungan Break Even Point Rumah Tipe 40
BEP unit =
𝑅𝑝13.629.338.960,86
( Rp482.031.622,93 − Rp266.749.069,00)
= 63.31 = 63 Unit
 Perhitungan Break Even Point Rumah Tipe 54
BEP unit =
𝑅𝑝3.708.159.151,37
( Rp789.312.823,99 − Rp 332.925.945,00)
= 7.12 = 7 Unit
 Perhitungan Break Even Point Rumah Tipe 75
BEP unit =
𝑅𝑝3.708.159.151,37
( Rp1.066.057.333,97 − 603.138.100,00)
= 8,01 = 8 Unit

14. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Perhitungan Cashflow dan Analisa Kelayakan Investasi
𝑁𝑃𝑉 =
𝑡=0
𝑡=𝑛
𝑃𝑉 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡 −
𝑡=0
𝑡=𝑛
𝑃𝑉 𝐶𝑜𝑠𝑡
 Cashflow
 NPV 1 = Rp 40.711.756.212,71 – Rp 28.895.241.632,71
= Rp 11.816.514.580
Nilai Net Present Value (NPV) dengan suku bunga 0% adalah
• NPV 2 = Present Value Benefit – Present Value Cost
= Rp 19.192.122.704,68 – Rp 19.280.742.103,77
= - Rp 88.619.399,09
Sehingga untuk mencari nilai NPV = 0
NPV 1 = 11% : Rp 11.816.514.580
NPV 2 = 31% : - Rp 88.619.399,09
Bulan
CashOutflow
(Pengeluaran)
DiscountFactor
1/(1+i)^n
PresentValue Cost
1 18.247.474.519,82
Rp 0,901 16.439.166.234,07
Rp
2 1.833.042.707,37
Rp 0,812 1.487.738.582,39
Rp
3 2.517.603.014,37
Rp 0,731 1.840.849.625,64
Rp
4 2.413.250.221,37
Rp 0,659 1.589.682.669,18
Rp
5 2.609.009.695,62
Rp 0,593 1.548.320.268,78
Rp
6 2.487.321.962,87
Rp 0,535 1.329.823.893,85
Rp
7 3.098.512.754,37
Rp 0,482 1.492.424.729,39
Rp
8 2.766.061.921,62
Rp 0,434 1.200.267.558,19
Rp
9 2.221.354.771,62
Rp 0,391 868.382.606,38
Rp
10 1.822.420.297,37
Rp 0,352 641.828.142,54
Rp
11 1.024.551.348,87
Rp 0,317 325.073.047,55
Rp
12 460.690.929,62
Rp 0,286 131.684.274,75
Rp
Total 41.501.294.144,84
Rp 28.895.241.632,71
Rp
Bulan
CashInflow
(Pemasukan)
Discount
Factor1/(1+i)^n
PresentValue Benefit
1 -
Rp 0,901 -
Rp
2 9.495.119.791,08
Rp 0,812 7.706.452.228,78
Rp
3 7.916.494.143,09
Rp 0,731 5.788.472.287,55
Rp
4 9.495.119.791,08
Rp 0,659 6.254.729.509,60
Rp
5 7.916.494.143,09
Rp 0,593 4.698.053.962,79
Rp
6 9.495.119.791,08
Rp 0,535 5.076.478.783,87
Rp
7 8.982.551.477,07
Rp 0,482 4.326.521.470,19
Rp
8 7.363.005.123,13
Rp 0,434 3.195.003.015,31
Rp
9 5.784.379.475,15
Rp 0,391 2.261.257.224,24
Rp
10 3.988.783.762,63
Rp 0,352 1.404.787.730,39
Rp
11 -
Rp 0,317 -
Rp
12 -
Rp 0,286 -
Rp
Total 70.437.067.497,40
Rp 40.711.756.212,71
Rp
Bulan
CashOutflow
(Pengeluaran)
DiscountFactor
(1/(1+i)^n)
PresentValue Cost
1 18.247.474.519,82
Rp 0,763 13.929.369.862,46
Rp
2 1.833.042.707,37
Rp 0,583 1.068.144.459,74
Rp
3 2.517.603.014,37
Rp 0,445 1.119.884.833,12
Rp
4 2.413.250.221,37
Rp 0,340 819.440.023,34
Rp
5 2.609.009.695,62
Rp 0,259 676.268.587,07
Rp
6 2.487.321.962,87
Rp 0,198 492.157.639,41
Rp
7 3.098.512.754,37
Rp 0,151 468.009.014,84
Rp
8 2.766.061.921,62
Rp 0,115 318.927.180,03
Rp
9 2.221.354.771,62
Rp 0,088 195.513.281,13
Rp
10 1.822.420.297,37
Rp 0,067 122.443.458,26
Rp
11 1.024.551.348,87
Rp 0,051 52.547.187,63
Rp
12 460.690.929,62
Rp 0,039 18.036.576,73
Rp
Total 41.501.294.144,84
Rp 19.280.742.103,77
Rp
Bulan
CashInflow
(Pemasukan)
DiscountFactor
(1/(1+i)^n)
PresentValue Benefit
1 -
Rp 0,763 -
Rp
2 9.495.119.791,08
Rp 0,583 5.532.964.157,73
Rp
3 7.916.494.143,09
Rp 0,445 3.521.429.578,74
Rp
4 9.495.119.791,08
Rp 0,340 3.224.150.199,71
Rp
5 7.916.494.143,09
Rp 0,259 2.051.995.558,96
Rp
6 9.495.119.791,08
Rp 0,198 1.878.765.922,57
Rp
7 8.982.551.477,07
Rp 0,151 1.356.752.545,75
Rp
8 7.363.005.123,13
Rp 0,115 848.955.130,81
Rp
9 5.784.379.475,15
Rp 0,088 509.114.088,82
Rp
10 3.988.783.762,63
Rp 0,067 267.995.521,59
Rp
11 -
Rp 0,051 -
Rp
12 -
Rp 0,039 -
Rp
Total 70.437.067.497,40
Rp 19.192.122.704,68
Rp

15. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
ANALISA DAN PEMBAHASAN
• IRR = i₁ +
𝑁𝑃𝑉₁
𝑁𝑃𝑉₁− 𝑁𝑃𝑉₂
x ( i₂ - i₁ )
= 11% +
Rp 11.816.514.580
Rp 11.816.514.580 − (−Rp 88.619.399,09)
x (31% - 11%)
= 30,85%
Hasil IRR = 30,85% > 11%, maka investasi perumahan Royale
Residence 2 layak.
Profitability Index (PI) =
𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
𝑃𝑟𝑒𝑠𝑒𝑛𝑡 𝑉𝑎𝑙𝑢𝑒 𝐶𝑜𝑠𝑡
Profitability Index (PI) =
𝑅𝑝 40.711.756.211,71
𝑅𝑝 28.895.241.632,71
= 1,41
• PI =
Hasil PI = 1,41 > 1, maka investasi proyek perumahan Royale
Residence 2 layak.
Payback Period (PP) =n+
𝑎−𝑏
𝑐−𝑏
x1 Tahun
• Payback Period
Bulan Arus Kas Arus Kas Komulatif
1 (18.247.474.520)
Rp (18.247.474.520)
Rp
2 9.495.119.791
Rp (8.752.354.729)
Rp
3 7.916.494.143
Rp (835.860.586)
Rp
4 9.495.119.791
Rp 8.659.259.205
Rp
5 7.916.494.143
Rp 16.575.753.349
Rp
6 9.495.119.791
Rp 26.070.873.140
Rp
7 8.982.551.477
Rp 35.053.424.617
Rp
8 7.363.005.123
Rp 42.416.429.740
Rp
9 5.784.379.475
Rp 48.200.809.215
Rp
10 3.988.783.763
Rp 52.189.592.978
Rp
11 -
Rp 52.189.592.978
Rp
12 -
Rp 52.189.592.977,58
Rp
Payback Period = 6 +
𝑅𝑝 18.247.474.520 − 𝑅𝑝 26.070.873.140
𝑅𝑝 35.053.424.617 −𝑅𝑝 26.070.873.140
X 1
= 5,1 bulan

16. Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
PENUTUP
• Dana Investasi awal yang dibutuhkan untuk membangun perumahan Royale Residence 2 sebesar Rp
18,247,474,519.
• Hasil penilaian kelayakan investasi dari aspek financial diperoleh bahwa investasi pada perumahan
Royale Residence 2 layak untuk dilaksanakan, dengan Net Present Value (NPV) menghasilkan nilai
positif sebesar Rp11.816.514.580 Internal Rate of Return (IRR) sebesar 30,85% lebih besar i pada
tingkat pengembalian yang diharapkan (IRR>11%), Indeks Profitability (PI) memberikan nilai sebesar
1,41 lebih besar dari nilai yang disyaratkan yaitu PI > 1, dan Payback Period (PP) akan kembali pada
waktu 5 bulan lebih cepat dari waktu umur proyek yaitu 1 tahun.
Saran
Dari kesimpulan yang telah disampaikan diatas, maka penulis mempunyai beberapa saran yang dimana dapat dijadikan
bahan pertimbangan juga bagi pihak pengembang yang akan mengembangkan perumahan, yaitu antara lain :
• Penelitian ini hanya membahas aspek finansial sehingga diperlukan penelitian lebih lanjut yang membahas aspek-
aspek lain dari studi kelayakan yaitu aspek pasar, aspek legalitas, aspek teknik, aspek organisasi dan aspek manajemen
untuk mendapatkan keakuratan dari penilaian kelayakan suatu proyek.
• Penyusunan arus dana (cash flow) sangat menentukan perhitungan, untuk itu diharapkan ketelitian dalam
mengestimasi pendapatan dan biaya proyek serta ketelitian dalam melakukan analisa perhitungan uji kelayakan
investasi.
• Dalam membuat target penjualan pihak Developer harus lebih cermat karena target penjualan yang gagal akan
mengakibatkan harga produksi yang meningkat
Kesimpulan

17. PENUTUP
Presentasi Proposal Tugas Akhir Tissa Ayu Aristi 1534290012
TERIMAKASIH 