Dokumen tersebut membahas analisis investasi proyek perumahan Dadapan IKA Residence di Semarang dengan menggunakan beberapa metode seperti NPV, IRR, PI, BCR, dan BEP. Berdasarkan perhitungan menggunakan metode-metode tersebut, proyek tersebut dinyatakan layak untuk diinvestasikan."

1. This Photo by Unknown Author is licensed under CC BY
MANAJEMEN KONSTRUKSI II
TKS605
Dosen: M. Afif Salim, S.T., M.T., M.M.
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
Tugas 1:
NPV, IRR, PI, BCR, BEP
Kelas A1
1. Muhamad Bagus Setiakawan 201003222011278
2. Yoda Alfayu Christian Folla 201003222011297
2021

2. Data Penelitian
Kesimpulan dan Saran
POKOK BAHASAN
“ANALISIS INVESTASI PROYEK PERUMAHAN DADAPAN IKA RESIDENCE SEMARANG”
Analisis Data
Gambar 1. Siteplan Perumahan Dadapan IKA Residence

3. DATA PENELITIAN
POKOK BAHASAN
1. Nama : Proyek Perumahan Dadapan IKA Residence
2. Lokasi proyek : Dadapan, Kec. Sendangmulyo, Tembalang, Kota Semarang
3. Luas tanah rencana : 5400 m2
4. Total unit : 48 unit
5. Fasum : 2160 m2 (40%)
6. Luasan unit : 3240 m2 (60%)
7. Jenis bangunan : rumah berlantai dasar
Gambar 2. Lokasi data penelitian
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

4. DATA PENELITIAN
POKOK BAHASAN
8. Spesifikasi bangunan :
a. Tipe : 36/66
b. Pondasi : batu belah dan beton bertulang
c. Struktur : beton bertulang
d. Dinding : batu bata plester aci, kolom/ringbalk beton bertulang
e. Finishing : dinding dicat tembok, daun pintu cat duco
f. Plafond : gipsum dan list profil
g. Kusen/pintu : kusen UPVC/Aluminium Powder Coating
h. Atap : rangka baja ringan
i. Atap penutup : genteng beton
j. Closet : jongkok
k. Listrik : 1300 Watt
l. Air bersih : PDAM
m. Lantai : keramik 40x40 cm
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

5. DATA PENELITIAN
POKOK BAHASAN
Tabel 1. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya (RAB)
NO. URAIAN PEKERJAAN JUMLAH HARGA
1 Pekerjaan Persiapan Rp3.800.000,00
2 Pekerjaan Tanah Rp4.552.000,00
3 Pekerjaan Pondasi Rp4.150.000,00
4 Pekerjaan Beton Rp27.000.000,00
5 Pekerjaan Plesteran Rp27.365.000,00
6 Pek. Pintu, Jendela & Ventilasi Rp6.700.000,00
7 Pekerjaan Atap, Plafon Rp23.406.000,00
8 Pekerjaan Lantai Rp2.484.000,00
9 Pekerjaan KM/WC Rp3.045.000,00
10 Pengecatan Rp8.073.000,00
11 Pekerjaan Sanitasi Rp2.308.000,00
12 Pekerjaan Listrik Rp3.315.000,00
13 Pekerjaan Halaman Rp2.753.000,00
TOTAL Rp118.951.000,00
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

6. POKOK BAHASAN
Biaya modal investasi pembangunan perumahan diasumsikan selama 18 bulan,
diperoleh dengan rincian sebagai berikut:
Pembebasan Tanah = Rp6.210.000.000,00
Perizinan = Rp370.930.000,00
Pagar Keliling = Rp400.000.000,00
Cut and Fill = Rp55.000.000,00
Talud = Rp125.000.000,00
Pengkondisian = Rp202.500.000,00
BPHTB = Rp290.171.875,00
Gate = Rp45.000.000,00
Taman = Rp54.000.000,00
Jalan dan Selokan = Rp226.800.000,00
Biaya Iklan = Rp100.000.000,00
IMB = Rp98.000.000,00
Kantor Pemasaran = Rp280.000.000,00
Rumah 48 Unit = Rp4.838.400.000,00
Notaris dan BNPB = Rp98.000.000,00
Pajak PPN, PPH, BPHTB = Rp2.871.694.000,00
MK II
TKS605
ANALISIS DATA
BIAYA PENGELUARAN
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

7. POKOK BAHASAN
Biaya modal investasi pembangunan perumahan diasumsikan selama 18 bulan,
diperoleh dengan rincian sebagai berikut:
(lanjutan)
Listrik dan Air = Rp269.500.000,00
Gaji Admin = Rp72.000.000,00
Gaji Marketing = Rp144.000.000,00
Free Marketing 2,5% = Rp393.120.000,00
Gaji Teknis Lapangan = Rp84.000.000,00
Gaji Kepala Proyek = Rp144.000.000,00
Konsultan Arsitek = Rp45.000.000,00
Biaya Lain-Lain = Rp200.000.000,00
Jumlah Pengeluaran = Rp17.617.115.875,00
MK II
TKS605
ANALISIS DATA
BIAYA PENGELUARAN
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

8. ANALISIS DATA
NET PRESENT VALUE (NPV)
POKOK BAHASAN
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran
NPV merupakan metode dalam menghitung netto pada waktu sekarang. Asumsi waktu
sekarang yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi
dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow investasi.
Rumus:
𝑁𝑃𝑉 =
𝑡=0
𝑛 𝐵𝑡
1 + 𝑖 𝑡 −
𝑡=0
𝑛 𝐶𝑡
1 + 𝑖 𝑡 =
𝑡=0
𝑛 𝐵𝑡 − 𝐶𝑡
1 + 𝑖 𝑡
Keterangan:
𝑡 = tahun ke- 𝑡
𝑛 = jumlah tahun umur ekonomis
𝐵𝑡 = aliran kas benefit pertahun pada tahun ke-𝑡
𝐶𝑡 = aliran kas cost pertahun pada tahun ke-𝑡
𝑖 = suku bunga (discount rate)
Jika 𝑁𝑃𝑉 ≥ 0 → investasi menguntungkan/layak
𝑁𝑃𝑉 ≤ 0 → investasi tidak menguntungkan/tidak layak
MK II
TKS605

9. POKOK BAHASAN
Perhitungan dengan suku bunga majemuk (bunga efektif):
Nilai 𝑖 = 10%, diperoleh dari rata-rata nilai suku bunga bank yang berada di wilayah
Semarang pada data SDBK (Suku Bunga Dasar Kredit) September 2020 oleh OJK
(Otoritas Jasa Keuangan).
𝑖 = 10%/tahun (10%/12 bulan = 0,0083)
Perencanaan perh. investasi = 18 bulan
Investasi awal = Rp8.910.001.562,00
Total modal investasi = Rp17.617.115.875,00
Jumlah perumahan = 48 unit
Didapatkan hasil:
Analisa Nilai Sekarang (𝑁𝑃𝑉) Cost = Rp16.893.029.261,00
Analisa Nilai Sekarang (𝑁𝑃𝑉) Benefit = Rp17.996.967.587,00
Maka, 𝑁𝑃𝑉 = 𝑡=0
𝑛 𝑃𝑉.𝐵𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡−𝑃𝑉.𝐶𝑜𝑠𝑡
1+𝑖 𝑡 = 17.996.967.587 − 16.893.029.261
= Rp1.103.938.326,00
Karena nilai 𝑁𝑃𝑉 > 0, maka Proyek Pembangunan Perumahan Dadapan IKA
Residence dinyatakan LAYAK dan sangat menguntungkan.
MK II
TKS605
ANALISIS DATA
NET PRESENT VALUE (NPV)
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

10. POKOK BAHASAN
Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat kemampuan cash flow dalam
mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu.
Sedangkan kewajibannya disebut dengan Minimum Atractive Rate of Return (MARR).
Dengan demikian suatu rencana investasi akan dikatakan layak jika IRR = MARR.
IRR adalah indikator tingkat efisiensi suatu rencana investasi dapat diterima. Besarnya
IRR ini tidak ditentukan secara langsung dan harus dengan cara coba-coba untuk
mendapatkan nilai 𝑁𝑃𝑉 = 0. Diskonto yang digunakan adalah 10% dan 12%.
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran
ANALISIS DATA
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)

11. POKOK BAHASAN
Perhitungan dengan suku bunga majemuk (bunga efektif):
Tabel 2. Perbandingan PV Cost dan Benefit DF 10% dan 12%
𝐼𝑅𝑅 = 10% +
Rp138.854.418
Rp70.256.516
× 2% = 14%
Didapat hasil 𝐼𝑅𝑅 = 14% (> 10%), maka nilai IRR untuk Proyek Pembangunan
Perumahan Dadapan IKA Residence dinyatakan LAYAK.
Selisih bunga PV Cost PV Benefit
10% Rp16.893.029.261,00 Rp17.996.967.587,00
12% Rp16.822.772.745,00 Rp17.858.113.169,00
2% Rp70.265.516 Rp138.854.418,00
MK II
TKS605
ANALISIS DATA
INTERNAL RATE OF RETURN (IRR)
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

12. POKOK BAHASAN
Metode Profitability Index sering disebut dengan Benefit/Cost Ratio (B/C Ratio).
Rasio tersebut digunakan untuk mengukur present value untuk setiap rupiah
yang digunakan.
Rumus:
𝑃𝐼 =
𝑛𝑒𝑡 𝑐𝑎𝑠ℎ 𝑓𝑙𝑜𝑤
investasi awal
Jika 𝑃𝐼 ≥ 0 → proyek layak dilaksanakan
𝑃𝐼 ≤ 0 → proyek tidak layak dilaksanakan
Perhitungan dengan suku bunga majemuk (bunga efektif):
𝑃𝐼 =
Rp16.893.029.261
Rp8.910.001.562
= 1,899
Karena nilai 𝑃𝐼 > 0 , maka Proyek Pembangunan Perumahan Dadapan IKA
Residence dinyatakan LAYAK.
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran
ANALISIS DATA
PROFITABILITY INDEX (PI)

13. POKOK BAHASAN
Metode BCR ini memberi penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek
manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang
akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.
Rumus:
𝐵𝐶𝑅 =
𝑏𝑒𝑛𝑒𝑓𝑖𝑡
𝑐𝑜𝑠𝑡
Jika 𝐵𝐶𝑅 ≥ 0 → investasi layak
𝐵𝐶𝑅 ≤ 0 → investasi tidak layak
Perhitungan dengan suku bunga majemuk (bunga efektif):
𝐵𝐶𝑅 =
Rp17.996.967.587
Rp16.893.029.261
= 1,065
Karena nilai 𝐵𝐶𝑅 > 0, maka Proyek Pembangunan Perumahan Dadapan IKA
Residence dinyatakan LAYAK.
MK II
TKS605
ANALISIS DATA
BENEFIT COST RATIO (BCR)
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

14. POKOK BAHASAN
Analisa Break Even Point (BEP) merupakan titik keseimbangan antara total
biaya dan total penjualan atau titik aktivitas (volume produksi) dan penjualan di
mana tidak diperoleh keuntungan maupun kerugian karena total pendapatan
sama dengan total pengeluaran. Analisa ini untuk menganalisa biaya-biaya dan
volume penjualan serta jumlah keuntungan yang diperoleh. (Balazova Z., 2016)
Rumus:
- Volume in Rp
𝐵𝐸𝑠𝑎𝑙𝑒𝑠 = 1 −
𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑓𝑖𝑥𝑒𝑑 𝑒𝑥𝑝𝑒𝑛𝑐𝑒𝑠
𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑒𝑥𝑝𝑒𝑛𝑐𝑒𝑠
𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑠𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑣𝑎𝑙𝑢𝑒 (𝑅𝑝)
- Volume in unit
𝐵𝐸𝑠𝑎𝑙𝑒𝑠 =
𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑓𝑖𝑥𝑒𝑑 𝑒𝑥𝑝𝑒𝑛𝑐𝑒𝑠
𝑐𝑜𝑛𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑚𝑎𝑟𝑔𝑖𝑛 𝑝𝑒𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡
𝐵𝐸𝑃 =
𝑓𝑖𝑥𝑒𝑑 𝑐𝑜𝑠𝑡
𝑝𝑟𝑖𝑐𝑒 − 𝑣𝑎𝑟𝑖𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑐𝑜𝑠𝑡
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran
ANALISIS DATA
BREAK EVEN POINT (BEP)

15. POKOK BAHASAN
Perhitungan dengan suku bunga majemuk (bunga efektif):
Modal investasi = harga jual x unit
Rp8.910.001.562 = Rp300.000.000 × unit
unit =
Rp8.910.001.562
Rp300.000.000
= 30
Dari hasil perhitungan, 𝐵𝐸𝑃 akan terjadi pada penjualan unit rumah ke-30.
MK II
TKS605
ANALISIS DATA
BREAK EVEN POINT (BEP)
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

16. KESIMPULAN
POKOK BAHASAN
1. Hasil perhitungan biaya pada Pembangunan Perumahan Dadapan IKA Residence di
Sendangmulyo, Kecamatan Tembalang sebesar Rp17.617.115.875,00 (tujuh belas
milyar enam ratus tujuh belas juta seratus lima belas ribu delapan ratus tujuh puluh
lima rupiah).
2. Dari hasil penelitian bahwa proyek pembangunan perumahan Dadapan IKA
Residence layak dan menguntungkan untuk dilaksanakan dengan:
- NPV (Net Present Value) memberikan nilai positif sebesar Rp1.103.938.326,00.
- IRR (Internal Rate of Return) sebesar 14% lebih besar DARI tingkat
pengembalian yang diinginkan (IRR>10%).
- PI (Profitability Index) sebesar 1,89 dan lebih besar dari yang disyaratkan yaitu PI
>1.
- Nilai BCR (Benefit Cost Ratio) sebesar 1,06 lebih besar dari syarat BCR yang
disyaratkan (BCR>1).
- BEP (Break Even Point) pada penjualan unit rumah yang ke-30.
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

17. SARAN
POKOK BAHASAN
1. Untuk penelitian selanjutnya dapat menambahkan potensi pasar agar dapat
mengetahui peluang usaha sehingga kegiatan usaha yang dijalankan tidak
mengalami kerugian.
2. Untuk melakukan studi kelayakan finansial suatu proyek perumahan
sebaiknya menggunakan metode-metode yang berkaitan.
3. Perlu dilakukan penelitian lebih lanjut terkait model jual beli perumahan yang
sesuai dengan ajaran Islam mengingat sistem kredit dengan pengenaan
bunga masih menjadi pro dan kontra di masyarakat.
MK II
TKS605
1. Data Penelitian
2. Analisis Data
a. Biaya Pengeluaran
b. NPV
c. IRR
d. PI
e. BCR
f. BEP
3. Kesimpulan dan
Saran

18. TERIMA KASIH