Materi Dasar-Dasar Perencanaan Perumahan Semester 5 Teknik Perencanaan Perumahan dan Permukiman Politeknik Negeri Pontianak

1. Perencanaan Pembangunan Perumahan dan
Pembiayaannya

2. Latar Belakang Pemilihan Lokasi
1. Kerjasama dengan pemilik tanah dengan cara
pembagian kentungan, pembayaran
bertahap.
2. Pembelian secara Cash/Tunai.
Memanfaatkan
Lahan yg sdh ada
(Kebetulan)
1. Pengembangan dari proyek yang sudah ada.
2. Adanya penawaran/permintaan khusus
3. Kelebihan cash flow.
4. Potensi wilayah / daerah yang dapat
dikembangkan
Mencari Lokasi Baru

3. Riset Pasar
Daya Beli
Kapasitas &
Rencana
Penjualan
Situasi Pasar
Kondisi Ekonomi
Pesaing &
Calon Pesaing
Segmen Sasaran
MBR, Menengah, Tinggi
RRiisseett PPaassaarr
((PPootteennssii PPaassaarr))
Permintaan Pasar
Tipe & Harga Rumah
• Berapa pesaing & calon
pesaing
• Type yg dijual pesaing
Jumlah unit yg dijual

4. Study Kelayakan
Aspek Teknis Aspek
SSttuuddyy
KKeellaayyaakkaann
Keuangan
Aspek Legalitas Aspek Sosial
(Lingkungan, Tenaga
Kerja)
Aspek Pemasaran
• Air bersih
• Listrik
• Fisik Lokasi
• Saluran
• Resapan air
• Material
• RUTR
• Status Lokasi
• Sumber Pembiayaan
• Proyeksi Laba Rugi
• Potensi pasar
• Transportasi
• Sarana/prasarana

5. Sumber Pembiayaan
Pematangan
Lahan
Pengadaan
Lahan
Pengurusan
Perizinan
Studi
Kelayakan
Pembangunan
Konstruksi &
Sa/pra
Modal Sendiri
• Modal Sendiri
• Partnership
• KSO
• Hutang kpd Pihak Ketiga
Modal Sendiri
• Modal Sendiri
• Partnership
• Perbankan
• Turn Key
• Modal Sendiri
• Partnership
• Perbankan
• Turn Key

6. Perhitungan Biaya
Pendapatan Pengeluaran Laba/Rugi
• Penjualan Rumah
• Penjualan
Kelebihan Tanah
• L/R sblm Pajak
• L/R stlh Pajak
(NET)
• Biaya Tanah
• Biaya Perizinan
• Biaya Pematangan
• Biaya Prasarana
• Biaya Konstruksi
• Biaya Marketing
• Biaya Overhead
• Biaya Bunga
Berdasarkan
Harga Jual yg
tlh Ditetapkan

7. Persyaratan Pengajuan Permohonan
Kelengkapan
Dokumen
Permohonan
Kredit Konstruksi & Lahan
Surat Permohonan
Tertulis dan ditandatangani oleh pihak yang sah dan berwenang
sesuai AD.
Legalitas Pemohon
Anggaran Dasar/AD & Pengesahan DepKeh, serta NPWP
Struktur Organisasi, Copy KTP dan CV Pengurus dan Data Group
Perusahaan.
Ijin Usaha : Perizinan Usaha Konstruksi, SIUP, TDP, SITU atau
perijinan lainnya.
Keanggotaan REI
Legalitas Proyek
Ijin Peruntukkan Tanah : Ijin Lokasi
Site plan yang telah disyahkan dan IMB.
Bukti Pengusaan Lahan. Apabila a/n pihak III, harus disertai PKS
dan surat kuasa. Dan copy SPPT-PBB.
Surat keterangan rencana kota
Rekomendasi tes kelayakan air bersih atau rekomendai PDAM,
PLN dan AMDAL (jika diperlukan).

8. Persyaratan Pengajuan Permohonan
Kelengkapan
Dokumen
Permohonan
Kredit Konstruksi & Lahan
Informasi Keuangan
Memiliki rek. Giro.
Lap. Keu. 2 tahun terakhir.
ID BI atas nama Pemohon, Pengurus, Perusahaan dan
Perusahaan satu group
RAB (tanah, pematangan, prasarana, sarana dan bangunan)
disertai dgn spesifikasinya dan proyeksi cash flow.
Penilaian agunan oleh Konsultan, untuk permohonan + exposure
group > Rp. 5 milyar
Feasibility Study (Study Kelayakan)
Data Pemasaran
Jumlah Konsumen yg telah membayar Booking Fee.
Jumlah Konsumen yg telah membayar uang muka.
Jumlah Konsumen yg telah membayar lunas.

9. Perhitungan Pembiayaan Bank
Pengembang
Jumlah unit yg akan
dibiayai
Usulan
RAB + Spesifikasi
Pembangunan
Perhitungan
Kebutuhan
Biaya
Pembangunan
Pembiayaan
Bank*)
Perencanaan
Pembangunan
Potensi
Pasar
Record
1. Ijin Lokasi Penjualan
2. Pengusaan Tanah
3. Site Plan
4. IMB induk
selama masa
jk.waktu kredit
RAB yg
Disesuaikan
Kebutuhan
Modal Kerja
Catatan :
*) Umumnya yang dibiayai bank
adalah 80% dr RAB
Prediksi
Penjualan

10. Pemasaran
Kualitas Bangunan, Lingkungan,
Kualitas Bangunan, Lingkungan,
Design, Type Rumah
Design, Type Rumah
Akses transportasi
menuju perumahan
Akses transportasi
menuju perumahan
Kelebihan & Kekurangan objek
Kelebihan & Kekurangan objek
yang dipasarkan lainnya
yang dipasarkan lainnya
Strategi Harga yg menarik :
 Pemberian Discount
 Fasilitas cicilan bertahap
 Sales Gimmick.
 Penentuan margin yg berbeda pd type
yg berbeda (margin type yg laku keras
lbh tinggi dr type pelengkap)
Strategi Marketing
 Pre Launching & Grand Launching
 Marketing Tool
 Iklan (Sponsor, advetorial dll.)
 Mengadakan acara peresmian/
serah terima kunci
 Press Conference
 Kerjasama dengan instansi
pemerintah & swasta

11. Kiat Sukses dalam Bisnis Perumahan
Tepat dlm Memilih Lokasi (Sesuai sasaran calon Pembeli)
Dapat mengatur Cash Flow dengan Baik
Fokus pada Proyek
Untuk Berkembang lebih maju jangan takut meminjam dana dari
Bank / Pihak ke-3
Hindari Tanah / Proyek dalam status sengketa
Apabila kerjasama, “Tepat dalam memilih partner usaha”
Saling Terbuka
Saling Percaya
Ada yang dituakan
Tidak harus ahli di bidang pembangunan perumahan

12. Sifat-sifat yg Harus dimiliki o/ Seorang Pengusaha
Visi
Visi mrpk tenaga dorong untuk memulai bisnis & mengembangkan bisnis
dlm rangka menciptakan keuntungan jk panjang.
Keinginan hidup sukses dan mempunyai usaha besar.
Keberanian mengambil Keputusan
Bisnis berarti deal dgn risiko
“Bimbang” is no way
Tidak ada jaminan kesuksesan tanpa risiko (Jk tdk mampu bertahan hidup
dgn ketidakpastian maka tidak cocok menjadi pengusaha).
Mempunyai tekad & semangat
Tekad & semangat u/ memperoleh kesibukan & pendapatan
Menjadi pengusaha : pekerjaan yg tdk ringan, memakan waktu & biaya,
maka “Cintailah apa yg akan dikerjakan”
Mempunyai kemampuan mengelola bisnis, Skill diperoleh dari :
Informal : Bakat/bawaan lahir, lingkungan (keluarga & lingk lainnya)
Formal : Belajar di sekolah

13. Cash Flow
NO
URAI AN TOTAL Bulan ke-1 Bulan ke-2 Bulan ke-3
I SALDO AWAL 50.000 50.000 239.475 546.143
I I PENERIMAAN
1 Penarikan Kredit 10.000.000 971.237 935.762 1.257.703
3 Pinjaman Pemegang Saham - - - -
4 Uang Muka Rumah 163 9.161.070 16 769.710 16 787.710 14 745.860
T.43/97.5 38 1.376.550 7 257.355 7 257.355 7 233.415
T.65/126 105 5.678.520 7 386.355 7 386.355 6 332.445
T.100/200 20 2.106.000 1 126.000 1 144.000 2 180.000
5 Penjualan Rumah (Net KPR) 192 14.507.089 - - - - 26 1.605.533
T.43/97.5 52 2.567.565 - - - - 13 641.891
T.65/126 119 8.821.024 - - - - 13 963.641
T.100/200 21 3.118.500 - - - - -
6 Pencairan dana jaminan 797.057 - - -
T.43/97.5 55 246.432
T.65/126 16 105.125
T.100/200 33 445.500
Jumlah pener imaan 34.515.216 1.790.947 1.962.946 4.155.239
I I I PENGELUARAN
1 By. Konstruksi Rumah 192 14.059.220 23 1.365.483 22 1.315.608 25 1.768.233
5 Overhead + Lain-lain 1.684.958 70.207 70.207 70.207
6 Provisi Kredit (2 %) 200.000 100.000
Jumlah pengeluaran 15.944.178 1.535.689 1.385.814 1.838.439
Pengembalian Kredit
1 Pokok 10.000.000 - - 1.218.100
2 Bunga (19.5 % pa) - 272.059 15.783 30.989 31.632
Sub pengembalian Kredit - 10.272.059 15.783 30.989 1.249.732
Jumlah seluruh pengeluaran - 26.216.237 1.551.472 1.416.803 3.088.172
SURPLUS / DEFI SI T 8.298.979 239.475 546.143 1.067.067
IV SALDO AKHI R 8.298.979 239.475 546.143 1.067.067
POSI SI Kredit 971.237 1.906.998 1.946.601
Dst...