Illegaal grondgebruik en privaatrechtelijke vergoedingen

1. Het Waterschap als grondeigenaar:
illegaal grondgebruik en privaatrechtelijke
vergoedingen
Waterschapsmiddag 14 november 2016
Anouk Hofman & Keesjan Meijering
Advocaten Overheid & Onderneming

2. Illegaal gebruik van Waterschapsgronden
2

3. Waterschap moet illegaal grondgebruik voorkomen
O Nederland, let op uw saeck,
Neemt acht op uwer landen staet,
Beschut, beschermt, bewaerd uw land
(Florimond van Duyse, 1576)
 Artikel 86 lid 1 Wschw: Het dagelijks bestuur neemt, ook alvorens is besloten tot
het voeren van een rechtsgeding, alle conservatoire
maatregelen en doet wat nodig is ter voorkoming van
verjaring of verlies van recht of bezit.
3

4. Van ‘landjepik’ tot eigenaar
Eigendom door verjaring: bezit na afloop verjaringstermijn (10 / 20 jaar)
‘Verjaring is een sanctie voor het stilzitten van de eigenaar’
(ECLI:NL:PHR:2013:BY6754)
4
Gebruik van
Waterschapsgrond
Houderschap
Eigendom
Art. 3:111 BW
Bezit

5. Goede of kwade trouw?
 Geen goede trouw, dan kwade trouw
‒ Let op: wettelijk uitgangspunt = goede trouw (art. 3:118 lid 3 BW)
 Goede trouw als bezitter met goede reden denkt eigenaar te zijn (3:118 lid 1 BW)
‒ Uitgangspunt: Niet snel sprake van (openbare registers, art. 3:23 BW)
‒ Let op: kadastrale kaart ≠ openbare registers (bijv. ECLI:NL:GHARL:2013:CA0396) en
hoeft in principe ook niet geraadpleegd te worden (ECLI:NL:HR:1987:AG5543)
‒ Tip: schrijf verkoopkaartje in de openbare registers in (zie bijv. ECLI:NL:GHAMS:2016:2403)
 Jurisprudentie lijkt in beweging, zie ECLI:NL:GHSHE:2016:1826
‒ Goede trouw o.g.v. feitelijke situatie: na levering voortzetting van eerdere (illegale)
situatie
5

6. Houder of bezitter? (I)
 Strenge norm bij onroerende zaken: gedraagt een ander zich als eigenaar t.o.v. jouw
grond (moet ik op mijn hoede zijn?)
‒ Let op: veelgebruikt verweer dat gebruik net zo goed op (bijv.) huur kan duiden, is niet
meer genoeg (zie ECLI:NL:HR:2015:2743)
 Bezit van waterschap moet zijn geëindigd:
‒ Tip: Check altijd of de grond tijdens de verjaringstermijn nog is betreden (bijv. ten behoeve
van een schouw of het plegen van onderhoud) of kon worden betreden (zie bijv. ECLI:NL:
GHSHE:2016:4678 en ECLI:NL:GHSHE:2016:4559)
 Alleen uiterlijke/zichtbare feiten relevant:
‒ Vraag: Tijdens een comparitie zegt ‘landjepikker’: “die 21 jaar dat ik grond bezat dacht ik
dat het van het Waterschap was en ik wil(de) het best kopen”. Eigendom of niet?
(ECLI:NL:GHSHE:2016:4295, r.o. 3.5.6. Vgl. echter ECLI:NL:GHSHE:2013:5986)
6

7. Houder of bezitter? (II)
 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch: (nog) strengere norm ten gunste van overheden/
‘publieke grondstroken’ (ECLI:NL:GHSHE:2016:4559, r.o. 3.8.1.):
“Als in situaties als deze het gedogen té snel het risico in zich bergt dat het leidt tot
verlies van eigendom aan de zijde van de gemeente, kan dat de uitoefening van
overheidstaken waarvoor de toegang tot de strook en/of het gebruik ervan noodzakelijk
is, bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Deze consequentie zou voor de gemeente
ook aanleiding kunnen zijn om dat gebruik - en vergelijkbaar gebruik in alle andere
gevallen - voortaan niet meer te gedogen. Particulier én gemeente missen dan de
beperkte, maar niet te verwaarlozen voordelen van het tot dan toe gedoogde gebruik
van de strook publieke grond.
Het is mede tegen deze achtergrond dat het hof juist voorkomt dat, waar in het alge-
meen bij onroerende zaken al niet snel een intentie tot het houden voor zichzelf
door een niet-rechthebbende pleegt te worden aangenomen, dit des te meer geldt bij
stroken publieke grond als de onderhavige.”
 Zie ook: ECLI:NL:RBNHO:2016:4185
7

8. Houder of bezitter? Zegt u het maar! (I)
De percelen in kwestie zijn volledig omheind door een flink hek waardoor het Water-
schap niet meer bij de grond kan. Is er sprake van bezit in de volgende gevallen?
 Persoon heeft voor perceel A een overeenkomst, maar gebruikt ook het aangrenzen-
de perceel B (zonder overeenkomst), houder of bezitter van perceel B?
‒ ECLI:NL:HR:2013:BY6754 (huur), ECLI:NL:GHSHE:2015:1052 (pacht) en ECLI:NL:HR:
2015:2463 (erfpacht)
‒ Let op: ECLI:NL:HR:2015:2463
 Persoon heeft huurovereenkomst voor Perceel A aan voorkant van woning. Persoon
gebruikt echter ook Perceel B aan de achterkant van de woning (tuin), Daarover is
niet gecontracteerd. Is deze persoon houder of bezitter van Perceel B?
‒ ECLI:NL:GHSHE:2016:4295. Anders: ECLI:NL:GHSHE:2011:BZ5476
8

9. Houder of bezitter? Zegt u het maar! (II)
 Persoon beplant Perceel A met klimop en onderhoudt het, legt een beschoeiing en
klinkerpad aan en houdt deze gedurende 21 jaar bij. Perceel A is bereikbaar voor
de eigenaar (maar nooit betreden). Is deze persoon houder of bezitter?
‒ ECLI:NL:GHSHE:2016:4559
 Waterschap koopt Perceel A voor plaatsen gemaal. In koopovereenkomst staat dat
Waterschap Perceel A in gebruik mag nemen als hij het nodig had voor plaatsing van
gemaal. Waterschap neemt Perceel A direct na sluiten overeenkomst in gebruik en
plaatst daarop een gemaal, bestraat en omheint het. Vergeten wordt akte in te
schrijven (Perceel A is dus nooit geleverd). Is het waterschap houder of bezitter?
‒ ECLI:NL:HR:2011:BQ5989
9

10. Verjaringsperikelen
De verjaringstermijn bedraagt 10 of 20 jaar en start vanaf inbezitneming
‒ Degene die zich op verjaring beroept, heeft de bewijslast ((lucht)foto’s , correspondentie,
verslagen, getuigenverklaringen etc.)
Mogelijkheden tot stuiting van de verjaring:
 Schriftelijke aanmaning (artikel 3:117 lid 2 BW) binnen zes maanden gevolgd door
uitbrengen van dagvaarding (artikel 3:316 lid 1 BW)
‒ Aanmaning moet een duidelijke waarschuwing zijn waarin de eigenaar zich ondubbelzinnig zijn
recht op nakoming of op zijn bezit voorbehoudt (ECLI:NL:RBMAA:2008:BD9019)
‒ Verzeker u ervan dat de aanmaning de bezitter heeft bereikt (zie artikel 3:37 lid 3 BW)
 Uitbrengen van dagvaarding binnen verjaringstermijn (ECLI:NL:GHARL:2014:6768)
 Erkenning van het recht van de eigenaar door de “bezitter” (ECLI:NL:HR:2010:BO1763,
ECLI:NL:GHARL:2015:1694)
10

11. Is de verjaring gestuit? Zegt u het maar! (I)
“(…) Ultimo mei van dit jaar hebt u enige voorzieningen aan de uitrit van uw perceel doen
aanbrengen die zich uitstrekken tot op het erf van mijn cliënt. Het betreft een brievenbus, een
toegangshek (…) en een schuin over en voor het erf van cliënt naar de openbare weg lopend
stuk bestrating van 1 á 2 m2. Mijn cliënt heeft u in twee gesprekken gewezen op de
onrechtmatigheid van het aanbrengen van deze voorzieningen en u verzocht deze te
verwijderen. (….) Ik verzoek u, voor zover nodig sommeer ik u, derhalve thans nogmaals de
aangebrachte voorzieningen binnen één maand na dagtekening van deze brief te verwijderen.”
‒ ECLI:NL:RBROT:2009:BJ9033
11

12. Is de verjaring gestuit? Zegt u het maar! (II)
“Namens de bewoners van [straatnaam] wil ik U graag herinneren aan de door u
genoemde termijn in uw schrijven van november 1993 betreffende de beslissing van
de groenstrook achter onze woningen. Uit de berichtgeving hebben wij begrepen dat
er nu door de verbreding van de A12 en het viaduct een beslissing is genomen.
Hierdoor ontstaat, volgens ons, de mogelijkheid van verkoop van de groenstrook aan
ons. (…)”
‒ ECLI:NL:GHARL:2015:1694
12

13. Hoe kan waterschap de regie terugnemen?
 Grond verkopen aan “bezitter”;
 Revindicatie (ontruimingsvordering);
 Het aanbieden van een gebruiksovereenkomst;
 Toestemming verlenen voor het gebruik van de grond (ECLI:NL:GHARL:2015:1694)
 Daadwerkelijke keuze is onder meer afhankelijk van de volgende omstandigheden:
‒ Beleidskeuzes;
‒ Resterende tijd totdat verjaring optreedt;
‒ Heeft het waterschap de grond zelf nodig (bijv. voor uitoefenen van publieke taak)?
‒ Evt. onder de grond gelegen kabels en leidingen
‒ Kosten van procedure
13

14. Aandachtspunten voor een gebruiksovereenkomst (I)
 Wilsovereenstemming geldt als absoluut vereiste
‒ Staat/Diepemaat (ECLI:NL:HR:2006:AW6161)
 Wees eenduidig en transparant over de tarieven en voorwaarden
(gelijkheidsbeginsel)
 Overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd
(heeft het waterschap de grond in de toekomst weer zelf nodig?)
 Wat als er al privaatrechtelijke toestemming voor het gebruik om niet is verleend?
‒ Wijziging van de overeenkomst (wilsovereenstemming vereist)
ECLI:NL:GHAMS:2012:BY3243
‒ Opzegging van de overeenkomst (Hoogheemraadschap/Götte, ECLI:NL:HR:2012:BX0736 en
De Ronde Venen / Stedin (ECLI:NL:HR:2011:BQ9854)
14

15. Aandachtspunten voor een gebruiksovereenkomst (II)
 Wat als het gebruik al is toegestaan op grond van een vergunning?
‒ Uitgangspunt: sluiten van een bruikleenovereenkomst blijft mogelijk, tenzij:
- onaanvaardbare doorkruising (Windmill, ECLI:NL:HR:1990:AC0965)
- misbruik van bevoegdheid (Amsterdam/Geschiere, ECLI:NL:HR:2009:BH7845)
‒ Beginselgerechtigdheid tot gebruik op grond van vergunning betekent niet dat
eigendommen “gratis” mogen worden gebruikt:
- redelijke, marktconforme vergoeding
- belangenafweging en “ingroei”
(Hoogheemraadschap/Götte, ECLI:NL:HR:2012:BX0736)
15

16. Stappenplan tot het terugnemen van de regie
16
Feitelijke situatie is voor
overheid bezwaarlijk
Feitelijke situatie is voor
overheid niet bezwaarlijk
1. Gevaarlijke situatie
(verjaring dreigt)
Aanmaning, binnen 6 maanden
gevolgd door een dagvaarding
Aanmaning en bezien
mogelijkheid gebruiksrecht
(/creëren houderschapsrelatie)
of koop binnen zes maanden en
bij gebreke daarvan dagvaarden
2. Niet-gevaarlijke situatie
(verjaring dreigt niet)
Aanmaning gevolgd door
dagvaarding binnen de
verjaringstermijn
Gebruiksrecht (/creëren
houderschapsrelatie) of koop
3. Verjaard Minnelijke verwerving of
onteigening
Eventueel bestuursrechtelijk
handhaven

17. Wilt u brainstormen over de vervolgstrategie?
17
Keesjan Meijering
kmeijering@akd.nl
088 -253 5982
06 -15830940
Anouk is genomineerd
voor de titel “Legal
Woman, Upcoming Talent
of the Year 2016”!
Stem op haar via
www.legalwomen.nl
Alvast heel erg bedankt!
Anouk Hofman
ahofman@akd.nl
088 – 253 5514
06 – 52615767