AKD seminar

1. CONTRACTEREN OVER GEBIEDSONTWIKKELING,
KOSTENVERHAAL EN VARIA
Seminar Actualiteiten Gebiedsontwikkeling
29-05-2018
Egbert de Groot
Advocaat/partner AKD N.V.

2. Agenda
1. Gronduitgifte;
2. Kostenverhaal;
3. Organische gebiedsontwikkeling;
4. Middenhuur;
5. Gasloos bouwen.

3. Gronduitgifte
Transparantie vereist?
Recente jurisprudentie
Rechtbank Midden Nederland (14 maart 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:1116).
• Bij (louter) verkoop van grond geen verplichting tot aanbesteding of voeren
transparante procedure. Eén op één onderhandelen mag.
• Het zorgvuldigheidsbeginsel strekt niet zo ver dat een
gemeente gehouden is om in een privaatrechtelijke
onderhandeling met een derde de commerciële belangen
van een ander mee te wegen.

4. Gronduitgifte
Let op! Wel (transparantie) vereist:
 de voorwaarden die met zich brengen dat sprake is van een aanbestedingsplichtige
opdracht;
 hanteren van objectieve en zakelijke criteria (zie bijv. Rb. Zwolle-Lelystad 15
februari 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BC7320 en Hof 's-Hertogenbosch 7 februari
2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AW2547);
 bieden van gelijke kansen als zich voor een onroerende zaak meerdere gegadigden
hebben gemeld (zie Rb. Arnhem 23 september 2010,
ECLI:NL:RBARN:2010:BN9729);
 een transparantieprocedure is toegezegd (zie Hof Arnhem-Leeuwarden 3 december
2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9210, bevestigd in HR 8 mei 2015,
ECLI:NL:HR:2015:1221);
 Eigen beleid transparantie voorschrijft (zie art. 4:84 Awb en HR 18 maart 2005,
ECLI:NL:HR:2005:AT0971).
4

5. Kostenverhaal
Systeem; hoe is het nu?
 Anterieure overeenkomst volledige vrijheid kostenverhaal (geen gebondenheid
kostensoortlijst een PPT, bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling mogelijk).
 Geen overeenkomst dan exploitatieplan opstellen en verhaal bij
omgevingsvergunning of posterieure overeenkomst (gebonden aan
kostensoortenlijst, binnen exploitatiegebied verevening) en PPT voor kosten buiten
exploitatiegebied.
 Grondexploitatie en macro-aftopping
5

6. Kostenverhaal
Recente jurisprudentie
Anterieure overeenkomst
 Rechtbank Noord-Nederland (30 augustus 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:7279).
‒ Betaalplanologie is niet toegestaan.
‒ Definitie betaalplanologie ontbreekt.
‒ Naar oordeel is sprake van betaalplanologie als bij het aangaan van een anterieure
overeenkomst aantoonbaar meer en substantieel hogere kosten worden bedongen
dan mogelijk is in een exploitatieplan. In dat geval is er sprake van misbruik van
bevoegdheid, tenzij een afwijking deugdelijk wordt gemotiveerd.
‒ Ook voor een niet aangewezen bouwplan mag men een anterieure overeenkomst
sluiten.
6

7. Kostenverhaal
Posterieure overeenkomst
 Rechtbank Den Haag 21 maart 2018, ECLI:NL:RBDHA:2018:5140
‒ Men moet betalen conform de posterieure overeenkomst, ook als gebleken is dat
de verhaalbare kosten de opbrengsten van een projectontwikkeling overstijgen en
tussen partijen geen afrekenbeding is overeengekomen.
‒ Doorslaggevend zijn de kosten uit het vastgestelde exploitatieplan waarop de
overeenkomst is gebaseerd. Alleen als bij die vaststelling de aan de exploitatie
verbonden kosten de opbrengsten overstijgen, geldt dat de gemeente de kosten
slechts kan verhalen tot maximaal het bedrag van de opbrengsten.
7

8. Kostenverhaal
Exploitatieplan
 ABRvS 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:903
‒ Inbrengwaarde van grond onder reeds gerealiseerde weg. Historische kosten of
taxatie? ABRvS; Taxatie.
 Waarom?
‒ wetsgeschiedenis
‒ aftrekpost
‒ bewijsproblemen voorkomen
‒ kosten niet te hoog laten oplopen
8

9. Kostenverhaal
Systeem: hoe gaat dat er in de (nabije) toekomst (mogelijk) uitzien?
9

10. Kostenverhaal
 Omgevingswet (niet in werking), Aanvullingswet Grondeigendom (niet in werking)
en Vijftiende (15 e/artikel 7 c lid 10 en 11/inwerking) en Zestiende (16 e/artikel
7v/niet in werking) Tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet geven
inzicht waar het lijkt heen te gaan.
Waar gaat het (mogelijk) heen?
 Anterieur contracteren blijf onverkort mogelijk.
 Kostenverhaal blijft verplicht.
 PPT-criteria (profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid) van toepassing op de
kosten zowel binnen als buiten het exploitatiegebied. Dit is een aanscherping ten
opzichte van artikel 6.13, zesde lid, van de WRO waarin de PPT-criteria alleen gelden
voor kosten buiten het exploitatiegebied.
10

11. Kostenverhaal
 PPT van toepassing ook bij anterieure overeenkomst.
 Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling vervalt.
 Van grondexploitatieregeling naar regeling van kostenverhaal (weg met
inbrengwaarden).
 De per gebied te verhalen kosten worden over de activiteiten verdeeld op basis van
een in het bestemmingsplan op te nemen verdeelsystematiek.
 Omgevingsvergunning weigeren als exploitatieopzet tekort vertoont.
 Kosten behoeven niet verhaald te worden als de opbrengsten lager zijn dan de
kosten. Verplichte macroaftopping vervalt. Dit geeft gemeenten de mogelijkheid om
ook kosten te verhalen zonder dat zicht is op de opbrengsten. Het is aan het
bevoegd gezag om hier een verantwoorde keuze in te maken.
11

12. Kostenverhaal
 Bij de vaststelling van het bestemmingsplan moet bij het bepalen van de omvang
van de te verhalen kosten ervan worden uitgegaan dat het gebied in zijn geheel
wordt verwezenlijkt met een representatieve invulling van de mogelijkheden van het
gebied.
 Het bevoegd gezag beziet zelf op welke wijze de kosten verdeeld worden, maar zal
hiervoor een deugdelijke motivering moeten geven. Dit wijkt af van afdeling 6.4 van
de WRO waaruit kan worden afgeleid dat de kosten verdeeld worden naar rato van
de opbrengsten van de gronden.
 Er mag (ook bij kostenverhaal) gewerkt worden met open normen die bij door de
raad (later) vast te stellen beleidsregels worden ingevuld.
 Geen verplichte (jaarlijkse) herziening.
 Eindafrekening wordt dynamisch.
 Ook kostenverhaal bij wijziging van het gebruik van een locatie.
12

13. Organische gebiedsontwikkeling
Definities/Omschrijvingen:
 Organische gebiedsontwikkeling is veeleer een proces dan een project: initiatieven
zijn vaak vooraf nog niet bekend en vinden verspreid in tijd en ruimte plaats. Ook
zijn de rollen van partijen anders. Grote professionele ontwikkelende partijen maken
plaats voor eindgebruikers. En de rol van de gemeente wordt, in plaats van
risicodragend en exploiterend, meer faciliterend.
13

14. Organische gebiedsontwikkeling
14

15. Organische gebiedsontwikkeling
 Synoniem voor het Engelse begrip: ‘slow urbanism’. Dat gaat in essentie over drie
samenhangende zaken: meebewegen met het ritme van de stad(sbewoners),
bescheidenheid in ambities van de overheid en de rust om de tijd zijn werk te laten
doen. In zijn extreme vorm gaat het over gebiedsontwikkeling zonder
programmering, planmatige ingrepen of samenhangend gebiedsproces.
Gebiedsontwikkeling zonder plan? Da’s moeilijk contracteren, of niet?
15

16. Middenhuur
16

17. Middenhuur
Nieuwe woningen en wijziging Bro per 1 juli 2017
 Wat? Percentage in bestemmingsplan en/of anterieure overeenkomst (Artikel 3.1.2
Bro).
 Waar? Aantal en situering in exploitatieplannen/of anterieure overeenkomst (Artikel
6.2.10 Bro).
 Huurprijs? Aanvangshuurprijs en indexatie in gemeentelijke verordening (Artikel
1.1.1 j Bro).
 Hoelang? Instandhoudingstermijn (min 10 jaar) in gemeentelijke verordening
(Artikel 1.1.1. j Bro).
 Voor wie? Het wie regelen in Huisvestingsverordening (vergunningstelsel).
Niet bij overeenkomst! (artikel 4 en 7 Huisvestingswet).
 Niet opgelost: ‘scheef wonen’?
17

18. Middenhuur
 Wet maatregelen middenhuur en wijziging besluit toegelaten instellingen
(consultatieversies beschikbaar).
‒ Duidelijk maken dat middenhuur onder bereik Huisvestingswet valt.
‒ Makkelijker maken voor WOCO’s om bij marktfalen middenhuur te bouwen.
Bestaande woningen en voornemens
 Gemeenten moeten volgens de Minister de mogelijkheid krijgen buitensporige
huurstijgingen in het middensegment tegen te gaan. De maatregel moet tijdelijk
zijn.
 Kan dat zomaar: ingrijpen in eigendom?
18

19. Middenhuur
Recente Jurisprudentie
Mag je de huurprijs van bestaande woningen beperken?
 HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:110 over sociale huurwetgeving.
 De regulering moet bij wet zijn voorzien, een legitiem doel dienen en noodzakelijk
zijn in een democratische samenleving.
 Daarnaast moet op niveau van de regeling sprake zijn van een ‘fair balance’ tussen
het nagestreefde doel en de belangen van de particuliere eigenaren/verhuurders.
 Uit jurisprudentie EHRM volgt dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de
met de exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een
verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP.
19

20. Middenhuur
Recente jurisprudentie
Een factor van belang is of de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van
overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat
heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren
in de aankoopprijs.
Per geval moet bezien worden of sprake is van een onevenredig zware last.
20

21. Gasloos bouwen
Hoe is het nu?
 Artikel 10 lid 6 verplicht netbeheerders om kleinverbruikers van gas te voorzien van
een aansluiting op het gastransportnet als zij daarom verzoeken. Hierop gelden twee
uitzonderingen (art. 12b lid 1 sub f Gaswet), namelijk voor:
‒ gebieden die in de gebiedsindelingscode zijn uitgezonderd van de aansluitplicht
indien er in een gebied een warmtenet aanwezig is of wordt gepland in een door
een gemeente opgesteld warmteplan, en
‒ gebieden waar een netbeheerder niet op economische voorwaarden een
gastransportnet in werking kan hebben, onderhouden of ontwikkelen, welke
uitzondering in de Gebiedsindelingscode gas is uitgewerkt voor aansluitingen
“buiten de bebouwde kom”.
21

22. Gasloos bouwen
Wijzigingen
 Per 1 juli 2018 geldt op basis van het nieuwe art. 10 lid 6
Gaswet een aansluitplicht, maar wordt in het nieuwe art.
10 lid 7 Gaswet een uitzondering gemaakt voor
nieuwbouw voor kleinverbruikers.
 Gevolg: vanaf 1 juli hebben netbeheerders niet meer de
taak/verplichting om nieuwbouw voor kleinverbruikers op
het gastransportnet aan te sluiten. Omdat netbeheerders
in beginsel alleen maar wettelijke taken mogen uitvoeren,
zal deze wijziging als een verbod op aardgas bij nieuwbouw
voor kleinverbruikers gaan fungeren.
22

23. Gasloos bouwen
 Uitzondering als de betreffende nieuwbouw ligt in een gebied dat door het college
van burgemeester en wethouders (hierna: “B&W”) is aangewezen als gebied waar
“aansluiting op het gastransportnet om zwaarwegende redenen van algemeen
belang noodzakelijk is”. Deze uitzondering zal bij ministeriële regeling worden
uitgewerkt.
 Vanaf 1 juli 2018 moet B&W de bevoegdheid krijgen om gebieden waarin al een
gastransportnet ligt, aan te wijzen waar netbeheerders geen nieuwe
gasaansluitingen meer mogen verzorgen. Dit kan als zich in die gebieden een
warmtenet of een andere voor de warmtevoorziening toereikende energie-
infrastructuur bevindt of gaat bevinden.
 Overgangsrecht: voor bouwwerken waarvoor de aanvraag voor een vergunning als
bedoeld in art. 2.1 lid 1 sub a Wabo is ingediend vóór 1 juli 2018, blijft het oude
recht van toepassing.
23

24. Gasloos bouwen
Wat wijzigt niet
 EPC in Bouwbesluit ongewijzigd behoudens aangewezen plannen onder Besluit
uitvoering crisis- en herstelwet zeventiende tranche (nog niet in werking).
 In besluit uitvoering crisis- en herstelwet krijgen gemeenten de mogelijkheid in de
bouwverordening af te wijken van Bouwbesluit.
24

25. VRAGEN
25