1. Gemeenten likken wonden
overmoedig grondbeleid
Drie wethouders over de lessen
Autoloze grachten
Een plan om historische binnen-
steden meer kwaliteit te geven
Remco van Lunteren
‘Schrappen in kantoorplannen en
verruimen bestemmingen’
www.romagazine.nl
maart 2014
De maakbaarheid van
centrumgebieden
ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu

2. maart 2014
10
Gemeenten li
o
van 4,5 ha naar 1,5 ha per jaar. Maar zelfs dat hebben we de
afgelopen jaren niet gehaald.’
In totaal moest Dronten door de crisis de afgelopen vier jaar
circa € 15 miljoen afboeken op gereserveerde gronden voor
woningbouw en bedrijventerreinen. In eerste instantie nog
via het grondbedrijf zelf, later ook via de algemene reserves.
Naast aanpassing van de boekwaardes op marktwaardes zijn
ook kosten versneld afgeboekt.
Toch is Van Amerongen optimistisch over de toekomst: ‘Er
zit nog altijd enige winst in de grondexploitatie. We liggen
gunstig in de regio Zwolle waar veel economische spin-off
is. Een actief grondbeleid is dan ook geen definitief verleden
tijd.’ Wel, zegt Van Amerongen, moet de gemeente Dronten
meer aandacht besteden aan een betere risicoverdeling. ‘Bij
sommige pps-contracten bleken de risico’s uiteindelijk toch
voor een groot deel bij ons te liggen. Bijvoorbeeld toen een
ontwikkelaar afhaakte bij de transformatie van het
Hanzekwartier, een oud industrieterrein.’
Urgente opgave
Gemert-Bakel staat er financieel een stuk beroerder voor
dan Dronten. De gemeente liet zich onder preventief
toezicht van de provincie plaatsen omdat ze 11 miljoen
moest afboeken op haar grondposities. Omdat de gemeente
geen enkele reserve had betekende dat meteen een
Gemert-Bakel: ‘We zijn door het
ijs gezakt… Actief grondbeleid nu
niet aan de orde’
Doonheide Molenbroekse Loop in Gemert-Bakel: zelf bouw-
kavels die de gemeente heeft uitgegeven op aangekochte
grond.
Beeld Gemeente Gemert-Bakel
Gemeenten investeerden de afgelopen jaren miljarden in
grondposities. Maar bij gebrek aan kopers kijken ze nu
niet tegen mooie huizen of bedrijventerreinen, maar tegen
torenhoge schulden aan. Gemeenten moeten dan ook fors
afboeken op hun grondposities. Uit Deloitte-onderzoek
blijkt dat ze tussen 2010 en 2012 in totaal € 3,3 miljard aan
verlies namen. Maar ze zijn er nog lang niet. Zelf schatten de
lokale overheden de omvang aan markt- en projectspecifieke
risico’s nog op circa € 3,6 miljard.* Het Kadaster en Deloitte
becijferden dat gemeenten momenteel circa 5.500 ha voor
nieuwbouwwoningen en 13.000 ha voor nieuwe bedrijven-
terreinen in bezit hebben. In het huidige ontwikkeltempo
duurt het maar liefst 50 jaar voordat alle gemeentelijke
gronden voor bedrijventerreinen zijn verkocht. Vooral de
provincies Flevoland en Drenthe worstelen met een groot
overschot aan ingekochte gronden voor bedrijven.**
Verantwoord
De vraag dringt zich op of een actief gemeentelijk grondbe-
leid nog wenselijk is. Is het verantwoord om met publiek
geld op grote schaal gronden te kopen en bouwrijp te
maken, en er maar van uit te gaan dat kopers zich aandie-
nen? ‘Op dit moment niet’, zegt Ton van Amerongen,
wethouder in Dronten. ‘We verwerven alleen gronden
waarvan we de relatieve zekerheid hebben dat we ze ook
kunnen uitgeven.’
Die zekerheid is flink gedaald. Dronten moest de afgelopen
jaren haar bouwprognoses bijstellen. Van Amerongen: ‘Tot
voor kort dachten we jaarlijks 300 nieuwbouwwoningen te
kunnen produceren, maar dat aantal is afgeschaald naar 60.
De voorziene uitgifte van bedrijventerreinen is bijgesteld
Ruimtelijk bekeken

3. maart 2014
11
Het gemeentelijk grondbeleid staat flink ter discussie. Het afgelopen jaar
liepen de verliezen bij de gemeentelijke grondbedrijven verder op. Vooral de
perspectieven voor de afzet van nieuwbouwgronden voor bedrijventerreinen
zijn zorgelijk. De vraag rijst of een actief grondbeleid door gemeenten nog
wenselijk is. ROm peilde de reactie bij drie gemeenten en de Vereniging van
Grondbedrijven.
‘P     ’
n likken wonden
overmoedig grondbeleid
negatieve algemene reserve van 11 miljoen. Een actief
grondbeleid is, aldus wethouder Ton Vogels, op dit moment
dan ook niet aan de orde. Hij licht de situatie in zijn
gemeente toe: ‘De gekochte gronden voor de reconstructie
van het buitengebied en de bouw van nieuwe woningen en
bedrijven blijkt veel minder waard dan de aankoopprijs. Dit
komt niet alleen door dalende huizenprijzen en een sterk
afnemende vraag naar bedrijventerreinen. Ook de aanscher-
ping van de boekhoudkundige regels voor overheden speelt
een rol. We mogen onze grondposities niet meer op
kostprijs waarderen, het moet op basis van de marktprijs.
Mede daardoor zijn we door het ijs gezakt. ‘
Vogels vindt een actief grondbeleid alleen te verantwoorden
als het een urgente opgave betreft die de markt aan de
voorkant niet oppikt. Bijvoorbeeld de transformatie van een
verloederd gebied. ‘De overheid moet dan ingrijpen. Niet
om er geld aan te verdienen, maar om er maatschappelijke
problemen mee op te lossen.’ Speculatieve winsten zijn uit
den boze, vindt de wethouder. ‘Gemeenten zijn geen
projectontwikkelaars. Lange tijd dachten ze dat er weinig
risico’s aan projectontwikkeling kleefden. De wet gaf er ook
de ruimte voor. En dus was de verleiding om het grote
schaal te doen enorm.’ Colleges van B en W hebben volgens
Vogels nog altijd veel zelfstandige bevoegdheden in
grondaankopen. ‘Het democratisch toezicht is beperkt. De
raad kan zich alleen maar uitspreken over datgene wat hij
krijgt voorgelegd.’
Geen blauwdruk
Ook wethouder Hans Buijtelaar van Amersfoort pleit voor
een beperkt actief grondbeleid. ‘Alleen als je per se iets wilt
of juist niet wilt in een gebied ben ik voorstander van een
actief grondbeleid’, vertelt hij.
‘De tijd van grootschalig actief grondbeleid met blauwdruk-
ken voor decennia ligt definitief achter ons. We moeten als
gemeente meer aan marktpartijen overlaten en hen
faciliteren. Risicoreductie past in de tijd van gemeentelijke
bezuinigingen.’
Amersfoort boekte tussen 2009 en 2012 € 40 miljoen af op
grondposities. De ontwikkeling van binnenstedelijke
locaties, zoals een voormalig ziekenhuisterrein, wordt over
een langere tijd uitgesmeerd. Die vlieger gaat ook op voor
Vathorst. De grondexploitatie is sluitend gekregen door
acht jaar langer te bouwen en 9 miljoen aan extra kosten te
betalen. Maar ook door voorlopig veel minder en goedko-
pere woningen te bouwen en door winsten in te leveren.
Buijtelaar: ‘We overwegen verder om het profiel voor
toegestane bedrijvigheid in Vathorst te verruimen. Naast
grootschalige bedrijven betekent dat meer mogelijkheden
voor detailhandel. Zonder dat het ten koste moet gaan van
detailhandel in de binnenstad. De uitgifte van bedrijventer-
reinen zal gefaseerd plaatsvinden tot aan 2023. Bij iedere
herziening wordt bekeken of er aanleiding is om deze
fasering aan te passen. Plannen voor Vathorst West en
Noord staan voorlopig nog in de ijskast. ’
Situationeel grondbeleid
Volgens Adriaan Visser, voorzitter van de Vereniging van
Grondbedrijven en algemeen directeur van Platform31, ligt
Dronten: ‘Meer aandacht voor een
betere risicoverdeling’
èè

4. maart 2014
12
de tijd van groots en meeslepend grondbeleid van gemeen-
ten definitief achter ons. Het verstand keert langzaam
terug, zegt hij. Visser: ‘Maar er blijven opgaven waarbij de
gemeente en/of corporaties een publieke verantwoordelijk-
heid hebben, ondanks een onrendabele top aan de voor-
kant. Denk aan verwaarloosde plekken die dringend aan een
opknapbeurt toe zijn.’ Dat grondprijzen moeten dalen is
volgens Visser onvermijdelijk. ‘Maar ik hekel de uitspraak
van Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland, dat de grond-
prijs wel met de helft omlaag kan. Grondprijzen komen
residueel tot stand. De bouwkosten moeten ook flink
omlaag. Dat zegt Verhagen er niet bij.’
Visser pleit voor een situationeel grondbeleid waarin passief
en actief grondbeleid gelijkwaardige alternatieven zijn en
waar gemeenten vrij tussen kunnen kiezen. Hij denkt dat
gemeenten ook zonder een actief grondbeleid voldoende
invloed kunnen uitoefenen op de ruimtelijke ordening. ‘De
Omgevingswet is een belangrijke plek om dit te regelen.
Denk aan een flexibeler exploitatieplan, bovenplanse
verevening en de invoering van een regeling voor stedelijke
herverkaveling.’ Daarnaast pleit Visser voor een sterke
toezichthoudende rol van de provincie. ‘Ze moeten lef en
doorzettingsvermogen tonen. De provincie Utrecht geeft al
het goede voorbeeld en ook Zuid-Holland is met een
inhaalslag bezig. Zo is er deels een streep gegaan door
Bleizo bij Zoetermeer.’ Over een jaar of vijf bestaan
gemeentelijke grondbedrijven niet meer in hun huidige
vorm, denkt Visser. ‘Ze zijn dan meer geïntegreerd in de
gemeentelijke organisatie. Ze maken bijvoorbeeld onder-
deel uit van een afdeling ruimtelijk-sociaaleconomische
ontwikkeling en buigen zich over vraagstukken als ouderen-
huisvesting.’ Kennis en kunde van grondbeleid moet wat
Visser betreft bij gemeenten aanwezig blijven. ‘Anders
worden ze speelbal van de markt.’
é Karl Bijsterveld
* R. van Marwijk & M. Pellenbarg (Kadaster) / H.Celik & I.
van den Bouwhuijsen (Deloitte Real Estate) in ROm
jan-febr 2014
** Idem
Amersfoort: ‘Risicoreductie past
in de tijd van gemeentelijke
bezuinigingen’
De vraag dringt zich op of een actief gemeentelijk grondbe-
leid nog wenselijk is.
Beeld Gemeente Meppel
‘Gemeenten zijn geen project-
ontwikkelaars’
Ruimtelijk bekeken