Immobili acquistabili

1. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Agevolazione "prima casa"
44650
L’acquisto di un immobile ad uso abitativo (un fabbricato) è soggetto alle imposte sui trasferimenti (IVA o Imposta di
registro e imposte ipotecaria e catastale) con aliquota agevolata quando ricorrono le seguenti condizioni:
— il fabbricato ha una particolare classificazione catastale (v. n. 44652);
— Il fabbricato è ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la residenza o intende stabilirvela o vi lavora (v. n. 44655);
— l’acquirente rispetta determinate condizioni patrimoniali (v. n. 44670).
Tutte le richiamate condizioni (compresa quella relativa alle caratteristiche dell’immobile) devono sussistere al momento
dell’acquisto, o al massimo entro un termine stabilito dalla legge, a pena di non applicazione o decadenza del beneficio
(v. n. 44700 e s.). È ininfluente la nazionalità dell’acquirente che può essere anche cittadino straniero.
L’agevolazione si applica anche alle pertinenze del fabbricato, con determinati limiti.
In questi casi, se la cessione è soggetta ad IVA, questa si applica al 4% (piuttosto che al 10 o al 22%), se soggetta a
imposta di registro, questa si applica con l’aliquota del 2% invece che del 9%.
Di seguito si fa riferimento alle cessioni soggette ad IVA ma le medesime condizioni si applicano alle cessioni soggette
ad imposta di registro.
È inoltre previsto un credito d’imposta per chi, entro un anno dalla cessione dell’abitazione precedentemente
acquistata con l’agevolazione “prima casa”, acquista un’altra abitazione considerata tale (v. n. 44720 e s.).
PRECISAZIONI 1) Con il termine acquisto o cessione si fa riferimento a tutti gli atti traslativi della proprietà o costitutivi di diritti reali
sul fabbricato quali: permuta, divisione con conguaglio, costituzione di diritti di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione i quali, al
ricorrere delle condizioni, possono beneficiare dell’aliquota ridotta IVA.
2) In caso di assegnazioni, anche in godimento, effettuate da cooperative edilizie e loro consorzi nei confronti di soci, i requisiti di
seguito illustrati devono essere verificati in capo ai soci stessi.
Quali immobili si possono acquistare
44652
Classificazione catastale L’agevolazione si applica (ricorrendo gli altri requisiti) se l’immobile acquistato è un
fabbricato classificato in catasto come abitativo nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11; sono escluse le
abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9 (l’A/10 non è abitativo).
In caso di fabbricato non ultimato, l’agevolazione si applica se permane l’originaria destinazione e il fabbricato è
classificabile nelle medesime categorie (v. n. 7234).
In pratica, con l’esclusione dei fabbricati classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9, si escludono i fabbricati di lusso basandosi sulla
semplice categoria catastale piuttosto che sulle caratteristiche specifiche dell’immobile (esaminate al n. 7197 e s.) che restano rilevanti
per le cessioni senza agevolazione.
44655
Ubicazione dell’immobile (art. 1 tar. parte I nota II bis DPR 131/86) L’agevolazione spetta a condizione che
l’immobile si trovi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la residenza - o intende stabilirla entro un certo arco
temporale - oppure in cui svolge la propria attività lavorativa, professionale o di studio, con alcune eccezioni, come
illustrato nella tabella seguente.
L’utilizzo dell’agevolazione non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente:
è, ad esempio, agevolato l’acquisto di un immobile sito nel luogo dove l’acquirente svolge la propria attività, anche se
egli possiede già, in altro Comune, un’abitazione acquistata in precedenza senza le agevolazioni e presso cui può
mantenere la propria residenza.
Il concetto di abitazione principale è, invece, vincolante quando l’acquirente, per evitare la decadenza delle agevolazioni (vendita entro i
5 anni successivi all’acquisto agevolato) deve, entro un anno, acquistare un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale (v. n.
44700).
Ubicazione dell’immobile per cui si intende fruire
dell’agevolazione
situazioni ordinarie - territorio del Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà, entro 18 mesi
dall’acquisto, la propria residenza (1) (2) (3);
- territorio del Comune in cui lo stesso svolge la propria attività anche se non remunerata
(lavoro, studio, attività sportiva anche se non retribuita, ecc. - Circ. Min. 2 marzo 1994 n.
1) (4).
situazioni diverse:
- l’acquirente è trasferito all’estero per motivi di
lavoro;
- territorio del Comune in cui ha la sede o esercita l’attività il datore di lavoro
dell’acquirente (lavoratore subordinato, Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11.3);
- è cittadino italiano emigrato all’estero (5); - l’immobile può essere ubicato in qualsiasi comune del territorio italiano;
- appartiene alle Forze armate e alle Forze di polizia
a ordinamento sia militare che civile (art. 66, c. 1 L.
- come per cittadino emigrato.
342/2000)
(1) Se il termine non è rispettato per causa di forza maggiore, verificatasi durante la sua pendenza, l’aliquota ridotta spetta comunque (Ris.
AE 1o
febbraio 2002 n. 35/E e Ris. AE 10 aprile 2008 n. 140/E). Sulla questione la Cassazione è intervenuta con posizioni diverse affermando,
da una parte, che non rileva che il mancato trasferimento sia imputabile o meno a colpa dei contribuenti (Cass. 23 febbraio 2009 n. 4321) e,
dall’altra, non escludendo a priori che il contribuente possa dare prova della ricorrenza di una causa di forza maggiore a condizione che si tratti
di un evento tale da impedire, in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione, non solo la presenza dell’immobile, ma, in ogni caso,
l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica (Cass. 26 gennaio 2010 n. 1392). Va segnalata, infine, una posizione della
Cassazione secondo cui il termine ha carattere meramente sollecitatorio, tanto che l’eventuale decadenza per mancato rispetto va ricollegata
solo all’inutile decorso del termine triennale per l’accertamento decorrente dalla registrazione dell’atto (Cass. 11 febbraio 2011 n. 3507).
(2) In caso di acquisto da parte di coniugi in comunione legale, secondo la giurisprudenza il requisito è da ritenersi soddisfatto anche quando
sussista in capo ad uno solo di essi (Cass. 28 ottobre 2000 n. 14237, Cass. 8 settembre 2003 n. 13085, Cass. 28 gennaio 2009 n. 2109 e
o
Quali fabbricati si possono acquistare

2. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
342/2000)
(1) Se il termine non è rispettato per causa di forza maggiore, verificatasi durante la sua pendenza, l’aliquota ridotta spetta comunque (Ris.
AE 1o
febbraio 2002 n. 35/E e Ris. AE 10 aprile 2008 n. 140/E). Sulla questione la Cassazione è intervenuta con posizioni diverse affermando,
da una parte, che non rileva che il mancato trasferimento sia imputabile o meno a colpa dei contribuenti (Cass. 23 febbraio 2009 n. 4321) e,
dall’altra, non escludendo a priori che il contribuente possa dare prova della ricorrenza di una causa di forza maggiore a condizione che si tratti
di un evento tale da impedire, in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione, non solo la presenza dell’immobile, ma, in ogni caso,
l’ottenimento del trasferimento della residenza anagrafica (Cass. 26 gennaio 2010 n. 1392). Va segnalata, infine, una posizione della
Cassazione secondo cui il termine ha carattere meramente sollecitatorio, tanto che l’eventuale decadenza per mancato rispetto va ricollegata
solo all’inutile decorso del termine triennale per l’accertamento decorrente dalla registrazione dell’atto (Cass. 11 febbraio 2011 n. 3507).
(2) In caso di acquisto da parte di coniugi in comunione legale, secondo la giurisprudenza il requisito è da ritenersi soddisfatto anche quando
sussista in capo ad uno solo di essi (Cass. 28 ottobre 2000 n. 14237, Cass. 8 settembre 2003 n. 13085, Cass. 28 gennaio 2009 n. 2109 e
Cass. 1o
luglio 2009 n. 15426); viceversa, secondo l’amministrazione, l’agevolazione compete nei limiti del 50%, ossia relativamente al coniuge
che possiede il requisito (Ris. AE 20 agosto 2010 n. 86/E; Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E).
(3) Il contribuente che, anche per motivi personali, si trovi nelle condizioni di non poter rispettare il termine non ancora scaduto, può
chiedere la revoca dell’agevolazione e la riliquidazione dell’imposta assolta (sia che si tratti di IVA che di imposta di registro), presentando
apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato; quest’ultimo provvede a notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta
dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita, senza applicare le sanzioni previste in caso di
decadenza dell’agevolazione per mancato rispetto dei requisiti (v. n. 44700) (Ris. AE 31 ottobre 2011 n. 105/E).
(4) Lo svolgimento dell’attività lavorativa nel Comune di ubicazione dell’immobile assume rilievo solo se in atto al momento dell’acquisto e non
se si realizza successivamente (Cass. 12 ottobre 2012 n. 17597, Cass. 18 novembre 2010 n. 23377).
(5) La condizione di emigrato all’estero può essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE, oppure autocertificata dall’interessato
con apposita dichiarazione sostitutiva (Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E).
44656
Pertinenze (Circ. AE 1
o
marzo 2007 12/E) In generale, le cessioni di unità immobiliari che, pur rientrando nelle
categorie catastali che contraddistinguono i fabbricati strumentali, sono destinate al servizio di abitazioni, sono soggette
alla medesima disciplina prevista per gli immobili ad uso abitativo, a condizione che:
- sussista il vincolo pertinenziale ai sensi dell’art. 817 c.c.;
- tale vincolo sia evidenziato nell’atto di cessione.
Si tratta di box, cantine, tettoie (rientranti nelle categorie C/6, C/2, C/7), comunemente ceduti quali pertinenze di
abitazioni nello stesso atto di vendita, o anche successivamente qualora l’acquirente dichiari che intende destinarli al
servizio della propria abitazione.
Se non c’è vincolo pertinenziale o questo non è evidenziato nell’atto di cessione, oppure l’unità immobiliare è
pertinenziale ad un fabbricato strumentale (es. box pertinenziale di un magazzino), si applica la disciplina propria della
categoria di appartenenza cui si rinvia (v. n. 44480 e s.).
Per aversi pertinenza occorrono due requisiti (art. 817 c.c.):
- la volontà effettiva, manifestata dal proprietario del bene principale o da colui che è titolare di un diritto reale sulla stessa, di creare un
vincolo tra la pertinenza e il bene principale;
- la sussistenza oggettiva di un vincolo materiale fra i citati beni, ossia la destinazione durevole ed attuale della pertinenza al servizio od
ornamento del bene principale.
44657
L’assimilazione dei fabbricati pertinenziali a quelli ad uso abitativo comporta che:
- per tutte le pertinenze dell’abitazione, senza limitazioni quantitative (Ris. AE 20 giugno 2007 n. 139/E), l’imposta si
applica facendo riferimento alle condizioni stabilite dalla legge per i fabbricati ad uso abitativo;
- si applicano le stesse aliquote previste per la cessione dell’abitazione compresa l’aliquota ridotta "prima casa",
rispettando i limiti di seguito illustrati;
- in caso di cessione esente IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano nella misura proporzionale
prevista per le abitazioni, tenendo conto, anche in questo caso, dell’eventuale agevolazione prima casa (v. esempio par.
seguente).
Dal punto di vista operativo, il venditore deve determinare la disciplina IVA da applicare all’abitazione e alle pertinenze
verificando separatamente su ciascuno di essi i requisiti richiesti dalla norma per la cessione dei fabbricati ad uso
abitativo. Ne consegue che pur essendo ceduti con medesimo atto, i due beni possono risultare assoggettati a regime di
imponibilità o di esenzione indipendentemente l’uno dall’altro.
44658
Nel caso di pertinenze di un’abitazione per la quale sussistono i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione "prima
casa" (v. n. 44650 e s.), questa si applica anche alle pertinenze ma limitatamente ad una sola per ciascuna delle unità
classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6, C/7 ed anche se la vendita è effettuata con atto separato (art. 1 tar.
parte I nota II bis DPR 131/86). In pratica, in caso di acquisto di più pertinenze appartenenti alla stessa categoria
catastale (es. due box) alla prima si applica l’aliquota ridotta del 4% mentre alla seconda quella del 10%.
Secondo una giurisprudenza, è agevolabile anche la pertinenza classificata o classificabille in categoria catastale
diversa da quelle richiamate della norma sempreché destinata in modo durevole al servizio e ornamento della "prima
casa"; è stato quindi considerato agevolabile l’acquisto in proprietà esclusiva del lastrico solare (Cass. 13 marzo 2013
n. 6259); per l’AE, invece, l’elenco è tassativo (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11.2).
L’aliquota ridotta spetta anche per l’acquisto di una pertinenza destinata al servizio di abitazione che non ha potuto fruire
dell’agevolazione in quanto non ancora prevista dalla normativa vigente al momento dell’acquisto o perché la fattispecie
non era riconosciuta come agevolabile (es. acquisto di abitazione da ultimare prima del 2001 - Circ. AE 7 giugno 2010 n.
31/E).
PRECISAZIONI 1) La pertinenza è agevolabile anche se la stessa è situata solo in prossimità dell’abitazione, purché risulti adibita in

3. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
modo durevole all’utilità della stessa. Secondo l’amministrazione, quest’ultima circostanza non si può verificare qualora il bene
pertinenziale sia ubicato in un punto distante o addirittura in un Comune diverso da quello dove è situata l’abitazione (Circ. AE 12 agosto
2005 n. 38/E).
2) In ogni caso, la volontà di destinare l’immobile a pertinenza deve essere manifestata per iscritto nell’atto di acquisto (Circ. Min. 17
maggio 2000 n. 98/E) o, nell’ipotesi di costruzione della stessa, dovrà risultare dalla concessione edilizia richiesta per la realizzazione
della pertinenza stessa (Ris. AE 17 marzo 2006 n. 39).
3) L’agevolazione si può applicare anche all’acquisto di area scoperta pertinenziale a condizione che sia censita in catasto unitamente al
bene principale (tramite graffatura, Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11.2).
ESEMPIO 1)
L’impresa di costruzioni Alfa vende al sig. Rossi un’abitazione (cat. A/3) con annessi due box (cat. C/6). Dalla data di ultimazione delle
costruzioni sono decorsi 3 anni.
La cessione avviene con unico atto e l’impresa emette un’unica fattura per l’intera cessione.
L’acquirente è in possesso dei requisiti per l’agevolazione "prima casa".
L’intera operazione è imponibile ad IVA; l’aliquota ridotta pari al 4% si applica all’abitazione e ad uno solo dei due box, mentre sul
secondo box si deve applicare l’aliquota del 10% (che è quella prevista per le cessioni di abitazioni non di lusso). Si applicano le
imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa pari a euro 200,00 ciascuna.
ESEMPIO 2)
La società Gamma vende un immobile ad uso abitativo (cat. A/2), di proprietà e precedentemente adibito ad uso foresteria, al sig.
Bianchi che è in possesso dei requisiti per l’acquisto della "prima casa".
L’operazione è esente e viene assoggettata ad imposta di registro del 2% e ad imposte ipotecaria e catastale in misura fissa pari a euro
50,00 ciascuna.
Due anni dopo, il sig. Bianchi acquista dalla stessa società Gamma un box adiacente all’abitazione da utilizzare come pertinenza della
stessa.
Anche questa cessione è considerata esente e si applicano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale come per la cessione
dell’abitazione principale.