Agevolazione prima casa: decadenza dell'agevolazione

1. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
3. Decadenza dell’agevolazione
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Se l’immobile è classificato in catasto in A/1, A/8 o A/9 o in categoria non abitativa o l’acquirente ha
fornito false dichiarazioni circa la sussistenza delle altre condizioni necessarie per l’agevolazione, questa
decade.
Si tratta, ad esempio dei casi in cui:l’acquirente ha un’altra abitazione nel medesimo Comune;
l’acquirente non ha o non stabilisce entro 18 mesi la residenza nel comune dell’immobile; l’abitazione
acquistata in costruzione una volta ultimata, è classificata in A/1, A/8 o A/9.
Nella tabella seguente si riportano diversi casi per valutare se comportano decadenza.
In caso di decadenza, l’AE emette, nei confronti dell’acquirente, un avviso di liquidazione con cui
recupera la differenza tra l’imposta calcolata con l’aliquota ordinariamente prevista e quella versata con
aliquota ridotta, i relativi interessi e la sanzione pari al 30% della maggiore imposta liquidata (art. 1 tar.
parte I nota II bis DPR 131/86). All’impresa cedente, che ha applicato le agevolazioni sulla base delle
dichiarazioni dell’acquirente, non si applicano sanzioni.
Nel caso di fabbricato ricevuto in assegnazione da cooperativa edilizia a proprietà indivisa, il periodo quinquennale
di inalienabilità decorre dalla data del rogito notarile che dà luogo al trasferimento del diritto reale di proprietà dalla
cooperativa al socio assegnatario (Ris. AE 17 marzo 2009 n. 67/E e ord. Cass. 4 gennaio 2011 n. 178).
Casi Conseguenze
Dichiarazioni false, rese nell’atto d’acquisto, circa la
sussistenza dei requisiti (es. l’abitazione ha le
caratteristiche di lusso; l’acquirente ha un’altra abitazione
nel medesimo Comune, ecc.)
l’AE provvede a recuperare, in capo all’acquirente, la differenza
tra l’imposta calcolata applicando l’aliquota ordinariamente
prevista e quella precedentemente versata con aliquota ridotta,
nonché ad irrogare la sanzione del 30% della suddetta differenza
e i relativi interessi (non sono applicate sanzioni in capo
all’impresa cedente) (1)
Mancato verificarsi di una condizione che dovrebbe
realizzarsi dopo la stipula dell’atto (es. l’acquirente non
stabilisce la residenza nel comune di ubicazione
dell’immobile entro 18 mesi; l’abitazione acquistata in
costruzione, una volta ultimata presenta i requisiti di
lusso)
come sopra;
il contribuente può sanare spontaneamente la violazione
ricorrendo al ravvedimento; a tal fine deve presentare apposita
istanza, con la quale dichiara l’avvenuta decadenza
dell’agevolazione e richiede la riliquidazione dell’imposta e
l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta, all’ufficio presso il
quale è stato registrato l’atto. Quest’ultimo provvederà a
notificare al contribuente un apposito avviso di liquidazione della
maggiore imposta dovuta nonché degli interessi calcolati a
decorrere dalla data di stipula dell’atto di compravendita e della
sanzione ridotta a seconda dei termini entro cui è avvenuto il
ravvedimento decorrenti dal giorno in cui maturano i 18 mesi
dalla stipula dell’atto (per le misure delle riduzioni v. tabella n.
69325). Il ravvedimento si perfeziona con il pagamento delle
suddette somme entro 60 giorni dalla notificazione dell’avviso di
liquidazione (Ris. AE 31 ottobre 2011 n. 105/E).
Vendita dell’abitazione nei 5 anni successivi
all’acquisto
Si hanno conseguenze diverse a seconda che:
- entro un anno dalla vendita il medesimo soggetto
acquista un’altra casa da adibire ad abitazione
principale (2) (3) (4)
non decade;
inoltre, se l’immobile soddisfa tutti i requisiti richiesti per fruire
dell’agevolazione "prima casa", l’acquirente ha diritto al credito
d’imposta sul riacquisto (v. n. 44720)
- non acquista, acquista un immobile ma non lo adibisce
ad abitazione principale, acquista oltre l’anno, acquista a
titolo gratuito (donazione-successione) (5)
Se il cedente non può o non intende riacquistare entro l’anno
un’altra abitazione, può (Ris. AE 27 dicembre 2012 n. 112/E):
- prima che sia decorso l’anno dall’alienazione, presentare
un’apposita istanza, all’ufficio presso il quale è stato registrato
l’atto di acquisto agevolato, manifestando la propria intenzione di
non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile e
richiedendo la riliquidazione dell’imposta; l’ufficio provvede a
notificare apposito avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e
degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto
di compravendita, senza applicare le sanzioni previste in caso di
decadenza dell’agevolazione;
- decorso il termine di un anno, procedere a ravvedimento con
le modalità sopra illustrate per mancato verificarsi di una
condizione.
In caso di inattività da parte del contribuente, l’agevolazione
decade e si applica la sanzione come nel caso di mancato
verificarsi di una condizione (v. sopra)
Vendita, nei 5 anni successivi all’acquisto, di una sola
porzione dell’edificio agevolato. Si hanno conseguenze
diverse a seconda che (Ris. AE 16 febbraio 2006 n. 31/E):
- la porzione di fabbricato rimanente è idonea a perdita parziale dell’agevolazione, per la parte di immobile (con
Decadenza dell’agevolazione

2. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
soddisfare le esigenze abitative del soggetto eventuale pertinenza) venduto:
versamento della differenza tra l’imposta calcolata applicando
l’aliquota ordinaria e quella versata con aliquota ridotta,
limitatamente alla parte di valore riferito alla porzione di
immobile trasferito
+ sanzione del 30% della maggiore imposta e relativi interessi
- la porzione di fabbricato rimanente non è idonea a
soddisfare le esigenze abitative del soggetto
come vendita dell’abitazione
Vendita, nei 5 anni successivi all’acquisto, di una
pertinenza
decadenza dell’agevolazione con recupero della maggiore
imposta relativamente alla pertinenza stessa; l’eventuale
acquisto successivo di una nuova pertinenza, pur non potendo
fruire del credito d’imposta, può essere effettuato, ricorrendone i
requisiti, applicando l’aliquota agevolata (Ris. AE 1o
febbraio
2008 n. 30/E)
Cessione della nuda proprietà entro il quinquennio
dall’acquisto (Ris. AE 8 agosto 2007 n. 213/E).
decadenza dal beneficio anche se il venditore mantiene
l’usufrutto, salvo che questi proceda ad acquistare un altro
immobile da adibire ad abitazione principale (v. casi precedenti).
La perdita del beneficio riguarda solamente la parte di prezzo
corrispondente al diritto parziale ceduto, calcolato applicando al
prezzo dichiarato nell’atto di acquisto i coefficienti per la
determinazione dei diritti di usufrutto allegati al DPR 131/86 (v.
n. 51330)
Rinuncia all’usufrutto entro il quinquennio (Cass. 7
dicembre 2012 n. 22244)
la semplice rinuncia all’usufrutto, con conseguente espansione
della proprietà in capo al nudo proprietario, non comporta
decadenza del beneficio in quanto non si tratta di un’ipotesi di
alienazione
Trasferimento, entro il quinquennio, nell’ambito di
accordi di separazione o divorzio (Circ. AE 21 giugno
2012 n. 27/E)
se uno dei due coniugi trasferisce la propria quota di possesso
della casa coniugale all’altro, non si ha decadenza
dall’agevolazione per il coniuge cedente anche se questi non
riacquista un nuovo immobile
se entrambi vendono a terzi l’immobile, con rinuncia da parte di
uno a favore dell’altro al ricavato della vendita, la decadenza
dall’agevolazione è esclusa solo per il coniuge rinunciatario,
mentre quello cui viene assegnato tutto il corrispettivo deve
rispettare la regola del riacquisto, entro un anno dall’alienazione,
di un altro immobile da adibire a prima casa.
La giurisprudenza sostiene invece la decadenza dell’agevolazione
(Cass. 3 febbraio 2014 n. 2263).
Locazione dell’immobile Non comporta decadenza dall’agevolazione poiché non si ha
perdita del possesso (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par.
3.11.3).
(1) Secondo l’AF, la regola vale anche nel caso di appalto per la costruzione della casa (Circ. Min. 2 marzo 1994 n. 1/E);
viceversa, secondo la giurisprudenza della Cassazione, essa va riferita ai soli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà
(Cass. 26 ottobre 2012 n. 18378) in quanto in materia di appalto vale la regola generale secondo cui l’unico soggetto passivo
IVA è il prestatore, per questo tenuto all’obbligo di corrispondere la maggiore imposta accertata per effetto dell’erronea
applicazione dell’aliquota (Cass. 2 marzo 2012 n. 3291).
(2) La norma non richiede che per tale acquisto siano soddisfatti tutti i requisiti richiesti per l’agevolazione "prima casa", ma
solo che l’abitazione sia adibita ad abitazione principale dell’acquirente il quale potrebbe nel frattempo anche aver acquistato
altro immobile nello stesso comune in cui intende riacquistare (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11); in mancanza di
un termine preciso stabilito dalla legge, si ritiene che la destinazione ad abitazione principale debba avvenire almeno entro il
termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’AF (Cass. 7 luglio 2000 n. 9149 e Ris. AE 6 ottobre 2003 n.
192/E). Tale termine decorre dall’anno successivo alla data di registrazione dell’atto di vendita senza che il contribuente
abbia posto in essere un nuovo acquisto (Cass. 15 febbraio 2011 n. 3782).
(3) L’abitazione può essere anche acquistata in uno Stato estero purché sussistano strumenti di cooperazione
amministrativa che consentano di verificare che l’immobile ivi acquistato sia adibito a dimora abituale (Circ. AE 7 giugno
2010 n. 31/E). Viceversa, non è sufficiente la stipula entro un anno di un contratto preliminare di compravendita, in
quanto esso ha solo effetto obbligatorio di concludere il contratto definitivo, alla stipula del quale si produrrà l’effetto
traslativo del bene (Ris. AE 3 maggio 2004 n. 66/E); né l’acquisto di una quota di comproprietà di un’abitazione, se tale
quota non sia significativa di per sé della concreta possibilità di disporre del bene in modo da poterlo adibire a propria
abitazione (nel caso specifico, si tratta della quota in ragione di 4 millesimi - Cass. 17 giugno 2011 n. 13291).
(4) Nel caso in cui il riacquisto abbia ad oggetto un terreno su cui costruire l’abitazione prinicipale, non si ha decadenza se
entro l’anno dalla vendita sia costruito almeno un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e della
copertura; in questo caso non spetta però il credito d’imposta (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11.3 e Circ. AE 12
agosto 2005 n. 38/E).
(5) Per la giurisprudenza il riacquisto può avvenire anche a titolo gratuito, ad esempio per donazione (Cass. 26 giugno
2013 n. 16077); la prassi è invece contraria (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par. 3.11.3). Se il mancato riacquisto è
dovuto a cause di forza maggiore quale l’obbligo di ottemperare ad accordi assunti in seguito alla separazione tra coniugi,
l’agevolazione decade ma, per la giurisprudenza, non è irrogabile la sanzione (Cass. 20 febbraio 2003 n. 2552).
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Situazioni particolari Nella tabella seguente si riportano alcune situazioni particolari per valutare
l’applicabilità dell’agevolazione.

3. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Caso Soluzione
Acquisto di abitazione
non ultimata
l’agevolazione è ammessa, purché permanga l’originaria destinazione e, una volta ultimata, la
stessa mantenga le caratteristiche di abitazione non di lusso (Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E)
(1).
Acquisto in
comproprietà tra 2 o
più soggetti, in cui non
tutti abbiano i requisiti
soggettivi (residenza e
situazione patrimoniale)
per l’agevolazione
l’aliquota ridotta si applica, pro quota, in modo indipendente ad ogni acquirente avente i necessari
requisiti (Cass. 26 settembre 1996 n. 8502).
Uno solo dei coniugi
in comunione ha i
requisiti
secondo l’AF, in caso di acquisto in comunione legale in cui uno solo dei coniugi possegga i
requisiti soggettivi, sia di residenza che patrimoniali, l’agevolazione spetta nella misura del 50%,
ossia limitatamente alla quota acquisita dal coniuge in possesso dei requisiti stessi (Circ. AE 12
agosto 2005 n. 38/E).
Viceversa, secondo la giurisprudenza, con riferimento specifico al requisito della residenza, ha
ritenuto che la sussistenza in capo ad uno solo dei due coniugi possa essere sufficiente ad
integrare la condizione richiesta dalla legge (Cass. 28 ottobre 2000 n. 14237 e Cass. 8 settembre
2003 n. 13085).
Acquirente minorenne
o incapace
l’agevolazione spetta in presenza di tutti i requisiti previsti, compreso quello della residenza (Circ.
AE 12 agosto 2005 n. 38/E).
Acquisto di unità
immobiliari contigue
destinate a costituire
un’unica unità abitativa
l’agevolazione spetta, a condizione che l’abitazione risultante conservi, anche dopo la riunione
degli immobili, le caratteristiche non di lusso e, ovviamente, siano rispettati tutti gli altri requisiti -
di ubicazione e patrimoniali - in capo all’acquirente (Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E e Cass. 14
maggio 2007 n. 10981, Ris. AE 4 giugno 2009 n. 142/E):
- sia nel caso in cui le unità immobiliari siano acquistate contemporaneamente;
- sia nel caso in cui venga acquistata un’unità immobiliare contigua all’immobile già di proprietà
(un appartamento o anche solo una stanza), con lo scopo di costituire un’unica unità abitativa. Il
beneficio spetta sia nel caso in cui per l’immobile già di proprietà sia stato acquisito con
l’agevolazione, sia che sia stato acquisito senza.
Unità immobiliari non
di lusso facenti parte
di residence turistico-
alberghieri
si ritiene che l’agevolazione spetti se la singola unità immobiliare è classificata in catasto in una
delle categorie da A/1 a A/11 (escluso A/10).
(1) Secondo la Cassazione, i benefici possono essere conservati qualora la finalità, dichiarata nell’atto d’acquisto, di
destinare l’immobile a propria abitazione, venga realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento
dell’Ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti stessi (Cass. 10 settembre 2004 n. 18300).