Credito d'imposta per il riacquisto della prima casa

1. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
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Il credito spetta ai contribuenti che, entro un anno dalla cessione (onerosa o gratuita) dell’abitazione
acquistata fruendo dell’agevolazione (ai fini IVA o dell’imposta di registro), acquisiscono un’altra casa
di abitazione avente le condizioni per essere considerata prima casa. L’acquisto può avvenire a
qualsiasi titolo (ma, per la prassi, non gratuito): anche con permuta, contratto di appalto o con
costituzione di usufrutto (Circ. AE 1o
marzo 2001 n. 19/E).
Il susseguirsi di acquisti e vendite della prima casa consentono, in presenza delle condizioni
necessarie, di usufruire del credito d’imposta anche più volte (Circ. AE 7 giugno 2002 n. 48/E).
In caso di assegnazione di alloggio da parte di cooperativa, rileva la data della stessa, a
condizione che il verbale di assegnazione sia registrato e contenga tutte le dichiarazioni previste per
fruire dell’agevolazione prima casa; naturalmente devono sussistere tutte le condizioni oggettive e
soggettive sia al momento dell’assegnazione che al momento del successivo rogito notarile che
sancisce il trasferimento della piena proprietà (Ris. AE 11 luglio 2005 n. 87/E).
Il credito in oggetto non è considerato un’agevolazione e dunque non è interessato dall’abrogazione
delle agevolazioni tributarie in materia di trasferimenti immobiliari prevista dall’art. 10 c. 4 D.Lgs.
23/2011 (Circ. AE 21 febbraio 2014 n. 2/E).
PRECISAZIONI 1) Il credito spetta anche se l’acquisto originario è avvenuto a titolo gratuito per le donazioni
effettuate dal 25 ottobre 2001 al 28 novembre 2006 che siano state assoggettate ad imposta di registro usufruendo
delle agevolazioni per la prima casa. Non spetta nel caso di cessioni di abitazioni ricevute per successione (o
donazione effettuata prima del 25 ottobre 2001 e dal 29 novembre 2006) anche quando il defunto (o il donante)
l’avessero acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
2) Per i soggetti che hanno acquistato l’abitazione da imprese costruttrici prima del 22 maggio 1993, cioè
quando si applicava l’IVA al 2% o al 4% indipendentemente dal possesso dei requisiti per usufruire delle
agevolazioni per la prima casa, il credito spetta a condizione che l’acquirente dimostri che alla data di acquisto
dell’abitazione alienata era comunque in possesso dei requisiti suddetti.
3) Se l’immobile era stato acquisito mediante contratto d’appalto con applicazione di aliquota IVA ridotta non in
virtù della normativa c.d. "prima casa" (pur sussistendo per l’acquirente le condizioni soggettive richieste) ma ad
altro titolo, e se anche il secondo immobile agevolato viene acquistato mediante contratto d’appalto, per poter
usufruire del credito d’imposta si rende necessario che il nuovo contratto di appalto sia stipulato in forma scritta
e registrato all’Ufficio delle Entrate. Ciò al fine di poter dichiarare in tale sede che in relazione all’immobile alienato
sussistevano le condizioni soggettive per l’applicazione delle agevolazioni c.d. "prima casa".
4) Il credito non spetta se è pendente un procedimento contenzioso sorto a seguito di accertamento che
contesta la presenza delle condizioni. Tuttavia, nel caso di passaggio in giudicato della sentenza che conclude il
giudizio a favore del contribuente, quest’ultimo avrà diritto al rimborso del credito d’imposta, qualora abbia chiesto
di utilizzarlo per il pagamento dell’imposta dovuta sul secondo acquisto oppure potrà utilizzarlo negli altri modi
previsti dalla legge.
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Richiesta L’acquirente deve manifestare nell’atto di acquisto la richiesta del credito d’imposta,
specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per il nuovo
acquisto (Circ. AE 1o
marzo 2001 n. 19/E e Ris. AE 11 maggio 2004 n. 70/E).
L’atto di acquisto del nuovo immobile deve contenere, oltre alle dichiarazioni previste al n. 44690, i
seguenti elementi necessari per la determinazione del credito:
- estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’IVA
in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa;
- nel caso in cui per l’acquisto dell’immobile era stata corrisposta l’IVA ridotta in assenza della
specifica agevolazione "prima casa", la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato
diritto a tale agevolazione alla data dell’acquisto medesimo;
- nell’ipotesi in cui sia corrisposta l’IVA sull’immobile ceduto, le relative fatture (che devono essere
prodotte);
- estremi dell’atto di vendita dell’immobile;
Se l’acquirente omette di fornire le dichiarazioni o gli elementi sotto elencati nell’atto d’acquisto del nuovo
immobile, questo può essere successivamente integrato al fine di poter usufruire del credito d’imposta (Circ. AE 12
agosto 2005 n. 38/E).
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Importo L’importo del credito d’imposta è commisurato all’ammontare dell’IVA o dell’imposta di
registro (principale ed, eventualmente, suppletiva e complementare) corrisposta in relazione al
primo acquisto agevolato e, in ogni caso, non può essere superiore all’IVA o all’imposta di registro
corrisposta in relazione al secondo acquisto. Il credito, pertanto, ammonta al minore degli importi
dei tributi applicati (es.: se il contribuente ha corrisposto un’imposta di 5.000 euro sul primo acquisto
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2. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
e di 4.500 euro sul nuovo acquisto, il credito è pari a 4.500 euro).
PRECISAZIONI 1) Se l’immobile alienato era stato acquisito mediante appalto, deve essere considerata l’IVA
indicata in tutte le fatture emesse dall’appaltatore per la realizzazione dello stesso.
2) Se l’immobile alienato o quello acquisito risultano in comunione, il credito d’imposta deve essere imputato agli
aventi diritto, rispettando la percentuale della comunione.
3) In caso di permuta, se una delle due cessioni è soggetta ad IVA e l’altra all’imposta di registro, il credito
d’imposta è costituito dal tributo corrisposto dal soggetto che ne ha diritto. Se la permuta è soggetta solo ad
imposta di registro, l’ammontare del credito è determinato ripartendo l’imposta corrisposta in proporzione alla base
imponibile di ciascun bene permutato (ciò in quanto la permuta sconta l’imposta sul valore del bene che dà luogo
all’applicazione della maggiore imposta); per degli esempi di calcolo, v. Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E par.
3.11.4. Se sono permutati due immobili agevolabili, il credito d’imposta spetta ad entrambi i permutanti; è
comunque necessario calcolarne l’importo in proporzione alla base imponibile come ora detto.
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Utilizzo L’acquirente può utilizzare il credito d’imposta con una delle modalità riportate nella
tabella seguente.
Modalità di utilizzo (1) Note (2)
in diminuzione dall’imposta di registro (ma non delle
ipotecatastali) dovute sull’atto del nuovo acquisto
con l’utilizzo del credito, l’imposta di registro può essere
inferiore la minimo di legge
in diminuzione dalle imposte di registro e ipocatastali
dovute su atti e denunce successive alla stipula
dell’acquisto o, in caso di appalto, alla consegna
dell’immobile (data di presentazione al Comune della
domanda per ottenere l’abitabilità)
con l’utilizzo del credito, l’imposta di registro può essere
inferiore la minimo di legge;
il credito deve essere utilizzato per l’intero importo entro il
termine di prescrizione di 10 anni dalla data di acquisto
in diminuzione dall’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione
da presentare successivamente alla data del nuovo
acquisto
se l’IRPEF a debito risultante dalla dichiarazione non è
sufficiente a compensare l’intero credito, la parte
rimanente può essere utilizzata in diminuzione dei
versamenti successivi, fino alla completa estinzione del
credito (Circ. Min. 21 settembre 1999, n. 189/E);
l’acquirente deve indicare il credito in dichiarazione (rigo
CR7 Mod. UNICO PF 2014 o rigo G1 Mod. 730/2014);
l’acquirente può utilizzare tale modalità congiuntamente a
quella del rigo successivo; è invece dubbio se compatibile
con la deduzione dall’imposta di registro del nuovo atto
in diminuzione da IVA, altre imposte e contributi in
compensazione nel Mod. F24 (codice tributo 6602),
senza considerare il limite annuo previsto per la
compensazione stessa
l’acquirente può utilizzare tale modalità congiuntamente a
quella del rigo precedente; è invece dubbio se compatibile
con la deduzione dall’imposta di registro del nuovo atto
(1) In caso di decadenza (di cui al n. 44700) l’AE comunica al contribuente la non spettanza del credito mentre se
l’acquirente l’ha già utilizzato, l’AE provvede al recupero comprensivo di interessi; se invece il credito aumenta per
l’accertamento di maggior imponibile da parte dell’ufficio, l’acquirente può utilizzare la differenza in uno dei modi
indicati.
(2) In caso di morte del titolare, il credito eventualmente residuo è trasferito agli eredi.