Agevolazione prima casa: condizione patrimoniale dell’acquirente

1. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
2. Condizione patrimoniale dell’acquirente
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L’aliquota agevolata si applica se l’acquirente non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato
l’immobile da acquistare.
Pertanto, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta rileva la situazione patrimoniale dell’acquirente al
momento dell’acquisto; se l’acquirente ha in precedenza già fruito dell’agevolazione può comunque
fruirne nuovamente a condizione di (Circ. AE 1o
marzo 2001 n. 19/E):
- non essere titolare esclusivo o in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge, del diritto di
proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre abitazioni situate nel medesimo comune in cui si
acquista l’immobile;
- non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di altre abitazioni (o dei
diritti sopra esaminati sulle stesse, compresa la nuda proprietà), situate sul territorio nazionale, per le
quali ha già goduto di medesime agevolazioni.
L’aver effettuato in passato un acquisto agevolato della casa di abitazione, non esclude l’ottenimento
ulteriore dei benefici se:
- al momento del nuovo acquisto non si è più titolari dei diritti su un precedente immobile agevolato, in
quanto, ad esempio, è stato alienato;
- il precedente acquisto è avvenuto a titolo gratuito - successione o donazione - ad esclusione delle
donazioni relative al periodo compreso tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006 assoggettate ad
imposta di registro con l’agevolazione.
PRECISAZIONI 1) Al fine di verificare se è già stato effettuato un acquisto agevolato, occorre considerare le
agevolazioni per la prima casa che si sono susseguite, con diversità di presupposti, dal 1982 ad oggi; per l’elencazione si
vedano le istruzioni al Mod. Unico-persone fisiche oppure la Circ. AE 1o
marzo 2001 n. 19/E.
2) L’agevolazione spetta a un minorenne anche qualora i suoi genitori, usufruttuari ex lege, siano titolari di altre
abitazioni (Cass. 21 settembre 1999 n. 10196).
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Nella tabella si riassumo i casi in cui è possibile effettuare l’acquisto con l’agevolazione e quando invece
non è possibile a seconda della situazione patrimoniale dell’acquirente al momento dell’acquisto (Circ. AE
1o
marzo 2001 n. 19/E).
La casistica riportata nella tabella sottostante tiene conto della normativa, della prassi ministeriale e della giurisprudenza
prevalente; vanno, comunque, segnalate due posizioni della Cassazione, pronunciatasi in merito a casi sorti in vigenza
della precedente normativa (che richiedeva di non possedere altro fabbricato "idoneo ad abitazione"), secondo cui la
disponibilità di un’altra abitazione nel medesimo comune in cui è sito l’immobile che si intende acquistare non impedisce
la fruizione dell’agevolazione, qualora l’alloggio disponibile non sia concretamente idoneo, per dimensioni e
caratteristiche complessive a sopperire i bisogni abitativi del proprietario e della sua famiglia (Cass. 8 gennaio 2010 n.
100, Cass. 7 agosto 2009 n. 18128).
Situazione patrimoniale dell’acquirente
Spettanza delle agevolazioni (1)
situata
nello stesso
comune
in cui
si effettua
l’acquisto
situata in altro comune
rispetto a quello
nel quale
si effettua
l’acquisto
Titolarità esclusiva
diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra
abitazione (non acquistata con i benefici "prima casa")
NO (2) SÌ
nuda proprietà su altra abitazione (non acquistata con i
benefici "prima casa")
SÌ (3) SÌ
possesso di altra abitazione, acquistata con beneficio
prima casa (4)
NO NO
non si possiedono altre abitazioni (5) SÌ SÌ
Comproprietà con
il coniuge in
regime di
comunione
diritto di proprietà, usufrutto, uso e abitazione con il
coniuge di altra abitazione (non acquistata con i benefici
"prima casa")
NO (2) SÌ
nuda proprietà con il coniuge di altra abitazione (non
acquistata con i benefici "prima casa")
SÌ (3) SÌ
possesso con il coniuge di quota non totalitaria di
abitazione (non acquistata con i benefici "prima casa")
SÌ (6) SÌ
non possesso (interamente o per quote) con il coniuge di
altra abitazione (5)
SÌ SÌ
possesso con il coniuge di altra abitazione, acquistata con
benefici prima casa
NO (8) NO (7)
possesso con il coniuge di quota non totalitaria di NO NO (7)
Condizione patrimoniale dell’acquirente

2. AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
abitazione, acquistata con benefici prima casa
Titolarità di quote
con terzi (o con il
coniuge in regime
di separazione)
possesso (interamente o per quote) con terzi di altra
abitazione (non acquistata con i benefici "prima casa")
SÌ (9) SÌ
possesso (interamente o per quote) con terzi di altra
abitazione, acquistata con beneficio prima casa
NO (10) NO (7)
non si possiedono (interamente o per quote) con terzi
altre abitazioni, acquistate con beneficio prima casa
SÌ SÌ
(1) Le agevolazioni spettano, al verificarsi delle condizioni di legge, nel caso in cui si proceda alla ricongiunzione della
proprietà (titolare del diritto di usufrutto che acquista la nuda proprietà o viceversa).
(2) Salvo che l’ulteriore acquisto costituisca ampliamento della prima casa, purché venga mantenuto il rispetto di tutte le
altre condizioni; in particolare, l’abitazione che ne deriva non deve avere le caratteristiche che la qualifichino "di lusso" (Ris.
AE 25 febbraio 2005 n. 25/E).
(3) Spettano le agevolazioni nel caso in cui l’acquirente o i coniugi, proprietari della sola nuda proprietà su abitazione sita
nello stesso comune nel quale si intende effettuare l’acquisto, in quanto in questo caso il possesso fa capo all’usufruttuario
(Circ. Min. 2 marzo 1994 n. 1, par. 4 punto 6). Evidentemente l’agevolazione spetta purché la nuda proprietà non sia stata
acquisita usufruendo delle agevolazioni "prima casa". L’agevolazione spetta in ogni caso di ricongiunzione tra nuda proprietà
e usufrutto, come indicato nella nota n. 1.
(4) Indipendentemente dall’attuale destinazione dell’immobile già posseduto. Pertanto, anche se l’abitazione a suo tempo
acquistata con le agevolazioni "prima casa" è attualmente utilizzata come ufficio, il soggetto acquirente non può usufruire di
un’ulteriore agevolazione, ancorché sia intervenuto il cambio di destinazione sull’immobile posseduto.
(5) Le agevolazioni spettano nel caso in cui possieda un’abitazione acquistata da impresa costruttrice entro il 22 maggio
1993.
(6) Il possesso di una quota in comunione con il coniuge non preclude l’ottenimento dei benefici se non si è già fruito
dell’agevolazione neppure per l’acquisizione di altre case situate su tutto il territorio nazionale (Cass. 10 settembre 1999 n.
9647).
(7) Tuttavia, il possesso, anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale di un’altra casa di abitazione acquistata
esclusivamente dal coniuge o da terzi con le agevolazioni "prima casa" non preclude al contribuente la possibilità di utilizzare
il beneficio fiscale per la sua quota (Circ. AE 12 agosto 2005 n. 38/E; Cass. 26 settembre 1996 n. 8502).
(8) Spettano le agevolazioni nel caso in cui, a seguito dello scioglimento della comunione legale, uno dei coniugi acquisti la
titolarità esclusiva della casa di abitazione già facente parte della comunione (ad eccezione del caso di attribuzioni di beni
patrimoniali conseguenti lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio).
(9) Spettano anche quando l’acquirente sia titolare in comunione con soggetti diversi dal coniuge, nel comune dove acquista,
di diritti su di una casa di abitazione.
(10) Tuttavia, le agevolazioni spettano anche quando il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistata fruendo delle
agevolazioni, proceda all’acquisto di un’ulteriore quota dello stesso immobile.
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Dichiarazione di possesso dei requisiti Per fruire dell’agevolazione, l’acquirente deve
dichiarare la sussistenza delle condizioni sopra indicate nell’atto di acquisto; tuttavia, per la prassi,
l’acquirente può fruire dell’agevolazione anche se le medesime dichiarazioni sono contenute in un
successivo atto integrativo reso con le stesse modalità dell’atto principale (Circ. AE 12 agosto 2005 n.
38/E). In tal modo, le fatture eventualmente già emesse con aliquota al 10% potranno essere rettificate
con l’applicazione dell’aliquota al 4%.
Le dichiarazioni possono essere rese già nel preliminare d’acquisto, con riferimento al momento in cui
verrà stipulato l’atto definitivo; ciò significa che è possibile applicare l’aliquota ridotta del 4% già in
occasione del pagamento di acconti, ancorché non siano presenti tutti i requisiti, purché questi ultimi
siano presenti al momento della stipulazione dell’atto definitivo (il caso più frequente è la dichiarazione di
trasferire la propria residenza entro 18 mesi).
PRECISAZIONI 1) Qualora la dichiarazione di possedere i requisiti non sia resa nel contratto preliminare, ma
esclusivamente nell’atto di acquisto, le fatture relative agli acconti, dovranno essere emesse con l’aliquota del 10%;
successivamente, alla stipula dell’atto definitivo, le fatture degli acconti potranno essere rettificate, anche oltre l’anno di
emissione, onde consentire l’applicazione dell’aliquota ridotta del 4% sull’intero corrispettivo (Ris. Min. 7 dicembre 2000
n. 187/E).
2) In caso di trasferimento per mezzo di sentenza, la dichiarazione della sussistenza dei requisiti per poter fruire
dell’agevolazione prima casa, non potendo essere effettuata in sede di acquisto della proprietà dell’abitazione, deve
essere resa al momento della registrazione dell’atto davanti all’AF (Cass. 4 ottobre 2006 n. 21379); tale momento
rappresenta anche il termine ultimo entro cui l’acquirente può far valere il diritto ad usufruire dell’agevolazione, non
essendo possibile presentare un atto integrativo successivo, se non nelle more della registrazione del decreto di
trasferimento (Ris. AE 3 ottobre 2008 n. 370/E).
3) Nel caso di preliminare soggetto ad imposta di registro proporzionale, sugli acconti l’imposta è dovuta nella
misura del 3% indipendentemente dalla dichiarazione di possesso dei requisiti.