Lập dự án đầu tư khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành - Lapduan.net

http://lapduan.net
Dự án “Khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành”.
Thuyết minh dự án 1
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU CÔNG NGHIỆP VÀ KHU DÂN CƯ
SÂN BAY LONG THÀNH
Địa điểm xây dựng: Huyện Long Thành – Tỉnh Đồng Nai.
Chủ đầu tư: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ HOÀNG THÁP.
Tháng 11/2017

http://lapduan.net
MỤC LỤC
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU......................................................................................... 5
I. Giới thiệu về chủ đầu tư............................................................................. 5
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án...................................................................... 5
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.................................................................... 5
IV. Các căn cứ pháp lý.................................................................................. 6
V. Mục tiêu dự án.......................................................................................... 7
V.1. Mục tiêu chung...................................................................................... 7
V.2. Mục tiêu cụ thể...................................................................................... 8
Chương II .............................................................................................................. 9
ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN................................................ 9
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án...................................... 9
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án................................................ 9
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng dự án..................................................... 10
I.3 Đánh giá chung ...................................................................................... 12
II. Quy mô sản xuất của dự án. ................................................................... 14
II.1. Thực trạng các khu công nghiệp trong vùng....................................... 14
II.2. Quy mô đầu tư của dự án..................................................................... 17
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án...................................... 17
III.1. Địa điểm xây dựng............................................................................. 18
III.2. Hình thức đầu tư................................................................................. 18
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án. ........ 18
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.......................................................... 18
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án... 18
Chương III........................................................................................................... 19
CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................................................... 19

http://lapduan.net
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng...................................................................................................................... 19
II. Các phương án xây dựng công trình. ..................................................... 19
III. Phương án tổ chức thực hiện................................................................. 19
1. Phương án quản lý, khai thác.................................................................. 19
2. Giải pháp về chính sách của dự án.......................................................... 20
IV. Phân đoạn và tiến độ thực hiện dự án................................................... 20
Chương IV........................................................................................................... 21
QUY MÔ TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU
QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN............................................................................ 21
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án. .............................................. 21
II. Khả năng thu xếp vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ....................... 22
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án........................................ 25
 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. ................................................. 25
 Phương án vay..................................................................................... 26
 Các thông số tài chính của dự án......................................................... 26
3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay................................................................... 26
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn. .......................... 26
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.................... 27
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV). ............................ 27
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)...................................... 28
3.6. Phân tích độ nhạy của dự án. ............................................................... 28
KẾT LUẬN......................................................................................................... 29
I. Kết luận.................................................................................................... 29
II. Đề xuất và kiến nghị............................................................................... 29
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ......... 30
1. Bảng tổng mức đầu tư, nguồn vốn và tiến độ thực hiện của dự án.Error! Bookmark
2. Bảng phân tích khấu hao hàng năm của dự án.Error! Bookmark not defined.

http://lapduan.net
3. Bảng phân tích doanh thu và dòng tiền của dự án.Error! Bookmark not defined.
4. Bảng Phân tích kế hoạch trả nợ hàng năm của dự án.Error! Bookmark not defined
5. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án.Error! Bookmark not defin
6. Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu của dự án.Error! Bookmark not
7. Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) của dự án.Error! Bookmark not d
8. Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của dự án.Error! Bookmark no
9. Bảng Phân tích độ nhạy NPV của dự án. Error! Bookmark not defined.

http://lapduan.net
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu về chủ đầu tư.
Chủ đầu tư: …………………...
Giấy phép ĐKKD số…………….. do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hồ Chí
Minh cấp ngày 26/5/2003.
Đại diện pháp luật: ………………. - Chức vụ: Giám đốc.
Địa chỉ trụ sở: ………………………………….
II. Mô tả sơ bộ thông tin dự án.
 Tên dự án: Đầu tư khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành.
 Địa điểm xây dựng: huyện Long Thành – tỉnh Đồng Nai.
 Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp triển khai thực hiện, quản lý và
khai thác dự án.
 Tổng mức đầu tư: 26.239.321.000.000 đồng. Trong đó:
 Vốn tự có (tự huy động): 8.562.211.000.000 đồng.
 Vốn vay tín dụng: 17.677.110.000.000 đồng.
III. Sự cần thiết xây dựng dự án.
Trong thời kỳ hội nhập nền kinh tế quốc tế, Việt Nam đang được biết đến là
một trong những quốc gia có môi trường đầu tư hấp dẫn trên thế giới. Cùng với
sự khởi sắc của nền kinh tế, các chuyên gia kinh tế hàng đầu dự đoán một sự
bùng nổ kinh tế sẽ diễn ra ở Việt Nam khi các dòng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam
ngày một nhiều với quy mô lớn cũng như các tập đoàn kinh tế hàng đầu đều có kế
hoạch đầu tư tại Việt Nam.
Trong xu thế đó, Đồng Nai cũng được coi là một trong những địa phương
có ảnh hưởng đậm nét với tình hình thu hút đầu tư ấn tượng và tiềm năng mở
trong lĩnh vực đầu tư phát triển các Khu công nghiệp. Con số 58.23% tỷ lệ lấp
đầy của 32 KCN đang hoạt động của tỉnh (tính đến 2016) đã đặt ra nhu cầu cấp
thiết mở rộng đầu tư nhằm tạo quỹ đất công nghiệp để đón đầu dòng vốn đầu tư
đang có xu thế chuyển dịch và đổ mạnh về Việt Nam. Hơn thế, Đồng Nai còn là
tỉnh năng động nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nơi có rất nhiều

http://lapduan.net
điều kiện thuận lợi và tiềm năng phát triển về cơ sở hạ tầng đặc biệt là hệ thống
cảng biển, sân bay Quốc tế, các tuyến cao tốc quốc gia, liên vùng, tuyến đường
sắt huyết mạch cấp quốc gia và cấp vùng… sẽ là tiềm năng thuận lợi cho sự phát
triển cơ sở hạ tầng, tạo nền tảng hấp dẫn, thu hút cho dòng vốn FDI.
Nhìn nhận các ưu thế thuận lợi, cơ hội cho tiềm năng phát triển trong lĩnh
vực đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng các Khu công nghiệp cũng như xu
thế thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng tăng của Việt Nam, Công ty Cổ phần
Đầu tư Hoàng Tháp với gần 20 năm kinh nghiệm đã xác định được cơ hội đầu tư
tại địa bàn huyện Long Thành của tỉnh Đồng Nai, dự kiến hình thành một Khu
công nghiệp và khu dân cư có tổng quy mô diện tích khoảng 1.500 ha.
Với vị trí chỉ cách Khu công nghệ cao TP.HCM khoảng 30km, đặc biệt việc
kết nối giao thông từ vị trí đầu tư Khu công nghiệp về Khu công nghệ cao
TP.HCM chỉ mất khoảng 50 phút đường bộ. Để triển khai chiến lược mở rộng
nghành nghề hoạt động của mình, Công ty Cổ phần Hoàng Tháp đã xác định quỹ
đất phát triển công nghiệp – dân cư, lại nằm trong khu vực Long Thành – Đồng Nai
có chính sách ưu đãi đầu tư thuận lợi và thủ tục hành chính một cửa, liên thông, kết
nối hạ tầng giao thông tốt đã thúc đẩy cho việc hiện thực hóa cơ hội đầu tư và phát
huy các thế mạnh sẵn có của mình.
Bên cạnh đó là sự phù hợp với quy hoạch phát triển và thay đổi diện mạo
kinh tế – xã hội, hệ thống đô thị của huyện Long Thành nói riêng và tỉnh Đồng
Nai nói chung, hứa hẹn tạo một môi trường hấp dẫn, ổn định cho các Nhà đầu tư
trong giai đoạn 2020 - 2030.
Do vậy, việc đầu tư xây dựng dự án “Khu công nghiệp và khu dân cư sân
bay Long Thành” là phù hợp và cần thiết cho xu thế phát triển, phù hợp với quy
hoạch phát triển mạng lưới khu công nghiệp của vùng và cả nước, hơn thế còn
phù hợp với năng lực, kinh nghiệm và chiến lược phát triển của chủ đầu tư cũng
như phù hợp với yêu cầu cần thiết triển khai nhanh và phát triển đúng định
hướng, lâu dài, bền vững của địa phương.
IV. Các căn cứ pháp lý.
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 của Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

http://lapduan.net
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý
chi phí đầu tư xây dựng;
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng;
Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2009 của Bộ Xây dựng về việc
công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.
Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ quy định về
Khu công nghiệp, Khu chế xuất và Khu kinh tế;
Văn bản số 1214/BKH-KCN KCX ngày 27/02/2007 của Bộ Kế hoạch và
Đầu tư về việc thủ tục thành lập KCN, KCX, KCNC, KKT và thực hiện quy
hoạch KCN.
V. Mục tiêu dự án.
V.1. Mục tiêu chung.
 Tạo điều kiện thuận lợi để thu hút vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ
tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng công nghiệp của Tỉnh nói riêng và khu vực
nói chung.
 Phát triển công nghiệp phụ trợ góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh
Đồng Nai, tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ. Tạo đà phát triển bền vững
và lâu dài cho các ngành kinh tế mũi nhọn của tỉnh góp phần phát triển bền
vững tạo giá trị gia tăng.
 Tận dụng lợi thế về vị trí địa lý thu hút và kêu gọi đầu tư các ngành công
nghiệp.
 Khai thác và sử dụng cơ sở hạ tầng sẵn có và lợi thế trong khu vực thực hiện
dự án.
 Hình thành khu dân cư, với hệ thống hạ tầng đồng bộ. Góp phần giải quyết
vấn đề nhà ở cho công nhân viên và chuyên gia hoạt động trong khu công
nghiệp.
 Giải quyết việc làm của người dân trong vùng và khu vực lân cận.

http://lapduan.net
V.2. Mục tiêu cụ thể.
- Đối với khu công nghiệp: Tạo nguồn đất sạch, cơ sở hạ tầng hoàn
chỉnh,… để kêu gọi các doanh nghiệp trong nước, ngoài nước tham gia
đầu tư sản xuất các sản phẩm công nghiệp, tạo giá trị gia tăng cho ngành
công nghiệp của nước nhà nói chung và tỉnh Đồng Nai nói riêng.
- Đối với khu dân cư: Hình thành khu dân cư với tiêu chí thiết kế hoàn hảo
mang phong cách hiện đại, tinh tế, sang trọng, hài hòa với thiên nhiên và
gần gũi với con người.

http://lapduan.net
Chương II
ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.
I.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án.
1. Đặc điểm tự nhiên
Khu công nghiệp phụ trợ được xây dựng tại huyện Long Thành, Tỉnh
Đồng Nai. Long Thành là một huyện nằm ở phía Nam tỉnh Đồng Nai, có diện
tích 431,01 km². Huyện nằm cách Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 60 km, cách
Biên Hòa 33 km, Vũng Tàu 60 km và cách Bình Dương khoảng 40 km.
 Phía đông giáp huyện Trảng Bom, huyện Thống Nhất và huyện Cẩm
Mỹ.
 Phía tây giáp huyện Nhơn Trạch và Thành phố Hồ Chí Minh.
 Phía nam giáp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
 Phía bắc giáp thành phố Biên Hoà.
Đặc điểm địa hình:
 Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng, cao độ thấp
nhất 11,97m, cao nhất 15,62m, độ dốc tự nhiên theo hướng Đông Bắc
- Tây Nam.
 Độ nghiêng địa hình theo hướng Đông-Tây và Bắc-Nam.
Khí hậu:
Khu vực quy hoạch ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa đặc trưng của
vùng Đông Nam Bộ, ít có lốc xoáy và bão lớn.
Nhiệt độ:
Kết quả khảo sát nhiệt độ nhiều năm tại tỉnh Đồng Nai như sau:
 Nhiệt độ trung bình năm: 25,40
C.
 Nhiệt độ cao nhất vào tháng 4: 340
C.
 Nhiệt độ thấp nhất vào tháng 4: 240
C .

http://lapduan.net
Độ ẩm:
 Thấp nhất 17 %.
 Trung bình 83,6 %.
Lượng mưa:
 Lượng mưa trung bình năm: 2.185 mm.
 Lượng mưa cao nhất năm: 2.894 mm.
 Lượng mưa nhỏ nhất năm: 1.361 mm.
 Số ngày mưa trung bình là 148 ngày/năm.
Chế độ gió:
 Hướng gió chủ đạo mùa mưa là Tây Nam;
 Hướng gió chủ đạo mùa khô là Đông.
Địa chất:
- Cường độ chịu nén của đất khoảng từ 0,7 đến 1,5 kg/cm2
.
Tài nguyên nước:
- Khu vực quy hoạch nằm trong vùng có nguồn nước mặt khá lớn, ngoài ra
còn có nguồn nước ngầm thuộc loại trung bình đến nghèo lưu lượng
khoảng 2 – 7m3
/h.
- Chất lượng nước tốt có thể cung cấp cho sinh hoạt bình thường.
I.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng dự án.
1. Kinh tế
Trong 5 năm qua (2010-2015), huyện Long Thành đạt được nhiều kết quả
đáng ghi nhận trên lĩnh vực kinh tế - xã hội; đặc biệt, kinh tế huyện có sự tăng
trưởng liên tục qua các năm, cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực; kết cấu hạ tầng
được cải thiện rõ rệt, bộ mặt nông thôn có nhiều đổi mới. Giá trị tổng sản phẩm
Quốc nội GDP hàng năm của huyện đạt 15,23% trở lên; GDP bình quân đầu
người đạt 50,73 triệu đồng/ người/ năm; tổng thu ngân sách hàng năm đạt trên
960 tỷ đồng, luôn đứng hàng thứ 2 của tỉnh, chỉ sau Thành phố Biên Hòa. Để
triển khai xây dựng phát triển nông thôn mới bền vững theo hướng công nghiệp
hóa, hiện đại hóa, Đảng bộ huyện Long Thành đã đẩy mạnh công tác tuyên
truyền nâng cao nhận thức, huy động các nguồn lực đầu tư xây dựng kết cấu hạ

http://lapduan.net
tầng, hỗ trợ phát triển sản xuất, triển khai công tác dạy nghề, chuyển giao khoa
học kỹ thuật, nâng cao chất lượng các hoạt động văn hóa xã hội. Trong nhiệm kỳ
qua, huyện đã huy động mọi nguồn lực, dồn sức để đầu tư xây dựng nông thôn
mới, trong đó tập trung vào 5 nội dung trọng tâm, đó là: Chuyển dịch cơ cấu
kinh tế, phát triển sản xuất; xây dựng, nâng cấp đường giao thông nông thôn;
xây dựng hệ thống trường lớp đạt chuẩn; xây mới hệ thống các trạm y tế xã; cải
tạo vệ sinh môi trường nông thôn; đảm bảo an ninh trật tự - an toàn xã hội. Đi
đầu trong phong trào xây dựng nông thôn mới của huyện là xã An Phước, xã đầu
tiên của huyện được công nhận xã nông thôn mới vào năm 2013. Đến nay, toàn
huyện đã có 10/13 xã đạt các tiêu chí xây dựng nông thôn mới; và phấn đấu đến
hết năm 2015 Long Thành sẽ đạt huyện nông thôn mới. Nhờ đẩy mạnh công tác
xây dựng nông thôn mới, đến nay, bộ mặt nông thôn của huyện ngày càng khởi
sắc với cơ sở hạ tầng khang trang, sạch đẹp; đời sống của nhân dân đã được
nâng lên rõ rệt, tỷ lệ số hộ khá, giàu ngày càng tăng.
Đến nay, Long Thành là huyện có nền kinh tế phát triển trong tốp đầu của
tỉnh Đồng Nai; với nhiều Cụm, khu công nghiệp được hình thành; nhiều tuyến
giao thông huyết mạch như: Quốc lộ 51; đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh
- Long Thành - Dầu Giây và tỉnh lộ 769 đi qua địa bàn, đã giúp cho Long Thành
có nhiều lợi thế để phát triển các ngành công nghiệp và dịch vụ. Đặc biệt là dự
án Cảng hàng không Quốc tế Long Thành được Quốc hội thông qua đã được
đông đảo các tầng lớp nhân dân tán thành, hưởng ứng. Bên cạnh đó, công tác
quy hoạch, quản lý đô thị, tài nguyên - môi trường cũng đã được chú trọng đầu
tư; nhiều công trình trọng điểm được tỉnh, huyện triển khai xây dựng như: Công
trình chợ mới Long Thành; hệ thống đường giao thông nông thôn, nhà văn hóa
khu, thôn, ấp, trường học và hệ thống kênh mương đã góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế - xã hội, diện mạo đô thị của huyện ngày càng khang trang, hiện
đại; đặc biệt đầu tháng 9/2015 sẽ khởi công xây dựng 02 công trình lớn đó là trụ
sở Huyện ủy và UBND huyện. Công tác giải tỏa, đền bù và quy hoạch các khu
tái định cư cho nhân dân nằm trong vùng quy hoạch các dự án lớn cũng được
huyện quan tâm giải quyết, tạo sự đồng thuận cao trong nhân dân với các chính
sách chi trả công bằng và đúng luật, đảm bảo cho đời sống của nhân dân ổn định
và phát triển.
Hiện tại khu vực quy hoạch nói riêng và huyện Long Thành nói chung có
cơ cấu kinh tế: Nông nghiệp - Dịch vụ - Công nghiệp & Tiểu thủ công nghiệp.
2. Xã hội

http://lapduan.net
Văn hoá - xã hội trên địa bàn huyện cũng có bước phát triển; đời sống của
nhân dân được cải thiện rõ rệt; tỷ lệ hộ nghèo trên địa bàn huyện giảm nhanh,
đến năm 2015 chỉ còn 0,25%; vượt chỉ tiêu so với Nghị quyết Đại hội. Chất
lượng giáo dục được nâng lên, đã có 20 trường đạt chuẩn quốc gia; 100% trẻ 6
tuổi vào lớp 1; trình độ giáo viên các bậc học đạt chuẩn sư phạm 100%. Mạng
lưới y tế, cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ và đội ngũ y bác sỹ được quan
tâm đầu tư và phát triển đồng bộ với 100% xã, thị trấn đạt chuẩn Quốc gia về y
tế. Phong trào văn hóa, văn nghệ, thể dục - thể thao được đẩy mạnh và phát triển
rộng khắp trên địa bàn, tạo phong trào thi đua sôi nổi trong cán bộ, đảng viên và
nhân dân các dân tộc trên địa bàn huyện. Hệ thống chính trị thường xuyên được
củng cố, kiện toàn và nâng cao chất lượng hoạt động; tình hình an ninh chính trị
và trật tự, an toàn xã hội được giữ vững, tạo môi trường thuận lợi phục vụ sự
nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
Diện mạo huyện Long Thành ngày một phát triển để tiến lên Thị xã vào năm 2020
I.3 Đánh giá chung
1. Điểm mạnh.
Hiện trạng khu đất:
 Là khu vực đất trồng hoa màu kém hiệu quả, nhà cửa tạm bợ và thưa thớt,
vì vậy công tác giải phóng mặt bằng sẽ thuận tiện.

http://lapduan.net
 Có địa hình tương đối bằng phẳng và cao ráo, phần lớn có độ dốc thoải,
hướng thoát nước thuận lợi, rất lý tưởng cho công tác xây dựng hạ tầng kỹ
thuật.
 Nền đất cứng, địa chất ổn định sẽ thuận tiện cho việc xây dựng nhà máy,
tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng.
 Có một dòng suối chảy dọc theo ranh giới phía tây khu đất, giữ vai trò là
yếu tố cảnh quan tự nhiên đặc trưng. Ngoài ra còn có một hệ thống kênh
tiêu thoát nước chạy ngang khu đất, khu vực dọc hai bên bờ kênh có nhiều
tiềm năng hình thành các hành lang cảnh quan, có thể phát triển các tiện
ích thể dục thể thao hay vui chơi nghỉ dưỡng cho công nhân.
Liên hệ vùng:
 Vị trí gần QL 51, đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường cao tốc
Long Thành – TP.HCM và đường vành đai 3 dự kiến về hướng Tây, và
nằm trong vùng có hệ thống giao thông đường bộ đang phát triển.
 Tọa lạc gần khu vực Cảng Tổng hợp Thị Vải – Cái Mép và Sân bay Quốc
tế Long Thành sẽ được hình thành trong tương lai.
 Nằm trong địa bàn của 1 trong những địa phương phát triển năng động
nhất của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
 Dự án là một trong những dự án trọng yếu trong quá trình phát triển của
tỉnh Đồng Nai do vậy nhận được rất nhiều sự quan tâm hỗ trợ từ phía các
cơ quan địa phương.
Ưu đãi đối với dự án: Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm:
 Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm bằng 20 % thu nhập chịu
thuế trong năm thứ 7 kể từ khi dự án bắt đầu hoạt động kinh doanh.
 Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm kể từ khi có thu nhập chịu
thuế và giảm 50% (năm mươi phần trăm) số thuế phải nộp trong 4 năm
tiếp theo.
2. Điểm yếu.
 Môi trường sinh thái có khả năng bị ảnh hưởng.

http://lapduan.net
 Dự án được đặt trong khu vực trung tâm phát triển công nghiệp của Long
Thành nói riêng và Đồng Nai nói chung nên việc thu hút lao động sẽ có sự
cạnh tranh gay gắt.
3. Cơ hội.
Diện tích cho phép phát triển dự án trên một quy mô bền vững.
Liên hệ vùng:
 Khu đất nằm trong quần thể các KCN trọng điểm của Long Thành: KCN
An Phước, KCN Long Đức. Hạ tầng kết nối giao thông đã có sẵn, đặc biệt
di chuyển về Khu công nghệ cao TP.HCM chỉ mất khoảng 50 phút đường
bộ.
 Rất gần khu cảng, sân bay, và các đường giao thông liên tỉnh, liên vùng.
II. Quy mô sản xuất của dự án.
II.1. Thực trạng các khu công nghiệp trong vùng.
TT Tên KCN Chủ đầu tư
Năm
hình
thành
Quy mô
Tỷ lệ lấp
đầy
1
LỘC AN -
BÌNH SƠN
Công ty Cổ phần Đầu tư và
Phát triển V.R.G Long
Thành
2010 497,77 ha
2
GIANG
ĐIỀN
Công ty Phát triển KCN
Biên Hòa (Sonadezi)
2008 529 ha
3 DẦU GIÂY
Công ty Cổ phần KCN Dầu
Giây
2008 331 ha
4
LONG
KHÁNH
Công ty Cổ phần KCN
Long Khánh
2008 264,47 ha 30,36 %.
5 ÔNG KÈO
Công ty TNHH Một thành
viên Tín Nghĩa
2008 823 ha 77%
6
AGTEX
LONG
BÌNH
Công ty 28 2007 43 ha 88%
7 TÂN PHÚ
viên Tín Nghĩa
2007 54 ha

http://lapduan.net
Năm
hình
thành
Quy mô
Tỷ lệ lấp
đầy
8 BÀU XÉO
Công ty Cổ phần Thống
Nhất
2006 499,8657 ha 97,8%
9
THẠNH
PHÚ
Công ty Cổ phần Công
trình Giao thông Đồng Nai
2006 177,2 ha
đã cho thuê
64ha; chiếm
49% tỷ lệ
lấp đầy
10
XUÂN
LỘC
2006 109 ha 46%
11
NHƠN
TRẠCH II -
LỘC
KHANG
Công ty TNHH Thương
mại và Đầu tư Lộc Khang
2006 70 ha 64%
12
NHƠN
TRẠCH II -
NHƠN
PHÚ
Công ty Cổ phần Thảo
Điền
2005 183 ha 4%
13
NHƠN
TRẠCH VI
Cty TNHH MTV Tín
Nghĩa; Cty TNHH Đầu tư
XD Khương Hy; Cty CP
Đầu tư XD và VLXD Sài
Gòn; Cty TNHH An Thái;
Cty TNHH Đỉnh Vàng.
2005 315 ha
14
LONG
ĐỨC
Công ty Cổ phần Đầu tư
Long Đức
2004 283 ha
15
ĐỊNH
QUÁN
Công ty Cổ phần KCN
Định Quán
2004 54 ha 100%
16
AN
PHƯỚC
Liên hệ Ban Quản lý các
KCN Đồng Nai (Phòng
Quy hoạch và Môi trường -
ĐT: 061.3892382) để biết
thông tin.
2003 130 ha
17
LONG
THÀNH
Công ty Cổ phần Sonadezi
Long Thành
2003 488 ha 73%
18
NHƠN
TRẠCH V
Tổng Công ty Phát triển Đô
thị và KCN Việt Nam
(IDICO)
2003 302 ha 78%
19 TAM Công ty Cổ phần Phát triển 2003 323 ha 100%

http://lapduan.net
Năm
hình
thành
Quy mô
Tỷ lệ lấp
đầy
PHƯỚC KCN Tín Nghĩa
20
DỆT MAY
NHƠN
TRẠCH
Công ty Cổ phần Đầu tư
Vinatex - Tân Tạo
2003 184 ha 95,24%
21
BIÊN HÒA
I
2000 335 ha 100%
22
SÔNG
MÂY
Công ty Liên doanh Phát
triển KCN Sông Mây
1998
474 ha
(Giai đoạn
1: 250 ha;
Giai đoạn 2:
224 ha)
74% (Giai
đoạn 1)
23
NHƠN
TRẠCH I
viên Phát triển Đô thị và
KCN IDICO (IDICO-
URBIZ)
1997 430 ha 88%
24
NHƠN
TRẠCH III
viên Khu công nghiệp
Nhơn Trạch III
1997
688 ha
(Giai đoạn
1: 337 ha,
Giai đoạn 2:
351 ha)
Giai đoạn 1:
100%, Giai
đoạn 2: 37%
25
NHƠN
TRẠCH II
Công ty CP Phát triển Đô
thị Công nghiệp số 2 (Công
ty D2D)
1997 347 ha 100%
26 LOTECO
Long Bình (liên doanh giữa
tập đoàn Sojitz - Nhật Bản
và Công ty Thái Sơn - trực
thuộc Bộ Quốc phòng).
1996
100 ha
(bao gồm 13
ha Khu Chế
xuất)
100%
27
BIÊN HÒA
II
1995 365 ha 100%
28 AMATA
Công ty TNHH Amata
(Việt Nam) (liên doanh
giữa Cty Sonadezi và Cty
Amata Corp.Public - Thái
Lan)
1994 494 ha
61% (trong
đó 129 ha
giai đoạn 1
đã cho thuê
đạt 100%)
29 GÒ DẦU
Long Bình
184 ha 100%

http://lapduan.net
Năm
hình
thành
Quy mô
Tỷ lệ lấp
đầy
30 HỐ NAI
Công ty Cổ phần KCN Hố
Nai
226 ha
(GĐ1)
270,94 ha
(GĐ 2)
99,32%
(GĐ 1)
31 SUỐI TRE
An Bình
149,5048 ha 76,74 %
32
CÔNG
NGHỆ
CAO
LONG
THÀNH
410,28 ha
Theo Ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai, từ đầu năm đến cuối
tháng 10-2017, các khu công nghiệp ở Đồng Nai đã cho thuê gần 110 hécta đất
trong các khu công nghiệp để đầu tư các dự án xây dựng nhà xưởng sản xuất.
Những khu công nghiệp thu hút nhiều nhà đầu tư thuê đất là: Khu công
nghiệp Nhơn Trạch 1, Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3 giai đoạn 2, Khu công
nghiệp Nhơn Trạch 6 (huyện Nhơn Trạch); Khu công nghiệp Long Đức (huyện
Long Thành) và Khu công nghiệp Long Khánh (TX.Long Khánh)...
Hiện nay, Đồng Nai đã có 32 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện
tích trên 10 ngàn hécta. Diện tích đất cho thuê tại các khu công nghiệp bình
quân đạt hơn 72%, trong đó có gần 10 khu công nghiệp diện tích đất cho thuê
đạt từ 98-100%.
Như vậy, cho chúng ta thấy, môi trường thu hút các nhà đầu tư vào các khu
công nghiệp của Đồng Nai là rất thuận lợi. Đây được xem là yếu tố rất quan
trọng để góp phần thành công của dự án đầu tư sau này.
II.2. Quy mô đầu tư của dự án.
Tổng diện tích của dự án là 1.500 ha. Trong đó:
1. Đất khu công nghiệp: 1.125 ha (chiếm khoảng 75% tổng diện tích
dự án).
2. Đất khu dân cư: 375 ha.
III. Địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng dự án.

http://lapduan.net
III.1. Địa điểm xây dựng.
Dự án đầu tư “Khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành” được
đầu tư xây dựng tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
III.2. Hình thức đầu tư.
Dự án đầu tư “Khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành” được
đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
IV. Nhu cầu sử dụng đất và phân tích các yếu tố đầu vào của dự án.
IV.1. Nhu cầu sử dụng đất của dự án.
Bảng cơ cấu sử dụng đất của dự án
TT Nội dung
Diện tích
(m²)
Tỷ lệ
(%)
I Khu công nghiệp 11.250.000 100,00
1 Đất nhà máy 7.762.500 69,00
2 Đất dịch vụ, quản lý và phụ trợ 562.500 5,00
3 Đất kỹ thuật 225.000 2,00
4 Đất giao thông 1.125.000 10,00
5 Đất cây xanh, mặt nước,… 1.575.000 14,00
II Khu dân cư 3.750.000 100,00
1 Đất ở 2.175.000 58,00
2 Đất sử dụng hỗn hợp 300.000 8,00
3 Đất giao thông 675.000 18,00
4 Đất cây xanh, công viên, mặt nước 600.000 16,00
Tổng cộng 15.000.000
IV.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án.
 Giai đoạn xây dựng.
- Nguyên vật liệu phục vụ công tác xây dựng được bán tại địa phương.
- Một số trang thiết bị và máy móc chuyên dụng được công ty chúng tôi lên kế
hoạch nhập trực tiếp từ các đối tác nước ngoài có uy tín.
 Giai đoạn hoạt động.
- Chủ yếu là quản lý điều hành nên dự án sử dụng lao động kỹ thuật và lao
động phổ thông tại địa phương. Nhìn chung là tương đối thuận lợi

http://lapduan.net
Chương III
CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ
tầng.
Dự án thông qua các cơ quan ban ngành thực hiện các thủ tục đầu tư, để
nhận quỹ đất sạch, chính vì vậy Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ các thủ tục về
đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện đúng theo
tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
II. Các phương án xây dựng công trình.
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết kế
kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai
đoạn quy hoạch chi tiết xây dựng sau khi có chủ trương đầu tư.
III. Phương án tổ chức thực hiện.
1. Phương án quản lý, khai thác.
Chủ đầu tư trực tiếp quản lý triển khai thực hiện và thành lập bộ phận điều
hành hoạt động của dự án theo mô hình sau:
Giám đốc điều hành
P Giám đốc PTKD P Giám đốc PTTC
Phòng kỹ
thuật
Phòng vật
tư
Hội đồng quản trị
Ban kiểm soát
Phòng
TCHC
Phòng tài
vụ
Phòng bảo
vệ
Quan hệ khách
hàng

http://lapduan.net
2. Giải pháp về chính sách của dự án.
Đề xuất được hưởng những chính sách ưu đãi hiện hành trên địa bàn thực
hiện dự án như: thuế thu nhập doanh nghiệp, đất đai,… Chi tiết sẽ được đề xuất
trong giai đoạn xin chủ trương đầu tư của dự án.
IV. Phân đoạn và tiến độ thực hiện dự án.
1. Phần khu công nghiệp:
 Thực hiện công việc chuẩn bị đầu tư từ ra sổ đỏ và giấy phép xây
dựng: 24 tháng.
 Thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 24 tháng tiếp theo.
2. Phần khu dân cư:
 Thực hiện công việc chuẩn bị đầu tư từ ra sổ đỏ và giấy phép xây
dựng: 24 tháng.
 Thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 12 tháng tiếp theo.

http://lapduan.net
Chương IV
QUY MÔ TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN
VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN
I. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của dự án.
Bảng tổng hợp theo suất đầu tư của dự án
STT Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá
Thành tiền
(triệu đồng)
I Khu công nghiệp 14.062.500
1
Chi phí ra đến sổ đỏ và
giấy phép xây dựng
m² 7.312.500
2 Chi phí đầu tư hạ tầng m² 6.750.000
II Khu dân cư 6.025.125
1
Chi phí ra đến sổ đỏ và
giấy phép xây dựng
m² 2.437.500
2 Nộp tiền sử dụng đất m² 1.337.625
3 Chi phí làm hạ tầng m² 2.250.000
III Chi phí quản lý dự án 0,384
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
77.214
IV
Chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng
153.668
1
Chi phí lập báo cáo
nghiên cứu tiền khả thi
0,028
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
5.712
2
nghiên cứu khả thi
0,108
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
21.607
3
Chi phí thiết kế bản vẽ
thi công
0,242 GXDtt * ĐMTL% 48.612
4
Chi phí thẩm tra báo cáo
0,016
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
3.153
5
Chi phí thẩm tra thiết kế
xây dựng
0,026 GXDtt * ĐMTL% 5.223
6 Chi phí thẩm tra dự toán 0,025 GXDtt * ĐMTL% 5.022
7
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ dự
thầu thi công xây dựng
0,032
Giá gói thầu XDtt *
ĐMTL%
6.428
8
Chi phí giám sát thi công
xây dựng
0,48 GXDtt * ĐMTL% 57.611

http://lapduan.net
STT Nội dung ĐVT Số lượng Đơn giá
Thành tiền
(triệu đồng)
9
Chi phí tư vấn lập báo
cáo đánh giá tác động
môi trường
TT 300
V Chi phí khác 3.535.422
1
Lãi vay trong giai đoạn
xây dựng
3.535.422
VI Dự phòng phí 10% 2.385.393
Tổng cộng 26.239.321
II. Khả năng thu xếp vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ.
Bảng tổng hợp nguồn vốn thực hiện dự án
STT Nội dung
Thành tiền
(triệu đồng)
Nguồn vốn
Tự có - tự
huy động
Vay tín
dụng
I Khu công nghiệp 14.062.500 2.812.500 11.250.000
1
Chi phí ra đến sổ đỏ và giấy
phép xây dựng
7.312.500 1.462.500 5.850.000
2 Chi phí đầu tư hạ tầng 6.750.000 1.350.000 5.400.000
II Khu dân cư 6.025.125 1.205.025 4.820.100
1
Chi phí ra đến sổ đỏ và giấy
phép xây dựng
2.437.500 487.500 1.950.000
2 Nộp tiền sử dụng đất 1.337.625 267.525 1.070.100
3 Chi phí làm hạ tầng 2.250.000 450.000 1.800.000
III Chi phí quản lý dự án 77.214 77.214 -
IV
Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
153.668 153.668 -
1
Chi phí lập báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi
5.712 5.712 -
2
Chi phí lập báo cáo nghiên
cứu khả thi
21.607 21.607 -
3
Chi phí thiết kế bản vẽ thi
công
48.612 48.612 -
4
Chi phí thẩm tra báo cáo
3.153 3.153 -

http://lapduan.net
STT Nội dung
Thành tiền
(triệu đồng)
Nguồn vốn
Tự có - tự
huy động
Vay tín
dụng
5
Chi phí thẩm tra thiết kế xây
dựng
5.223 5.223 -
6 Chi phí thẩm tra dự toán 5.022 5.022 -
7
Chi phí lập hồ sơ mời thầu,
đánh giá hồ sơ dự thầu thi
công xây dựng
6.428 6.428 -
8
Chi phí giám sát thi công xây
dựng
57.611 57.611 -
9
Chi phí tư vấn lập báo cáo
đánh giá tác động môi trường
300 300 -
V Chi phí khác 3.535.422 3.535.422 -
1
Lãi vay trong giai đoạn xây
dựng
3.535.422 3.535.422
VI Dự phòng phí 2.385.393 778.383 1.607.010
Tổng cộng 26.239.321 8.562.211 17.677.110
Tỷ lệ (%) 32,63% 67,37%
Bảng tiến độ thực hiện dự án
STT Nội dung
Tiến độ thực hiện
Năm thứ
1
Năm thứ
2
Năm thứ
3
Năm thứ
4
I Khu công nghiệp 3.656.250 3.656.250 3.375.000 3.375.000
1
Chi phí ra đến sổ đỏ
và giấy phép xây dựng
3.656.250 3.656.250
2 Chi phí đầu tư hạ tầng 3.375.000 3.375.000
II Khu dân cư 2.437.500 1.337.625 2.250.000
1
Chi phí ra đến sổ đỏ
và giấy phép xây dựng
2.437.500
2 Nộp tiền sử dụng đất 1.337.625
3 Chi phí làm hạ tầng 2.250.000
III
Chi phí quản lý dự
án
23.423 19.196 21.622 12.973

http://lapduan.net
STT Nội dung
Tiến độ thực hiện
Năm thứ
1
Năm thứ
2
Năm thứ
3
Năm thứ
4
IV
Chi phí tư vấn đầu
tư xây dựng
96.056 - 26.888 30.724
1
nghiên cứu tiền khả
thi
5.712 -
2
21.607 -
3
Chi phí thiết kế bản vẽ
thi công
48.612 -
4
Chi phí thẩm tra báo
cáo nghiên cứu khả thi
3.153 -
5
Chi phí thẩm tra thiết
kế xây dựng
5.223 -
6
Chi phí thẩm tra dự
toán
5.022 -
7
Chi phí lập hồ sơ mời
thầu, đánh giá hồ sơ
dự thầu thi công xây
dựng
6.428 -
8
Chi phí giám sát thi
công xây dựng
26.888 30.724
9
Chi phí tư vấn lập báo
cáo đánh giá tác động
môi trường
300
V Chi phí khác 1.767.711 1.767.711
1
Lãi vay trong giai
đoạn xây dựng 1.767.711
1.767.711
VI Dự phòng phí 798.094 678.078 567.351 341.870
Tổng cộng 8.779.035 7.458.860 6.240.860 3.760.566
Tỷ lệ (%) 33,46% 28,43% 23,78% 14,33%

http://lapduan.net
III. Hiệu quả về mặt kinh tế và xã hội của dự án.
 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án : 26.239.321.000.000 đồng. Trong đó:
 Vốn huy động (tự có) : 8.562.211.000.000 đồng.
 Vốn vay : 17.677.110.000.000 đồng.
STT Cấu trúc vốn (1.000 đồng) 26.239.321.000
1 Vốn tự có (huy động) 8.562.211.000
2 Vốn vay 17.677.110.000
Tỷ trọng vốn vay 67,37%
Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 32,63%
 Dự kiến nguồn doanh thu của dự án, chủ yếu thu từ các nguồn như sau:
- Khu dân cư: Đối với đất nhà ở, dự án bán 20% tổng diện tích vào năm
thứ 3 sau khi đã hoàn thành hạ tầng, năm tiếp theo là 50% và phần còn
lại bán hết vào năm thứ 5. Đối với đất dịch vụ tổng hợp, chủ yếu là đất
thương mại và đất giáo dục,.. dự án tiến hành cho thuê với thời gian 50
năm và thu tiền sử dụng đất 1 lần. để tiến hành trả nợ.
- Khu công nghiệp: Tiến hành cho thuê đối với đất dịch vụ, riêng đất
nhà xưởng sẽ giữ lại để duy trì hoạt động kinh doanh sau khi đã trả hết
nợ vay.
- Các nguồn thu khác thể hiện rõ trong bảng tổng hợp doanh thu của dự
án.
Dự kiến đầu vào của dự án.
Chi phí đầu vào của dự án % Khoản mục
1 Chi phí quảng xúc tiến thương mại 1% Doanh thu
2 Chi phí sửa chữa thường xuyên 8% Bảng tính
3 Chi phí quản lý, bán hàng 3% Doanh thu
4 Chi phí khác 1% Doanh thu
5 Chi phí quản lý KCN 75% Doanh thu QL KCN
6 Khấu hao TSCĐ " Bảng tính
7 Chi phí lãi vay " Bảng tính

http://lapduan.net
Chế độ thuế %
1 Thuế TNDN 20
 Phương án vay.
- Số tiền : 17.677.110.000.000 đồng.
- Thời hạn : ưu tiên lấy toàn bộ nguồn lợi nhuận sau thuế tiến hành trả
nợ.
- Ân hạn : 2 năm (trong giai đoạn đầu tư và chưa có nguồn thu).
- Lãi suất, phí: khách hàng đề nghị được hưởng lãi suất 10%/năm.
- Tài sản bảo đảm tín dụng: thế chấp toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay.
Lãi vay, hình thức trả nợ gốc
1 Thời hạn trả nợ vay tối đa 10 năm
2 Lãi suất vay cố định 10% /năm
4 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu 6% /năm
5 Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC 8,69% /năm
6 Hình thức trả nợ: 3
(1: trả gốc đều; 2: trả gốc và lãi đều; 3: theo năng lực của dự
án)
 Các thông số tài chính của dự án.
3.1. Kế hoạch hoàn trả vốn vay.
Kết thúc năm thứ 2 khi có nguồn thu là phải tiến hành trả nợ gốc thời gian
trả nợ phụ thuộc vào lợi nhuận sau thuế. Theo phân tích tính toán của dự án,
dùng toàn bộ nguồn lợi nhuận sau thuế để tiến hành trả nợ và đến năm thứ 10 là
dự án trả nợ xong toàn bộ nguồn vốn vay.
3.2. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn giản đơn.
Khả năng hoàn vốn giản đơn: Dự án sẽ sử dụng nguồn thu nhập sau thuế và
khấu hao cơ bản của dự án để hoàn trả vốn vay.

http://lapduan.net
KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư.
Theo phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn của dự án (phần phụ lục) thì chỉ
số hoàn vốn của dự án là 3,98 lần, chứng tỏ rằng cứ 1 đồng vốn bỏ ra sẽ được
đảm bảo bằng 3,98 đồng thu nhập. Dự án có đủ khả năng tạo vốn cao để thực
hiện việc hoàn vốn.
Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính toán) ta nhận thấy
đến năm thứ 9 đã thu hồi được vốn và có dư, do đó cần xác định số tháng của
năm thứ 8 để xác định được thời gian hoàn vốn chính xác.
Số tháng = Số vốn đầu tư còn phải thu hồi/thu nhập bình quân năm có dư.
Như vậy thời gian hoàn vốn của dự án là 7 năm 4 tháng kể từ ngày khởi động
dự án.
3.3. Khả năng hoàn vốn và thời gian hoàn vốn có chiết khấu.
Khả năng hoàn vốn và thời điểm hoàn vốn được phân tích cụ thể ở bảng phụ lục
tính toán của dự án. Như vậy PIp = 1,72 cho ta thấy, cứ 1 đồng vốn bỏ ra đầu tư
sẽ được đảm bảo bằng 1,72 đồng thu nhập cùng quy về hiện giá, chứng tỏ dự án
có đủ khả năng tạo vốn để hoàn trả vốn.
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,69%).
Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 11 đã hoàn được vốn và có dư.
Do đó ta cần xác định số tháng cần thiết của năm thứ 10.
Kết quả tính toán: Tp = 9 năm 5 tháng tính từ ngày hoạt động.
3.4. Phân tích theo phương pháp hiện giá thuần (NPV).
P
tiFPCFt
PIp
nt
t



 1
)%,,/(




Tpt
t
TpiFPCFtPO
1
)%,,/(




nt
t
tiFPCFtPNPV
1
)%,,/(

http://lapduan.net
Trong đó:
+ P: Giá trị đầu tư của dự án tại thời điểm đầu năm sản xuất.
+ CFt : Thu nhập của dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao.
Hệ số chiết khấu mong muốn 8,69%/năm.
Theo bảng phụ lục tính toán NPV = 15.565.918.000.000 đồng. Như vậy chỉ
trong vòng 20 năm hoạt động của thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt được sau
khi trừ giá trị đầu tư qui về hiện giá thuần là: 15.565.918.000.000 đồng > 0
chứng tỏ dự án có hiệu quả cao.
3.5. Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
Theo phân tích được thể hiện trong bảng phân tích của phụ lục tính toán cho
thấy IRR = 17,771% > 8,69% như vậy đây là chỉ số lý tưởng, chứng tỏ dự án có
khả năng sinh lời.
3.6. Phân tích độ nhạy của dự án.
Dự án phân tích đánh giá độ nhạy của dự án dự trên yếu tố giá bán của đất
nền khu dân cư. Phân tích trong các trường hợp và kết quả độ nhạy như sau:
Nội dung Tăng - giảm giá bán đất nền
Giá bán (Tr.
đồng/m²)
8 6 7 9 10
1 NPV 15.565.918 13.094.269 14.330.093 16.801.742 18.018.046
2 IRR 17,77% 16,15% 16,94% 18,64% 19,53%
Như vậy:
a. Khi giá bán giảm còn 6 triệu/m2
thì NPV>0 và IRR =16,15 > 8,69%
(WACC). Cho thấy dự án vẫn có khả năng sinh lời.
b. Khi giá bán giảm còn 7 triệu/m2
thì NPV>0 và IRR =16,94 > 8,69%
(WACC). Cho thấy dự án có khả năng sinh lời.
c. Khi giá bán tăng lên 9 triệu/m2
thì NPV>0 và IRR =18,64 > 8,69%
(WACC). Cho thấy dự án có khả năng sinh lời.
d. Khi giá bán tăng lên 10 triệu/m2
thì NPV>0 và IRR =19,53 > 8,69%
(WACC). Cho thấy dự án có khả năng sinh lời cao.

http://lapduan.net
KẾT LUẬN
I. Kết luận.
Với kết quả phân tích như trên, cho thấy hiệu quả của dự án mang lại, đồng
thời giải quyết việc làm cho người dân trong vùng. Cụ thể như sau:
+ Các chỉ tiêu tài chính của dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết
khấu,… cho thấy dự án có hiệu quả về mặt kinh tế.
+ Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình hàng trăm
tỷ đồng, thông qua nguồn thuế thu nhập trực tiếp từ hoạt động của dự
án.
+ Hàng năm giải quyết việc làm cho lao động của địa phương.
Góp phần “Phát huy tiềm năng, thế mạnh của địa phương; đẩy nhanh tốc độ
phát triển kinh tế của tỉnh Đồng Nai”.
II. Đề xuất và kiến nghị.
Với tính khả thi của dự án, rất mong các cơ quan, ban ngành, quỹ đầu tư và
tổ chức tín dụng,… xem xét và hỗ trợ chúng tôi để chúng tôi có thể triển khai
các bước theo đúng tiến độ và quy định. Để dự án sớm đi vào hoạt động.

http://lapduan.net
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

Lập dự án đầu tư khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành - Lapduan.net

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Lập dự án đầu tư khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành - Lapduan.net

Similar to Lập dự án đầu tư khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành - Lapduan.net (20)

More from Lap Du An A Chau

More from Lap Du An A Chau (15)

Recently uploaded

Recently uploaded (6)

Lập dự án đầu tư khu công nghiệp và khu dân cư sân bay Long Thành - Lapduan.net