Il mercato immobiliare, sia italiano che estero, è caratterizzato da un andamento altamente ciclico. Le recenti criticità emerse nel mercato degli investimenti immobiliari hanno evidenziato numerosi problemi relativi a controllo di gestione, normative e regolamenti, mancanza di una governance efficiente e trasparenza. In particolare, il tema dei processi, inteso sia come definizione degli stessi sia come identificazione delle responsabilità all’interno di una società, ha accresciuto negli ultimi anni l’importanza della tematica della governance aziendale. Si ritiene pertanto utile l’elaborazione di un modello di governance focalizzato sulle funzioni delle unità di controllo di secondo livello di due strutture societarie diverse, in modo da coglierne sia gli aspetti comuni che quelli divergenti. Entrambe le strutture societarie prese in esame prevedono come capogruppo una holding finanziaria quotata che controlla, nel primo caso, una Società di Investimento Immobiliare Quotata (SIIQ); nel secondo caso, invece, una Società di Gestione del Risparmio (SGR). The real estate market, both in Italy and worldwide, is characterized by a strong cyclic trend. The latest weaknesses of the real estate industry highlighted several problems linked to business management, regulations and laws, a non-efficient governance and a lack of trasparency. Particularly, the importance of the business governance, referring to both the definition of processes and the identification of each singular responsibility within a company, is increasing. We therefore elaborate a governance model focused on second level controls’ functions. Two different kinds of companies have been considered in order to highlight their common and divergent aspects: the example is referred to a listed financial holding which controls a listed property management company, in the first case, and an asset management company in the second case.

1. ELABORAZIONE DI UN MODELLO DI GOVERNO
DEI RISCHI IN AMBITO IMMOBILIARE
Franco Chirico
Mauro Di Lanno
Chiara Grosso
Barbara Varriale
MFA - MASTER IN FINANZA AVANZATA: METODI QUANTITATIVI E RISK MANAGEMENT

2. Logo azienda
2/17
Agenda
• Presentazione aziendale
• Il mercato immobiliare
• Modelli di Governance
• Rischi di un investimento immobiliare
• Caso esemplificativo

3. Logo azienda
3/17
Cdp Spa
Cdp Immobiliare
Cdp investimenti SGR
Simest
Fintecna
Cdp Equity
Cdp Reti
Sace

4. Logo azienda
4/17
Il mercato immobiliare (1/2)
crescita del
numero di
compravendite di
beni immobili e
variazione non
commisurata dei
prezzi degli stessi
crescita del
numero di
compravendite dei
beni immobili e
crescita
proporzionale dei
prezzi degli stessi
contrazione
del numero di
compravendite
degli immobili
con prezzi
costanti
contrazione sia
nel numero di
compravendite
che dei prezzi
degli immobili

5. Logo azienda
5/17
Il mercato immobiliare (2/2)
Lieve riduzione dei prezzi del mercato immobiliare mondiale nella prima
metà degli anni novanta
Modesta ripresa dei prezzi
Forte crescita dei prezzi del mercato immobiliare mondiale legato ad
una sostenuta e stabile crescita economica
Crisi dei mutui subprime in America
Calo dei prezzi del mercato mondiale: -24.7 % in Italia
Lieve crescita del mercato immobiliare in Italia spinta dalla domanda di
beni immobili nelle grandi città
1990
1996
1999
2000
2006
2007
2008
2015
2016
oggi

6. Logo azienda
6/17
Modelli di Governance (1/5)
Analisi della struttura organizzativa dell’unità di controllo
di 2° livello.
OBIETTIVO :
Holding finanziaria
quotata
Società
Controllata
Caso 1 Caso 2
Società di
Investimento
Immobiliare
Quotata (SIIQ)
Società di
Gestione del
Risparmio(SGR)

7. Logo azienda
7/17
Modelli di Governance (2/5)
Sistema dei Controlli Interni della capogruppo
Direzione rischi  Chief Risk Officer : • visione olistica ed integrata dei rischi
• informativa organi di governo
• ottimizzare integrazione organizzativa
delle funzioni di controllo
Sistema di controllo di
secondo livello:
• Risk Management
• Compliance
• Antiriciclaggio

8. Logo azienda
8/17
Modelli di Governance (3/5)
CASO 1 : Società di Investimento Immobiliare Quotata
Sistema dei Controlli Interni e di gestione dei rischi
Normativa di riferimento  TUF, Codice di Autodisciplina
Struttura  • Consiglio di Amministrazione e vari Comitati costituiti
• Amministratore Incaricato del Sistema dei Controlli Interni
e di gestione dei rischi
• Responsabile della Funzione di Internal Audit
• Collegio Sindacale
Funzioni  • Identificare i principali rischi aziendali
• Rendere esecutive le linee guida del Consiglio di Amministrazione
• Progettare, realizzare e gestire il Sistema dei Controlli Interni
• Informare il Consiglio di Amministrazione

9. Logo azienda
9/17
Modelli di Governance (4/5)
CASO 1 : Società di Investimento Immobiliare Quotata
Definizione delle metodologie di misurazione / valutazione
del rischio di conformità.
Funzione di conformità  Responsabile indipendente :
Compliance Officer
Decreto legislativo 231/01
Risk Management  Insieme di metodologie e risorse coordinate per
guidare e tenere sotto controllo un’organizzazione con
riferimento ai rischi. Attività esplicata da diverse aree
operative, ciascuna sottostante ad un Risk Manager.
Compliance 
Antiriciclaggio 

10. Logo azienda
10/17
Modelli di Governance (5/5)
CASO 2 : Società di Gestione del Risparmio
Sistema dei Controlli Interni e di gestione dei rischi
Normativa di riferimento  Regolamento congiunto di Banca d’Italia e Consob del
29/10/2007
Compliance  • Minimizzare i rischi di possibili sanzioni;
• Valutare ex ante l’impatto delle novità normative e procedurali;
• Definire le informative da trasferire al Consiglio di
Amministrazione.
Risk Management  • Monitoraggio ed aggiornamento continuo delle tipologie di
rischio da gestire;
• Individuazione e definizione degli indicatori di rischio;
• Segnalazione della Mappatura dei rischi al CdA.
Antiriciclaggio  • Prevenire e contrastare la realizzazione di operazioni di
riciclaggio.

11. Logo azienda
11/17
Un efficace sistema di governance prevede:
Mappatura Rischi
Definizione controlli
Monitoraggio

12. Logo azienda
Rischio di
mercato
Rischio di
Conformità
Rischio
Legislativo
Rischio di
controparte
12/17
Mappatura dei rischi aziendali
Rischio
Operativo
Rischio di
concentrazione
Rischio di
Liquidità
Rischio
Reputazionale
Rischio di perdite per:
inadeguatezza o disfunzione
di processi, risorse umane e
sistemi interni, eventi
esogeni, frodi, errori umani,
interruzioni dell’operatività,
indisponibilità dei sistemi,
inadempienze contrattuali,
catastrofi naturali
Possibilità che i prezzi
degli immobili, nonché i
flussi di cassa della
gestione operativa,
oscillino a causa del
generale andamento del
mercato immobiliare
Possibile inadempienza
della controparte nel
soddisfare le obbligazioni
richieste nei modi e nei
tempi prestabiliti
Mancato rispetto della
normativa, del
regolamento del fondo o
delle delibere dell’organo
amministrativo
Rischio che modifiche di
legge su materia fiscale,
costi di transazione,
pianificazione territoriale
e vincoli sulle locazioni
rendano l’investimento
meno allettante
Geografica e Settoriale:
non adeguato grado di
diversificazione per area
geografica e/o settoriale;
mancato rispetto dei limiti
di concentrazione da
regolamento del fondo
immobiliare
Rischio di non riuscire a
fronteggiare le necessità
di cassa di breve periodo a
causa di fattori quali
illiquidità del mercato
immobiliare, illiquidità dei
mercati finanziari, o il
“mismatching” di cassa
Rischio di flessione degli
utili o del capitale
derivante da una
percezione negativa
dell'immagine della
società da parte di clienti,
controparti, azionisti,
investitori o autorità di
vigilanza

13. Logo azienda
13/17
Definizione del Sistema dei Controlli Interni
 Una adeguata struttura di policy e procedure che coinvolga le unità di controllo di secondo
livello è fondamentale per la gestione dei rischi identificati.
 Il Consiglio di Amministrazione assicura l’implementazione, a livello di gruppo e di singola
unità, di un sistema efficace di controlli interni.
Regolamento di Compliance
Regolamento
Antiriciclaggio
Regolamento di Gestione
dei Rischi
• definisce ruoli e responsabilità
per la gestione del rischio e le
azioni da porre in essere;
• identifica e valuta i rischi di
non conformità e le procedure
di controllo;
• fornisce un report informativo
sull’andamento del rischio,
indirizzato agli organi
Amministrativi e di Controllo e
all’alta Direzione.
• prevede l’obbligo di adeguata
verifica della clientela;
• svolge azione di prevenzione
e repressione dei fenomeni di
riciclaggio e finanziamento
del terrorismo;
• collabora attivamente con le
altre funzioni al fine di
identificare e segnalare
operazioni sospette.
• indica le tipologie di rischio
alle quali la società è
esposta;
• determina gli obiettivi di
rischio, le eventuali soglie di
tolleranza e i limiti
operativi in condizione di
normalità o di stress.

14. Logo azienda
14/17
Caso esemplificativo (1/3)
Investimento, da parte di una Società di capitali, in un progetto immobiliare
che prevede la realizzazione di una palazzina residenziale ad opera di una
società di costruzione.

15. Logo azienda
15/17
Caso esemplificativo (2/3)
Fase di costruzione:
• rischio di controparte
• rischio di organizzazione
• rischio di finanziamento
Gestione diretta degli
immobili
Dismissione di beni
immobili
Due strade principali
perseguibili

16. Logo azienda
16/17
Caso esemplificativo (3/3)
CASO 1: dismissione dei beni:
• rischio di mercato
• rischio di liquidità
• rischio legale
• rischio di credito e controparte
CASO 2 : gestione dei beni:
• property
• rischio di portafoglio
• rischio legale
• rischio relativo al locatario
• rischio di organizzazione
• rischio di compliance

17. Logo azienda
17/17