Phap luat ve hop dong mua ban nha o

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN
702 Tôn Đức Thắng, Đà Nẵng, Việt Nam
Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Website: www.fdvn.vn
më ®Çu
1. TÝnh cÊp thiÕt cña viÖc nghiªn cøu ®Ò tµi
Nhµ ë lµ vÊn ®Ò ®îc nhiÒu ngµnh, nhiÒu lÜnh vùc nghiªn cøu
díi nh÷ng gi¸c ®é kh¸c nhau, tõ ®ã ®a ra çc kh¸i niÖm kh¸c nhau vÒ
nhµ ë. Theo ph¹m trï triÕt häc, nhµ ë lµ lîng vËt chÊt ®Þnh h×nh kiÕn
tróc, ®ång bé vµ mang tÝnh v¨n hãa; theo ph¹m trï x· héi häc nã lµ ph-
¬ng tiÖn ®¸p øng nhu cÇu ë cña con ngêi; theo ph¹m trï kinh tÕ - d©n
sù nhµ ë lµ khèi tµi s¶n thêng cã gi¸ trÞ lín; cßn theo ph¹m trï ph¸p luËt
th× nã lµ ®èi tîng ®iÒu chØnh cña nhiÒu ngµnh luËt, trong ®ã cã
ngµnh luËt d©n sù.
Nhµ ë lu«n g¾n liÒn víi cuéc sèng cña con ngêi, lµ nhu cÇu
kh«ng thÓ thiÕu cña mçi ç nh©n, mçi gia ®×nh nªn nã mang tÝnh x·
héi s©u s¾c. ChÝnh v× thÕ, quyÒn vÒ nhµ ë lu«n ®îc ghi nhËn trong
HiÕn ph¸p cña hÇu hÕt çc quèc gia víi t çch lµ mét quyÒn c¬ b¶n
cña c«ng d©n. ë níc ta, HiÕn ph¸p
n¨m 1992 (söa ®æi) t¹i §iÒu 58 ®· quy ®Þnh c«ng d©n cã quyÒn së
h÷u hîp ph¸p nhµ ë cña m×nh.
§Ó ®¸p øng nhu cÇu cã nhµ ë mçi ç nh©n, hé gia ®×nh cã
nhiÒu ph¬ng thøc t¹o lËp kh¸c nhau nh: tù x©y dùng, thuª nhµ ë, nhËn
thõa kÕ, tÆng cho hoÆc tham gia çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë. Tuy
nhiªn, v× nhu cÇu nhµ ë trong ®iÒu kiÖn mét níc cã mËt ®é d©n sè
®«ng nh níc ta hiÖn nay lµ rÊt cao, ®Æc biÖt ë çc ®« thÞ lín nh Hµ
1

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Néi, Thµnh phè Hå ChÝ Minh... v× thÕ vÊn ®Ò t¹o lËp ®îc nhµ ë ®îc
ph¸p luËt quy ®Þnh kh¸ chÆt chÏ vµ ngµy cµng ®îc hoµn thiÖn tõng b-
íc, t¹o c¬ së ph¸p lý v÷ng ch¾c cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®îc h×nh
thµnh vµ ph¸t triÓn theo ®Þnh híng cña Nhµ níc.
NÒn kinh tÕ níc ta trong 20 n¨m ®æi míi ®· cã nh÷ng bíc ph¸t
triÓn m¹nh mÏ, ®êi sèng vËt chÊt vµ tinh thÇn cña ngêi d©n ®· vµ
®ang ®îc n©ng cao. Do ®ã, nhu cÇu cã ®îc nh÷ng ng«i nhµ khang
trang, ®ñ tiÖn nghi vµ thuËn tiÖn trong sinh ho¹t vµ c«ng viÖc ngµy
cµng ®îc ngêi d©n chó träng. Trong khi viÖc t¹o lËp nhµ ë b»ng viÖc
tham giao dÞch mua b¸n nhµ ®· vµ ®ang ph¸t triÓn ngµy cµng phong
phó, ®a d¹ng vµ phøc t¹p. ChÝnh v× thÕ, quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ
giao dÞch mua b¸n nhµ ë lu«n ®îc Nhµ níc chó träng hoµn thiÖn ®Ó
®¸p øng víi t×nh h×nh míi.
Thùc tÕ ë níc ta, ho¹t ®éng mua b¸n nhµ ë ®· tr¶i qua nhiÒu
thêi kú kh¸c nhau. ë mçi thêi kú cã nh÷ng nÐt riªng biÖt ph¶n ¸nh sù
kh¸c nhau trong ®êng lèi, chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë cña §¶ng vµ Nhµ níc.
Tuy nhiªn, ë thêi kú nµo th× c¸c giao dÞch mua b¸n nhµ ë còng ph¶i
thùc hiÖn b»ng h×nh thøc hîp ®ång, ph¶i ®îc chøng thùc cña c¬ quan
nhµ níc cã thÈm quyÒn vµ ph¶i thùc hiÖn nh÷ng thñ tôc b¾t buéc do
ph¸p luËt quy ®Þnh.
MÆc dï vËy, do nhiÒu nguyªn nh©n kh¸ch quan vµ chñ quan
nhiÒu chñ thÓ tham gia quan hÖ mua b¸n nhµ l¹i kh«ng thùc hiÖn,
thùc hiÖn kh«ng ®óng nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång
mua b¸n nhµ ë, ®· dÉn ®Õn nhiÒu tranh chÊp x¶y ra lµm cho c¸c giao
2

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
dÞch vÒ mua b¸n nhµ ë vèn phøc t¹p l¹i cµng phøc t¹p h¬n. ChÝnh v×
vËy, ®Ò tµi "Mét sè vÊn ®Ò vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë theo ph¸p luËt
hiÖn hµnh vµ ph¬ng híng hoµn thiÖn" ®îc nghiªn cøu dùa trªn nh÷ng c¬
së lý luËn, c¬ së thùc tiÔn, nh»m chØ ra nh÷ng ®iÓm h¹n chÕ cña
ph¸p luËt thùc ®Þnh. Tõ ®ã t×m ra nh÷ng ph¬ng híng, gi¶i ph¸p söa
®æi, bæ sung nh»m hoµn thiÖn çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn
hµnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho thÞ tr-
êng bÊt ®éng s¶n ë níc ta ph¸t triÓn lµnh m¹nh.
2. Môc tiªu vµ nhiÖm vô nghiªn cøu cña ®Ò tµi
2.1. Môc tiªu
Môc tiªu tæng qu¸t cña ®Ò tµi lµ nghiªn cøu, t×m ra çc luËn cø
khoa häc vµ thùc tiÔn cho viÖc x©y dùng vµ hoµn thiÖn çc quy ®Þnh
cña Bé luËt d©n sù vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë trong giai ®o¹n hiÖn
nay.
2.2. NhiÖm vô
Lµm râ nh÷ng c¬ së lý luËn, thùc tiÔn mét sè néi dông çc quy
®Þnh cña ph¸p luËt thùc ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
§¸nh gi¸ ®óng ®¾n, kh¸ch quan, toµn diÖn mét sè néi dung çc
quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù n¨m 1995 vµ çc quy ®Þnh cña ph¸p
luËt thùc ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
§¸nh gi¸ thùc tr¹ng viÖc thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt
vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, tõ ®ã ®a ra ph¬ng híng, gi¶i ph¸p, kiÕn
3

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
nghÞ ®Ó hoµn thiÖn çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua
b¸n nhµ ë.
3. Ph¹m vi nghiªn cøu
"Mét sè vÊn ®Ò vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë theo ph¸p luËt
hiÖn hµnh vµ ph¬ng híng hoµn thiÖn" lµ mét ®Ò tµi cã ph¹m vi nghiªn
cøu rÊt réng, néi dung phong phó, ®a d¹ng, phøc t¹p. V× vËy, trong
ph¹m vi cña mét luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc, t¸c gi¶ tËp trung nghiªn cøu
nh÷ng c¬ së lý luËn, thùc tiÔn ®Ó ®¸nh gi¸ kh¸ch quan, toµn diÖn vÒ
thùc tr¹ng néi dung mét sè çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. Tõ ®ã ®a ra çc ph¬ng híng, gi¶i ph¸p hoµn
thiÖn néi dung çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ
ë trong giai ®o¹n hiÖn nay vµ trong thêi gian tíi, cô thÓ:
Nh÷ng néi dung chÝnh, c¬ b¶n cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua
b¸n nhµ ë, ®Æc biÖt lµ ®èi tîng cña hîp ®ång, h×nh thøc hîp ®ång,
thñ tôc mua b¸n nhµ ë. Thùc tr¹ng gi¶i quyÕt çc tranh chÊp vÒ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë trong thêi gian qua. §Ò xuÊt gi¶i ph¸p nh»m hoµn
thiÖn néi dung ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
4. C¬ së lý luËn vµ ph¬ng ph¸p nghiªn cøu
4.1. C¬ së lý luËn
§êng lèi, chñ tr¬ng, chÝnh s¸ch cña §¶ng, Nhµ níc vÒ chÝnh
s¸ch nhµ ë cña níc ta trong giai ®o¹n hiÖn nay.
Néi dung quan ®iÓm chØ ®¹o khi x©y dùng Bé luËt d©n sù
n¨m 1995; Bé luËt d©n sù n¨m 2005; §Ò ¸n LuËt nhµ ë n¨m 2005.
4

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Néi dung çc v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n
nhµ ë vµ v¨n b¶n chÝnh s¸ch cña Nhµ níc vÒ nhµ ë cña níc ta trong giai
®o¹n hiÖn nay.
4.2. Ph¬ng ph¸p nghiªn cøu
§Ò tµi ®îc thùc hiÖn trªn c¬ së ph¬ng ph¸p luËn cña chñ nghÜa
duy vËt biÖn chøng, chñ nghÜa duy vËt lÞch sö vµ phÐp biÖn chøng
cña chñ nghÜa M¸c - Lªnin, t tëng Hå ChÝ Minh vÒ nhµ níc vµ ph¸p
luËt.
Çc ph¬ng ph¸p nghiªn cøu cô thÓ ®îc sö dông ®ã lµ ph¬ng
ph¸p ph©n tÝch, ph¬ng ph¸p tæng hîp, ph¬ng ph¸p so s¸nh, ph¬ng
ph¸p x· héi häc ®Ó thÓ hiÖn néi dung ®Ò tµi.
5. ý nghÜa vµ nh÷ng ®iÓm míi cña ®Ò tµi
§Ò tµi "Mét sè vÊn ®Ò vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë theo ph¸p
luËt hiÖn hµnh vµ ph¬ng híng hoµn thiÖn" ®îc nghiªn cøu ®Ó ®¹t ®îc
kÕt qu¶ sau:
§©y lµ luËn v¨n ®Çu tiªn ®îc nghiªn cøu ë bËc cao häc cã tÝnh
hÖ thèng, toµn diÖn vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ë níc ta.
§Ò tµi cã tÝnh hÖ thèng hãa mét çch toµn diÖn nh÷ng quy
®Þnh cña ph¸p luËt níc ta vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë tõ n¨m 1945
®Õn nay.
X¸c ®Þnh ®îc hiÖu qu¶ sù ®iÒu chØnh cña çc quy ®Þnh ph¸p
luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, qua ®ã chØ ra nh÷ng ®iÓm h¹n chÕ
cña ph¸p luËt thùc ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, gióp çc nhµ lËp
5

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
ph¸p hoµn thiÖn h¬n nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh, ®ång
thêi gióp cho çc c¬ quan xÐt xö hoµn thiÖn h¬n c¬ chÕ gi¶i quyÕt çc
tranh chÊp vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
So s¸nh víi nh÷ng quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ
ë ®îc quy ®Þnh trong ph¸p luËt cña Céng hßa Ph¸p vµ mét sè níc kh¸c
®Ó lµm næi bËt tÝnh hiÖn ®¹i cña ph¸p luËt ViÖt Nam quy ®Þnh vÒ
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
T¸c gi¶ ®Ò xuÊt ph¬ng híng hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ hîp ®ång
mua b¸n nhµ ë ®îc quy ®Þnh trong Bé luËt d©n sù n¨m 1995. §Æc
biÖt, lµ çc quy ®Þnh liªn quan ®Õn ®èi tîng cña hîp ®ång lµ nhµ ë
chung c, nhµ ë ®îc h×nh thµnh trong t¬ng lai vµ gi¶i ph¸p hoµn thiÖn
nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ lo¹i ®èi tîng nµy gãp phÇn hoµn
thiÖn nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
6. KÕt cÊu cña luËn v¨n
Ngoµi phÇn më ®Çu, kÕt luËn vµ danh môc tµi liÖu tham kh¶o,
néi dung cña luËn v¨n gåm 3 ch¬ng, 8 môc.
6

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Ch¬ng 1
Kh¸i qu¸t hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
1.1. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm ph¸p lý cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
1.1.1. Kh¸i niÖm hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
Nhµ ë lµ t liÖu sinh ho¹t vµ lµ nhu cÇu thiÕt yÕu cña mçi ç
nh©n, mçi gia ®×nh. X· héi cµng v¨n minh, hiÖn ®¹i th× chç ë mµ chÝnh
x¸c h¬n lµ nhµ ë cµng cã vai trß quan träng. Nhµ ë kh«ng ph¶i chØ lµ
mét vËt thÓ kiÕn tróc ®¬n thuÇn b¶o ®¶m nhu cÇu ë cña con ngêi, mµ
nã cßn lµ mét vËt thÓ biÓu thÞ çc gi¸ trÞ v¨n hãa, lÞch sö cña mét d©n
téc, mét quèc gia vµ c¶ nh©n lo¹i. ChÝnh v× thÕ nhµ ë ®· ®îc nhiÒu
ngµnh khoa häc nghiªn cøu díi çc gãc ®é kh¸c nhau. Theo ph¹m trï triÕt
häc th× nhµ ë lµ lîng vËt chÊt ®Þnh h×nh kiÕn tróc, ®ång bé vµ mang
tÝnh v¨n hãa; theo ph¹m trï x· héi häc th× nã lµ ph¬ng tiÖn ®¸p øng nhu
cÇu ë cña con ngêi; theo ph¹m trï kinh tÕ th× nã lµ khèi tµi s¶n thêng cã
gi¸ trÞ lín trong tæng tµi s¶n quèc gia; cßn theo ph¹m trï ph¸p luËt th×
nhµ ë lµ ®èi tîng ®iÒu chØnh cña nhiÒu ngµnh luËt, trong ®ã cã ngµnh
luËt d©n sù.
Khi cuéc sèng cµng v¨n minh, x· héi cµng ph¸t triÓn th× con ng-
êi ngµy cµng chó träng nhiÒu h¬n ®Õn nhµ ë vµ còng chÝnh v× thÕ
vÊn ®Ò nhµ ë lu«n lµ sù quan t©m cña mäi ngêi vµ toµn x· héi. ë bÊt
kú quèc gia nµo, Nhµ níc còng ph¶i quan t©m ®Õn vÊn ®Ò nhµ ë. Sù
quan t©m ®ã thÓ hiÖn ë viÖc Nhµ níc ban hµnh vµ thùc hiÖn çc
7

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
chÝnh s¸ch x· héi vÒ nhµ ë vµ ®iÒu quan träng lµ Nhµ níc ban hµnh
çc quy ®Þnh ph¸p luËt, t¹o khung ph¸p lý an toµn, tiÖn lîi cho ngêi
d©n tù thùc hiÖn çc giao dÞch, t¹o lËp nhµ ë ®¸p øng nhu cÇu cÇn
thiÕt cña m×nh.
§Ó ®¸p øng nhu cÇu cã nhµ ®Ó ë, mçi ç nh©n, mçi gia ®×nh
cã nhiÒu ph¬ng thøc t¹o lËp kh¸c nhau nh: tù x©y dùng nhµ ë, thuª nhµ
ë, nhËn thõa kÕ, tÆng cho, ®æi nhµ, hoÆc tham gia çc giao dÞch
mua b¸n nhµ. Trong ®ã, tham gia çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë ngµy
cµng cã xu thÕ ph¸t triÓn m¹nh trong x· héi hiÖn ®¹i. MÆt kh¸c, víi
çch ph©n lo¹i tµi s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt d©n sù, th× nhµ ë
lµ mét lo¹i bÊt ®éng s¶n quan träng, buéc ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u
nªn çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë ®îc ph¸p luËt quy ®Þnh kh¸ chÆt
chÏ.
ChÕ ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc quy ®Þnh trong Bé
luËt d©n sù n¨m 1995 vµ Bé luËt d©n sù n¨m 2005. Theo ®ã, hîp
®ång mua b¸n nhµ ë ®îc hiÓu lµ mét d¹ng cô thÓ cña hîp ®ång mua
b¸n tµi s¶n.
Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ sù tháa thuËn cña çc bªn. Trong
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë bao giê còng tån t¹i bªn b¸n nhµ vµ bªn mua
nhµ, hä cã thÓ lµ ç nh©n, ph¸p nh©n hoÆc hé gia ®×nh hay tæ hîp
t¸c. Çc bªn tháa thuËn nh÷ng néi dung cña hîp ®ång trªn c¬ së cña sù
tù do ý chÝ vµ néi dung cña tháa thuËn ®ã kh«ng ®îc tr¸i ph¸p luËt vµ
®¹o ®øc x· héi.
8

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Tù do ý chÝ lµ vÊn ®Ò träng yÕu trong ph¸p luËt vÒ hîp ®ång
nãi chung vµ trong hîp ®ång mua b¸n nhµ ë nãi riªng. Tù do ý chÝ ®îc
hiÓu lµ kh«ng ai cã thÓ Ðp buéc ngêi kh¸c ph¶i tham gia ký kÕt hîp
®ång mua b¸n nhµ ë víi m×nh hoÆc víi mét chñ thÓ kh¸c. TÊt c¶ "hîp
®ång mua b¸n nhµ ë ®îc ký kÕt mµ vi ph¹m ®iÒu kiÖn tù do ý chÝ cña
chñ thÓ trong giao kÕt hîp ®ång th× hîp ®ång ®ã sÏ bÞ v« hiÖu" (theo
quy ®Þnh t¹i §iÒu 138, §iÒu 141 Bé luËt d©n sù) [2]. Sù tù do ý chÝ
trong tháa thuËn cña çc bªn lµ mét trong nh÷ng nguyªn t¾c giao kÕt
hîp ®ång d©n sù nãi chung vµ ®îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 395 Bé luËt d©n
sù n¨m 1995, khi giao kÕt hîp ®ång bªn b¸n nhµ vµ bªn mua nhµ ph¶i
thùc hiÖn nguyªn t¾c:
- Tù do giao kÕt hîp ®ång, nhng kh«ng ®îc tr¸i víi ph¸p luËt, ®¹o
®øc x· héi;
- Tù nguyÖn, b×nh ®¼ng, thiÖn chÝ, hîp t¸c, trung thùc vµ
ngay th¼ng.
Nhµ ë, theo ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam, lµ tµi s¶n buéc ph¶i
®¨ng ký quyÒn së h÷u. MÆt kh¸c, nhµ ë thêng lµ lo¹i tµi s¶n cã gi¸ trÞ
lín, cã t¸c ®éng lín ®Õn ®êi sèng cña ç nh©n, hé gia ®×nh vµ çc
chÝnh s¸ch x· héi cña Nhµ níc, v× vËy, viÖc tháa thuËn cña çc bªn khi
giao kÕt hîp ®ång ph¶i ®îc thùc hiÖn b»ng v¨n b¶n, ®îc c«ng chøng
hoÆc chøng thùc cña çc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn vµ ph¶i
tu©n theo nh÷ng thñ tôc luËt ®Þnh.
Thùc tÕ trong nh÷ng n¨m võa qua, çc giao dÞch mua b¸n nhµ
ë lu«n lµ çc giao dÞch cã tÝnh phøc t¹p, nh¹y c¶m vµ thêng cã nhiÒu
sai ph¹m, ®Æc biÖt lµ sai ph¹m vÒ h×nh thøc hîp ®ång, thñ tôc mang
9

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
tÝnh chÊt hµnh chÝnh liªn quan ®Õn ®¨ng ký quyÒn së h÷u. HiÖn t-
îng sai ph¹m nµy lµ sù tån t¹i cã tÝnh h¹n chÕ lÞch sö nhÊt ®Þnh. §Ó
gi¶i quyÕt nh÷ng tån t¹i cña çc giao dÞch d©n sù vÒ nhµ ë ®îc x¸c
lËp tríc ngµy 01/07/1991, t¹i môc II kho¶n 12 Th«ng t liªn tÞch sè
01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngµy 25/01/1999 cña Tßa ¸n nh©n
d©n tèi cao, ViÖn kiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao híng dÉn ¸p dông mét sè
quy ®Þnh t¹i NghÞ quyÕt sè 58/1998/ NQ-UBTVQH ®· x¸c ®Þnh:
Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ sù tháa thuËn gi÷a çc
bªn, theo ®ã bªn b¸n nhµ ë cã nghÜa vô giao nhµ ë vµ
chuyÓn giao quyÒn së h÷u nhµ ë ®ã cho bªn mua nhµ vµ
nhËn tiÒn, cßn bªn mua cã nghÜa vô nhËn nhµ ë vµ tr¶ tiÒn
cho bªn b¸n.
§îc coi lµ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë khi thuéc mét trong
çc trêng hîp sau ®©y:
a) Cã hîp ®ång b»ng v¨n b¶n (cã thÓ cã x¸c nhËn
hoÆc kh«ng x¸c nhËn cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn;
bªn mua ®· nhËn ®îc hoÆc cha nhËn nhµ ë);
b) Ngêi ®ang ë t¹i nhµ ë ®ã chøng minh ®îc lµ hä mua
nhµ ë ®ã mét çch hîp ph¸p;
c) Mét trong nh÷ng ngêi thuéc mét trong çc ®iÓm a, b
vµ c kho¶n 2 môc I th«ng t nµy thõa nhËn ®· b¸n nhµ ë ®ã
[64].
Theo quy ®Þnh trªn th× hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc thiÕt lËp
hîp ph¸p khi bªn mua "chøng minh ®îc lµ hä mua nhµ ë ®ã mét çch
10

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
hîp ph¸p" th× ®îc ph¸p luËt thõa nhËn. Nhng mét ®iÒu khã cã thÓ
thùc hiÖn ®îc lµ khi nµo, b»ng çch nµo th× ngêi ®ang ë ng«i nhµ ®ã
chøng minh ®îc hä mua ng«i nhµ ®ã mét çch hîp ph¸p, trong khi
ph¸p luËt quy ®Þnh giao dÞch vÒ nhµ ë tõ thêi kú phong kiÕn, thêi
kú Ph¸p thuéc cho ®Õn nay ®Òu kh¼ng ®Þnh tÊt c¶ çc giao dÞch
lo¹i nµy ®Òu ph¶i ®îc thÓ hiÖn b»ng v¨n b¶n. VËy, tÝnh "hîp ph¸p"
®îc hiÓu nh thÕ nµo thËt khã cã c©u tr¶ lêi x¸c ®¸ng trong trêng hîp
nµy.
Theo chóng t«i, ph¸p luËt kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i ®a ra dù liÖu
nµy bëi nã kh«ng cã tÝnh kh¶ thi, ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy chóng ta
cÇn sö dông nguyªn t¾c suy ®o¸n ph¸p lý, nguyªn t¾c x¸c lËp quyÒn
së h÷u ®èi víi tµi s¶n lµ bÊt ®éng s¶n. Khi kh«ng cã tranh chÊp, nÕu
ngêi ®ang sö dông ng«i nhµ ®ã mét çch hîp ph¸p ngay t×nh th× hä ®-
îc coi lµ chñ së h÷u hîp ph¸p ng«i nhµ ®ã vµ nh vËy chóng ta kh«ng
cÇn ph¶i ®Ò cËp ®Õn hîp ®ång mua b¸n nhµ ë cña hä. NÕu nh cã
tranh chÊp chóng ta míi xÐt ®Õn vÊn ®Ò x¸c lËp quyÒn së h÷u ng«i
nhµ cña ngêi ®ang ë ng«i nhµ ®ã vµ nh÷ng ngêi tranh chÊp ph¶i
chøng minh ®îc ngêi ®ang sö dông ng«i nhµ ®ã lµ kh«ng cã c¨n cø
ph¸p luËt.
MÆt kh¸c, theo quy ®Þnh t¹i ®iÓm c kho¶n 12 th«ng t nµy th×
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë cã thÓ chØ lµ sù thÓ hiÖn ý chÝ ®¬n ph¬ng
cña bªn b¸n nhµ ë, kh¼ng ®Þnh r»ng chÝnh hä ®· b¸n nhµ cho bªn
mua.
11

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Nhµ lµm luËt ®a ra çc dù liÖu nµy lµ nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng
tån t¹i trong çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë, trªn thùc tÕ, ®· x¶y ra trong
mét thêi gian t¬ng ®èi dµi. Tuy nhiªn, v× cã nhiÒu lý do kh¸c nhau mµ
Nhµ níc cha ban hµnh ®îc hÖ thèng çc v¨n b¶n ph¸p luËt ®Ó ®iÒu
chØnh lo¹i quan hÖ nµy. Bªn c¹nh ®ã, çc c¬ quan nhµ níc cã thÈm
quyÒn ®· bu«ng láng ho¹t ®éng qu¶n lý nhµ níc vÒ nhµ ë lµm cho çc
giao dÞch vÒ nhµ ë diÔn ra mét çch tïy tiÖn. §Ó gi¶i quyÕt nh÷ng
hËu qu¶ nµy, cÇn ph¶i cã nh÷ng gi¶i ph¸p nhÊt ®Þnh ®Ó b×nh æn vµ
gi¶i quyÕt çc tranh chÊp ®· vµ ®ang x¶y ra ®èi víi çc giao dÞch mua
b¸n nhµ ë kh«ng tu©n thñ triÖt ®Ó çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
Tãm l¹i, dùa trªn lý luËn vÒ hîp ®ång d©n sù, c¨n cø vµo kh¸i
niÖm hîp ®ång mua b¸n tµi s¶n ®îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 421, çc quy
®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc quy ®Þnh tõ §iÒu 443 ®Õn
§iÒu 451 Bé luËt d©n sù n¨m 1995 vµ thùc tiÔn ®êi sèng cña hîp
®ång mua b¸n nhµ ë, cã thÓ ®a ra kh¸i niÖm hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
nh sau:
Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ sù tháa thuËn b»ng v¨n b¶n gi÷a
bªn mua vµ bªn b¸n, theo ®ã bªn b¸n nhµ ë cã nghÜa vô chuyÓn giao
ng«i nhµ hoÆc phÇn nhµ vµ quyÒn së h÷u ng«i nhµ hoÆc phÇn nhµ
®ã cho bªn mua; bªn mua lµ chñ së h÷u ng«i nhµ hoÆc phÇn nhµ do
bªn b¸n chuyÓn giao. Bªn mua cã nghÜa vô tr¶ tiÒn cho bªn b¸n ®óng
thêi h¹n, ®Þa ®iÓm, theo ph¬ng thøc do çc bªn ®· tháa thuËn trong
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
1.1.2. §Æc ®iÓm ph¸p lý cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
12

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Nhµ ë, ®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ mét lo¹i tµi s¶n
buéc ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u, v× thÕ, çc giao dÞch mua b¸n nhµ
ë ®· ®îc quy ®Þnh kh¸ chÆt chÏ trong ph¸p luËt. Theo quy ®Þnh cña
ph¸p luËt, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ mét lo¹i hîp ®ång cô thÓ cña hîp
®ång mua b¸n tµi s¶n, do ®ã, nã cã ®Çy ®ñ çc ®Æc ®iÓm cña hîp
®ång mua b¸n tµi s¶n nãi chung. Ngoµi ra, nã còng cã nh÷ng ®Æc
®iÓm thÓ hiÖn tÝnh ®Æc thï riªng (®èi tîng cña lo¹i hîp ®ång mua b¸
nhµ ë kh¸c h¬n so víi çc lo¹i hîp ®ång kh¸c, ngoµi ra, nã cßn chÞu sù
¶nh hëng cña çc chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë cña Nhµ níc ta).
Ph¸p luËt thùc ®Þnh ViÖt Nam, ph¸p luËt mét sè níc kh¸c trªn
thÕ giíi ®Òu quy ®Þnh hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ph¶i tu©n thñ h×nh
thøc v¨n b¶n, cã c«ng chøng hoÆc chøng thùc cña c¬ quan nhµ níc
cã thÈm quyÒn vµ ph¶i thùc hiÖn theo çc thñ tôc do ph¸p luËt quy
®Þnh. Së dÜ cã quy ®Þnh nh vËy lµ do nhµ ë lµ mét lo¹i bÊt ®éng
s¶n ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u, nã thêng cã gi¸ trÞ lín vµ mang tÝnh
x· héi s©u s¾c.
MÆt kh¸c, viÖc quy ®Þnh nµy ®¶m b¶o cho ho¹t ®éng qu¶n lý
nhµ níc vÒ nhµ ë ®¹t hiÖu qu¶ cao h¬n. Nhµ níc, th«ng qua viÖc ®¨ng
ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ çc thñ tôc mµ çc chñ thÓ mua, b¸n nhµ
ph¶i thùc hiÖn khi ký kÕt hîp ®ång, t¹i çc c¬ quan nhµ níc cã thÈm
quyÒn sÏ cã sù ®¸nh gi¸ kh¸ch quan h¬n vÒ t×nh h×nh cung - cÇu
®èi víi nhµ ë. Th«ng qua nh÷ng ®¸nh gi¸ ®ã, Nhµ níc cã thÓ x©y
dùng vµ ban hµnh çc chÝnh s¸ch vÒ nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o cho ngêi
d©n, ®Æc biÖt lµ nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp, nh÷ng ngêi thuéc
13

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
diÖn chÝnh s¸ch x· héi cã nhiÒu ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n trong viÖc
cã nhµ ®Ó ë.
Nh vËy, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ lo¹i hîp ®ång mua b¸n tµi
s¶n nªn nã còng cã nh÷ng ®Æc ®iÓm ph¸p lý chung cña lo¹i hîp ®ång
nµy lµ:
Thø nhÊt, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ mét hîp ®ång song vô.
Theo ®ã, bªn b¸n nhµ ë vµ bªn mua nhµ ë ®Òu cã çc quyÒn vµ
nghÜa vô nhÊt ®Þnh, kh«ng bªn nµo chØ cã quyÒn hoÆc chØ ph¶i
thùc hiÖn çc nghÜa vô. NghÜa vô cña bªn nµy lµ quyÒn lîi cña bªn
kia vµ ngîc l¹i. Khi bªn cã nghÜa vô ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô nhng
kh«ng thùc hiÖn ®óng nh÷ng cam kÕt ®· tháa thuËn, th× bªn cã
quyÒn sÏ yªu cÇu bªn cã nghÜa vô ph¶i thùc hiÖn ®óng, thùc hiÖn ®ñ
nh÷ng cam kÕt ®· tháa thuËn. TÝnh song vô cßn ®îc thÓ hiÖn ë chç
quyÒn lîi cña bªn b¸n vµ bªn mua chØ cã thÓ ®îc ®¶m b¶o khi bªn
mua vµ bªn b¸n thùc hiÖn ®Çy ®ñ çc nghÜa vô t¬ng øng cña m×nh.
Nãi çch kh¸c, trong hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, quyÒn vµ nghÜa vô cña
bªn b¸n t¬ng øng víi nghÜa vô vµ quyÒn cña bªn mua. V× thÕ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë lu«n ph¶i ®îc lËp thµnh nhiÒu b¶n cã gi¸ trÞ ph¸p
lý nh nhau, mçi bªn gi÷ mét b¶n ®Ó lµm c¬ së ph¸p lý cho viÖc ®¶m
b¶o quyÒn vµ viÖc thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh. Tuy nhiªn, ®Æc
tÝnh song vô nµy còng chØ biÓu hiÖn râ nÐt sau khi hîp ®ång ®îc
chøng thùc, chøng nhËn cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn (thêi
®iÓm cã hiÖu lùc cña hîp ®ång).
14

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
VÝ dô: "Bªn b¸n nhµ cã nghÜa vô giao nhµ ë ®óng t×nh tr¹ng ®·
ghi trong hîp ®ång kÌm theo hå s¬ vÒ nhµ cho bªn mua" (kho¶n 2
§iÒu 447) [2]. T¬ng øng víi quyÒn cña bªn mua lµ "®îc nhËn nhµ vµ
kÌm theo hå s¬ vÒ nhµ ®óng t×nh tr¹ng ®· quy ®Þnh trong hîp ®ång"
(kho¶n 1 §iÒu 450) [2]. "Bªn b¸n nhµ cã quyÒn yªu cÇu bªn mua nhËn
nhµ ®óng thêi h¹n ®· tháa thuËn" (kho¶n 1 §iÒu 448) [2], th× "bªn mua
nhµ ë cã nghÜa vô nhËn nhµ ®óng thêi h¹n ®· tháa thuËn" (kho¶n 2
§iÒu 449) [2].
Thø hai, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ hîp ®ång cã ®Òn bï. Tøc
lµ, trong hîp ®ång, khi bªn b¸n nhµ hoÆc bªn mua nhµ ®· thùc hiÖn
cho bªn kia mét lîi Ých, th× sÏ nhËn ®îc tõ phÝa bªn kia mét lîi Ých t-
¬ng øng. §iÒu nµy hoµn toµn kh¸c víi viÖc chuyÓn dÞch quyÒn së
h÷u nhµ ë trong quan hÖ thõa kÕ, tÆng cho nhµ ë. Trong hai lo¹i
quan hÖ nµy, ngêi chuyÓn giao quyÒn së h÷u nhµ sÏ kh«ng ®îc
nhËn bÊt kú mét lîi Ých vËt chÊt t¬ng øng víi gi¸ trÞ ng«i nhµ ®Ó l¹i
thõa kÕ hoÆc ®em tÆng, cho. Cßn ngêi tiÕp nhËn quyÒn së h÷u
nhµ ë (ngêi ®îc thõa kÕ, ®îc tÆng cho) kh«ng ph¶i thùc hiÖn bÊt kú
nghÜa vô tµi s¶n nµo ®èi víi ngêi chuyÓn quyÒn së h÷u ng«i nhµ.
§Æc ®iÓm ®Òn bï trong hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ sù cô thÓ
hãa cña nguyªn t¾c trao ®æi ngang gi¸ trong giao lu d©n sù mµ c¸c
bªn mua vµ b¸n ®· thùc hiÖn ®Ó ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p
cña m×nh khi hä tham gia giao kÕt hîp ®ång.
Thø ba, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ hîp ®ång chuyÓn giao tµi
s¶n vµ quyÒn së h÷u tµi s¶n tõ phÝa ngêi b¸n cho ngêi mua. Trong
15

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
quan hÖ giao dÞch mua b¸n nµy, ngêi b¸n nhµ cã tr¸ch nhiÖm chuyÓn
giao nhµ hoÆc phÇn nhµ ë vµ quyÒn së h÷u ng«i nhµ hîp ph¸p ®ã
cho ngêi mua, ®ång thêi ngêi b¸n nhµ còng ph¶i chuyÓn giao quyÒn
sö dông ®Êt ë cã c¨n nhµ ®ã cho ngêi mua, trõ trêng hîp b¸n nhµ trªn
phÇn ®Êt thuª.
Ngoµi nh÷ng ®Æc ®iÓm ph¸p lý trªn hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
cßn cã nhiÒu çc ®Æc ®iÓm riªng biÖt nh: vÒ chñ thÓ tham gia giao
kÕt hîp ®ång, ®èi tîng cña hîp ®ång, h×nh thøc cña hîp ®ång. §Ó
hiÓu mét çch toµn diÖn vµ s©u s¾c h¬n çc ®Æc ®iÓm nµy t¸c gi¶ sÏ
®Ò cËp ë nh÷ng néi dung tiÕp theo.
1.2. Kh¸i qu¸t tiÕn tr×nh ph¸t triÓn çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë cña níc ta
Trong lÞch sö lËp ph¸p ë ViÖt Nam, çc quy ®Þnh vÒ mua b¸n
nhµ ë ®· xuÊt hiÖn t¬ng ®èi râ nÐt tõ thêi kú nhµ níc phong kiÕn. Tuy
nhiªn, víi tr×nh ®é kinh tÕ - x· héi lóc ®ã th× nhµ ë kh«ng ®îc ghi nhËn
lµ mét ®èi tîng ®éc lËp, riªng biÖt mµ nã lu«n g¾n liÒn víi çc quy
®Þnh vÒ ®iÒn thæ. M·i ®Õn thêi kú triÒu Lý - TrÇn - Hå, tõ thÕ kû XI
®Õn thÕ kû XV, cïng víi viÖc bíc ®Çu h×nh thµnh chÕ ®Þnh vÒ hîp
®ång, lÇn ®Çu tiªn ruéng ®Êt t h÷u ®îc coi lµ ®èi tîng cña hîp ®ång
mua b¸n gi÷a t nh©n víi t nh©n. Trong ChiÕu chØ 1292 cña nhµ TrÇn
quy ®Þnh:
- NÕu ruéng ®Êt mµ b¸n ®o¹n th× ph¶i lµm v¨n khÕ vµ ph¶i cã
ngêi lµm chøng. Ngêi b¸n ®iÓm chØ ë bèn hµng sau, ngêi mua ®iÓm
chØ ë ba hµng tríc.
16

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
- V¨n khÕ ph¶i lËp thµnh 02 b¶n nh nhau, mçi bªn gi÷ mét b¶n.
- NÕu ruéng ®Êt mµ b¸n ®o¹n hoÆc b¸n ®øt th× kh«ng ®îc
chuéc l¹i [65].
§Õn thêi kú nhµ Lª, Nhµ níc ®· ban hµnh Quèc triÒu H×nh luËt.
Cã thÓ nãi, ®©y lµ mét trong nh÷ng bé luËt thµnh v¨n thÓ hiÖn tr×nh
®é lËp ph¸p cao nhÊt, tiÕn bé nhÊt cña Nhµ níc phong kiÕn ViÖt
Nam. Néi dung çc quy ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n ruéng ®Êt ®· thÓ
hiÖn ®îc nh÷ng nguyªn t¾c c¬ b¶n nhÊt cña ph¸p luËt hîp ®ång d©n
sù nh "nguyªn t¾c b×nh ®¼ng, tù nguyÖn khi mua b¸n ruéng ®Êt. Mäi
giao kÕt khi bÞ øc hiÕp th× kh«ng cã gi¸ trÞ" (§iÒu 335). §Æc biÖt, theo
quy ®Þnh t¹i §iÒu 366 th× "viÖc mua b¸n ruéng ®Êt ph¶i ®îc lËp thµnh
v¨n khÕ vµ cã x· trëng chøng kiÕn" [60].
§©y lµ nh÷ng quy ®Þnh thµnh v¨n ®Çu tiªn, ®Æt nÒn mãng
cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë thêi kú nhµ níc phong kiÕn ViÖt Nam nãi riªng vµ
cña nhµ níc ta sau nµy nãi chung.
Thêi kú thùc d©n Ph¸p ®« hé ViÖt Nam, víi ph¬ng ch©m "chia
®Ó trÞ" chÝnh quyÒn thùc d©n ®· x©y dùng ba bé d©n luËt kh¸c
nhau ¸p dông cho ba miÒn B¾c kú, Trung kú vµ Nam kú. Çc quy
®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc quy ®Þnh trong ba bé d©n luËt
nµy ®Òu ®îc x©y dùng trªn tinh thÇn cña Bé luËt d©n sù Ph¸p, mét
trong nh÷ng Bé luËt d©n sù cã tr×nh ®é lËp ph¸p ph¸t triÓn nhÊt thÕ
giíi thêi kú bÊy giê. Çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt ë thêi kú nµy còng ®·
17

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
®¶m b¶o cho çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë ®îc thùc hiÖn râ rµng,
chÝnh x¸c, b¶o vÖ ®îc quyÒn vµ lîi Ých cña çc bªn.
Sau khi Nhµ níc ViÖt Nam d©n chñ céng hßa ra ®êi, ®Ó ®¶m
b¶o cho çc giao lu d©n sù nãi chung, còng nh nh÷ng giao dÞch mua
b¸n nhµ ë nãi riªng ®îc tiÕn hµnh æn ®Þnh trong ®êi sèng x· héi.
Ngµy 10/10/1945, Chñ tÞch Hå ChÝ Minh ®· ban hµnh S¾c lÖnh sè
90/SL quy ®Þnh gi÷ t¹m thêi çc luËt lÖ hiÖn hµnh ë ba miÒn B¾c kú,
Trung kú vµ Nam kú cho ®Õn khi ban hµnh nh÷ng bé luËt th× míi ¸p
dông trªn ph¹m vi toµn quèc.
Theo S¾c lÖnh sè 90/SL, çc quy ®Þnh trong Bé d©n luËt Nam
kú gi¶n yÕu, Bé d©n luËt B¾c kú n¨m 1931, Bé d©n luËt Trung kú
n¨m 1936 ®· ®îc gi÷ l¹i ®Ó ¸p dông trong thêi gian Nhµ níc ViÖt Nam
d©n chñ céng hßa cha ban hµnh ®îc nh÷ng v¨n b¶n ph¸p luËt míi
®iÒu chØnh çc quan hÖ d©n sù ®ang diÔn ra trong x· héi. MÆc dï
b¶n chÊt giai cÊp ®îc thÓ hiÖn trong ba bé d©n luËt nµy kh«ng phï hîp
víi b¶n chÊt cña Nhµ níc ta, nhng do tÝnh ®Æc thï cña ph¸p luËt ®îc
thÓ hiÖn trong çc quy ®Þnh cña ba bé d©n luËt nµy ®Òu thÓ hiÖn
®îc nh÷ng nguyªn t¾c c¬ b¶n cña çc quan hÖ d©n sù: sù tù do, tù
nguyÖn cña çc ®¬ng sù trong viÖc tham gia çc giao dÞch d©n sù,
nã lµ c¬ së ph¸p lý cho viÖc gi¶i quyÕt nh÷ng tranh chÊp ®ang ph¸t
sinh trong ®êi sèng x· héi.
MÆt kh¸c, do ®îc x©y dùng trªn c¬ së t tëng, kü thuËt cña Bé
luËt d©n sù Ph¸p, mét Bé luËt d©n sù cã nhiÒu ®iÓm tiÕn bé vµ hiÖn
®¹i nhÊt thêi bÊy giê, nªn ba bé d©n luËt nµy ®· ®iÒu chØnh t¬ng ®èi
®Èy ®ñ çc quan hÖ d©n sù nãi chung vµ çc quan hÖ vÒ hîp ®ång
18

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
mua b¸n nhµ ë nãi riªng. Theo néi dung cña ba bé d©n luËt nµy, tÊt c¶
çc hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®Òu ph¶i ®îc lËp thµnh v¨n b¶n, ph¶i ®îc
c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn chøng nhËn, thÞ thùc vµ ph¶i lµm tríc
b¹ sang tªn. §©y lµ nh÷ng quy ®Þnh hÕt søc c¬ b¶n, thÓ hiÖn ®îc
tr×nh ®é lËp ph¸p tiªn tiÕn mµ sau nµy ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n
nhµ ë cña níc ta ®· kÕ thõa vµ ph¸t triÓn ë møc ®é cao h¬n.
Do cã qu¸ nhiÒu viÖc ph¶i lµm ®èi víi mét nhµ níc võa non trÎ,
võa ph¶i chèng giÆc ngo¹i x©m nªn ngµy 22/05/1950 Chñ tÞch Hå
ChÝ Minh ký vµ ban hµnh S¾c lÖnh sè 92/SL cho phÐp tiÕp tôc ¸p
dông çc luËt lÖ cò ®Ó ®iÒu chØnh çc quan hÖ d©n sù nhng çc quy
®Þnh nµy kh«ng ®îc tr¸i víi çc nguyªn t¾c tù do, d©n chñ, b×nh
®¼ng, tiÕn bé do S¾c lÖnh nµy quy ®Þnh nh: "Nh÷ng quyÒn d©n sù
®Òu ®îc luËt b¶o vÖ khi ngêi ta hµnh xö nã ®óng víi quyÒn lîi cña
nh©n d©n " (§iÒu 1) [11]. Nh vËy, çc giao dÞch d©n sù, trong ®ã cã
quan hÖ mua b¸n nhµ ë, vÉn ®îc thiÕt lËp trªn c¬ së çc quy ®Þnh
cña ba bé d©n luËt B¾c, Trung vµ Nam kú nhng ph¶i ®¶m b¶o nguyªn
t¾c tù nguyÖn, b×nh ®¼ng, kh«ng lµm thiÖt h¹i ®Õn lîi Ých cña nh©n
d©n.
§Õn n¨m 1952, Nhµ níc ViÖt Nam d©n chñ céng hßa ®· ban
hµnh S¾c lÖnh sè 85/SL ngµy 22/02/1952 quy ®Þnh thÓ lÖ tríc b¹ ®èi
víi viÖc mua b¸n nhµ, cho vµ ®æi nhµ cöa, ruéng ®Êt. Néi dung cña
S¾c lÖnh ®· ®Ò cËp ®Õn çc vÊn ®Ò quan träng cña hîp ®ång mua
b¸n nhµ ë nh:
- Çc viÖc mua b¸n, cho vµ ®æi nhµ cöa, ruéng ®Êt b¾t buéc
ph¶i tríc b¹ råi míi ®îc sang tªn trong ®Þa bé vµ sæ thuÕ (§iÒu 1);
19

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
- Tríc khi ®em tríc b¹ v¨n tù ph¶i ®a ñy ban kh¸ng chiÕn hµnh
chÝnh x· hay thÞ x· nhËn thùc ch÷ ký cña çc ngêi mua, b¸n, cho,
nhËn, ®æi vµ nhËn thùc nh÷ng ngêi b¸n, cho hay ®æi lµ chñ nh÷ng
nhµ cöa, ruéng ®Êt ®em b¸n, cho hay ®æi (§iÒu 3);
- Çc ®Þnh møc thuÕ suÊt tríc b¹ ®èi víi viÖc mua b¸n, cho,
®æi nhµ cöa, ruéng ®Êt (§iÒu 4);
- Thêi h¹n v¨n tù mua b¸n nhµ ë vµ chÕ tµi ¸p dông khi vi ph¹m
thêi h¹n nµy (§iÒu 6) [12].
N¨m 1959, Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao ®· ra ChØ thÞ sè 772/CT-
TATC vÒ viÖc ®×nh chØ ¸p dông luËt lÖ cña ®Õ quèc, phong kiÕn.
Nhng do ®iÒu kiÖn kh¸ch quan vµ chñ quan ngay lóc bÊy giê, Nhµ níc
ta vÉn cha ban hµnh ®îc çc v¨n b¶n ph¸p luËt thay thÕ ®Ó ®iÒu
chØnh çc giao dÞch d©n sù nãi chung vµ giao dÞch mua b¸n nhµ ë
nãi riªng. Do vËy, trªn thùc tÕ chóng ta vÉn dùa trªn néi dung vµ
nh÷ng nguyªn t¾c c¬ b¶n cña ph¸p luËt d©n sù tríc ®©y ®Ó ®iÒu
chØnh çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë.
Ngµy 4/1/1979, Héi ®ång ChÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh sè
02/N§-H§CP ban hµnh §iÒu lÖ thèng nhÊt qu¶n lý nhµ cöa ë çc thµnh
phè, thÞ x·. Trong nghÞ ®Þnh nµy ®· quy ®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n
nhµ ë:
ViÖc mua b¸n nhµ ë cña nh©n d©n vµ viÖc chuyÓn dÞch nhµ
cöa cña çc c¬ quan, xÝ nghiÖp ph¶i theo ®óng nguyªn t¾c, thñ tôc
do ph¸p luËt quy ®Þnh. ViÖc nh©n d©n mua b¸n nhµ ë cña nhau ë
thµnh thÞ ph¶i ®îc ñy ban nh©n d©n huyÖn, thÞ x·, quËn, vµ cÊp t-
20

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
¬ng ®¬ng chøng nhËn vµ ph¶i tríc b¹, sang tªn t¹i c¬ quan qu¶n lý nhµ
®Êt tØnh, thµnh phè míi ®îc coi lµ hîp ph¸p. §èi víi nhµ cöa cha ®ñ hå
s¬, chøng tõ hîp ph¸p vÒ quyÒn së h÷u vµ nh÷ng nhµ cöa chê xö lý
®Òu cha ®îc phÐp chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (§iÒu 16); nghiªm
cÊm mäi hµnh vi ®Çu c¬, trôc lîi, ¨n hoa hång trong viÖc thuª nhµ,
mua b¸n, chuyÓn dÞch nhµ vµ çc thñ ®o¹n lîi dông nhµ cöa lµm ph-
¬ng h¹i ®Õn trËt tù trÞ an. Ngêi vi ph¹m sÏ bÞ ph¹t tiÒn vµ xö lý theo
ph¸p luËt cña nhµ níc (§iÒu 18) [44].
Ngµy 26/03/1991, Héi ®ång Nhµ níc ®· ban hµnh Ph¸p lÖnh
Nhµ ë. Cã thÓ nãi, ®©y lµ v¨n b¶n ph¸p luËt cã gi¸ trÞ cao nhÊt, ®Çy
®ñ, toµn diÖn nhÊt ®iÒu chØnh çc giao dÞch d©n sù liªn quan ®Õn
vÊn ®Ò nhµ ë lóc bÊy giê. Trong ®ã, ®Ó t¹o c¬ së ph¸p lý v÷ng ch¾c
cho viÖt thùc hiÖn çc giao dÞch vÒ nhµ ë nãi chung còng nh vÒ mua
b¸n nhµ ë nãi riªng, §iÒu 15 Ph¸p lÖnh ®· quy ®Þnh: "Nhµ níc, tæ
chøc x· héi, tæ chøc kinh tÕ, ç nh©n cã quyÒn së h÷u nhµ ë ®îc t¹o
lËp hîp ph¸p th«ng qua viÖc x©y dùng, c¶i t¹o, mua b¸n, nhËn thõa kÕ,
tÆng, cho vµ çc h×nh thøc kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt" [59].
§Ó ®¶m b¶o cho çc giao dÞch vÒ mua b¸n nhµ ë ®îc thùc hiÖn ®óng
ph¸p luËt, Ph¸p lÖnh ®· dµnh mét ch¬ng, Ch¬ng V tõ §iÒu 31 ®Õn
§iÒu 38, quy ®Þnh vÒ viÖc mua b¸n nhµ ë. Trong ch¬ng nµy cã mét
quy ®Þnh mang tÝnh nguyªn t¾c xuyªn suèt trong qu¸ tr×nh x©y dùng
ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë:
ViÖc mua b¸n nhµ ë thuéc mäi h×nh thøc së h÷u ®Òu ph¶i thùc
hiÖn th«ng qua hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc
ký kÕt b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn mua vµ bªn b¸n. §Êt cã nhµ ë kh«ng ph¶i
21

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
lµ ®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. Ngêi ®îc chuyÓn quyÒn së
h÷u nhµ ë ®îc quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai
(§iÒu 31) [59].
Tuy nhiªn, còng cã mét ®iÒu bÊt cËp lµ trong LuËt §Êt ®ai n¨m
1987 kh«ng hÒ cã mét quy ®Þnh nµo trùc tiÕp ®iÒu chØnh quyÒn ®-
îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë cña ngêi b¸n nhµ, mµ chØ quy ®Þnh
mét trêng hîp cô thÓ duy nhÊt mµ ngêi mua nhµ ë cã thÓ cã quyÒn sö
dông ®Êt ë cã ng«i nhµ lµ "ngêi ®îc thõa kÕ nhµ ë, hoÆc ngêi cha cã
®Êt ë, khi ®îc ngêi kh¸c chuyÓn nhîng nhµ ®Ó ë, sau khi ®îc c¬ quan
nhµ níc cã thÈm quyÒn c«ng nhËn quyÒn së h÷u ®èi víi nhµ ë, th× ®-
îc quyÒn sö dông ®Êt ë cã ng«i nhµ ®ã" (§iÒu 17) [46].
Theo quy ®Þnh vÒ quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho
thuª, thõa kÕ, thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, ç
nh©n, tæ chøc trong LuËt §Êt ®ai n¨m 1993 th× ®èi tîng cña hîp ®ång
mua b¸n nhµ ë kh«ng chØ cã ng«i nhµ, vËt kiÕn tróc n÷a mµ cßn bao
gåm c¶ quyÒn sö dông ®Êt ë mµ cã ng«i nhµ x©y trªn ®ã. §iÒu nµy
cã nghÜa lµ khi thµnh lËp hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ph¶i bao gåm hai
phÇn: PhÇn mua b¸n nhµ vµ phÇn chuyÓn quyÒn quyÒn sö dông
®Êt.
Tãm l¹i, tuy çc quy ®Þnh trong Ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 cßn
nhiÒu quy ®Þnh chung chung, cha thùc sù cô thÓ, râ rµng vµ thèng
nhÊt, nhng ®©y thùc sù lµ v¨n b¶n ®¸nh dÊu sù ph¸t triÓn míi cña ph¸p
luËt d©n sù vÒ nhµ ë nãi chung vµ çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë nãi riªng. Trªn c¬ së kÕ thõa vµ ph¸t triÓn çc quy
22

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
®Þnh trong Ph¸p lÖnh nµy, çc v¨n b¶n ph¸p luËt cña Nhµ níc sau nµy
®· cã nh÷ng quy ®Þnh nh»m ®iÒu chØnh çc quan hÖ mua b¸n nhµ
cöa, ®Æc biÖt lµ çc quy ®Þnh trong Bé luËt d©n sù n¨m 1995 vÒ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë.
Mét trong nh÷ng vÊn ®Ò quan träng cã ¶nh hëng ®Õn çc quy
®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë cña níc ta ®ã lµ viÖc
thùc hiÖn çc chÝnh s¸ch nhµ ë cña Nhµ níc. V× vËy, ®Ó t¨ng cêng
hiÖu lùc qu¶n lý nhµ níc vÒ nhµ ë vµ t¹o lËp khung ph¸p lý æn ®Þnh
cho çc giao dÞch liªn quan ®Õn nhµ ë, ®Æc biÖt lµ t¹o lËp c¬ së ph¸p
lý cho viÖc thùc hiÖn chñ tr¬ng hãa gi¸ nhµ cho nh÷ng ngêi ®ang thuª,
®ang sö dông nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cã ®iÒu kiÖn trë thµnh chñ
së h÷u nhµ ë, ngµy 05/07/1994 ChÝnh phñ ®· ban hµnh ®ång thêi hai
nghÞ ®Þnh quan träng, ®ã lµ NghÞ ®Þnh sè 60/1994/N§-CP vµ NghÞ
®Þnh sè 61/1994/N§-CP quy ®Þnh çc lÜnh vùc vÒ nhµ ë.
NghÞ ®Þnh sè 60/N§-CP ngµy 05/07/1994 cña ChÝnh phñ quy
®Þnh vÒ quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ.
§©y lµ nghÞ ®Þnh ®îc ban hµnh nh»m cô thÓ hãa çc quy ®Þnh trong
Ph¸p lÖnh vÒ nhµ ë n¨m 1991 vµ çc quy ®Þnh cña LuËt §Êt ®ai n¨m
1993. Çc quy ®Þnh trong nghÞ ®Þnh nµy ®· t¹o c¬ së ph¸p lý hÕt
søc quan träng cho ho¹t ®éng mua b¸n nhµ ë ph¸t triÓn. Trong ®ã,
nhµ ë víi t çch lµ ®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n ®· ®îc ph©n chia
theo çc ®èi tîng, h×nh thøc së h÷u ®· t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho viÖc
¸p dông çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt mang tÝnh cô thÓ, ®Æc trng riªng
23

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
nh»m thùc hiÖn viÖc chuyÓn nhîng quyÒn së h÷u nhµ ë hoÆc thuª
nhµ ë thuéc çc ®èi tîng nµy.
§Ó æn ®Þnh çc quan hÖ mua b¸n nhµ ë, nghÞ ®Þnh ®· dµnh
mét ch¬ng - Ch¬ng III - ®Ó quy ®Þnh viÖc ®¨ng ký nhµ ë, ®Êt ë.
Trong ®ã kh¼ng ®Þnh: "Nhµ ë ph¶i ®îc ®¨ng ký t¹i ñy ban nh©n d©n
phêng, thÞ trÊn" (§iÒu 8) [13], quy ®Þnh nµy ®· ®¶m b¶o cho çc chñ
thÓ vµ nh÷ng ng«i nhµ tham gia giao dÞch mua b¸n ®îc thùc hiÖn
®óng theo çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
NghÞ ®Þnh sè 60/CP t¹i §iÒu 2, §iÒu 5, §iÒu 6 vµ §iÒu 7 ®· ®-
a ra çch ph©n lo¹i nhµ ë, kh¸i niÖm nhµ ë theo ba h×nh thøc së h÷u:
nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc, nhµ ë thuéc së h÷u cña çc tæ chøc
chÝnh trÞ, x· héi, tæ chøc kinh tÕ vµ nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n. Çch
ph©n chia thµnh çc h×nh thøc së h÷u nhµ ë nµy ®· ®¶m b¶o cho çc
chñ thÓ tham gia giao dÞch mua b¸n nhµ ë yªn t©m h¬n rÊt nhiÒu khi
hä yªu cÇu bªn b¸n nhµ ë ph¶i ®a ra çc chøng cø, tµi liÖu chøng minh
quyÒn së h÷u hîp ph¸p ng«i nhµ ®em b¸n. Bªn c¹nh ®ã, viÖc ph©n
chia nµy còng ®¶m b¶o cho viÖc thùc hiÖn çc thñ tôc chuyÓn nhîng
quyÒn së h÷u, ®¨ng ký tríc b¹ ®îc thùc hiÖn dÔ dµng h¬n.
Mét ®iÓm quan träng n÷a mµ NghÞ ®Þnh sè 60/1994/N§-CP ®·
quy ®Þnh lµ c«ng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë cña ç nh©n níc ngoµi
®Þnh c t¹i ViÖt Nam.
Ç nh©n níc ngoµi ®Þnh c t¹i ViÖt Nam ®îc së h÷u mét nhµ ë
cho b¶n th©n vµ çc thµnh viªn gia ®×nh hä trªn ®Êt thuª cña Nhµ níc
ViÖt Nam trong thêi gian ®Þnh c t¹i ViÖt Nam, trõ trêng hîp ®iÒu íc
24

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
quèc tÕ mµ ViÖt Nam ký kÕt, tham gia tháa thuËn víi chÝnh phñ çc
níc vµ çc tæ chøc quèc tÕ cã quy ®Þnh kh¸c (§iÒu 18) [13].
Quy ®Þnh nµy ®· kh¼ng ®Þnh c¬ së ph¸p lý quan träng cho
viÖc tham gia çc giao dÞch vÒ mua b¸n nhµ ë cña çc ç nh©n níc
ngoµi khi hä tháa m·n çc ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh mµ ph¸p luËt ViÖt
Nam ®a ra. MÆc dï vËy, theo quy ®Þnh t¹i nghÞ ®Þnh nµy th× çc ç
nh©n níc ngoµi chØ ®îc quyÒn së h÷u mét ng«i nhµ cho b¶n th©n vµ
çc thµnh viªn gia ®×nh hä trªn ®Êt thuª cña Nhµ níc trong thêi gian hä
®Þnh c ë ViÖt Nam. Nh vËy, tuy cßn ®iÓm h¹n chÕ nhÊt ®Þnh nhng
nã ®· t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi khuyÕn khÝch ngêi níc ngoµi yªn t©m
®Çu t, sinh sèng ë ViÖt Nam.
Cïng víi viÖc ban hµnh NghÞ ®Þnh sè 60/CP, ChÝnh phñ còng
®· ban hµnh NghÞ ®Þnh 61/1994/N§-CP quy ®Þnh vÒ viÖc mua b¸n
vµ kinh doanh nhµ ë. NghÞ ®Þnh ®· quy ®Þnh:
Mua b¸n nhµ ë lµ viÖc chuyÓn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn
sö dông ®Êt ë tõ bªn b¸n sang bªn mua th«ng qua hîp ®ång ®îc ký kÕt
b»ng v¨n b¶n gi÷a bªn mua vµ bªn b¸n theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p
luËt. Bªn b¸n ph¶i lµ chñ së h÷u hîp ph¸p nhµ ë vµ chñ sö dông hîp
ph¸p ®Êt ë. Trong mäi trêng hîp kh¸c, bªn b¸n ph¶i cã giÊy ñy quyÒn
cña chñ së h÷u hîp ph¸p nhµ ë vµ chñ sö dông hîp ph¸p ®Êt ë ®ã ®îc
C«ng chøng nhµ níc chøng nhËn (§iÒu 3) [14].
§Ó t¹o ®iÒu kiÖn cho çc giao dÞch vÒ mua b¸n nhµ ë ®îc thùc
hiÖn ®óng theo çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt, ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi
Ých hîp ph¸p cña ngêi mua nhµ, ngêi b¸n nhµ, nghÞ ®Þnh ®· quy
®Þnh ®èi tîng çc chñ thÓ ®îc phÐp kinh doanh nhµ ë t¹i §iÒu 13, ®ã
25

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
lµ "çc tæ chøc trong níc, ç nh©n lµ c«ng d©n ViÖt Nam ®Þnh c ë
ViÖt Nam" [14]. §©y lµ hµnh lang ph¸p lý an toµn cho çc chñ thÓ
tham gia ký kÕt hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
MÆt kh¸c, nghÞ ®Þnh nµy còng ®· chØ râ viÖc mua b¸n nhµ ë
buéc ph¶i ®îc tiÕn hµnh th«ng qua hîp ®ång b»ng v¨n b¶n vµ tu©n
theo çc thñ tôc luËt ®Þnh, nÕu kh«ng hîp ®ång sÏ bÞ v« hiÖu.
Ngµy 28/10/1995 t¹i kú häp thø 8, Quèc héi khãa IX ®· th«ng
qua Bé luËt d©n sù. Bé luËt nµy ®îc x©y dùng trªn c¬ së kÕ thõa vµ
ph¸t triÓn néi dung çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam tõ tr-
íc ®Õn nay. Bé luËt d©n sù ®îc ban hµnh vµ cã hiÖu lùc ®· thùc sù lµ
c«ng cô ph¸p lý quan träng thóc ®Èy giao lu d©n sù ph¸t triÓn, thóc
®Èy nÒn kinh tÕ - x· héi ph¸t triÓn.
Theo Bé luËt d©n sù n¨m 1995, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ®îc
quy ®Þnh thµnh mét phÇn riªng trong môc hîp ®ång mua b¸n tµi s¶n
tõ §iÒu 443 ®Õn §iÒu 450. §©y lµ nh÷ng ®iÒu luËt quy ®Þnh néi
dung c¬ b¶n nhÊt, quan träng nhÊt cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë nh:
®iÒu kiÖn vÒ chñ thÓ; quyÒn vµ nghÜa vô cña çc bªn; ®iÒu kiÖn vÒ
nhµ ë ®em b¸n; néi dung, h×nh thøc cña hîp ®ång; çch thøc giao kÕt
hîp ®ång; çc trêng hîp b¸n nhµ thuéc çc h×nh thøc së h÷u; b¸n nhµ
®ang cho thuª. Trªn c¬ së çc quy ®Þnh nµy, Nhµ níc ®· ban hµnh çc
v¨n b¶n híng dÉn thi hµnh nh»m quy ®Þnh cô thÓ nh÷ng vÊn ®Ò cã
liªn quan ®Õn viÖc thùc hiÖn çc quy ®Þnh cña giao dÞch mua b¸n
nhµ ë, ®ång thêi, còng quy ®Þnh viÖc híng gi¶i quyÕt tranh chÊp ph¸t
sinh trong hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
26

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Khi Bé luËt d©n sù n¨m 1995 cã hiÖu lùc, çc quan hÖ d©n sù
nãi chung vµ quan hÖ mua b¸n nhµ ë nãi riªng ®îc ®iÒu chØnh theo
nh÷ng quy ®Þnh trong Bé luËt nµy. Tuy nhiªn, ®Ó gi¶i quyÕt triÖt ®Ó
nh÷ng tån ®äng cña çc giao dÞch liªn quan ®Õn nhµ ë ph¸t sinh tríc
ngµy 01/07/1991 (ngµy Ph¸p lÖnh nhµ ë cã hiÖu lùc), ®Æc biÖt lµ gi¶i
quyÕt çc vÊn ®Ò h×nh thøc vµ thñ tôc chuyÓn quyÒn së h÷u nhµ ë
®èi víi çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë, ngµy 24/08/1998 ñy ban Thêng
vô Quèc héi ®· ban hµnh NghÞ quyÕt sè 58/1998/ NQ-UBTVQH híng
dÉn gi¶i quyÕt çc giao dÞch vÒ nhµ ë. TiÕp ®ã, ®Õn ngµy
25/01/1999 Tßa ¸n nh©n d©n tèi cao, ViÖn kiÓm s¸t nh©n d©n tèi cao
®· ban hµnh Th«ng t sè 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC híng dÉn
¸p dông mét sè quy ®Þnh cña NghÞ quyÕt sè 58/1998/ NQ-UBTVQH.
Theo çc quy ®Þnh trong nghÞ quyÕt vµ th«ng t nµy, mäi giao dÞch
liªn quan ®Õn nhµ ë trong ®ã cã quan hÖ mua b¸n nhµ ë ®îc gi¶i
quyÕt trªn ba nguyªn t¾c c¬ b¶n:
+ KhuyÕn khÝch, t«n träng sù tháa thuËn cña çc bªn
tham gia giao dÞch d©n sù, ph¸t huy truyÒn thèng ®oµn kÕt,
t¬ng th©n, t¬ng ¸i, t¬ng trî, gióp ®ì lÉn nhau trong néi bé
nh©n d©n; tr¸nh l·ng phÝ cña c¶i, vËt chÊt ph¸t sinh do viÖc
®ßi l¹i nhµ g©y ra;
+ B¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña çc bªn, lîi Ých
cña Nhµ níc, lîi Ých cña céng ®ång; trong qu¸ tr×nh gi¶i
quyÕt cÇn quan t©m thÝch ®¸ng ®èi víi bªn tham gia giao
dÞch d©n sù lµ ngêi cã c«ng víi çch m¹ng, ngêi thuéc diÖn h-
27

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
ëng chÝnh s¸ch x· héi, ngêi nghÌo ®ang ph¶i thuª nhµ ë, mîn
nhµ ë;
+ Gi÷ v÷ng æn ®Þnh x· héi, cã kh¶ n¨ng thùc thi vµ ®-
îc nh©n d©n ®ång t×nh (§iÒu 1) [68].
Víi viÖc chØ ra ba nguyªn t¾c ®Ó gi¶i quyÕt çc giao dÞch vÒ
nhµ ë ®îc x¸c lËp tríc ngµy 01/07/1991, ph¸p luËt vÒ mua b¸n nhµ ë
thÓ hiÖn sù ¶nh hëng rÊt nhiÒu trong viÖc thùc hiÖn çc chÝnh s¸ch
vÒ nhµ ë cña Nhµ níc, khi mµ çc nhu cÇu vÒ nhµ ë cña ngêi d©n cha
®îc x· héi ®¸p øng mét çch c¬ b¶n.
Thùc tiÔn nh÷ng n¨m qua cho thÊy, viÖc chuyÓn quyÒn së h÷u
nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cho çc ç nh©n chiÕm mét tû lÖ kh«ng nhá
trong çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë. ChÝnh v× thÕ, ®Ó ®¸p øng nhu
cÇu lín cña ngêi d©n vÒ nhµ ë, Nhµ níc ®· chñ tr¬ng ®Èy nhanh tiÕn
®é hãa gi¸ nhµ thuéc së h÷u nhµ níc cho çc ç nh©n, t¹o ®iÒu kiÖn
cho çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cã ®iÒu kiÖn
ph¸t triÓn, ®ång thêi còng t¹o ®iÒu kiÖn cho ngêi d©n cã c¬ héi nhiÒu
h¬n trong viÖc trë thµnh chñ së h÷u ng«i nhµ m×nh ®ang ë.
§Ó thùc hiÖn chñ tr¬ng nµy, ngµy 03/03/1996 Thñ tíng ChÝnh
phñ ®· ban hµnh ChØ thÞ sè 191/CT-TTg quy ®Þnh vÒ viÖc ®Èy
m¹nh viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª, vµ cÊp
giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®«
thÞ. Theo ®ã, Thñ tíng ChÝnh phñ chØ thÞ: "ñy ban nh©n d©n çc
tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng cÇn kiÖn toµn vµ t¨ng cêng ho¹t
®éng cña Ban chØ ®¹o cÊp tØnh vÒ chÝnh s¸ch nhµ ë vµ ®Êt ë"
(Môc1) [15]. §èi víi çc tØnh, thµnh phè cã quü nhµ ë thuéc së h÷u nhµ
28

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
níc th× "ñy ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng ph¶i
khÈn tr¬ng x©y dùng ®Ò ¸n nhµ ë tr×nh Héi ®ång nh©n d©n th«ng
qua, trong ®ã x¸c ®Þnh çc khu vùc nhµ ë thuéc diÖn ®îc b¸n vµ c«ng
bè réng r·i cho nh©n d©n biÕt" (Môc 3) [15]. §©y lµ nh÷ng quy ®Þnh
quan träng, t¹o c¬ së ph¸p lý cho viÖc thùc hiÖn çc giao dÞch mua
b¸n nhµ ë thuéc ®èi tîng së h÷u nhµ níc.
H¬n n÷a, khi cha cã chñ tr¬ng vµ nh÷ng quy ®Þnh râ rµng vÒ
viÖc chuyÓn quyÒn së h÷u çc ®èi tîng nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc
th× çc giao dÞch mua b¸n thuéc nhãm ®èi tîng nµy vÉn x¶y ra trªn
thùc tÕ. Nh vËy, viÖc vi ph¹m vÒ ®iÒu kiÖn chñ thÓ lµ ®¬ng nhiªn,
®ã lµ çc hiÖn tîng "b¸n ®Ó hëng hoa hång" gi÷a ngêi ®îc nhµ níc giao
nhµ kh«ng thu víi çc chñ thÓ kh¸c ®· diÔn ra trong thùc tÕ mµ ph¸p
luËt cha cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt triÖt ®Ó nh÷ng quan hÖ thùc tÕ nµy.
Tõ sau §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø VI, §¶ng vµ Nhµ níc ta
thùc hiÖn c«ng cuéc ®æi míi toµn diÖn ®Êt níc, bªn c¹nh viÖc nÒn
kinh tÕ cña níc ta ®· cã nh÷ng chuyÓn ®æi tÝch cùc th× c«ng cuéc
®æi míi nµy còng ®· gãp phÇn kh«ng nhá trong viÖc gi¶i quyÕt nhu
cÇu nhµ ë cña nh©n d©n. Tuy nhiªn, do cã nhiÒu ®iÒu kiÖn kh¸ch
quan vµ chñ quan kh¸c nhau nªn vÊn ®Ò gi¶i quyÕt nhu cÇu nhµ ë
cho tõng nhãm ®èi tîng, ®Æc biÖt lµ çc ®èi tîng thuéc diÖn chÝnh
s¸ch x· héi, nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp cßn nhiÒu khã kh¨n rÊt cÇn
tíi sù trî gióp cña Nhµ níc, cña chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng. V× vËy,
trong thêi gian qua Nhµ níc ®· ban hµnh nh÷ng v¨n b¶n ph¸p quy quan
träng ¸p dông cho tõng nhãm ®èi tîng, cho tõng vïng ®Þa lý trong viÖc
gi¶i quyÕt nhu cÇu nhµ ë cña ngêi d©n ®îc c«ng b»ng, b×nh ®»ng,
29

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
æn ®Þnh t×nh h×nh trËt tù trÞ an trong khu vùc vµ trong ph¹m vi c¶ n-
íc, cô thÓ lµ:
§èi víi ngêi ho¹t ®éng çch m¹ng, gia ®×nh ®×nh liÖt sÜ, th¬ng
binh, bÖnh binh, ngêi ho¹t ®éng kh¸ng chiÕn, ngêi cã c«ng gióp ®ì
çch m¹ng, Nhµ níc ®· cã chÝnh s¸ch hç trî vÒ nhµ ë theo QuyÕt
®Þnh sè 20/Q§-TTg ngµy 03/02/2000 cña Thñ tíng ChÝnh phñ. Theo
quyÕt ®Þnh nµy th×, tïy tõng trêng hîp cô thÓ çc ®èi tîng trªn ®îc
miÔn tiÒn mua nhµ, miÔn tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ®îc hç trî vÒ tµi
chÝnh ®Ó tù m×nh c¶i thiÖn chç ë cho b¶n th©n vµ gia ®×nh.
§èi víi çc khu vùc cã ®iÒu kiÖn ®Þa lý, kinh tÕ - x· héi ®Æc
biÖt, Nhµ níc ta còng ®· ban hµnh mét sè quy ®Þnh mang tÝnh ®Æc thï
®Ó ®iÒu chØnh çc giao dÞch d©n sù liªn quan ®Õn viÖc mua b¸n
nhµ ë. §Æc biÖt, nhµ ë thuéc diÖn së h÷u nhµ níc ®· ®îc b¸n cho çc
ç nh©n díi çc h×nh thøc trî gióp, trî gi¸ nhÊt ®Þnh kh«ng tu©n theo
mét çch tuyÖt ®èi çc quy luËt trao ®æi ngang gi¸ cña nÒn kinh tÕ
hµng hãa thÞ trêng.
§Ó thùc hiÖn chÝnh s¸ch x· héi, kinh tÕ nµy Thñ tíng ChÝnh
phñ ®· ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 1548/2001/Q§-TTg ngµy 05/10/2001
quy ®Þnh viÖc ®Çu t t«n nÒn vît lò ®Ó x©y dùng çc côm, tuyÕn d©n
c vïng ngËp s©u ®ång b»ng s«ng Cöu Long, QuyÕt ®Þnh sè
105/2005/ Q§-TTg quy ®Þnh viÖc thùc thi chÝnh s¸ch mua tr¶ chËm
nÒn nhµ vµ nhµ ë trong çc côm tuyÕn d©n c cña çc tØnh vïng ®ång
b»ng s«ng Cöu Long. §èi víi vïng T©y Nguyªn, Thñ tíng ChÝnh phñ ®·
ban hµnh QuyÕt ®Þnh sè 132/2002/Q§-TTg ngµy 08/10/2002, QuyÕt
®Þnh sè 154/2001/ Q§-TTg ngµy 12/11/2002 quy ®Þnh vÒ viÖc gi¶i
30

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
quyÕt ®Êt s¶n xuÊt, ®Êt ë vµ viÖc mua nhµ tr¶ chËm cho ®ång bµo
d©n téc thiÓu sè T©y Nguyªn.
Bªn c¹nh ®ã, víi quan ®iÓm: Ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi
lµ mét bé phËn cña céng ®ång d©n téc ViÖt Nam. Nhµ níc b¶o hé
quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi. Nhµ níc
khuyÕn khÝch vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc
ngoµi gi÷ g×n b¶n s¾c v¨n hãa d©n téc ViÖt Nam, gi÷ g×n g¾n bã
quan hÖ víi gia ®×nh vµ quª h¬ng, gãp phÇn x©y dùng quª h¬ng ®Êt
níc (§iÒu 75) [57]. ChÝnh phñ ®· ban hµnh NghÞ ®Þnh sè
81/2001/N§-CP ngµy 05 th¸ng 10 n¨m 2001 quy ®Þnh vÒ viÖc ngêi
ViÖt Nam ë níc ngoµi mua nhµ ë t¹i ViÖt Nam. NghÞ ®Þnh nµy ®· quy
®Þnh cô thÓ, râ rµng çc ®èi tîng ®îc mua nhµ ë, ®iÒu kiÖn mua nhµ
ë. §Æc biÖt, "ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi thuéc diÖn ®îc mua
nhµ ë theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh nµy, sau khi hoµn tÊt çc thñ tôc
mua nhµ ë th× ®îc cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ
quyÒn sö dông ®Êt ë" (§iÒu 4) [22]. §©y lµ ®iÓm kh¸c biÖt gi÷a ngêi
së h÷u nhµ ë lµ ngêi níc ngoµi víi ngêi së h÷u nhµ ë lµ ngêi ViÖt Nam
®Þnh c ë níc ngoµi, quy ®Þnh nµy ®· vµ ®ang khuyÕn khÝch nh÷ng
ngêi ViÖt Nam yªu níc ®ang lµm viÖc vµ sinh sèng ë níc ngoµi cã
®iÒu kiÖn vÒ vËt chÊt còng nh khoa häc, kü thuËt cã thÓ ®Çu t vÒ n-
íc ®Ó x©y dùng ®Êt níc ngµy cµng ph¸t triÓn m¹nh mÏ h¬n.
Tuy nhiªn, thùc tÕ hiÖn nay lµ trong çc giao dÞch vÒ mua b¸n
nhµ ë, mÆc dï ph¸p luËt ®· quy ®Þnh rÊt cô thÓ, râ rµng vÒ h×nh
thøc còng nh néi dung vµ çc thñ tôc mua b¸n nhµ ë, hÇu nh çc quy
®Þnh cña ph¸p luËt l¹i ®îc thùc thi kh«ng nhiÒu, kh«ng triÖt ®Ó trªn
31

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
thùc tÕ. "ThÞ trêng ngÇm" vÒ bÊt ®éng s¶n, trong ®ã cã quan hÖ
mua b¸n nhµ ë ®ang diÔn ra rÊt phøc t¹p. §©y lµ mét trong nh÷ng
nguyªn nh©n g©y ra tÖ ®Çu c¬ ®Êt ®ai, nhµ ë, g©y nªn nh÷ng c¬n
sèt ®Êt trong nh÷ng n¨m võa qua. Thùc tÕ nµy ®ßi hái §¶ng, Nhµ níc
ph¶i cã nh÷ng chÝnh s¸ch ®Ó ®iÒu chØnh çc quy ®Þnh cña ph¸p
luËt cho phï hîp h¬n n÷a víi b¶n chÊt cña quan hÖ mua b¸n nhµ ë, t¹o
®iÒu kiÖn thuËn lîi cho çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë ph¸t triÓn ®óng
víi thùc t¹i cña ViÖt Nam, cã tÝnh ®Õn sù phï hîp víi th«ng lÖ chung
cña thÕ giíi, t¹o c¬ së ph¸p lý quan träng cho sù h×nh thµnh vµ ph¸t
triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam.
§Ó kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ trong çc quy ®Þnh cña Bé luËt
d©n sù n¨m 1995 vµ çc v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
tríc ®ã, Quèc héi khãa XI, kú häp thø 7 ®· th«ng qua Bé luËt d©n sù
n¨m 2005, cã hiÖu lùc tõ ngµy 01/01/2006.
KÕt luËn ch¬ng 1
KÓ tõ khi Nhµ níc ViÖt Nam d©n chñ céng hßa ra ®êi n¨m
1945 cho ®Õn nay, ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë tuy ®· cã
nh÷ng quy ®Þnh kh¸c nhau nhng vÉn thÓ hiÖn ®îc tÝnh kÕ thõa vµ
sù ph¸t triÓn trong néi dung çc quy ph¹m, trong tr×nh ®é còng nh kü
thuËt lËp ph¸p. Çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ
ë ngµy cµng ®îc quy ®Þnh cô thÓ h¬n, phï hîp h¬n víi çc ®iÒu kiÖn
kh¸ch quan vÒ kinh tÕ - x· héi cña ®Êt níc. Nã ®· t¹o ®îc khung ph¸p lý
c¬ b¶n, cô thÓ, râ rµng ®Ó çc chñ thÓ tham gia vµo çc giao dÞch
mua b¸n nhµ ë, çc chñ thÓ tham gia giao dÞch ngµy cµng ®îc më
32

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
réng; h×nh thøc vµ thñ tôc mua b¸n nhµ ë ®îc quy ®Þnh t¬ng ®èi æn
®Þnh. Tuy nhiªn, díi bÊt kú chÕ ®é chÝnh trÞ nµo, thêi kú nµo th×
viÖc mua b¸n nhµ ®Òu chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ bëi hai yÕu tè: sù
®iÒu chØnh cña ph¸p luËt vµ sù qu¶n lý chÆt chÏ cña çc c¬ quan
nhµ níc cã thÈm quyÒn.
Nghiªn cøu vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, sù cÇn thiÕt ph¶i x©y
dùng ®îc kh¸i niÖm cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, ®Æc ®iÓm ph¸p lý
cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, ®ång thêi ph©n tÝch theo hÖ thèng
nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë qua çc
thêi kú ë níc ta, ®Ó thÊy ®îc toµn c¶nh néi dung ph¸p luËt quy ®Þnh
vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë cña níc ta trong çc giai ®o¹n tríc ®©y vµ
hiÖn nay. Trong ch¬ng nµy, t¸c gi¶ luËn v¨n ®· gi¶i quyÕt triÖt ®Ó
nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra ë trªn.
33

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Ch¬ng 2
Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh
2.1. Chñ thÓ cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
VÊn ®Ò chñ thÓ cña quan hÖ ph¸p luËt nãi chung vµ chñ thÓ
cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë nãi riªng lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò
hiÖn nay cßn cã nhiÒu quan ®iÓm kh¸c nhau kh«ng chØ trong quy
®Þnh ph¸p luËt cña quèc gia mµ ngay c¶ ®èi víi nh÷ng nhµ nghiªn cøu
luËt häc trong vµ ngoµi níc.
Theo lý luËn nãi chung, chñ thÓ cña çc quan hÖ ph¸p luËt d©n
sù lµ nh÷ng ngêi tham gia vµo çc quan hÖ ph¸p luËt d©n sù, cã
quyÒn vµ nghÜa vô trong çc quan hÖ ph¸p luËt d©n sù ®ã.
HiÖn nay, ph¸p luËt d©n sù cña ®a sè çc níc trªn thÕ giíi chØ
thõa nhËn chñ thÓ quan hÖ ph¸p luËt d©n sù lµ ç nh©n vµ ph¸p
nh©n. Ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam tríc ®©y còng thõa nhËn çc chñ
thÓ truyÒn thèng nµy. Tuy nhiªn, theo ph¸p luËt thùc ®Þnh hiÖn nay
th× ngoµi çc chñ thÓ mang tÝnh truyÒn thèng lµ ç nh©n vµ ph¸p
nh©n, ph¸p luËt ViÖt Nam cßn c«ng nhËn hé gia ®×nh vµ tæ hîp t¸c
còng lµ chñ thÓ cña quan hÖ ph¸p luËt d©n sù, nhng lµ chñ thÓ ®Æc
biÖt vµ h¹n chÕ. Hä kh«ng ph¶i lµ ph¸p nh©n, còng kh«ng ph¶i lµ ç
nh©n, çc chñ thÓ nµy chØ tham gia vµo mét sè quan hÖ ph¸p luËt
d©n sù nhÊt ®Þnh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Do ®ã, trong quy
34

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
®Þnh cña ph¸p luËt vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, ç nh©n, ph¸p nh©n,
hé gia ®×nh, tæ hîp t¸c ®Òu cã kh¶ n¨ng trë thµnh chñ thÓ trong quan
hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. Trong ®ã chñ thÓ tham gia chñ yÕu çc
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë hiÖn nay lµ ç nh©n, hé gia ®×nh vµ ph¸p
nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n. §Ó trë thµnh chñ thÓ cña hîp ®ång
mua b¸n nhµ ë th× çc chñ thÓ nµy ph¶i ®¸p øng ®îc çc ®iÒu kiÖn
kh¸c nhau mµ ph¸p luËt ®· quy ®Þnh.
Ç nh©n - chñ thÓ cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. §©y lµ chñ
thÓ chñ yÕu vµ thêng xuyªn cña quan hÖ mua b¸n nhµ ë. Tuy nhiªn,
kh«ng ph¶i mäi ç nh©n ®Òu cã thÓ tham gia vµo quan hÖ mua b¸n
nµy. §Ó ®îc tham gia vµo çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë víi t çch lµ
mét chñ thÓ ®éc lËp ç nh©n ph¶i cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc chñ thÓ, tøc lµ
ç nh©n ®ã ph¶i cã ®ñ n¨ng lùc ph¸p luËt d©n sù vµ n¨ng lùc hµnh vi
d©n sù.
+ §iÒu kiÖn n¨ng lùc ph¸p luËt d©n sù cña ç nh©n. §ã lµ "kh¶
n¨ng cña ç nh©n cã quyÒn d©n sù vµ cã nghÜa vô d©n sù" (kho¶n 1
§iÒu 16) [2] khi ç nh©n tham gia quan hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
Theo ph¸p luËt thùc ®Þnh th× mäi ç nh©n lµ c«ng d©n ViÖt Nam, ng-
êi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi, ngêi níc ngoµi c tró ë ViÖt Nam ®Òu
cã thÓ tham gia vµo çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë.
+ §iÒu kiÖn n¨ng lùc hµnh vi d©n sù. N¨ng lùc hµnh vi d©n sù
cña ç nh©n khi tham gia giao kÕt hîp ®ång mua b¸n nhµ ë lµ kh¶
n¨ng cña ç nh©n b»ng chÝnh hµnh vi cña m×nh tù do thÓ hiÖn ý chÝ
x¸c lËp, thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô d©n sù khi hä tham gia giao
kÕt hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
35

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Do nhµ ë lµ mét ®èi tîng ®Æc biÖt ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u
vµ nã thêng cã gi¸ trÞ lín nªn ®Ó ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p
cña çc bªn, quyÒn vµ lîi Ých chung cña Nhµ níc, cña x· héi, ph¸p luËt
d©n sù quy ®Þnh ç nh©n ph¶i cã n¨ng lùc hµnh vi d©n sù ®Çy ®ñ
th× míi cã thÓ cã ®îc nh÷ng quyÕt ®Þnh ®óng ®¾n nhÊt ®Ó tham
gia giao kÕt hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
N¨ng lùc hµnh vi d©n sù ®Çy ®ñ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt lµ
ngêi tõ ®ñ 18 tuæi trë lªn cã sù ph¸t triÓn b×nh thêng, kh«ng m¾c
bÖnh t©m thÇn hoÆc çc bÖnh kh¸c mµ kh«ng thÓ nhËn thøc, lµm chñ
®îc hµnh vi cña m×nh; kh«ng ph¶i lµ ngêi nghiÖn ma tóy hoÆc nghiÖn
çc chÊt kÝch thÝch kh¸c dÉn ®Õn ph¸ t¸n tµi s¶n cña gia ®×nh (§iÒu
24, §iÒu 25 Bé luËt d©n sù n¨m 1995 vµ §iÒu 22, §iÒu 23 Bé luËt d©n
sù n¨m 2005).
Tuy cã çc quy ®Þnh vÒ ®iÒu kiÖn n¨ng lùc hµnh vi d©n sù nh
trªn nhng ®iÒu ®ã kh«ng cã nghÜa lµ çc ç nh©n kh«ng cã n¨ng lùc
hµnh vi d©n sù ®Çy ®ñ th× hä kh«ng ®îc tham gia vµ çc giao dÞch
mua b¸n nhµ ë. §èi víi nh÷ng chñ thÓ bÞ h¹n chÕ n¨ng lùc hµnh vi d©n
sù hä vÉn cã thÓ tham gia vµo çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë nhng
viÖc tham gia ®ã ph¶i ®îc thùc hiÖn díi sù ®ång ý cña ngêi gi¸m hé
(tu©n theo çc quy ®Þnh vÒ gi¸m hé, ®¹i diÖn).
Hé gia ®×nh - chñ thÓ cña quan hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë.
Nh phÇn trªn ®· ®Ò cËp, hé gia ®×nh lµ mét lo¹i chñ thÓ ®Æc biÖt
trong ph¸p luËt d©n sù. §Ó tham gia vµo viÖc giao kÕt hîp ®ång mua
b¸n nhµ ë kh«ng ph¶i mäi thµnh viªn cña hé gia ®×nh tham gia ký kÕt
mµ thêng lµ chñ hé ®¹i diÖn cho hé tham gia ký kÕt. Chñ hé cã thÓ ñy
36

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
quyÒn cho thµnh viªn kh¸c tham gia ký kÕt hîp ®ång, nhng thµnh viªn
nµy ph¶i lµ ngêi cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc ph¸p luËt d©n sù vµ n¨ng lùc
hµnh vi d©n sù.
§èi víi tæ hîp t¸c, theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt thùc ®Þnh, th×
hiÖn nay cha cã mét quy ®Þnh nµo cña ph¸p luËt cÊm tæ hîp t¸c
kh«ng ®îc tham gia vµo çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë, chÝnh v× thÕ
theo nguyªn t¾c suy ®o¸n ph¸p lý "®îc lµm tÊt c¶ nh÷ng g× ph¸p luËt
kh«ng cÊm" th× tæ hîp t¸c lµ lo¹i chñ thÓ ®Æc biÖt t¬ng tù nh hé gia
®×nh, còng cã thÓ trë thµnh chñ thÓ cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë t¹i
bÊt kú thêi ®iÓm nµo. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ th× hiÕm khi tæ hîp t¸c
tham gia vµo çc giao dÞch mua b¸n nhµ ë víi môc ®Ých ®Ó ë mµ chñ
yÕu lµ hä tham gia vµo hîp ®ång mua b¸n nhµ víi môc ®Ých kh¸c, th-
êng lµ môc ®Ých kinh doanh.
Ph¸p nh©n - chñ thÓ cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. Cïng víi sù
h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, sù chuyªn m«n
hãa trong ph©n c«ng lao ®éng x· héi, çc ph¸p nh©n kinh doanh bÊt
®éng s¶n cô thÓ h¬n lµ kinh doanh nhµ ë ngµy cµng nhiÒu cïng, tÝnh
chuyªn nghiÖp ngµy cµng cao. Hä ®· vµ ®ang tham gia vµo çc giao
dÞch mua b¸n nhµ ë víi quy m« ngµy cµng s©u, réng. §Æc biÖt, khi mµ
nhµ ë trong x· héi hiÖn ®¹i thêng ®îc thùc hiÖn theo çc dù ¸n, quy ho¹ch
víi çc khu chung c cao tÇng do çc c«ng ty kinh doanh nhµ ë x©y dùng
®Ó b¸n hoÆc cho thuª ph¸t triÓn m¹nh, th× çc ph¸p nh©n kinh doanh nhµ
ë ®ang trë thµnh çc chñ thÓ quan träng cña quan hÖ hîp ®ång mua b¸n
nhµ ë.
37

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Nhµ níc - chñ thÓ cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. Nhµ níc, cô thÓ
h¬n lµ çc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn, ®¹i diÖn cho Nhµ níc,
tham gia hîp ®ång mua b¸n nhµ ë nh»m thùc hiÖn çc chÝnh s¸ch nhµ
ë theo chøc n¨ng, nhiÖm vô cña m×nh. §©y lµ lo¹i chñ thÓ ®Æc biÖt
khi tham gia ký kÕt hîp ®ång mua b¸n nhµ ë víi çc chñ thÓ kh¸c. Trªn
thùc tÕ, Nhµ níc thêng tham gia quan hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë víi
t çch lµ bªn b¸n nhµ.
Trªn ®©y lµ mét sè nÐt kh¸i qu¸t chung nhÊt vÒ çc ®Æc ®iÓm
cña chñ thÓ trong hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. §Ó t×m hiÓu kü h¬n çc
quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ çc chñ thÓ trong quan hÖ mua
b¸n nhµ ë nµy, cÇn t×m hiÓu tõng lo¹i chñ thÓ riªng biÖt cña quan hÖ
ph¸p luËt nµy. Tõ ®ã cã çch nh×n tæng qu¸t h¬n, s©u s¾c h¬n vÒ
tõng lo¹i chñ thÓ vµ t×m ra ®îc ph¬ng híng gi¶i quyÕt ®óng ®¾n çc
tranh chÊp cã thÓ x¶y ra gi÷a çc bªn trong quan hÖ hîp ®ång mua
b¸n nhµ ë, còng nh ®Ò ra çc gi¶i ph¸p hoµn thiÖn çc quy ®Þnh cña
ph¸p luËt vÒ vÊn ®Ò nµy.
2.1.1. Bªn b¸n nhµ ë
§Ó cã thÓ trë thµnh bªn b¸n nhµ ë trong giao dÞch mua b¸n nhµ
ë, ®iÒu quan träng nhÊt tríc tiªn lµ ç nh©n ®ã, hé gia ®×nh ®ã, ph¸p
nh©n ®ã ph¶i lµ ngêi chñ së h÷u hîp ph¸p ng«i nhµ ®em b¸n vµ lµ chñ
sö dông hîp ph¸p ®Êt ë cã ng«i nhµ ®ã hoÆc lµ ngêi ®îc chñ së h÷u
nhµ ë ñy quyÒn phï hîp víi çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ñy quyÒn
t¹i thêi ®iÓm ñy quyÒn ®· ñy quyÒn cho hä ®îc phÐp b¸n ng«i nhµ
thuéc së h÷u cña ngêi ñy quyÒn.
38

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Trong trêng hîp ngêi b¸n nhµ ë lµ chñ së h÷u hîp ph¸p ng«i nhµ
®em b¸n th× hä ph¶i ®a ra ®îc çc giÊy tê ®Ó chøng minh quyÒn së
h÷u ng«i nhµ cña m×nh ®em b¸n. Çc lo¹i giÊy tê chøng minh quyÒn
së h÷u nhµ ë cña bªn b¸n cã thÓ lµ mét trong sè nh÷ng lo¹i giÊy tê
sau:
+ GiÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë do c¬ quan nhµ níc cã
thÈm quyÒn cÊp;
+ Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë mµ hä ®· thùc hiÖn mét çch hîp
ph¸p víi chñ së h÷u ng«i nhµ tríc ®ã;
+ Hîp ®ång ®æi nhµ ë hîp ph¸p;
+ TrÝch lôc b¶n ¸n, quyÕt ®Þnh cã hiÖu lùc ph¸p luËt vµ giÊy
x¸c nhËn cña c¬ quan thi hµnh ¸n vÒ viÖc hä ®· ®îc thi hµnh xong b¶n
¸n, quyÕt ®Þnh cña Tßa ¸n liªn quan ®Õn viÖc x¸c nhËn quyÒn së
h÷u nhµ ë ®em b¸n;
+ Çc giÊy tê liªn quan ®Õn viÖc hãa gi¸ nhµ ë thuéc së h÷u
cña Nhµ níc cho ngêi cã nhµ ë ®ã;
+ Çc giÊy tê chøng minh quyÒn së h÷u nhµ ë, ®Êt ë do chÝnh
quyÒn cò cÊp mét çch hîp ph¸p cho ngêi ®ang sö dông ng«i nhµ ®ã,
mµ nhµ ë vµ ®Êt ë ®ã ®ang ®îc sö dông æn ®Þnh vµ kh«ng cã tranh
chÊp.
+ Çc lo¹i giÊy tê hîp ph¸p kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. VÝ
dô nh çc giÊy tê hîp lÖ vÒ ®Êt ë theo C«ng v¨n sè 647-CV/§C ngµy
39

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
31/05/1995 cña Tæng côc §Þa chÝnh vÒ viÖc híng dÉn mét sè ®iÓm
thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 60/CP.
ViÖc xuÊt tr×nh çc giÊy tê chøng minh quyÒn së h÷u nhµ ë,
ngoµi viÖc ®¶m b¶o t çch chñ thÓ cña bªn b¸n nhµ ë nã cßn gióp cho
viÖc thùc hiÖn çc thñ tôc chuyÓn quyÒn së h÷u nhµ ë sang cho ngêi
mua ®Ó ngêi mua nhµ lµm thñ tôc ®¨ng ký tríc b¹ còng nh thùc hiÖn
çc nghÜa vô nép thuÕ cho Nhµ níc ®îc ®¶m b¶o ®óng ph¸p luËt.
Trêng hîp ngêi b¸n nhµ lµ ngêi ®îc ñy quyÒn th× hä ph¶i xuÊt
tr×nh giÊy ñy quyÒn hîp ph¸p - GiÊy ñy quyÒn cã chøng nhËn cña c¬
quan nhµ níc cã thÈm quyÒn. Trong giÊy ñy quyÒn nµy ph¶i nãi râ
ph¹m vi ñy quyÒn ®Ó bªn mua biÕt ®îc ph¹m vi quyÒn mµ ngêi ®îc ñy
quyÒn cã thÓ ®îc thùc hiÖn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ñy
quyÒn, ®¶m b¶o quyÒn lîi hîp ph¸p cña çc bªn.
Bªn b¸n nhµ ph¶i lµ ngêi cã ®ñ n¨ng lùc ph¸p luËt d©n sù vµ
hµnh vi d©n sù. ViÖc x¸c ®Þnh ®iÒu kiÖn n¨ng n¨ng lùc chñ thÓ cña
bªn b¸n nhµ lµ tïy thuéc vµo t çch cña bªn b¸n nhµ nh thÕ nµo, hä lµ ç
nh©n hay ph¸p nh©n, hé gia ®×nh, tæ hîp t¸c.
+ Bªn b¸n nhµ lµ ç nh©n. Ç nh©n muèn ®îc tham gia mét çch
®éc lËp trong quan hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë th× hä ph¶i cã n¨ng
lùc hµnh vi d©n sù ®Çy ®ñ. §èi víi çc trêng hîp kh¸c, khi tham gia giao
kÕt hîp ®ång hä ph¶i cã ngêi gi¸m hé, ®¹i diÖn (nh ®· ph©n tÝch ë
trªn). §©y lµ nh÷ng quy ®Þnh nh»m ®¶m b¶o cho quyÒn lîi cña ngêi
®îc gi¸m hé, v× khi tham gia ®µm ph¸n, tháa thuËn çc néi dung cña
hîp ®ång nh gi¸ c¶, néi dung ph¬ng thøc thanh to¸n trong hîp ®ång
40

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
mua b¸n nhµ ë lµ vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n. Bªn c¹nh ®ã, viÖc thùc
hiÖn çc thñ tôc mua b¸n nhµ ®ßi hái ngêi b¸n ph¶i cã tr×nh ®é hiÓu
biÕt x· héi nhÊt ®Þnh ®Ó hä cã thÓ nhËn thøc ®îc ®Çy ®ñ nh÷ng
hµnh vi mµ hä ph¶i thùc hiÖn tríc c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn; çc
quyÒn vµ nghÜa vô mµ hä ®îc hëng vµ ph¶i thùc hiÖn, còng nh çc
hËu qu¶ ph¸p lý kh¸c khi hä tham gia giao kÕt hîp ®ång.
+ §èi víi ph¸p nh©n, hé gia ®×nh, tæ hîp t¸c. Hä cã thÓ trë thµnh
bªn b¸n nhµ ë trong quan hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë bÊt cø thêi
®iÓm nµo nÕu nh hä lµ chñ së h÷u ng«i nhµ ®em b¸n, hoÆc ngêi ®îc
chñ së h÷u ñy quyÒn hîp ph¸p. Trong trêng hîp b¸n nhµ thuéc së h÷u
nhµ níc th× ph¸p nh©n ®ã ph¶i lµ c¬ quan cã thÈm quyÒn qu¶n lý
ng«i nhµ ®ã theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh.
§èi víi trêng hîp bªn b¸n nhµ ë lµ ph¸p nh©n, hé gia ®×nh, tæ
hîp t¸c th× viÖc giao dÞch ph¶i th«ng qua çc ®¹i diÖn theo ph¸p luËt
cña m×nh. §èi víi çc trêng hîp kh¸c, bªn b¸n nhµ ë ph¶i cã giÊy ñy
quyÒn hîp ph¸p cña ngêi ®¹i diÖn ®¬ng nhiªn theo ph¸p luËt cho phÐp
ngêi ®îc ñy quyÒn tham gia giao kÕt hîp ®ång.
Trêng hîp b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ níc th× bªn b¸n nhµ ph¶i lµ
Gi¸m ®èc c«ng ty kinh doanh nhµ ë thuéc ngµnh nhµ ®Êt cÊp tØnh, Chñ
tÞch hoÆc Phã chñ tÞch ñy ban nh©n d©n thµnh phè thuéc tØnh, thÞ
x·, quËn, huyÖn (n¬i cha cã c«ng ty kinh doanh nhµ) hiÖn ®ang qu¶n
lý nhµ ë ®ã (§iÒu 8) [14].
Mét ®iÓm quan träng khi nãi vÒ chñ thÓ b¸n nhµ, trong quan
hÖ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, lµ khi tham gia giao kÕt hîp ®ång th× bªn
b¸n nhµ ph¶i hoµn toµn tù nguyÖn, tù chñ tháa thuËn vµ ®a ra çc
41

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
quyÕt ®Þnh vÒ viÖc b¸n nhµ víi bªn mua. Tuy nhiªn, trong mét sè tr-
êng hîp ®Æc biÖt, khi chñ së h÷u ng«i nhµ ®em b¸n cã thÓ kh«ng ®îc
phÐp trùc tiÕp tham gia tháa thuËn giao kÕt hîp ®ång víi bªn mua nh-
ng hîp ®ång mua b¸n nhµ ë vÉn ®îc thùc hiÖn, ®ã lµ çc trêng hîp nhµ
ë ®em b¸n lµ tµi s¶n thÕ chÊp ®Ó thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù, b¸n
nhµ lµ tµi s¶n bÞ cìng chÕ thi hµnh ¸n.
§©y lµ nh÷ng giao dÞch mua b¸n nhµ ë ®Æc biÖt, bëi v× chñ
së h÷u ng«i nhµ ®· ®Þnh ®o¹t sè phËn ph¸p lý cña ng«i nhµ tríc khi
nã lµ ®èi tîng cña hîp ®ång (trong trêng hîp nhµ ë lµ tµi s¶n thÕ chÊp
®Ó ®¶m b¶o thùc hiÖn nghÜa vô d©n sù), hoÆc chñ së h÷u nhµ
hoµn toµn bÞ cìng chÕ ph¶i b¸n nhµ (trong trêng hîp nhµ ë ph¶i b¸n
®Ó thùc hiÖn nghÜa vô tµi s¶n cña chñ së h÷u nhµ theo quyÕt ®Þnh
buéc thi hµnh b¶n ¸n, quyÕt ®Þnh cña Tßa ¸n). Trong c¶ hai trêng hîp
nãi trªn, chñ së h÷u ng«i nhµ ®· "mÊt" quyÒn ®Þnh ®o¹t tµi s¶n
thuéc quyÒn së h÷u cña m×nh khi hä ë trong nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Æc
biÖt do ph¸p luËt ®· dù liÖu tríc buéc tÊt c¶ mäi ngêi ph¶i thùc hiÖn.
Do ®ã, trong nh÷ng trêng hîp ®Æc biÖt nµy Nhµ níc ph¶i cã nh÷ng
quy ®Þnh cô thÓ vÒ viÖc mua b¸n nhµ ë ®Ó yÕu tè tù nguyÖn cña
çc bªn kh«ng ¶nh hëng ®Õn mét trong bèn ®iÒu kiÖn b¾t buéc ®Ó
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë cã hiÖu lùc (kho¶n 3 §iÒu 131) [2].
XuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm cña ®èi tîng trong hîp ®ång mua b¸n
nhµ ë lµ thuéc lo¹i h×nh së h÷u nµo (së h÷u t nh©n hay së h÷u nhµ n-
íc, së h÷u cña mét chñ së h÷u hay së h÷u cña çc ®ång së h÷u), bªn
42

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
b¸n nhµ cßn ph¶i tháa m·n nh÷ng ®iÒu kiÖn kh¸c mµ nÕu nh thiÕu nã
hîp ®ång sÏ bÞ v« hiÖu.
Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 445 Bé luËt d©n sù 1995 th×:
+ ViÖc b¸n nhµ ë thuéc quyÒn së h÷u chung hîp nhÊt cña
nhiÒu ngêi th× ph¶i ®îc sù ®ång ý b»ng v¨n b¶n cña tÊt c¶ çc chñ së
h÷u.
+ ViÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u chung theo phÇn kh«ng ®îc lµm
¶nh hëng ®Õn quyÒn, lîi Ých cña chñ së h÷u chung kh¸c. Çc chñ së
h÷u chung kh¸c cã quyÒn ®îc u tiªn mua theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3
§iÒu 237 [2].
Ngoµi nh÷ng quy ®Þnh trªn, ph¸p luËt còng cã nh÷ng quy ®Þnh
kh¸c b¾t buéc bªn b¸n nhµ khi b¸n nhµ hä ph¶i thùc hiÖn mét sè hµnh
vi nhÊt ®Þnh nh: th«ng b¸o cho bªn mua nhµ vÒ néi dung ph¹m vi
quyÒn së h÷u ng«i nhµ cña m×nh; quyÒn cña çc chñ së h÷u kh¸c ®èi
víi toµn bé ng«i nhµ hay çc phÇn së h÷u chung; thµnh phÇn çc chñ
së h÷u chung cña ng«i nhµ ®em b¸n, ®ång thêi bªn b¸n nhµ ph¶i cã ®-
îc çc v¨n b¶n ®¶m b¶o quyÒn ®îc b¸n ng«i nhµ lµ tµi s¶n cña cho bÊt
cø chñ thÓ nµo, cô thÓ lµ:
+ NÕu nhµ ë thuéc së h÷u chung hîp nhÊt th× çc chñ së h÷u
ph¶i cïng ®øng tªn vµ ký kÕt trong hîp ®ång mua b¸n nhµ ë. NÕu thùc
hiÖn theo viÖc ñy quyÒn th× ph¶i lµm giÊy ñy quyÒn b¸n theo quy
®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ñy quyÒn.
+ NÕu nhµ ë thuéc së h÷u chung theo phÇn th× bªn b¸n ph¶i
thùc hiÖn nghÜa vô vÒ quyÒn u tiªn mua cña çc chñ së h÷u kh¸c.
43

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
NÕu çc chñ së h÷u kh¸c kh«ng mua th× bªn b¸n ph¶i lËp v¨n b¶n thÓ
hiÖn râ sù khíc tõ quyÒn u tiªn mua (kh«ng mua nhµ) cña çc chñ së
h÷u kh¸c, khi ®ã bªn b¸n nhµ míi cã quyÒn b¸n cho çc chñ thÓ kh¸c vµ
bªn mua míi ®îc mua phÇn nhµ ë ®ã.
Ç biÖt, ®èi víi Thµnh phè Hå ChÝ Minh, do ®Æc thï kiÕn tróc
cña ng«i nhµ vµ ®Æc thï trong quan hÖ gi÷a çc ®ång së h÷u chñ cã
nhiÒu ®iÓm rÊt kh¸c biÖt víi nhµ ë thuéc khu vùc kh¸c, Nhµ níc ®· cho
phÐp çc chñ së h÷u ®èi víi ng«i nhµ thuéc së h÷u chung cña nhiÒu
ngêi nÕu cã nhu cÇu b¸n mµ mét hoÆc nhiÒu ®ång së h÷u chñ v¾ng
mÆt th× çc ®ång së h÷u chñ kh¸c vÉn cã thÓ b¸n ng«i nhµ thuéc së
h÷u chung ®ã, nhng khi b¸n hä ph¶i tháa m·n nh÷ng ®iÒu kiÖn nhÊt
®Þnh vµ tu©n theo çc thñ tôc b¾t buéc sau:
+ Ngêi b¸n, chuyÓn dÞch së h÷u ph¶i xin x¸c nhËn cña ñy ban
nh©n d©n cÊp quËn n¬i c¨n nhµ täa l¹c vÒ phÇn v¾ng ®ång së h÷u
kh«ng thuéc tµi s¶n do Nhµ níc qu¶n lý.
+ Ngêi cã yªu cÇu chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u ph¶i nép gi¸ trÞ
phÇn v¾ng ®ång së h÷u chñ vµo tµi kho¶n v¾ng ®ång së h÷u t¹i
Ng©n hµng C«ng th¬ng.
+ Trêng hîp ®ång së h÷u v¾ng mÆt kh«ng râ lý do, viÖc nép
gi¸ trÞ phÇn v¾ng t¹i ng©n hµng chØ ®îc ¸p dông sau mét th¸ng kÓ tõ
khi çc ®ång së h÷u cã mÆt ®· ®¨ng tin trªn 3 sè b¸o Sµi Gßn gi¶i
phãng liªn tôc t×m ngêi v¾ng mÆt ®Ó th«ng b¸o viÖc b¸n chuyÓn
dÞch së h÷u tµi s¶n mµ vÉn kh«ng cã tin tøc (tÝnh tõ ngµy ®¨ng b¸o
sè cuèi cïng).
44

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
+ NÕu çc phÇn v¾ng ®ång së h÷u thuéc tµi s¶n do Nhµ níc
qu¶n lý th× ñy ban nh©n d©n cÊp quËn th«ng b¸o râ tû lÖ vÒ phÇn
qu¶n lý theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn. Ngêi
b¸n nhµ ph¶i nép phÇn gi¸ trÞ phÇn tµi s¶n Nhµ níc ®· qu¶n lý t¹i Kho
b¹c Nhµ níc thµnh phè tríc khi thùc hiÖn thñ tôc chuyÓn dÞch së h÷u
tµi s¶n (kho¶n 2 §iÒu 28) [67].
§èi víi trêng hîp b¸n nhµ ®ang cho thuª theo §iÒu 446 Bé luËt
d©n sù, bªn b¸n nhµ cßn ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô u tiªn b¸n cho ngêi
®ang thuª nÕu bªn thuª cha cã chç ë kh¸c vµ thùc hiÖn ®Çy ®ñ
nghÜa vô cña ngêi thuª nhµ. Tøc lµ bªn b¸n chØ ®îc phÐp b¸n nhµ ë
cho chñ thÓ kh¸c, khi ®· th«ng b¸o cho bªn thuª vÒ viÖc b¸n nhµ tríc
thêi ®iÓm b¸n lµ ba th¸ng mµ bªn ®ang thuª nhµ khíc tõ mua nhµ ë
®ã, viÖc khíc tõ nµy còng ph¶i ®îc thÓ hiÖn b»ng v¨n b¶n.
2.1.2. Bªn mua nhµ ë
Tríc tiªn, ®Ó tham gia víi t çch lµ bªn mua nhµ ë trong quan hÖ
hîp ®ång mua b¸n nhµ ë th× ngêi mua nhµ ph¶i cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc
hµnh vi d©n sù (nh ®· ®Ò cËp ë phÇn 2.1.1), tøc lµ, hä ph¶i lµ nh÷ng
ngêi mµ ph¸p luËt cho phÐp hä cã ®ñ çc quyÒn n¨ng cña quyÒn së
h÷u nhµ ë.
Theo çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh ë níc ta th× mäi ç
nh©n, ph¸p nh©n, hé gia ®×nh tæ hîp t¸c ®Òu cã thÓ trë thµnh bªn
mua nhµ ë. Tuy nhiªn, ®èi víi ngêi níc ngoµi ®Þnh c ë ViÖt Nam th×
hä chØ cã quyÒn së h÷u nhµ ë trªn phÇn ®Êt ë mµ hä thuª cña Nhµ
níc vµ quyÒn së h÷u nµy tån t¹i trong thêi gian ®Þnh c ë ViÖt Nam. Do
45

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
®ã, cã mét vÊn ®Ò ®Æt ra cÇn gi¶i quyÕt lµ khi hÕt thêi h¹n c tró t¹i
ViÖt Nam th× hËu qu¶ cña viÖc xö lý ng«i nhµ nh thÕ nµo. NÕu bªn
mua nhµ lµ ç nh©n, ph¸p nh©n ViÖt Nam, khi hä ký kÕt hîp ®ång
mua nhµ ®ã hä cã ®¬ng nhiªn ®îc bao gåm c¶ viÖc mua quyÒn sö
dông ®Êt trong thêi gian thuª hay kh«ng? NÕu hÕt thêi gian cho thuª
quyÒn sö dông ®Êt theo hîp ®ång víi Nhµ níc th× viÖc gi¶i quyÕt sÏ
nh thÕ nµo ®èi víi nhµ ë, çc c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt ë ®ã. §©y
lµ vÊn ®Ò cha ®îc ph¸p luËt quy ®Þnh râ rµng.
Theo quy ®Þnh t¹i NghÞ ®Þnh sè 81/2001/N§-CP cña ChÝnh
phñ vÒ viÖc ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi mua nhµ ë t¹i ViÖt
Nam, çc ®èi tîng lµ ngêi ViÖt Nam ®Þnh c ë níc ngoµi cã thÓ mua
nhµ t¹i ViÖt Nam gåm:
Ngêi vÒ ®Çu t l©u dµi t¹i ViÖt Nam lµ ngêi trùc tiÕp ho¹t ®éng
®Çu t theo quy ®Þnh cña LuËt §Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam hoÆc
LuËt KhuyÕn khÝch ®Çu t trong níc, ®îc cÊp GiÊy phÐp ®Çu t hoÆc
giÊy chøng nhËn ®¨ng ký kinh doanh cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm
quyÒn (§iÒu 3); ngêi cã c«ng ®ãng gãp ®èi víi ®Êt níc, bao gåm: Ng-
êi ®îc hëng chÕ ®é u ®·i theo quy ®Þnh cña Ph¸p lÖnh ¦u ®·i ngêi
ho¹t ®éng çch m¹ng, liÖt sÜ vµ gia ®×nh liÖt sÜ, th¬ng binh, bÖnh
binh, ngêi ho¹t ®éng kh¸ng chiÕn, ngêi cã c«ng gióp ®ì çch m¹ng ban
hµnh ngµy 29 th¸ng 08 n¨m 1994 (§iÒu 5) [22].
Mét vÊn ®Ò n÷a ®îc ®Æt ra ®èi víi viÖc bªn mua nhµ lµ ngêi
níc ngoµi ®Þnh c ë ViÖt Nam lµ ph¸p luËt chØ cho phÐp ngêi níc
ngoµi ®îc së h÷u mét ng«i nhµ trªn ®Êt thuª cña Nhµ níc. Theo quy
46

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
®Þnh nµy, ngêi níc ngoµi ®Þnh c ë ViÖt Nam kh«ng ®îc phÐp tham
gia mua çc lo¹i nhµ ®îc x©y dùng trªn ®Êt ë mµ quyÒn sö dông ®Êt
thuéc vÒ ngêi së h÷u nhµ ë. Nãi çch kh¸c, ®èi tîng cña hîp ®ång mua
b¸n nhµ ë lµ çc ng«i nhµ, c¨n hé mµ ngêi níc ngoµi ®îc phÐp mua cã
ph¹m vi rÊt hÑp. §©y lµ mét ®iÓm h¹n chÕ trong ph¸p luËt cña níc ta,
trong khi hÇu hÕt ph¸p luËt çc quèc gia trªn thÕ giíi ®Òu cho phÐp
ngêi níc ngoµi cã quyÒn tham gia mua b¸n nhµ ë mét çch b×nh ®¼ng
nh c«ng d©n níc hä.
Theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 32 Ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 th× "ngêi
®ì ®Çu kh«ng ®îc mua nhµ ë thuéc së h÷u cña ngêi m×nh ®ang ®ì
®Çu" [59]. Nh trªn ®· ph©n tÝch, hîp ®ång mua b¸n nhµ ë bao giê
còng ®îc giao kÕt bëi çc chñ thÓ cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc hµnh vi ph¸p
luËt d©n sù.
Thø nhÊt, nã vi ph¹m nguyªn t¾c c¬ b¶n cña giao kÕt hîp
®ång, ®ã lµ sù tháa thuËn trªn c¬ së tù do ý chÝ, tù nguyÖn vµ b×nh
®¼ng cña çc bªn, trong khi ph¸p luËt vÒ ®ì ®Çu l¹i quy ®Þnh ngêi
®ì ®Çu bao giê còng lµ ngêi ®¹i diÖn ®Ó b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých
hîp ph¸p cña ngêi ®îc ®ì ®Çu trong mäi giao dÞch d©n sù cÇn cã sù
®ì ®Çu theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, mµ ®èi víi giao dÞch mua b¸n
nhµ ë ph¸p luËt quy ®Þnh ®èi víi ngêi bÞ h¹n chÕ n¨ng lùc hµnh vi,
ngêi bÞ mÊt n¨ng lùc hµnh vi d©n sù (theo çc ®iÒu 22, 23, 24, 25 Bé
luËt d©n sù n¨m 1995) ph¶i cã ngêi ®¹i diÖn khi tham gia giao kÕt
hîp ®ång.
47

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Thø hai, khi ngêi ®ì ®Çu võa lµ bªn mua nhµ, võa lµ ®¹i diÖn
bªn b¸n nhµ th× sù tháa thuËn trong hîp ®ång gÇn nh kh«ng cã, vµ
ch¾c ch¾n r»ng quyÒn vµ lîi Ých cña ngêi b¸n - ngêi ®îc ®ì ®Çu th-
êng kh«ng ®îc ®¶m b¶o nh môc ®Ých cña chÕ ®é ®ì ®Çu.
Quy ®Þnh cÊm thiÕt lËp quan hÖ mua b¸n gi÷a ngêi gi¸m hé
víi ngêi m×nh ®ang gi¸m hé theo §iÒu 31 Ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991
cã rÊt nhiÒu nÐt t¬ng ®ång nh trong Bé luËt d©n sù Ph¸p, vµ mét sè
níc kh¸c. Theo §iÒu 1596 Bé luËt D©n sù Ph¸p th× ngêi gi¸m hé kh«ng
®îc phÐp trùc tiÕp hoÆc th«ng qua trung gian mua tµi s¶n cña ngêi
m×nh gi¸m hé, nÕu kh«ng viÖc mua, b¸n sÏ bÞ v« hiÖu.
Tuy nhiªn, trong thùc tÕ, chóng ta thÊy r»ng viÖc b¸n nhµ cña
ngêi buéc ph¶i cã gi¸m hé lu«n cã nh÷ng lý do nhÊt ®Þnh (®Ó thùc
hiÖn nghÜa vô tµi s¶n cña ngêi ®Ó l¹i di s¶n thõa kÕ, ®Ó phôc vô lîi
Ých hîp ph¸p cña ngêi së h÷u nhµ ë, ph¶i thùc hiÖn do sù cìng chÕ cña
c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn) khiÕn cho ngêi gi¸m hé tù nguyÖn
hoÆc buéc ph¶i b¸n ng«i nhµ thuéc së h÷u cña ngêi m×nh gi¸m hé
theo yªu cÇu cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn. B¶n chÊt vµ môc
®Ých cña viÖc ph¸p luËt quy ®Þnh nh vËy lµ ®Ó b¶o hé quyÒn vµ lîi
Ých hîp ph¸p cña ngêi ®îc gi¸m hé - nh÷ng ngêi kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn
®Ó tù b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých cña m×nh nÕu nh hä tham gia vµo c¸c
giao dÞch ®ßi hái nh÷ng n¨ng lùc hiÓu biÕt nhÊt ®Þnh. VËy, khi
quyÒn ®ã kh«ng bÞ vi ph¹m th× kh«ng nªn cã sù cÊm mua b¸n trong
trêng hîp cô thÓ nµy.
NÕu ngêi ®ì ®Çu muèn ®îc tham gia giao dÞch mua nhµ ë cña
ngêi m×nh ®ì ®Çu th× buéc hä ph¶i tham gia trong nh÷ng trêng hîp
48

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
®Æc biÖt. §ã lµ khi ng«i nhµ ®em b¸n díi h×nh thøc b¸n ®Êu gi¸ tµi
s¶n, bëi v× khi ng«i nhµ còng nh bÊt cø mét lo¹i tµi s¶n nµo kh¸c ®îc
®em b¸n díi h×nh thøc b¸n ®Êu gi¸ th× quyÒn vµ nghÜa vô cña bªn
b¸n tµi s¶n, bªn b¸n ®Êu gi¸ vµ bªn mua tµi s¶n lu«n ®îc b¶o ®¶m tÝnh
kh¸ch quan, c«ng khai bëi chÝnh çc quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ b¸n
®Êu gi¸ tµi s¶n. MÆt kh¸c, khi ®ã ngêi mua nhµ lµ ngêi gi¸m hé sÏ
tham gia giao dÞch víi t çch lµ mét trong sè nh÷ng ngêi tham gia mua
nhµ b×nh ®¼ng víi ngêi b¸n nhµ th«ng qua trung gian lµ tæ chøc, ®¬n
vÞ cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸. Cã thÓ nãi, ®©y lµ mét ®iÓm u viÖt
trong chÕ ®Þnh vÒ mua b¸n tµi s¶n nãi chung vµ trong chÕ ®Þnh
mua b¸n nhµ ë nãi riªng trong ph¸p luËt ViÖt Nam so víi mét sè níc.
Ph¸p luËt còng cÇn ph¶i ®iÒu chØnh vÒ mÆt thuËt ng÷ ph¸p lý
"ngêi ®ì ®Çu", bëi trong Bé luËt d©n sù n¨m 1995 kh«ng cã kh¸i niÖm
"®ì ®Çu" ®Ó chØ çc quan hÖ gi¸m hé, ®¹i diÖn. ChÝnh v× thÕ kh¸i
niÖm ®ì ®Çu trong §iÒu 32 cña Ph¸p lÖnh nhµ ë n¨m 1991 rÊt cã thÓ
lµm cho viÖc gi¶i thÝch, viÖc ¸p dông ph¸p luËt kh«ng chuÈn x¸c.
Ph¸p luËt d©n sù vÒ hîp ®ång mua b¸n tµi s¶n nãi chung vµ hîp
®ång mua b¸n nhµ ë nãi riªng ë ViÖt Nam hiÖn nay cha cã çc quy
®Þnh cô thÓ riªng biÖt nµo quy ®Þnh vÒ quyÒn mua hoÆc b¸n cña çc
chñ thÓ nh §iÒu 1596 Bé luËt d©n sù cña Ph¸p. §Ó thùc hiÖn quyÒn
mua b¸n tµi s¶n, chóng ta ph¶i ¸p dông nguyªn t¾c tù do giao kÕt hîp
®ång t¹i kho¶n 1 §iÒu 395, §iÒu 173, §iÒu 201 Bé luËt d©n sù 1995.
ChÝnh v× thÕ, khi x¶y ra çc trêng hîp ngêi ®îc ñy quyÒn mua tµi s¶n
do ngêi ñy quyÒn b¸n, ngêi gi¸m hé mua tµi s¶n cña ngêi m×nh gi¸m
49

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
hé cã tranh chÊp thêng rÊt khã gi¶i quyÕt. MÆt kh¸c, çc quan hÖ
mua b¸n nµy cã ®¶m b¶o ®óng ®îc víi b¶n chÊt cña çc giao dÞch
d©n sù hay kh«ng? Cã ®¶m b¶o ®îc viÖc thùc hiÖn ®óng çc nguyªn
t¾c trong ký kÕt, thùc hiÖn çc giao dÞch d©n sù hay kh«ng hiÖn
®ang cßn lµ vÊn ®Ò cha ®îc çc nhµ khoa häc nghiªn cøu kü.
2.2. §èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
VÒ mÆt lý luËn, hîp ®ång mua b¸n tµi s¶n nãi chung, hîp ®ång
mua b¸n nhµ ë nãi riªng khi bªn mua tham gia giao kÕt hîp ®ång lµ
nh»m híng tíi lµ quyÒn së h÷u tµi s¶n (ng«i nhµ) mµ hä mua. Theo
kho¶n 1 §iÒu 422 th× "®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n cã thÓ lµ vËt vµ
quyÒn tµi s¶n. VËt vµ quyÒn tµi s¶n ph¶i cã thùc vµ ®îc phÐp tham
gia giao dÞch" [2].
Tríc hÕt, nhµ ë ®em b¸n ph¶i cã thùc trªn thùc tÕ. Theo lý luËn
vÒ tµi s¶n trong ph¸p luËt d©n sù thùc ®Þnh cña níc ta ®· quan niÖm
cøng nh¾c vÒ kh¸i niÖm tµi s¶n. "Tµi s¶n bao gåm vËt cã thùc, giÊy
tê trÞ gi¸ b»ng tiÒn vµ çc quyÒn tµi s¶n" (§iÒu 172) [2]. Quy ®Þnh nµy
®· lµm cho kh¸i niÖm tµi s¶n theo ph¸p luËt bÞ bã hÑp rÊt nhiÒu so víi
nh÷ng lo¹i tµi s¶n trªn thùc tÕ ®îc ®a vµo giao lu d©n sù. MÆt kh¸c,
trªn thùc tÕ, khi chóng ta nãi b¸n mét tµi s¶n lµ ®éng s¶n nµo ®ã nh çi
bµn, chiÕc « t« sÏ ®îc lµm trong t¬ng lai (mua theo ®¬n ®Æt hµng) th×
®ã lµ chuyÖn b×nh thêng, nhng khi nãi b¸n mét ng«i nhµ sÏ ®îc h×nh
thµnh trong t¬ng lai th× ®ã lµ mét vÊn ®Ò míi ®ang ®îc ®Ò cËp ®Õn
trong giao dÞch d©n sù ViÖt Nam, trong khi ®ã, vÊn ®Ò nµy ®· trë
nªn rÊt b×nh thêng ®èi víi ph¸p luËt d©n sù mét sè níc tiÕn bé nh
50

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
Ph¸p. Bé luËt d©n sù Ph¸p ®· dµnh mét Ch¬ng III - mét Thiªn VI quy
®Þnh vÒ hîp ®ång mua b¸n bÊt ®éng s¶n sÏ x©y dùng trong t¬ng lai.
Do cã quan niÖm cøng nh¾c vÒ kh¸i niÖm tµi s¶n nh vËy nªn
khi çc quan hÖ mua b¸n nhµ ®îc h×nh thµnh trong t¬ng lai ®· thùc sù
diÔn ra trong ®êi sèng x· héi th× ph¸p luËt d©n sù ViÖt Nam l¹i thiÕu
c¬ së ph¸p lý v÷ng ch¾c ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nµy. Do ®ã, khi gi¶i
quyÕt çc tranh chÊp x¶y ra, c¬ quan xÐt xö thêng lóng tóng trong
viÖc ¸p dông ph¸p luËt, cô thÓ hiÖn nay lµ viÖc ¸p dông ph¸p luËt t¬ng
tù.
§Ó kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ nµy, Bé luËt d©n sù n¨m 2005 t¹i
§iÒu 163 ®· quy ®Þnh tµi s¶n bao gåm "vËt, tiÒn, giÊy tê cã gi¸ vµ çc
quyÒn tµi s¶n" [3]. Víi quy ®Þnh nµy th× kh¸i niÖm tµi s¶n ®· ®îc më
réng rÊt nhiÒu, cã tÝnh kh¸i qu¸t cao, v× khi nãi tµi s¶n lµ vËt ta cã
thÓ hiÓu vËt nµy cã thÓ lµ vËt ®ang hiÖn h÷u, vËt ®ang tån t¹i thùc
tÕ, hoÆc lµ vËt sÏ ®îc h×nh thµnh ch¾c ch¾n trong t¬ng lai.
Thø hai, nhµ ë ph¶i ®îc phÐp giao dÞch. §©y lµ mét trong hai
®iÒu kiÖn ®èi víi ng«i nhµ lµ ®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
ph¶i tháa m·n, nÕu kh«ng hîp ®ång sÏ bÞ v« hiÖu ngay tõ thêi ®iÓm
ký kÕt. Khi ®Æt ra ®iÒu kiÖn nµy, ph¸p luËt d©n sù ®· lo¹i bá çc tr-
êng hîp nhµ ë lµ ®èi tîng cña tµi s¶n bÞ kª biªn, nhµ ë ®ang x¶y ra
tranh chÊp, hay nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc, khi Nhµ níc cha cã quyÕt
®Þnh hãa gi¸ nhµ cho ç nh©n, hé gia ®×nh ®ang thuª nhµ ë.
Thø ba, nhµ ë ph¶i ®¶m b¶o tÝnh hîp ph¸p. Giao dÞch mua b¸n
nhµ ë muèn hîp ph¸p th× nhµ ë ph¶i thuéc quyÒn së h÷u hîp ph¸p cña
bªn b¸n. Trong mäi trêng hîp kh¸c, bªn b¸n ph¶i cã giÊy ñy quyÒn hîp
51

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
ph¸p cña chñ së h÷u cho phÐp b¸n ng«i nhµ ®ã, trong giÊy ®ã ph¶i
nªu râ ph¹m vi, thÈm quyÒn mµ ngêi ®îc ñy quyÒn cã quyÒn quyÕt
®Þnh nh÷ng vÊn ®Ò cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, hoÆc ngêi b¸n
ph¶i cã ®ñ thÈm quyÒn b¸n (trong trêng hîp b¸n ®Êu gi¸, b¸n nhµ
thuéc së h÷u nhµ níc). Khi cã tranh chÊp vÒ hîp ®ång mua b¸n nhµ ë
th× Tßa ¸n chØ cã thÓ c¨n cø vµo v¨n tù mua b¸n nhµ, hoÆc hîp ®ång
cã x¸c nhËn cña ñy ban nh©n d©n x·, phêng c«ng nhËn viÖc mua b¸n
nhµ gi÷a çc bªn.
Thø t, nhµ ë ph¶i lµ mét bÊt ®éng s¶n hoµn chØnh. TÝnh hoµn
chØnh nµy ®îc thÓ hiÖn trªn hai khÝa c¹nh: Nhµ ë ph¶i cã gi¸ trÞ sö
dông, ®iÒu nµy cã nghÜa lµ cho dï nhµ ë chØ lµ mét gian nhµ tranh,
hay mét diÖn tÝch trong mét c¨n phßng ®îc ®em b¸n, th× nã còng
ph¶i ®¸p øng ®îc nh÷ng ®iÒu kiÖn sinh ho¹t cÇn cã ®Ó ®¸p øng
nh÷ng nhu cÇu vÒ ë cña con ngêi nh: chç ¨n, chç ngñ, n¬i sinh ho¹t ç
nh©n, lèi ra vµo. Nhµ ë ph¶i lµ vËt kiÕn tróc g¾n liÒn víi ®Êt ë. TÝnh
hoµn chØnh thÓ hiÖn trªn ph¬ng diÖn ph¸p lý ®îc hiÓu lµ vËt kiÕn
tróc ®îc x©y dùng hîp ph¸p g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë hîp
ph¸p.
Quan hÖ mua b¸n nhµ ë, lµ mét quan hÖ mua b¸n tµi s¶n ®Æc
biÖt v× viÖc mua b¸n nhµ bao giê còng g¾n liÒn víi viÖc chuyÓn giao
quyÒn sö dông ®Êt ë tõ bªn b¸n s¸ng cho bªn mua, nhng quyÒn sö
dông ®Êt ë l¹i kh«ng lµ ®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n nhµ ë nµy.
Thø n¨m, nhµ ë ph¶i ®îc thÓ hiÖn râ rµng trªn giÊy tê ®Þa
chÝnh, theo quy ®Þnh vÒ hå s¬ ®Þa chÝnh. Nãi çch kh¸c, nhµ ë ph¶i
52

Tel: 0511.3738099 Fax: 0511.3738 099
Email: info@fdvn.vn
cã tÝnh râ rµng, chÝnh x¸c. §iÒu kiÖn nµy ®îc ®Æt ra lµ v×, trong
thùc tiÔn, khi cã tranh chÊp, do çc bªn khi x¸c lËp hîp ®ång chØ ghi
diÖn tÝch, kÝch thíc mµ kh«ng m« t¶ râ ranh giíi tiÕp gi¸p cña ng«i
nhµ, m¶nh ®Êt, çc c«ng tr×nh kiÕn tróc liÒn kÒ rÊt khã gi¶i quyÕt.
V× thÕ, ng«i nhµ ®em b¸n ph¶i ®îc thÓ hiÖn trªn s¬ ®å ®Þa chÝnh
hîp ph¸p, cã x¸c nhËn cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn. B¶n s¬ ®å
®Þa chÝnh cã t¸c dông nh mét trong nh÷ng b¶n phô lôc hîp ®ång,
mÆc dï trong hîp ®ång çc bªn ph¶i m« t¶ chÝnh x¸c, ®Çy ®ñ çc yÕu
tè kü thuËt ®Þa chÝnh, ranh giíi, diÖn tÝch thöa ®Êt, ng«i nhµ täa l¹c
trªn thöa ®Êt ®ã, çc "h¹n quyÒn" còng nh çc quyÒn lîi kh¸c cña chñ
së h÷u ng«i nhµ.
Trong thùc tiÔn ®· cã nhiÒu hîp ®ång mua b¸n nhµ ë kh«ng ghi
râ çc th«ng sè nµy nªn khi x¶y ra tranh chÊp rÊt khã gi¶i quyÕt, ®Æc
biÖt lµ trêng hîp b¸n mét phÇn cña ng«i nhµ. V× thÕ çc c¬ quan c«ng
chøng, chøng thùc hîp ®ång mua b¸n nhµ ë ph¶i cã tr¸ch nhiÖm t vÊn
cho çc bªn ®Ó ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña m×nh khi ký
kÕt hîp ®ång.
Tãm l¹i, nhµ ë lµ ®èi tîng cña hîp ®ång mua b¸n rÊt phong phó
vµ ®a d¹ng nhng tÊt c¶ ®Òu ph¶i tháa m·n çc ®iÒu kiÖn: cã thùc, ®îc
phÐp giao dÞch, lµ mét bÊt ®éng s¶n hoµn chØnh, ®îc x¸c ®Þnh cô
thÓ, râ rµng vµ thuéc quyÒn së h÷u cña bªn b¸n. Tuy nhiªn, do ®Æc
thï cña nhµ ë lµ vËt kiÕn tróc nªn nã cã thÓ lµ mét tßa nhµ ®éc lËp
trªn mét diÖn tÝch ®Êt ®éc lËp, hoÆc chØ lµ nh÷ng c¨n hé trong tßa
nhµ chung c, hoÆc chØ lµ mét phÇn cña mét ng«i nhµ, nªn viÖc
53

Phap luat ve hop dong mua ban nha o

Phap luat ve hop dong mua ban nha o

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (10)

Viewers also liked

Viewers also liked (16)

Similar to Phap luat ve hop dong mua ban nha o

Similar to Phap luat ve hop dong mua ban nha o (12)

Phap luat ve hop dong mua ban nha o