Bao cao ra soat luat dat dai

1. DỰ THẢO BÁO CÁO RÀ SOÁT LUẬT ĐẤT ĐAI
Danh môc c¸c v¨n b¶n rµ so¸t:
HiÕn ph¸p 1992
Bé luËt D©n sù n¨m 2003
LuËt §Êt ®ai n¨m 2003
NghÞ ®Þnh sè 181/2004/N§-CP ngµy 29/10/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt ®Êt ®ai
NghÞ ®Þnh sè 188/2004/N§-CP ngµy 16/11/2004 cña ChÝnh phñ vÒ ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt
NghÞ ®Þnh sè 197/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ vÒ båi thêng hç trî vµ t¸i ®Þnh c khi nhµ níc thu håi ®Êt
NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 3/12/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt
NghÞ ®Þnh sè 142/2005/N§-CP ngµy 14/11/2005 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn thuª ®Êt
NghÞ ®Þnh sè 17/2006/N§-CP ngµy 27/01/2006 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña c¸c nghÞ ®Þnh cña
ChÝnh phñ vÒ thi hµnh LuËt ®Êt ®ai
NghÞ ®Þnh sè 84/2007/N§-CP ngµy 25/05/2007 cña ChÝnh phñ Quy ®Þnh bæ sung vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn
sö dông ®Êt. Thu håi ®Êt, thùc hiÖn quyÒn sö dông ®Êt, tr×nh tù, thñ tôc båi thêng, hç trî, t¸i
®Þnh c khi nhµ níc thu håi ®Êt vµ gi¶i quyÕt khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai
NghÞ ®Þnh sè 69/2009/N§-CP ngµy 13/08/2009 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh bæ sung vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt, gi¸ ®Êt, thu
håi ®Êt, båi thêng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c
NghÞ ®Þnh sè 88/2009/N§-CP ngµy 19/10/2009 cña ChÝnh phñ vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së
h÷u nhµ ë vµ tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt
NghÞ ®Þnh sè 120/2010/N§-CP ngµy 30/12/2010 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè
198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt
1

2. NghÞ ®Þnh sè 121/2010/N§-CP ngµy 30/12/2010 cña ChÝnh phñ vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh
142/2005/N§-CP ngµy 14/11/2005 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn thuª ®Êt
Th«ng t sè 117/2004/TT-BTC ngµy 7/12/2004 cña Bé Tµi chÝnh vÒ híng dÉn thùc hiÖn NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP
cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt
Th«ng t sè 93/2011/TT-BTC ngµy 29/06/2011 cña Bé Tµi chÝnh söa ®æi bæ sung Th«ng t sè 117/2004/TT-BTC vÒ híng
dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö
dông ®Êt
2

3. TIÊU CHÍ RÀ SOÁT
STT Tiêu chí Các nội dung cụ thể
1 Tính minh bạch - Rõ ràng về hình thức:
+ Ngôn ngữ sử dụng có chính xác, dễ hiểu không?
+ Diễn đạt có rõ ràng không? Có thể bị hiểu theo nhiều cách khác nhau không?
- Rõ ràng trong các quy định áp dụng cho doanh nghiệp:
+ Rõ ràng về quyền và nghĩa vụ không?
+ Rõ ràng về các trình tự, thủ tục, chi phí (thời gian, phí, lệ phí) không?
- Có nguy cơ cho nhũng nhiễu, tham nhũng không?
2 Tính thống nhất - Có tuân thủ với các văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao hơn không?
- Có mâu thuẫn giữa các quy định trong bản thân văn bản đó không? Có mâu thuẫn với các văn bản pháp luật khác
không?
- Có tương thích với các cam kết quốc tế mà Việt Nam tham gia không?
3 Tính hợp lý - Có đơn giản hóa được các điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính, giảm chi phí cho doanh nghiệp không?
- Có đưa ra những quy định bất hợp lý, cản trở quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp không?
- Có phù hợp với sự phát triển bền vững (về trách nhiệm của doanh nghiệp, về lợi ích của người tiêu dùng, về
nguyên tắc cung-cầu và cạnh tranh bình đẳng…) không?
- Có phân biệt đối xử không?
4 Tính khả thi - Có khả năng doanh nghiệp thực hiện được trên thực tế không?
- Có khả năng cơ quan Nhà nước thực hiện trên thực tế được không? (điều kiện về tổ chức, nhân lực, vật lực).
3

4. A- PHÂN TÍCH CỤ THỂ THEO VẤN ĐỀ
STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
1 Vấn đề sở hữu
đất đai
Điều 17, 18 Hiến
pháp 1992,
Điều 1 và khoản
1 Điều 5, Điều
6,7 Luật Đất đai
2003,
Điều 200 BLDS
2005;
Điều 2,3 và 8
Nghị định
181/2004/NĐ-CP
Tính
thống
nhất,
Điều 17 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh
tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.”,
Điều 1 Luật đất đai 2003 quy định: “Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà
nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và
sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”.
Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 cũng quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu”.
Tuy nhiên , Điều 200 Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định: “ Tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà
nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, núi, sông
hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi tự nhiên ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời,....”.
Như vậy, giữa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 chưa có sự thống nhất
về sở hữu đối với đất đai, trong khi Hiến pháp và Luật Đất đai xác định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân và thống nhất quản lý, còn Bộ luật Dân sự
lại xác định đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước. Nói đến sở hữu toàn dân là nói tới một chế
độ sở hữu, còn sở hữu nhà nước là một hình thức sở hữu cụ thể. Giữa chế độ sở hữu và hình thức
4

5. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
sở hữu là những vấn đề rất khác nhau. Sự không thống nhất này đã đem lại nhiều vướng mắc
trong thực tiễn và lý luận cần được nghiên cứu sửa đổi cơ bản.
Khuyến nghị:
- Cần làm rõ khái niệm sở hữu toàn dân, từ đó nên cân nhắc xem có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ này nữa không. Vì khái niệm
này có một số hạn chế là: (1) khái niệm toàn dân là một khái niệm trừu tượng, trong thực tế không có chủ thể thực nào được gọi
là toàn dân cả. Trong khi xét về bản chất, nói đến quyền sở hữu là phải gắn với một chủ thể cụ thể nào đó (chẳng hạn Điều 164
của Bộ luật Dân sự quy định: “Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt tài sản”. Vì nội hàm của quyền sở hữu gồm các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, nhưng toàn
dân không phải là một chủ thể và toàn dân cũng không thể thực hiện được các quyền năng cụ thể này cho nên không thể có sở
hữu của toàn dân được. Cụ thể như HP 1992 quy định: đất đai, rừng núi, sông hồ… đều thuộc sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, một
người dân không thể thực hiện được các quyền năng của mình đối với đất đai nếu không được giao, được thuê một thửa đất cụ
thể nào đó theo các quy định của Luật đất đai; (2) Cũng quy định về sở hữu toàn dân đã dẫn đến cách hiểu rằng mọi người dân ai
cũng có một phần quyền sở hữu của mình đối với đất đai, tài nguyên….của đất nước. Có thể nên nghiên cứu bỏ khái niệm sở
hữu toàn dân, thay bằng sở hữu nhà nước. Điều này đúng, vì quyền sở hữu tài sản đã được gắn với một chủ thể cụ thể, và trên
thực tế chỉ có Nhà nước mới có các quyền và thực hiện được các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, tài nguyên… của đất
nước.
Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 172 cũng có nhắc đến chế độ sở hữu toàn dân nhưng khi nói về các hình thức sở hữu cụ thể thì
không có hình thức sở hữu toàn dân mà chỉ có hình thức sở hữu nhà nước. Đặc biệt là Điều 200 khi nói về hình thức sở hữu nhà
nước cũng đã khẳng định: đất đai, rừng…núi, sông hồ… là tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Như vậy, đất đai, rừng núi, sông hồ… là
tài sản đã có chủ, và người chủ đích thực đó là Nhà nước, vậy tại sao lại còn một “ông chủ toàn dân” khác mà thực chất chẳng có
quyền gì. Điều đó có nghĩa là khi nói đến sở hữu tài sản thì dứt khoát phải nói đến tài sản cụ thể, được sở hữu bởi những chủ thể cụ
thể, không thể và không có loại chủ thể chung chung, trừu tượng – toàn dân. Khi Nhà nước giao, cho thuê, cho người dân, doanh
nghiệp sử dụng, khai thác đất đai, tài nguyên thì người dân, doanh nghiệp có các quyền theo quy định của Luật đất đai, Luật khoáng
5

6. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
sản… đối với phần diện tích, tài nguyên được giao, được thuê đó. .Do đó, tới đây khi có chủ trương sửa đổi Hiến pháp, Bộ luật dân
sự thì phải thống nhất trong quy định của Luật đất đai về hình thức sở hữu nhà nước về đất đai. Trong tiềm thức và suy nghĩ của
công dân thì đất đai là công thổ quốc gia, tức là nói tới sở hữu nhà nước về đất đai. Về mặt lý luận và thực tiễn, sở hữu nhà nước về
đất đai hoàn toàn phù hợp với quá trình phát triển đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế.
2 Phân loại đất Điều 13 và 14
Luật Đất đai
Điều 6
Nghị định
181/2004/NĐ-CP
về thi hành Luật
đất đai; Điều 87
Luật đất đai, Điều
45 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP
Tính hợp
lý
Tính minh
bạch
- Khoản 2 Điều 13 Luật đất đai quy định đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh
thuộc loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Quy định gộp chung này không phù hợp với
yêu cầu quản lý vì giữa đất sử dụng cho sản xuất và đất dùng cho kinh doanh, dịch vụ có yêu cầu
quản lý và bố trí quy hoạch sử dụng khác nhau.
- Luật đất đai hiện hành không quy định riêng về loại đất vườn, ao và không quy định chế độ sử
dụng đối với loại đất này. Điều 83 Luật đất đai quy định đất vườn, ao là một phần của loại đất ở
tại nông thôn, Điều 87 quy định việc xác định đất ở trong trường hợp có vườn, ao. Trên cơ sở đó,
khoản 2 Điều 45 Nghị định 181 quy định 2 trường hợp: (i) thửa đất ở có vườn , ao được tạo lập từ
trước ngày 18/12/1980 mà người sử dụng đất có các giấy tờ được coi là hợp lệ quy định tại khoản
1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai và thửa đất đó đã xác định rõ ranh giới thửa đất thì
công nhận toàn bộ thửa đất có vườn, ao là đất ở; (ii) thửa đất ở có vườn, ao cũng được xác lập từ
trước ngày 18/12/1980, có giấy tờ được coi là hợp lệ nhưng không xác định rõ ranh giới của thửa
đất thì xác định hạn mức tối đa công nhận đất ở không quá năm lần theo quy định về hạn mức đất
ở do địa phương quy định, phần diện tích còn lại tính theo hiện trạng. Vấn đề là, hiện trạng theo
đất trồng cây hàng năm hay trồng cây lâu năm để xác định về thời hạn là 20 năm hay 50 năm?
Quy định này không rõ ràng và không hợp lý vì loại đất này có nguồn gốc không khác đất ở, giá
trị sử dụng chủ yếu cho mục đích cảnh quan, môi trường. Ở nông thôn Việt Nam dường như mỗi
căn nhà đều gắn liền với vườn tược, ao hồ tạo nên môi trường sống trong lành thân thiết của mỗi
người dân. Do đó, không thể xác định chế độ sử dụng loại đất này như đất nông nghiệp hiện nay.
6

7. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Khuyến nghị:
- Sửa đổi quy định về phân loại đất tại Điều 13 theo hướng tách riêng một số loại đất có chế độ quản lý, sử dụng khác nhau.
- Tách loại đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh thành 2 loại là đất cơ sở sản xuất và đất kinh doanh, dịch vụ.
- Bổ sung loại đất vườn, ao vào Điều 13, đồng thời quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với đất vườn, ao trong khu dân cư không
được công nhận là đất ở, trong đó quy định thời hạn sử dụng đất là lâu dài, khi chuyển mục đích sang làm nhà ở phải xin phép và
nộp một phần tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. (Nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định phải nộp 50% giá trị).
3 Về căn cứ giao
đất, cho thuê
đất, chuyển
mục đích sử
dụng đất
Điều 31 Luật Đất
đai
Điều 30 Nghị
định
181/2004/NĐ-CP
Tính hợp
lý,
Theo quy định hiện hành, việc quản lý đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ nhằm
bảo đảm an ninh lương thực môi trường sinh thái, biến đổi khí hậu chưa được quy định chặt chẽ.
Pháp luật chưa có quy định về việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc
dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
- Chưa quy định thống nhất về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng rừng giữa Luật đất
đai, Luật bảo vệ và phát triển rừng và Nghị quyết của Quốc hội về dự án, công trình quan trọng
quốc gia trình Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư.
Khuyến nghị:
Cần luật hoá các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất đối với các loại đất và trong những trường hợp như nói trên.
4 Về điều chỉnh
chính sách
nông nghiệp và
hạn mức sử
dụng đất nông
nghiệp
Điều 70 Luật đất
đai, Điều 69 Nghị
định số
181/2004/NĐ-CP
Tính khả
thi,
Việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện theo quy định của
Nghị định 64/CP năm 1993, đối tượng được giao đất được xác định tại thời điểm năm 1993 và
theo nguyên tắc không điều chỉnh khi phát sinh nhân khẩu trong quá trình thực hiện. Thực tế trong
gần 20 năm qua, đã có sự biến động lớn về nhân khẩu, diện tích đất nông nghiệp, hệ quả là người
thoát ly, người chuyển đổi nghề, người mất đi không bị thu hồi lại đất, người sinh ra không được
giao đất, đất nông nghiệp thu hồi bị chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Từ đó dẫn đến một
7

8. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
bộ phận nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất hoặc thiếu đất để sản xuất. Bên
cạnh đó, quy định về hạn mức đất nông nghiệp theo các vùng, miền, hạn mức nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất không đáp ứng được yêu cầu của quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá, đặc biệt trong việc phát triển các trang trại sản xuất quy mô lớn.
Khuyến nghị:
Cần nghiên cứu lại chính sách giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để phù hợp với tình hình biến động của nhân khẩu
hiện nay. Tất nhiên, giữ nguyên hiện trạng tình hình quản lý và sử dụng đất nông nghiệp đã giao cho các hộ gia đình và cá nhân
thời điểm sau ngày 15/10/ 1993 song chú ý các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 70 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP để xem xét việc giao đất, cho thuê đất trên cơ sở quỹ đất chưa sử dụng được bổ sung, quỹ đất nông nghiệp sử
dụng vào mục đích công ích cho các hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi địa phương thuê đất. Đồng thời, chỉ quy định hạn mức diện
tích đối với đất do Nhà nước giao như hạn mức hiện hành, bỏ hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp,
cho phép chuyển quyền sử dụng đất không hạn chế với mục đích thúc đẩy tích tụ đất đai nhằm tập trung cho sản xuất lớn. Đối với
đất dành cho các dự án sản xuất nông nghiệp thì hạn mức được áp dụng linh hoạt theo từng dự án.
5 Về cơ chế thu
hồi đất
Điều 38, 39, 40
và Điều 44 Luật
đất đai; Điều 31
Nghị định số
181/2004/NĐ-CP
và Điều 40, 41
Nghị định số
84/2007/NĐ-CP
Tính
minh
bạch,
Khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp tổ chức được
nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm phá
sản, chuyển đi n¬i khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất. Trong trường hợp này, Nhà nước
thu hồi đất mà không bồi thường về đất theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai. Trên
thực tế, khi doanh nghiệp bị phá sản, UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất của doanh nghiệp
mà không bồi thường, đồng thời lại giao đất cho đơn vị khác; còn tài sản trên đất như trụ sở, nhà
xưởng lại phải đưa ra bán đấu giá nên rất khó để thanh lý tài sản vì nếu bất động sản bị tách rời
quyền sử dụng đất thì bất động sản đó bị giảm giá trị rất lớn.
Cần phân biệt các cơ chế khác nhau trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
8

9. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
ích công cộng, lợi ích quốc gia và cho các mục tiêu phát triển kinh tế. Đối với các trường hợp bị
thu hồi đất cho các mục đích của nhà nước và xã hội thì cơ chế hành chính được áp dụng một cách
triệt để, có nghĩa là, nhà nước ban hành quyết định thu hồi, triển khai việc bồi thường hỗ trợ và tái
định cư theo các quy định của pháp luật, người dân hoặc doanh nghiệp phải chấp hành các chính
sách và pháp luật. Tuy nhiên, điều không rõ ràng hiện nay chính là thực hiện các dự án đầu tư cho
mục tiêu phát triển kinh tế. Trong mục tiêu phát triển kinh tế cần phân biệt thành: (i) Dự án đầu tư
phát triển kinh tế quan trọng áp dụng triệt để biện pháp hành chính; (ii) dự án đầu tư phát triển
kinh tế quan trọng nhưng chủ đầu tư có thể xin phép nhà nước thay bằng cơ chế thoả thuận; (iii)
Dự án đầu tư phát triển kinh tế thuộc trường hợp phải thoả thuận và không được phép áp dụng cơ
chế hành chính.
Những cách hiểu không chính xác cũng như áp dụng cơ chế thu hồi đất trong thời gian qua biểu
hiện nhiều sai phạm chính là từ việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế.Theo quy định
tại Điều 40 Luật Đất đai và Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì ngoài các trường hợp được
quy định tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nhà nước không thực hiện việc thu hồi
đất mà doanh nghiệp phải tự thoả thuận với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để nhận quyền sử
dụng đất của họ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy doanh nghiệp thường gặp khó khăn với một số ít các
hộ gia đình, cá nhân không hợp tác nhận bồi thường để giải phóng mặt bằng. Những trường hợp
này thường dẫn đến bế tắc nếu không có sự can thiệp của Nhà nước.
Ngoài ra, do không có sự phân biệt rõ ràng và minh bạch giá đất cho từng giai đoạn thu hồi như
giá đất theo mục đích ban đầu, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu
tư cơ sở hạ tầng nên doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thoả thuận giá bồi thường
với các hộ dân, làm ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng và triển khai dự án.
Trong nguyên tắc về bồi thường đất có quy định, Nhà nuớc thu hồi đất của nguời sử dụng vào
9

10. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
mục đích nào thì đuợc bồi thuờng bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
thì đuợc bồi thường bằng tiền theo gía đất tại thời điểm thu hồi. Quy định này nẩy sinh 2 vấn đề
là: (i) quỹ đất để giao cho hộ gia đình, cá nhân dường như địa phương nào cũng khó khăn hoặc
không có nên việc bồi thường đất rất khó khả thi; (ii) người bị thu hồi đất rất khó chấp nhận với
giá đất tại thời điểm thu hồi trong trường hợp dự án kéo dài nhiều năm. Bởi lẽ giá đất đã thay đổi
hàng năm theo hướng tăng lên theo quy định của UBND cấp tỉnh mặt khác giá đất ngoài thị
trường có sự thay đổi đáng kể khiến người bị thu hồi đất không chấp nhận giá bồi thường dẫn tới
khiếu kiện về đất đai gây cản trở tiến độ các dự án đầu tư.
Khuyến nghị:
Chúng tôi đề nghị, các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nên sửa đổi theo hướng sau:
+ Thẩm quyền thu hồi đất đối với đất để thực hiện các dự án đầu tư sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt mà chưa có nhà đầu tư thực hiện dự án thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu
hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý, kêu gọi đầu tư để thực hiện quy hoạch.
+ UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong trường hợp trên cùng một khu đất phải thu hồi để thực hiện dự án đầu tư có cả
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Trên cơ sở quyết định tổng thể về thu hồi đất, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
quyết định thu hồi đối với các tổ chức, uỷ ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Tình trạng vi phạm về thẩm quyền thu hồi đất xẩy ra khá phổ biến trong trường hợp khu đất bị thu hồi có cả tổ chức, hộ
gia đình và cá nhân.
+ UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định.
Cần sửa đổi những quy định của Luật Đất đai theo hướng: Nếu đơn vị nào trúng thầu mua lại bất động sản là nhà xưởng, công
trình gắn liền với đất của doanh nghiệp bị phá sản thì sẽ được tiếp tục thuê đất của Nhà nước ở nơi có bất động sản của doanh
nghiệp bị phá sản gắn liền với đất đó.
10

11. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
+ Cần quy định sự tham gia bắt buộc của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi
thường được với phần lớn các hộ dân trong khu đất quy hoạch cho dự án (từ 70% - 80% trở lên) và gặp khó khăn với các hộ
dân còn lại.
+ Cần có hướng dẫn để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định và công khai giá đất cho từng giai đoạn thu hồi đất, bao gồm giá
đất theo mục đích ban đầu, giá đất sau khi quy hoạch vào mục đích khác và giá đất sau khi đầu tư cơ sở hạ tầng.
6 Về hình thức
sử dụng đất
của tổ chức, hộ
gia đình cá
nhân trong
nước, người
Việt Nam định
cư ở nước
ngoài, tổ chức
cá nhân nước
ngoài
Điều 33, 34, 35;
Điều 108 và 110;
111, 112; 113,
114, 118, 119 và
Điều 120 Luật Đất
đai; Điều 107,
Điều 108 Nghị
định
181/2004/NĐ-CP;
Điều 23 và 24
Nghị định số
84/2007/NĐ-CP
Tính
thống
nhất,
Luật Đầu tư đã quy định các hình thức góp vốn liên doanh với nước ngoài thông qua hình
thức đầu tư nhưng Luật đất đai chưa quy định góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất
trong các trường hợp như:
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài;
- Góp vốn đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, BOT, BTO, BT;
- Góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư;
Thực tế, các địa phương đang thực hiện quy định góp vốn phát sinh theo hướng vận dụng, góp
vốn hình thành liên doanh giữa bên góp vèn b»ng quyÒn sö dông đất là bªn Việt Nam và
bên nước ngoài. Tuy nhiên, bản chất của việc góp vốn này là liên doanh hay liên kết hay hợp
tác thì chưa có sự thống nhất.
Nguyên nhân của bất cập này nằm ỏ chỗ Luật đất đai 2003 được ban hành tại thời điểm chưa
có Luật đầu tư (thống nhất), pháp luật còn phân biệt giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước
ngoài.
Tuy nhiên, nếu nói Luật đất đai năm 2003 chưa phân biệt rõ giữa đầu tư trong nước và đầu tư
nước ngoài về sử dụng đất thì không đúng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 107 Nghị định
181/2004/NĐ-CP các trường hợp góp vốn liên doanh giữa các doanh nghiệp Việt Nam vào
11

12. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
tÝnh
minh
b¹ch
liên doanh với các nhà đầu tư nước ngoài, mà nguồn gốc quyền sử dụng đất của đối tác Việt
Nam do nhà nước giao đã trả tiền sử dụng đất cho nhà nước hoặc do nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác mà tiền trả không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước thì doanh nghiệp liên doanh không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ
quy định tại khoản 2 Điều 110 Luật đất đai. Điều đó có nghĩa là, doanh nghiệp liên doanh có
quyền như các doanh nghiệp Việt Nam. Tại khoản 4 Điều 107 Nghị định 181 cũng quy định,
nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất góp
vốn vào liên doanh với tư cách là tổ chức kinh tế trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài
thì không chuyển sang thuê đất và có quyền và nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 110 Luật đất đai.
Doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đối xử như doanh nghiệp việt
Nam.
Theo khoản 5 Điều 107 Nghị định 181, doanh nghiệp liên doanh nay chuyển sang doanh
nghiệp 100% vốn nước ngoài thì chuyển sang thuê đất của nhà nước.
Với các quy định trên để khẳng định rằng, Luật đất đai 2003 cũng đã phân biệt hình thức sử
dụng đất đối với nhà đầu tư trong nuớc và nhà đầu tư nước ngoài hết sức rõ ràng. Ở một góc
độ khác, tuy Luật Đất đai không có định nghĩa rõ ràng, qua các quy định rải rác trong luật
này, có thể hiểu “tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất” là những doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài do nhà đầu tư tổ chức hoặc nhà đầu tư cá nhân nước ngoài thành lập hoặc góp
vốn đầu tư tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam – có nghĩa là đây là các pháp nhân Việt
Nam. Vì Luật Đất đai có phân biệt rõ hình thức sử dụng đất giữa người sử dụng đất là nhà
đầu tư trong nước (chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nếu thuê đất thì chỉ
được thuê theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm) và nhà đầu tư nước ngoài (chỉ được
Nhà nước cho thuê đất có thu tiền thuê đất hµng n¨m hoÆc một lần cho cả thời gian thuê)
nên trong thực tế đã có những rắc rối khi không thể xác định được loại hình sử dụng đất khi
12

13. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
có sự thay đổi về sở hữu trong doanh nghiệp. Ngoài ra, do không có định nghĩa và/hoặc dẫn
chiếu đến các luật về đầu tư hay về doanh nghiệp (mà các quy định về đầu tư và doanh nghiệp
hiện hành cũng không rõ ràng về vấn đề này), cách hiểu về “tổ chức, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất” theo Luật Đất đai hiện nay rất hẹp. Có thể nói, chỉ cần doanh nghiệp có một cổ
phần (cổ phiếu) do nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ thì cũng có thể bị xem là “tổ chức nước
ngoài”. Ngoài một vài trường hợp cụ thể đã được quy định (như ví dụ nêu trên), có rất nhiều
trường hợp bị ách tắc về giấy tờ và thủ tục khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay
khi doanh nghiệp thực hiện quyền của mình đối với quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, khi một
doanh nghiệp 100% vốn đầu tư Việt Nam đang được giao đất nay chủ doanh nghiệp/cổ đông
(quốc tịch Việt Nam) chuyển nhượng một phần quyền sở hữu doanh nghiệp của mình cho nhà
đầu tư nước ngoài – trường hợp này rất phổ biến, có thể xảy ra đối với cả doanh nghiệp niêm
yết tại sở giao dịch chứng khoán lẫn doanh nghiệp không niêm yết, thì có phải chuyển đổi
hình thức sử dụng đất từ giao đất sang thuê đất hay không? Đối với doanh nghiệp niêm yết,
vấn đề còn phức tạp hơn vì họ có thể biến từ doanh nghiệp 100% vốn Việt Nam thành doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (thậm chí 100% vốn đầu tư nước ngoài), rồi lại trở thành
100% vốn Việt Nam trong khoảng thời gian rất ngắn, tùy thuộc vào tình hình giao dịch cổ
phiếu của doanh nghiệp trên sàn giao dịch chứng khoán. Những tình huống này dường như
chưa được tính đến khi xây dựng Luật Đất đai 2003. Do đó, khi doanh nghiệp xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất mà có sự
chuyển đổi về quyền sở hữu doanh nghiệp giữa nhà Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài thì
bị ách tắc tại các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương do không có hướng dẫn cụ thể về thủ
tục.
Sự phân biệt về hình thức sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài
như nêu trên là trái với nguyên tắc bình đẳng về quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực đầu tư
13

14. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
được quy định tại [ Điều 14.1 của Luật đầu tư 2005.]
Theo quy định tại Điều 7 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 và Điều 10,
11 của Nghị Định 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005, thì tổ chức, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển hình thức sử dụng đất từ đất thuê đất sang giao đất và ngược lại từ giao
đất sang thuê đất.
Tuy nhiên, Luật Đất Đai và các văn bản hướng dẫn hiện hành hiện chưa có khung pháp
lý cho việc chuyển hình thức sử dụng từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và ngược lại. Điều này gấy trở ngại cho người sử
dụng đất khi muốn thực hiện các quyền trên.
Theo quy định tại Điều 23 của Nghị Định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 ("Nghị
Định 84") thì khi tổ chức kinh tế liên doanh chuyển sang tổ chức kinh tế có một trăm phần
trăm (100%) vốn nước ngoài thì diện tích đã góp vào liên doanh phải chuyển sang hình thức
thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
Tuy nhiên, Nghị Định 84 và các văn bản pháp luật đất đai liên quan chưa quy định và các thủ
tục pháp lý giải quyết hình thức sử dụng đất trong trường hợp:
(i) Công ty trong nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được giao đất
nay chuyển nhượng đa sô hoặc toàn bộ phần vốn góp/cổ phần của mình cho nhà
đầu tư nước ngoài. Sau khi chuyển nhượng, đất của công ty trong nước có phải
chuyển hình thức sử dụng từ giao đất sang thuê đất không? thủ tục pháp lý ra sao
để thực hiện?
(ii) Công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất từ nhà nước trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê nay chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp/cổ phần cho công
ty trong nước. Sau khi chuyển nhượng, đất của công ty có vốn đầu tư nước ngoài
có phải chuyển hình thức sử dụng từ thuê đất sang giao đất không/thủ tục pháp lý
ra sao để thực hiện?
Luật Đất đai năm 2003 còn có các quy định phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và
14

15. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể là theo quy định tại Điều 35 Luật Đất đai, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân nước ngoài) được chọn
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần. Trong khi đó,
tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm (Điều 35 Luật Đất đai). Ngoài ra, theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai, tổ chức,
cá nhân nước ngoài có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất
trả tiền một lần.
Hệ quả của việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần sẽ cho phép nhà đầu tư
nước ngoài thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (Điều 119 Luật Đất đai). Trong khi đó,
việc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sẽ không cho phép nhà đầu tư trong nước được
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Khuyến nghị:
Chúng tôi đề nghị sửa đổi LuËt ®Êt ®ai theo hướng:
+ Sau khi có quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước bình đẳng về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất; các quyền và
nghĩa vụ chỉ khác nhau khi người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất khác nhau. Trong trường hợp người sử dụng đất lựa chọn
hình thức sử dụng đất như nhau thì không phân biệt họ là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước ngoài. Điều đó có nghĩa là, sẽ thiết
kế các điều luật, trong đó quy định về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hình thức thuê trả tiền hàng năm, trả tiền thuê
một lần, trả tiền sử dụng đất không phân biệt là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Chúng tôi khuyến nghị trao thêm cho tổ chức kinh
tế của Việt Nam có thể lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần để bình đẳng như các nhà đầu tư nước ngoài và trao hình thức
giao đất có thu tiền đối với các nhà đầu tư nuớc ngoài để bình đằng như tổ chức kinh tế của Việt Nam.
+ Nhà đầu tư trong nước được phép lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê
một lần cho nhà nước Việt Nam;
15

16. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
+ Nhà đầu tư nước ngoài bên cạnh phương thức thuê đất hiện nay có thêm hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Qua đó, tất cả các
trường hợp sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất
cho mục đích đầu tư kinh doanh đều có cơ hội bình đẳng với nhau trong việc tiếp cận đất đai.
Chúng tôi kiến nghị sửa đổi Luật Đất Đai và các văn bản hướng dẫn để bổ sung thêm khung pháp lý điều chỉnh các trường hợp
chuyển hình thức sử dụng đất như sau:
(i) Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và ngược lại;
(ii) Đất giao chuyển sang đất thuê trong trường hợp một công ty trong nước nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được giao đất
nay đa số hoặc toàn bộ phần vốn góp/cổ phần của công ty được chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài; và
(iii) Đất thuê chuyển sang đất giao trong trường hợp một công ty có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất từ nhà nước trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê nay toàn bộ phần vốn góp/cổ phần của công ty này được chuyển nhượng cho công ty trong nước.
+ Để đảm bảo sự bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đề nghị cho phép nhà đầu tư trong nước được lựa
chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất; xóa sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.
7 Vấn đề người
sử dụng đất
góp vốn bằng
quyền sử dụng
đất vào các dự
án đầu tư
Điều 110 Luật
đất đai, Khoản 2
Điều 107 Nghị
định
108/2004/NĐ-CP
Khoản 4 Điều 4,
khoản 4 Điều 49,
điểm b khoản 1
Điều 131 Luật
Tính
thống
nhất,
Tại điểm đ khoản 2 Luật đất đai quy định quyền của người sử dụng đất: "Góp vốn bằng quyền sử
dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ
chức, cá nhân..."
Khoản 2 Điều 107 Nghị định 108/2004/NĐ-CP quy định: "Doanh nghiệp được hình thành do liên
doanh giữa tổ chức...". Như vậy có thể hiểu Luật đất đai chỉ cho phép góp vốn để hợp tác kinh
doanh, nhưng Nghị định 108 lại cho phép cả liên doanh. Theo quy định của Luật đầu tư thì hợp
tác kinh doanh và liên doanh là hai hình thức đầu tư khác nhau. Luật đất đai và các văn bản hướng
dẫn chưa quy định rõ ràng về việc sau khi nhận góp vốn thì bên nhận góp vốn hay bên góp vốn là
người sử dụng đất, ai là người được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như
16

17. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
đất đai, điểm a
khoản 4 Điều 41
Nghị định
181/2004/ NĐ-
CP, Điều 732
BLDS, Nghị định
số 163/2006/NĐ-
CP ngày 29/12 /
2006, Điều 29
Luật doanh
nghiệp
tÝnh
thèng
nhÊt
quyền thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng.
Hiện nay, Luật Đất đai không có quy định rõ ràng về việc có thể chia nhỏ giá trị quyền sử dụng
đất khi người sử dụng đất góp vốn thành lập doanh nghiệp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, các quy định hiện hành về thủ tục thực hiện việc góp vốn có vẻ như không cho phép điều
này. Một ví dụ minh họa cụ thể là tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất được định giá 10
triệu USD muốn góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp liên doanh với nhà
đầu tư nước ngoài. Nếu theo các quy định hiện hành về thủ tục thực hiện việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thì tổ chức trong nước phải góp toàn bộ giá trị 10 triệu USD vào doanh nghiệp
liên doanh, mà không thể chỉ góp 6 triệu USD (trong 10 triệu USD nêu trên) nếu không muốn
(hoặc không thể) tách diện tích đất ra cho tương ứng với phần 6 triệu USD mà mình muốn góp.
Cần phải lưu ý rằng toàn bộ diện tích đất sẽ được đưa vào cho doanh nghiệp liên doanh sử dụng,
nhưng các bên chỉ muốn giới hạn giá trị phần vốn góp của bên Việt Nam ở mức 6 triệu USD. (Có
thể hiểu rằng bên Việt Nam muốn “vừa góp, vừa chuyển nhượng” quyền sử dụng đất vào cho
doanh nghiệp liên doanh.) Như vậy sẽ rất thiệt thòi cho bên Việt Nam nếu không có cơ chế để
bên Việt Nam có thể được tính quyền lợi cho phần 4 triệu USD mà mình không (muốn) góp vốn
vào doanh nghiệp liên doanh. Theo quy định hiện hành thì không có cơ chế như vậy vì doanh
nghiệp liên doanh không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ doanh nghiệp Việt
Nam (trừ trường hợp được quy định tại Điều 24 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép doanh
nghiệp liên doanh hoặc có 100% vốn nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án kèm theo nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức Việt Nam – khác với trường hợp thành lập doanh
nghiệp liên doanh trong ví dụ này). Luật Doanh nghiệp 2005 hay BLDS cũng không đề cập đến
vấn đề này. Thiếu sót này dẫn đến việc các bên phải “lách” quy định bằng những phương thức
không chính thống, gây thiệt hại cho các bên liên quan mà Nhà nước thì lại không quản lý được.
Hơn nữa, việc không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (doanh nghiệp liên doanh)
17

18. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Tính
thống
nhất
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác (trong khi doanh nghiệp 100%
vốn Việt Nam lại được) là trái với nguyên tắc bình đẳng về quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực đầu
tư quy định tại Điều 14.1 của Luật Đầu tư 2005.
Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 hiện đang có quy định khác biệt về hậu quả pháp lý của
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới với việc góp vốn bằng quyền
sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới so với Luật Doanh nghiệp 2005. Cụ thể là, theo
Luật Đất đai, và Bộ Luật Dân sự, trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp
nhân mới thì tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng
quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (việc góp vốn này dẫn đến sự
thay đổi về người sử dụng đất). Còn trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình
thành pháp nhân mới thì người sử dụng đất vẫn là bên góp vốn (việc góp vốn này không dẫn đến
sự thay đổi người sử dụng đất). Trong khi đó, theo quy định của Luật Doanh nghiệp, khi tiến
hành góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty thì người góp vốn phải thực hiện thủ tục đăng
ký chuyển quyền sử dụng đất cho công ty nhận góp vốn, và công ty nhận góp vốn sẽ là người sử
dụng đất mới, không phân biệt góp vốn có hình thành hay không hình thành pháp nhân mới. Thực
tiễn cho thấy, chính sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật đất đai, dân sự, với pháp luật
doanh nghiệp về vấn đề này đã gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc xác định chủ thể có
quyền thế chấp (là bên góp vốn hay bên nhận góp vốn), hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất cũng như cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2003 có sự mâu thuẫn giữa quy định khi hết thời hạn góp vốn, bên góp vốn
bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó với quy định về quyền thế chấp quyền sử
dụng đất của người góp vốn (trong trường hợp không hình thành pháp nhân mới), của người nhận
góp vốn (trong trường hợp hình thành pháp nhân mới) cũng như quy định về xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Cụ thể là, theo pháp
18

19. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
luật dân sự, khi xử lý tài sản bảo đảm người mua tài sản có quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó,
theo quy định của khoản 4 Điều 131 Luật Đất đai 2003, khi hết thời hạn góp vốn, bên góp vốn
bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó, không phụ thuộc vào việc trong thời hạn
góp vốn, bên nhận góp vốn đã thế chấp quyền sử dụng đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân góp
vốn theo quy định của pháp luật.
Khuyến nghị:
Bổ sung thêm nội dung tại điểm đ khoản 2 Điều 110 Luật §ất đai như sau:"Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh và liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.”
Chúng tôi đề nghị sửa đổi khoản 4 Điều 4, khoản 4 Điều 49, điểm b khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai 2003; điểm a khoản 4 Điều 41
Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Điều 732 Bộ luật dân sự 2005 theo hướng: Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào tài sản
của pháp nhân, thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho chủ thể nhận góp vốn theo quy định của
pháp luật.
8 Về vấn đề thế
chấp quyền sử
dụng đất tại tổ
chức tín dụng
được phép hoạt
động tại Việt
Nam
§iểm d khoản 2
Điều 110; điểm b
khoản 2 Điều
119; điểm d
khoản 3 Điều
119; điểm c
khoản 2 Điều
120; điểm c
khoản 2 Điều
121; điểm b
Tính hợp
lý
Pháp luật đất đai hiện hành mới quy định cho phép các đối tượng sử dụng đất được thế chấp
quyền sử dụng đất hoặc tài sản đầu tư trên đất để vay vốn của tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Tổ chức tín dụng đó là các tổ chức tín dụng Việt Nam hoạt động theo Luật các
tổ chức tín dụng và theo Luật doanh nghiệp; tổ chức tín dụng liên doanh hoặc tổ chức tín dụng
nước ngoài hoạt động theo Luật đầu tư và Luật các tổ chức tín dụng. Hiện nay chưa có các quy
định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại nước ngoài để vay
vốn; quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện
các dự án đầu tư tại Việt Nam. Các quy định về thế chấp để vay vốn tại các Điều 110, 113 Luật
đất đai chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Quy định này
không phù hợp với các quyền dân sự về đất đai theo quy định của Bộ luật Dân sự, vì trong nhiều
19

20. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
khoản 1 Điều
111; khoản 7
Điều 113; điểm c
khoản 1 Điều 114
Luật đất đai, Luật
Sửa đổi, bổ sung
Điều 126 của
Luật Nhà ở và
Điều 121 của
Luật Đất đai,
Nghị quyết số
19/2008/NQ-
QH12 ngày
3/6/2008 của
Quốc hội, khoản
1 Điều 282, Điều
289, Điều 290,
Điều 291, khoản
2 Điều 319
BLDS
TÝnh
thèng
nhÊt
Tính hơp
lý
trường hợp, người sử dụng đất có nhu cầu vay tiền cho các mục đích khác nhau như: vay tiền đi
học, xây dựng nhà ở. Do thiếu sót của pháp luật, trong thực tế đã có những vướng mắc trong việc
xử lý các trường hợp thu hồi đất có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thế
chấp tại ngân hàng. Bên cạnh đó, quy định việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực
hiện tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, các tổ chức, cá nhân nước ngoài không có quyền
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư cũng làm hạn chế việc huy
động nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản
.Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Quy định này là không hợp lý vì đã hạn chế các tổ chức kinh tế thế chấp
quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các hình thức tín dụng khác như bảo lãnh phát hành, mở L/C,
bao thanh toán hoặc bảo đảm các nghĩa vụ phát sinh từ các hợp đồng kinh doanh thương mại.
Ngoài ra, các tổ chức kinh tế cũng bị hạn chế đáng kể cơ hội huy động vốn khi không được thế
chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng nước ngoài cũng như không được thế chấp quyền sử
dụng đất cho các tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, hộ gia đình cá nhân. Điều này
cũng không phù hợp với nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng của Bộ luật dân sự và nhu cầu nhận
thế chấp của các chủ thể khác trong nền kinh tế.
- Điểm a, khoản 1, Điều 130 Luật Đất đai quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của tổ
chức kinh tế phải có chứng thùc của công chứng.
Bộ luật Dân sự có quy định tại Khoản 2 Điều 689 (“Hình thức chuyển quyền sử dụng đất”) thuộc
Chương XXVI (“Những quy định chung”) thuộc Phần thứ Năm (“Quy định về chuyển quyền sử
dụng đất”) rằng “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công
chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (như hợp
đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng
20

21. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
thuê/thuê lại quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng/cho quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất, và thừa kế quyền sử dụng đất) là một loại hợp đồng chuyển quyền sử
dụng đất. Trong khi đó, tuy có yêu cầu bắt buộc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc thế chấp
quyền sử dụng đất, chính Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm cũng có quy định rõ,
“Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng
thực” (Điều 9). Cũng cần lưu ý là, việc đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo thủ tục
đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có mục đích duy nhất là xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi cần
xử lý tài sản bảo đảm, trong khi thủ tục công chứng có mục đích kiểm tra và xác nhận tính hợp
pháp của việc thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, không thể dùng thủ tục đăng ký
giao dịch bảo đảm để thay thế cho thủ tục công chứng được vì chúng có mục đích hoàn toàn khác
nhau. Hơn nữa, Luật Đất đai có quy định bắt buộc công chứng/chứng thực với tất cả các loại hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất. Sẽ rất vô lý nếu chỉ yêu cầu bỏ quy định bắt buộc công chứng
với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Cuối cùng, hiện nay dịch vụ công chứng đã được xã
hội hóa, tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc công chứng, chứng thực nên không có lý
do gì để yêu cầu bỏ quy định công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cả. Trong
thực tế, việc công chứng giúp phát hiện sai sót (nếu có) của các bên trong thực hiện các giao dịch
nói chung và giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng (chẳng hạn, công chứng viên bằng nghiệp
vụ của mình sẽ giúp phát hiện quyền sử dụng đất không đủ điều kiện để được thế chấp trong khi
các bên tham gia giao dịch có thể vì không biết mà vẫn tiến hành). Do đó, để phù hợp với BLDS,
Luật Đất đai, quy định về giao dịch bảo đảm, vẫn nên giữ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Điểm b, khoản 1, Điều 130 Luật Đất đai quy định bên thế chấp quyền sử dụng đất phải nộp hồ
sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín
dụng. Quy định này hoàn toàn không phù hợp trong trường hợp tổ chức tín dụng cho khách hàng
vay mà không yêu cầu tài sản bảo đảm nhưng sau một thời gian hai bên có thoả thuận bổ sung tài
21

22. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Tính khả
thi
sản bảo đảm. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 319 Bộ luật Dân sự thì quyền sử dụng đất có thể
được dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng tín dụng được ký kết trong tương lai.
Trong trường hợp đó, không thể thực hiện được quy định về thời hạn nêu trên.
- Mặc dù Luật Đất đai có quy định một số trường hợp được phép thế chấp quyền sử dụng đất tại
các tổ chức tín dung được phép hoạt động tại Việt Nam tại các Điều 110, 111, 112, 113 và 119
nhưng việc xác định các trường hợp đất không được phép thế chấp lại hết sức phức tạp do đang
được quy định rải rác ở các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau và đôi khi ở hình thức gián
tiếp. Điều này thể hiện rõ tại khoản 3, Điều 38, Nghị định 108/2009/NĐ-CP: “Doanh nghiệp
BOT và Doanh nghiệp BTO được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao
hoặc được miễn tiền thuê đất trong toàn bộ thời gian thực hiện Dự án.”
Theo quy định tại Điều 41, Nghị định 108/2009/NĐ-CP: “Doanh nghiệp dự án được cầm cố, thế
chấp các tài sản và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. ”
Như vậy, có thể hiểu là ưu đãi cho nhà đầu tư trong dự án BOT là được miễn tiền thuê đất trong
toàn bộ thời gian thực hiện Dự án. Không thể rút ra kết luận là, nhà đầu tư dự án BOT/BTO có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất được. Ngược lại, nếu phân tích theo đúng các quy định hiện
hành thì nhà đầu tư BOT không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hay
cho thuê mà miễn tiền sử dụng đất hoặc miễn tiền thuê đất. Thứ nhất, Điều 41 của Nghị định
108/2009/NĐ-CP chỉ quy định rằng doanh nghiệp dự án được thế chấp quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật. Mà theo quy định của pháp luật thì Điều 109.2 Luật Đất đai quy định
rằng tổ chức (trong nước) được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền thế
chấp bằng quyền sử dụng đất. Điều 119.3(d) Luật Đất đai cũng quy định rằng chỉ những doanh
nghiệp (có vốn đầu tư nước ngoài) thuê đất của Nhà nước và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê mới có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. (Nghị định 17/2006/NĐ-CP cũng nhắc lại
hai quy định này.) Nếu chiếu theo hai quy định này, và vì không có quy định nào khác, thì buộc
22

23. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Tính
thống nhất
phải kết luận rằng doanh nghiệp BOT/BTO trong trường hợp trên không có quyền thế chấp quyền
sử dụng đất.
Như vậy, có thể hiểu là ưu đãi cho nhà đầu tư trong dự án BOT là được miễn tiền thuê đất trong
toàn bộ thời gian thực hiện Dự án và có quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê theo quy định của
pháp luật.
Điều 109.2 và Điều 119.3(d)) của Luật Đất đai xuất phát từ nguyên tắc là tổ chức được giao đất,
cho thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đất một lần cho cả thời hạn sử dụng đất với Nhà
nước thì mới được sử dụng quyền sử dụng đất để cho thuê lại, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh. Có lẽ
khi đưa ra hai quy định này, nhà làm luật đã chưa tính đến trường hợp doanh nghiệp đầu tư dự án
BOT/BTO. Nếu xét trên nguyên tắc “phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đất một lần cho cả thời
hạn sử dụng đất với Nhà nước thì mới được thế chấp” thì nhà đầu tư dự án BOT/BTO đã đáp ứng
đủ điều kiện vì họ đã “trả” cho Nhà nước bằng chuyển giao không bồi hoàn công trình kết cấu hạ
tầng. Do đó, cần phải sửa Luật Đất đai theo hướng cho phép nhà đầu tư BOT/BTO được thế chấp
quyền sử dụng đất như tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất
có thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
- Quy định về trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp của Luật Đất đai 2003 chưa phù
hợp với quy định của Bộ luật dân sự 2005, cụ thể như sau:
Điểm a khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai 2003 quy định căn cứ xử lý quyền sử dụng đất đã thế
chấp là việc không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng
tín dụng, trong khi đó, Điều 721 Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định căn cứ xử lý quyền sử dụng
đất đã thế chấp là việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (được hiểu bao gồm
tất cả các nghĩa vụ đã thoả thuận, không chỉ bao gồm nghĩa vụ trả nợ); và nghĩa vụ này có thể thoả
thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
23

24. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Bộ luật dân sự 2005 không hạn chế thoả thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế
chấp được thực hiện trước hay sau khi ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất, trong khi đó, Luật Đất đai 2003 lại giới hạn phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế
chấp phải được các bên thoả thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ bao gồm tổ
chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân và mục đích thế
chấp chỉ là để vay vốn sản xuất kinh doanh. Chúng tôi cho rằng quy định này chưa phù hợp với
nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng của Bộ luật dân sự và nhu cầu nhận thế chấp của các chủ thể
khác trong nền kinh tế, ví dụ như hộ gia đình, tổ hợp tác, hợp tác xã, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam,
tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh
đó, việc Luật Đất đai hạn chế mục đích thế chấp quyền sử dụng đất là để vay vốn (hoặc vay vốn
sản xuất kinh doanh) chưa phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự về các loại nghĩa vụ dân sự
được bảo đảm thực hiện. Bởi lẽ, theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, đối tượng của nghĩa vụ
dân sự không chỉ là tài sản mà có thể là công việc phải thực hiện hoặc không được thực hiện
(khoản 1 Điều 282), và các bên được quyền thoả thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự để bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, (bao gồm nghĩa vụ trả tiền, nghĩa vụ
giao vật, nghĩa vụ phải thực hiện hoặc không được thực hiện một công việc), và các nghĩa vụ
này có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện. (Điều
289, Điều 290, Điều 291, khoản 2 Điều 319). Thực tiễn cho thấy, sự hạn chế mục đích thế chấp
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2003 chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn để bảo đảm thực hiện
nhiều loại nghĩa vụ khác của người sử dụng đất, dẫn đến làm hạn chế cơ hội tiếp cận tín dụng của
người sử dụng đất
Khuyến nghị:
24

25. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
- Cho phép thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình Việt Nam, tổ chức cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và tại ngân hàng ở
nước ngoài, việc xử lý trường hợp bị phát mại tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam.
- Sửa đổi quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo hướng tạo điều kiện để khơi thông nguồn vốn cho phát triển, đồng thời tạo
điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo pháp luật.
- Đ nghề ị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 2 Điều 110; điểm b khoản 2 Điều 119; điểm d khoản 3 Điều 119; điểm c khoản 2 Điều
120; điểm c khoản 2 Điều 121; điểm b khoản 1 Điều 111; khoản 7 Điều 113; điểm c khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai theo
hướng: Người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho các đối tượng
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ theo thoả thuận, phù
hợp với quy định của pháp luật.
(i) Yêu cầu các doanh nghiệp phải công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
(ii) Cần bỏ quy định về việc căn cứ tính thời hạn đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ thời điểm ký kết hợp đồng tín
dụng.
(iii) Luật Đất đai cần có quy định cụ thể, rõ ràng về các trường hợp được và không được thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo
tính minh bạch về thông tin cho nhà đầu tư.
(iv) Cần sửa đổi quy định của điểm a khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai 2003 theo hướng mở rộng các phương thức xử lý quyền sử
dụng đất đã thế chấp theo quy định của Điều 721 Bộ luật dân sự.
9 Giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất,
quyền sở hữu
nhà ở và tài
Điều 48, 49 Luật
đất đai,
Điều 4 Luật sửa
đổi, bổ sung một
số điều của các
Tính hợp
lý,
- Luật đất đai không quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất là bắt
buộc hay theo nhu cầu của ngưới sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 4 về giải thích thuật
ngữ thì công nhận quyền sử dụng đất là việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do
đó dẫn đến cách hiểu mọi trường hợp đang sử dụng đất phải thực hiện cấp Giấy chứng nhận. Theo
Điều 66 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì quy định, kể từ ngày 1/1/2008 các giao dịch về quyền
25

26. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
sản khác gắn
liền với đất
luật liên quan đến
đầu tư xây dựng
cơ bản,
Điều 184 Nghị
định số
181/2004/NĐ-
CP;
Điều 66 Nghị
định số
84/2007/NĐ-CP
sử dụng đất phải bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều đó có nghĩa là, người sử dụng
đất muốn thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đúng luật thì họ phải có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được giao dịch chứng tỏ tính bắt
buộc về việc cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, tại khoản
1 Điều 105 Luật Đất đai thì việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền
chung của mọi người sử dụng đất. Quy định này đã tạo nên áp lực rất lớn cho cơ quan nhà nước
phải tập trung thực hiện bằng mọi cách để hoàn thành, thậm chí chấp nhận cả việc sử dụng tài liệu
đo đạc chưa chính xác hoặc tự khai báo, gây ra lãng phí cho ngân sách khi phải cấp lại Giấy
chứng nhận, lập lại hồ sơ địa chính khi đo đạc lại sau này. Mặc dù vậy, nhiều nơi người dân đang
sử dụng đất có nguồn gốc hợp pháp rất thờ ơ với việc cấp giấy chứng nhận do họ chưa có nhu cầu
thực hiện các quyền trên đất như thế chấp hay chuyển nhượng. Đây cũng là một trong những
nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận chậm.
Khuyến nghị:
- Quy định thống nhất việc cấp GCN đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất là theo nhu cầu của người sử dụng đất, người sở hữu
tài sản chứ không cấp đồng loạt, đại trà như hiện nay. Quy định từ sau ngày 1/1/2008 phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
mới được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất là hết sức khiên cưỡng. Nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng
đất tất yếu xảy ra trong đời sống dân sự. Dù nhà nước cấm hay không thừa nhận các giao dịch đó thì nó vẫn xẩy ra. Nhà nước
không thể phủ định hoàn toàn đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất. Bởi vì , trong nhiều trường hợp, người sử dụng đất không
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do lỗi của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực tế đó khiến nhiều người không đủ
giấy tờ vẫn thực hiện các giao dịch và các rủi ro pháp lý luôn theo họ trong quá trình giao dịch và các tranh chấp về bất động sản
- Quy định giá trị pháp lý bất khả kháng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người được cấp GCN: Sau một thời gian
nhất định kể từ khi được cấp GCN (từ 10-30 năm) mà không có tranh chấp, khiếu nại thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
trên đất của người được cấp GCN là bất khả kháng. Mọi tranh chấp liên quan đến việc xem xét lại quyền của chủ sử dụng đất sẽ
26

27. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
không được giải quyết.
10 Về điều kiện
cấp GCN cho
cá nhân
Điểm d khoản 1
Điều 50 Luật đất
đai
Tính hợp
lý, tính
khả thi,
- Luật quy định nếu cá nhân có giấy tờ chuyển nhượng đất trước ngày 15/10/1993, nay được
UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày này thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là không chặt chẽ và đầy đủ. Có những trường hợp chuyển nhượng đất có nguồn gốc vi
phạm pháp luật (lấn chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép) mà chỉ có giấy tờ mua bán viết tay,
nay làm thủ tục cấp GCN chỉ cần được UBND xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 là
được cấp sổ.
- Luật chưa quy định trường hợp có các giấy tờ chuyển nhượng sau ngày 15/10/1993 đã được
UBND các cấp hoặc cơ quan tư pháp xác nhận tại thời điểm chuyển nhượng. Do đó, một số cán
bộ đã xác nhận không đúng thời điểm nhằm trục lợi. Quy định này còn tạo ra sự không công bằng
giữa trường hợp vi phạm sử dụng đất (lấn chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép) rồi chuyển
nhượng bằng giấy viết tay với trường hợp vi phạm nhưng không chuyển nhượng (theo khoản 4
Điều 50) và trường hợp chuyển nhượng đất có nguồn gốc hợp pháp, từ đó sẽ khuyến khích tình
trạng mua bán đất trái phép hiện nay.
Khuyến nghị: Chúng tôi đề nghị sửa đổi theo hướng
- Các trường hợp chuyển nhượng trước 15/10/1993 nếu có giấy tờ mua bán đượcUBND cấp huyện, xã hoặc cơ quan tư pháp xác
nhận khi chuyển nhượng thì được cấp GCN.
- Bổ sung thêm loại giấy tờ chuyển nhượng sau ngày 15/10/1993 đã được UBND các cấp hoặc cơ quan tư pháp xác nhận cũng là
căn cứ để cấp GCN.
11 Quy định cấp
GCN không
thu tiền đối với
Khoản 4 Điều 50
Luật đất đai,
Nghị định
Tính
thống
nhất,
Luật đất đai quy định việc cấp GCN đối với các trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì
không thu tiền sử dụng đất. Quy định này là không hợp lý vì tạo ra sự không công bằng giữa
trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai (lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép) với trường hợp
27

28. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
trường hợp sử
dụng ổn định
từ trước ngày
15/10/1993
không tranh
chấp, phù hợp
với quy hoạch
120/2010/NĐ-CP được cơ quan phân chia nhà đất (phải nộp 40% tiền sử dụng đất), nhất là với trường hợp không vi
phạm pháp luật đất đai (sử dụng đất ổn định qua nhiều thế hệ). Quy định này sẽ khuyến khích tình
trạng vi phạm pháp luật. Thực tế, hiện nay Nghị định 120 đã có điều chỉnh (vẫn thu 50% tiền sử
dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức quy định mà có nguồn gốc vi phạm). Mặt khác,
quy định này của Luật đất đai còn mâu thuẫn với khoản 5 Điều 87 (thửa đất có vườn, ao gắn liền
với nhà ở không có giấy tờ thì diện tích không phải nộp tiền bằng hạn mức giao đất ở mới, diện
tích vượt hạn mức phải nộp 50% tiền sử dụng đất). Quy định này cũng không công bằng đối với
các trường hợp sử dụng đất ở có nguồn gốc lâu đời của ông cha (trước ngày 18/12/1980)
Khuyến nghị:
Chúng tôi đề nghị sửa đổi theo hướng trường hợp công nhận quyền sử dụng đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện
tích đất trong hạn mức theo quy định tại Điều 87 Luật đất đai hiện hành.
12 Quy định điều
kiện cấp giấy
chứng nhận
cho tổ chức là
sử dụng đất
đúng mục đích,
có hiệu quả
Khoản 1 Điều 51 Tính minh
bạch
Khoản 1 Điều 51 quy định việc cấp GCN đối với tổ chức chỉ căn cứ vào mục đích và hiệu quả sử
dụng đất là khó áp dụng vì rất khó để xác định hiệu quả sử dụng đất trong thực tế là thế nào. Bên
cạnh đó, quy định này không thống nhất với trường hợp của hộ gia đình, vì không đề cập đến
nguồn gốc có giấy tờ hay không và không quy định điều kiện về quy hoạch đối với trường hợp
không có giấy tờ.
Khuyến nghị:
Chúng tôi đề nghị sửa đổi theo hướng:
- Bỏ điều kiện về hiệu quả sử dụng đất và bổ sung thêm các điều kiện như trường hợp của hộ gia đình,cá nhân:
+ Có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai.
28

29. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
+ Nếu không có giấy tờ thì phải phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp;
- Quy định chế độ sử dụng đất được công nhận;
13 Quy định về tài
chính đất đai
và giá đất
Giá đất do nhà
nước quy định
Điều 56, 57 Luật
Đất đai
Điều 11 Nghị
định 181/NĐ-CP
Khoản 1, Điều 11
Nghị định
69/NĐ-CP
Tính khả
thi
tính minh
bạch
tÝnh
kh¶ thi
- Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai quy định nguyên tắc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm
bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường. Khái niệm giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường đã được định nghĩa tại khoản 2, Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP. Ngoài ra, khoản
1, Điều 11 Nghị định 69/NĐ-CP cũng quy định khi Nhà nước giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định lại giá cho phù hợp.
Tuy nhiên, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn không đưa ra được quy trình cụ thể để xác định
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Do đó, các địa phương gặp nhiều khó khăn
trong việc xác định giá đất, làm ảnh hưởng lớn đến tiến độ thu hồi đất cũng như tiến độ triển khai
dự án của các nhà đầu tư.
- Khoản 4, Điều 56 Luật Đất đai quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố giá đất vào tháng 1
hàng năm. Tuy nhiên, quy định này không phù hợp với nguyên tắc xác định giá đất theo giá
chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường đã nêu ở trên vì giá đất có thể thay đổi hàng tháng.
Thực tế còn cho thấy việc giá đất được công bố hàng năm cũng dẫn đến tình trạng người có đất cố
tình kéo dài thời gian để được hưởng mức đền bù theo giá đất của năm sau. Điều này khiến cho
tiến độ thu hồi đất và triển khai dự án đầu tư bị ảnh hưởng đáng kể. Theo quy định tại Điều 57
Luật Đất đai, Điều 11 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì các tổ chức sự nghiệp có thu và doanh
nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đủ điều kiện thì được hoạt động tư vấn giá đất. Tuy nhiên,
Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa quy định cơ chế cụ thể để các tổ chức tư vấn giá đất
độc lập có thể tham gia định giá đất. Đồng thời, pháp luật về đất đai cũng chưa có quy định cụ thể
29

30. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
về cơ chế phê duyệt giá đất do các tổ chức tư vấn giá đất xác định cũng như cơ chế giải quyết khi
có khiếu nại về giá đất. - Nguyên tắc định giá đất "sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường" mới chỉ thực hiện được trong điều kiện có thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh giá trực tiếp. Tuy nhiên, nguyên tắc này khó áp dụng trong thực tế khi thực
hiện điều chỉnh giá đất; đồng thời quy định này chưa bao hàm hết trường hợp định giá đất theo
phương pháp thị trường khác (như phương pháp thu nhập, chiết trừ, thặng dư);
- Giá đất không chỉ chịu ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng theo
quy hoạch mà còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố xã hội, tâm lý, môi trường.
- Nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho
đến nay chưa được thực hiện. Việc xác định giá đất phải nằm trong khung giá đất do Chính phủ
quy định nên hầu hết các mức giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm
đều thấp hơn nhiều so với giá đất cùng loại trên thị trường. Bên cạnh đó, giá đất do địa phương
quy định theo xu hướng năm sau cao hơn năm trước, do đó người bị thu hồi đất có tâm lý kéo dài
thời gian giải phóng mặt bằng sang năm sau để được hưởng giá đất mới. Điều này đã gây ra rất
nhiều khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Bên cạnh đó, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của người chuyển quyền sử dụng đất và
lệ phí trước bạ của người nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng căn cứ vào giá đất do Uỷ ban nhân
dân tỉnh. Điều 104 Luật Thi hành án dân sự quy định: “Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày bán
đấu giá không thành mà đương sự không yêu cầu định giá lại thì Chấp hành viên ra quyết định
giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Mỗi lần giảm giá không quá mười phần trăm giá đã
định. Trường hợp giá tài sản đã giảm thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được thi hành án
không nhận tài sản để trừ vào số tiền được thi hành án thì tài sản được trả lại cho người phải thi
hành án”. Do đó, có trường hợp giá bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thấp hơn giá do
30

31. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm đó. Thế nhưng, người phải thi hành án (người chuyển
quyền sử dụng đất) vẫn phải chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và người trúng đấu
giá quyền sử dụng đất phải nộp khoản thuế và lệ phí căn cứ theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy
định, mà không đúng với giá thực tế bán đấu giá và trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến thiệt
thòi cho đương sự. Trong trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước thì UBND tỉnh thực
hiện xác định giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường trên cơ sở luật hoá Điều 11 Nghị định
69/2009/NĐ-CP như sau:
"Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ
phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.".
- Bổ sung quy định tại Điều 56 Luật Đất đai về giá đất không do Nhà nước quy định đối với
trường hợp giá đất hình thành từ việc bán đấu giá để làm căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ theo hướng phù hợp với thực tế giá bán đấu giá thành quyền
sử dụng đất đã kê biên để thi hành án.
Khuyến nghị:
(i) Cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường. Khi quyền sử dụng đất tham gia
các quan hệ giao dịch nó phải tuân thủ nguyên tắc cân bằng giá của thị trường chứ không phải là giá cả áp đặt từ một phía Nhà
31

32. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
nước, nhà nước cần chuyển dần vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường.
(ii) Cần một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để giảm bớt sự can thiệp hành chính vào các quy luật
của thị trường. Hiệp hội định giá quốc tế đã có đầy đủ các chuẩn định giá và chuẩn quản lý giá đất. Nhiều quốc gia trên thế giới đã
áp dụng thành công hệ thống định giá đất độc lập với bộ máy hành chính, trong đó có nhiều nước thuộc khu vực Đông Nam Á như
Thái Lan, Malaysia, v.v.
Chúng tôi đề nghị sửa đổi nguyên tắc xác định giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, bổ sung
thêm các nguyên tắc xác định giá đất khác và việc áp dụng phương pháp xác định giá đất.
- Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành giữ ổn định từ 3-5 năm, được sử dụng để làm căn cứ tính các loại thuế, lệ phí, tính thu
tiền khi cấp GCN.
- Đối với các trường hợp nhà nước giao đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất,
tính bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước thì UBND tỉnh thực hiện xác định
giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường trên cơ sở luật hoá Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP như sau:
"Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp
nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao
đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp."
14 Miễn, giảm
tiền sử dụng
đất, tiền thuê
đất
Điều 60 Luật đất
đai, Điều 15 Nghị
đinh
69/2009/NĐ-CP
Tính hợp
lý,
Luật đất đai chưa quy định đầy đủ, chi tiết các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất. Quy
định hiện hành còn bất hợp lý giữa người sử dụng đất để xây dựng nhà cao tầng với người sử
dụng đất để xây dựng nhà thấp tầng; giữa người sử dụng 100% diện tích đất được giao, được thuê
với người chỉ sử dụng 60% diện tích đất được giao, được thuê. Điều 15 Nghị đinh 69/2009/NĐ-
32

33. STT Vấn đề Điều khoản điều
chỉnh vấn đề
Tiêu chí
chưa đạt
Phân tích vấn đề (dựa trên các tiêu chí, nêu rõ khó khăn doanh nghiệp gặp phải do quy định
này, v.v…)
Khoản 2 Điều 2
Nghị định
120/2010/NĐ-CP
CP và khoản 2, Điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định nếu doanh nghiệp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được
xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, các doanh nghiệp lại không được khấu trừ các chi phí đầu tư cho hạ tầng công cộng
như công trình giao thông nằm ngoài diện tích đất quy hoạch của dự án. Điều này là bất hợp lý đối
với doanh nghiệp bởi lẽ các đầu tư vào hạ tầng công cộng đã góp phần làm tăng giá trị của đất.
Khuyến nghị:
Chúng tôi đề nghị bổ sung một số căn cứ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo hướng:
- Căn cứ diện tích đất giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, diện tích công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Căn cứ giá đất theo mục đích sử dụng được giao, cho thuê, được chuyển mục đích, được cấp giấy chứng nhận;
- Căn cứ thời hạn sử dụng đất;
- Căn cứ mật độ xây dựng (tổng diện tích sàn xây dựng/đơn vị diện tích đất)
- Cần có văn bản hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp được khấu trừ vào tiền sử dụng đất của doanh nghiệp các chi phí đầu tư vào hạ tầng
công cộng nằm ngoài quy hoạch đất của dự án.
15 Quyền và
nghĩa vụ của tổ
chức kinh tế sử
dụng đất thuê
Điều 111 Luật
Đất đai 2003
Tính khả
thi
Điểm c khoản 1 Điều 111 Luật đất đai quy định Tæ chøc kinh tÕ ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt
cã quyÒn:
"c) B¸n tµi s¶n, gãp vèn b»ng tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª; ngêi
mua tµi s¶n ®îc Nhµ níc tiÕp tôc cho thuª ®Êt theo môc ®Ých ®· ®îc x¸c ®Þnh;"
Quy định này đã bị một số doanh nghiệp lợi dụng, sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất
33