Deze presentatie bewijst dat de HRA niet voor rijken maar voor starters is. Onderzoek van Pr. Dr. J.A. Bruin biedt ons dit inzicht.

1. VVD verkiezingsprogramma
2012

2. Verkiezingsprogramma
• Overheidsfinanciën op
orde
• Lange termijn visie
• Economie
• Onderwijs
• Veiligheid

3. De Woningmarkt

4. Maatregelen woningmarkt programma
2012
- Voor starters ann. aflossingstermijn verlengen tot 35 jr, 1 5
e
jr aflossingsvrij (Kunduz: 30 jr)
- Overdrachtsbelasting voor starters per 2013 afschaffen
- Loan-to-value tot 104% toestaan (Kunduz: 100%)
- Bij loan-to-income leeftijdsdifferentiatie en
inkomensperspectieven meewegen
- Schenkingsvrijstelling tbv eigen woning tot E100.000 en ook
zonder familiebanden
- Scheefwonen tegengaan (stijging 3% boven inflatie)

5. Wat is het doel van de
hypotheekrenteaftrek?

6. Wat is het doel van de
hypotheekrenteaftrek?
Sinds 1893 is hypotheekrente
aftrekbaar om het eigen
woningbezit en verstandige
vermogensopbouw te
stimuleren, door de aanschaf
van een koopwoning voor

7. Is het doel
bereikt?

8. Het eigenwoningbezit in NL zit nog
midden in inhaalslag

9. Is er nog sprake van hypotheekrente
aftrek?

10. 2012: hra al grotendeels afgeschaft door
maatregelen die vooral duurdere woningen betreffen:
1. rente 2e huis niet meer aftrekbaar
2. rente op onderhoud eigen huis niet meer aftrekbaar
3. 1997: renteaftrek voor consumptieve schulden afgeschaft
4. 2001: beperking van de duur v.d. hypotheekrenteaftrek tot 30 jaar
5. 2004: bijleenregeling: overwaarde (= eigen woning reserve) verplicht herinvesteren
6. 2009: maximering bijtelling eigenwoningforfait afgeschaft
7. 1 jan. 2010: verdwijnen ‘goedkoper wonen’ regeling (als koopprijs van nwe woning na
aftrek van gerealiseerde overwaarde oude woning lager is dan oude hypotheekschuld,
mocht je toch die hele hypotheekschuld meenemen)
8. 1 jan. 2010: verkorting vervaltermijn eigenwoning reserve van vijf naar 3 jaar (termijn
waarbinnen je een bij verkoop vrijvallende overwaarde moet herinvesteren in een
volgende woning)
9. 1 aug. 2011: aflossingsvrije deel max. 50% v. marktwaarde; leensom (LTV) max. 106%
v. marktwaarde & overdrachtsbel. (Kunduz: 100%)
10. 2016: huizen > 1 miljoen huurwaardeforfait van 0,55 naar 2,35%

12. Huidige lastenverdeling: Nederland is
sterk genivelleerd

14. De woningmarkt zit op slot

15. Zijn de woningen
overgewaardeerd?

16. De waardestijging in NL is niet
hoog

17. FD 23-6-2011

18. FD 6/6/12

20. FD 7/10/11

21. Is de stijging van
woningprijzen gevolg
van de
hypotheekrenteaftrek?

22. Woningprijzen zijn gestegen door:
- tekort aan bouwgrond, hoge grondprijzen
- hoge funderings- en bouwkosten door NL
grondstructuur
- economische groei
- bevolkingsdichtheid en -groei
- dalende werkloosheid
- sterke stijging gezinsinkomens
- snel groeiend aantal tweeverdieners
- kunstmatig lage huurprijzen waardoor rem op bouw
- sterke rentedaling afgelopen 30 jaar

25. Prof. Dr. P. Eichholtz, Univ. Maastricht,
sep. 2011

26. Bron: J. van Duijn, De Schuldenberg, Bezige Bij 2011, pag. 168

27. Dalen de prijzen structureel als je
de hypotheekrenteaftrek
afschaft?

28. Als je de aftrekbaarheid afschaft
dalen de prijzen niet structureel
Zweden:
- Aftrek was onbeperkt, 1985 max. 50%, 1991 max.
30%
- Viel samen met economische crisis
- ’91-’95 huizenprijzen 26% ↓, verkopen ↓,
nieuwbouw ↓, gedwongen verkopen etc.
- Daarna weer stijging, prijzen ’91-’11 200% ↑
- Oorzaak: schaarste niet opgelost

29. Vormen de hypotheekschulden een
risico?

30. Het hypotheekrisico is klein
3,5m hypotheken/jr = 30 mrd
2000 gedwongen verkopen (= < 1/1000); verlies
bank gemidd 37.000 x 2000 = 75 mln; enkele
tienden v % opslag = ruim voldoende om
risico te dekken

31. Waarom is het risico zo klein:
Lening wordt tov oplopende woningwaarde steeds kleiner
Gemiddelde gegeven hypothecaire zekerheid is 60-70% vd
executiewaarde
Wel enig risico bij ‘vrij recente eerste kopers’: 27-30 jr
oud, lenen 4,5 x jaarinkomen, maar inkomen stijgt
6%/jr (contractlonen, excl. promoties), na 7 jaar is
lening 3x jaarinkomen
Bron: Ec. Instituut voor de Bouw (EIB), Jan.

32. FD 9/2/2012

33. De hypotheekschuld tast niet onze kredietwaardigheid aan, o.m.
door de pensioenspaarpot

35. -Spaarpot grotendeels te danken aan woningbezit (en dat was precies
de bedoeling!)
-Hypotheekschuld veel lager dan waarde woningen

36. Levert afschaffing hra overheid wel iets
op?

37. Levert afschaffing hra overheid wel iets
op?
- Zonder renteaftrek zou overheid 11 M meer
belastinginkomsten hebben
maar:
- Overheid ontvangt nu 11 M aan andere belastingen
op woningen; die inkomsten gaan fors dalen door
waardedaling t.g.v. afschaffing hra
Bron: ANP/AD 040412, p.11

38. Zit er dan geen enkel risico aan de
hypotheekschulden??

39. Zit er dan geen enkel risico aan de
hypotheekschulden??
Hoe zit het met de jongeren en de starters?
Lenen zij niet teveel agv de hypotheekrenteaftrek

41. Gemeenten:
-2011: 1/3 gemeenten geeft starterslening (2010
60%, 2012 <10%?)
Banken:
-Aug. 2011: max. 50% van woningwaarde
aflossingsvrij
-Vanaf 2012: kleiner deel inkomen mag gebruikt
hypotheek >> max. leenbedragen↓(nu 4,5x)
-Hypotheekrente loopt op

42. FD 7/12/11

43. Wie profiteert het
meest?

44. Profijt van hypotheekrenteaftrek naar inkomen

45. Profijt van hypotheekrenteaftrek naar leeftijd

46. Stimuleren wij de
woningmarkt door de HRA
verder te beperken?

47. hypotheekrenteaftrek verder verminderen:
- verdere lastenverhoging, vnl bij werkenden
- verdere nivellering
dit werkt in alle economische modellen economisch tegen

48. Beperking hr-aftrek >> abrupte daling
huizenprijzen >> daling huisvermogen >>
stijging spaargedrag (voor veel mensen is
huisvermogen een voorziening voor oude
dag) >> daling consumptie >> rem economie
Daar bovenop: verdere rem op bouwsector
Beide effecten leiden tot daling aantal banen
Van Ewijk et al., Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB, speciale
publicatie No 62, september 2006 (zie cpb-website), pag. 12.

49. Lage consumptie ook in 2011-
2015
“Door de kredietcrisis is bij Nederlandse
huishoudens een daling koopgedrag
opgetreden, waardoor consumptie 2011-
2015 al met 1,25 % achterblijft bij groei BBP
1,75% in CPB prognose.”
(p. 26/27 CPB prognose
2011/2015)

50. Wat er WEL gebeurt: vernietiging van banen door rem op economie
(lastenverhoging), bouwsector, koopkracht en werkgelegenheid
Uit: Vermeend W. et al., Het Minderheidskabinet, 2010, pag. 270

51. Bron: CPB 27/8/2012

52. En geleidelijke afschaffing?
Ook bij geleidelijke afschaffing van de h-aftrek
zullen huizenprijzen snel reageren omdat kopers
toekomstige aanpassingen meenemen in
beslissingen
Bij geleidelijke invoering in 15 jr is het eerste
jaareffect al ¾ van effect bij onmiddelijke
invoering
Klap in prijzen en consumptie komt dus vrijwel
Van Ewijk et al., Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB, speciale
publicatie No 62, september 2006 (zie cpb-website), pag. 13.

53. conclusie
Hypotheekrenteaftrek verder aantasten:
- Remt koopkracht en economie (lastenverhoging)
- Bouwsector valt stil met voelbare effecten voor economie en werkgelegenheid (hierin
wordt 5% van het BBP verdiend); tevens makelaars, banken, architecten,
woningtextielbranche, interieurleveranciers, hoveniers…
- Beperkt sanering overheidsfinancien en aflossing staatsschuld
- Remt doorstroom huizenmarkt
- Is nadelig voor jongeren, starters en lage inkomens
- Beknot bestedingsvrijheid
- Remt ontwikkeling eigen woningbezit
- Is onrechtvaardig mbt subsidies verhouding huurders/kopers:
- Momenteel meer subsidie naar huurders dan naar kopers; grote verstoring zit in de
huurmarkt, dus die eerst aanpakken: toeslag door corporaties en liberalisering >> meer
woningbouw >> geleidelijk druk op hoge woningprijzen
- Aftrek al grotendeels afgeschaft door maatregelen, die vooral duurdere woningen
betroffen (= nivelleringsmaatregel)

54. Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?

55. Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?
-De laagste inkomens hebben een nadeel van -7% (=
8% - 15%) van besteedbaar inkomen en hoogste
inkomens een nadeel van slechts -1% (= 6% - 7%)
- VVD/D66 maatregel om overdrachtsbelasting te
halveren is vooral goed voor lage- en
middeninkomens
Van Ewijk et al., Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB, speciale
publicatie No 62, september 2006 (zie cpb-website).

56. - lage inkomens hebben twee keer zoveel voordeel van hypotheekrenteaftrek.
- kolom 2 min kolom 1: lage inkomens hebben veel meer nadeel hebben de overdrachtsbelasting, nl -7% (=8% - 15%) van besteedbaar inkomen, dan hoogste
inkomens (nadeel van slechts -1% (=6% - 7%)).
- VVD maatregel om overdrachtsbelasting te halveren is dus vooral goed voor lage- en middeninkomens.
Van Ewijk et al., Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB, speciale
publicatie No 62, september 2006 (zie cpb-website).

57. Afschaffing van de overdrachtsbelasting
(VVD/D66)
leidt tot betere doorstroming op
woningmarkt en arbeidsmarkt en
welvaartswinst van 0,7 mrd euro
is lastenverlichting dus stimuleert
duurzaam de economie
is voordelig voor lagere inkomens,
jongeren en starters
Van Ewijk et al., Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, CPB, speciale
publicatie No 62, september 2006 (zie cpb-website), pag. 13.

58. FD 17/12/10

60. FD 25-6-2011

61. FD 16-7-’11

62. AD 16-8-’11

63. FD 16/9/11

64. Hervorming
huurmarkt

65. FD 26/03/’11

67. VVD maatregelen huurmarkt:
Huren stijgen tot marktconform niveau in 2040
Minima beschermd door hogere huurtoeslag
(gefinancierd door woningcorporaties)
Hogere huren >> meer investeringen in
huurwoningen >> minder rantsoenering
huurmarkt >> betaalbare huurwoningen >>
stijging huurconsumptie
bron: CPB Keuzes in Kaart 2011-2015 pag.
121

68. Conclusie van de VVD:
Woningmarkt stimuleren door:
• Toegankelijk maken voor starters,
jongeren, lage inkomens
• Meer huizen bouwen >> prijzen
duurzaam lager

69. Maatregelen woningmarkt programma
2012
- Voor starters ann. aflossingstermijn verlengen tot 35 jr, 1 5
e
jr aflossingsvrij
- Overdrachtsbelasting voor starters per 2013 afschaffen
- Loan-to-value tot 104% toestaan
- Bij loan-to-income leeftijdsdifferentiatie en
inkomensperspectieven meewegen
- Schenkingsvrijstelling tbv eigen woning tot E100.000 en ook
zonder familiebanden
- Scheefwonen tegengaan (stijging 3% boven inflatie bij ink.
>43.000)

70. Bron: Eigen Huis Magazine, sept. 2012

71. VP 2012

72. VVD verkiezingsprogramma
2012

73. D66
- beperking van max. tarief aftrek 52% >> 42% in 10 jaar >> 30% in 12
jaar
- virtuele lineaire aflossing in 30 jr (= 3,3%/jr), rest niet meer
aftrekbaar
Gevolgen:
- daling leencapaciteit starters door minder aftrekuitzicht en hogere
netto lasten op termijn
- ook laagste inkomens worden getroffen (2010: inkomen tot € 18.218
(= schijf 1) betaalt 33,5%)
- 1,0 mld hogere lasten gezinnen in 2015. D66 stelt voor een
overgangsregeling 0,7 mld euro beschikbaar eerstkomende jaren >>
netto opbrengst 0,3 mld
- 10% daling huizenprijzen en 6% koopconsumptie (mobiliteit), rem op
doorstroom
- lasten selectief bij hogere inkomens zonder invoer vlaktaks:

74. CPB over effect beperken
hypotheekrenteaftrek methode D66:
“Voor huishoudens wegen de
doelmatigheidswinsten op de
woningmarkt (= koopkracht↑ agv daling
koopprijzen en lagere hyp.schuld door
beperken HRA en betere
huurdoorstroming) niet op tegen het
koopkrachtverlies dat zij lijden vanwege
verminderde subsidie op koopwoningen
en hogere huren. De welvaartswinst komt