Analisis Kelayakan Proyek Dr. Fahmy Radhi, MBA. Dosen Fakultas Ekonomi Universitas Gadjah Mada

Kebijakan Publik Perlukah membangun rumah sakit baru? Membangun bandara atau menambah rail kereta api? Merubah area perkotaan menjadi perumahan atau tetap sebagai lahan pertanian? Membangun generator listrik dari tenaga uap, air, batu bara atau tenaga matahari?

Perlukah membangun rumah sakit baru?

Membangun bandara atau menambah rail kereta api?

Merubah area perkotaan menjadi perumahan atau tetap sebagai lahan pertanian?

Membangun generator listrik dari tenaga uap, air, batu bara atau tenaga matahari?

Tahapan Analisis Identifikasi kebutuhan masyarakat Evaluasi dengan arah pembangunan Screening awal ide proyek Analisis Kelayakan: Analisis pasar, teknikal, dan finansial Rekomendasi hasil analisis (layak/tdk.layak) Penyusunan proposal

Identifikasi kebutuhan masyarakat

Evaluasi dengan arah pembangunan

Screening awal ide proyek

Analisis Kelayakan: Analisis pasar, teknikal, dan finansial

Rekomendasi hasil analisis (layak/tdk.layak)

Penyusunan proposal

Analisis Evaluasi Proyek Metode untuk menilai manfaat dan biaya dari berbagai alternatif kebijakan publik. Manfaat dan biaya diukur berdasar nilai ekonomis dari sudut pandang masyarakat luas (social benefit) . Analisis biaya-manfaat harus sejalan dengan prioritas pembangunan nasional/daerah. Social benefit berbeda dengan private benefit .

Metode untuk menilai manfaat dan biaya dari berbagai alternatif kebijakan publik.

Manfaat dan biaya diukur berdasar nilai ekonomis dari sudut pandang masyarakat luas (social benefit) .

Analisis biaya-manfaat harus sejalan dengan prioritas pembangunan nasional/daerah.

Social benefit berbeda dengan private benefit .

Prioritas Pembangunan Mendorong pemerataan pendapatan. Contoh proyek: mengembangkan UKM Pengurangan pengangguran. Jenis proyek: proyek-proyek padat karya Stabilisasi nilai tukar valas. Jenis proyek: proyek berorientasi ekspor.

Mendorong pemerataan pendapatan.

Contoh proyek: mengembangkan UKM

Pengurangan pengangguran.

Jenis proyek: proyek-proyek padat karya

Stabilisasi nilai tukar valas.

Jenis proyek: proyek berorientasi ekspor.

Pengukuran Biaya-Manfaat Menggunakan harga pasar. Jika produk/jasa yang dihasilkan ditransaksikan di pasar dan harga ditetapkan oleh transaksi pasar. Tanpa menggunakan harga pasar. Shadow price digunakan jika tidak tersedia harga pasar atau terjadi distorsi terhadap harga pasar. Misal, pajak, tarif dan subsidi.

Menggunakan harga pasar.

Jika produk/jasa yang dihasilkan ditransaksikan di pasar dan harga ditetapkan oleh transaksi pasar.

Tanpa menggunakan harga pasar.

Shadow price digunakan jika tidak tersedia harga pasar atau terjadi distorsi terhadap harga pasar. Misal, pajak, tarif dan subsidi.

Analisis Pasar Analisis Teknikal Analisis Keuangan Aspek Analisis

Analisis Pasar

Analisis Teknikal

Analisis Keuangan

Analisis Pasar Deskripsi pasar: area pemasaran, metode transportasi produk, saluran distribusi. Kondisi permintaan: siapa konsumen utama produk, jumlah dan nilai konsumsi. Proyeksi permintaan masa depan. Kondisi persaingan: strategi harga, jumlah pesaing, program promosi dan iklan.

Deskripsi pasar: area pemasaran, metode transportasi produk, saluran distribusi.

Kondisi permintaan: siapa konsumen utama produk, jumlah dan nilai konsumsi.

Proyeksi permintaan masa depan.

Kondisi persaingan: strategi harga, jumlah pesaing, program promosi dan iklan.

Analisis Teknikal Menilai apakah secara teknis proyek memang benar-benar dapat diimplementasikan. Menilai berbagai alternatif pilihan teknologi, infrastruktur, ecology , metode produksi, ketersediaan SDM dll.

Menilai apakah secara teknis proyek memang benar-benar dapat diimplementasikan.

Menilai berbagai alternatif pilihan teknologi, infrastruktur, ecology , metode produksi, ketersediaan SDM dll.

Alat Analisis Keuangan Average Rate of Return (ARR) Net Present Value (NPV) Internal Rate of Return (IRR) Profitability Index (PI) Payback Period (PP)

Average Rate of Return (ARR)

Net Present Value (NPV)

Internal Rate of Return (IRR)

Profitability Index (PI)

Payback Period (PP)

Average Rate of Return Mengukur rata-rata tingkat keuntungan investasi. Misal, investasi proyek poliklinik baru - Aktiva tetap : Rp 800 juta, umur 8 thn. - Modal kerja : Rp 200 juta - Penghasilan Rp 1.500 juta/thn. - Biaya operasional tunai Rp 1.000 juta - Tarif pajak 35%

Mengukur rata-rata tingkat keuntungan investasi.

Misal, investasi proyek poliklinik baru

- Aktiva tetap : Rp 800 juta, umur 8 thn.

- Modal kerja : Rp 200 juta

- Penghasilan Rp 1.500 juta/thn.

- Biaya operasional tunai Rp 1.000 juta

- Tarif pajak 35%

lanjutan Pendapatan Rp 1.500jt Biaya -biaya: - Operasional tunai Rp 1.000jt - Penyusutan (Rp 800jt/8) Rp 1.100jt Laba sblm pajak Rp 400jt Pajak (35%) Rp 140jt Laba stlh pajak Rp 260jt

lanjutan Rata-rata dana investasi susut Rp 100jt/thn. Rata-rata dana investasi dalam aktiva tetap = (Rp 800jt + 700 + 600 + 500 + 400 + 300 + 200+ 100 + 0)/9 = Rp 400jt. Total investasi rata-rata = Rp 400jt+Rp200jt. = Rp 600jt. Average Rate of Return = Rp 260 x100% Rp 600 = 43,33%

Rata-rata dana investasi susut Rp 100jt/thn.

Rata-rata dana investasi dalam aktiva tetap

= (Rp 800jt + 700 + 600 + 500 + 400 + 300 + 200+ 100 + 0)/9 = Rp 400jt.

Total investasi rata-rata = Rp 400jt+Rp200jt.

= Rp 600jt.

Average Rate of Return = Rp 260 x100%

Rp 600

= 43,33%

Payback Period (PP) Mengukur seberapa cepat dana investasi bisa kembali. PP = Investasi . Aliran Kas/thn. Kelemahan: - Diabaikannya nilai waktu dari uang. - Diabaikannya aliran kas setelah periode payback.

Mengukur seberapa cepat dana investasi bisa kembali.

PP = Investasi .

Aliran Kas/thn.

Kelemahan:

- Diabaikannya nilai waktu dari uang.

- Diabaikannya aliran kas setelah periode

payback.

Contoh Metode Payback Investasi A, nilai Rp 20jt, usia ekonomis 6 thn, aliran kas Rp 8 jt/thn, PP = Rp 20 juta/Rp 8juta per-tahun = 2,5 tahun Kelemahan: - Aliran kas sebesar Rp 8jt/thn dinilai sama pada tahun ke-1, 2…dan 6. - Aliran kas setelah 2,5 thn tdk diperhitungkan.

Investasi A, nilai Rp 20jt, usia ekonomis 6 thn, aliran kas Rp 8 jt/thn,

PP = Rp 20 juta/Rp 8juta per-tahun

= 2,5 tahun

Kelemahan:

- Aliran kas sebesar Rp 8jt/thn dinilai sama pada tahun ke-1, 2…dan 6.

- Aliran kas setelah 2,5 thn tdk diperhitungkan.

Net Present Value Menghitung selisih nilai sekarang antara kas keluar (investasi) dengan kas masuk (pendapatan) per tahun. NPV = -Investasi+ Kas thn1 + Kas thn.2 +... Kas thn. n (1+ i ) 1 (1+ i ) 2 (1+ i ) n dimana i adalah suku bunga bank. Proyek dinilai layak jika NPV=positif.

Menghitung selisih nilai sekarang antara kas keluar (investasi) dengan kas masuk (pendapatan) per tahun.

NPV = -Investasi+ Kas thn1 + Kas thn.2 +... Kas thn. n (1+ i ) 1 (1+ i ) 2 (1+ i ) n

dimana i adalah suku bunga bank.

Proyek dinilai layak jika NPV=positif.

Kasus: NPV Proyek Poliklinik Investasi awal Rp 1.000 juta Aliran kas per-tahun Rp 360 juta Terminal cash flow Rp 200 juta Usia proyek 8 tahun, suku bunga 25% Apakah proyek layak?

Investasi awal Rp 1.000 juta

Aliran kas per-tahun Rp 360 juta

Terminal cash flow Rp 200 juta

Usia proyek 8 tahun, suku bunga 25%

Apakah proyek layak?

lanjutan NPV = -1.000jt + 360jt + 360jt + 360jt … (360+200jt) (1,25) 1 (1,25) 2 (1,25) 3 (1,25) 8 NPV = -1.000jt + 1.232,04 jt = + 232,04 juta Nilai sekarang penerimaaan kas lebih besar dari nilai investasi (proyek diterima).

NPV = -1.000jt + 360jt + 360jt + 360jt … (360+200jt) (1,25) 1 (1,25) 2 (1,25) 3 (1,25) 8

NPV = -1.000jt + 1.232,04 jt

= + 232,04 juta

Nilai sekarang penerimaaan kas lebih besar dari nilai investasi (proyek diterima).

Internal Rate of Return (IRR) Menghitung nilai tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan penerimaan kas bersih di masa datang. Investasi = Kas thn1 + Kas thn.2 +… Kas thn. n (1+ IRR) 1 (1+ IRR) 2 (1+IRR i ) n Proyek dinilai layak jika: IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan.

Menghitung nilai tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan penerimaan kas bersih di masa datang.

Investasi = Kas thn1 + Kas thn.2 +… Kas thn. n (1+ IRR) 1 (1+ IRR) 2 (1+IRR i ) n

Proyek dinilai layak jika:

IRR > tingkat keuntungan yang disyaratkan.

Kasus: IRR Proyek Poliklinik Investasi awal Rp 1.000 juta Aliran kas per-tahun Rp 360 juta Terminal cash flow Rp 200 juta Usia proyek 8 tahun, suku bunga bank 25% Apakah proyek layak?

Investasi awal Rp 1.000 juta

Aliran kas per-tahun Rp 360 juta

Terminal cash flow Rp 200 juta

Usia proyek 8 tahun, suku bunga bank 25%

Apakah proyek layak?

lanjutan 1.000jt = 360jt + 360jt + 360jt … (360+200jt) (1+IRR) 1 (1+IRR) 2 (1+IRR) 3 (1+IRR) 8 Dengan metode trial and error , dilanjutkan dengan interpolasi diperoleh IRR=33% IRR=33% (lebih tinggi dari tingkat bunga 25%) Rekomendasi: Proyek diterima.

1.000jt = 360jt + 360jt + 360jt … (360+200jt) (1+IRR) 1 (1+IRR) 2 (1+IRR) 3 (1+IRR) 8

Dengan metode trial and error , dilanjutkan dengan interpolasi diperoleh IRR=33%

IRR=33% (lebih tinggi dari tingkat bunga 25%)

Rekomendasi: Proyek diterima.

Profitability Index (PI) Perbandingan antara nilai sekarang penerimaan kas masa datang dengan nilai sekarang investasi. PI = PV Kas Masuk thn. 1 sampai thn. n Investasi Proyek diterima jika PI > 1 (hal ini berarti bahwa NPV kas masuk > NPV Investasi)

Perbandingan antara nilai sekarang penerimaan kas masa datang dengan nilai sekarang investasi.

PI = PV Kas Masuk thn. 1 sampai thn. n

Investasi

Proyek diterima jika PI > 1 (hal ini berarti bahwa NPV kas masuk > NPV Investasi)

Kasus: PI Proyek Poliklinik Investasi awal Rp 1.000 juta Aliran kas per-tahun Rp 360 juta Terminal cash flow Rp 200 juta Usia proyek 8 tahun, suku bunga 25% Apakah proyek layak?

Investasi awal Rp 1.000 juta

Aliran kas per-tahun Rp 360 juta

Terminal cash flow Rp 200 juta

Usia proyek 8 tahun, suku bunga 25%

Apakah proyek layak?

lanjutan NPV Kas Masuk = 360jt + 360jt + 360jt … (360+200jt) (1,25%) 1 (1,25%) 2 (1,25%) 3 (1,25%) 8 NPV Kas Masuk = 1.232,04 juta. PI = NPV Kas Masuk/Investasi = 1.232,04 jt/1.000jt. = 1,232 Rekomendasi: Proyek diterima.

NPV Kas Masuk =

360jt + 360jt + 360jt … (360+200jt) (1,25%) 1 (1,25%) 2 (1,25%) 3 (1,25%) 8

NPV Kas Masuk = 1.232,04 juta.

PI = NPV Kas Masuk/Investasi

= 1.232,04 jt/1.000jt.

= 1,232

Rekomendasi: Proyek diterima.

Pendanaan Proyek Proporsi Hutang dan Modal Sendiri Penekanan pada kontrol proyek atau sharing resiko proyek dgn pemberi pinjaman? Berapa tingkat bunga bank? Apakah tersedia kredit lunak? Perlakuan Pajak

Proporsi Hutang dan Modal Sendiri

Penekanan pada kontrol proyek atau sharing resiko proyek dgn pemberi pinjaman?

Berapa tingkat bunga bank?

Apakah tersedia kredit lunak?

Perlakuan Pajak

Apakah Faktor Kunci Penilaian Investor? Reputasi dan kinerja perusahaan Karakteristik dan persaingan industri Kualifikasi individu dalam proyek Potensi pertumbuhan pasar Tingkat keuntungan dan resiko proyek Dukungan faktor eksternal (pemerintah daerah, masyarakat, tokoh-tokoh penting).

Reputasi dan kinerja perusahaan

Karakteristik dan persaingan industri

Kualifikasi individu dalam proyek

Potensi pertumbuhan pasar

Tingkat keuntungan dan resiko proyek

Dukungan faktor eksternal (pemerintah daerah, masyarakat, tokoh-tokoh penting).

Studi Kasus: Pengelolaan Sampah Kota Tujuan proyek: peningkatan pendapatan daerah melalui retribusi sampah. Saat ini pendapatan dari retribusi sampah Rp 125 juta/thn (masih jauh di bawah potensi). Data Deskriptif: Jumlah keluarga = 120.902 Juml. pedagang pasar = 28.000 Tarif sampah rumah tangga = 7.500 Tarif sampah pasar = 15.000

Tujuan proyek: peningkatan pendapatan daerah melalui retribusi sampah.

Saat ini pendapatan dari retribusi sampah Rp 125 juta/thn (masih jauh di bawah potensi).

Data Deskriptif:

Jumlah keluarga = 120.902

Juml. pedagang pasar = 28.000

Tarif sampah rumah tangga = 7.500

Tarif sampah pasar = 15.000

lanjutan Siapkan analisis kelayakan pengelolaan sampah kota yang terdiri dari: Analisis teknis: alat-alat yg diperlukan, lokasi dan desain tempat pembuangan akhir (TPA), kelayakan lingkungan TPA, tenaga kerja, dll. Analisis keuangan: sumber modal awal, investasi awal yang diperlukan, biaya beli/sewa alat, biaya perawatan, aliran kas masuk, anggaran gaji, biaya operasional, dll. Pelaksana kegiatan (dikontrakkan swasta atau dikelola Pemda).

Siapkan analisis kelayakan pengelolaan sampah kota yang terdiri dari:

Analisis teknis: alat-alat yg diperlukan, lokasi dan desain tempat pembuangan akhir (TPA), kelayakan lingkungan TPA, tenaga kerja, dll.

Analisis keuangan: sumber modal awal, investasi awal yang diperlukan, biaya beli/sewa alat, biaya perawatan, aliran kas masuk, anggaran gaji, biaya operasional, dll.

Pelaksana kegiatan (dikontrakkan swasta atau dikelola Pemda).

Studi Kasus: Pengelolaan Retribusi Parkir Tujuan proyek: peningkatan pendapatan daerah melalui retribusi parkir. Area retribusi: area parkir terminal, parkir taman kota, parkir jalan raya, tempat hiburan. Detail analisis: panjang jalan, daya tampung mobil/motor per-kilometer, % hunian parkir, jumlah tempat hiburan, luas dan daya tampung parkir tempat hiburan, luas parkir taman kota, rasio petugas parkir: kendaraan, frekuensi parkir, gaji dan tunjangan petugas parkir, biaya operasi per-hari.

Tujuan proyek: peningkatan pendapatan daerah melalui retribusi parkir.

Area retribusi: area parkir terminal, parkir taman kota, parkir jalan raya, tempat hiburan.

Detail analisis:

panjang jalan, daya tampung mobil/motor per-kilometer, % hunian parkir, jumlah tempat hiburan, luas dan daya tampung parkir tempat hiburan, luas parkir taman kota, rasio petugas parkir: kendaraan, frekuensi parkir, gaji dan tunjangan petugas parkir, biaya operasi per-hari.