Onderzoek naar de mogelijkheden om in Gent (België) anders om te gaan met de ruimtevraag door bedrijven

1. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
11
Anders omgaan met bedrijfsruimte in Gent
Carl Dejonghe, Jacques van Dinteren & Guy Vloebergh
Inleiding
Zorgvuldig omgaan met bedrijfsruimte
Zoals vele gemeenten in Vlaanderen wordt ook Gent
geconfronteerd met slechts gedeeltelijk benutte
bedrijventerreinen. Wanneer gepeild wordt naar de
reden van deze onderbenutting worden meestal voor
de vuist weg diverse oorzaken aangehaald zoals
bodemvervuiling, onvoldoende uitrusting, behoud
als interne strategische reserve voor bestaande
bedrijfsactiviteiten, speculatie,…. Daarbij moet vast-
gesteld worden dat deze uitspraken overwegend al-
gemene aannamen zijn. Specifiek onderzoek waar-
bij bestaande bedrijven en de grondeigenaars syste-
matisch worden geënquêteerd is immers zelden voor-
handen.
In het kader van gemeentelijke structuurplannings-
processen komt de problematiek van deze bestaan-
de, vaak ook verouderde, bedrijventerreinen steeds
nadrukkelijker aan bod. Even goed is de vraag aan
de orde hoe efficiënter kan worden omgegaan met
de ruimte op nieuw te ontwikkelen bedrijven-
terreinen. Efficiënt ruimtegebruik is binnen de
structuurplanning een algemeen beleidsthema dat
vraagt om concretisering, ondermeer op het vlak van
bedrijventerreinenstrategieën. Enerzijds kan input
van informatie komen uit een bevraging of enquête-
ring van bedrijven, anderzijds dringen zich ontwerp-
oefeningen op om de herstructureringsmogelijk-
heden van een terrein duidelijk en op creatieve wijze
in beeld te brengen. Hoewel het minder spectaculair
zichtbare resultaten op korte termijn oplevert, is her-
structurering van bestaande terreinen ook belangrijk
en kan het enige ruimtewinst opleveren, afhankelijk
van de specifieke situatie. Maar zelfs als er op het
terrein zelf geen ruimtewinst kan worden behaald,
dan nog is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik als
de economische functie wordt behouden en niet klak-
keloos wordt gekozen voor een transformatie naar
de woonfunctie. Uiteraard biedt een goede aanpak
van nieuwe bedrijventerreinen de beste mogelijkhe-
den voor het boeken van ruimtewinst.
Voor het gemeentelijk structuurplanningsproces van
Gent werd vanuit deze wetenschap het idee geop-
perd om een studie te verrichten naar instrumenten
die het beleid inzake bedrijventerreinen kunnen voor-
uithelpen in haar zoektocht naar het creëren van
nieuwe mogelijkheden, een zorgvuldiger ruimtege-
bruik en de creatie van een constant aanbodbeleid.
In het besef dat dergelijk onderzoek voor Vlaande-
ren nieuw is en dus als pionierswerk kan worden
beschouwd, is dit werk erin geslaagd tot een aantal
interessante bevindingen en instrumenten te komen
waarvan in dit artikel een summiere neerslag is te-
rug te vinden. Maar eerst gaan we kort in op de in
het ruimtelijk structuurplan uitgewerkte ruimtelijk-
economische strategie van de Stad Gent waarin zorg-
vuldig ruimtegebruik als één van de uitgangspunten
is genomen.
Drie-sporen-strategie in structuurplan Gent
Uit het lopende afbakeningsproces voor het groot-
stedelijk gebied Gent werd door het Vlaams gewest
een omvangrijke taakstelling naar voor geschoven
van 412 ha nieuw te bestemmen bedrijventerreinen
(exclusief de haven) in de periode 1994-2007. Na
actualisatie en correctie bedraagt de taakstelling nog
357 ha voor de periode 2002-2007.
Nochtans wordt het tekort aan juridisch vastgelegde
terreinen niet als het probleem n°1 aanzien. Zo leert
onderzoek ons dat zich binnen de reeds bestemde
terreinen theoretisch nog een aanbod aanwezig is van
in totaal circa 360 ha onbenutte gronden (inclusief
interne reserves) waarvan circa 240 ha braakliggende
en/of te huur/koop staande gronden zijn. Daarnaast

2. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200312
heeft Gent ook nog circa 10 ha aan bedrijfspercelen
die leegstand vertonen. Aan een louter gebrek aan
bestemde bedrijventerreinen kan de beperkte uitgifte
van bedrijfsgronden tijdens de laatste jaren dus niet
liggen1
. Het is veeleer het schrijnend tekort aan on-
middellijk uitgeefbare terreinen (marktklaar aanbod)
dat de Gentse bedrijventerreinenmarkt reeds een
aantal jaren kopzorgen baart. Vandaar dat binnen het
gemeentelijk structuurplanningsproces het creëren
van een onmiddellijk uitgeefbaar aanbod aan be-
drijventerreinen belangrijker werd ingeschat dan het
effectief halen van de grootstedelijke taakstelling.
Om de economische positie van Gent ten opzichte
van de provincie en de regio in de toekomst ten min-
ste te behouden werden daarom twee duidelijke
ambities geformuleerd, met name:
- als overheid zelf de eerstkomende jaren zoveel als
mogelijk (tussen de 10 à 15 ha) van de jaarlijkse
behoefte aan bijkomende bedrij-
venterreinen (geraamd op 20 ha)
effectief ter beschikking stellen
en
- het continu ter beschikking heb-
ben van een voldoende gediffe-
rentieerd bouwrijp aanbod aan
bedrijventerreinen om in de ver-
schillende marktsegmenten ef-
fectief een gericht locatiebeleid
te kunnen voeren. We hebben het
hier dan over de aanleg van een
'strategische voorraad' in een
grootteorde van circa 60 ha.
Voor het effectief invullen van de-
ze hoge ambities en het creëren van
een marktklaar aanbod moet tege-
lijkertijd op drie sporen worden
gewerkt :
1. het mobiliseren van leegstaande
bedrijfspanden vermengd in het
woonweefsel;
2. het ontwikkelen van nog niet in-
gevulde, reeds bestemde bedrij-
venterreinen, inclusief het her-
ontwikkelen en waar mogelijk
intensiveren van bestaande be-
drijventerreinen;
3. het bestemmen en ontwikkelen
van een beperkt aantal goed ge-
legen, nieuwe bedrijventerrei-
nen waarop ook, anders dan nu
doorgaans het geval is, creatiever en inventiever
met de beschikbare ruimte wordt omgegaan.
Bovenstaande maakt dat ook bij het uittekenen van
de gewenste ruimtelijk-economische structuur als
uitgangspunt is gekozen voor een zorgvuldig ruimte-
gebruik door vooral te streven naar verwevenheid
van economische activiteiten in het stadsweefsel,
naar verdichting en optimaler gebruik van bestaan-
de bedrijventerreinen en naar een beperkt aantal
nieuwe kwalitatieve2
terreinen voor economische
activiteiten. Figuur 1 geeft de gewenste ruimtelijk-
economische structuur van de stad Gent grafisch
weer.
In dit artikel wordt voornamelijk ingegaan op het
intensiever ruimtegebruik van bestaande bestemde
bedrijventerreinen. We zoomen in op de aanpak en
mogelijkheden bij bestaande solitaire bedrijfsloca-
Figuur 1. Gewenste ruimtelijk-economische structuur stad Gent
de compacte, multifunctionele haven
af te werken zeehavenondersteunende terreinen
te optimaliseren regionale bedrijventerreinen
ingebedde lokaal bedrijventerreinen
hoogwaardig uit te bouwen bedrijvenpark van kennisbedrijvigheid n ontwikkelingsas
gemengd economisch gebied van de kernstad
ziekenhuis op regionaal niveau
grote en kleine te ontwikkelen of te verdichten kleinhandelszone
kernwinkelgebied
stadsboulevard met stedelijke handel, kantoor en diensten
steenwegen met middelgrote handel en kantoren en diensten
stationsproject met publiekstrekkende kantoren
glastuinbouwconcentratie
grondgebonden landbouwgebied

3. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
13
ties en het bedrijventerrein Wiedauwkaai-Wondel-
gemse Meersen. Verder wordt stil gestaan bij grond-
beleid als noodzakelijk instrument waar eveneens
suggesties worden geformuleerd voor zuinig(er)
ruimtegebruik op nieuw te ontwikkelen bedrijven-
terreinen. Maar vooreerst duiden we het begrip 'zorg-
vuldig' ruimtegebruik.
Van intensief naar zorgvuldig
ruimtegebruik
Meer dan stapelen van gebouwen
Eigenlijk is het opmerkelijk dat we ons thans vra-
gen stellen over het ruimtegebruik en dat we een
intensivering van dat gebruik als oplossingsrichting
zien. Als we om ons heen kijken zien we weliswaar
veel bedrijven die slechts in één laag zijn gereali-
seerd en vaak ook een forse hoeveelheid reserve-
ruimte hebben, maar op oude terreinen treffen we
nog de industriekathedralen aan van de 19e eeuw
(zie figuur 2) die ons demonstreren dat het ook an-
ders kan; en dat in een tijd waarin lifttechniek en
logistieke systemen minder ver ontwikkeld waren
dan nu het geval is. Feitelijk zijn we in de twintig-
ste eeuw flink gaan 'morsen' met de ruimte (zie fi-
guur 3). Gelet op de ruimtelijke problematiek in
Vlaanderen, de vaak acute nood aan bedrijven-
terreinen en de ruimteclaims van andere functies,
zal op een andere wijze met de beschikbare ruimte
moeten worden omgegaan. Op vandaag zijn er al,
ook in het Gentse, sporadisch bemoedigende voor-
beelden te vinden van (aanzetten tot) intensiever
ruimtegebruik (figuur 4 & 5).
Figuur 2. Industriekathedralen uit de 19e eeuw
(Nieuwe Vaart - Gent)
Figuur 3. kwistig en onzorgvuldig ruimtegebruik in be-
staand wetenschapspark (campus Ardoyen, Gent)
Figuur 4.Voorbeeld van bedrijf met parking onder het
kennisbedrijf (Esko Graphics - Tramstraat, Gent)
Figuur 5. industrieel bedrijf in meerdere bouwlagen
(The Independent - Dublin)
Opgemerkt moet evenwel worden dat intensivering
van de ruimte voor bedrijven meer is dan alleen het
stapelen van gebouwen. Om te beginnen moet een
onderscheid worden gemaakt in dimensies (zie fi-
guur 6). Bij de horizontale dimensie gaat het dan
om het beter benutten van de ruimte door één of meer
functies efficiënter in te richten. In het geval van de

4. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200314
verticale dimensie is de doelstelling hetzelfde als
hiervoor, maar wordt de oplossing in de hoogte of
de diepte gezocht. Daarnaast is er nog de dimensie
van de tijd door één of meer functies tijdelijk ge-
bruik te laten maken van dezelfde ruimte.
Figuur 6. Dimensies van ruimtegebruik
horizontaal verticaal tijd
Bron: Buck Consultants International, 2000
De drie dimensies kunnen worden gecombineerd én
op verschillende schaalniveaus worden toegepast.
Daarbij maken we een onderscheid in werkvloer,
bedrijfsgebouw, kavel en bedrijventerrein. Opge-
merkt moet worden dat bij het eerste schaalniveau
(bijvoorbeeld nieuwe inrichtingsconcepten) de beïn-
vloedingsmogelijkheden van de overheid beperkt
zijn. Anders ligt dat evenwel voor de drie andere
niveaus. Combineren we dit met de dimensies, dan
krijgen we een overzicht van mogelijkheden om te
komen tot een beter gebruik van de beschikbare
ruimte. In tabel 1 is dit op hoofdlijnen weergegeven.
Tabel 1. Mogelijkheden voor intensivering naar bedrijfsgebouwen en terrein
Kavel & gebouw Terreinniveau
Horizontale dimensie - Maximaliseren bebouwd oppervlak/schakelen - Verdichten
gebouwen (in gebruik nemen van onbenutte - In gebruik nemen van (om speculatieve
gronden: interne reserves) redenen) onbenutte kavels
Verticale dimensie - Bovengronds stapelen - Gebruik maken van 'tweede maaiveld'3
- Ondergronds bouwen
Dimensie tijd - Meervoudig ruimtegebruik/medegebruik*
- Meervoudig ruimtegebruik/medegebruik**
Randvoorwaarden in beschouwing betrekken
Intensiveren om het intensiveren kan nooit een be-
leidsdoelstelling op zich zijn. Een aantal randvoor-
waarden staan voorop. Vanuit een ondernemers-
perspectief zijn met name het functioneren van het
bedrijf en de kwaliteit van bedrijventerrein en ge-
bouwen een belangrijk thema. Intensivering mag niet
leiden tot een aantasting van de ruimtelijke kwali-
teit, zeker nu uit onderzoek (o.a. Buck Consultants
International, 1998; Pen, 2002) blijkt dat de eisen
van ondernemers en overheid ten aanzien van die
kwaliteit hoger komen te liggen. Bovendien kan niet
elk bedrijf intensiveren en zeker kan niet elk bedrijf
in een zelfde mate intensiveren. Overheidsbestuur-
ders zullen ook nooit willen dat intensivering van
het ruimtegebruik leidt tot een verminderd functio-
neren van de in hun gemeente of regio gevestigde
bedrijven aangezien dat negatieve gevolgen zal heb-
ben voor de regionale economie (zie ook het kader
over "Zorgvuldig ruimtegebruik en de ondernemer").
Vanwege dit soort randvoorwaarden (en er kunnen
zeker nog andere worden genoemd) is het beter om
van zorgvuldig ruimtegebruik te spreken (figuur 7).
In dat concept staat nog steeds het intensiveren van
de ruimte centraal, maar heel nadrukkelijk binnen
randvoorwaarden als stedenbouwkundige kwaliteit
en economisch functioneren voor wat betreft de huis-
vesting van bedrijven. Zorgvuldig ruimtegebruik kan
dan als volgt worden gedefinieerd:
'Het zodanig benutten van de grond en het beschik-
bare aantal vierkante meters vloeroppervlak dat het
ruimtebeslag (m²) per eenheid economische activi-
teit wordt geminimaliseerd, waardoor ruimte voor
soortgelijke of andere activiteiten ontstaat. Hierbij
dient tegelijkertijd de ruimtelijke kwaliteit van
werklocaties te worden verhoogd en mag het econo-
misch functioneren van bedrijven niet worden be-
lemmerd.'
Figuur 7. De deelaspecten van zorgvuldig ruimtegebruik
Zorgvuldig
ruimtegebruik Intensivering
ruimtegebruik
Ruimtelijke
kwaliteit
Economisch
functioneren
Bron: Buck Consultants International, 2001
Bron: Buck Consultants International
* Hierbij kan worden gedacht aan gezamenlijk gebruik van vergaderruimtes, kantines, sportruimte (eventueel ook weer door
andere doelgroepen) en het delen van werkplekken.
** Te denken valt aan het op een andere wijze omgaan met openbaar groen en parkeren.

5. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
15
Ondernemers en zorgvuldig ruimtegebruik
In de in Gent uitgevoerde studie is het onderwerp van 'de visie van de ondernemer' op de mogelijkhe-
den voor een zorgvuldiger gebruik van de ruimte niet aangeraakt. Aan een vlak na afronding van de
Gentse studie gereed gekomen onderzoek in Nederland (Buck Consultants International, 2002) zijn
een aantal interessante uitkomsten te ontlenen. Uit het betreffende ZORRO-project (hetgeen staat
voor ZORgvuldig Ruimtegebruik en de Ondernemer) komt naar voren dat ondernemers zeker bereid
zijn na te denken over het zorgvuldig omgaan met de ruimte. In die studie is aan de ondernemers
gevraagd wat zij voor hun bedrijf als mogelijke oplossingen zien om op andere wijze dan gebruikelijk
ruimte te creëren. Het gaat daarbij niet alleen om de vraag of zo'n oplossing kan worden toegepast,
maar ook om de vraag of de ondernemers het willen doorvoeren. We zullen dus vooral moeten kijken
naar de categorie "kunnen én willen" (zie tabel 2).
Met 40% op "kunnen en willen" scoort het stapelen van activiteiten het hoogst als het gaat om oplos-
singen op het niveau van de bedrijfslocatie, vrijwel direct gevolgd door het in de tijd langer gebrui-
ken van de ruimte (38%). Het bouwen in meerdere lagen ondervindt vooral beperkingen in de huidige
gebouwconstructie. Bij het (aanvankelijk) bouwen in één laag zou eigenlijk met zwaardere funderin-
gen moeten worden gewerkt, zodat uitbreidingen in de hoogte mogelijk zijn. Verder vormt hier het
bestemmingsplan soms een probleem door de gestelde grenzen aan bouwhoogten (27%) en een aan-
tal ondernemers (24%) denkt dat de kosten te hoog oplopen. Een uitgesproken antwoord is op dit punt
echter pas mogelijk als kosten en baten goed in beeld zijn gebracht.
Bij een verandering van de werktijden liggen de gesignaleerde belemmeringen vooral in de aard van
het bedrijfsproces (33%), de bereidheid van medewerkers om in ploegen te werken (33%) en de
openingstijden van klanten en toeleveranciers (25%). De geringste mogelijkheden worden gezien bij
het ondergronds bouwen waarvan 10% van de ondernemers aangeeft dat het kan en dat ze er ook toe
bereid zijn. Beperkingen liggen hier, niet onverwacht, vooral op het vlak van de bestaande bebou-
wing en de kosten (elk 48%).
Als het gaat om oplossingen die het individuele bedrijfsniveau overstijgen, dan valt met name te
denken aan het schakelen van gebouwen en collectieve voorzieningen. Schakelen vraagt minder ruimte,
maar biedt tevens uitbreidingsmogelijkheden: je buren zitten er immers doorgaans niet voor eeuwig.
Opvallend is het grote aandeel ondernemers dat bij deze alternatieve oplossing geen mening heeft
(bijna de helft). Eén op de drie ondernemers geeft aan geen problemen te zien. De tegenstanders zien
met name belemmeringen in uiteenlopende veiligheids- en milieuaspecten. Ook vrezen enkelen dat
het ten koste gaat van de eigen identiteit. Dat hoeft natuurlijk niet. Een goed concept kan je identiteit
geven: als je in de Lieven Bauwens-building in Gent zit, hoef je bijna niemand je adres te geven; ze
vinden je zo wel.
Ongeveer één op de drie bedrijven ziet mogelijkheden waar het gaat om het bundelen van bepaalde
faciliteiten (zoals gezamenlijke vergaderaccommodaties, gezamenlijke restauratieve voorzieningen
en dergelijke) of waar het gezamenlijke opslag betreft. Knelpunten bij deze gezamenlijke oplossingen
zijn gevarieerd. Uiteraard wordt de bereidheid van andere ondernemers genoemd als een belangrijke
voorwaarde. Bij het bundelen van groenvoorzieningen vrezen sommigen voor de representativiteit
van de vestiging en bij de gezamenlijke opslag worden veiligheid en toegankelijkheid als mogelijke
barrières gezien
.
Tabel 2: Aandeel ondernemers dat géén knelpunten ervaart per oplossingsrichting
Oplossingsrichting Willen en kunnen (% van de totale populatie) Géén knelpunten
Bundelen groenvoorzieningen 37% 56%
Collectieve parkeeroplossingen 42% 36%
Ruimte langer in de tijd gebruiken 38% 21%
Bouwen van extra lagen 40% 20%
Bundelen van faciliteiten 17% 18%
Gezamenlijke opslag 20% 15%
Ondergrondse oplossingen 10% 7%
Bron: Buck Consultants International, 2002

6. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200316
Aanpak in bestaand stedelijk gebied
Het mag duidelijk zijn dat de aanpak in bestaand
stedelijk gebied beduidend moeilijker is dan die op
nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Bij een
nieuw terrein kan het zorgvuldig ruimtegebruik be-
ter worden afgedwongen of gestimuleerd door het
instrumentarium dat beschikbaar is of kan worden
ontwikkeld. In een bestaande situatie is dat instru-
mentarium veel beperkter en soms zelfs een beper-
kende factor. Denk bij dit laatste bijvoorbeeld aan
maximale bebouwingshoogten of maximale be-
bouwingspercentages, zoals vastgelegd in sommige
bijzondere plannen van aanleg (B.P.A.'s).
Bij de aanpak in bestaand stedelijk gebied gaat het
enerzijds om de verspreid voorkomende solitaire
locaties en anderzijds om de bestaande bedrijven-
terreinen. Op beide aspecten werd aan de hand van
een steekproefsgewijs uitgevoerd onderzoek in Gent
nader ingegaan. Bij dat onderzoek zijn een aantal
locaties en terreinen geselecteerd waarbij met de
eigenaren is gesproken over toekomstplannen, be-
lemmeringen en dergelijke.
Bestaande solitaire bedrijfslocaties
Tegen de achtergrond van de toenemende belang-
stelling voor functiemenging past aandacht voor de
meer solitaire bedrijfsgebouwen, verspreid doorheen
de stad. Door deze veranderingen in opvattingen lijkt
de discussie rond verweving in gebieden met een
overheersende woonfunctie in een nieuw licht ge-
plaatst te kunnen worden. In Gent is sprake van een
groot aantal leegstaande panden die een functie als
opslagruimte, huisvesting voor ambacht of fabrieks-
gebouw hebben gehad. De leegstand varieert van zo'n
half tot tien jaar. Voor deze panden en locaties be-
staan wel plannen, maar deze richten zich op de rea-
lisatie van woningen en kantoren, hetgeen vooral
wordt ingegeven door de te behalen rendementen.
Men wacht bijvoorbeeld op de wijziging of opmaak
van een B.P.A. om die functieverandering te kunnen
realiseren. Hoewel daarmee ambachtelijke en
productiematige bedrijfsruimte verloren gaat, gebiedt
de eerlijkheid te zeggen dat in een aantal situaties
de mogelijkheden worden beperkt door de verkeers-
aantrekkende werking van bepaalde functies, de
milieuhinder met name in woonwijken en andere
factoren. Bovendien voldoen veel van de panden niet
aan de eisen van de ondernemer van deze tijd. Dat
sluit evenwel nieuwbouw op de betreffende locatie
niet uit.
Er zijn verschillende redenen te noemen om de mo-
gelijkheden te bezien voor hergebruik van fabrieks-
panden door ambachtelijke bedrijven en productie-
bedrijven. In de eerste plaats draagt het bij aan een
verlevendiging van de wijken, het draagt vaak ook
bij aan werkgelegenheid voor lager opgeleiden in
kwetsbare sectoren als de industrie, het kan een
broedplaatsfunctie vervullen voor (door)startende
bedrijven en kan meehelpen industrieel erfgoed te
behouden. Voorwaarde is wel, gelet op de situering
in stedelijk gebied (vaak nog gecombineerd met
woonfuncties), dat alleen die functies worden toe-
gelaten die nu en in de toekomst voldoen aan de
volgende kenmerken:
- niet of weinig milieuhinderlijk;
- geringe verkeersaantrekkende werking;
- kleinschalig;
- gebaat bij de positieve kenmerken van binnen-
wijkse locaties zoals geringe afstand tot afzetmarkt,
arbeidsmarkt en relatief laag huurniveau.
Uit het in Gent uitgevoerde onderzoek zijn met name
de volgende (meer industriële) functies naar voren
gekomen als mogelijk geschikt:
- opslag;
- sociale werkplaatsen;
- installatiebedrijven;
- laboratoria;
- reparatie en onderhoud;
- verhuur van apparaten;
- kleine industrie (voor zover voldoend aan voor-
noemde criteria).
Gegeven de mogelijkheden die er toch tot op zekere
hoogte lijken te zijn (nog even afgezien van andere,
niet-industriële functies) en rekening houdend met
het streven meer functiemenging te realiseren, is het
van belang dat goed over de gevolgen wordt nage-
dacht alvorens besloten wordt de kantoor- of woon-
functie bij een herbestemming te laten prevaleren.
De (potentiële) opbrengsten in termen van verkoop-
of verhuurprijzen vormen evenwel een groot pro-
bleem. Voor de verschillende functies lopen die nogal
sterk uiteen.
Bestaande bedrijventerreinen
Naast de verspreid voorkomende bedrijfsgebouwen
hebben we te maken met bestaande terreinen. Wel-
iswaar zijn de intensiveringsmogelijkheden hier vaak

7. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
17
gen, ter hoogte van het zuidelijk havengebied (fi-
guur 8). Het terrein heeft een langgerekte vorm van
noord naar zuid, met in het oosten de Voorhaven en
in het westen de spoorlijn L58 en de woonbebouwing
van Wondelgem. Het deel ten noorden van de
spoorlijnbocht wordt Wondelgemse Meersen ge-
noemd, het deel ten zuiden van de spoorlijnbocht
Wiedauwkaai.
Wiedauwkaai - Wondelgemse Meersen is een ver-
ouderd gemengd en grotendeels droog bedrijventer-
rein. Op vandaag zijn er een aantal watergebonden
bedrijven gevestigd die via een pijpleidingenbrug
verbonden zijn met Voorhaven en dus watergebonden
activiteiten zijn. Gesteld kan evenwel worden dat
van het Kanaal Gent - Terneuzen nauwelijks gebruik
wordt gemaakt. Met een bruto oppervlakte van 144
ha en een netto oppervlakte van 114 ha (exclusief 6
ha van het NMBS terrein) is de bruto-netto-
verhouding 80%. De gronden met bedrijfsactiviteiten
beperkt (voor de Nederlandse situatie is ingeschat
dat een ruimtewinst van 5 tot 10% het maximaal
haalbare is), maar door goede herstructurering van
de bestaande terreinen kan er voor gezorgd worden
dat de gevestigde ondernemers de bedrijfsomgeving
krijgen waar zij behoefte aan hebben en dus minder
snel geneigd zullen zijn een beroep te doen op kost-
bare ruimte in nieuw aangelegde bedrijventerreinen.
Dus zonder dat zelfs nog maar sprake is van inten-
sivering op bestaande terreinen, kan de herstructu-
rering van bestaande terreinen een belangrijke bij-
drage leveren aan zorgvuldig ruimtegebruik. Het is
in dit licht verbazend dat aan de problematiek van
de verouderde bedrijventerreinen in Vlaanderen nog
zo beperkt aandacht wordt geschonken!
Aangezien in Vlaanderen door ondernemers vaak de
nodige strategische ruimte is aangekocht als pen-
sioenkavel, moet meer haalbaar zijn dan de voor-
noemde 5-10%. Probleem is echter vaak dat de be-
treffende reserves op achterterreinen liggen en soms
zeer moeilijk te ontsluiten zijn.
Daarenboven kan de hoogte van de
aankoopprijs van de betreffende
gronden voor de plaatselijke over-
heid een probleem zijn, aangezien
andere marktprijzen gelden dan bij
de ontwikkeling van het terrein en
er bijkomende kosten kunnen gaan
ontstaan vanwege de ontsluiting. De
grond komt dan ook vaak enkel maar
in aanmerking voor interne groei van
het bedrijf zelf.
Voor het terrein Wiedauwkaai -
Wondelgemse Meersen, gelegen ten
noorden van de kernstad, grenzend
aan het havengebied, is in het
onderzoeksproject een eerste ver-
kenning uitgevoerd om een beeld te
krijgen van de mogelijkheden op een
bestaand terrein.
Verkenning Wiedauw-
kaai - Wondelgemse
Meersen
Kenmerken van het bedrijven-
terrein
Het bedrijventerrein Wiedauwkaai-
Wondelgemse Meersen is ten noor-
den van de stadskern van Gent gele-
Figuur 8. Luchtfoto Wiedauwkaai - Wondelgemse Meersen
Wondelgemse
Meersen
Wiedauwkaai

8. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200318
omvatten echter slechts 68 ha. Circa 15% van de
gronden is in handen van de overheid.
Een groot deel van het terrein wordt op dit moment
dus niet benut, namelijk 46 ha. Deze onbenutte kavels
liggen voornamelijk aan de westzijde van het ter-
rein. Van deze 46 ha is 38 ha onbebouwd. Hierin
bevinden zich natuurplekken langs de Lieve, braak-
liggende gronden en een geheel van extensieve rand-
stedelijke recreatie (zoals een hondenschool en voet-
balvelden).
Doorheen het terrein loopt de rivier de Lieve. Langs
de Nieuwe Vaart in het zuiden, die onderdeel uit-
maakt van de te vormen stadsboulevard in Gent, en
de Wiedauwkaai rijden bussen. Net buiten het studie-
gebied ligt spoorweghalteplaats Wondelgem (in het
noorden). Het terrein is in principe goed bereikbaar
via de weg door de ligging nabij de stadsring van
Gent. De interne ontsluiting laat echter sterk te wen-
sen over. Op het terrein zijn verscheidene doodlo-
pende wegen aanwezig.
Op het terrein zijn ongeveer 60 bedrijven gevestigd
die aan ruim 2000 mensen werkgelegenheid bieden.
Driekwart van de werkgelegenheid is te vinden in
de (vooral) grootschalige productie. Kijkend naar het
aantal vestigingen zijn naast de productie groothan-
del en opslag & distributie van belang.
Op Wiedauwkaai zijn grote oude fabrieken geves-
tigd. Enkele van deze gebouwen worden als indu-
strieel erfgoed beschouwd. In het uiterste noorden
bevindt zich een groepje nieuwe bedrijven, dat langs
een smalle woonstraat en een kronkelende interne
weg wordt ontsloten.
In de Limbastraat en de aansluitende hoeken op
Wiedauwkaai zijn 110 zonevreemde woningen ge-
situeerd. Van deze oude en veelal smalle arbeiders-
woningen zijn er 91 bewoond. Ook elders op het
terrein worden nog woningen aangetroffen, veelal
aan de rand.
Op het terrein is de vervuiling zodanig dat het her-
benutten van de vervuilde kavels in het gedrang
komt. Nog niet alle kavels zijn onderzocht op ver-
vuiling, maar 16 ha is potentieel vervuild en 17 ha is
met zekerheid vervuild4
. Door de laatste gewestplan-
wijziging wordt in het zuidelijk gedeelte van het ter-
rein een zone voorzien voor de inplanting van een
nieuwe tramstelplaats.
Visie op revitalisering
In het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) wordt
aangegeven dat een duidelijk profiel van bedrijven-
terreinen in Gent ontbreekt. Er is geen sprake van
gedifferentieerde vestigingsmilieus, afgezien van de
haventerreinen. Het huidige profiel van Wiedauw-
kaai is functioneel, gecombineerd met aanwezigheid
van industrieel erfgoed. Wondelgemse Meersen kent
louter een functioneel profiel. Het terrein zal in zijn
totaliteit een hoofdzakelijk regionale functie moe-
ten gaan vervullen en onderdeel uitmaken van een
grootschalig industrieel landschap. Dit landschap
sluit in het westen aan op het een urbaan/suburbaan
stadslandschap als gemengd woongebied van kern-
stad en randstad.
Vanwege de omvang van het terrein, de strategische
ligging en enkele belangrijke knelpunten in de be-
staande situatie wordt geopteerd voor een revita-
lisering. In deze revitalisering zal het intensiever
gebruik van de ruimte een belangrijke rol spelen.
Met name de ontsluiting en vervuiling vormen pro-
blemen om de intensiveringskansen te kunnen be-
nutten. Het terrein is momenteel in een negatieve
spiraal terechtgekomen. Door onder andere onvol-
doende onderhoud en een slechte infrastructurele
ontsluiting is het onaantrekkelijk voor bedrijven ge-
worden. Het is noodzakelijk deze spiraal te door-
breken.
Onze visie op de gewenste revitalisering wordt op
hoofdlijnen gekenmerkt door de volgende drie uit-
gangspunten:
1.Het bedrijventerrein Wiedauwkaai-Wondelgemse
Meersen wordt uitgebouwd tot een aantrekkelijk
werklocatie, als scharnierpunt tussen haven en stad
en tussen stedelijk gebied en buitengebied.
2.Wiedauwkaai-Wondelgemse Meersen richt zich op
productie in een behoorlijk grootschalig industri-
eel kader. De herontwikkeling van de bestaande
industriekathedralen speelt een belangrijke rol in
de ontwikkeling en de uitstraling van het terrein.
De randen van het gebied sluiten met betrekking
tot de functie, intensiteit van de activiteiten en ar-
chitectuur aan op de omgeving en dragen zo bij
tot de landschappelijke inpassing.
3.De vallei van de Lieve wordt opnieuw een bepa-
lend ruimtelijk element voor het terrein zelf en voor
de relatie met de omgeving. De vallei wordt aan-
gegrepen voor de uitbouw van een groenas door-
heen het terrein maar ook voor een reorganisatie
van de wegenstructuur.
De volgende ordeningsprincipes geven op hoofdlijn
aan hoe cruciale plekken in en rond het bedrijven-
terrein dienen te ontwikkelen om deze visie te kun-
nen realiseren:

9. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
19
- aanleg van nieuwe, ontsluitende infrastructuur;
- uitbouw van de Lieve als verbindende groenzone
als onderdeel van een stedelijke groenas, doorheen
het terrein en aansluitend op andere natuurlijke
plekken;
- interne segmentering naar afnemende kwaliteiten
in dienst van een betere organisatie van de milieu-
ruimte, een clustering van gelijksoortige bedrij-
ven, de bundeling van voorzieningen en een ho-
gere stedenbouwkundige kwaliteit;
- herontwikkeling van de industriekathedralen als
actieve bedrijfsgebouwen met een belangrijke
bakenfunctie voor het terrein;
- realisatie van kwalitatieve toegangspoorten ter ver-
hoging van de aantrekkelijkheid van het gebied
voor bedrijven en ter verbetering van de ruimte-
lijke inpassing;
- verbeteren van een levendige verhouding tussen
wonen en werken als belangrijk aandachtspunt bij
het aanpakken van de problematiek van de zone-
vreemde woningen;
Meersen komen de drie dimensies (vloer, hoogte en
tijd) en de twee schaalniveaus (gebouw/kavel en ter-
rein) die in punt 2 (van intensief naar zorgvuldig
ruimtegebruik) zijn benoemd, aan bod. Tabel 3 geeft
hier een overzicht van.
Door het volgen van de voorgestelde strategie zal
op langere termijn sprake zijn van zorgvuldig ruimte-
gebruik. Door het benutten van vrijkomende ruimte
en de infrastructurele voorwaarden te realiseren voor
verdere (her)ontwikkeling, zal in de toekomst min-
der aanspraak worden gemaakt op nieuw te ontwik-
kelen terreinen.
Op korte en/of middellange termijn is sprake van
zorgvuldig ruimtegebruik door de concentratie van
het groen langs de Lieve, het hergebruiken van oude
fabriekspanden als bedrijfsverzamelgebouwen, het
realiseren van een ondergrondse tramstelplaats en
daarboven gesitueerde mogelijkheden voor de uit-
- benutten van de potenties voor zorg-
vuldig ruimtegebruik bij de aanleg
van de tramstelplaats.
Bijgevoegde figuur 9 geeft de gewenste
structuur voor de mogelijke ontwikke-
ling van het gebied weer.
Perspectieven voor zorgvuldig ruim-
tegebruik
Hoewel er tal van mogelijkheden voor
een beter ruimtegebruik zijn, vormen
de versnippering en vooral de ontslui-
ting problemen om bestaande kansen
te kunnen benutten. Hiermee moet wor-
den begonnen, aangezien aan deze
basisvoorwaarden moet zijn voldaan
alvorens aan de revitalisering verder
kan worden gewerkt. Een stapsgewijze
aanpak is in dit geval noodzakelijk,
waarbij de gedachten uitgaan naar de
volgende fasering:
fase 1 basisvoorwaarden ontsluiting
vooraf realiseren;
fase 2 intensiveringsstrategie eerste
fase;
fase 3 intensiveringsstrategie tweede
fase.
Bij de ontwikkeling en intensivering
van Wiedauwkaai - Wondelgemse
Figuur 9: structuurschets mogelijk ontwikkelingintensivering
Wiedauwkaai-Wondelgemse Meersen
te ontwikkelen en te verdichten
regionaal bedrijventerrein
(met reservezone)
te ontwikkelen en te verdichten
lokaal bedrijventerrein
(met reservezone)
te ontwikkelen gemengde locatie voor
productie, distributie, harde recreatie
en handel met aantrekkelijke zichtwand
te behouden en visueel op te
waarderen woonlinten
te ontwikkelen sportpark westergem
met herlocaties sportvelden en
integratie openluchtgemeenschaps-
voorzieningen
groenas, landschappelijk te
ontwikkelen als groenmassa rond
lieve-oevers, met buffers rond
limbastraat en met verbinding naar
wondelgem
spoorlijn op berm en viaduct
belangrijkste wegen
compact en geïntegreerd te ontwikkelen
gemeenschapsvoorzieningen
(tramstelplaats, stadsdistributiecentrum,
IVAGO-site, drinkwaterreservoir).

10. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200320
Tabel 3. Overzicht acties en hun bijdrage aan de intensivering (naar fase)
Fase maatregel Intensiveringsaspect
1 Aanpassen wegenstructuur Geen
2.1 Groenzone langs de Lieve Collectief groen waardoor dit niet meer op bedrijfskavels hoeft te gebeu-
ren
2.2 Interne segmentering Optimale aansluiting vraag en aanbod; verhoging ruimtelijke kwaliteit;
gezamenlijke voorzieningen
2.3 Invullen vrijgekomen ruimte op Wondel- Ruimte op dit moment onbenut
gemse Meersen
2.4 Revitalisering bestaande kavels en gebouwen Door intensiveringsscans5
bij bedrijven mogelijkheden onderzoeken
2.5 Benutten cultuurhistorisch erfgoed op Al zeer intensief ruimtegebruik gecombineerd met bijdrage aan ruimte-
Wiedauwkaai lijke kwaliteit. Dus behouden en, indien nodig, renoveren
2.6 Woon-werk eenheden Landschappelijke inpassing, overgang van bedrijventerrein naar
volgende zone
2.7 Entrees / toegangspoorten Bijdrage aan verhogen kwaliteit gehele terrein, waardoor ruimte aantrek-
kelijk blijft voor bedrijven
3.1 Ondergrondse tramremise Dubbel grondgebruik
3.2 Stadsdistributie Optimaal benutten bestaande infrastructuur
3.3 Sanering bielzengebied Benutten extensief gebruikte ruimte
voering van stadsdistributie. Op de nieuw te ontwik-
kelen kavels en gebouwen zullen per geval de
intensiveringsmogelijkheden moeten worden beke-
ken. Er zijn echter wel een aantal randvoorwaarden
waaraan moet worden voldaan, zodat de ruimtelijke
kwaliteit gewaarborgd blijft. Deze zijn:
1. het verhogen of behouden van de ruimtelijke kwa-
liteit;
2. het versterken van de groenstructuur;
3. het passen in het voorgestelde segment qua
bedrijfsactiviteit.
Door deze strategie toe te passen, wordt gewerkt aan
het realiseren van de ruimtelijke doelstelling in het
Ruimtelijk Structuurplan Gent, namelijk: het facili-
teren van groeipotenties van bedrijven binnen rand-
voorwaarden van duurzaamheid en behoud van ruim-
telijke kwaliteit.
Uitgangspunten voor een beleid
voor zorgvuldig ruimtegebruik
Belang van communicatie en voorlichting
Bij de uitvoering van de studie in de stad Gent be-
stond het belangrijkste luik uit de uitwerking van
een 'toolkit' aan instrumenten en maatregelen die
kunnen helpen bij het effectief nastreven van een
zorgvuldiger ruimtegebruik op uiteenlopende be-
drijfslocaties en bedrijventerreinen. Er werd daarbij
onderscheid gemaakt tussen nieuw te ontwikkelen
bedrijventerreinen, bestaande terreinen, juridisch
beschikbaar maar volledig onbenutte terreinen en
solitaire werklocaties in de woonomgeving. Alge-
meen kan worden gesteld dat zorgvuldig ruimte-
gebruik op twee manieren kan worden bereikt: door
dwang of door stimulans. Vandaar dat zowel stimu-
lerende als bestraffende maatregelen werden uitge-
werkt.
De uitgewerkte instrumenten kunnen grosso modo
in vier categorieën worden ingedeeld, met name ju-
ridische, financiële, stedenbouwkundige of organi-
satorische maatregelen. Als basisvoorwaarde voor
een succesvolle strategie in het doorbreken van de
gangbare denkpatronen geldt het opzetten van een
kennisbank die relevante voorbeeldprojecten verza-
melt en het voeren van verder onderzoek naar kan-
sen en belemmeringen van zorgvuldig ruimtegebruik.
Ook het uitbouwen van een netwerk aan experten
die een intensiveringsscan (zie voetnoot 4) kunnen
uitvoeren op nieuwe stedenbouwkundige aanvragen
voor bedrijfsvestigingen, verhoogt de slaagkansen
voor zorgvuldig ruimtegebruik. De nadruk dient im-
mers in eerste instantie te worden gelegd op vooraf-
gaandelijke communicatie en voorlichting. Uit Ne-
derlands onderzoek komt naar voren dat onderne-
mers doorgaans niet of nauwelijks op de hoogte zijn
van de mogelijkheden om anders en beter om te gaan
met de beschikbare ruimte. Eenmaal op de hoogte is
zeker de bereidheid aanwezig om over de mogelijk-

11. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
21
heden na te denken, mits dit niet kostenverhogend
werkt (Van Dinteren en Wijermars, 2002)
Zuinig omspringen met bedrijventerreinen is reeds
enkele jaren een actueel beleidsitem bij onze noor-
derburen. Reeds eind '97 werd een aanvang geno-
men door het StIR-programma (STimulerings-
programma Intensief Ruimtegebruik). In totaal
maakte de Nederlandse overheid bijna 25 miljoen
euro over 4 jaar vrij voor de ondersteuning van pro-
jecten die aantonen dat het intensief gebruiken van
de schaarse grond mogelijk is en kan bijdragen tot
de verbetering van kwaliteit van de leefomgeving.
Het belang van een dergelijk initiatief kan niet wor-
den onderschat aangezien het stimuleren en verza-
melen van concrete projecten een sterk wervend ver-
mogen heeft naar de buitenwereld toe en aanzet tot
nieuwe initiatieven. Inmiddels is het StIR opgegaan
in het IPSV, wat staat voor Innovatie-Programma
Stedelijke Vernieuwing (www.vrom.nl/ipsv).
Ruimtelijke kwaliteit in combinatie met zorgvul-
dig ruimtegebruik
Afhankelijk van de gestelde doelgroepen (product-
marktcombinaties) en wensen kunnen een aantal cri-
teria ter bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik
worden opgesteld. Deze criteria moeten worden ge-
kozen in functie van de opmaak van een steden-
bouwkundig ontwerp. De opmaak hiervan is gewenst
vóór de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan
om de kwaliteitseisen voor het terrein in kaart te bren-
gen. Ook een beeldkwaliteitsplan kan een onderdeel
zijn van een dergelijk stedenbouwkundig ontwerp
waarin uitspraken worden gedaan over de gewenste
structuur van het gehele terrein, de gewenste inten-
siteiten, volumes, vormgeving, landschappelijke in-
tegratie,…
De principes van het stedenbouwkundig ontwerp
vormen de basis voor het ruimtelijk uitvoeringsplan
met zijn stedenbouwkundige voorschriften. Er moet
steeds op worden toegezien dat het niet als een te
strak keurslijf wordt ervaren. Er schuilt immers het
gevaar dat indien een dergelijke aanpak geen glo-
bale ingang krijgt in Vlaanderen deze manier van
werken zijn doel voorbij schiet door er enkel voor te
zorgen dat gewenste investeringen zich elders zul-
len ontwikkelen waar de voorwaarden minder streng
zijn!
De aanwijzingen zijn opgedeeld in criteria ter be-
vordering van een zorgvuldiger ruimtegebruik en cri-
teria ter behoud en bevordering van ruimtelijke kwa-
liteit.
De belangrijkste criteria ter bevordering van zorg-
vuldig ruimtegebruik op terreinniveau zijn:
- minimale vloer/terrein index voorzien van finan-
ciële stimuli indien hogere index wordt gereali-
seerd, evt. in combinatie met open space ratio's
(osr; zie hierna);
- een zo hoog mogelijke netto/bruto verhouding ef-
fectief bedrijventerrein versus openbaar domein;
en op kavelniveau:
- gemeenschappelijke voorzieningen (vergaderza-
len, kinderopvang, restaurant,…);
- parkeernormen (bundeling, stapelen, aantal werk-
nemers per parkeerplaats - goede openbaar ver-
voersbereikbaarheid belangrijk);
- minimale bebouwingsdichtheid;
- minimale bouwhoogte;
- minimale vloer/terrein index (V/T of vti; zie hier-
na).
Daarnaast kunnen ook nog criteria ter behoud en
bevordering van ruimtelijke kwaliteit worden vast-
gelegd, zoals voorschriften voor inrichting van kavels
en percelen, maximale en minimale afstanden tus-
sen gebouwen, aanlegeisen voor openbaar domein,
aanwijzen ruimte voor collectief groen en natuur-
ontwikkeling… Zoals eerder aangegeven is de goed
afgewogen combinatie van intensivering van het
ruimtegebruik, ruimtelijke kwaliteit en economisch
functioneren het idee achter zorgvuldig ruimte-
gebruik.
Om voornoemde criteria voor een intensiever gebruik
van de ruimte een juridische basis te geven, kan met
name van het B.P.A./R.U.P.6
gebruik worden ge-
maakt. Geconstateerd moet evenwel worden dat op
vandaag bestaande B.P.A.'s zelden worden ingezet
als instrument ter bevordering van het ruimtegebruik.
Integendeel zelfs, vaak verhinderen voorschriften im-
mers om een bedrijfskavel maximaal te benutten.
Beperkingen op terrreinbezettingscoëfficiënt, lage
maximale bouwhoogtes en verplichtingen op gebied
van groenaanleg op kavelniveau verhinderen een
maximale efficiëntie. Nochtans kunnen ordenings-
criteria en stedenbouwkundige voorschriften een
duwtje geven in de rug van een zorgvuldiger ruimte-
gebruik.
Bij de actuele opmaak van bijzondere plannen van
aanleg in Gent worden dergelijke criteria in meer-

12. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200322
dere of mindere mate effectief mee opgenomen in
de stedenbouwkundige voorschriften. Als voorbeel-
den kunnen hier Arbed-noord en zuid en Campus
Ardoyen worden vermeld. In de gemeentelijke ruim-
telijke uitvoeringsplannen die zullen worden opge-
maakt in uitvoering van het RSG zal dit aspect zeker
aan de orde zijn.
Intensiteit van het ruimtegebruik gemeten
Om doelstellingen ten aanzien van het ruimtegebruik
goed vast te kunnen leggen in onder meer B.P.A.'s/
R.U.P.'s kan gebruik worden gemaakt van verschil-
lende maten. Een veel gebruikte indicatie is devloer/
terrein-index7
als waardemeter voor het ruimte-
gebruik op een bedrijventerrein of van een bedrijf.
Nochtans geeft deze index niet meteen een eendui-
dig beeld van de ruimte-intensiteit. Een hogere vti
betekent immers niet automatisch ook een intensie-
ver grondgebruik. Bijvoorbeeld: een gebouw van één
laag van 2.500 m² op een kavel van 5.000 m² heeft
een vti van 0,5. Een gebouw van twee lagen van ie-
der 1.250 m² op een kavel van 5.000 m² heeft ook
een vti van 0,5 (figuur 10).
Als aanvulling op de vti kan dan ook best gebruik
worden gemaakt van de open space ratio (osr) en/of
de verhouding inhoud vloeroppervlak (viv). De open
space ratio geeft de verhouding tussen het onbe-
bouwde grondoppervlak ten opzichte van het totaal
aantal vierkante meter bedrijfsvloeroppervlak en
geeft op die manier een indicatie van de ruimtedruk
in de tweede dimensie. In combinatie met de fsi wordt
de mate van horizontaal en vertikaal ruimtegebruik
inzichtelijk alsook de bebouwingstypologie. Bijvoor-
beeld een gebouw van één laag van 2.500 m² op een
kavel van 5000 m² heeft een osr van 1 en een vt van
0,5, terwijl een gebouw van twee lagen van ieder
1.250 m² op een kavel van 5.000 m² ook een vti heeft
van 0,5 maar een osr heeft van 1,5.
Figuur 10. Drie mogelijkheden van een kavel met vti = 0,5
Aangezien bij de bepaling van de vti het intensieve
aspect van opslag in de hoogte niet aan bod komt,
kan het wenselijk zijn de verhouding inhoud vloer-
oppervlak (viv) te gaan bepalen. Hierbij gaat het over
de verhouding tussen inhoud en vloeroppervlak uit-
gedrukt in m³ per m² vloeroppervlak. Deze index
geeft een goed inzicht in het fenomeen dat gebou-
wen met eenzelfde inhoud een totaal ander vloer-
oppervlak kunnen hebben en vice versa. Zo heeft
een distributiecentrum met opslag in de hoogte een
geringer vloeroppervlak ten opzichte van een door-
snee bedrijfsruimte met eenzelfde inhoud.
Andere indicatoren van intensiteit die soms worden
gebruikt zijn de ground space index (gsi) die de ver-
houding geeft tussen bebouwd en onbebouwd grond-
oppervlak, alsook het aantal werknemers per hec-
tare of de user space index (usi) die aangeeft hoe-
veel mensen gebruik maken van een stuk grond.
Laatste twee maatstaven zijn eerder bruikbaar bij het
voeren van een locatiebeleid en/of parkeerbeleid
maar zeggen weinig over de effectieve terreininname.
Ze kunnen zelfs misleidend zijn door te suggereren
dat arbeidsintensieve bedrijfsprocessen intensiever
met de ruimte omspringen dan arbeidsextensieve
bedrijven.
Geconcludeerd kan worden dat de vti alleen dan een
goede indicatie geeft van de intensiteit van het
ruimtegebruik als deze wordt aangevuld met de open
space ratio en/of de verhouding inhoud vloeropper-
vlak.
Een andere indicator van zorgvuldig ruimtegebruik
is de netto/bruto-verhouding. Deze geeft een indica-
tie over het gebruik van de openbare ruimte ten op-
zichte van de ruimte voor bedrijven. Hoe minder
ruimte nodig is voor infrastructuur hoe meer ruimte
overblijft voor het vestigen van bedrijven. Zorgvul-
dig ruimtegebruik in de derde en vierde dimensie
kan met deze verhouding niet worden gemeten, wel
die in de tweede dimensie.
Aanzetten van toepassing van deze technische indi-
caties zijn terug te vinden in de publicatie 'Het alge-
meen en bijzonder plan van aanleg als actueel be-
leidsinstrument' (Arohm-Studiegroep Omgeving).
Grondbeleid als voorbeeld
Op het gebied van het grondbeleid kunnen verschil-
lende instrumenten worden ontwikkeld om zorg-
vuldig ruimtegebruik te bevorderen. De belangrijk-
1 laag 2 lagen 4 lagen
bebouwd onbebouwd

13. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
23
ste waar we even blijven bij stil staan, zijn de grond-
prijs, het systeem van erfpacht en concessieover-
eenkomsten, het limiteren en terugkopen van interne
reserves, de heffing op onbenutte grond en het voe-
ren van een optiebeleid. De opgesomde instrumen-
ten zitten zowel in de stimulerende als bestraffende
sfeer.
Het werken met een gestaffelde grondprijs is een
stimulerende maatregel die erin bestaat bedrijven een
korting te geven op de grondprijs op basis van het
aantal verdiepingen en het aantal vierkante meters
vloeroppervlak op de verdiepingen. Dit veronder-
stelt wel dat je als overheid eigenaar bent van het
bedrijventerrein en de vraag blijft overeind in hoe-
verre de grondprijs, die uiteindelijk maar een klein
deel vormt van de totale investering, ondernemers
over de streep kan trekken en de mogelijke meer-
kost van het bouwen in meerdere lagen compenseert.8
Dit instrument heeft dan ook eerder een signaal-
functie.
Een veel efficiënter middel om zorgvuldiger ruimte-
gebruik op kavelniveau te induceren, is het werken
met erfpachtcontracten of concessieverleningen. Be-
palingen over de parkeerwijze, bebouwingsdicht-
heid en de toelaatbare interne reserves kunnen wor-
den opgenomen. Maar bovenal wordt elk bedrijf in-
direct gedwongen om vanaf het begin het rekensom-
metje te maken en niet al te veel reserveruimte
onbenut te laten liggen. De ondernemer dient im-
mers jaar na jaar een vergoeding te betalen zodat te
ruim bemeten reserves bedrijfseconomisch niet in-
teressant zijn. Bij te ruim bemeten 'pensioenkavels'
betaalt de ondernemer immers jaarlijks voor gron-
den die niet worden benut en misschien ook nooit
nodig zullen zijn.
Gedetailleerd onderzoek in de Gentse Kanaalzone
en de Waaslandhaven heeft ondubbelzinnig aange-
Tabel 4. Ruimtegebruik (bezettingsgraad) volgens statuut in de Oost-Vlaamse havengebieden
Bron: Onderzoek ruimtegebruik Waaslandhaven, Arohm (1999) en Onderzoeken in het kader van de economische positionering
van de Kanaalzone van Gent-Terneuzen, Provincie Oost-Vlaanderen (2000).
Statuut van het terrein perceelsopp. (ha) Benutte opp. (ha) bezettingsgraad
Gentse Kanaalzone (1/1/2000)
• eigendom bedrijfsleven 2.070,4 1.296,7 62.6%
• concessie 498,4 428,4 86%
Waaslandhaven (1/1/1999)
• eigendom bedrijfsleven 978,8 362,8 37,1%
• erfpacht 219,7 108 49,2%
• concessie 448,1 350 78,1%
toond dat er een rechtstreeks verband bestaat tussen
het grondbeleid en het ruimtegebruik. Het onderzoek
dat hiervoor werd verricht heeft in de tweede dimen-
sie onderzocht en vastgesteld of er een verschil is
qua ruimtebenutting op industrieterreinen afhanke-
lijk van het statuut van de gronden. Tabel 4 illus-
treert duidelijk dat terreinen in erfpacht of in con-
cessie een beperkter aandeel interne reserve hebben
in vergelijking met terreinen die bedrijven hebben
kunnen aankopen. Omwille van de bedrijfsecono-
mische logica zoals hierboven geformuleerd, is wer-
ken met erfpachtovereenkomsten of concessies ruim-
telijk-economisch dus veel meer verantwoord.
Voor bestaande en reeds in ontwikkeling gebrachte
bedrijventerreinen met een sterk versnipperde eigen-
domsstructuur kan een heffing op onbenutte gron-
den een nuttig instrument zijn. In het geval van al te
ruim bemeten interne reserves kan een heffing wor-
den uitgewerkt om op zijn minst de grootste ruim-
teverkwisters te kunnen sanctioneren of speculatie
te kunnen tegengaan.
Vanuit deze optiek werd door mevrouw Isabel Ver-
triest een voorstel uitgewerkt voor heffing op on-
derbenutting van gronden. Dit voorstel gaat uit van
het decreet van 19 april 1995 houdende maatrege-
len ter bestrijding en voorkoming van leegstand en
verwaarlozing van bedrijfsruimten en wenst dit te
verruimen met een heffing op onderbenutting van
gronden. In dit voorstel gaat men uit van een hef-
fing van 2,5 € per m² onderbenutte bedrijfsgrond en
is gebaseerd op het feit dat de heffing hierdoor jaar-
lijks overeenkomt met 10% van de gemiddelde
aankoopprijs van een vierkante meter grond. Deze
heffing zou bovendien enkel worden geheven op de
te ruime grondreserves, t.t.z. niet op de strategische
verantwoorde reserve, zijnde 30% van de gebruikte
bedrijfsoppervlakte. Deze ijzeren grondreserve wordt
geplafonneerd op 5 ha, wat in het geval van bijvoor-

14. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200324
beeld (petro-)chemische complexen in een haven-
gebied wel erg minimalistisch is. Dit kan dus best
wat worden gedifferentieerd op basis van grootte en
type activiteit.
Het zal erop aankomen van dit voorstel dat een goede
basis vormt voor discussie en debat terug op de
agenda te krijgen van de Vlaamse regering. Want
om concurrentievervalsing tussen economische re-
gio's te voorkomen, kan een dergelijk systeem enkel
maar worden uitgevaardigd op gewestelijk niveau.
Bij nieuw uit te geven terrein is het limiteren van
restruimte ofwel interne, deels strategische reserves
een optie. Dit dient op gemeentelijk niveau bij de
contractvorming te worden geregeld en kan in een
ruimtelijk uitvoeringsplan worden vastgelegd. Voor-
zichtigheid is evenwel geboden aangezien het lastig
is om algemeen vast te stellen welke interne strate-
gische reserve verantwoord is om toe te staan. De
hoeveelheid ruimte is afhankelijk van verscheidene
factoren, zoals type activiteit, groeiverwachting,
mogelijkheden tot stapelen, milieuhinder, ontslui-
tingsmogelijkheden,…
Ook wederinkoop van te ruim bemeten interne re-
serves is een optie die kan worden overwogen. Ze-
ker wanneer het gaat over excessieve reserves van
meer dan 50% kan onteigening worden overwogen
als het gaat om gronden die aan andere potentiële
investeerders kan worden aangeboden. Er dient ge-
waakt te worden voor een situatie waarbij de over-
heid wordt geconfronteerd met een sterke waarde-
stijging van die gronden (bijvoorbeeld als gevolg van
een succesvolle ontwikkeling van het bedrijven-
terrein). Ook dit kan contractueel worden geregeld.
Uitgangspunt is dan wel dat de overheid de grond in
handen heeft en dat is slechts in een beperkte mate
het geval, hetgeen beperkend werkt voor het succes
van deze maatregel.
Algemeen wordt aangenomen dat zowel voor haven-
gebieden als (regionale) bedrijventerreinen een in-
terne reserve ten opzichte van een kavel van 1/3 (ca.
30%) als verantwoord kan worden beschouwd.
SowieSo moet met dit cijfer voorzichtig worden om-
gesprongen aangezien de verhouding tussen groei-
verwachting en effectieve groei van bedrijf tot be-
drijf verschilt en activiteiten wezenlijk van elkaar
verschillen. Van belang is het daarom om goed te
kijken naar de situering van deze reserves. Niet lan-
ger moeten deze aan de achterzijde van de bebou-
wing worden gesitueerd maar parallel aan de weg-
infrastructuur. Thans kan de restruimte moeilijk
worden gebruikt omdat deze veelal aan de achter-
zijde is gesitueerd en onmogelijk meer kan worden
ontsloten. Figuur 11 illustreert het idee.
Figuur 11. Omgaan met reserveruimte (R)
Voortbordurend op dit idee kan tevens worden ge-
werkt met opties op de grond. Die zouden, zoals in
figuur 11, kunnen worden toegediend aan bedrijven.
Gewerkt zou ook kunnen worden met het aanhou-
den van een algemene reserve die, al naargelang de
behoefte van verschillende bedrijven, kan worden
uitgegeven aan de sterkst expanderende bedrijven.
Ruimtelijk zijn hier in de tweede dimensie twee op-
ties mogelijk. Ten eerste kunnen de optionele (reser-
ve)gronden inpandig, zeg maar in het midden van
bedrijfsbouwblokken achter de uitgegeven terreinen
worden voorzien om later bij effectieve behoefte te
worden toegewezen aan 1, 2 of 4 naastgelegen be-
drijven. Belangrijk nadeel evenwel is dat optionele
grond in dit systeem niet meer afzonderlijk kan wor-
den ontsloten en uitgegeven. Daarom krijgt het
tweede systeem de voorkeur waarbij optionele gron-
den worden gereserveerd tussen uitgegeven perce-
len van straat tot straat. Een dergelijke opzet staat
meteen ook toe om eventueel deze terreinen toe te
wijzen aan derde investeerders.
Een bijkomend voordeel van een dergelijk optie-
beleid is dat de pensioenkavels ook in aanmerking
Uitgangssituatie
Situatie na heruitgave van teruggeboekte reserves
R R
weg
weg
reserve
Inpandige optionele gronden
reserve
reserve
Optionele gronden van `straat tot straat

15. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
25
komen voor tijdelijke ingebruikname door activitei-
ten die niet onomkeerbaar de toekomstige inname
ervan hypothekeren. Voorbeelden hiervan vindt men
onder andere terug in de haven van Rotterdam waar
terreinen tijdelijk in gebruik worden genomen voor
opslagactiviteiten.
Optiebeleid in combinatie met erfpachtovereenkom-
sten en concessies is het meest aangewezen systeem
van gronduitgifte om zorgvuldiger ruimtegebruik te
bekomen.
Slot
Gelet op de ruimtelijke problematiek in Vlaanderen
kan het concept van zorgvuldig ruimtegebruik feite-
lijk niet ter discussie staan. Voor wat betreft bedrijfs-
huisvesting doen zich de beste mogelijkheden voor
op nieuw aan te leggen bedrijventerreinen. Hier zijn,
zeker met een aangescherpt instrumentarium, de
mogelijkheden het grootst. Duidelijk mag echter ook
zijn geworden dat de aandacht voor solitaire locaties
en bestaande bedrijventerreinen mee een rol moet
spelen. De bijdrage aan het behalen van ruimtewinst
zal op die punten minder zijn, maar het door
revitalisering voorkomen dat onnodig een beroep
wordt gedaan op nieuw aangelegde bedrijven-
terreinen levert ook een bijdrage. In dit verband is
het uitermate relevant als vanuit het Vlaams Gewest
het sein wordt gegeven voor een grootschalige
herstructureringsoperatie op verouderde bedrijven-
terreinen.
Het is echter niet zo dat er van de ene op de andere
dag aan een zorgvuldig gebruik van de ruimte kan
worden gewerkt, laat staan dat snel successen kun-
nen worden geboekt. Uit de gevalstudie Gent is dui-
delijk naar voren gekomen dat er mogelijkheden zijn
om anders om te gaan met de ruimte, maar dat dit
wel een en ander vraagt van wet- en regelgeving al-
vorens plannen daadwerkelijk kunnen worden ge-
realiseerd. Belangrijk is het om vast te stellen dat
het huidige instrumentarium niet voldoende is en dat
juist ook op het niveau van het gewest maatregelen
moeten worden getroffen om een zorgvuldiger ge-
bruik van de ruimte te stimuleren en waar nodig af
te dwingen.
Op het stedelijke niveau zijn de uitkomsten van het
onderzoek verwerkt in het Ruimtelijk Structuurplan
Gent. Naast aanbevelingen voor een meer algemene
bedrijvenstrategie is aandacht besteed aan maatre-
gelen in de organisatorische sfeer als het installeren
van een permanente ruimtelijke beleidsgroep die zich
bezighoudt met de uitvoering van het bedrijven-
terreinenbeleid en het opzetten van een 'task force
onbenutte bedrijfsgronden' als een cel daarbinnen.
In instrumentele sfeer kunnen aanbevelingen wor-
den gedaan voor het opzetten van intensiveringsscans
om individuele bedrijven te adviseren over zorgvul-
dig ruimtegebruik, het voeren van verder onderzoek
naar de meest optimale voorschriften in R.U.P.'s en
het beschikbaar stellen van middelen voor een fonds
waarmee strategische grond- en gebouwaankopen
kunnen worden gedaan.
Op Vlaams niveau kan een bijdrage worden gele-
verd door:
- versoepelen en verruimen van de mogelijkheden
voor bodemsanering in bedrijventerreinen (lage-
re normen, mogelijkheid tot bundelen en inpak-
ken van vervuilde gronden in landschappelijke
aanleg, opsplitsing van saneringsplicht over delen
van percelen, etc.); prioritaire aanpak van 'black-
points' mag niet uitsluitend vanuit een volksge-
zondheidsstandpunt worden bekeken (zoals mo-
menteel gebeurt); ook ruimtelijke overwegingen
vormen een belangrijk criterium, in het bijzonder
voor een aantal oudere bedrijventerreinen die
meestal zeer gunstig gelegen zijn binnen de ge-
wenste ruimtelijke structuur van de stad. Een
Vlaams strategisch herstructureringsprogramma
wordt hiervoor best opgemaakt (herwaarderings-
strategie voor bedrijventerreinen);
- handhaven en verstrengen van de heffing op leeg-
staande panden en verwaarloosde bedrijfspanden;
- invoering van een heffing op onbenutte en onder-
benutte gronden, mits voorafgaandelijke toepas-
bare criteria verder te onderzoeken;
- invoering algemeen verbod voor bedrijven uit een
lage hindercategorie (bedrijven die weinig milieu-
hinder veroorzaken) zich te vestigen op bedrijven-
terreinen (verordening). Een belangrijke voor-
waarde hierbij is echter wel dat voldoende (kwan-
titatief en kwalitatief) ruimte buiten die terreinen
dan ook beschikbaar is;
- aanpassing van de Vlaamse regelgeving en subsi-
dies voor economische expansie in functie van
zorgvuldig ruimtegebruik;
- uitwerking en promotie van voorbeelden van zorg-
vuldig ruimtegebruik, door bijvoorbeeld het op-
zetten van enkele voorbeeldprojecten, het organi-
seren van een wedstrijd, het opmaken van een
voorbeeldboek, het opzetten van een communica-
tiecampagne naar lokale besturen, terreinbeheer-

16. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/200326
ders en -ontwikkelaars en het bedrijfsleven hier-
over;
- invoeren van minimale regels voor zorgvuldig
ruimtegebruik door overheidsbedrijven en met de
overheid gelieerde bedrijven (De Lijn, VDAB, De
Post, NMBS, en andere) in heel Vlaanderen;
- invoeren verplichting van bedrijventerreinmana-
gement, voorzien ondersteunende regeling;
- opzetten van regionale samenwerkingsverbanden
voor afstemming van het aanbod tussen lokale
overheden.
Noten
1. Binnen de stad Gent (arrondissementscijfer tussen haakjes)
werd in de voorbije jaren volgende oppervlakte aan
nijverheidsgronden verkocht of in concessie gegeven: 15
ha (49,8) in 1998, 3,1 ha (15,6) in 1999, 12,7 ha (57,6) ha
in 2000 en 1,8 ha (20,5) in 2001 (bron Ecodata).
2. 'kwalitatief' hier in de betekenis van 'aansluitend op de vraag
vanuit een bepaalde doelgroep van bedrijven (produkt-markt
combinatie)' en niet in de zin van 'hoogwaardig'; hoogwaar-
dige terreinen vormen slechts een klein deel van de markt.
3. Dit betreft de aanleg van infrastructuur op +1 niveau en op
hogere niveaus, waardoor als het ware een gelaagd terrein
ontstaat. Dit is het wezenlijke verschil met 'stapelen.
4. Opgemerkt moet worden dat deze vervuiling telkens wordt
gekoppeld aan een kadasterperceel. Het kan mogelijk zijn
dat slechts een beperkt gedeelte van het totale kadasterperceel
(potentieel) vervuild is, maar de totale oppervlakte wordt
opgegeven. Een voorbeeld is de creosoteerwerf in het noor-
den van het terrein. Hier werden voorheen houten bielzen
geolied, maar deze zijn vervangen door betonnen bielzen
waardoor het oliën een marginale activiteit is geworden. Het
grootste deel van de creosoteerwerf staat niet aangegeven
als vervuild of potentieel verontreinigd, omdat er geen
kadastraal perceel op ligt. Dit betekent dat de vervuiling op
het terrein een stuk hoger ligt.
5. Bij het bevorderen van zorgvuldig ruimtegebruik op be-
staande locaties kan het aanbieden van een intensiverings-
scan behulpzaam zijn. Dergelijke actie bestaat uit de beoor-
deling van de mogelijkheden ter verhoging van de intensi-
teit van het ruimtegebruik op een bestaande locatie. De scan
wordt uitgevoerd door een multi-disciplinair team van des-
kundigen, waaronder ruimtelijke planners-ontwerpers. Het
team analyseert de mogelijkheden tesamen met de onderne-
mer op hun haalbaarheid. Een dergelijke intensiveringsscan
wordt geïnitieerd door de overheid en/of door het bedrijven-
terreinmanagement en kan zowel worden toegepast op indi-
viduele bedrijven als op gehele terreinen. In Nederland wordt
in opdracht van ondermeer de ministeries van Economische
Zaken en Volkshuisvesting/Ruimtelijke Ordening/Milieu
door Buck Consultants International gewerkt aan de opzet
van een dergelijke scan.
6. B.P.A. = bijzonder plan van aanleg en R.U.P. = ruimtelijk
uitvoeringsplan.
7. De vloer/terrein index (vti) of de floor space index (fsi) is
de verhouding van al het vloeroppervlak ten opzichte van
het grondoppervlak. Deze index kan worden gemeten op
niveau van de kavel of op niveau van de (netto of bruto)
bedrijventerreinoppervlakte. Meest gebruikt is echter de vti
op kavelniveau die de verhouding geeft tussen al het vloer-
oppervlak op de kavel en het feitelijk grondoppervlak van
de kavel.
8. Uit onderzoek van INBO (2002) blijkt dat gestapeld bou-
wen goedkoper kan zijn dat bouwen op maaiveldniveau. De
hoogte van de grondprijs en de omvang van het gebouw
zijn daarin belangrijke variabelen.
Literatuurlijst
AROHM & Studiegroep Omgeving (1992): Het algemeen en
bijzonder plan van aanleg als actueel beleidsinstrument, Brus-
sel.
Buck Consultants International (1998): Locatievoorkeur en
ruimtegebruik van verhuisde bedrijven, Ministerie van Econo-
mische Zaken, Den Haag.
Buck Consultants International (2002): Zorgvuldig ruimte-
gebruik op bedrijfslocaties.Werkgroep MDW-IRB, Ministeries
van Economische Zaken en VROM, Den Haag.
Buck Consultants International (2002): Zorgvuldig ruimte-
gebruik en de ondernemer. Fase 1: enquête en diepte interviews,
Nijmegen.
Buck Consultants International & Studiegroep Omgeving
(2002): Maatregelen zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijven-
terreinen in Gent. Brussel / Mortsel.
Dinteren, Jacques van & Stijn Wijermars (2002): Zorgvuldig
ruimtegebruik en de ondernemer (2001). In: Nova Terra, nr. 1,
pag. 26 - 30.
Dinteren, Jacques van & Peter de Kruijk (2002): Zorgvuldiger
ruimtegebruik en bedrijfsgebouwen. In: Real Estate Magazine,
nr. 21, pag. 18 - 21.
INBO (2002):De kostencomponent van intensief ruimtegebruik
op bedrijventerreinen, Woudenberg.
Pen, C.J. (2002): Wat beweegt bedrijven?, Nederlands Geogra-
fische Studies, Utrecht/Groningen.
Stad Gent, Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning &
Studiegroep Omgeving (2003): Ruimtelijk Structuurplan Gent,
Gent.
TV Wvi-Technum (2000): Onderzoeken in het kader van de
economische positionering van de Kanaalzone Gent-Terneuzen,
perceel II : onderzoek naar het aanbod en instrumenten voor
een zuinig en efficiënt ruimtegebruik, Provincie Oost-Vlaande-
ren, Gent.
Wvi (1999): Onderzoek naar het huidige ruimtegebruik in de
Waaslandhaven, Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Af-
deling Ruimtelijke Planning, Brussel.

17. Artikel
Ruimte & Planning, Jg. 23 nr. 1/2003
27
Carl Dejonghe (1971) is ruimtelijke planner en werkzaam aan
de stad Gent als projectcoördinator voor het gemeentelijk ruim-
telijk structuurplan. Hij heeft zich in de periode 1996-2002 ver-
diept in de problematiek van het ruimtegebruik en de ruimte-
claims van de economische bedrijvigheid in het algemeen en de
Vlaamse havengebieden in het bijzonder.
Jacques van Dinteren (1952), studeerde economische geografie
te Nijmegen (NL) en is gepromoveerd op een proefschrift over
de kantorensector. Thans is hij partner bij Buck Consultants In-
ternational, een ruimtelijk-economisch adviesbureau met vesti-
gingen in West-Europa (waaronder Zaventem) en New York.
Guy Vloebergh (1960) is ruimtelijk planner en afgevaardigd
bestuurder van Studiegroep Omgeving cvba (Berchem-Antwer-
pen), een interprofessioneel vennootschap waarbinnen samen-
gewerkt wordt rond ruimtelijke planning, architectuur, land-
meetkunde en publieke ruimte.
❒