Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng.docx

THUYẾT MINH DỰ ÁN
CHO THUÊ NHÀ XƯỞNG KHU
CÔNG NGHIỆP
Tháng 06/2023
CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ
Địa điểm:
, tỉnh Thái Nguyên

-----------  -----------
DỰ ÁN
CHO THUÊ NHÀ XƯỞNG KHU CÔNG NGHIỆP
Địa điểm: tỉnh Thái Nguyên
ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN CHỦ ĐẦU TƯ
0918755356-0936260633 Chủ tịch hội đồng quản trị

Dự án “Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp”
TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
2
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................. 2
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU......................................................................................... 5
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ...................................................................... 5
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN ............................................................ 5
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ ............................................................................. 5
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ............................................................................... 7
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN .................................................................. 8
5.1. Mục tiêu chung............................................................................................... 8
5.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................... 8
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN........................ 10
I. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ........................................ 10
1.1. Địa điểm xây dựng....................................................................................... 10
1.2. Hình thức đầu tư........................................................................................... 10
II. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO 10
2.1. Nhu cầu sử dụng đất..................................................................................... 10
2.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án............. 10
III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN ....................................................................................................................... 11
3.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án..................................................... 11
3.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án ............................................ 14
3.3. Khu công nghiệp Sông Công II.................................................................... 18
IV. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP CHO
THUÊ .................................................................................................................. 19
4.1. Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng trong năm 2023...................... 19
4.2. Các KCN Thái Nguyên: Đóng góp quan trọng vào sự phát triển của tỉnh
Thái Nguyên........................................................................................................ 23

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
3
V. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN................................................................................. 25
5.1. Các hạng mục xây dựng của dự án .............................................................. 25
5.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư ................................... 26
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ.................... 29
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH .............. 29
II. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ............................ 30
2.1. Nhà xưởng cho thuê ..................................................................................... 30
2.2. Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp ................................................. 37
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN............................... 43
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG........................................................................ 43
1.1. Chuẩn bị mặt bằng........................................................................................ 43
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: ................ 43
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...................................... 43
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................... 43
2.1. Các phương án xây dựng công trình ............................................................ 43
2.2. Các phương án kiến trúc .............................................................................. 44
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN...................................................... 45
3.1. Phương án tổ chức thực hiện........................................................................ 45
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý...................... 46
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ................................. 47
I. GIỚI THIỆU CHUNG..................................................................................... 47
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG................. 47
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................................... 48
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG ........................................................................................... 48

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
4
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình....................................................... 48
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng................................................. 50
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT ................................................................................ 52
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG .............................................. 53
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án ............................................................................ 53
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng................................................. 54
VII. KẾT LUẬN ................................................................................................. 56
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .................................................................................. 57
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN. ................................................... 57
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN........................ 59
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. .......................................................... 59
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: ......................... 59
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: .................................................................... 59
2.4. Phương ánvay............................................................................................... 60
2.5. Các thông số tài chính của dự án ................................................................. 60
KẾT LUẬN......................................................................................................... 63
I. KẾT LUẬN...................................................................................................... 63
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. ......................................................................... 63
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH................................. 64
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án .................................. 64
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm............................................................ 65
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm. .................................... 66
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm........................................................ 67
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.............................................. 68
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn..................................... 69

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
5
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ............................ 70
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................. 71
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). ......................... 72
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ
Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:
Họ tên: MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp”
Địa điểm thực hiện dự án: tỉnh Thái Nguyên.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 150.000,0 m2
(15,00 ha).
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: 816.839.147.000 đồng.
(Tám trăm mười sáu tỷ, tám trăm ba mươi chín triệu, một trăm bốn mươi bảy
nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (30%) : 245.051.744.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (70%) : 571.787.403.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Cho thuê nhà xưởng sản xuất 91.166,4 m2
Dịch vụ xử lý môi trường 91.166,4 m2
II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Trong tình hình xã hội hóa hiện đại hóa, việc xây dựng nhà xưởng kết cấu
thép theo phong cách hiện đại cũng là xu hướng mới hiện nay và cũng đã trở
thành nhu cầu tất yếu của các doanh nghiệp lớn và nhỏ.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
6
Ngoài những yếu tố căn bản trong thiết kế thi công như tiết kiệm chi phí,
thời gian, đảm bảo chất lượng công trình bền vững, nắm bắt các xu hướng và
thiết kế xây dựng cũng quan trọng và cần thiết không kém. Bởi một trong các
yếu cầu của khách hàng với những mẫu thiết kế nhà xưởng là tính tiện nghi, và
phù hợp với xu hướng.
Thời gian qua, nhằm đón sóng đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam, nhiều
doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và đây
được xem là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2023.
Dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục sôi động trong năm nay
trước bối cảnh các thủ phủ công nghiệp cũ dần lấp đầy sẽ tiếp tục khiến giá thuê
đi lên, đồng thời thúc đẩy mở rộng các quỹ đất công nghiệp mới.
Savills Việt Nam dự báo nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục cao trong
năm nay; trong đó, điểm đáng chú ý là xu hướng gia tăng đầu tư cho các sản
phẩm chuyên biệt như nhà kho xây sẵn (RBW), nhà xưởng xây sẵn (RBF),
logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu),...
Theo các chuyên gia, so với một số nước Đông Nam Á, giá đất công
nghiệp tại Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Trong khi đó, Việt Nam có nhiều
tiềm năng trở thành trung tâm công nghiệp hàng đầu khu vực, ngày càng nhiều
nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử cũng
chọn Việt Nam là điểm đến.
Do vậy, năm 2023 dự báo giá cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp
tục tăng, đặc biệt là tại thị trường các tỉnh, thành trên khắp cả nước.
Thị trường doanh nghiệp SMEs, DN nước ngoài dồi dào
Bên cạnh đó, với những tiêu chuẩn và quy định trong việc xây dựng nhà
xưởng, nhiều câu hỏi được đặt ra:
– Liệu chi phí xây dựng nhà xưởng tiêu chuẩn có phù hợp cho các DN
SMEs, các DN nước ngoài?

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
7
– Thời gian xây dựng có lâu không? DN có tốn nhiều thời gian chờ đợi
công trình xây dựng xong?
Với những câu hỏi trên, sử dụng nhà xưởng tiêu chuẩn xây sẵn là giải
pháp được nhiều DN lựa chọn và ưu tiên.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Cho
thuê nhà xưởng Khu công nghiệp”tại tỉnh Thái Nguyênnhằm phát huy được
tiềm năng thế mạnh của mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã
hội và hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhcho thuê nhà
xưởngcủa tỉnh Thái Nguyên.
III. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc
hội;
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 04 năm 2023 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
8
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây
dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng;
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại
Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của
Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng;
 Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023
về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2022.
IV. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
4.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp” theohướng
chuyên nghiệp, hiện đại, cung cấp sản phẩm, dịch vụ chất lượng, đáp ứng nhu
cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương cũng như của cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực tỉnh Thái Nguyên.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh Thái Nguyên.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
4.2. Mục tiêu cụ thể
 Phát triển mô hình nhà xưởngcho thuê tại Khu công nghiệp, Xã Tân
Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên thu hút đầu tư, đáp ứng nhu cầu
mặt bằng sản xuất kinh của các doanh nghiệp chủ đầu tư trên địa bàn.
 Hình thành khunhà xưởng cho thuêchất lượng và sản xuất hiệu quả, thân

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
9
thiên với môi trường.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
Cho thuê nhà xưởng sản xuất 91.166,4 m2
Dịch vụ xử lý môi trường 91.166,4 m2
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh Thái
Nguyênnói chung.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
10
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp” được thực hiện tại tỉnh
Thái Nguyên.
1.2. Hình thức đầu tư
Dự ánđược đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
II. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
2.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
TT Nội dung Diện tích (m2
) Tỷ lệ (%)
1 Văn phòng liền xưởng 7.968,0 7,97%
2 Khu nhà xưởng sản xuất 50.648,0 50,66%
3 Nhà bảo vệ 50,0 0,05%
4 Mái canopy đỗ xe máy 3.841,4 3,84%
5 Công trình phụ trợ 250,0 0,25%
6 Đường giao thông nội bộ 21.544,0 21,55%
Tổng cộng 99.985,0 100%
2.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
11
III. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
3.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án
Vị trí địa lý
Thái Nguyên là một tỉnh trung du thuộc vùng Đông Bắc Bộ, tỉnh lỵ là
thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 75 km, và là tỉnh nằm
trong Vùng thủ đô Hà Nội.
Tỉnh Thái Nguyên có diện tích 3.562,82 km², có vị trí địa lý:
Phía bắc giáp tỉnh Bắc Kạn
Phía tây giáp tỉnh Vĩnh Phúc và tỉnh Tuyên Quang
Phía đông giáp tỉnh Lạng Sơn và tỉnh Bắc Giang

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
12
Phía nam giáp thủ đô Hà Nội.
Tỉnh Thái Nguyên trung bình cách sân bay quốc tế Nội Bài 50 km, cách
biên giới Trung Quốc 200 km, cách trung tâm Hà Nội 75 km và Trung tâm
thành phố Hải Phòng 200 km. Với vị trí địa lý là một trong những trung tâm
chính trị, kinh tế, giáo dục của khu Việt Bắc nói riêng, của vùng trung du miền
núi phía bắc nói chung, Thái Nguyên là cửa ngõ giao lưu kinh tế - xã hội giữa
vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ. Việc giao lưu đã được thực
hiện thông qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình rẻ quạt mà thành
phố Thái Nguyên là đầu nút.
Các điểm cực
Điểm cực Bắc 22°03'B thuộc vùng núi Tân Trào, xã Linh Thông, huyện
Định Hóa
Điểm cực Đông 106°14'Đ thuộc vùng núi làng Thùng, xã Phương Giao,
huyện Võ Nhai
Điểm cực Nam 21°20'B trên sông Công thuộc thôn Phù Lôi, xã Thuận
Thành, thị xã Phổ Yên.
Điểm cực Tây 105°52'Đ tại vùng núi gần với đèo Khế, xã Yên Lãng,
huyện Đại Từ.
Địa hình
Địa hình tỉnh Thái Nguyên chủ yếu là đồi núi thấp, thấp dần từ bắc xuống
nam. Diện tích đồi núi cao trên 100m chiếm 2/3 diện tích toàn tỉnh, còn lại là
vùng có độ cao dưới 100m.
Núi của Thái Nguyên không cao lắm và đều là phần phía nam của các dãy
núi cánh cung Ngân Sơn, Bắc Sơn. Địa hình cao hơn cả là dãy núi Tam Đảo, có
đỉnh cao nhất 1590m; sườn đông dãy núi Tam Đảo thuộc địa phận phía tây nam
của tỉnh Thái Nguyên (gồm các xã phía tây huyện Đại Từ) có độ cao trên dưới
1000m rồi giảm nhanh xuống thung lũng sông Công và vùng hồ Núi Cốc.
Phía đông tỉnh, địa hình cũng chỉ cao 500m-600m, phần nhiều là các khối
núi đá vôi với độ cao sàn sàn như nhau.
Phía nam tỉnh, địa hình thấp hơn nhiều, có một số núi thấp nhô lên khỏi
các vùng đồi thấp. Vùng trung du ở phía nam và vùng đồng bằng phù sa các con
sông đều cao dưới 100m.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
13
Địa hình tỉnh Thái Nguyên dốc theo hướng bắc-nam phù hợp với hướng
chảy của sông Cầu. Phía hữu ngạn sông Cầu có hướng dốc tây bắc-đông nam,
phía tả ngạn sông Cầu (trừ phần đông nam huyện Võ Nhai) dốc theo hướng
đông bắc-tây nam. Thái Nguyên có 4 nhóm cảnh quan hình thái địa hình với các
đặc trưng khác nhau đó là:
Nhóm cảnh quan địa hình đồng bằng.
Nhóm cảnh quan hình thái gò đồi.
Nhóm cảnh quan hình thái địa hình núi thấp.
Nhóm cảnh quan địa hình nhân tác. (Thái Nguyên chỉ có kiểu các hồ nước
nhân tạo, rộng lớn nhất là hồ Núi Cốc).
Nhìn chung địa hình Thái Nguyên không phức tạp lắm so với các tỉnh
trung du, miền núi khác, đây là một thuận lợi của Thái Nguyên cho canh tác
nông lâm nghiệp và phát triển kinh tế xã hội nói chung so với các tỉnh trung du
miền núi khác.
Thủy văn
Sông Cầu là con sông chính của tỉnh và gần như chia Thái Nguyên ra
thành hai nửa bằng nhau theo chiều bắc nam. Sông bắt đầu chảy vào Thái
Nguyên từ xã Văn Lăng, huyện Đồng Hỷ và đến địa bàn xã Hà Châu, huyện Phú
Bình, sông trở thành ranh giới tự nhiên giữa hai tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang
và sau đó hoàn toàn ra khỏi địa bàn tỉnh ở xã Thuận Thành, huyện Phổ Yên.
Ngoài ra Thái Nguyên còn có một số sông suối khác nhưng hầu hết đều là phụ
lưu của sông Cầu. Trong đó đáng kể nhất là sông Đu, sông Nghinh Tường và
sông Công. Các sông tại Thái Nguyên không thuộc lưu vực sông Cầu là sông
Rang và các chi lưu của nó tại huyện Võ Nhai, sông này chảy sang huyện Hữu
Lũng, Lạng Sơn và thuộc lưu vực sông Thương. Ngoài ra, một phần diện tích
nhỏ của huyện Định Hóa thuộc thượng lưu sông Đáy. Ô nhiễm nguồn nước là
một vấn đề đáng quan tâm, nhất là tình trạng ô nhiễm trên sông Cầu.
Ngoài đập sông Cầu, Thái Nguyên còn xây dựng một hệ thống kênh đào
nhân tạo dài 52 km ở phía đông nam của tỉnh với tên gọi là Sông Máng, nối liền
sông Cầu với sông Thương để giúp việc giao thông đường thủy và dẫn nước vào
đồng ruộng được dễ dàng.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
14
Thái Nguyên không có nhiều hồ, và nổi bật trong đó là Hồ Núi Cốc, đây
là hồ nhân tạo được hình thành do việc chặn dòng sông Công. Hồ có độ sâu 35
m và diện tích mặt hồ rộng 25 km², dung tích của hồ ước tính từ 160 triệu - 200
triệu m³. Hồ được tạo ra nhằm các mục đích cung cấp nước, thoát lũ cho sông
Cầu và du lịch. Hiện hồ đã có một vài khu du lịch đang được quy hoạch để trở
thành khu du lịch trọng điểm quốc gia.
Khí hậu
Nằm trong vùng khí hậu cận nhiệt đới ẩm, nhưng do địa hình nên khí hậu
Thái Nguyên vào mùa đông được chia thành 3 vùng rõ rệt:
Vùng lạnh nhiều nằm ở phía bắc huyện Võ Nhai.
Vùng lạnh vừa gồm các huyện Định Hóa, Phú Lương và phía nam huyện
Võ Nhai.
Vùng ấm gồm: Thành phố Thái Nguyên, thành phố Sông Công, thị xã Phổ
Yên và các huyện Đồng Hỷ, Phú Bình, Đại Từ.
Nhiệt độ trung bình của Thái Nguyên là 21,5 - 23 °C (tăng dần từ Đông
sang Tây và từ Bắc xuống Nam); chênh lệch giữa tháng nóng nhất (tháng 6:
28,9°C) với tháng lạnh nhất (tháng 1: 15,2 °C) là 13,7 °C. Tại thành phố Thái
Nguyên, nhiệt độ cao nhất và thấp nhất từng được ghi nhận lần lượt là 41,5 °C
và 3°C. Tổng số giờ nắng trong năm dao động từ 1.300 đến 1.750 giờ (giảm dần
từ Đông sang Tây) và phân phối tương đối đều cho các tháng trong năm. Khí
hậu Thái Nguyên chia làm 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và
mùa khô từ tháng 10 đến tháng 5. Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng
2.000 đến 2.500 mm; cao nhất vào tháng 8 và thấp nhất vào tháng 1. Nhìn chung
khí hậu tỉnh Thái Nguyên thuận lợi cho phát triển ngành nông, lâm nghiệp.
3.2. Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực hiện dự án
Kinh tế
Sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản và xây dựng nông thôn mới
Trong quý I/2023, nhìn chung tình hình sản xuất nông, lâm nghiệp, thuỷ
sản trên địa bàn tỉnh tương đối thuận lợi và duy trì được đà tăng trưởng, tiếp tục
khẳng định vai trò trụ đỡ trong phát triển kinh tế. Ngành trồng trọt, tiến độ gieo
trồng cũng như thu hoạch các loại cây trồng đảm bảo kế hoạch mùa vụ. Ngành
chăn nuôi, công tác kiểm soát dịch bệnh trên đàn gia súc, gia cầm được thực

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
15
hiện tốt; mặc dù giá thức ăn chăn nuôi vẫn ở mức cao nhưng các cơ sở chăn
nuôivẫn thực hiện tái đàn để ổn định quy mô chăn nuôi. Sản xuất thuỷ sản tiếp
tụcđược triển khai theo đúng kế hoạch.
Trong quý I/2023, sản xuất chăn nuôi của tỉnh đang phát triển theo
hướngtích cực, chăn nuôi quy mô trang trại tiếp tục phát triển và đang thay thế
dầnchăn nuôi nhỏ lẻ ở các hộ gia đình; với việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ
vàtiến bộ kỹ thuật, xây dựng chuỗi liên kết giá trị trong chăn nuôi đã góp
phầnnâng cao năng suất, chất lượng sản phẩm hàng hóa, mang lại hiệu quả kinh
tếcho người chăn nuôi.
Công tác phát triển rừng: Để hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch giao và chuẩn
bịtốt cho việc triển khai công tác trồng rừng năm 2023, ngành chức năng của
tỉnhđã ban hành nhiều văn bản về giao nhiệm vụ thực hiện kế hoạch và chuẩn
bịcông tác trồng rừng năm 2023, phối hợp với chính quyền địa phương rà
soátdiện tích đất lâm nghiệp đủ điều kiện để đăng ký trồng rừng năm 2023. Tính
đếnngày 20/3/2023, diện tích đăng ký tham gia trồng rừng theo chương trình, đề
ánnăm 2023 là 1.929 ha
Hiện nay, các địa phương trong tỉnh đang tăng cường chỉ đạo và
hướngdẫn các cơ sở sản xuất giống tiếp tục nuôi vỗ cá bố mẹ các loại, cá giống
lưu vàương nuôi cá bột lên cá giống. Ngoài ra, chuẩn bị tốt ao, hồ để thả giống
năm 2023.
Kết quả sản xuất giống và nuôi trồng thủy sản: Tổng sản lượng thủy sản
quýI/2023 ước đạt 3,7 nghìn tấn, tăng 5,2% so cùng kỳ. Trong đó, sản lượng cá
đạt 3,6nghìn tấn, tăng 5,3%; sản lượng tôm đạt 17,1 tấn, tăng 3,6% so với cùng
kỳ. Xét vềcơ cấu, sản lượng thủy sản khai thác chiếm 1,5%; còn lại là sản lượng
thủy sản nuôitrồng chiếm 98,5% tổng sản lượng thủy sản (trong đó, sản lượng cá
nuôi trồngchiếm tỷ trọng 96,4% tổng sản lượng thủy sản của tỉnh).
Trong bối cảnh nhu cầu tiêu dùng giảm sút, giá nguyên vật liệu đầu
vàoduy trì ở mức cao, thị trường xuất khẩu không thuận lợi nhưng nhờ việc
tậndụng các chính sách hỗ trợ của Nhà nước, cùng cơ chế thu hút đầu tư cởi mở
vàđiều hành linh hoạt của chính quyền các cấp nên ngay từ những ngày đầu
tiêncủa năm 2023 các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất công

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
16
nghiệptrên địa bàn tỉnh đã nhanh chóng ổn định và đẩy mạnh sản xuất kinh
doanh.
Theo đó, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp quý I/2023 tăng so với
cùng kỳtrong bối cảnh chỉ số sản xuất công nghiệp cả nước có xu hướng giảm.
Chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) tháng 3/2023 ước tính tăng
4,84% so với tháng trước và tăng 6,95% so với cùng kỳ. Trong đó, ngành
khaikhoáng giảm 0,16% so với tháng trước và giảm 0,69% so với cùng kỳ;
ngànhcông nghiệp chế biến, chế tạo tăng 4,92% so với tháng trước và tăng
7,13% sovới cùng kỳ; ngành sản xuất, phân phối điện tăng 5,17% so với tháng
trước vàgiảm 1,3% so với cùng kỳ; ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý và
xử lý rácthải, nước thải giảm 10,44% so với tháng trước và tăng 32,52% so với
cùng kỳ.
Giá trị sản xuất công nghiệp quý I/2023 (theo giá so sánh năm 2010)
ướcđạt 186,74 nghìn tỷ đồng, tăng 5,5% so với cùng kỳ và đạt 18,3% kế hoạch.
Chia theo thành phần kinh tế, khu vực kinh tế trong nước ước đạt 13,28
nghìn tỷđồng, tăng 7% so với cùng kỳ (trong đó, công nghiệp địa phương ước
đạt 7,47nghìn tỷ đồng, tăng 8,9% so với cùng kỳ và đạt 16,2% kế hoạch); khu
vực kinhtế có vốn đầu tư nước ngoài ước đạt 173,46 nghìn tỷ đồng, tăng 5,4%
so vớicùng kỳ. Chia theo ngành công nghiệp, ngành công nghiệp khai khoáng
ước đạt277 tỷ đồng, giảm 0,1% so với cùng kỳ; ngành công nghiệp chế biến, chế
tạoước đạt 185,5 nghìn tỷ đồng (chiếm 99,3% giá trị sản xuất toàn ngành
côngnghiệp), tăng 5,5%; ngành sản xuất, phân phối điện ước đạt 710,4 tỷ đồng,
tăng4%; ngành cung cấp nước, hoạt động quản lý rác thải, nước thải ước đạt
253,2 tỷđồng, tăng 31,9%.
Tính chung quý I/2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu tiêu dùng
ước đạt 17 nghìn tỷ đồng, tăng 46,5% so với cùng kỳ; đây là mức tăng cao
nhấttrong vòng 10 năm trở lại đây. Điều đó cho thấy khu vực dịch vụ đang có sự
hồiphục mạnh mẽ cả về quy mô và tốc độ tăng trưởng, là “điểm sáng” trong
pháttriển kinh tế - xã hội của tỉnh trong quý I/2023.
Phân theo ngành kinh tế, doanh thu bán lẻ hàng hóa ước đạt 12,1 nghìn
tỷđồng (chiếm 71,1% tổng mức bản lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu
dùng),tăng 31,3% so với cùng kỳ15; doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống ước đạt

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
17
2,8nghìn tỷ đồng (chiếm 16,5%), tăng 233,5% so với cùng kỳ; doanh thu dịch
vụ dulịch, lữ hành ước đạt 51 tỷ đồng, gấp 19,2 lần so với cùng kỳ; doanh thu
dịch vụkhác ước đạt trên 2 nghìn tỷ đồng, tăng 32,8% so với cùng kỳ.
Tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hoá trên địa bàn tỉnh quý
I/2023ước đạt 12,37 tỷ USD, giảm 10,8% so với cùng kỳ; trong đó, xuất khẩu
đạt7,92 tỷ USD, giảm 5,8%; nhập khẩu đạt 4,45 tỷ USD, giảm 18,4%. Với
kếtquả này, cán cân thương mại thặng dư 3,47 tỷ USD.
Ước tính doanh thu vận tải, kho bãi trên địa bàn tỉnh tính chung quý
I/2023ước đạt 1,77 nghìn tỷ đồng, tăng 39,2% so với cùng kỳ. Trong đó, doanh
thu vậntải hàng hóa ước đạt 1,29 nghìn đồng, tăng 33,6%; doanh thu vận tải
hành kháchước đạt 321,6 tỷ đồng, tăng 65,2%; doanh thu hoạt động kho bãi và
dịch vụ hỗtrợ vận tải ước đạt 126,3 tỷ đồng, tăng 42,8%; doanh thu hoạt động
bưu chính,chuyển phát ước đạt 36,5 tỷ đồng, tăng 42,7% so với cùng kỳ.
Dân cư
Theo điều tra dân số ngày 1/4/2019, dân số tỉnh Thái Nguyên là 1.286.751
người, trong đó nam có 629.197 người và nữ là 657.554 người. Tổng dân số đô
thị là 410.267 người (31,9%) và tổng dân cư nông thôn là 876.484 người
(68,1%). Cũng theo Tổng cục Thống kê, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2019 của
Thái Nguyên là 1,36%. Tỷ lệ dân số sống ở thành thị của tỉnh đứng thứ 18 so
với cả nước và đứng đầu trong số các tỉnh Trung du và miền núi phía Bắc, đứng
thứ hai trong vùng Thủ đô (chỉ sau Thành phố Hà Nội). Tỷ lệ đô thị hóa của
Thái Nguyên tính đến năm 2020 là 40%
Lao động
Tính chung trong quý I/2023, số lao động làm việc trong các doanh
nghiệp công nghiệp giảm 5,68% so với cùng kỳ. Chia theo loại hình doanh
nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước giảm 2,74%; doanh nghiệp ngoài Nhà nước
tăng 0,1%; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài giảm 8,06% so với cùng kỳ.
Chia theo ngành hoạt động, ngành khai khoáng giảm 1,23%; ngành công nghiệp
chế biến, chế tạo giảm 5,84%; ngành sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước
nóng, hơi nước và điều hòa không khí giảm 2,01%; ngành cung cấp nước, hoạt
động quản lý và xử lý rác thải, nước thải giảm 3,46% so với cùng kỳ.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
18
3.3. Khu công nghiệp
Khu công nghiệp đã được phê duyệt tại quyết định số 1107/QĐ-TTg ngày
21/8/2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các
Khu công nghiệp ở Việt nam đến năm 2015 và định hướng đến năm 2020.
Khu công nghiệp Sông công II đã được UBND tỉnh Thái Nguyên phê
duyệt tại quyết định 1018/QĐ-UBND ngày 25 tháng 4 năm 2017 phê duyệt dự
án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp diện tích 250ha, thành phố Sông Công,
tỉnh Thái Nguyên.
Quy mô dự án
Quy mô diện tích Khu công nghiệp 250ha, bao gồm các hạng mục sau:
đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp mặt bằng, xây dựng hệ thống đường giao
thông, bến bãi, hệ thống cấp, thoát nước mưa, hệ thống thu gom nước thải, hệ
thống cấp nước sạch và cấp nước chữa cháy, hệ thống phòng cháy, chữa cháy,
hệ thống cấp điện, cây xanh, xây dựng nhà máy xử lý nước thải và hệ thống
quan trắc môi trường tự động.
Vị trí:
Phía bắc xã Tân Quang thị xã Sông Công (thuộc xóm Bài lài, xóm Tân
Mỹ)
- Phía Bắc: giáp xã Tích Lương thành Phố Thái Nguyên.
- Phía Đông: Giáp đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên (cách 100m).
- Phía Nam: giáp rưộng và khu dân cư xóm Bài Lài xã Tân Quang.
- Phía Tây: giáp ruộng và khu dân cư xóm Tân mỹ xã Tân Quang.
Mục tiêu đầu tư xây dựng:
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ phục vụ cho thu hút đầu tư
vào địa bàn, góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Xây dựng kết
cấu hạ tầng Khu công nghiệp để tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư, ưu tiên thu
hút đầu tư phát triển các ngành công nghiệp như: Cơ khí chế tạo máy, cơ khí,
sản xuất, lắp ráp ô tô; sản phẩm hàng điện tử… tạo động lực tăng trưởng kinh tế,
phát triển kinh tế – xã hội, giải quyết việc làm, tăng nguồn thu cho ngân sách.
Hạ tầng kỹ thuật:

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
19
- Nguồn cung cấp điện: Có đường dây 220, 110KV và 35 KV đi sát KCN
- Nguồng cung cấp nước: Theo hệ thống cấp nước từ Nhà máy tích lương
dọc Quốc lộ số 3 điểm đấu nối tại Nhà máy nước Tích Lương cự ly từ 2.000 đến
2500 m.
IV. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP CHO
THUÊ
4.1. Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng trong năm 2023
Bất động sản (BĐS) công nghiệp được ghi nhận là điểm sáng của thị
trường BĐS trong năm 2023 với tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp (KCN) ở
mức cao. Đây cũng là phân khúc BĐS thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư nước
ngoài.
Tỷ lệ lấp đầy cao là tín hiệu tích cực của thị trường BĐS công nghiệp
Theo khảo sát mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, giá thuê đất tại các
KCN của khu vực miền Nam bình quân tăng 8-13% theo năm và đạt 166
USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 3,9 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng 38% so
với mức trung bình tại các KCN của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể đạt 280
- 300 USD/m2/kỳ hạn thuê (tương đương 6,6 triệu đồng - 7 triệu đồng/m2) tại
các vị trí đắc địa trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương và Long An.
Hiện nay, tỷ lệ lấp đầy của các KCN trên cả nước khoảng 80%, trong đó
các tỉnh, thành phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích. Riêng Bình Dương có tỷ
lệ lấp đầy các KCN cao nhất cả nước với 29 KCN đang hoạt động, có tỷ lệ lấp
đầy đạt trên 95%. Đây cũng là địa phương có tổng diện tích đất KCN lớn nhất cả
nước, đạt 12.721ha đất KCN, chiếm 25% tổng diện tích KCN của miền Nam,
tương đương 13% tổng diện tích đất KCN của cả nước. Bên cạnh đó, một số
KCN tại TP.HCM, Đồng Nai... đến nay cũng được lấp đầy gần như hoàn toàn.
Số liệu khảo sát mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng
cho thấy, giá thuê đất KCN trung bình cả nước năm 2022 từ 100-120
USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 2,35 triệu đồng - 2,8 triệu đồng/m2) và đang
có xu hướng tăng trong năm 2023. Tại TP.HCM, mức giá thuê đất KCN cao
nhất cả nước, dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 4,2 triệu
đồng - 7 triệu đồng/m2). Tiếp theo là Long An có giá thuê từ 125-175
USD/m2/chu kỳ thuê (tương đương 2,9 triệu đồng - 4,1 triệu đồng/m2), Bình

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
20
Dương từ 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê (2,35 triệu đồng - 5,8 triệu đồng/m2),
Đồng Nai từ 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê (2,35 triệu đồng - 4,7 triệu
đồng/m2).
Trong khi đó, thị trường miền Bắc chứng kiến nguồn cung mới tăng mạnh
trong quý IV4/22, khoảng 590ha diện tích cho thuê (đa phần đến từ khu vực
ngoại ô), giúp cho diện tích cho thuê tăng 7,9% so với cùng kỳ lên 11.923ha.
Tổng diện tích năm 2022 tăng 8,1% so với cùng kỳ đạt 16.915ha, trong khi tỷ lệ
lấp đầy giảm 1 điểm % so với quý trước và 0,2 điểm % so với cùng kỳ xuống
còn 79%.
Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường BĐS công nghiệp đã chứng kiến
sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì đại dịch. Đáng chú ý,
ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã
nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU),
hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường BĐS công nghiệp cũng
đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư
lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics…
Ông John Campbell - Phó Giám đốc - Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công
nghiệp Savills Việt Nam nhận định, hiện tại, thị trường BĐS công nghiệp Việt
Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ
giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế
các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hóa các khu vực hoạt động
hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam đang
phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện để thu hút các nhà đầu tư.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
21
“Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục dẫn đầu trong việc thu hút
dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công
nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Song, hiện nay, việc tìm kiếm
nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các doanh
nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy các KCN luôn đạt mức cao”, ông John Campbell phân
tích.
Cũng theo ông John Campbell, để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung đất
công nghiệp nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục
đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ
đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được
tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện
nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất... trong thời gian sớm nhất có thể.
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và
Tư vấn phát triển TP.HCM CBRE Việt Nam dự báo, việc Trung Quốc mở cửa
trở lại, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này cũng được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nền
kinh tế Việt Nam. Chính quyền các địa phương đang hợp tác chặt chẽ với các
đối tác Trung Quốc để bàn thảo các hoạt động hợp tác vì lợi ích của cả hai bên.
Báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, vốn FDI thực hiện
trong tháng 2/2023 tăng 12,1% so với cùng kỳ lên 1,2 tỷ USD. Trong 2 tháng
đầu năm 2023, vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ xuống còn 2,6 tỷ
USD. Vốn FDI đăng ký giảm 51,4% so với cùng kỳ trong tháng 2, khiến tổng
vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD ( giảm 38% so với cùng kỳ).
Giá thuê khu công nghiệp
Theo Công ty CBRE Việt Nam, bất động sản công nghiệp cho thuê là rất
tốt trên khắp các khu vực của cả nước. Tại miền Nam, giá thuê đất bình quân
tăng 8-13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm
2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc.
Giá thuê có thể hơn 280-300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương và Long An.
Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút FDI

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
22
Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023 do các
kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế
toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao
đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt
chặt do FED tăng lãi suất.
Hơn nữa, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã
mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào
quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10%
so với cùng kỳ trong năm 2021 và 44% so với cùng kỳ trong năm 2022, tăng lên
đến 45,6 tỷ USD.
Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất.
Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử
thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.
Sự phát triển của ngành xe điện và bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư
tại ASEAN. Những sự thay đổi lớn trong hai ngành này bao gồm thu hút nhiều
loại hình nhà đầu tư mới, gia tăng thêm các phân khúc mới trong chuỗi giá trị,
mở rộng công suất và tham gia nhiều hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực.
Ngoài ra, do tiềm năng về thu hút vốn đầu tư FDI của hai ngành này trong
các năm tới tiếp tục tăng cao, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh hút
ốn FDI cho sản xuất xe điện, bao gồm cả sản xuất pin, đồng thời khuyến khích
người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang chậm hơn so với
các nước khác trong xu hướng này, khiến cho Việt Nam có thể bị giảm sức hấp
dẫn trong việc thu hút dòng vốn FDI.
Nhận định về triển vọng của thị trường BĐS công nghiệp trong thời gian
tới, bà Thanh cho biết, giá thuê đất tại khu vực phía Nam dự kiến tăng 7-
10%/năm đối với khu vực cấp 1 và 5-7%/năm đối với khu vực cấp 2. Trong khi
đó, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho mới được xây dựng sẵn phong phú sẽ gây
áp lực lên giá thuê. Giá thuê trung bình của các nhà xưởng, nhà kho xây sẵn hiện
đã ở mức cao nhất và dự kiến sẽ đi ngang trong giai đoạn 2023-2024.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
23
4.2. Các KCN Thái Nguyên: Đóng góp quan trọng vào sự phát triển của
tỉnh Thái Nguyên
Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các khu công nghiệp tỉnh
Thái Nguyên đã có nhiều đóng góp tích cực tạo đòn bẩy để Thái Nguyên trở
thành một trong những tỉnh công nghiệp phát triển của cả nước.
Là một tỉnh trung du, miền núi tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên
có nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển các khu công nghiệp để thu hút đầu
tư. Phát huy thế mạnh đó, Ban Quản lý các khu công nghiệp (KCN) tỉnh với
chức năng nhiệm vụ và trách nhiệm của mình đã chủ động vào cuộc, phối hợp
với các cơ quan thuộc Bộ, Ban, ngành Trung ương, các Sở, ngành, địa phương
tham mưu cho tỉnh và trực tiếp thực hiện nhiều hoạt động xúc tiến đầu tư vào
các khu công nghiệp. Ban quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên luôn xác định là
cơ quan đồng hành cùng doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi nhất trên cơ sở
các quy định của pháp luật, của trung ương, địa phương và quy chế quản lý các
KCN để doanh nghiệp triển khai thực hiện dự án đầu tư, hoạt động sản xuất kinh
doanh tại Thái Nguyên. Ban đã thực hiện tốt công tác quy hoạch và phát triển hạ
tầng các KCN; công tác thu hút đầu tư; bảo vệ môi trường, đất đai, Không
ngừng nâng cao chất lượng hoạt động, thu hút đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi
nhất để các doanh nghiệp triển khai hoạt động trên địa bàn tỉnh, Ban quản lý các
KCN tỉnh Thái Nguyên luôn chú trọng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính,
nâng cao chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính phục vụ các tổ chức, cá
nhân và doanh nghiệp khi đến tìm hiểu đầu tư vào các khu công nghiệp trên địa
bàn; Tham mưu cho lãnh đạo tỉnh tổ chức các Hội nghị gặp mặt, đối thoại với
các doanh nghiệp để lắng nghe, giải quyết khó khăn vướng mắc của doanh
nghiệp. Những hoạt động tích cực đó luôn được các nhà đầu tư ghi nhận và đánh
giá cao.
Tỉnh Thái Nguyên hiện có 07 khu công nghiệp tập trung và 01 khu công
nghệ thông tin tập trung với tổng diện gần 2.600ha, trong đó đã có 05 khu công
nghiệp đã được đầu tư hạ tầng và có các nhà đầu tư cùng 35 cụm công nghiệp
với tổng diện tích trên 1.335 ha. Đến nay, thu hút được 239 dự án đầu tư với
tổng số vốn đăng ký đạt 8,662 tỷ USD và trên 16.000 tỷ đồng. Trong đó, tỉnh
Thái Nguyên thu hút 139 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng vốn
8,7 tỷ USD; thu hút đầu tư trong nước với số vốn lên đến hàng trăm nghìn tỷ
đồng vào các lĩnh vực. Đến nay đã có 5/7 KCN được đầu tư hạ tầng theo hướng
đồng bộ, hiện đại, đi vào hoạt động (KCN Quyết Thắng đang thu hút nhà đầu tư

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
24
hạ tầng, KCN Phú Bình mới được bổ sung quy hoạch) thu hút 240 dự án với tỷ
lệ lấp đầy đạt 61%. Trong đó Khu A - KCN Điềm Thụy đạt 100%, KCN đạt tỷ
lệ lấp đầy 96,81%, KCN Yên Bình trên 92%. Doanh thu hàng năm của các
doanh nghiệp trong KCN đạt trên 30 tỷ USD và hơn 8.000 tỷ đồng, tạo việc làm
cho gần 100.000 lao động với mức thu nhập bình quân 6,8 triệu
đồng/người/tháng. Đây là nguồn lực quan trọng, tạo động lực phát triển kinh tế -
xã hội của tỉnh trong những năm gần đây. Nhờ làm tốt công tác quản lý, mà các
khu công nghiệp hoạt động rất hiệu quả, không những giải quyết việc làm ổn
định cho hàng trăm nghìn lao động mà hàng năm các khu công nghiệp nộp ngân
sách chiếm gần 50% tổng thu ngân sách tỉnh. Đó là thành quả từ những chủ
trương đúng đắn, chính sách cởi mở, thông thoáng, đặc biệt là quan điểm xuyên
suốt: Đồng hành cùng các doanh nghiệp, các nhà đầu tư của lãnh đạo tỉnh cũng
như của Ban quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên.
Ngay cả khi tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nhưng để
duy trì hoạt động hiệu quả, thông suốt hoạt động “vừa phòng chống dịch – vừa
làm việc”, tích cực tuyên truyền, khuyến nghị các tổ chức, cá nhân tăng cường
sử dụng dịch vụ công trực tuyến, thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả qua
dịch vụ bưu chính công, mọi hoạt động cần thiết nhưng vẫn phải đảm bảo công
tác với những quy chuẩn trong phòng chống dịch theo chỉ đạo của Chính phủ.
Cùng với vai trò đồng hành với các doanh nghiệp, Ban quản lý các KCN
thường xuyên chủ động thực hiện công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của các
doanh nghiệp. Từ đó có các biện pháp xử lý kịp thời tránh gây ra các nguy cơ
lớn ảnh hưởng tới môi trường, người dân và hoạt động của các doanh nghiệp
trong KCN.
Có thể nói, Ban Quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên đã gặt hái được rất
nhiều thành công trong công tác quản lý nhà nước về KCN, giúp các doanh
nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả, thu hút thêm nhiều các dự án
đầu tư, góp phần tích cực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh nhà. Không
dừng lại ở những kết quả đã đạt được, Ban Quản lý các KCN tỉnh Thái Nguyên
xác định cần phải nỗ lực, đổi mới và sáng tạo hơn nữa để đồng hành và hỗ trợ
tích cực cho các doanh nghiệp.
Cụ thể, thời gian tới, Ban sẽ chủ động xây dựng các dự án chiến lược, có
hiệu quả kinh tế - xã hội cao để thực hiện xúc tiến các nhà đầu tư, Đồng thời, tạo
điều kiện thuận lợi và kịp thời giải quyết, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, tạo sự

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
25
tin tưởng và giúp các doanh nghiệp trong KCN tiếp tục phát triển sản xuất, kinh
doanh, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái
Nguyên.
V. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
5.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
26
5.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
(ĐVT: 1000 đồng)
TT Nội dung Diện tích ĐVT Đơn giá
Thành tiền
sau VAT
I Xây dựng 150.000,0 m2
569.439.224
A KHU NHÀ XƯỞNG CHO THUÊ -
1 Văn phòng liền xưởng 9.561,60 m2
6.517 62.312.947
2 Khu nhà xưởng sản xuất 91.166,40 m2
4.764 434.316.730
3 Nhà bảo vệ 120 m2
4.686 562.320
4 Mái canopy đỗ xe máy 4.609,63 m2
1.050 4.840.114
5 Công trình phụ trợ 250,00 m2
2.572 643.000
6 Đường giao thông nội bộ 27.483,98 m2
1.300 35.729.180
7 Khuôn viên, sân bãi, cây xanh 16.808,38 m2
350 5.882.934
8 Bể nước, bể XLNT 1,00 bể 5.832.000 5.832.000
B HỆ THỐNG MEP TỔNG THỂ
- Hệ thống cấp nước Hệ thống 4.200.000 4.200.000
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống 4.800.000 4.800.000
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống 3.750.000 3.750.000
- Hệ thống PCCC trong KCN Hệ thống 2.100.000 2.100.000

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
27
Thành tiền
sau VAT
-
Hệ thống cấp nước ngoài khu (từ hệ thống cấp nước
của tỉnh, tạm tính)
Hệ thống 600.000 600.000
-
Hệ thống cấp điện ngoài khu (đấu nối từ đường dây
trung thế của tỉnh, tạm tính)
Hệ thống 1.200.000 1.200.000
C
HỆ THỐNG MEP TÒA NHÀ
Hệ
thống
-
-
Khu nhà điều hành, quản lý (bao gồm: điện, nước,
điều hòa, lan-tel.)
Hệ thống 975.000 975.000
-
Hệ thống cơ điện (cơ bản: chiếu sáng, cấp thoát
nước)
Hệ thống 1.020.000 1.020.000
- Hệ thống PCCC Hệ thống 675.000 675.000
II Thiết bị 10.980.000
1 Thiết bị văn phòng, điều hành Trọn Bộ 1.800.000 1.800.000
2 Thiết bị kỹ thuật khu nhà xưởng Trọn Bộ 2.700.000 2.700.000
3 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật Trọn Bộ 1.620.000 1.620.000
4 Thiết bị Công nghệ XLNT Trọn Bộ 4.860.000 4.860.000
III Chi phí quản lý dự án 1,497 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 8.851.798
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 26.671.022
1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,161 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 953.869
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 0,461 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 2.727.407

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
28
Thành tiền
sau VAT
3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,053 GXDtt * ĐMTL% 6.106.730
4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 0,632 GXDtt * ĐMTL% 3.664.038
5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0,028 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 164.199
6 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi 0,079 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 468.509
7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,086 GXDtt * ĐMTL% 497.946
8 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 0,082 GXDtt * ĐMTL% 474.747
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 1,275 GXDtt * ĐMTL% 7.394.458
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 1,145 GTBtt * ĐMTL% 128.008
11 Chi phí báo cáo đánh giá tác động môi trường TT 4.091.111
V Chi phí đền bù, GPMB 150.000,0 m2
1.080 162.000.000
VI Chi phí dự phòng 5% 38.897.102
Tổng cộng 816.839.147

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
29
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
TT Nội dung Diện tích ĐVT
I Xây dựng 150.000,0 m2
A KHU NHÀ XƯỞNG CHO THUÊ
8 Bể nước, bể XLNT 1,00 bể

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
30
II. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Nhà xưởng cho thuê
Quy chuẩn về nhà xưởng sản xuất tiêu chuẩn đạt chất lượng cần có 4 tiêu
chuẩn sau:
1. Độ dốc mái và cửa mái của nhà xưởng tiêu chuẩn
Theo Quy chuẩn xây dựng sửa đổi và ban hành năm 2012, các hạng mục
thi công phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Đối với phần mái và cửa mái phải
đảm bảo độ dốc. Yêu cầu này quan trọng với các nhà xưởng công nghiệp để
phục vụ sản xuất.
Nhà xưởng tiêu chuẩn với phần mái được thiết kế tùy từng loại vật liệu
mà có những hạn mức khác nhau. Cụ thể với mái lợp bằng tôn múi độ dốc phải
đạt từ 15% – 20%. Đối với vật liệu ngói lợp độ dốc phải đạt 50% – 60%. Mái
bằng chất liệu bê tông cốt thép độ dốc phải đạt 5% – 8%.
2. Trọng tải nền và móng của nhà xưởng tiêu chuẩn
Nền và móng là hai bộ phận quan trọng nhất của một công trình. Đặc biệt
là với những nhà xưởng tiêu chuẩn cao tầng. Những nhà xưởng tiêu chuẩn

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
31
thường có phần nền móng chắc khỏe với trọng tải lớn. Theo quy định TCVN
2737: 1995, mặt nền của công trình phải thiết kế cao hơn mặt trên của móng.
Trong những trường hợp nền đất xây dựng yếu phải có những phương án dự
phòng.
Nhà xưởng tiêu chuẩn cần kiên cố kỹ thuật phần ngầm của công trình, gia
cố vật liệu cho phần móng. Đối với các nhà xưởng hay công trình ngầm cần chú
ý thêm về kết cấu công trình. Ngoài ra, nhà xưởng tiêu chuẩn phải xem xét mật
độ công trình trên nền đất xây dựng.
Nhà xưởng tiêu chuẩn đầy đủ ánh sáng
3. Mức độ chiếu sáng của cửa sổ, cửa đi nhà xưởng tiêu chuẩn
Yếu tố ánh sáng rất quan trọng đối với quá trình sản xuất. Cửa sổ và cửa
đi của nhà xưởng tiêu chuẩn cần đảm bảo độ chiếu sáng với thiết kế cửa sổ và
cửa đi hợp lý.
Khi thiết kế cửa sổ nhà xưởng tiêu chuẩn phải đảm bảo độ cao không lớn
hơn 2,4m tính từ mặt sàn. Phần kính của cửa sổ phải có khung cố định. Thêm

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
32
vào đó các diện tích lắp kính phải ở độ cao hơn 2,4m so với mặt sàn. Đối với
cửa đi khi lắp đặt phải đảm bảo có phần kẹp giữ chắc chắn. Hệ thống cửa phải
được thiết kế đóng mở bằng cơ khí.
4. Độ chịu lực của tường và vách ngăn nhà xưởng tiêu chuẩn
Tường và vách ngăn là 2 bộ phận giúp cách biệt bên trong nhà xưởng tiêu
chuẩn với môi trường bên ngoài. Đối với các nhà xưởng tiêu chuẩn thì tường và
vách ngăn phải đảm bảo các thông số về khả năng chịu lực. Tùy thuộc vào đặc
tính, quy mô và mục đích sử dụng nhà xưởng tiêu chuẩn mà tường và vách ngăn
sẽ được thiết kế riêng biệt. Có 3 loại tường và vách ngăn cơ bản là: tường và
vách ngăn chịu lực, tường tự chịu lực và tường vách ngăn chèn khung.
5. Hệ thống thông gió trong nhà xưởng tiêu chuẩn
Bằng cách bố trí các cửa lấy gió và thải gió, nhà xưởng tiêu chuẩn sẽ có
độ thông thoáng, lưu thông không khí dễ dàng. Hệ thống thông gió tự nhiên giúp
loại bỏ khí bẩn, tái tạo không khí trong không gian nhà xưởng. Đây là nhu cầu
bắt buộc đối với bất kỳ DN nào. Có 2 hệ thống thông gió tự nhiên:
– Hệ thống thông gió tự nhiên nhà xưởng
– Hệ thống thông gió tự nhiên nhà xưởng cơ khí sử dụng kênh dẫn gió
6. Hệ thống lấy sáng tự nhiên trong nhà xưởng tiêu chuẩn
Cửa sổ, giếng trời, các không gian mở là những vị trí dùng để lấy ánh
sáng tự nhiên trong nhà xưởng tiêu chuẩn. Trong khi đó, chiếu sáng nhân tạo là
việc sử dụng các thiết bị điện, thiết bị cung cấp ánh sáng khác.
Cần kết hợp 2 nguồn sáng này trong sản xuất. 2 nguồn sáng và có thể
thay thế cho nhau trong một số hoạt động nhất định. Điều này nhằm tiết kiệm
năng lượng, tạo môi trường làm việc tốt cho người lao động. Xu hướng này thân
thiện với môi trường đang rất được ưa chuộng.
7. Lớp cách nhiệt trong nhà xưởng tiêu chuẩn

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
33
Nhà xưởng tiêu chuẩn cần có vách ngăn, che hợp lý, nhất là trong các khu
dân cư. Vì việc hoạt động nhà xưởng phần nào sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt của
các nhà dân xung quanh.
Bên cạnh đó, các kết cấu kỹ thuật nhiệt cho các vật dụng trong nhà xưởng
tiêu chuẩn phải được thiết kế đạt chuẩn. Điều này sẽ giúp hạn chế tình trạng
cháy nổ cũng như giảm thiệt hại khi xảy ra cháy, nổ. Tương tự, việc đặt đường
dây dẫn điện tại công trình công cộng bạn cũng như vậy.
8. Mái che của nhà xưởng tiêu chuẩn
– Hệ thống mái che kéo dài được ưu tiên áp dụng ở các nhà xưởng tiêu
chuẩn liền kề. Thiết kế này giúp nhà xưởng tránh được các ảnh hưởng thời tiết
như mưa, nắng
–Tại dự án mái che được thiết kế kéo dài 4m, liền kề giữa các nhà xưởng
tiêu chuẩn. Chất liệu của mái che đạt tiêu chuẩn, không bị mòn rỉ sắt trong thời
gian dài.
9. Tiêu chuẩn khu vực văn phòng trong nhà xưởng
– Kết hợp văn phòng và nhà xưởng tiêu chuẩn là mô hình tiện ích được áp
dụng cho nhiều quy mô sản xuất và ngành nghề sản xuất
– Khu vực văn phòng thường được bố trí riêng biệt với khu vực kho
xưởng, và sử dụng kính cường lực để tạo không gian thông thoáng, không bí
bách và tách biệt giữa kho xưởng.
– Thường khu vực văn phòng sử dụng chung hệ thống an ninh và bảo vệ
với khu vực kho xưởng.
10. Tiêu chuẩn hệ thống phòng cháy chữa cháy nhà xưởng
– Hệ thống chữa cháy sprinkler thường được dùng trong các nhà xưởng
tiêu chuẩn. Bình xịt chữa cháy và các bảng thông tin về phòng cháy chữa cháy
cần được trang bị đầy đủ

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
34
– Cần bảo dưỡng và kiểm tra các thiết bị PCCC định kỳ để đảm bảo chất
lượng
11. Lưới chống côn trùng trong các nhà xưởng tiêu chuẩn
– Côn trùng có thể xâm hại, làm ảnh hưởng đến chất lượng hàng hóa,
thành phẩm. Cửa sổ, trần nhà hở, giếng trời là những vị trí côn trùng có thể xâm
nhập vào nhà xưởng tiêu chuẩn.
– Cần bố trí các lưới mắt cáo, lưới chống côn trùng để ngăn chặn sự xâm
nhập của các loại côn trùng, chim vào kho xưởng sinh sống, làm tổ.
12. Tiêu chuẩn hệ thống camera bảo vệ an nình
– Tùy chất lượng nhà xưởng tiêu chuẩn mà hệ thống an nình là đi kèm
hay DN bạn phải thuê bên ngoài. DN bạn nên lựa chọn nhà xưởng tiêu chuẩn đi
kèm dịch vụ, trong đó có dịch vụ bảo vệ an ninh để giảm thiểu chi phí.
– Tại Kizuna, hệ thống an ninh 3 lớp lý tính và cảm tính luôn hoạt động
24/7, đảm bảo an ninh, an toàn cho tài sản của các DN sản xuất.
13. Hệ thống xử lý nước thải
– Hệ thống xử lý nước thải tác động đến chất lượng và giá trị thương hiệu
DN sản xuất. Nước sản xuất trong xưởng cần được xử lý qua 3 ngăn trước khi
xả ra hệ thống ống thoát nước thải chung.
– Hố ga, thùng xử lý nước thải cần được bố trí ở vị trí hợp lý, không ản
hưởng đến các khu vực khác, đặc biệt là khu vực sản xuất và lưu trữ hàng hóa.
Tiêu chuẩn nhà xưởng GMP
Tiêu chuẩn GMP (Good Manufacturing Practice) là một hệ thống các tiêu
chuẩn thực hành sản xuất tốt nhằm kiểm soát được các yếu tố có thể gây ảnh
hưởng đến quá trình hình thành chất lượng của sản phẩm, nhằm đảm bảo sản
phẩm đạt được chất lượng tốt nhất. GMP là điều kiện để phát triển hệ thống
quản lý an toàn thực phẩm ISO 22000.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
35
Tiêu chuẩn GMP liên quan đến mọi mặt khía cạnh của quá trình sản xuất,
kiểm soát chất lượng, kiểm soát được các mối nguy hại từ thiết kế, thi công nhà
xưởng, dụng cụ chế biến, trang thiết bị máy móc, nguyên liệu đầu vào cho đến
các quy cách đóng gói, bao bì, chế biến và bảo quản,…
Các ngành nghề nhà xưởng cần đạt tiêu chuẩn GMP là dược phẩm, thực
phẩm, thiết bị y tế,… và tương tự với 13 tiêu chuẩn trên, GMP đòi hỏi nhà
xưởng cần đạt chuẩn về thiết kế, điều kiện vệ sinh, quá trình chế biết, đảm bảo
sức khỏe lao động và đảm bảo trong khâu bảo quản và phân phối sản phẩm theo
các hệ số đánh giá của GMP.
Mỗi ngành nghề sẽ có hệ thống đánh giá đạt chuẩn riêng, các doanh
nghiệp chọn thuê nhà xưởng Kizuna sẽ được hỗ trợ trong quá trình xét duyệt đạt
chuẩn từng hệ thống đánh giá.
Các loại nhà xưởng tiêu chuẩn đẹp

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
36
– Nhà xưởng tiêu chuẩn liền kề: đây là mô hình nhà xưởng quen thuộc đối
với nhiều DN sản xuất. Ở mô hình nhà xưởng này, hệ thống cấu trúc hạ tầng đều
được đồng bộ để đảm bảo chất lượng và sự an toàn. Đối với mô hình nhà xưởng
tiêu chuẩn này, DN có thể tùy chỉnh diện tích nhà xưởng tùy theo quy mô sản
xuất bằng cách thuê các xưởng bên cạnh. Trong trường hợp DN muốn thu hẹp
diện tích nhà xưởng thì cũng rất dễ dàng.
Trong loại nhà xưởng này, tận dụng ánh sáng tự nhiên và hệ thống thông
gió tự nhiên luôn được ưu tiên sử dụng. Điều này giúp không gian trong nhà
xưởng được thông thoáng và phần nào tiết kiệm được đáng kể điện năng.
– Nhà xưởng tiêu chuẩn cao tầng: đây là mô hình được phát triển sau mô
hình nhà xưởng tiêu chuẩn liền kề. Loại nhà xưởng này giúp tiết kiệm đáng kể

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
37
được quỹ đất, cũng như hình thành mô hình kết hợp giữa nhà xưởng – văn
phòng – nhà kho.
Ở nhà xưởng tiêu chuẩn cao tầng, thiết kế lối ra vào cho nhân viên và khu
vực vận chuyển hàng hóa cần được tách biệt và đảm bảo an toàn. Mô hình nhà
xưởng cao tâng hiện đã và đang là lựa chọn của nhiều DN trong và ngoài nước ở
nhiều ngành sản xuất.
Quy trình thi công nhà xưởng tiêu chuẩn
Bước 1: Hoàn thành bản thiết kế chi tiết để thi công xây dựng nhà xưởng
Bước 2: Thi công xây dựng nhà xưởng
– Xây dựng nền móng
– Xây dựng khung thép
– Lắp rắp các khung thép, hàn chốt để định hình nhà xưởng
– Thi công phần vỏ bao che cho nhà xưởng
– Xây dựng phần hạ tầng nhà xưởng
– Lắp ráp, thi công hệ thống kĩ thuật, điện – nước
– Kiểm tra và hoàn thiện nhà xưởng
Bước 3: Kiểm tra chất lượng, vệ sinh và đưa vào sử dụng
2.2. Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp
Khu công nghiệp là nơi tập trung của nhiều các nhà máy sản xuất, ngành
nghề, dịch vụ công nghiệp, là nơi tập trung của một lượng rất lớn nhân công,
nhân viên, công nhân làm việc tại các nhà máy công nghiệp, do vậy lượng nước
thải sản sinh ra từ các khu công nghiệp có số lượng và thành phần rất phức tạp
với số lượng lớn nên ảnh hưởng của lượng nước thải này đối với môi trường
xung quanh và sức khỏe con người là cực kỳ nghiêm trọng. Để xử lý lượng nước
thải này trước khi xả ra môi trường bên ngoài thì các khu công nghiệp bắt buộc
phải đầu tư các hệ thống xử lý nước thải khu công nghiệp đạt tiêu chuẩn nước
thải ở đầu ra.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
38
Nước thải khu công nghiệp có nguồn gốc từ đâu
Nước thải khu công nghiệp là nước thải được sinh ra trong quá trình hoạt
động máy móc và những hoạt động phục vụ sản xuất trong khu công nghiệp.
Nước thải khu công nghiệp rất đa dạng, nó sẽ phụ thuộc vào loại hình công
nghiệp, sản phẩm sản xuất trong khu công nghiệp đó,…
Phân loại nguồn nước thải khu công nghiệp
Nước thải sinh hoạt: của cán bộ công nhân viên trong các khu vực vệ sinh,
nhà bếp, khu văn phòng,…Nguồn nước thải sinh hoạt này thường chứa một số
các chất như: hóa chất tẩy rửa, vi sinh vật, vi khuẩn, BOD5, COD,…Đây là các
chất vô cùng độc hại gây ra một số bệnh: giun sán, virus, các bệnh liên quan đến
hệ hô hấp và tiêu hóa.
Nước thải từ quá trình sản xuất công nghiệp: tùy thuộc vào từng ngành
sản xuất thì thành phần nước thải này sẽ có đặc trưng riêng:
Công nghiệp thực phẩm: BOD, chất rắn lơ lửng, các loại thuốc trừ sâu độc
hại, hormone tăng trưởng, màu vật chất, axit hoặc kiềm,…
Nhà máy điện: các chất rắn lơ lửng: thủy ngân, chì, Crom, selen, asen,
cadimi, hoặc lưu huỳnh dạng khí, trơ đáy và tro bay,…

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
39
Sắt và công nghiệp thép: các sản phẩm khí hóa: naphthalene, benzen,
xyanua, amoniac, phenol, cresol, anthracene,…các chất ô nhiễm: dầu mỡ động
vật, các hạt rắn, axit sunfuric, axit hydrochloric,…đây đều là các chất phát sinh
trong quá trình nung, sản xuất, tẩy rửa và xử lý bề mặt.
Công nghiệp giấy và bột giấy: TSS, BOD, chloroform, furan, dioxin,
phenol, COD và các chất rắn lơ lửng.
Dầu công nghiệp: Bao gồm các lĩnh vực như rửa xe, nhà kho chứa nhiên
liệu, nhà xưởng, trung tâm giao thông vận tải, nhà máy phát điện,…Nước thải từ
các khu vực này thường chứa: các dung môi, dầu nhờn, sạn, chất tẩy rửa và
hydrocacbon.
Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp
Thuyết minh sơ đồ xử lý nước thải khu công nghiệp

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
40
Nước thải từ các khu công nghiệp gây tác hại rất nghiêm trọng đến môi
trường xung quanh cũng như đến sức khỏe của con người, do vậy các khu công
nghiệp bắt buộc phải chấp nhận đầu tư một hệ thống xử lý nước thải công
nghiệp đạt tiêu chuẩn để giải quyết vấn đề này. Quy trình xử lý bao gồm các
bước như sau:
Song chắn rác: quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp bắt đầu từ song
chắn rác. Nguồn nước thải công nghiệp sẽ được thu về bể thu gom. Đi qua thiết
bị cào tự động có tác dụng giữ lại phần rác thô vào thùng chứa trong bể thu gom.
Tại đây, cũng được gắn các thiết bị đo nồng độ pH, SS của nước thải công

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
41
nghiệp đầu vào. Đây chính là khâu xử lý quan trọng nhất quyết định đến 99%
hiệu quả của hệ thống xử lý.
Bể thu gom: Tại đây được gắn các máy bơm và đồng hồ đo lưu lượng
nước thải đầu vào. Bể được xây dựng theo mô hình âm bên dưới, vừa có tác
dụng thu gom lượng nước thải từ nhà máy vừa có tác dụng bơm nước thải tại
đây qua hệ thống gồm 3 bơm chìm luân phiên hoạt động trong 30p lên hệ thống
xử lý nước thải KCN. Đồng thời tại đây cũng diễn ra quá trình lắng để lọc đi
chất cặn có trong nước thải.
Lọc rác tinh: Trước khi đi lên hệ thống xử lý nước thải KCN chính thì
nước thải từ bể thu gom sẽ đi qua lọc rác tinh. Tại đây được bố trí 2 máy bơm
với nhiệm vụ giữ lại các phần tử rác có kích thước từ 0.75mm trở lên, sau đó
nước thải mới đi đến bể tách dầu mỡ.
Bể tách dầu mỡ: đúng như tên gọi, bể tách dầu mỡ có nhiệm vụ chính là
tách các phân tử dầu lẫn trong nước thải qua hệ thống máng gạt ở trên bề mặt
nước thải (khối lượng riêng của dầu mỡ nhẹ hơn nước nên chúng sẽ nổi lên
trên). Các váng dầu mỡ được thu gom lại và đưa về bể chứa dầu và được đưa
đến các công ty xử lý và khử những thành phần độc hại. Sau đó lượng nước thải
này sẽ được đưa qua bể điều hòa.
Bể điều hòa: bể điều hòa được xây dựng và bố trí âm bên dưới cạnh bể
tách dầu. Với hệ thống 2 máy khuấy trộn chìm liên tục hoạt động để điều hòa
chất lượng nước thải, lưu lượng nguồn nước; 2 bơm chìm sau đó sẽ có nhiệm vụ
đưa nước thải đến các bể SBR.
Ưu điểm của bể điều hòa:
Tăng cường hiệu quả xử lý nước thải bằng phương pháp sinh học, giảm
thiểu khả năng giảm tốc cho bể SBR do tải trọng tăng đột ngột,giảm thiểu đến
mức thấp nhất các tác hại của các chất gây ức chế cho quá trình xử lý sinh học.
Giảm một phần BOD.
Ổn định pH của nước thải mà không cần tiêu tốn nhiều hóa chất.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
42
Giúp cung cấp nước thải vào bể SBR được liên tục theo từng mẻ khi các
phân xưởng sản xuất trong khu công nghiệp tân bình không xả nước thải.
Bể SBR: đây là một công nghệ xử lý nước thải khu công nghiệp gồm 5
giai đoạn: cấp nước – cấp nước – sục khí – sục khí và lắng chắt nước trong. Đây
là một quy trình hoạt động liên tục trong từng bể. Nhìn chung quá trình này sẽ
mất khoảng 6h để xử lý trong bể hiếu khí SBR.
Ưu điểm
Quá trình xử lý đơn giản, hiệu quả xử lý cao.
Không cần bể lắng 1, 2, không cần tuần hoàn bùn, giảm được diện tích
xây dựng và chi phí đầu tư.
Vận hành tự động, lắp đặt từng phần và dễ dàng mở rộng.
Quá trình xử lý ổn định: quá trình xử lý ít bị ảnh hưởng bởi tải trọng BOD
đầu vào, có khả năng xử lý đạt tiêu chuẩn các hợp chất chứa nitơ và phốtpho.
Nhược điểm
Công nghệ xử lý sinh học đòi hỏi sự ổn định tính chất nước thải trước xử
lý. Nếu có bất kỳ sự thay đổi đột ngột của tính chất nước thải đầu vào ( hàm
lượng kim loại nặng cao, pH quá cao hoặc quá thấp,..) thì sẽ làm ảnh hưởng rất
lớn đến hiệu quả xử lý, có thể gây ức chế hệ vi sinh trong bể và rất khó khăn để
khắc phục sự cố trong các bể vi sinh.
Để bể hoạt động có hiệu quả cần có người vận hành phải thường xuyên
theo dõi các bước xử lý nước thải.
Bể khử trùng: tại đây nước thải sẽ được khử trùng bằng cách trộn đều với
clorua vôi (CaOCl2) trước khi được xả thải ra môi trường.
Bể chứa bùn: bùn từ từng bể SBR được bơm hút qua bể chứa bùn. Bể có
đặc điểm là: dạng phễu, có chứa thiết bị thu gom bùn ở bên dưới. Và qua máy ép
bùn bằng bơm bùn dưới dạng nén trục vít, cùng với hàm lượng polymer được
cung cấp thêm sẽ được chuyển sang dạng bánh bùn.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
43
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Các phương án xây dựng công trình
I Xây dựng 150.000,0 m2
A KHU NHÀ XƯỞNG CHO THUÊ
8 Bể nước, bể XLNT 1,00 bể
B HỆ THỐNG MEP TỔNG THỂ
- Hệ thống cấp nước Hệ thống

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
44
- Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống
- Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống
- Hệ thống PCCC trong KCN Hệ thống
-
Hệ thống cấp nước ngoài khu (từ hệ thống cấp
nước của tỉnh, tạm tính) Hệ thống
-
Hệ thống cấp điện ngoài khu (đấu nối từ
đường dây trung thế của tỉnh, tạm tính) Hệ thống
C HỆ THỐNG MEP TÒA NHÀ Hệ thống
-
Khu nhà điều hành, quản lý (bao gồm: điện,
nước, điều hòa, lan-tel.) Hệ thống
-
Hệ thống cơ điện (cơ bản: chiếu sáng, cấp
thoát nước) Hệ thống
- Hệ thống PCCC Hệ thống
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
2.2. Các phương án kiến trúc
Căn cứ vào nhiệm vụ các hạng mục xây dựng và yêu cầu thực tế để thiết
kế kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng. Chi tiết sẽ được thể hiện trong giai
đoạn lập dự án khả thi và Bản vẽ thiết kế cơ sở của dự án. Cụ thể các nội dung
như:
1. Phương án tổ chức tổng mặt bằng.
2. Phương án kiến trúc đối với các hạng mục xây dựng.
3. Thiết kế các hạng mục hạ tầng.
Trên cơ sở hiện trạng khu vực dự án, thiết kế hệ thống hạ tầng kỹ thuật
của dự án với các thông số như sau:
 Hệ thống giao thông
Xác định cấp đường, cấp tải trọng, điểm đấu nối để vạch tuyến và phương
án kết cấu nền và mặt đường.

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
45
 Hệ thống cấp nước
Xác định nhu cầu dùng nước của dự án, xác định nguồn cấp nước sạch
(hoặc trạm xử lý nước), chọn loại vật liệu, xác định các vị trí cấp nước để vạch
tuyến cấp nước bên ngoài nhà, xác định phương án đi ống và kết cấu kèm theo.
 Hệ thống thoát nước
Tính toán lưu lượng thoát nước mặt của từng khu vực dự án, chọn tuyến
thoát nước mặt của khu vực, xác định điểm đấu nối. Thiết kế tuyến thu và thoát
nước mặt, chọn vật liệu và các thông số hình học của tuyến.
 Hệ thống xử lý nước thải
Khi dự án đi vào hoạt động, chỉ có nước thải sinh hoạt, nước thải từ các
khu sản xuất không đáng kể nên không cần tính đến phương án xử lý nước thải.
Xây dựng hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt, hệ thống xử lý nước thải
trong sản xuất (nước từ việc xử lý giá thể, nước có chứa các hóa chất xử lý mẫu
trong quá trình sản xuất).
 Hệ thống cấp điện
Tính toán nhu cầu sử dụng điện của dự án. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng
điện của từng tiểu khu để lựa chọn giải pháp thiết kế tuyến điện trung thế, điểm
đặt trạm hạ thế. Chọn vật liệu sử dụng và phương án tuyến cấp điện hạ thế ngoài
nhà. Ngoài ra dự án còn đầu tư thêm máy phát điện dự phòng.
III. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN
3.1. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến(ĐVT: 1000 đồng)

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
46
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 25.000 300.000 64.500 364.500
2
Ban quản lý, điều
hành
1 15.000 180.000 38.700 218.700
3
Công nhân viên
hành chính, văn
phòng
7 9.000 756.000 162.540 918.540
4
Công nhân kỹ
thuật, an ninh
13 7.000 1.092.000 234.780 1.326.780
Cộng 22 194.000 2.328.000 500.520 2.828.520
3.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện: 24 tháng kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương đầu tư,
trong đó:
STT Nội dung công việc Thời gian
1 Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Quý III/2023
2
Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ
1/500
Quý IV/2023
3 Thủ tục phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường Quý IV/2023
4
Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử dụng
đất
Quý I/2024
5 Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý II/2024
6
Thẩm định, phê duyệt TKCS, Tổng mức đầu tư và phê
duyệt TKKT
Quý II/2024
7
Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp phép xây
dựng theo quy định)
Quý III/2024
8 Thi công và đưa dự án vào khai thác, sử dụng
Quý IV/2024
đến Quý
III/2025

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
47
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Cho thuê
nhà xưởng Khu công nghiệp”là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu
cực ảnh hưởng đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra
các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường
hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào
hoạt động, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 127/2007/NĐ-CP ngày 01/08/2007 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 80/2014/NĐ-CP ngày 06/08/2014 của Chính phủ về thoát
nước và xử lý nước thải;
- Nghị định số 03/2015/NĐ-CP ngày 06/01/2015 của Chính phủ quy định
về xác định thiệt hại đối với môi trường;

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
48
chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
về Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều của một số nghị định chi tiết, hướng
dẫn thi hành Luật bảo vệ Môi trường;
Các tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng:
- TCVN 33:2006 - Cấp nước - Mạng lưới đường ống công trình - Tiêu
chuẩn thiết kế;
- QCVN 01:2008/BXD - Quy hoạch xây dựng;
- TCVN 7957:2008 - Tiêu chuẩn Thiết kế thoát nước - Mạng lưới bên
ngoài và công trình;
- QCVN 26:2010/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về tiếng ồn;
- QCVN 05:2013/BTNMT - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về chất lượng
không khí xung quanh;
- Tiêu chuẩn vệ sinh lao động theo Quyết định số 3733/2002/QĐ-BYT
ngày 10/10/2002 của Bộ Y tế về việc ban hành 21 tiêu chuẩn vệ sinh lao động,
05 nguyên tắc và 07 thông số vệ sinh lao động.
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN
Dự án “Cho thuê nhà xưởng Khu công nghiệp”được thực hiện tại, tỉnh
Thái Nguyên.
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình
Tác động đến môi trường không khí:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất,
cát…) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
49
xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị
cũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng
ồn.Bụi phát sinh sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe công nhân trên công
trường và người dân lưu thông trên tuyến đường.
Tiếng ồn phát sinh trong quá trình thi công là không thể tránh khỏi. Tiếng ồn
có thể phát sinh khi xe, máy vận chuyển đất đá, vật liệu hoạt động trên công
trường sẽ gây ảnh hưởng đến người dân sống hai bên tuyến đường vận chuyển
và người tham gia giao thông.
Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công
nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải
được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
Nước mưa chảy tràn qua khu vực Dự án trong thời gian xây dựng cũng là
một trong những tác nhân gây ô nhiễm môi trường nếu dòng chảy cuốn theo bụi,
đất đá, xăng dầu và các loại rác thải sinh hoạt. Trong quá trình xây dựng dự án
áp dụng các biện pháp thoát nước mưa thích hợp.
Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ
quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn
phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể
bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề
vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái
sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không
nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý
ngay.
Tác động đến hệ sinh thái, cảnh quan khu vực:

TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
50
Quá trình thi công cần đào đắp, san lấp mặt bằng, bóc hữu cơ và chặt bỏ
lớp thảm thực vật trong phạm vi quy hoạch nên tác động đến hệ sinh thái và
cảnh quan khu vực dự án, cảnh quan tự nhiên được thay thế bằng cảnh quan
nhân tạo.
Tác động đến sức khỏe cộng đồng:
Các chất có trong khí thải giao thông, bụi do quá trình xây dựng sẽ gây
tác động đến sức khỏe công nhân, người dân xung quanh (có phương tiện vận
chuyển chạy qua) và các công trình lân cận. Một số tác động có thể xảy ra như
sau:
– Các chất gây ô nhiễm trong khí thải động cơ (Bụi, SO2, CO, NOx, THC,...),
nếu hấp thụ trong thời gian dài, con người có thể bị những căn bệnh mãn tính
như về mắt, hệ hô hấp, thần kinh và bệnh tim mạch, nhiều loại chất thải có trong
khí thải nếu hấp thụ lâu ngày sẽ có khả năng gây bệnh ung thư;
– Tiếng ồn, độ rung do các phương tiện giao thông, xe ủi, máy đầm,…gây tác
động hệ thần kinh, tim mạch và thính giác của cán bộ công nhân viên và người
dân trong khu vực dự án;
– Các sự cố trong quá trình xây dựng như: tai nạn lao động, tai nạn giao thông,
cháy nổ,… gây thiệt hại về con người, tài sản và môi trường.
– Tuy nhiên, những tác động có hại do hoạt động xây dựng diễn ra có tính chất
tạm thời, mang tính cục bộ.
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
Tác động do bụi và khí thải:
Đối với dự án, bụi và khí thải sẽ phát sinh do các nguồn chính:
Từ hoạt động giao thông (các phương tiện vận chuyển ra vào dự án);
Từ quá trình hoạt động:
 Bụi phát sinh từ quá trình vận chuyển, bốc dở, nhập liệu;

Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng.docx

Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng.docx

Similar to Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng.docx (20)

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT (20)

Thuyết minh dự án cho thuê nhà xưởng.docx