Dự án khu công nghiệp

THUYẾT MINH DỰ ÁN
KHU CÔNG NGHIỆP
Tháng 04/2023
CÔNG TY TNHH
Địa điểm:
, Tỉnh Sóc Trăng

CÔNG TY TNHH
-----------  -----------
DỰ ÁN
KHU CÔNG NGHIỆP
Địa điểm: Tỉnh Sóc Trăng
ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH
0936260633-0918755356 Giám đốc

Dự án “Khu công nghiệp”
ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN: 0918755356-0936260633
2
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................. 2
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU......................................................................................... 6
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ...................................................................... 6
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN ............................................................ 6
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ ............................................................................. 6
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ............................................................................... 7
4.1. Pháp lý chung................................................................................................. 7
4.2. Pháp lý dự án.................................................................................................. 8
4.3. Những tài liệu sử dụng và kham khảo ........................................................... 9
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN ................................................................ 10
5.1. Mục tiêu chung............................................................................................. 10
5.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................. 10
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN........................ 12
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CHUNG VÙNG THỰC
HIỆN DỰ ÁN...................................................................................................... 12
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án..................................................... 12
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.......................................................... 15
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG........................................................ 19
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN ............................................................................... 23
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án .............................................................. 23
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư ................................... 24
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ..................................... 25
4.1. Địa điểm xây dựng....................................................................................... 25
4.2. Các đặc điểm tự nhiên.................................................................................. 25
4.3. Hình thức đầu tư........................................................................................... 29

3
V. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG........................................................................... 30
5.1. Hiện trạng dân cư ..................................................................................... 30
5.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................. 30
5.3. Hiện trạng công trình kiến trúc .................................................................... 30
5.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật.......................................................................... 30
5.5. Đánh giá chung thực trạng và ưu thế phát triển........................................... 32
VI. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO32
6.1. Nhu cầu sử dụng đất..................................................................................... 32
6.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án............. 33
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ.................... 34
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH .............. 34
1.1. Tính chất....................................................................................................... 34
1.2. Quy mô xây dựng......................................................................................... 34
1.3. Các khu chức năng ....................................................................................... 34
1.4. Chỉ tiêu đối với khu công nghiệp................................................................. 35
1.5. Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật................................................................... 35
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ ..... 36
2.1. Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê................................................................ 36
2.2. Hệ thống văn phòng cho thuê....................................................................... 38
2.3. Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp ................................................. 42
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN............................... 47
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG........................................................................ 47
1.1. Chuẩn bị mặt bằng........................................................................................ 47
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: ................ 47
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...................................... 47

4
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................... 47
2.1. Tổ chức không gian quy hoạch .................................................................... 47
2.2. Các phương án xây dựng công trình ............................................................ 48
2.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan ..................................................... 48
III. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ................................. 52
3.1. Quy hoạch hệ thống giao thông ................................................................... 52
3.2. Quy hoạch cấp nước..................................................................................... 53
3.3. Thoát nước thải ............................................................................................ 54
3.4. Quy hoạch cấp điện...................................................................................... 54
IV. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ..................................................... 55
4.1. Phương án tổ chức thực hiện........................................................................ 55
4.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý...................... 55
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ................................. 57
I. GIỚI THIỆU CHUNG..................................................................................... 57
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG................. 57
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................................... 59
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG ........................................................................................... 59
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình....................................................... 59
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng................................................. 61
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT ................................................................................ 64
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG .............................................. 64
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án ............................................................................ 64
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng................................................. 70
VII. KẾT LUẬN ................................................................................................. 73

5
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .................................................................................. 74
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN. ................................................... 74
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN........................ 76
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. .......................................................... 76
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: ......................... 76
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: .................................................................... 77
2.4. Phương ánvay............................................................................................... 77
2.5. Các thông số tài chính của dự án ................................................................. 78
KẾT LUẬN......................................................................................................... 79
I. KẾT LUẬN...................................................................................................... 79
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. ......................................................................... 79
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH................................. 80
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án .................................. 80
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm............................................................ 80
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm. .................................... 80
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm........................................................ 80
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.............................................. 80
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn..................................... 81
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ............................ 81
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................. 81
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). ......................... 81

6
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH
Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:
Họ tên: MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Khu công nghiệp ”
Địa điểm thực hiện dự án: Tỉnh Sóc Trăng.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 1.614.600,0 m2
(161,46 ha).
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: 2.108.766.035.000 đồng.
(Hai nghìn, một trăm linh tám tỷ, bảy trăm sáu mươi sáu triệu, không trăm ba
mươi lăm nghìn đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (15%) : 316.314.905.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (85%) : 1.792.451.130.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:
Cho thuê đất 1.158.985,0 m2
/năm
Thu Phí dịch vụ hạ tầng 77,0 lượt/năm
Dịch vụ xử lý nước thải 1.095.000,0 m3
/năm
Dịch vụ kho bãi logistics 68.500,0 lượt/năm
II. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Khu công nghiệp nằm cặp tuyến Quốc lộ Nam sông Hậu, giáp sông Hậu
và cảng cá, có luồng tàu biển đi Côn Đảo; có hệ thống đường điện cao thế, có
trữ lượng nước ngầm lớn; có nguồn nguyên liệu thủy sản dồi dào (nuôi trồng và
khai thác biển); có nguồn cung ứng lao động, thương mại và dịch vụ lớn do gần
với thị trấn là trung tâm huyện lỵ.

7
Những năm gần đây tỉnh Sóc Trăng đang chuyển mình phát triển kinh tế
đặc biệt là về chuyển dịch kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng khu vực nông
nghiệp, tăng tỷ trọng khu vực công nghiệp, xây dựng và dịch vụ là định hướng
của tỉnh trong chiến lược phát triển kinh tế.
Ngày 12/6/2020 Thủ tướng Chính phủ có quyết định số 828/QĐ-TTg về
chủ trường đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp. Trong đó, giao cho Công ty cổ phần bê tông Hà Thanh đầu tư xây dựng
và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.
Ngày 19/5/2021 văn phòng UBND tỉnh Sóc Trăng ra thông báo số 43/
TB-VPUBND về Ý kiến kết luận của Phó chủ tịch UBND tỉnh Lâm Hoàng
Nghiệp, tại cuộc họp nghe báo báo liên quan đến Quy hoạch chi tiết Khu công
nghiệp, huyện. Chấp thuận chủ chương Công ty cổ phần bê tông Hà Thanh tổ
chức lập Quy hoạch chi tiết Khu công nghiệp.
Nên việc lập quy hoạch chi tiết Xây dựng Khu công nghiệp, huyện, tỉnh
Sóc Trăng là bước đi cần thiết tiếp theo để có thể triển khai dự án khu công
nghiệp.
Từ những thực tế trên, chúng tôi đã lên kế hoạch thực hiện dự án “Khu
công nghiệp”tại Huyện, Tỉnh Sóc Trăngnhằm phát huy được tiềm năng thế
mạnh của mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội và hạ
tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhhạ tầng công nghiệpcủa
tỉnh Sóc Trăng.
III. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
3.1. Pháp lý chung
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc
hội;
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc

8
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây
dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng;
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại
Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của
Bộ Xây dựngban hành định mức xây dựng;
 Quyết định 610/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 13 tháng 7 năm 2022 về
Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận
kết cấu công trình năm 2021;
3.2. Pháp lý dự án
 Quyết định số 423/QĐ-TTg, ngày 11 tháng 4 năm 2012 của Thủ tướng
Chính phủ Phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh
SócTrăng đến năm 2020;
 Quyết định số 1024/QĐHC-CTUBND, ngày 09 tháng 10 năm 2012 của
Chủ tịch UBND tỉnh Sóc Trăng, về việc Phê duyệt quy hoạch phát triển công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tỉnh Sóc Trăng đến năm 2020, tầm nhìn đếnnăm

9
2030;
 Quyết định số 203/QĐ-UBND ngày 01 tháng 10 năm 2014 của UBND
tỉnh Sóc Trăng về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch xây dựng thị trấn, huyện,
tỉnh Sóc Trăng đến năm 2030 và quyết định số 536/QĐ-UBND ngày 16 tháng 3
năm 2017 về việc phê chuẩn điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng thị
trấn, huyện, tỉnh Sóc Trăng đếnnăm 2030;
 Quyết định 2798/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2018 của UBNDtỉnh
Sóc Trăng về việc phê duyệt điều chỉnh, mở rộng Quy hoạch phân khu xây dựng
Khu công nghiệp, huyện, tỉnh Sóc Trăng.
 Công văn số 02/BXD-HĐXD ngày 07/01/2019 của Bộ Xây dựng vềviệc ý
kiến thẩm định hồ sơ xin chủ trương đầu tư Dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ
tầng khu công nghiệp, huyện Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng.
 Quyết định 828/QĐ-TTg ngày 12 tháng 6 năm 2020 của Thủ tướngChính
phủ về chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng
khu công nghiệp Trần Đề;
 Thông báo số 153-TB/TU ngày 27/5/2021 của Tỉnh ủy Sóc TrăngThông
báo kết luận của Thường trục Tỉnh Ủy về việc triển khai Khu Công nghiệp trần
Đề;
 Thông báo số 43/TB-VPUBND ngày 19/5/2021 của văn phòng UBND
tỉnh về thông báo Ý kiến kết luận của Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm
Hoàng Nghiệp, tại cuộc họp nghe báo cáo liên quan đến Quy hoạch chi tiếtKhu
công nghiệp Trần Đề, huyện Trần Đề;
 Công văn số 1167/UBND-KT ngày 24/6/2021 của UBND tỉnh SócTrăng
về việc thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến Khu Công nghiệp Trần Đề.
 Quyết định số32/QĐ-UBND tỉnh Sóc Trăng ngày 10 tháng 01 năm
2022Về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng Khu công nghiệp Trần Đề,
huyện Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng, tỷ lệ 1/500.
3.3. Những tài liệu sử dụng và kham khảo
 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội tỉnh Sóc Trăng đến 2020;
 Đề án phát triển các khu công nghiệp tỉnh Sóc Trăng;
 Các số liệu hiện trạng kinh tế, văn hoá, xã hội liên quan đến khu vực
quyhoạch do Chủ đầu tư và các Sở, Ban ngành cung cấp;
 Tài liệu tham khảo: Quy hoạch quản lý và phát triển các Khu, Cụm
côngnghiệp - dịch vụ ở Việt Nam;

10
 Bản đồ điều chỉnh quy hoạch chung thị trấn Trần Đề, huyện Trần Đề
tỉnhSóc Trăng đến năm 2030;
 Đồ án Điều chỉnh, mở rộng quy hoạch phân khu Khu công nghiệp
TrầnĐề, huyện Trần Đề, tỷ lệ 1/2000;
 Hồ sơ khảo sát địa hình tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền thẩm
địnhvà nghiệm thu.
 Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Trần Đề;
 Nghị quyết của Huyện ủy, Hội đồng Nhân dân huyện Trần Đề.
IV. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
4.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Khu công nghiệp” theohướng chuyên nghiệp, hiện đại,
cung cấp mặt bằng xây dựng cơ sở công nghiệp, dịch vụ công nghiệp chất
lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế địa phương
cũng như của cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực tỉnh Sóc Trăng.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh Sóc Trăng.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
4.2. Mục tiêu cụ thể
 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và khu hành chính
dịch vụ, hình thành trung tâm công nghiệp mới của tỉnh Sóc Trăng. Là điểm
sáng hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài.
 Cụ thể hóa quy hoạch chung của tỉnh Sóc Trăng, đồng thời là căn cứ pháp
lý trong việc quản lý quy hoạch, phát triển công nghiệp.
 Dự án được quy hoạch, thiết kế hiện đại, kiến trúc cảnh quan đẹp, thân
thiện với môi trường, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư.
 Tạo được mối liên hệ và phát triển về kinh tế - công nghiệp giữa các

11
huyện của Sóc Trăng, góp phần dịch chuyển công nghiệp của tỉnh, tạo sự phát
triển đồng đều ở các huyện. Tạo chuyển dịch lao động trong khu vực. Chuyển
đổi ngành nghề theo hướng tích cực để mang lại cuộc sống ngày một tốt đẹp hơn
cho nhân dân. Giải quyết việc làm cho lao động của địa phương trong suốt quá
trình đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh khai thác sau này. Gia tăng kim
ngạch xuất nhập khẩu và tào nguồn thu ngoại tệ cho nhà nước.
 Việc tiếp nhận các dự án có trình độ, công nghệ tiên tiến, kỹ thuật cao góp
phần thúc đẩy hoạt động chuyển giao công nghệ, nâng cao trình độ kỹ năng
quản lý cho người lao động địa phương.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
Cho thuê đất 1.158.985,0 m2
/năm
Thu Phí dịch vụ hạ tầng 77,0 lượt/năm
Dịch vụ xử lý nước thải 1.095.000,0 m3
/năm
Dịch vụ kho bãi logistics 68.500,0 lượt/năm
 Mô hình dự án hàng năm cung cấp ra cho thị trường sản phẩm đạt tiêu
chuẩn và chất lượng khác biệt ra thị trường.
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh Sóc
Trăngnói chung.

12
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CHUNG VÙNG THỰC
HIỆN DỰ ÁN
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án
Sóc Trăng là một tỉnh ven biển thuộc đồng bằng sông Cửu Long, Việt
Nam.
Vị trí địa lý
Tỉnh Sóc Trăng nằm ở cửa Nam sông Hậu, cách thành phố Hồ Chí Minh
khoảng 231 km, cách Cần Thơ 62 km, nằm trên tuyến Quốc lộ 1A nối liền các
tỉnh Hậu Giang, Thành phố Cần Thơ, Bạc Liêu, Cà Mau. Tỉnh Sóc Trăng có vị
trí tọa độ 9012’ - 9056’ vĩ Bắc và 105033’ - 106023’ kinh Đông. Đường bờ biển
dài 72 km và 3 cửa sông lớn là Định An, Trần Đề, Mỹ Thanh đổ ra Biển Đông.
Tỉnh Sóc Trăng có vị trí địa lý:
Phía bắc và tây bắc giáp tỉnh Hậu Giang

13
Phía tây nam giáp tỉnh Bạc Liêu
Phía đông bắc giáp các tỉnh Trà Vinh và Vĩnh Long
Phía đông và đông nam giáp Biển Đông.
Điều kiện tự nhiên
Khí hậu: Sóc Trăng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới chịu ảnh hưởng gió
mùa, chia thành mùa là mùa khô và mùa mưa, trong đó mùa mưa bắt đầu từ
tháng 5 đến tháng 10, mùa khô kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Nhiệt
độ trung bình hàng năm của Sóc Trăng khoảng 26,8 °C, ít khi bị bão lũ, Lượng
mưa trung bình trong năm là 1.864 mm, tập trung chủ yếu vào các tháng 8,9,10,
độ ẩm trung bình là 83%, thuận lợi cho cây lúa và các loại hoa màu phát triển.
Đất đai, thổ nhưỡng: Đất đai của Sóc Trăng có độ màu mỡ cao, thích hợp
cho việc phát triển cây lúa nước, cây công nghiệp ngắn ngày như mía, đậu nành,
bắp, các loại rau màu như hành, tỏi và các loại cây ăn trái như bưởi, xoài, sầu
riêng... Hiện đất nông nghiệp chiếm 82,89%, trong đó, đất sản xuất nông nghiệp
chiếm 62,13%, đất lâm nghiệp có rừng 11.356 ha chiếm 3,43%, đất nuôi trồng
thuỷ sản 54.373 ha chiếm 16,42%, đất làm muối và đất nông nghiệp khác chiếm
0,97%. Đất nông nghiệp trong địa bàn tỉnh chủ yếu sử dụng cho canh tác lúa,
cây hàng năm khác và diện tích đất còn lại dùng trồng cây lâu năm và cây ăn
trái, ngoài ra cũng có nhiều diện tích đất tự nhiên chưa được sử dụng. Đất đai tại
Sóc Trăng có thể chia thành 4 nhóm chính là nhóm đất cát, nhóm đất phù sa,
nhóm đất mặn, nhóm đất nhân tác. Điều kiện tự nhiên trong địa bàn tỉnh nhìn
chung cũng đang gặp phải khó khăn như thiếu nước ngọt và bị xâm nhập mặn
trong Mùa khô, một số khu vực bị nhiễm phèn, nhưng việc sử dụng đất ở Sóc
Trăng lại có nhiều thuận lợi cơ bản để phát triển nông, ngư nghiệp đa dạng và
trên cơ sở đó hình thành những khu du lịch sinh thái phong phú. Đặc biệt, Sóc
Trăng còn có dải cù lao thuộc huyện Kế Sách, Long Phú và Cù Lao Dung chạy
dài ra tận cửa biển với nhiều cây trái nhiệt đới, không khí trong lành như cồn

14
Mỹ Phước, Khu du lịch Song Phụng, Cù Lao Dung... là địa điểm lý tưởng để
phát triển loại hình du lịch sinh thái.
Địa hình
Địa hình trong tỉnh Sóc Trăng thấp và tương đối bằng phẳng, có dạng
lòng chảo, cao ở phía sông Hậu và biển Đông thấp dần vào trong, vùng thấp
nhất là phía Tây và Tây Bắc, với Độ cao cốt đất tuyệt đối từ 0,4 - 1,5 mét, độ
dốc thay đổi khoảng 45 cm/km chiều dài. Tiểu địa hình có dạng gợn sóng không
đều, xen kẽ là những giồng cát địa hình tương đối cao và những vùng thấp trũng
nhiễm mặn, phèn. Sóc Trăng có hệ thống kinh rạch chịu ảnh hưởng của chế độ
thủy triều ngày lên xuống 2 lần, mực triều dao động trung bình từ 0,4 m đến 1
m. Thủy triều vùng biển gắn liền với các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của cư
dân địa phương, đồng thời còn mang lại nhiều điều kỳ thú cho du khách khi đến
tham quan, du lịch và tìm hiểu hệ sinh thái rừng tự nhiên.
Sông ngòi
Sóc Trăng có hệ thống kênh rạch chịu ảnh hường của chế độ thủy triều
ngày lên xuống 2 lần, mực triều dao động trung bình từ 0,4 m đến 1 m. Thủy
triều vùng biển không những gắn liền với các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của
cư dân địa phương, mà còn mang lại nhiều điều kỳ thú cho du khách khi đến
tham quan, du lịch và tìm hiểu hệ sinh thái rừng tự nhiên.
Nhờ vào địa thế đặc biệt, nơi dòng sông Hậu đổ ra biển Đông, vùng có
nhiều trữ lượng tôm cá, Sóc Trăng có đủ điều kiện thuận lợi để cũng như phát
triển kinh tế biển tổng hợp.
Tài nguyên
Sóc Trăng còn có nguồn tài nguyên rừng với các loại cây chính như Tràm,
bần, giá, vẹt, đước, dừa nước. Rừng của Sóc Trăng thuộc hệ rừng ngập mặn ven
biển và rừng tràm ở khu vực đất nhiễm phèn. Sóc Trăng còn có 72 km bờ biển
với 2 cửa sông lớn là sông Hậu và sông Mỹ Thanh, có nguồn hải sản đáng kể

15
bao gồm cá đáy, cá nổi và tôm. Sóc Trăng có nhiều thuận lợi trong phát triển
kinh tế biển tổng hợp, thuỷ hải sản, nông - lâm nghiệp biển, công nghiệp hướng
biển, thương cảng, cảng cá, dịch vụ cảng biển, xuất nhập khẩu, du lịch và vận tải
biển.
Trữ lượng cát
Theo quy hoạch được duyệt vào năm 2010, trên địa bàn tỉnh có tổng trữ
lượng cát được thăm dò, đánh giá hơn 89 triệu m3 và trữ lượng được cấp phép
khai thác còn khoảng 85 triệu m3. Tỉnh cũng quy hoạch giai đoạn từ năm 2010
đến năm 2020, với diện tích khai thác hơn 2.000ha và trữ lượng 45 triệu m3 cát,
chủ yếu là thuộc tuyến trên sông Hậu đổ ra cửa Định An có vị trí tiếp giáp với
tỉnh Trà Vinh và thuộc các huyện: Kế Sách, Long Phú và Cù Lao Dung. Đối với
giai đoạn sau năm 2020, khu vực khai thác chủ yếu trên tuyến sông Hậu thuộc
các huyện: Long Phú, Trần Đề và Cù Lao Dung với diện tích khai thác hơn
1.900ha và trữ lượng gần 40 triệu m3 cát, đây là khu vực được quy hoạch dự trữ
để khi có nhu cầu cấp thiết mới khai thác
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án.
Kinh tế
Tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) năm 2022 theo giá so sánh 2010
ước đạt 38.509 tỷ đồng, tăng 7,71% so với năm 2021. Trong đó, khu vực nông,
lâm nghiệp và thuỷ sản tăng 4,07%, đóng góp 1,83 điểm phần trăm vào mức
tăng trưởng chung của tỉnh; khu vực công nghiệp, xây dựng tăng 11,13%, đóng
góp 1,78 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 11,56%, đóng góp 4,11 điểm
phần trăm; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm giảm 0,17 %, làm giảm 0,01
điểm phần trăm vào mức tăng chung của tỉnh.
Tốc độ tăng trưởng năm 2022 so với năm 2021 (theo giá so sánh 2010)

16
Tuy phải đối mặt với không ít khó khăn, thách thức, dịch COVID-19 diễn
biến phức tạp, khó lường. Năm 2022 nền kinh tế của tỉnh có dấu hiệu phục hồi
đáng kể là GRDP có tốc độ tăng 7,71% (chỉ tiêu Nghị quyết 6,5% trở lên), tăng
cao nhất so với các năm qua từ năm 2018-2022.
So với các tỉnh vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long, năm 2022 tốc độ tăng
trưởng GRDP của Sóc Trăng đứng hạng thứ 7 so với vùng, thứ hạng năm 2022
giảm so với năm 2021 (năm 2021 của tỉnh Sóc Trăng đứng hạng thứ 3), tuy có
sự hồi phục kinh tế đáng kể, nhưng so với các tỉnh vùng Đồng Bằng Sông Cửu
Long tốc độ hồi phục kinh tế chưa cao. Các hoạt động dịch vụ được khôi phục
trở lại sau thời gian dài thực hiện các biện pháp phòng chống COVID-19, nhưng
chưa thật sự phát huy hết điểm mạnh của nền kinh tế tỉnh.

17
- Khu vực nông, lâm nghiệp và thuỷ sản
Tỉnh uỷ, Uỷ ban nhân dân tỉnh tập trung chỉ đạo đẩy mạnh thực hiện các
chương trình, đề án chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; trong đó, tập trung
triển khai Đề án phát triển nông nghiệp hữu cơ, Dự án phát triển sản xuất lúa đặc
sản, Dự án phát triển chăn nuôi bò trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2022-2025, thực
hiện các mô hình sản xuất an toàn, hữu cơ, liên kết tiêu thụ sản phẩm,... gắn với
ứng phó hạn, xâm nhập mặn và phòng, chống dịch bệnh trên cây trồng, vật nuôi.
Qua đó, tình hình sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản trên địa bàn tỉnh tương
đối ổn định, tình hình dịch bệnh trên cây trồng, vật nuôi được kiểm soát.
Tổng giá trị tăng thêm của Khu vực I (nông, lâm nghiệp và thủy sản) năm
2022 ước đạt 28.357 tỷ đồng theo giá hiện hành, và tăng 4,07% so với năm 2021
(theo giá so sánh). Đây được coi như điểm sáng và là nỗ lực rất lớn của tỉnh
trong chỉ đạo sản xuất và của bà con nông dân trong điều kiện dịch bệnh và
thiên tai hạn hán, xâm nhập mặn.
- Khu vực công nghiệp, xây dựng

18
Giá trị tăng thêm ngành công nghiệp theo giá hiện hành ước đạt 6.344 tỷ
đồng, tăng 12,71% so với cùng kỳ, tương đương với giá trị tăng thêm 468 tỷ
đồng. Trong đó, ngành khai khoáng giảm 14,46%; ngành công nghiệp chế biến
chế tạo tăng 12,64%; ngành sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi
nước tăng 16,16%; ngành cung cấp nước; hoạt động quản lý và xử lý rác thải,
nước thải tăng 9,22%. Đây cũng là một trong những điểm sáng của tỉnh Sóc
Trăng, định hướng phát triển các khu công nghiệp chủ yếu theo không gian dọc
tuyến Quốc lộ Nam Sông Hậu, tuyến cao tốc Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng,
tuyến quản lộ Phụng Hiệp; thành lập các cụm công nghiệp theo hướng mỗi đơn
vị cấp huyện có ít nhất 01 cụm công nghiệp (trừ huyện Cù Lao Dung); phát triển
không gian công nghiệp gắn dịch vụ logistics tập trung trên địa bàn huyện Trần
Đề và Long Phú.
Với chủ trương phục hồi, huy động nguồn lực cho đầu tư phát triển; tập
trung đầu tư vào các công trình hạ tầng quan trọng, nhất là hạ tầng giao thông,
nông nghiệp, thủy lợi,… thúc đẩy giá trị tăng thêm ngành xây dựng năm 2022
theo giá hiện hành ước đạt 3.690 tỷ đồng, tăng 8,29% so với cùng kỳ.
- Khu vực dịch vụ
Tổng giá trị tăng thêm khu vực III (Dịch vụ) theo giá hiện hành năm 2022
ước đạt 25.240 tỷ đồng, tăng 11,56% so với năm trước theo giá so sánh, cho

19
thấy sự hồi phục kinh tế đáng kể của khu vực III, là khu vực chịu tác động mạnh
nhất do COVID-19, đã ảnh hưởng đến hoạt động thương mại, dịch vụ và xuất
nhập khẩu, khách sạn nhà hàng, dịch vụ lưu trú ăn uống trên địa bàn tỉnh.
Cơ cấu kinh tế:
Tổng sản phẩm trên địa tỉnh (GRDP) năm 2022 theo giá hiện hành ước đạt
65.709 tỷ đồng, trong đó khu vực Nông, Lâm nghiệp và thủy sản đạt 28.357
chiếm 43,16%; khu vực Công nghiệp và Xây dựng đạt 10.034 tỷ đồng chiếm
15,27%; khu vực Dịch vụ và Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm lần lượt đạt
25.240 tỷ đồng và 2.078 tỷ đồng chiếm 38,41% và 3,16%.
Cơ cấu kinh tế tỉnh Sóc Trăng năm 2021-2022
Dân số
Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Sóc Trăng đạt
1.199.653 người, mật độ dân số đạt 362 người/km².Trong đó dân số sống tại
thành thị đạt gần 388.550 người, chiếm 32,4% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại
nông thôn đạt 811.103 người, chiếm 67,6% dân số. Dân số nam đạt 597.922
người, trong khi đó nữ đạt 601.731 người. Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo
địa phương giảm 0,75 ‰.
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
Thu hút FDI tăng mạnh trong quý I, bất động sản công nghiệp còn nhiều dư
địa phát triển

20
Những tháng đầu năm 2023, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI) của bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 766
triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung đến
ngày 20/3/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần,
mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 5,45 tỷ USD, chỉ bằng
61,2% so với cùng kỳ năm 2022.
Tuy vốn đầu tư thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài giảm so với
cùng kỳ song đã có cải thiện so với 2 tháng đầu năm 2023 (giảm 2,2% so với
cùng kỳ và tăng 2,7 điểm phần trăm so với 2 tháng năm 2023). Nhưng số dự án
đầu tư mới vẫn tăng. Cụ thể, số dự án đăng ký mới đạt 522 dự án, tăng 62,1% so
với cùng kỳ.
Cũng chung xu hướng này, mặc dù vẫn duy trì ở vị trí thứ 2 về thu hút
FDI nhưng vốn rót vào ngành kinh doanh bất động sản vẫn giảm tới 71,6% so
với cùng kỳ. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nước ngoài quy
mô vừa và nhỏ tiếp tục quan tâm, tin tưởng vào môi trường đầu tư của Việt Nam
vừa đưa ra những quyết định đầu tư mới. Nhiều dự án đầu tư mới vẫn tập trung
vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư nước ngoài nhờ cơ
sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và
năng động trong xúc tiến đầu tư như: Bắc Giang, Đồng Nai, Bắc Ninh,
TP.HCM, Hải Phòng…
Vốn ngoại tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản cho thấy nhà đầu tư tiếp
tục đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất
động sản nói riêng. Nhà đầu tư ưu tiên bất động sản do tính ổn định, thu hút
được nguồn vốn lớn so với các ngành khác.
Đáng chú ý, trên lĩnh vực bất động sản, phân khúc bất động sản công
nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì
đại dịch. Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc
tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ
(MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường đang chứng kiến
sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong
lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…

21
Mặc dù có ý kiến cho rằng, đầu tư FDI năm 2023 có thể chậm lại do suy
thoái kinh tế nhưng nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản công
nghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ lợi thế về lao động,
dân số, sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài cũng
như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công
nghiệp, Savills Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đang
được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt
Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn.
“Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá
khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công
nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư.
Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài
Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn
nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và châu Âu”
– ông John Campbell nhận xét.
Bất động sản công nghiệp nhiều dư địa hấp dẫn
Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàng
quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ
(MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Điển hình là việc “gã khổng
lồ” Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang.
Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại các tỉnh, Foxconn đã ký
kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại Khu
công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) để mở rộng quy mô với tổng mức đầu tư
khoảng 300 triệu USD. Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt
Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI)
và dữ liệu lớn (big data)…
Theo Báo cáo Đầu tư châu Á – Thái Bình Dương của Savills, quý
IV/2022, thị trường đã ghi nhận một số giao dịch nổi bật. Tại phía Nam,
Matsuya R&D (Nhật Bản) đã đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyền
sản xuất tại Khu công nghiệp Hố Nai, tỉnh Đồng Nai.

22
Thêm vào đó, Giant Manufacturing (Đài Loan – Trung Quốc) – tập đoàn
nổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp đã
đầu tư thêm 13 triệu USD tại Khu công nghiệp VSIP 2 (Bình Dương). Tại phía
Bắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư
5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.
Hay mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-
Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh
doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam.
Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất
mới của thế giới trong lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp
có giá trị cao…
Ông John Campbell cho rằng, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục
dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước
ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao.
Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở
thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức
cao. Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp
đầy luôn đạt mức trên 95%.
Còn tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công
nghiệp phát triển như Bắc Giang và Bắc Ninh đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp
đầy từ 96% đến 99%.
Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ
ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn. Trong khi đó, nguồn cung mới
của thị trường không thực sự nhiều.
Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giải
phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiều
trong thời gian gần đây. Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các
chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.
Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu của
thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án
cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi

23
thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn,
đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể,
giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trong thời
gian sớm nhất có thể.
Do vậy, việc có thêm nguồn cung mới về bất động sản công nghiệp, đặc
biệt là các sản phẩm chất lượng cao, xây dựng trên yếu tố “thông minh” và
“xanh” làm nền tảng cốt lõi như Green Park (Vĩnh Phúc), Logos VSIP Bắc Ninh
1 Logistic Park (Bắc Ninh) đều được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết “cơn khát”
nguồn cung của thị trường.
Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường
bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng
hơn các sản phẩm bất động sản công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và
logistics. Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng
chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0.
Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các
chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới. Ngoài ra, dịch vụ xây
dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to – suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc
biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

24
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
(ĐVT: 1000 đồng)
Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 610/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 13 tháng 7 năm
2022 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2021, Thông tư
số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31
tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

25
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
4.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Khu công nghiệp” được thực hiệntại Tỉnh Sóc Trăng.
Vị trí thực hiện dự án
Vị trí và giới hạn khu đất
- Vị trí: Khu vực lập quy hoạch có vị trí không thay đổi so với vị trí đã
được phê duyệt trong đồ án quy hoạch Phân khu; thuộc địa phận thị trấn
TrầnĐề, huyện Trần Đề, tỉnh Sóc Trăng.
- Phạm vi ranh giới: Khu vực nghiên cứu lập quy hoạch có phạm vi
ranhgiới cụ thể như sau:
+ Phía Bắc giáp kênh I;
+ Phía Nam giáp đất của dân (cách kênh II khoảng 360m) và giáp Khu
dịchvụ cảng cá Trần Đề (giai đoạn 2);
+ Phía Đông giáp sông Hậu;
+ Phía Tây giáp Quốc lộ Nam Sông Hậu.
Diện tích khu vực lập điều chỉnh quy hoạch là 161,46ha. Trong đó,
diệntích dự án Khu công nghiệp Trần Đề là 160ha và diện tích hành lang cây
xanhbảo vệ kênh I là 1,46ha.
4.2. Các đặc điểm tự nhiên
4.2.1. Địa hình, địa mạo
Diện tích khu đất 160,00ha đã thu hồi, giải phóng mặt bằng làm khu công
nghiệp nên là đất trống và mặt nước. Cao độ nền đất cao nhất là +1,33m và
thấpnhất là -0,01m, cao độ trung bình khoảng +0,66m.
Diện tích khu đất 1,46ha đất hành lang bờ kênh I. Có địa hình tương đối
cao.
Vị trí thực hiện dự án

26
4.2.2. Khí hậu và thủy văn
a. Khí hậu
Khí hậu mang tính chất chung của vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Trong
năm có 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô:
- Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 tới tháng 11, trùng với mùa gió Tây Nam.
Lượng mưa lớn chiếm 90% tổng lượng mưa cả năm. Tuy nhiên trong mùa
mưacũng có thời gian nắng kéo dài.
- Mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa chiếm
10% cả năm, bốc hơi lớn, độ ẩm nhỏ.
• Nhiệt độ:
Nhiệt độ trung bình trong năm 2002: 26,7o
C
Nhiệt độ cao nhất trong năm 2002: 28,2o
C
Nhiệt độ thấp nhất trong năm 2002: 25,2o
C
• Độ ẩm:
Độ ẩm trung bình năm 2002: 86%
Độ ẩm cao nhất trong năm 2002: 92%
Độ ẩm thấp nhất trong năm 2002: 79%
• Mưa:
Lượng mưa các tháng trong năm 2002: 1.799,5mm
Lượng mưa cao nhất trong năm 2002: 348,9mm
• Nắng, sương mù:
Tổng lượng bức xạ đạt 147,1 Kcal/cm2
Tháng có giờ nắng ít nhất là tháng 9 đạt trung bình 6 giờ/ngày
Tháng có giờ nắng nhiều nhất là tháng 2 đạt trung bình 9giờ/ngày
Ít có sương mù, 98% số ngày trong năm có tầm nhìn xa đạt 10km

27
• Lượng bốc hơi:
Lượng bốc hơi bình quân năm: 1.224mm
Tháng có lượng bốc hơi cao nhất là tháng 3: 164mm
• Gió bão:
Chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc và Tây Nam. Tốc độ gió trung
bình là 2,3m/s; vận tốc gió lớn nhất đạt 31m/s.
Do địa hình đồng bằng giáp biển nên tốc độ gió không ổn định, thường
xuất hiện cơn giông vào mùa mưa. Hàng năm có từ 30 đến 60 cơn giông
kèmtheo gió giật và mưa lớn kéo dài gây ngập lụt và nước dâng.
b.Thuỷ văn:
• Dòng chảy:
Chế độ dòng chảy chịu ảnh hưởng của lũ và thuỷ triều của cửa Trần Đề.
Mùa lũ từ tháng 6 đến tháng 11, thông thường lũ chỉ có 1 đỉnh, do đặc
điểm địa hình ở hạ lưu sông Mê Kông nên thời gian duy trì đỉnh lũ kéo dài nhiều
ngày; dòng chảy lớn nhất mùa lũ đạt 1,3m/s.
Mùa kiệt từ tháng 12 đến tháng 5 năm sau. Dòng chảy mùa kiệt phụ thuộc
vào chế độ thuỷ triều; dòng chảy lớn nhất mùa kiệt đạt 0,9m/s.
• Chế độ sóng:
Vị trí xây dựng khu công nghiệp Trần Đề cách biển (cửa Trần Đề) hơn
10km nên ít chịu ảnh hưởng của sóng.
Tính toán sóng với tần suất 5%, ta có:
Vận tốc gió cấp 7 (v =17m/s), chiều cao sóng: h = 1,4m.
Vận tốc gió bão (theo hướng của Trần Đề) v = 21m/s, chiều cao sóng:
h=1,9m.
• Mực nước:
Chế độ mực nước sông Hậu chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều
thuần nhất không đều.

28
Tính tương quan mực nước giữa trạm Đại Ngãi với vị trí Khu công nghiệp
Trần Đề ta có :
Mực nước cao nhất : +2,14m.
4.2.3. Địa chất và nước ngầm
a. Địa chất
Hồ sơ khảo sát địa chất công trình tại vị trí xây dựng cảng do WACOSE
thực hiện tháng 5/1994 và tháng 3/1996 bao gồm 29 lỗ khoan với chiều sâu
mỗilỗ từ 20m đến 35m. Cấu trúc địa tầng nền đất từ trên xuống bao gồm các
lớpsau:
Lớp 1: Bùn sét, xám xanh đến xám đen, trạng thái chảy. Chiều dày lớp
từ5m đến 7m, cao trình đáy lớp ở vào khoảng 6m.
Lớp 2: Bùn sét cát màu xám đen, trạng thái chảy. Chiều dày lớp từ 4m
đến 9m, cao trình đáy lớp ở vào khoảng từ -12m đến -14m.
Lớp 3: Bùn sét xám nâu, trạng thái chảy. Chiều dày lớp thay đổi từ 4m
đến 10m, cao trình đáy lớp ở vào khoảng từ -18m đến -20m.
Lớp 4: Sét dẻo cứng màu xám xanh, xám vàng lẫn trắng, trạng thái dẻo
cứng. Chiều dày lớp từ 6m đến 8m, cao trình đáy lớp ở độ sâu -25m đến -27m.
Lớp 5: Sét cát màu xám vàng, xám trắng, trạng thái nửa cứng. Chiều dày
lớp khoảng 9m, cao trình đáy lớp ở độ sâu khoảng-32m.
Lớp 6: Cát sét màu xám vàng, xám nâu, trạng thái nửa cứng. Chiều dày
lớp chưa xác định. Lớp này nằm ở độ sâu khoảng 32m.
Chỉ tiêu cơ lý các lớp đất nền
Chỉ tiêu
Đơn
vị
Lớp1 Lớp2 Lớp3 Lớp4 Lớp5 Lớp6
Độ ẩm tự nhiên % 57,1 39 52,2 27 22,7 24,4
Dung trọng tự nhiên
Yw
g/cm3
1,58 1,74 1,58 1,89 1,95 1,90

29
Chỉ tiêu
Đơn
vị
Lớp1 Lớp2 Lớp3 Lớp4 Lớp5 Lớp6
Dung trọng tự nhiên
khô Ỵk
g/cm3
1,01 1,25 1,04 1,49 1,59 1,53
Tỷ trọng A
g/cm3
2,65 2,66 2,65 2,68 2,68 2,67
Hệ số rỗng 80
1,64 1,13 1,55 0,80 0,69 0,75
Độ sệt B
1,22 1,61 1,16 0,31 0,13 0,29
Lực dính đơn vị C kg/cm3
0,14 0,18 0,15 0,38 0,37 0,17
Góc nội ma sát ọ độ 4 11 5 16 21 28
Hệ số nén lún a1-2 cm2
/kg 0,168 0,094 0,160 0,023 0,029 0,017
Hệ số nén lún a2-4 cm2
/kg 0,087 0,052 0,081 0,019 0,018 0,009
Khi xây dựng công trình trong Khu công nghiệp sẽ khảo sát địa chất theo
quy định hiện hành.
b. Nước ngầm
Khảo sát địa chất thuỷ văn tại vị trí cảng cá Trần Đề thông qua lỗ khoan
chiều sâu 117m, kết quả:
Lưu lượng nước ngầm giếng khoan đường kính o = 114mm, chiều sâu
117m có lưu lượng 15m3/h.
Đánh giá trữ lượng nước ngầm cho phép khai thác là 1.000m3/ngày.
Chất lượng nước tốt, đạt tiêu chuẩn nước sinh hoạt.
4.3. Hình thức đầu tư
Dự ánđượcđầu tư theo hình thức xây dựng mới.

30
V. ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG
5.1. Hiện trạng dân cư
Hiện trạng trong khu quy hoạch không có dân cư. Đất trong khu quy
hoạch đã giao cho chủ đầu tư.
5.2. Hiện trạng sử dụng đất
Bảng hiện trạng sử dụng đất
STT LOẠI ĐẤT
DIỆN TÍCH
(m2
)
TỈ
LỆ
(%)
1 Đất trống 1.579.542,7 97,83
2 Nhà máy xử lý nước thải giai đoạn 1 7.934,3 0,49
3 Đất mặt nước 12.523,0 0,78
4 Đất hành lanh bờ kênh I 14.600,0 0,90
TỔNG 1.614.600,0 100
* Đánh giá quỹ đất xây dựng:
Khu đất quy hoạch được xác định nằm phía Bắc trong quy hoạch chung
thịtrấn Trần Đề, quy mô đất khu công nghiệp được xác định đủ theo nhu cầu
pháttriển, phù hợp điều kiện tự nhiên và hiện trạng khu vực.
Nhìn chung khu đất quy hoạch có địa hình bằng phẳng thuận lợi công tác
san lấp mặt bằng và xây dựng khu công nghiệp. Địa hình nghiêng từ Tây
sangĐông, từ Bắc xuống Nam, diện tích khu đất là đất trống và mặt nước; có
cao độmặt đất từ -0,06m đến +1,82m.
5.3. Hiện trạng công trình kiến trúc
Trong khu vực lập quy hoạch đang xây dựng khu nhà máy xử lý nước thải
với quy mô 0,79ha. Ngoài ra không có các công trình công cộng cũng như
nhàdân.
5.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
a. Hiện trạng giao thông
• Giao thông đối ngoại:
Khu vực lập quy hoạch có 02 tuyến giao thông đối ngoại quan trọng:

31
- Giáp ranh giới phía Tây khu công nghiệp là Quốc lộ Nam Sông Hậu hiện
trạng có lộ giới 15m và quy hoạch nâng cấp mở rộng với quy mô lộ giới đoạn
trong đô thị là 46m và đoạn ngoài đô thị là 66m. Đây là một trong những trục
giao thông - kinh tế trọng yếu tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế biển và
venbiển.
- Đấu nối trực tiếp vào trục chính khu công nghiệp là đường tỉnh 934B.
Đây là đoạn đường đấu nối trực tiếp thị trấn Trần Đề với thành phố Sóc
Trăng,tạo điều kiện vô cùng thuận lợi cho việc giao thương hàng hóa.
- Phía Đông Bắc khu công nghiệp là sông Hậu, có bề rộng tiếp giáp sông là
hơn 1000m, độ sâu chưa nạo vét từ 7m-10m đây được coi là tuyến giao thông
đường thủy quan trọng của khu vực dự án, định hướng quy hoạch sẽ xây
dựngmột cầu cảng phục vụ nhu cầu xuất nhập hàng của khu công nghiệp.
• Giao thông nội bộ:
Khu công nghiệp chưa có tuyến giao thông đối nội, trong khu vực lập quy
hoạch chỉ có tuyến đường dân sinh nhỏ hẹp và đường bờ ruộng.
b. Hiện trạng cấp nước
Hiện trạng trên tuyến Quốc lộ Nam Sông Hậu và tuyến đường dale dân
sinh đã có hệ thông cấp nước.
c.Hiện trạng thoát nước
- Nước mưa một phần tự thấm vào đất một phần chảy tự nhiên theo bề mặt
địa hình ra hướng sông Hậu, kênh I và các tuyến kênh mương hiện trạng,
trêntoàn bộ khu vực hiện chưa có hệ thống thoát nước mưa.
d. Hiện trạng cấp điện và thông tin liên lạc
Nguồn điện: Sử dụng nguồn điện từ trạm 110Kv Trần Đề nằm trên tuyến
Quốc lộ Nam Sông Hậu cách khu công nghiệp về phía Tây Nam khoảng
700m.
Hiện trạng trên cập tuyến Quốc lộ Nam Sông Hậu có tuyến đường dây
trung thế 22Kv và một số tuyến điện hạ thế phục vụ dân sinh.
Thông tin liên lạc: có thệ thống thông tin liên lạc đầy đủ.

32
5.5. Đánh giá chung thực trạng và ưu thế phát triển
5.5.1. Thuận lợi
- Địa điểm quy hoạch giáp ranh Cảng cá Trần Đề giai đoạn 2 và cách Cảng
Cá hiện hữu khoảng 1,2km theo tuyến sông Hậu; giáp Quốc lộ Nam Sông
Hậu;đấu nối trực tiếp vào đường Tỉnh 934B đấu nối với thành phố Sóc Trăng,
có vịtrí gần các đầu mối giao thông thủy bộ quan trọng nhất của tỉnh, vừa gần
nguồncung cấp thủy hải sản.
- Cảng khu công nghiệp Trần Đề đã được UBND tỉnh Sóc Trăng đề nghị
Cục hảng hải Việt Nam cập nhật vào Quy hoạch phát triển hệ thống cảng
biểnViêt Nam thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.
- Khu vực quy hoạch không có các công trình công cộng, di tích, tín
ngưỡng hay nhà dân. Do vậy, thuận lợi công tác đền bù, giải phóng mặt bằng;
thuận lợi để đầu tư xây dựng mới, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu
côngnghiệp.
5.5.2. Khó khăn
- Là khu vực trũng thấp nên khối lượng san nền cao.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật gần như chưa có (chỉ có giao thông đối ngoại là
tuyến Quốc Lộ Nam Sông Hậu và đường Tỉnh 934B).
- Nguồn nhân lực tại chỗ mà đặc biệt là lao động có tay nghề cao chưa đáp
ứng đủ kể cả về số lượng và chất lượng. Đây là một khó khăn lớn cho thu
hútđầu tư.
VI. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU
VÀO
6.1. Nhu cầu sử dụng đất
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

33
6.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

34
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1.1. Tính chất
Là khu công nghiệp tập trung đa ngành đáp ứng yêu cầu phát triển trong
điều kiện kinh tế hội nhập quốc tế với những định hướng thu hút các dự án
đầutư vào các lĩnh vực sau:
- Chế biến nông sản, thủy sản, sản xuất thức ăn chăn nuôi gia súc gia cầm
và nuôi trồng thủy sản;
- Sửa chữa, đóng tàu thuyền khai thác biển, chế tạo máy móc, động cơ
phục vụ nuôi trồng, khai thác biển và các ngành kinh tế biển khác...
- Sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuất đồ gỗ, thiết bị nội thất;
- Sản xuất bao bì các loại và một số lĩnh vực tiềm năng khác.
1.2. Quy mô xây dựng
Diện tích khu đất lập quy hoạch là 161,46ha.Trong đó, diện tích Khu công
nghiệp Trần Đề là 160,00ha và đất hành lang cây xanh bảo vệ bờ kênh I là
1,46ha.
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
Bình quân 80-100 lao động/ha đất công nghiệp. Quy mô đất công nghiệp
của Khu công nghiệp Trần Đề là khoảng 112ha. Do đó, quy mô lao động dựkiến
của toàn khu khoảng 8.960-11.200 lao động.
1.3. Các khu chức năng
Mặt bằng tổng thể được chia thành các phân khu rõ ràng, các nhóm ngành
công nghiệp có cùng tính chất được sắp xếp thành nhóm. Toàn khu chia
thànhcác khu chức năng cụ thể như sau:
- Khu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi.
- Khu cây xanh, cây xanh cách ly.

35
- Khu các công trình đầu mối kỹ thuật.
- Khu trung tâm hành chính - dịch vụ.
1.4. Chỉ tiêu đối với khu công nghiệp
Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp
Loại đất Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Các khu kỹ thuật >1
Giao thông >10
Cây xanh >10
1.5. Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật
- Giao thông:
+ Độ dốc dọc imax= 6%, bán kính bó vỉa (đối với khu công nghiệp) tối
thiểu Rmin=15,0m.
+ Chiều rộng 1 làn xe từ 3,0 và 3,75m tùy theo chức năng của tuyến
đường, toàn bộ kết cấu mặt đường được định hướng bê tông nhựa và theo
tiêuchuẩn thiết kế đường đô thị.
- Cấp điện:
+ Cấp điện hành chính dịch vụ: 30 W/m2
sàn;
+ Cấp điện công nghiệp: 250 kW/ha
- Cấp nước:
+ Nước công trình công cộng và dịch vụ: >2 lít/m2
sàn-ngđ.
+ Nước tưới vườn hoa, công viên: >3 lít/m2
- ngđ.
+ Nước rửa đường: >0,5 lít/m2
- ngđ.
+ Lưu lượng nước phục vụ chữa cháy: 15 lít/giây, số lượng đám cháy
đồng thời 02 đám cháy.

36
+ Khu công nghiệp: >40m3/ha-ngđ cho tối thiểu 60% diện tích.
+ Nước dự phòng, rò rỉ: <15% tổng lượng nước.
- Thoát nước: Xây dựng hệ thống cống thoát nước mưa và thải riêng biệt
để thoát nước triệt để. Tỷ lệ thu gom nước thải sinh hoạt đạt tối thiểu 80%
tiêuchuẩn cấp nước sinh hoạt.
- Vệ sinh môi trường: Khu công nghiệp: 0,3 tấn/ha - ngày;
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê
Trong tình hình xã hội hóa hiện đại hóa, việc xây dựng nhà xưởng kết cấu
thép theo phong cách hiện đại cũng là xu hướng mới hiện nay và cũng đã trở
thành nhu cầu tất yếu của các doanh nghiệp lớn và nhỏ.
Ngoài những yếu tố căn bản trong thiết kế thi công như tiết kiệm chi phí,
thời gian, đảm bảo chất lượng công trình bền vững, nắm bắt các xu hướng và
thiết kế xây dựng cũng quan trọng và cần thiết không kém. Bởi một trong các
yếu cầu của khách hàng với những mẫu thiết kế nhà xưởng là tính tiện nghi, và
phù hợp với xu hướng.

37
Các mô hình xây dựng nhà xưởng tiền chế cho thuê phổ biến hiện nay
Xây dựng kho xưởng thấp tầng cho thuê:
Mô hình này thường thấy nhiều nhất và sử dụng rộng rải ở hầu hết các
khu công nghiệp lớn nhỏ trên Khắp cả nước
Xây dựng kho xưởng cao tầng cho thuê:
Dạng nhà xưởng này sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán tối ưu về
quỹ đất. So với công trình nhà xưởng thấp tầng; với cùng một diện tích đất; tại
loại hình này nhiều nhà máy; nhà kho xưởng hơn; vẫn hoạt động tốt; đảm bảo
an toàn nhờ kết cấu xây dựng chuyên biệt.
Dù cho mô hình nào đi chăng nữa chắc chắn một điều là toàn bộ nhà
xưởng luôn trang bị đầy đủ: thanh máy di chuyển; vận chuyển hàng hóa; hệ

38
thống Phòng Cháy Chữa Cháy; tụ điện; hệ thống xử lý nước thải; khu nhà xe;
căn tin…
Các doanh nghiệp đi thuê chỉ cần chuyển máy móc vào vận hành ngày mà
không phải tốn thời gian và chi phí khác. Đầu tư xây dựng kho xưởng cho thuê
sẽ là lựa chọn tân tiến trong bài toán nhà xưởng của rất nhiều doanh nghiệp hiện
nay.
2.2. Hệ thống văn phòng cho thuê
Công đoạn thiết kế và trang trí nội thất là điều không thể thiếu cho một
văn phòng cho thuê, đặc biệt ở khu trung tâm.
Các xu hướng thiết kế văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành
phố ngày càng hướng đến sự mới lạ, độc đáo nhưng vẫn giữ được nét đơn giản,
thanh lịch của chốn công sở.
Văn phòng cần có không khí thoáng đãng, rộng rãi, mang đến sự thoải
mái và không gian làm việc hiệu quả. Theo xu hướng năm nay, văn phòng càng

39
đơn giản càng đẹp sẽ dẫn đầu trong việc trang trí nội thất với các thiết bị tối giản
nhất có thể.
Trong đó, phong cách công nghiệp như sàn bê tông, gạch mộc, kim loại,
màu sắc tối được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng như màu đen, màu sẫm, màu
xanh hải quân. Sự kết hợp hài hòa với chất liệu gỗ hoặc các đồ nội thất có tính
nguyên bản sẽ mang lại cảm giác ấm cúng, thân thiện hơn. Bên cạnh đó, những
món đồ với đường cong mềm mại và màu sắc đơn sẽ phổ biến. Từ đó, văn
phòng sẽ ngày càng tinh tế, đơn giản và thoải mái vô cùng.
Xu hướng thiết kế văn phòng phá bỏ các nguyên tắc cũ kỹ về không gian
văn phòng truyền thống, hiện nay mô hình văn phòng làm việc hiện đại trở nên
phổ biến và đa dạng với nhiều thiết kế khác nhau. Nhìn chung những thiết kế
văn phòng làm việc hiện đại thường tập trung vào các yếu tố sau:
- Tạo ấn tượng với đối tác khách hàng
- Đem đến môi trường làm việc tốt nhất cho nhân viên
- Tăng sự tương tác giữa các thành viên
- Không gian làm việc thoải mái, năng động
- Tận dụng tối đa không gian làm việc chung
- Tiết kiệm diện tích, tối đa không gian văn phòng
- Sử dụng nội thất, trang thiết bị văn phòng hiện đại
- Chú trọng các yếu tố sáng tạo
- Ưu tiên tính bền vững
Một vài xu hướng thiết kế văn phòng:
Xu hướng văn phòng không gian xanh
Đây là xu hướng đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới bởi nó đem lại
nhiều lợi ích. Không gian văn phòng xanh đem đến cho doanh nghiệp một môi
trường làm việc trong lành, thoáng đãng, thân thiện với môi trường, giúp giải tỏa
căng thẳng nhưng lại không tốn quá nhiều chi phí.

40
Nếu muốn bố trí một góc không gian mới lạ, có thể kết hợp hệ thống cây
xanh với các yếu tố khác như ánh sáng, gió, nước,…một cách khoa học và thẩm
mỹ nhất.
Xu hướng văn phòng không gian mở
Không gian văn phòng mở thật ra không còn xa lạ trong thời đại 4.0 như
hiện nay. Xu hướng này đã ra đời trên thế giới từ nhiều năm trước bởi những tập
đoàn lớn ứng dụng trong thiết kế văn phòng của họ. Tại Việt Nam, hình thức
này chỉ mới thực sự bùng nổ khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trong
hai năm trở lại đây.

41
Với rất nhiều ưu điểm vượt trội, văn phòng mở đã khắc phục được những
hạn chế của kiểu văn phòng đóng kín truyền thống có phần cô lập và ít tính
tương tác. Lợi ích chính mà văn phòng mở đem lại chính là giảm thiểu không
gian riêng biệt, nhờ vậy có thể giúp các nhân viên di chuyển linh hoạt, trao đổi,
tương tác với nhau nhiều hơn.
Xu hướng văn phòng đa chức năng

42
Do nhu cầu tìm thuê văn phòng hiện tại đã vượt qua lượng cung nên càng
có nhiều doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm diện tích, không gian trong thiết kế văn
phòng của họ. Vì thế xu hướng văn phòng đa chức năng đã ra đời và giải quyết
được phần lớn các trăn trở của chủ doanh nghiệp.
Văn phòng đa chức năng được xây dựng bằng việc tối ưu không gian sử
dụng chung, một không gian có thể dễ dàng dùng vào nhiều mục đích khác nhau
như: phòng họp, phòng thuyết trình, phòng tiếp khách,…
2.3. Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp
Khu công nghiệp là nơi tập trung của nhiều các nhà máy sản xuất, ngành
nghề, dịch vụ công nghiệp, là nơi tập trung của một lượng rất lớn nhân công,
nhân viên, công nhân làm việc tại các nhà máy công nghiệp, do vậy lượng nước
thải sản sinh ra từ các khu công nghiệp có số lượng và thành phần rất phức tạp
với số lượng lớn nên ảnh hưởng của lượng nước thải này đối với môi trường
xung quanh và sức khỏe con người là cực kỳ nghiêm trọng. Để xử lý lượng nước
thải này trước khi xả ra môi trường bên ngoài thì các khu công nghiệp bắt buộc
phải đầu tư các hệ thống xử lý nước thải khu công nghiệp đạt tiêu chuẩn nước
thải ở đầu ra.

43
Nước thải khu công nghiệp có nguồn gốc từ đâu
Nước thải khu công nghiệp là nước thải được sinh ra trong quá trình hoạt
động máy móc và những hoạt động phục vụ sản xuất trong khu công nghiệp.
Nước thải khu công nghiệp rất đa dạng, nó sẽ phụ thuộc vào loại hình công
nghiệp, sản phẩm sản xuất trong khu công nghiệp đó,…
Phân loại nguồn nước thải khu công nghiệp
Nước thải sinh hoạt: của cán bộ công nhân viên trong các khu vực vệ sinh,
nhà bếp, khu văn phòng,…Nguồn nước thải sinh hoạt này thường chứa một số
các chất như: hóa chất tẩy rửa, vi sinh vật, vi khuẩn, BOD5, COD,…Đây là các
chất vô cùng độc hại gây ra một số bệnh: giun sán, virus, các bệnh liên quan đến
hệ hô hấp và tiêu hóa.
Nước thải từ quá trình sản xuất công nghiệp: tùy thuộc vào từng ngành
sản xuất thì thành phần nước thải này sẽ có đặc trưng riêng:
Công nghiệp thực phẩm: BOD, chất rắn lơ lửng, các loại thuốc trừ sâu độc
hại, hormone tăng trưởng, màu vật chất, axit hoặc kiềm,…
Nhà máy điện: các chất rắn lơ lửng: thủy ngân, chì, Crom, selen, asen,
cadimi, hoặc lưu huỳnh dạng khí, trơ đáy và tro bay,…

44
Sắt và công nghiệp thép: các sản phẩm khí hóa: naphthalene, benzen,
xyanua, amoniac, phenol, cresol, anthracene,…các chất ô nhiễm: dầu mỡ động
vật, các hạt rắn, axit sunfuric, axit hydrochloric,…đây đều là các chất phát sinh
trong quá trình nung, sản xuất, tẩy rửa và xử lý bề mặt.
Công nghiệp giấy và bột giấy: TSS, BOD, chloroform, furan, dioxin,
phenol, COD và các chất rắn lơ lửng.
Dầu công nghiệp: Bao gồm các lĩnh vực như rửa xe, nhà kho chứa nhiên
liệu, nhà xưởng, trung tâm giao thông vận tải, nhà máy phát điện,…Nước thải từ
các khu vực này thường chứa: các dung môi, dầu nhờn, sạn, chất tẩy rửa và
hydrocacbon.
Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp
Thuyết minh sơ đồ xử lý nước thải khu công nghiệp
Nước thải từ các khu công nghiệp gây tác hại rất nghiêm trọng đến môi
trường xung quanh cũng như đến sức khỏe của con người, do vậy các khu công
nghiệp bắt buộc phải chấp nhận đầu tư một hệ thống xử lý nước thải công
nghiệp đạt tiêu chuẩn để giải quyết vấn đề này. Quy trình xử lý bao gồm các
bước như sau:
Song chắn rác: quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp bắt đầu từ song
chắn rác. Nguồn nước thải công nghiệp sẽ được thu về bể thu gom. Đi qua thiết
bị cào tự động có tác dụng giữ lại phần rác thô vào thùng chứa trong bể thu gom.
Tại đây, cũng được gắn các thiết bị đo nồng độ pH, SS của nước thải công
nghiệp đầu vào. Đây chính là khâu xử lý quan trọng nhất quyết định đến 99%
hiệu quả của hệ thống xử lý.
Bể thu gom: Tại đây được gắn các máy bơm và đồng hồ đo lưu lượng
nước thải đầu vào. Bể được xây dựng theo mô hình âm bên dưới, vừa có tác
dụng thu gom lượng nước thải từ nhà máy vừa có tác dụng bơm nước thải tại

45
đây qua hệ thống gồm 3 bơm chìm luân phiên hoạt động trong 30p lên hệ thống
xử lý nước thải KCN. Đồng thời tại đây cũng diễn ra quá trình lắng để lọc đi
chất cặn có trong nước thải.
Lọc rác tinh: Trước khi đi lên hệ thống xử lý nước thải KCN chính thì
nước thải từ bể thu gom sẽ đi qua lọc rác tinh. Tại đây được bố trí 2 máy bơm
với nhiệm vụ giữ lại các phần tử rác có kích thước từ 0.75mm trở lên, sau đó
nước thải mới đi đến bể tách dầu mỡ.
Bể tách dầu mỡ: đúng như tên gọi, bể tách dầu mỡ có nhiệm vụ chính là
tách các phân tử dầu lẫn trong nước thải qua hệ thống máng gạt ở trên bề mặt
nước thải (khối lượng riêng của dầu mỡ nhẹ hơn nước nên chúng sẽ nổi lên
trên). Các váng dầu mỡ được thu gom lại và đưa về bể chứa dầu và được đưa
đến các công ty xử lý và khử những thành phần độc hại. Sau đó lượng nước thải
này sẽ được đưa qua bể điều hòa.
Bể điều hòa: bể điều hòa được xây dựng và bố trí âm bên dưới cạnh bể
tách dầu. Với hệ thống 2 máy khuấy trộn chìm liên tục hoạt động để điều hòa
chất lượng nước thải, lưu lượng nguồn nước; 2 bơm chìm sau đó sẽ có nhiệm vụ
đưa nước thải đến các bể SBR.
Ưu điểm của bể điều hòa:
Tăng cường hiệu quả xử lý nước thải bằng phương pháp sinh học, giảm
thiểu khả năng giảm tốc cho bể SBR do tải trọng tăng đột ngột,giảm thiểu đến
mức thấp nhất các tác hại của các chất gây ức chế cho quá trình xử lý sinh học.
Giảm một phần BOD.
Ổn định pH của nước thải mà không cần tiêu tốn nhiều hóa chất.
Giúp cung cấp nước thải vào bể SBR được liên tục theo từng mẻ khi các
phân xưởng sản xuất trong khu công nghiệp tân bình không xả nước thải.
Bể SBR: đây là một công nghệ xử lý nước thải khu công nghiệp gồm 5
giai đoạn: cấp nước – cấp nước – sục khí – sục khí và lắng chắt nước trong. Đây

46
là một quy trình hoạt động liên tục trong từng bể. Nhìn chung quá trình này sẽ
mất khoảng 6h để xử lý trong bể hiếu khí SBR.
Ưu điểm
Quá trình xử lý đơn giản, hiệu quả xử lý cao.
Không cần bể lắng 1, 2, không cần tuần hoàn bùn, giảm được diện tích
xây dựng và chi phí đầu tư.
Vận hành tự động, lắp đặt từng phần và dễ dàng mở rộng.
Quá trình xử lý ổn định: quá trình xử lý ít bị ảnh hưởng bởi tải trọng BOD
đầu vào, có khả năng xử lý đạt tiêu chuẩn các hợp chất chứa nitơ và phốtpho.
Nhược điểm
Công nghệ xử lý sinh học đòi hỏi sự ổn định tính chất nước thải trước xử
lý. Nếu có bất kỳ sự thay đổi đột ngột của tính chất nước thải đầu vào ( hàm
lượng kim loại nặng cao, pH quá cao hoặc quá thấp,..) thì sẽ làm ảnh hưởng rất
lớn đến hiệu quả xử lý, có thể gây ức chế hệ vi sinh trong bể và rất khó khăn để
khắc phục sự cố trong các bể vi sinh.
Để bể hoạt động có hiệu quả cần có người vận hành phải thường xuyên
theo dõi các bước xử lý nước thải.
Bể khử trùng: tại đây nước thải sẽ được khử trùng bằng cách trộn đều với
clorua vôi (CaOCl2) trước khi được xả thải ra môi trường.
Bể chứa bùn: bùn từ từng bể SBR được bơm hút qua bể chứa bùn. Bể có
đặc điểm là: dạng phễu, có chứa thiết bị thu gom bùn ở bên dưới. Và qua máy ép
bùn bằng bơm bùn dưới dạng nén trục vít, cùng với hàm lượng polymer được
cung cấp thêm sẽ được chuyển sang dạng bánh bùn.

47
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Tổ chức không gian quy hoạch
Trong mặt bằng tổng thể của đồ án Quy hoạch được tổ chức thành các
khu vực chức năng như sau:
- Khu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi.
- Khu cây xanh, cây xanh cách ly.
- Khu các công trình đầu mối kỹ thuật.
- Khu trung tâm hành chính - dịch vụ.
2.1.1. Khu các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi
Là khu công nghiệp tập trung đa ngành đáp ứng yêu cầu phát triển trong
điều kiện kinh tế hội nhập quốc tế với những định hướng thu hút các dự án đầu
tư vào các lĩnh vực sau:
- Chế biến nông sản, thủy sản, sản xuất thức ăn chăn nuôi gia súc gia cầm
và nuôi trồng thủy sản;

48
- Sửa chữa, đóng tàu thuyền khai thác biển, chế tạo máy móc, động cơ
phụcvụ nuôi trồng, khai thác biển và các ngành kinh tế biển khác...
- Sản xuất vật liệu xây dựng; sản xuất đồ gỗ, thiết bị nội thất;
- Sản xuất bao bì các loại và một số lĩnh vực tiềm năng khác.
2.1.2. Khu hành chính, dịch vụ
Bao gồm các công trình chủ yếu như sau:
- Khu điều hành, quản lý;
- Khu dịch vụ hậu cần phục vụ khu công nghiệp;
- Khu thương mại, dịch vụ,....
2.1.3. Khu các công trình đầu mối kỹ thuật
Bao gồm các công trình như sau:
- Nhà máy cấp nước, cấp điện.
- Trạm xử lý nước thải.
2.1.4. Khu cây xanh và cây xanh cách ly
Dọc theo ranh đất quy hoạch khu công nghiệp sẽ được trồng hệ thống cây
xanh nhầm đảm bảo vệ sinh môi trường cũng như giảm thiểu tiến ồn cho khuvực
xung quanh theo quy định.
2.2. Các phương án xây dựng công trình
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
2.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Bản vẽ thiết kế sơ đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của dự án

49
2.3.1. Bố cục không gian kiến trúc toàn khu
- Tổ chức không gian khu vực trên ý tưởng tạo lập nên một khu phát triển
toàn diện theo mô hình một khu công nghiệp xanh, sạch, đẹp. Khu vực quy
hoạch có tổ chức không gian linh hoạt tạo nên sự giao thoa giữa các khu
chứcnăng trong và ngoài khu công nghiệp.
- Tổ chức không gian công nghiệp thuận tiện cho mọi hoạt động trước mắt
cũng như lâu dài và bảo vệ môi trường, cảnh quan chung.
- Quy hoạch cảnh quan khu công nghiệp lấy trục đường chính D1 làm trục
tổ hợp. Trục tổ hợp này sẽ tạo ra các không gian mở theo dạng tuyến vuông
gócvới trục không gian chính.
- Tổ chức kiến trúc cảnh quan trong các lô đất xí nghiệp công nghiệp, cần
có các đề xuất giải pháp và quy định kiểm soát cho từng lô đất xí nghiệp
côngnghiệp, nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các ảnh hưởng xấu về kiến trúc
cảnhquan chung.
2.3.2. Các trục không gian chính của khu công nghiệp
- Trục đường đôi D1 là trục đường trung tâm xuyên suốt toàn bộ khu công
nghiệp theo hướng Tây Nam - Đông Bắc với hệ thống cây xanh kết hợp
mươnghở phân cách 11m. Hệ thống mương hở này kết hợp với dải cây xanh hai
bên hèđường được thiết kế có tính thẩm mỹ cao với hệ thống điện chiếu sáng
hiện đạitạo bộ mặt khang trang cho khu công nghiệp. Đây là trục chính phục vụ
đưa đóncán bộ công nhân viên, việc tạo trục cây xanh cảnh quan khang trang sẽ
có tácdụng tốt đến cảm nhận của khách hàng đến với khu công nghiệp cũng như
tâmlý thư giãn cho cán bộ, nhân viên trước và sau giờ làm việc.
- Kết hợp với trục cảnh quan chính theo hướng Tây Nam - Đông Bắc là
các trục cây xanh cảnh quan dọc theo các trục đường, kết hợp cây xanh cách ly
dọctheo ranh giới khu công nghiệp tạo nên mô khu công nghiệp xanh, sạch, đẹp.
- Công trình điểm nhấn chính trong khu vực là khu hành chính dịch vụ
nằm hai bên đường D1, nằm ngay cửa ngõ vào khu công nghiệp theo hướng Tây
Nam - Đông Bắc, với quy mô tối đa 05 tầng, hình thức kiến trúc hiện đại,
màusắc năng động.

50
2.3.3. Khu hành chính, dịch vụ của khu công nghiệp
Khu hành chính, dịch vụ nằm cập quốc lộ Nam Sông Hậu. Là trung tâm
điều hành quản lý, dịch vụ của toàn khu công nghiệp, đây chính là điểm nhấnnổi
bật cho toàn bộ khu vực. Không gian được tạo lập từ các tòa nhà văn
phòng,trung tâm thương mại, tài chính, cửa hàng trưng bày sản phẩm hay trưng
bày vềcông nghệ...
Khu trung tâm hành chính, dịch vụ được bố trí với thành năm lô đất nằm
trong khu vực được hệ thống cây xanh bao quanh tạo nên không gian làm việc lý
tưởng.
- Hai lô đất HCDV-01 và HCDV-04 là hai khu hành chính tạo điểm nhất
cho khu công nghiệp, được bố trí nằm ngay cổng chính khu công nghiệp.
Với quy hoạch tầng cao tối đa là 05 tầng, thiết kế với phong cách kiến trúc hiện
đại.
Đây là nơi đặt văn phòng điều hành chung cho toàn bộ khu công nghiệp.
- Ba lô đất còn lại là HCDV-02, HCDV-03, HCDV-05 được bố trí thành
các khối văn phòng cho thuê, nằm trên các trục giao thông nội bộ như đường
Y1, Y2, X1, X2, X3 và đường Y1, Y3, X4, X5. Các khu văn phòng này
đượccách ly bởi hệ thống cây xanh với khu nhà máy tạo nên không gian làm
việc lýtưởng cho các văn phòng làm việc. Đây là nơi cho phép các công ty đặt
các vănphòng đại diện, cửa hàng trưng bày sản phẩm hay trưng bày về công
nghệ...củacác công ty đang hoạt động trong khu công nghiệp.
2.3.4. Khu sản xuất công nghiệp
- Các ngành công nghiệp được bố trí trong khu công nghiệp phân theo
mức độ khả năng gây ô nhiễm, cần tổ chức các giải cây xanh cách ly để đảm bảo
vệsinh môi trường và tôn tạo cảnh quan.
- Các công trình sản xuất được tổ chức xây dựng trên cơ sở các khu đất
xây dựng nhà máy đã hoạch định. Hình thức kiến trúc tùy thuộc dây chuyền
côngnghệ nhưng cần kết hợp cây xanh sân vườn nội bộ để tạo cảnh quan và cải
thiệnvi khí hậu.
- Đối với các công trình hành chính và cổng nhà máy khuyến khích sử
dụng các mô tuýp kiến trúc hiện đại.

51
- Hàng rào giữa các nhà máy yêu cầu dùng hàng rào thoáng, thiết kế đẹp.
2.3.5. Các yêu cầu về hình thức kiến trúc và hàng rào công trình, vậtliệu chủ
đạo xây dựng của công trình
- Các công trình cần được xây dựng với hình thái kiến trúc đơn giản, hiện
đại, phù hợp với công năng sử dụng, thân thiện với môi trường.
- Màu sắc và vật liệu các công trình đồng nhất, hài hòa với không gian
cảnh quan xung quanh, sử dụng tối đa vật liệu địa phương:
+ Mặt ngoài công trình (mặt tiền, mặt bên) không sử dụng các màu
nóng(như đỏ, đen), màu chói (như vàng, cam) trên toàn bộ mặt công trình.
+ Không sử dụng gạch lát màu tối, có độ bóng cao để phủ trên toàn bộmặt
tiền công trình.
+ Không sử dụng vật liệu có độ phản quang quá 70% trên toàn bộ mặt tiền
công trình.
- Đối với tường rào công trình: Tường rào phải có hình thức kiến
trúcthoáng nhẹ, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực và tuân
thủyêu cầu sau:
+ Chiều cao tối đa của tường rào 2,6m.
+ Phần tường rào trông ra đường phố và hẻm từ độ cao 0,6m trở lên phải
thiết kế trống, thoáng. Phần trống, thoáng này tối thiểu chiếm 60% diện tích
mặtphẳng đứng của tường rào.
2.3.6. Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan
Để phát huy các thế mạnh trong việc tổ chức không gian, cũng như không
làm mất đi các tác dụng tích cực về vi khí hậu cho khu vực đã được đề ra
nhằmđạt các mục tiêu về một khu công nghiệp chất lượng cao; quá trình tổ chức
cảnhquan và bảo vệ cảnh quan sau khi công trình đi vào sử dụng cần đảm bảo
một sốyêu cầu cơ bản sau:
- Về tổ chức các yếu tố cảnh quan chính (công trình kiến trúc): đảm bảo
theo đúng các hồ sơ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, các chỉ tiêu kinh tế
kỹthuật về sử dụng đất, mật độ xây dựng mà đồ án đã đề ra nhằm đảm bảo các
yếutố cảnh quan trong bố cục tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc của đồ án.

52
- Đảm bảo kiến trúc công trình và màu sắc công trình kiến trúc hài hòa
với nhau trong tổng thể khu công nghiệp theo hồ sơ định hướng kiến trúc cảnh
quan.
-Tổ chức chăm sóc tất cả các loại cây xanh công cộng trên các tuyến
đường, đảm bảo khu công nghiệp xanh và sạch, đẹp.
- Yêu cầu cơ bản nhất để bảo vệ cảnh quan là phải đảm bảo hệ thống và
mạng lưới hạ tầng kỹ thuật tốt, đảm bảo vệ sinh môi trường, thu gom rác và xửlý
phải được tổ chức tốt.
III. QUY HOẠCH HỆ THỐNGHẠ TẦNG KỸ THUẬT
3.1. Quy hoạch hệ thống giao thông
Nghiên cứu đầy đủ hệ thống giao thông đối ngoại, công trình đầu mối,
đấu nối với các khu vực xung quanh.
Đảm bảo phân khu chức năng hợp lý và thuận lợi trong chia modul nhà
máy xí nghiệp.
Đảm bảo tính liên hoàn và không chồng chéo giữa các nhu cầu giao
thông: vận chuyễn hàng hóa ra vào, đi lại của lao động, di chuyển chất thải,
v.v...
Mạng lưới đường trong khu công nghiệp phải được thiết kế sao cho
khảnăng khai thác hiệu quả, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng nhất, kết nối
thuậnlợi với đường giao thông đối ngoại song không làm ảnh hưởng tới khả
năng thông xe và an toàn của các phương tiện lưu thông.
Đồng thời mạng lưới đường được thiết kế để việc bố trí hệ thống hạ tầng
kỹthuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước.) thuận lợi và kinh phí đầu tư xây dựng
thấp nhất.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của mạng lưới đường được thiết kế đảm bảo
theo quy chuẩn, quy phạm hiện hành.
Tiêu chuẩn thiết kế và một số chỉ tiêu đạt được
- Các chỉ tiêu kỹ thuật của đường giao thông được thiết kế theo tiêu chuẩn
TCVN 4449-1987, TCVN 4054-2005, TCXDVN 104 - 2007.

53
- Độ dốc dọc imax= 6%, bán kính bó vỉa (khu công nghiệp) tối thiểu
Rmin=15,0m.
- Chiều rộng 1 làn xe từ 3,0m đến 3,75m tùy theo chức năng của tuyến
đường, toàn bộ kết cấu mặt đường được định hướng bê tông nhựa và theo
tiêuchuẩn thiết kế đường đô thị.
- Tốc độ thiết kế: Đường chính trong khu công nghiệp 40-60km/h, 20-
40km/h đối với đường đến từng công trình.
- Cao độ xây dựng hoàn thiện mặt đường trung bình khoảng: +3,00m (cao
độ VN 2000).
- Cao độ xây dựng hoàn thiện vỉa hè trung bình:+3,2m (cao độ VN 2000).
3.2. Quy hoạch cấp nước
Cơ sở thiết kế
Căn cứ một số quy chuẩn xây dựng hiện hành của Nhà nước;
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn quốc gia
về quy hoạch;
Quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2016/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc
gia các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Căn cứ tiêu chuẩn hiện hành TCXDVN 33-2006: Cấp nước mạng lưới
đường ống bên ngoài và công trình, TCVN 2622:1995.
Xác định tiêu chuẩn và nhu cầu dùng nước
Cấp nước hành chính dịch vụ: >2 l/m2 sàn
Cấp nước khu công nghiệp: >40m /ha-ngày đêm
Nước tưới cây: >3 l/m2
Nước rửa đường: >0,5 l/m2
Nước rò rỉ thất thoát 15 % Qcấp.
Nước bản thân nhà máy xử lý: 4% Qtổng

Dự án khu công nghiệp

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Dự án khu công nghiệp

Similar to Dự án khu công nghiệp (20)

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT (20)

Dự án khu công nghiệp