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[Sd]real estate suseongkim-myungseoksong-jiyounglee
- 1. 부동산 사회혁신 서비스 디자인 기말과제 (김수성 / 송명석 / 이지영)
- 2. 부동산 … 정말 해법이 없나요?
- 3. 1. 불합리한 청약 시스템 2. 너무 긴 부동산 실거래 신고 기간 3. 담합
- 4. 1) 난수표 청약제도 사례: 뒤늦게 아파트 당첨 취소 속출 1년5개월전 청약 당첨되 분양받은 아파트 계약금 날릴 위기 출처: 집코노미 https://m.post.naver.com/viewer/postView.nhn?volumeNo=17110777&memberNo=32662051 1. 불합리한 청약 시스템
- 5. 댓글 반응 song**** BEST부적격자는 접수자체가 안되게 해야지...그리고 당첨자가 해지한것도 아닌데 계약금 조차 돌려주지않는다는게 말이 안되네요 5명이 같이 소송해서 꼭 받고 위압금도 청구하세요 hwan**** BEST대단하네 취소는 그렇다 치더라도 계약금까지 안돌려주는건 뭐여 나쁜놈들 이네 팜 BEST저런게 용인된다면 부적격자들 확인도안하고 대거 당첨시켜놓고,, 나중에 계약금 안돌려줘도 되는거네 , yess**** BEST작년 6월이면 서울이 투기과열지구 지정되기 전인데 저게 왜 부적격이죠? 투기과열지구가 아닐때 당첨은 문제 없는것 아닌가요? 그리고 과거 토지 입주권은 청약한것도 아닌데 그것도 당첨인가요? 설명좀 부탁드립니다.. 1. 불합리한 청약 시스템
- 6. 1-1) 난수표 청약제도가 만들어낸 문제 • 위 사례는 2016년 11.3부동산 대책 때 도입된 '1순위 청약 5년 제한' 요 건 적용으로 청약 1순위 충족 못하는 주택법 위반. • 청약제도도 너무 복잡하고 자주바뀌어 전문가들도 혼동하는데 일반인은 청약제도 변경시 알기 어렵다. 국토부 유권해석이 필요한 사항이 한두개 가 아님. • 주택공급 관한규칙 제정 후 40년동안 138차례 개정 • 국토부 청약담당자는 단 2명, 하루 300통 이상의 민원과, 회의에 시달림. 담당공무원은 수시로 변경, 민원을 접하면서 배우는게 현실 • 금융결제원 청약담당에는 10명의 담당자가 있지만 유권해석 권한 없음. 1. 불합리한 청약 시스템
- 7. 1) 실거래가 신고 기간 60일은 너무 길어 지난 8월 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 아파트가 평당 1억원이 넘는 가격에 거 래됐다 소문... 부동산 가격이 한창 상승 탄력을 받았던 때라 시장 참가자나 당국 모두 진위를 알고 싶었지만 2개월이 지난 뒤에야 헛소문임이 밝혀졌다. '계약 후 60일 이내'로 규정된 실거래가 신고기간 때문이다. 31일 부동산업계에 따르면 부동산 가격이 계약 즉시 신고되는 경우는 많지 않다. 이 렇게 되면 실거래가로 시세를 정확히 파악하기 어렵고 실거래가 신고 기준으로 작성 된 정부의 각종 통계도 시의성이 떨어질 수밖에 없다. 국토교통부는 이런 문제를 해결하고자 9·13 대책에서 실거래가 신고기간을 60일에서 30일로 단축하겠다고 밝혔고 임종성 더불어민주당 의원이 법안을 낸 상태다. 일각에서는 30일도 실거래가가 시세를 반영하기에는 길다며 신고기간을 1주일 정도 로 더 줄여야 한다는 주장도 나온다. 그러나 임종성 의원실 관계자는 "부동산 계약을 하려면 자금조달 문제 등에 시일이 걸리는데 갑자기 신고기간을 줄이면 범법자를 양산하는 것밖에 안 된다"며 "30일은 왜곡을 막고 거래의 안정성도 기할 수 있다고 전문가들이 제시한 기간"이라고 말했다 . 2. 너무 긴 부동산 실거래가 신고 기간
- 8. 2) 실거래가 신고 기간 60일을 활용한 Cross trading 부동산, 특히 아파트 자전거래는 중개업소 관계자나 매도자가 실거래가를 높 이기 위해 혼자 허위로 계약서를 써 실거래가를 신고한 뒤 계약을 파기하는 수법 최근 아파트 자전거래 의혹은 광주의 강남이라 불리는 '봉선동'에서 발생 아파트값이 급등한 일대 단지 가운데 '수상한' 실거래 취소가 잇따라 대다수 취소가 매매 잔금을 치르기 전으로, 시세 보다 높은 신고 이후마다 해 당 아파트 가격이 계속 치솟음 잔금을 치르기 전 실거래가 신고를 취소하면 매매자들은 양도세 등 세금을 내지 않는 대신 거래 내역은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 남아 마치 거래가 성사된 것처럼 꾸밀 수 있음. 2. 너무 긴 부동산 실거래가 신고 기간
- 9. 3) 부동산 실거래가 신고기한, 30일 아닌 15일로 단축 추진 계약 무효‧취소‧해제된 경우도 15일 내 신고 의무화 국토부가 실거래가 삭제할 때 내역도 함께 공개..자전거래 차단 정부가 집계하고 있는 실거래가 정보가 시장상황을 제 때 반영하지 못해 시장 대응 에 효과적이지 못 함. 31일 부동산업계에 따르면 부동산 가격이 계약 즉시 신고되는 경우는 많지 않다. (30%는 한달이 지나 거래 신고) 이렇게 되면 실거래가로 시세를 정확히 파악하기 어 렵고 실거래가 신고 기준으로 작성된 정부의 각종 통계도 시의성이 떨어질 수밖에 없다. 국토교통위원회 김철민 의원(더불어민주당‧안산상록을)에 따르면 최근 이같은 내용 의 '부동산거래신고 등에 관한 법률 일부개정법률안'을 대표 발의 정부는 지난 9.13부동산대책에서 신고기한을 현행 60일에서 30일로 단축하기로 한 바 있다. 이 개정안은 9.13대책 보다 15일을 더 줄여 15일 내 신고를 완료하도록 하 고 있다. 김철민 의원실 관계자는 "실거래기한을 30일로 줄여도 한국감정원과 민간정보업체 에서 주간으로 가격변동조사를 실시하고 있기 때문에 시장상황을 반영하지 못하는 것은 똑같다"며 "지금은 전자계약시스템도 가능해 실거래가 신고에 긴 시간이 필요 2. 너무 긴 부동산 실거래가 신고 기간
- 10. • 아파트 입주자 대표 회의, 부녀회 집값담합, 중개사 매물게시물 및 게시가 격 담합 • 감정원 신고 중 '가격 담합 및 조장행위' 전체의 80%를 차지, 20%는 '공인 중개사 업무 방해' (출처: 감정원 자료 2018) • 감정원관리 문제 • 신고 콜센터의 상담 전담인력이 현재 2명에 불과 • 접수 민원에 대해 위법 행위 조사 또는 수사 의뢰를 검토하는 인력도 3명 밖에 없어 제대로 된 대응을 못하고 있음. • 집값을 담합해 매물가를 올리는 집주인들을 처벌하기 위한 공인중개사법 개정 법안이 발의 중 (국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박재호 의원) • 부동산 시장 교란 주범인 허위매물 차단 시스템 마련이 필요 3. 담합
- 11. 1-1) 저것들(공인중개사들)이 굶어봐야 3. 담합
- 12. 1-2) 저것들(공인중개사들)이 굶어봐야 vs 사실은 이렇습니다. 위례주 민 1. 이번 비정상 상승장에 다른 곳처럼 위례도 호가 오르고 매물이 실종 떡방에서 거래량 늘리려고 중고차처럼 저가허위 매물 올려서 매수자 유인 2. 집주인이 허위매물 근절차 위례내 떡방에 집주인 인증, 해당층수 표기를 요청. 3. 떡방 "그렇게 못하겠다" 거부하고 셧다운 실시 (지난 3월에도 셧다운 실시) 셧다운때문에 외부 부동산과 피터팬을 이용해 매물을 올렸더니 매도자에게 전 화협박과 허위 매물 신고함 4. 위례 집주인들 화나서, 그럼 위례 밖 부동산 이용하자. 5. 집주인들이 정당한 거래를 요구하는 것을 떡방에서 집주인 길들이기 차 마치 언론에 자신들이 피해자이고 집주인들이 호가를 담합하는 것처럼 언론 플레이를 하 는 중. 6. 위례 집주인들 호가 담합한 적 없음 해당층수 정확히 기재하고, 집주인 인증이 뭐가 그리 어려운거임? 현재 위례 매물이 죄다 매수자 유인용 저가 허위 매물이기 때문에 동호소 기 3. 담합
- 13. 2-1) 중개수수료가 너무 비싸요 3. 담합
- 14. 2-1) 중개수수료가 너무 비싸요 3. 담합
- 15. 2-2) 저것들(변호사들)이 어디서 우리밥 그릇을 뺏을려고 2017.08.02. 트러스트부동산 1심 무죄 " 변호사 부동산 시장 진출 열리나?" 3. 담합
- 16. 2017.12.13. 트러스트부동산 대표 유죄 선고 3. 담합 2-2) 저것들(변호사들)이 어디서 우리밥 그릇을 뺏을려고
- 17. 2017.12.13. '복덕방 변호사' 트러스트 부동산, 유죄 판결에 상고할 것 2017.12.21. '복덕방 변호사 ' 포기…트러스트, 부동산중개 별도 법인 설립 2-2) 저것들(변호사들)이 어디서 우리밥 그릇을 뺏을려고 3. 담합
- 18. 부동산 문제 해결 사례 협동조합형 임대주택 남양주 별내와 고양 지축에서 공사가 한창인 임대주택에는 특별함이 있다. 각각 500가구 규모인데, 일반 임대주택과 달리 이곳은 입주자들로 구성된 사회적협동조합이 함께 개발 운영에 참여하면서 아 파트형 마을공동체를 만들어가는 국내 최초의 '협동조합형 임대주 택'이기 때문이다. 이 사업을 가능케 한 사람이 변호사다. 사회혁신기업 '더함'의 대표 양동수(42사법연수원 37기) 변호 사가 주인공이다. 대형건설사가 설계부터 건설, 운영까지 주도적으로 진행하 던 기존 공공지원 민간임 대주택 사업과 달리 더함이 진행하는 사업에서는 건설사가 사 실상 하청업체로서 건물 시공만 한다. 박근혜정부 때 추진된 민간임대주택사업인 뉴스테이는 건설사가 적은 리스크로 큰 수익 을 올릴 수 있 게 만들어줘 건설사 배만 불리는 사업이라는 지적이 많았다. 이에 양 변호 사는 건설사의 역할을 '더함 '이 대신하면 수익을 입주자들에게 최대한 돌려줄 수 있다고 생각했다. "4% 정도의 리스크를 건설사가 부담하고 거액의 수익을 가져가는 것이 아니라, 저희가 다리 역할을 해주고 입주자들이 리스크를 인수하는 구조를 만들어주면 건설사가 가져갈 자본 일부를 공동체가 소 유할 수 있는 구조가 만들어집니다. 그러면 임대료와 분양가를 낮출 수 있습니다." 덕분에 두 지역 임 대주택 시세는 주변의 80~85% 수준이다. 양 변호 사는 "국가가 건설사에 요구하는 임대료가 주변 시 세의 95% 수준인데, 우리는 공동체 커뮤니티 운영비까지 포함된 금액"이라며 "건설사가 지었으면 저희만큼 임대료를 낮추 지 못했을 것"이라고 말했다.
- 19. 부동산 문제 해결 사례 민달팽이 주택협동조합 합리적인 가격으로 안정적인 주거환경을 만들기 위해 청년들이 제시한 새로운 주거모델 '달팽 이집'. ‘민달팽이유니온’은 단단하고 튼튼한 집을 갖지 못한 이들이 여린 몸을 맞대고 연대한 모임이에요. “혼자가 아닌 여럿이, 함께 주거문제를 해결하고, 청년 주거권 보장을 위해 나아가 자”고 외쳤습니다. 부동산 시장의 왜곡된 현 실이, 가장 약한 고리인 ‘청년층’에게서 터지고 있 다는 자각이었어요. 정남진 민달팽이주택협동조합 사무국장은 “당사자인 우리가 먼저 나서서 새로운 집의 모델을 제시하고, 그 집의 효용을 실험해보고 싶었다”고 말했습니다. 모두에게 공 급되기에는 턱없이 부족한 ‘공공임대주택’, 그리고 부동 산 가격이 턱없이 치솟는 ‘민간 주택시 장’에서 대다수의 민달팽이 세대는 높은 임대료와 열악한 주거환경으로 고립되는데요. 이는 공 간의 문제이면서 관계의 문제입니다. 2014년 5월 문을 연 1호 달팽이집은 질 좋은 주거환경을 낮은 가격에 임대했습니다. 조합원들 이 자신의 돈을 소액이라도 출자했는데요. ‘달팽이집’의 아이디어가 서울시 사회투자기금 사업 에 채택되어 5억 원을 융자받을 수 있었어요. 이들은 한 건물을 통째로 빌렸어요. 이 공간 안에 서 ‘주택의 비영리 공급’, ‘사회적 비용의 절감’, ‘안 전망의 가능성’을 실험했습니다. 결과는 성 공적이었어요. 조합과 달팽이집을 찾는 이들은 단지 물리적 공간뿐 아니라 공존하며 관계를 맺는 ‘안 정감’을 공유했습니다. 실제로 달팽이집에 살아본 이들은 ‘공유주택’ 이상의 만족감을 느꼈다고 했어요. 혼자 살 면 집수리, 우편물이나 택배 받기, 공과금 내기 등의 일을 혼자 다 해 내야 하지만, 이곳에서는 서로 논의하고 도 울 수 있기 때문이에요. ‘민달팽이주택협동조합’에 서 운영하는 ‘달팽이집’에 거주하는 방법은 먼저 누리집(www.minsnailcoop.com) 에 방문해 입 주 신청서를 작성해야 합니다. 월세는 20~30만 원, 보증금은 100만 원 정도인데요. 입주 신청 을 하고 나면 조합원이 되어야 하는 데 만 39세 이하의 청년이면 누구나 가입할 수 있어요. 30 만 원의 출자금과 매 월 1만 원의 운영비를 입금하면 됩니다. 만약 입주하지 않고 주거 상담이 나 공인중개서비스만 제공받고 싶다면 5만 원의 출자금과 운영비를 납부하도록 합니다.
- 20. 문제 해결을 위한 원인 분석 불합리한 청약 시스템 너무 긴 부동산 실거래 신고 기간 아파트 입주자 대표 회의 부녀회의 중개사 매물 게시물 및 게시 가격 담합 손해보고는 못나가! 나도 이 가격에 들어왔으니 조금이라도 올라야지! 감정원 관리 문제 전담인력 부족 검토 및 대응 인력 부족 솜방망이 처벌 비싼 중개 수수료 법적인 제제로 가격경쟁 막음 수요 및 공급이 아닌 수수료를 위한 가격 부풀리기 중개업체들의 허위매물 중개업체의 신뢰도 및 후기 등 평가 및 신뢰도 측정 플랫폼 필 요(실시간 반영 및 신고기능) 문제 발견 원인 분석(1 Why ) 원인 분석(2 Why ) 원인 분석(3 Why ) 잡힐 듯 잡히지 않는 집값. 정말 안 잡는 걸까 못 잡는 걸까? 담합
- 21. 문제 해결 방법 해결 방향 관점 해결 방향 시사점 Service 측면 가격 및 입지조건, 컨디션, 건축자제 등 신뢰도 있는 정보로 정 확한 거주지 컨설팅 기능으로 제시하면 비싼 집보다 교외의 집이 더 좋나? (년단위의 교통비 대비 실제 이득 계산기 등 도입) 마케팅 분석 측면 신뢰도 있는 중개인 및 거래자들의 만족도는? 실시간 가격 업데이트 및 월간 거래량 그래프 (이용자 후기 및 신고접수 건수 등 카테고리 설정하여 정보 받아 노출) 도덕성 측면 인력이 적으면 공공에 자동 신고 기능이나 해당 중개소 및 실시간 조회 등을 해주면 안되나?
- 22. 서비스 시나리오 투명한 정보공개 플랫폼 ➔ 담합 금지 및 신뢰도 중개인 선별 매물 업로드 중개인 사용자 조회 계약 시 문제 발생시 • 지역 중개인 등록 - 본인 및 사업자 확인 매물 등록 시 감 정원에 자동 입력 혹은 조회 • 실시간 / 조건 검색 - 예산, 필요 조건(대중 교통 을 이용한 출퇴근 장 소) - 입력 조건의 전국 가 능 지역 표시 - 지역 별 중개사/매물 신뢰도 표시 • 실시간 거래정보 - 건축 대장 및 이력조 회 - 실거래가 자동 전송 - 실시간 부동산 거래가 반영 후 표시 • 담합 등 문제 발생시 - 실시간 반영으로 붉 은색 표시(지역매물 및 중개인) - 향후 문제 발생시 근 거 DB로 즉각 활용 가 능 • 해당 지역 및 중개인의 신뢰도 반영 - 사용자에게 실시간 표 시 • 거주지 선정 기준 적용 - 년간 교통비 등 상세 정보 자동 계산으로 제 시 • DB연동 관리 - 실시간 거래정보 업로 드 및 법적 근거 확보로 투명성 유지 • 중개인 및 매물/건물 정 보 - 기관 DB / 누적 DB • 감정원의 DB 연동 - 신고 DB 누적 제시 - 실시간 조회 DB 누적 • 서비스 추가 정보 - 중개인의 추가 정보 업 로드(신뢰도 등)
- 23. 감사합니다.