Dokumen tersebut membahas tentang studi kelayakan bisnis yang mencakup berbagai aspek yang perlu dianalisis seperti pasar konsumen dan produsen, pemasaran, teknik dan teknologi, sumber daya manusia, manajemen, keuangan, serta risiko bisnis. Dokumen ini juga menjelaskan tujuan dari studi kelayakan bisnis untuk menilai kelayakan suatu proyek investasi.

1. STUDI KELAYAKAN
BISNIS

2. Desain SKB
Minggu - 1
2

3. Agenda
 Identifikasi kesempatan usaha
 Tujuan keputusan investasi
 Aspek-aspek studi kelayakan
 Alat-alat dan kerangka analisis
 Data dan sumber data
 Kriteria penilaian
 Identifikasi kesempatan usaha
3

4. Tujuan SKB
 Bahan pertimbangan pengambilan keputusan menerima
atau menolak suatu keputusan investasi (feasible / not
feasible).
4

5. PIHAK YG BERKEPENTINGAN
 Pihak Investor
 Pihak Kreditor
 Pihak Manajemen Perusahaan
 Pihak Pemerintah dan Masyarakat
 Tujuan pembangunan ekonomi
5

6. ASPEK SKB
 Pasar Konsumen dan Produsen
 Pemasaran
 Teknik dan teknologi
 Manajemen
 Sumber Daya Manusia
 Sumber Daya Alam
 Keuangan
 Politik, Ekonomi dan Sosial
 Lingkungan Industri
 Yuridis (legal)
 Lingkungan hidup
 Risiko Bisnis
6

7. Aspek Pasar
 Berapa besar luas pasar
 Mengukur dan meramal Permintaan dan
Penawaran
 Pertumbuhan permintaan (trend dan
proyeksi)
 Persaingan antar produsen
 Siklus hidup produk
 Ketergantungan usaha terhadap produsen,
konsumen, sumber daya alam
7

8. Aspek Pemasaran
 Segmenting, Targeting, Positioning
 Sikap, perilaku, dan kepuasan konsumen
 Strategi, kebijakan, dan program pemasaran
 Bauran Pemasaran (4 P : Product, Price, Place, Promotion)
8

9. Aspek Teknis dan Teknologi
 Pemilihan Strategi Produksi
 Pemilihan dan Perencanaan Produk yang akan
diproduksi
 Rencana Kualitas
 Pemilihan Teknologi
 Rencana Kapasitas produksi
 Manajemen persediaan
 Jenis teknologi
 Pengawasan kualitas produk
 Peralatan dan mesin
 Lokasi pabrik
 Layout pabrik
 Perkembangan teknologi
9

10. Aspek SDM
Perencanaan SDM
Analisis Pekerjaan
Rekrutmen, Seleksi, dan Orientasi
Produktivitas
Pelatihan dan Pengembangan
Prestasi kerja
Keahlian yang disyaratkan
Pola gaji/ upah (kompensasi)
Perencanaan karier
Keselamatan dan Kesehatan kerja
Pemberhentian
10

11. Aspek Manajemen
 Bentuk badan usaha
 Rencana Kerja
 Struktur Organisasi
 Koordinasi, implementasi, dan controlling
11

12. Aspek Keuangan
 Jumlah dana yang dibutuhkan
 Struktur pembiayaan (sumber)
 Pemilihan investasi
 Beli
 Sewa
 Kerjasama
 IRR, NPV, Payback Period vs
Interest Rate
12

13. Aspek Persaingan dan
Lingkungan Eksternal Lainnya
 Yuridis formal
 Sistem birokrasi
 Iklim politik
 Situsai perekonomian
 Sistem nilai
 Lingkungan hidup
 Perkembangan teknologi
 Situasi persaingan bisnis
13

14. Tujuan Akhir SKB
 Menilai apakah “sesuatu” dapat layak dikerjakan (feasible)
atau tidak, dari berbagai aspek dan kepentingan
 Hal ini tergantung dari pola pikir pembuat
 Optimis vs Pesimis
 Keberpihakan
 Tekanan Politis
 Educational Background
 Working Experience
14

15. Tujuan Akhir SKB
 Yakinkan kita bahwa “usaha” Anda layak untuk dilakukan.
 Yakinkan diri Anda sendiri, bahwa “usaha” Anda layak untuk
dikerjakan.
15

16. Contoh Kasus
 Jembatan Suramadu vs Jembatan di China
 Sistem Franchise  KFC
 Apartemen Water Place, by Pakuwon Indah
 Pakuwon City, ex. Laguna Indah
 Zero Sugar by Coke
 Group Band / Musician
16

17. Contoh soal UTS
 Buatlah analisa pasar untuk usaha restoran di Surabaya !
 Apa kegunaan dari SKB bagi calon investor ?
 Buatlah program pemasaran untuk usaha Wedding
Organiser !
 Apa faktor utama suatu usaha dikatakan layak / feasible
bagi seorang investor.
17

18. Start next week (Aspek Pasar)
 Berapa besar luas pasar
 Mengukur dan meramal Permintaan dan
Penawaran
 Pertumbuhan permintaan (trend dan
proyeksi)
 Persaingan antar produsen
 Siklus hidup produk
 Ketergantungan usaha terhadap produsen,
konsumen, sumber daya alam
18

19. Aspek Pasar
Minggu - 2
19

20. ASPEK SKB
 Pasar Konsumen dan Produsen
 Pemasaran
 Teknik dan teknologi
 Manajemen
 Sumber Daya Manusia
 Sumber Daya Alam
 Keuangan
 Politik, Ekonomi dan Sosial
 Lingkungan Industri
 Yuridis (legal)
 Lingkungan hidup
 Risiko Bisnis
20

21. Aspek Pemasaran
 Segmenting, Targeting, Positioning
 Analisis Persaingan
 Identifikasi Pesaing
 Sasaran Pesaing
 Strategi Pesaing
 Kekuatan dan Kelemahan Pesaing
 SWOT Analysis
 Keunggulan KompetitifPositioning
21

22. Aspek Pemasaran
 Loyalitas Pelanggan
 Sikap, perilaku, dan kepuasan konsumen
 Strategi, kebijakan, dan program pemasaran
 Bauran Pemasaran (4 P : Product, Price, Place, Promotion)
22

23. Aspek Pemasaran
 Perkiraan Penjualan yang bisa dicapai
 Perkiraan Market Share
 Anggaran Promosi
 Brosur, Fliers
 Papan reklame
 Iklan
 Tenaga pemasaran
 Event, dll
23

24. Teknik & Teknologi
Minggu - 3
24

25. ASPEK SKB
 Pasar Konsumen dan Produsen
 Pemasaran
 Teknik dan teknologi
 Manajemen
 Sumber Daya Manusia
 Sumber Daya Alam
 Keuangan
 Risiko Bisnis
 Politik, Ekonomi dan Sosial
 Lingkungan hidup
 Lingkungan Industri
 Yuridis (legal)
25

26. Pra-Syarat Aspek Teknis dan
Teknologi Hasil analisis Aspek Pasar dan Pemasaran menjadi dasar untuk
melanjutkan Study Kelayakan ke aspek-aspek selanjutnya.
 Pertimbangan utama dari Aspek Pasar dan Pemasaran :
 Sisi Penawaran, proyek/ bisnis tidak/ belum jenuh.
 Sisi Permintaan, proyek/ bisnis masih relatif tinggi dan cenderung
meningkat di masa depan.
 Sisi Pasar, proyek/ bisnis memiliki pasar potensial yang relatif besar
dan pangsa pasar yang menjanjikan.
 Sisi Strategis, produk, harga, sistem distribusi, promosi, dan pelayanan
memiliki keunggulan dibandingkan dengan usaha sejenis yang sudah
ada.
 Sisi Perencanaan Strategis, proyek/ bisnis ini mendukung strategi
keseluruhan perusahaan.
 Jika keseluruhan pertimbangan diatas terpenuhi, maka Studi
Kelayakan dapat dilanjutkan ke Aspek Teknis Produksi dan
Teknologis.
26

27. Aspek Teknis dan Teknologi
 Pemilihan Strategi Produksi
 Pemilihan dan Perencanaan Produk yang akan
diproduksi
 Rencana Kualitas
 Pemilihan Teknologi
 Rencana Kapasitas produksi
 Manajemen persediaan
 Jenis teknologi
 Pengawasan kualitas produk
 Peralatan dan mesin
 Lokasi pabrik
 Layout pabrik
 Perkembangan teknologi
27

28. Aspek Teknis dan Teknologi
 Rencana Operasional dalam hal jumlah produksi
 Rencana pengendalian persediaan, bahan baku dan barang
jadi.
 Pengawasan kualitas produk (barang/ jasa)
28

29. Aspek Teknis dan Teknologi
 Keusangan Teknologi
 Kecepatan, Kualitas, Murah
 Resiko persaingan
 Resiko Intern
29

30. Contoh : Sistem Komputerisasi
pesanan di restoran
30
0
0
0
10
30
3
30
30
5
5
5
2
15
30
4
32
32
6
62
62
7
5
Buyer nunggu
tempat duduk
77
106
8
Taking Order,
diteruskan ke
dapur u/ dimasakMakanan diantar ke
meja customer
Customer
makan
bayar
107
107
9
Ngobrol terus
keluar
keluar
10
5
2
2
2
30 15 1
25
30

31. Kebutuhan Aset
 Peralatan : Meja, kursi, komputer, dll
 Gedung (layout)
 Machinery
 Kendaraan
31

32. Aspek Pasar dan
Pemasaran
Kaitan dengan Aspek Lain32
Aspek Teknis dan
Teknologis
Laporan L / R
Penjualan xxx
Biaya ( xxx )
-Aspek Manajemen &
SDM
-Aspek Resiko
-Aspek Yuridis / Legal
-Aspek Lingkungan
Profit xxx
Aspek Keuangan (IRR,
NPV, dll)
Neraca
Cash Flow
Aset Kewajiban
Modal
Cash In xxx
Cash Out ( xxx )
Net Cash Flow xxx

33. Teori-teori terkait
Basic Knowledge tentang proses teknis
bisnisnya
Benchmarking
Reengineering
Sistem Informasi Manajemen
Sistem Informasi Akuntansi
Cost Accounting = JIT, Zero-Defect, Zero
Inventory, Break Even Point, Production
Capacity, Layout, dll.
Project Management
33

34. Perubahan dalam Bisnis
 Toko Swalayan
 Penataan produk,
 Stok persediaan,
 Kasir,
 Bar code
 E-Commerce / M-Commerce
 Tekhnology
34

35. ASPEK2 SKB
 Pasar Konsumen dan Produsen
 Pemasaran
 Teknik dan teknologi
 Sumber Daya Alam
 Manajemen
 Sumber Daya Manusia
 Keuangan
 Risiko Bisnis
 Politik, Ekonomi dan Sosial
 Lingkungan hidup
 Lingkungan Industri
 Yuridis (legal)
35

36. Aspek SDM
Minggu - 4
36

37. Aspek Manajemen & SDM
 Perencanaan Manajemen
 Jangka Panjang, Menengah, Pendek
 Jenis pekerjaan,
 Waktu penyelesaian,
 Anggaran biaya,
 Peralatan, dan
 Tenaga pelaksana.
37

38. Aspek Manajemen & SDM
 Perencanaan Manajemen
 Top-Down
 Bottom-Up
 Campuran
 Kelompok
38

39. Contoh : Sistem Komputerisasi
pesanan di restoran
0
0
0
10
30
3
30
30
5
5
5
2
15
30
4
32
32
6
62
62
7
5
Buyer nunggu
tempat duduk
77
106
8
Taking Order,
diteruskan ke dapur
u/ dimasak
Makanan diantar
ke meja customer
Customer
makan
bayar
107
107
9
Ngobrol terus
keluar
keluar
10
5
2
2
2
30 15 1
25
30
39

40. Aspek Manajemen
 Bentuk badan usaha
 Rencana Kerja
 Struktur Organisasi : Pembagian departemen/ fungsi,
pembagian kerja (job des), pengendalian (manajemen dan
akuntansi),
 Koordinasi, implementasi, dan controlling
40

41. Aspek Manajemen
 Effisiensi
 Kecepatan
 Koordinasi
41

42. Aspek Manajemen
 Bentuk Struktur Organisasi :
 Job Analysis (pembagian departemen/ fungsi), dan Job
Description (pembagian kerja)
 tetap, kontrak, outsource
 Perekrutan, Seleksi, Orientasi tenaga kerja
 Produktivitas kerja
 Pengembangan dan pelatihan
 Penempatan SDM
 Evaluasi prestasi kerja
 Keselamatan dan kesehatan kerja
 Sistem kompensasi (gaji, bonus, komisi, tunjangan,dll)
 Sistem pengendalian (manajemen dan akuntansi): koordinasi,
implementasi, dan controlling
 Pemberhentian kerja (PHK)
42

43. Perencanaan SDM
 Analisis Pekerjaan (Tetap, Kontrak, Outsource)
 Rekrutmen, Seleksi, dan Orientasi
 Produktivitas
 Pelatihan dan Pengembangan
 Evaluasi Prestasi kerja
 Keahlian yang disyaratkan
 Pola gaji/ upah (kompensasi), bonus, THR, dll
 Perencanaan karier
 Keselamatan dan Kesehatan kerja
 Pemberhentian (PHK)
43

44. Aspek SDM
 Ketersediaan tenaga kerja yang dibutuhkan
 Cost (Jumlah vs Kapabilitas)
 Service
 Keahlian
 Turn Over
44

45. Keuangan
Minggu - 6
45

46. ASPEK2 SKB
 Pasar Konsumen dan Produsen
 Pemasaran
 Teknik dan teknologi
 Sumber Daya Alam
 Manajemen
 Sumber Daya Manusia
 Keuangan
 Risiko Bisnis
 Politik, Ekonomi dan Sosial
 Lingkungan hidup
 Lingkungan Industri
 Yuridis (legal)
46

47. ASPEK KEUANGAN
 SKB (aspek keuangan) bertujuan untuk mengetahui
perkiraan pendanaan dan aliran kas proyek/ bisnis,
sehingga dapat diketahui layak atau tidaknya rencana bisnis
yang dimaksud.
47

48. ASPEK KEUANGAN
 Pendapatan (Projected) xxx
 Biaya (Anggaran) ( xxx )
 Net Income xxx
 Modal/ Investasi xxx
 Rate of Return xx %
48

49. ALTERNATIF INVESTASI
 Tabungan / Depositi - 6%
 SUN / ORI - 9%
 Reksadana – Proteksi - 15 – 18%
 Reksadana – Campuran- 17 – 23%
 Reksadana – Saham - 20 – 60%
 Saham/ Option/ Futures- (100%) – 100%
 Business - 10-30%
49

50. ASPEK KEUANGAN
Sisi Pendapatan (dari hasil Aspek Pasar
dan Pemasaran) =
Proforma Cash Flow (+ Projected
Trend 5 th)
Proforma L/R (+ Projected Trend 5 th)
Proforma Balanced Sheet (Neraca)
50

51. ASPEK KEUANGAN
Jumlah dana (modal/ investasi) yang
dibutuhkan
 Anggaran Biaya, Modal Investasi, dan Modal
Kerja
Pemilihan investasi
Beli
Sewa
Kerjasama
Struktur pembiayaan (sumber)
51

52. ASPEK KEUANGAN
 Berbagai sumber dana :
 Modal pemilik
 Saham
 Obligasi
 Kredit Bank
 Leasing (sewa) dari lembaga non bank.
52

53. ASPEK KEUANGAN
 Konsep Umur Proyek, Discount Rate
 Payback Period
 NPV
 IRR
 ROE / ROA
 BEP
 Profitability Index / Profit Margin, dll
53

54. ASPEK KEUANGAN
Setelah dianalisa, direview kembali =
 Kebutuhan dana serta sumbernya
 Cash Flow
 Penggunaan Modal
 Prioritas Bisnis
 Sensitivity Analysis (Analisis Resiko dari segi Financial)
54

55. ASPEK KEUANGAN
 Modifikasi penilaian kelayakan :
 Sensitivity Analysis (L/R, Cash Flow)
 Cost Effectiveness
 Multi Purposed Analysis
55

56. Sensitivity Analysis
MOST LIKELY CASE
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 321.000.000 343.470.000 367.512.900 393.238.803 naik 7% / tahun
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 tetap
Total Pendapatan 325.000.000 346.000.000 368.470.000 392.512.900 418.238.803
Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156
Laba Kotor 55.000.000 62.750.000 71.307.500 80.742.275 91.129.647
Pajak (5.500.000) (6.275.000) (7.130.750) (8.074.228) (9.112.965)
Laba Bersih 60.500.000 69.025.000 78.438.250 88.816.503 100.242.611
14,1% 13,6% 13,2% 12,9%
Tahun
56

57. Sensitivity Analysis
BEST CASE
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 390.000.000 507.000.000 659.100.000 856.830.000 naik 30% / tahun
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.750.000 26.522.500 27.318.175 28.137.720 naik 3% / tahun
Total Pendapatan 325.000.000 415.750.000 533.522.500 686.418.175 884.967.720
Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156
Laba Kotor 55.000.000 132.500.000 236.360.000 374.647.550 557.858.564
Pajak (5.500.000) (13.250.000) (23.636.000) (37.464.755) (55.785.856)
Laba Bersih 60.500.000 145.750.000 259.996.000 412.112.305 613.644.420
141% 78% 59% 49%
Tahun
57

58. Sensitivity Analysis
WORST CASE
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 300.000.000 300.000.000 300.000.000 300.000.000 tetap
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 tetap
Total Pendapatan 325.000.000 325.000.000 325.000.000 325.000.000 325.000.000
Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156
Laba Kotor 55.000.000 41.750.000 27.837.500 13.229.375 (2.109.156)
Pajak (5.500.000) (4.175.000) (2.783.750) (1.322.938) 210.916
Laba Bersih 60.500.000 45.925.000 30.621.250 14.552.313 (2.320.072)
-24% -33% -52% -116%
Tahun
58

59. Cost Effectiveness
Analisa - Buy
Biaya Beli 1 Lot = Rp. 1 Milyar,- 2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Bunga KPR = 10%
Total Pendapatan (1 Lot) 100.000.000 115.000.000 132.250.000 152.087.500 174.900.625 naik 15% / tahun
Biaya
Biaya Pegawai 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Depresiasi 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Bunga 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000
Total Biaya 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
Laba Kotor 50.000.000 65.000.000 82.250.000 102.087.500 124.900.625
Pajak (5.000.000) (6.500.000) (8.225.000) (10.208.750) (12.490.063)
Laba Bersih 55.000.000 71.500.000 90.475.000 112.296.250 137.390.688
30,0% 26,5% 24,1% 22,3%
Tahun
59

60. Cost Effectiveness
Analisa - Rent
Biaya Sewa 1 Lot = Rp. 100 juta,- 2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Bunga Kredit = 13%
Total Pendapatan (10 Lot) 250.000.000 287.500.000 330.625.000 380.218.750 437.251.563 naik 15% / tahun
Biaya
Biaya Pegawai 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000
Biaya Sewa (10 Lot) 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000
Bunga 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000
Total Biaya 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000
Laba Kotor 125.000.000 162.500.000 205.625.000 255.218.750 312.251.563
Pajak (12.500.000) (16.250.000) (20.562.500) (25.521.875) (31.225.156)
Laba Bersih 137.500.000 178.750.000 226.187.500 280.740.625 343.476.719
30,0% 26,5% 24,1% 22,3%
Tahun
60

61. ASPEK RESIKO BISNIS
 Resiko terkait :
 Finance, Pasar, Persaingan, Teknologi, Siklus, SDM, SDA,
Supplier, Ekonomi Negara, Politik, Lingkungan, Transport,
Valas, Teknis (tidak laku), dll
 Resiko terbagi atas :
 Controllable
 Uncontrollable
61

62. ASPEK RESIKO BISNIS
 Beberapa contoh Resiko Bisnis :
 Aspek Keuangan
 Biaya produksi yang berlebihan
 Biaya overheads yang tinggi
 Hutang yang berlebihan
 Pinjaman yang berlebihan
62

63. RESIKO KEUANGAN
 Pendapatan xxx
 Biaya ( xxx )
 Net Income xxx
 Modal/ Investasi xxx
 Rate of Return xx %
63

64. RESIKO KEUANGAN
 Modifikasi penilaian kelayakan :
 Sensitivity Analysis (L/R, Cash Flow)
 Cost Effectiveness
 Multi Purposed Analysis
64

65. Risiko
Minggu - 7
65

66. ASPEK2 SKB
 Pasar Konsumen dan Produsen
 Pemasaran
 Teknik dan teknologi
 Sumber Daya Alam
 Manajemen
 Sumber Daya Manusia
 Keuangan
 Risiko Bisnis
 Politik, Ekonomi dan Sosial
 Lingkungan hidup
 Lingkungan Industri
 Yuridis (legal)
66

67. ASPEK RESIKO BISNIS (next)
 Resiko terkait :
 Finance, Pasar, Persaingan, Teknologi, Siklus, SDM, SDA,
Supplier, Ekonomi Negara, Politik, Lingkungan, Transport,
Valas, Teknis (tidak laku), dll
 Resiko terbagi atas :
 Controllable
 Uncontrollable
67

68. ASPEK RESIKO BISNIS
 Beberapa contoh Resiko Bisnis :
 Aspek Keuangan
 Biaya produksi yang berlebihan
 Biaya overheads yang tinggi
 Hutang yang berlebihan
 Pinjaman yang berlebihan
68

69. RESIKO KEUANGAN
 Pendapatan xxx
 Biaya ( xxx )
 Net Income xxx
 Modal/ Investasi xxx
 Rate of Return xx %
69

70. RESIKO KEUANGAN
 Modifikasi penilaian kelayakan :
 Sensitivity Analysis (L/R, Cash Flow)
 Cost Effectiveness
 Multi Purposed Analysis
70

71. Sensitivity Analysis
MOST LIKELY CASE
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 321.000.000 343.470.000 367.512.900 393.238.803 naik 7% / tahun
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 tetap
Total Pendapatan 325.000.000 346.000.000 368.470.000 392.512.900 418.238.803
Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156
Laba Kotor 55.000.000 62.750.000 71.307.500 80.742.275 91.129.647
Pajak (5.500.000) (6.275.000) (7.130.750) (8.074.228) (9.112.965)
Laba Bersih 60.500.000 69.025.000 78.438.250 88.816.503 100.242.611
14,1% 13,6% 13,2% 12,9%
Tahun
71

72. Sensitivity Analysis
BEST CASE
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 390.000.000 507.000.000 659.100.000 856.830.000 naik 30% / tahun
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.750.000 26.522.500 27.318.175 28.137.720 naik 3% / tahun
Total Pendapatan 325.000.000 415.750.000 533.522.500 686.418.175 884.967.720
Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156
Laba Kotor 55.000.000 132.500.000 236.360.000 374.647.550 557.858.564
Pajak (5.500.000) (13.250.000) (23.636.000) (37.464.755) (55.785.856)
Laba Bersih 60.500.000 145.750.000 259.996.000 412.112.305 613.644.420
141% 78% 59% 49%
Tahun
72

73. Sensitivity Analysis
WORST CASE
2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Pendapatan
Makanan dan Minuman 300.000.000 300.000.000 300.000.000 300.000.000 300.000.000 tetap
Pendapatan lain-lain 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 25.000.000 tetap
Total Pendapatan 325.000.000 325.000.000 325.000.000 325.000.000 325.000.000
Biaya Operasional
Biaya bahan makanan dan minuman 100.000.000 105.000.000 110.250.000 115.762.500 121.550.625 inflasi 5% / tahun
Gaji Pegawai 120.000.000 126.000.000 132.300.000 138.915.000 145.860.750 naik 5% / tahun
Listrik, Air, Telpon 25.000.000 26.250.000 27.562.500 28.940.625 30.387.656 inflasi 5% / tahun
Sewa Tempat 20.000.000 21.000.000 22.050.000 23.152.500 24.310.125 naik 5% / tahun
Depresiasi 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 5.000.000 garis lurus
Total Biaya 270.000.000 283.250.000 297.162.500 311.770.625 327.109.156
Laba Kotor 55.000.000 41.750.000 27.837.500 13.229.375 (2.109.156)
Pajak (5.500.000) (4.175.000) (2.783.750) (1.322.938) 210.916
Laba Bersih 60.500.000 45.925.000 30.621.250 14.552.313 (2.320.072)
-24% -33% -52% -116%
Tahun
73

74. Cost Effectiveness
Analisa - Buy
Biaya Beli 1 Lot = Rp. 1 Milyar,- 2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Bunga KPR = 10%
Total Pendapatan (1 Lot) 100.000.000 115.000.000 132.250.000 152.087.500 174.900.625 naik 15% / tahun
Biaya
Biaya Pegawai 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Depresiasi 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000
Bunga 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000
Total Biaya 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000 50.000.000
Laba Kotor 50.000.000 65.000.000 82.250.000 102.087.500 124.900.625
Pajak (5.000.000) (6.500.000) (8.225.000) (10.208.750) (12.490.063)
Laba Bersih 55.000.000 71.500.000 90.475.000 112.296.250 137.390.688
30,0% 26,5% 24,1% 22,3%
Tahun
74

75. Cost Effectiveness
Analisa - Rent
Biaya Sewa 1 Lot = Rp. 100 juta,- 2007 2008 2009 2010 2011 Keterangan
Bunga Kredit = 13%
Total Pendapatan (10 Lot) 250.000.000 287.500.000 330.625.000 380.218.750 437.251.563 naik 15% / tahun
Biaya
Biaya Pegawai 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000
Biaya Sewa (10 Lot) 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000
Bunga 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000 13.000.000
Total Biaya 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000
Laba Kotor 125.000.000 162.500.000 205.625.000 255.218.750 312.251.563
Pajak (12.500.000) (16.250.000) (20.562.500) (25.521.875) (31.225.156)
Laba Bersih 137.500.000 178.750.000 226.187.500 280.740.625 343.476.719
30,0% 26,5% 24,1% 22,3%
Tahun
75

76. ASPEK RESIKO BISNIS
Aspek SDM
Para top eksekutif dan pekerja inti
Para karyawan
Hubungan industri dan perselisihan
Stress dan kesehatan yang buruk
Tidak beretika
76

77. ASPEK RESIKO BISNIS
 Aspek Pemasaran
 Kebijakan pemerintah
 Perubahan permintaan di pasar
 Perang harga
 Pemalsuan
 Performance produk yang rendah
 Promosi yang kurang baik
 Kesalahan dalam merek
 Kegagalan dalam mengembangkan produk baru
 Masalah distribusi
77

78. ASPEK RESIKO BISNIS
 Aspek Produksi
 Masalah pemasok
 Kerusakan kualitas
 Berkurangnya daya saing
78

79. ASPEK EKONOMI, SOSPOL,
LINGKUNGAN, YURIDIS, dll
 Aspek Ekonomi
 Rencana pembangunan kota/ daerah
 Pajak
 Investasi pihak lain, dll
 Aspek Politik
 Pergantian pemimpin = pergantian kebijaksanaan
 Gejolak ekonomi karena pengaruh gejolak politik
 Aspek Lingkungan
 Ijin Usaha (tetangga)
 AMDAL
 PIL Banjir (pengairan), PU, Bina Marga, dll
 Aspek Yuridis
 Bentuk Badan Usaha: Perorangan, CV, UD, PT
 TDP, SIUP, NPWP
 Hal-hal lain yang belum terbahas dalam Study Kelayakan ini
79