THE BASICS להשקעות נדל"ן בארה"ב

1. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫קלינבוים‬ ‫גיא‬,‫עו‬"‫ד‬‫ומגשר‬

2. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נכס‬ ‫רכישת‬ ‫תהליך‬
‫השיטה‬
‫ישראל‬ ‫מול‬ ‫אל‬ ‫השוואה‬
‫יסוד‬ ‫מושגי‬
‫נכס‬ ‫השכרת‬
‫השוואה‬‫ישראל‬ ‫מול‬ ‫אל‬
‫והמלצות‬ ‫מסקנות‬
‫משקיעים‬ ‫קבוצות‬ ‫התאגדות‬
‫השיטה‬
‫השיטה‬ ‫היתרונות‬
‫יסוד‬ ‫מושגי‬
*‫הבהרה‬-‫מיסוי‬ ‫או‬ ‫משפטי‬ ‫ליעוץ‬ ‫תחליף‬ ‫בה‬ ‫באמור‬ ‫לראות‬ ‫ואין‬ ‫בלבד‬ ‫אינפורמטיבית‬ ‫הינה‬ ‫זו‬ ‫מצגת‬

3. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©

4. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©

5. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫ישראל‬‫ארה‬"‫ב‬
‫מכר‬ ‫חוזה‬
‫כתב‬ ‫חובת‬)‫עציוני‬ ‫רשימת‬(
‫כתב‬ ‫חובת‬)‫הנכס‬ ‫תיאור‬,‫חתום‬
‫לפחות‬‫הצד‬ ‫ידי‬ ‫על‬"‫הנתבע‬",
‫כלשהי‬ ‫תמורה‬ ‫ציון‬ ‫חובת‬(
‫ראשונה‬ ‫יד‬–‫בד‬"‫על‬ ‫עסקה‬ ‫כ‬
‫הנייר‬)‫דירות‬ ‫המכר‬ ‫חוק‬/
‫השקעות‬ ‫הבטחת‬(
‫מאוד‬ ‫נדירות‬ ‫הנייר‬ ‫על‬ ‫עסקאות‬,
‫מסדיר‬ ‫או‬ ‫מגן‬ ‫ספציפי‬ ‫חוק‬ ‫אין‬
‫זמן‬ ‫לפרק‬ ‫נמשכת‬ ‫חוזית‬ ‫זכות‬
‫הזכות‬ ‫על‬ ‫הגנות‬ ‫יחיסית‬ ‫ארוך‬
‫ה‬ ‫באמצעות‬"‫בטוחה‬ ‫או‬ ‫א‬
‫אחרת‬
‫קצר‬ ‫זמן‬ ‫לפרק‬ ‫חוזית‬ ‫זכות‬
)‫בד‬"‫תוך‬ ‫קלוזינג‬ ‫כ‬30‫יום‬(‫ה‬"‫א‬
‫השימוש‬ ‫בשל‬ ‫נפוץ‬ ‫לא‬ ‫מנגנון‬
‫בחברת‬TITLE
‫ומשונים‬ ‫שונים‬ ‫חוזים‬)‫אורכם‬
‫הגלות‬ ‫כאורך‬(
‫קיים‬ ‫סטנדרטיות‬ ‫בעסקאות‬
‫מהמדינה‬ ‫מוכתב‬ ‫סטנדרט‬
)‫עשרות‬ ‫עד‬ ‫של‬ ‫קצרים‬ ‫חוזים‬
‫בודדים‬ ‫עמודים‬(
‫נאותות‬ ‫בדיקת‬
‫עו‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫נעשת‬"‫ד‬.‫מוגבלת‬
‫הרישום‬ ‫למצב‬ ‫כלל‬ ‫בדרך‬
‫בטאבו‬.
‫קטנות‬ ‫בעסקאות‬,‫בעו‬ ‫שימוש‬"‫ד‬
‫נפוץ‬ ‫איננו‬.‫על‬ ‫נבדקת‬ ‫העסקה‬
‫חברת‬ ‫ידי‬TITLE‫בתום‬ ‫אשר‬
‫מעניקה‬ ‫הבדיקה‬TITLE
INSURANCE

6. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫ישראל‬‫ארה‬"‫ב‬
CLOSING
‫שניה‬ ‫יד‬ ‫בעסקאות‬ ‫רלוונטי‬.
‫עו‬"‫הרכישה‬ ‫לכספי‬ ‫נאמן‬ ‫ד‬.
‫ה‬ ‫קיימת‬"‫המוחלפת‬ ‫בטאבו‬ ‫א‬
‫הרוכש‬ ‫של‬ ‫בעלות‬ ‫בזכות‬
‫הרכישה‬ ‫סכום‬ ‫יתרת‬ ‫כנגד‬
)‫טעונה‬ ‫קניינית‬ ‫בעלות‬ ‫זכות‬
‫רישום‬(
‫העסקאות‬ ‫בכל‬ ‫כמעט‬,‫חברת‬
TITLE‫לכספי‬ ‫כנאמן‬ ‫משמשת‬
‫הרוכש‬"ESCROW."‫מתקיים‬
"‫טקס‬"‫מנהל‬ ‫אותו‬ ‫קלוזינג‬
CLOSING AGENT.
‫מכר‬ ‫שטר‬)DEED(‫תמורת‬ ‫עובר‬
‫הרכישה‬ ‫כספי‬)‫הבעלות‬ ‫זכות‬
‫שטר‬ ‫באמצעות‬ ‫עוברת‬ ‫הקניינית‬
‫המכר‬(
‫רישום‬
‫להבטחת‬ ‫עיקרי‬ ‫כלי‬ ‫הטאבו‬
‫זכויות‬,‫זכות‬‫טעונה‬ ‫קניינית‬
‫רישום‬,‫בפנקס‬ ‫רשומה‬ ‫זכות‬
‫חותכת‬ ‫ראיה‬ ‫מהווה‬ ‫הזכויות‬
‫אין‬‫טאבו‬.‫יש‬ ‫במדינה‬ ‫מחוז‬ ‫לכל‬
‫שמטרתה‬ ‫עצמאית‬ ‫רישום‬ ‫מערכת‬
‫לספק‬NOTICE‫לרוכש‬
‫הנכס‬ ‫מצב‬ ‫לגבי‬ ‫פוטנציאלי‬)‫אין‬
‫מהווה‬ ‫אינו‬ ‫והרישום‬ ‫רישום‬ ‫חובת‬
‫לבעלות‬ ‫חותכת‬ ‫ראיה‬(

7. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫חברת‬ ‫מהי‬TITLE COMPANY?
•‫חברת‬‫עורכי‬‫דין‬/‫פארליגלים‬‫המתמחים‬‫בעסקאות‬‫נדל‬"‫ן‬‫ובקיאים‬‫בחוק‬‫המקומי‬)50
‫מדינות‬‫חוקים‬‫שונים‬(.
•‫לחברה‬‫מספר‬‫תפקידים‬:
•‫בדיקת‬Chain of Title–‫שרשרת‬‫הזכויות‬‫בנכס‬‫היסטוריית‬‫בעלויות‬‫ורישומים‬‫על‬
‫הנכס‬.
•‫בירור‬‫חובות‬‫בעיריה‬,‫משכנתאות‬‫וכדומה‬...)DUE DILIGENCE(
•‫בכפוף‬‫לתוצאות‬‫הבדיקה‬,‫עריכת‬TITLE INSURANCE‫פוליסה‬‫המבטחת‬‫את‬
‫הרוכש‬‫בשווי‬‫הרכישה‬‫בסיטואציה‬‫בה‬‫תתגלה‬‫טעות‬‫בבדיקה‬‫של‬‫החברה‬‫או‬‫נתונים‬
‫חדשים‬‫שלא‬‫היו‬‫יודעים‬‫ובשל‬‫כך‬‫איבוד‬‫הבעלות‬‫בנכס‬.
•‫עריכת‬‫שטר‬‫המכר‬)DEED(‫המעביר‬‫את‬‫הבעלות‬‫מהמוכר‬‫לרוכש‬.
•Escrow Agent-‫נאמנות‬‫על‬‫כספי‬‫הרכישה‬,‫כאשר‬‫בשלב‬‫תחילת‬‫הבדיקות‬‫מועברת‬
‫מקדמה‬‫על‬‫סך‬‫הקניה‬‫ובשלב‬‫ה‬-CLOSING‫מועברת‬‫יתרת‬‫סכום‬‫הרכישה‬.
•‫עריכת‬"‫טקס‬"‫ה‬-CLOSING‫העברת‬‫הבעלות‬‫בנכס‬‫ורישום‬‫הזכויות‬‫ברשומות‬
‫המחוז‬.

8. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫מהו‬DEED‫קיימים‬ ‫שלו‬ ‫סוגים‬ ‫ואילו‬?
•‫ה‬-DEED‫הינו‬‫שטר‬‫מכר‬‫המשמש‬‫ככלי‬‫להעברת‬‫בעלות‬‫על‬‫הנכס‬,‫על‬‫מנת‬‫ששטר‬‫המכר‬
‫יעביר‬‫בעלות‬‫בצורה‬‫תקינה‬‫עליו‬‫לעמוד‬‫בדרישות‬‫הבאות‬:
•‫שטר‬‫המכר‬‫חייב‬‫להיות‬‫בכתב‬‫וחתום‬‫על‬‫ידי‬‫נותן‬‫השטר‬.
•‫בניגוד‬‫להסכם‬‫המכר‬‫אין‬‫חובת‬‫ציון‬‫תמורה‬.
•‫חייב‬‫להיות‬‫תיאור‬‫הנכס‬‫הנמכר‬‫אך‬‫אין‬‫חובה‬‫שהתיאור‬‫יהיה‬‫מפורט‬.
•‫השטר‬‫חייב‬‫לעבור‬‫פיזית‬‫לידי‬‫הרוכש‬.
•‫קיימים‬3‫סוגי‬‫שטרות‬:
•QUITCLAIM DEED–‫השטר‬‫הגרוע‬‫ביותר‬‫שרוכש‬‫יכול‬‫לקבל‬,‫שטר‬‫זה‬‫לא‬‫נותן‬‫שום‬
‫התחייבות‬‫למעט‬‫ויתור‬‫על‬‫כל‬‫זכות‬‫אם‬‫קיימת‬‫כזו‬‫בנכס‬‫הנמכר‬‫לטובת‬‫הרוכש‬.
•GENERAL WARRANTY DEED–‫השטר‬‫הטוב‬‫ביותר‬‫שרוכש‬‫יכול‬‫לקבל‬,‫המוכר‬
‫מתחייב‬‫ונותן‬‫אחריות‬‫בשטר‬‫שלרוכש‬‫יהיו‬‫כל‬‫הזכויות‬‫בנכס‬‫שהנכס‬‫נקי‬‫משעבודים‬
‫חובות‬‫משכנתאות‬‫וכדומה‬,‫ומגן‬‫על‬‫הרוכש‬‫מפני‬‫תביעת‬‫בעלות‬‫מצד‬‫שלישי‬‫בעתיד‬‫בכך‬
‫שהמוכר‬‫מתחייב‬‫לעמוד‬‫לצידו‬‫של‬‫הרוכש‬‫ולהוכיח‬‫את‬‫הבעלות‬‫וכל‬‫פעולה‬‫נוספת‬
‫שתדרש‬‫לשמור‬‫על‬‫זכויות‬‫הרוכש‬.
•STATUTORY SPECIAL WARRANTY DEED–‫שטר‬‫יציר‬‫החוק‬,‫בהרבה‬‫מאוד‬
‫ממדינות‬‫ארה‬"‫ב‬‫קיים‬‫שטר‬‫שנוסחו‬‫הוכתב‬‫על‬‫ידי‬‫רשויות‬‫המדינה‬.‫השטר‬‫כולל‬‫בתוכו‬2
‫הבטחות‬‫שהמוכר‬‫מתחייב‬‫לקחת‬‫על‬‫עצמו‬‫בעת‬‫העברת‬‫הבעלות‬:
.1‫המוכר‬‫מתחייב‬‫שהוא‬‫העביר‬‫את‬‫הבעלות‬‫לרוכש‬‫בלבד‬‫ולא‬‫לצד‬‫נוסף‬.
.2‫המוכר‬‫מתחייב‬‫ומבטיח‬‫שהנכס‬‫הנמכר‬‫נקי‬‫משעבודים‬‫שנוצרו‬‫על‬‫ידי‬‫המוכר‬.

9. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫מהו‬RECORDING‫מטרתו‬ ‫ומה‬?
THE RECORDING SYSTEM-‫שיטת‬‫הרישום‬‫נועדה‬‫לתת‬‫מענה‬‫לסוגיית‬‫העסקאות‬
‫הנוגדות‬.‫מטרתה‬‫לאפשר‬‫לקונה‬‫בתום‬‫לב‬‫לברר‬‫את‬‫מצב‬‫הזכויות‬‫בנכס‬‫ובכך‬‫להימנע‬
‫מעסקה‬‫נוגדת‬‫או‬‫לחלופין‬‫במדינות‬‫מסויימות‬,‫לאפשר‬‫לרוכש‬‫בתום‬‫לב‬‫לזכות‬‫בבעלות‬‫על‬
‫חשבון‬‫קונה‬‫לפניו‬‫שלא‬‫הסדיר‬‫את‬‫הרישום‬.
‫במדינות‬‫ארה‬"‫ב‬‫נהוגות‬‫שתי‬‫שיטות‬‫שונות‬‫לקביעת‬‫הקודם‬‫בדין‬‫והזכאי‬‫לזכויות‬‫הבעלות‬:
.1NOTICE STATUTE–‫במדינות‬‫בהם‬‫זהו‬‫החוק‬,‫רוכש‬‫בתום‬‫לב‬‫מוגן‬‫וזכאי‬‫לזכות‬
‫הבעלות‬‫בתנאי‬‫שלא‬‫ידע‬‫ולא‬‫היה‬‫יכול‬‫לדעת‬‫כי‬‫הנכס‬‫הינו‬‫בבעלות‬‫של‬‫אדם‬‫שאיננו‬‫המוכר‬.
.2- RACE NOTICE STATUTE‫במדינות‬‫בהם‬‫זהו‬‫החוק‬,‫רוכש‬‫בתום‬‫לב‬‫מוגן‬‫וזכאי‬‫לזכות‬
‫הבעלות‬‫בתנאי‬‫שלא‬‫ידע‬‫ולא‬‫היה‬‫יכול‬‫לדעת‬‫כי‬‫הנכס‬‫הינו‬‫בבעלות‬‫של‬‫אדם‬‫שאיננו‬‫המוכר‬
‫ורשם‬‫את‬‫הזכות‬‫שלו‬‫במרשם‬‫המקרקעין‬‫של‬‫המחוז‬‫ראשון‬)‫כלומר‬‫לפני‬‫בעל‬‫הזכויות‬
‫החוקי‬(.‫דומה‬‫למצב‬‫הקיים‬‫בארץ‬.

10. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©

11. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫ישראל‬‫ארה‬"‫ב‬
‫השכירות‬ ‫חוק‬
‫חוק‬‫של‬ ‫ושאילה‬ ‫שכירות‬ ‫על‬ ‫החל‬
‫ומטלטלין‬ ‫מקרקעין‬
‫למקרקעין‬ ‫רלוונטי‬ ‫החוק‬
‫כ‬ ‫פשוט‬ ‫חוק‬-5‫עמודים‬
‫מושפע‬ ‫מורכב‬ ‫חוק‬‫מ‬-COMMON
LAW,‫בעל‬4‫של‬ ‫הבחנות‬ ‫סוגי‬
‫לשוכר‬ ‫משכיר‬ ‫בין‬ ‫שכירות‬ ‫של‬ ‫החוק‬
‫על‬ ‫מוטלת‬ ‫ואחזקה‬ ‫תיקון‬ ‫אחריות‬
‫המשכיר‬)‫סעיף‬7‫לחוק‬(
‫אם‬‫נושא‬ ‫לגבי‬ ‫שותק‬ ‫השכירות‬ ‫חוזה‬
‫בנושא‬ ‫הוראה‬ ‫קיימת‬ ‫ולא‬ ‫זה‬)HOA
‫מקומית‬ ‫רשות‬ ‫או‬(,‫השוכר‬ ‫על‬
‫ואחזקה‬ ‫לתיקון‬ ‫האחריות‬ ‫מוטלת‬
‫המושכר‬ ‫של‬ ‫השוטפת‬
‫ע‬"‫להשכיר‬ ‫ניתן‬ ‫החוק‬ ‫פ‬‫למגורים‬
‫חלל‬ ‫כל‬)‫מיסוי‬ ‫חוק‬ ‫במסגרת‬ ‫רק‬
‫למהי‬ ‫הבחנה‬ ‫קיימת‬ ‫מקרקעין‬
‫מגורים‬ ‫לדירת‬(
‫אדם‬ ‫למגורי‬ ‫המושכר‬ ‫התאמת‬ ‫חובת‬
)‫למגורים‬ ‫שכירות‬(‫המושכר‬‫חייב‬
‫מחייה‬ ‫בתנאי‬ ‫לעמוד‬"‫מינימלים‬"
‫בד‬"‫הרשויות‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫מוגדר‬ ‫כ‬

12. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫נושא‬‫ישראל‬‫ארה‬"‫ב‬
‫מושכר‬ ‫פינוי‬
‫עצמי‬ ‫סעד‬ ‫ביצוע‬ ‫איסור‬/‫בכוח‬ ‫פינוי‬‫עצמי‬ ‫סעד‬ ‫ביצוע‬ ‫איסור‬/‫בכוח‬ ‫פינוי‬
‫מושכר‬ ‫לפינוי‬ ‫תביעה‬–‫טענות‬ ‫כתב‬
‫ומהירה‬ ‫מיוחדת‬ ‫בפרוצדורה‬ ‫מיוחד‬
‫לפינוי‬ ‫מזורז‬ ‫הליך‬ ‫לאפשר‬ ‫שתכליתו‬
‫מקרקעין‬ ‫מנכס‬ ‫שוכר‬)‫פינוי‬ ‫של‬ ‫סעד‬
‫בלבד‬ ‫המשוכר‬(
‫מנת‬ ‫ועל‬ ‫לפינוי‬ ‫תביעה‬ ‫להגיש‬ ‫יש‬
‫בצו‬ ‫צורך‬ ‫יש‬ ‫לפנות‬‫משפט‬ ‫בית‬
)‫זה‬ ‫אך‬ ‫נוספים‬ ‫סעדים‬ ‫לבקש‬ ‫ניתן‬
‫בהליך‬ ‫הדין‬ ‫סדרי‬ ‫על‬ ‫משפיע‬(
‫פס‬ ‫קבלת‬ ‫לאחר‬ ‫רק‬ ‫פינוי‬"‫ד‬‫מבית‬
‫להוצל‬ ‫בקשה‬ ‫והגשת‬ ‫משפט‬"‫לביצוע‬ ‫פ‬
‫שחלפו‬ ‫לאחר‬15‫פס‬ ‫מתן‬ ‫מיום‬ ‫יום‬"‫ד‬
‫המצאתו‬ ‫או‬
‫על‬‫משפט‬ ‫מבית‬ ‫פינוי‬ ‫צו‬ ‫לקבל‬ ‫מנת‬
‫כללים‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫לפעול‬ ‫המשכיר‬ ‫על‬
‫המדינה‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫שהוכתבו‬ ‫מדוייקים‬
‫הרלוונטית‬,‫כללים‬ ‫של‬ ‫לקוי‬ ‫ביצוע‬
‫התביעה‬ ‫בסיכויי‬ ‫לפגוע‬ ‫עשוי‬ ‫אלו‬
‫בפיצויים‬ ‫למשכיר‬ ‫לעלות‬ ‫ואף‬
‫לשוכר‬
‫הוצל‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫פינוי‬"‫משטרה‬ ‫בליווי‬ ‫פ‬
‫שריף‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫פינוי‬/‫מארשל‬‫של‬
‫הרלוונטית‬ ‫המדינה‬
‫משך‬‫הממוצע‬ ‫ההליך‬:100–90‫יום‬‫משך‬‫הממוצע‬ ‫ההליך‬:20-90‫יום‬

13. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫והמלצות‬ ‫מסקנות‬:
‫החוק‬‫בארה‬"‫ב‬‫שונה‬‫ומורכב‬‫יותר‬‫מהחוק‬‫בישראל‬
‫בשל‬‫השוני‬‫בחוקי‬‫המדינות‬‫השונות‬‫בארה‬"‫ב‬‫ודרישות‬‫הרשויות‬‫והעיריות‬,‫יש‬‫צורך‬‫באנשי‬
‫מקצוע‬‫מקומיים‬‫הבקיאים‬‫בחוקים‬‫ובדרישות‬‫לניהול‬‫השכירות‬‫או‬‫כתמיכה‬–‫מומלץ‬‫להעזר‬
‫בשירותי‬‫חברת‬‫ניהול‬‫מקומית‬.
‫חוקי‬‫המדינות‬‫מטיבים‬‫פעם‬‫עם‬‫המשכיר‬‫ופעם‬‫עם‬‫השוכר‬)‫תלוי‬‫מדינה‬(,‫חבות‬‫בנזיקין‬
‫שונה‬‫מישראל‬–‫מומלץ‬‫לפעול‬‫באמצעות‬‫חברה‬‫ובכך‬‫לחצוץ‬‫בין‬‫השוכר‬‫למשכיר‬"‫ערבון‬
‫מוגבל‬".

14. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©

15. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫המבוססות‬ ‫השקעה‬ ‫קבוצת‬ ‫במסגרת‬ ‫השקעה‬ ‫שיטת‬
‫פרטית‬ ‫השקעה‬ ‫קרן‬ ‫של‬ ‫מבנה‬ ‫על‬:
‫הגדרה‬:
‫אחד‬ ‫ומשפטי‬ ‫פיננסי‬ ‫מבנה‬ ‫תחת‬ ‫המתאגדת‬ ‫משקיעים‬ ‫קבוצת‬,‫מנהלים‬ ‫ידי‬ ‫על‬ ‫המנוהל‬
‫מקצועיים‬,‫ולהרוויח‬ ‫מראש‬ ‫קבועים‬ ‫וכללים‬ ‫עקרונות‬ ‫פי‬ ‫על‬ ‫במשותף‬ ‫להשקיע‬ ‫במטרה‬.

16. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫שותפות‬
‫או‬
‫חברה‬
‫או‬
LLC
‫הקמה‬ ‫מסמכי‬/‫תקנון‬/‫הסכם‬
‫תפעול‬
‫באישיות‬ ‫זכויות‬ ‫קבלת‬
‫המשפטית‬
‫נדל‬ ‫נכס‬"‫ן‬/‫מיזם‬‫בנכס‬ ‫זכויות‬ ‫קבלת‬/‫קבלת‬
‫במיזם‬ ‫בטוחות‬
‫רכישה‬ ‫הסכם‬/‫השקעה‬
+‫הון‬ ‫השקעת‬
‫משפטית‬ ‫אישיות‬
‫משקיעים‬

17. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫עו‬ ‫משרד‬"‫ד‬
‫ומבקר‬ ‫מלווה‬
‫נאמנות‬ ‫חשבון‬
‫הסכם‬
‫משקעים‬
‫קרן‬ ‫מנהלי‬
‫מקצועיים‬
‫עסקית‬ ‫תכנית‬
‫ומתווה‬
‫השקעה‬
‫מבנה‬
‫משפטי‬/‫מיסוי‬
‫רו‬"‫ישראלי‬ ‫ח‬
‫אמריקאי‬
‫מתווה‬ ‫עסקית‬ ‫תכנית‬
‫משפטי‬ ‫ומבנה‬ ‫השקעה‬
‫יייייי‬‫קרן‬ ‫מנהלי‬
‫מקצועיים‬
‫השקעה‬ ‫אסטרטגיית‬
‫עסקית‬ ‫תוכנית‬
‫השקעה‬ ‫מתווה‬
‫ההשקעה‬ ‫מבנה‬
KEEP IT SIMPLE
‫יושרה‬/‫אמינות‬
‫ניסיון‬TRACK RECORD
‫ידע‬
‫אמצעים‬
‫עם‬ ‫העסקית‬ ‫היחסים‬ ‫מערכת‬
‫הקרן‬ ‫מנהלי‬

18. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫עו‬ ‫משרד‬"‫ד‬
‫ומבקר‬ ‫מלווה‬
‫נאמנות‬ ‫חשבון‬
‫הסכם‬
‫משקעים‬
‫קרן‬ ‫מנהלי‬
‫מקצועיים‬
‫עסקית‬ ‫תכנית‬
‫ומתווה‬
‫השקעה‬
‫מבנה‬
‫משפטי‬/‫מיסוי‬
‫רו‬"‫ישראלי‬ ‫ח‬
‫אמריקאי‬
‫נאמנות‬ ‫חשבון‬‫הקרן‬ ‫פעילות‬ ‫ומבנה‬ ‫מתווה‬
‫חיי‬ ‫לאורך‬ ‫תהליכים‬ ‫הגדרת‬
‫הקרן‬
‫בין‬ ‫היחסים‬ ‫מערכת‬ ‫הגדרת‬
‫המשקיעים‬ ‫לבין‬ ‫הקרן‬ ‫מנהלי‬
‫עצמם‬ ‫לבין‬ ‫המשקיעים‬ ‫ובין‬.
‫המונעות‬ ‫הפעילויות‬ ‫הגדרת‬
‫בסיכונים‬ ‫לטיפול‬
‫הבקרה‬ ‫מנגנוני‬ ‫הגדרת‬
‫על‬ ‫והגנה‬ ‫שמירה‬
‫המשקיעים‬ ‫כספי‬
‫מנגנונים‬–‫חשבון‬
‫נפרד‬,‫ובקרה‬ ‫בדיקה‬,
‫סגירת‬ ‫הבטחת‬
‫העסקה‬

19. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫יתרונות‬
‫מקצוענות‬–‫מנהלים‬‫ויועצים‬‫מקצועיים‬
‫כוח‬‫קניה‬/‫סכום‬‫השקעה‬–‫השקעה‬‫גם‬‫בנכסים‬‫גדולים‬
‫שחזור‬‫הצלחות‬‫ידע‬=‫כוח‬
‫רשת‬‫קשרים‬‫ונותני‬‫שירות‬‫ענפה‬‫ומשומנת‬
‫אסטרטגית‬‫כניסה‬‫ויציאה‬‫מהשוק‬
‫פיזור‬‫סיכון‬
‫פסיכולוגי‬–"‫אני‬‫לא‬‫לבד‬"
‫מעורבות‬‫מינימלית‬‫של‬‫המשקיע‬)‫משקיע‬‫פסיבי‬(
‫התמודדות‬‫עם‬‫משברים‬/‫אירועים‬‫בלתי‬‫צפויים‬
‫חסרונות‬
‫גמישות‬–‫מתווה‬‫השקעה‬‫קשיח‬
‫נזילות‬–‫זכות‬‫סירוב‬‫ראשונה‬‫למשקיעים‬
‫המנהלים‬‫שותפים‬‫נוספים‬‫לרווח‬
‫תוספת‬‫עלויות‬‫מקצועיות‬=‫כסף‬

20. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫קבוצה‬ ‫השקעה‬
"‫אני‬‫משקיע‬‫בקבוצה‬"
‫מעורבות‬‫מעטה‬‫של‬‫המשקיע‬
‫ספקטרום‬‫נכסים‬‫רחב‬‫להשקעה‬
‫פיזור‬‫רחב‬
‫חסכון‬‫בעלויות‬
‫בעלי‬‫מקצוע‬‫מהשורה‬‫הראשונה‬
‫בלת‬"‫מ‬-‫טיפול‬‫באמצעות‬‫צוות‬
‫נסיון‬‫של‬‫אחרים‬
‫מתווה‬‫שנקבע‬‫מראש‬
‫נזילות‬‫מצומצמת‬
‫פרטית‬ ‫השקעה‬
"‫אני‬‫בעל‬‫הבית‬"
‫מעורבות‬‫רבה‬‫של‬‫המשקיע‬
‫מגבלת‬‫סף‬‫כניסה‬‫לשוק‬
‫העדר‬‫פיזור‬
‫עלויות‬‫עסקה‬‫ועלויות‬‫שוטפות‬
‫בעלי‬‫מקצוע‬
‫בלת‬"‫מ‬-‫טיפול‬‫בסיכונים‬‫מרחוק‬
‫לימוד‬‫עצמי‬
‫גמישה‬‫לשינויים‬
‫נזילות‬‫למשקיע‬

21. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫תאגיד‬Corporation
‫תאגיד‬‫הינו‬‫ישות‬‫משפטית‬‫נפרדת‬‫מן‬‫הבעלים‬.
‫התאגיד‬‫יירשם‬)‫יתאגד‬(‫על‬‫פי‬‫חוקי‬‫המדינה‬‫שבה‬‫הוא‬‫פועל‬‫ועל‬‫פי‬‫תזכיר‬‫ותקנון‬
‫התאגדות‬Articles of Incorporation.
‫סוג‬‫זה‬‫של‬‫מבנה‬‫עסקי‬‫נותן‬‫את‬‫רמת‬‫ההגנה‬‫מפני‬‫חבות‬‫אישית‬‫הגבוהה‬‫מבין‬‫כול‬‫סוגי‬
‫ההתאגדויות‬")‫עירבון‬‫מוגבל‬(".‫לעומת‬‫זאת‬,‫מבחינת‬‫מיסוי‬‫מוטל‬‫על‬‫תאגידים‬‫מה‬
‫שנקרא‬"‫מיסוי‬‫דו‬-‫קומתי‬"‫כלומר‬:
"‫מס‬‫חברות‬"-‫מס‬‫הכנסה‬‫על‬‫רווחי‬‫החברה‬
‫כאשר‬‫הרווח‬‫אחרי‬‫מס‬‫מחולק‬‫כדיווידנד‬,‫אז‬‫המקבל‬]‫בעל‬‫המניות‬[‫משלם‬‫עליו‬
‫מס‬‫הכנסה‬‫אישי‬.

22. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫תאגיד‬‫לפי‬‫פרק‬‫משנה‬S-S Corp
‫זהו‬‫סוג‬‫התאגדות‬‫הנהנה‬‫מ‬"‫עירבון‬‫מוגבל‬"‫כמו‬‫תאגיד‬
‫מבחינת‬‫המס‬‫הוא‬‫נחשב‬‫כשותפות‬)‫שבה‬‫הרווח‬‫וההפסד‬"‫גולשים‬"‫לכל‬‫אחד‬‫מבעלי‬‫המניות‬‫באופן‬
‫אישי‬(.
‫למבנה‬‫משפטי‬‫זה‬‫יתרונות‬‫רבים‬‫אך‬‫הוא‬‫אינו‬‫זמין‬‫לכל‬‫אחד‬.‫ישנן‬‫הגבלות‬‫וקריטריונים‬‫שונים‬,‫כמו‬
‫למשל‬‫מי‬‫יכול‬‫להיות‬‫בעלים‬‫וכמה‬‫בעלים‬‫יכולים‬‫להתאגד‬‫והיכן‬‫מותר‬‫להתאגדות‬‫כזאת‬‫לפעול‬.

23. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫שותפות‬‫כללית‬General Partnership
‫נוצרת‬‫באופן‬‫טבעי‬)‫אין‬‫צורך‬‫ברישום‬‫והגשת‬‫מסמכים‬(‫כאשר‬2‫או‬‫יותר‬‫אנשים‬‫מתנהלים‬‫ביחד‬
‫כבעלי‬‫העסק‬.
‫בשותפות‬‫השותף‬‫הינו‬‫שותף‬‫כללי‬-‫השותף‬‫חולק‬‫את‬‫הסיכונים‬‫והרווחים‬‫של‬‫השותפות‬.
‫השותפות‬‫הכללית‬‫הינה‬‫אחת‬‫הצורות‬‫הבסיסיות‬‫של‬"‫ישות‬‫צינור‬"‫והמיסוי‬‫עליה‬‫הוא‬‫בהתאם‬‫לכך‬.
‫שותפות‬‫בערבון‬‫מוגבל‬Limited Liability Partnership (LLP)
‫מבנה‬‫בו‬‫כל‬‫השותפים‬‫הינם‬‫שותפים‬‫כלליים‬‫כמו‬‫בשותפות‬‫כללית‬.
‫השותפות‬‫נוצרת‬‫לאחר‬‫הגשת‬‫מסמכים‬‫ורישום‬‫במדינה‬‫הרלוונטית‬.
‫המבנה‬‫מספק‬‫הגנה‬‫על‬‫השותף‬‫מפני‬‫אחריות‬‫למעשים‬‫או‬‫מחדלים‬‫של‬‫השותפים‬‫האחרים‬‫ו‬/‫או‬
‫שכירים‬‫של‬‫השותפות‬.
‫השותפות‬‫בערבון‬‫מוגבל‬‫הינה‬"‫ישות‬‫צינור‬"‫והמיסוי‬‫עליה‬‫הוא‬‫בהתאם‬‫לכך‬.
‫שותפות‬‫מוגבלת‬Limited Partnership (LP)
‫מבנה‬‫בו‬‫יש‬‫לפחות‬‫שותף‬‫כללי‬‫אחד‬‫ושותף‬‫מוגבל‬‫אחד‬.
‫השותפות‬‫נוצרת‬‫לאחר‬‫הגשת‬‫מסמכים‬‫ורישום‬‫במדינה‬‫הרלוונטית‬.
‫השותף‬‫הכללי‬‫חולק‬‫את‬‫הסיכונים‬‫והרווחים‬‫של‬‫השותפות‬.
‫השותף‬‫המוגבל‬‫אינו‬‫חולק‬‫באחריות‬‫והחובות‬‫של‬‫השותפות‬.
‫השותפות‬‫המוגבלת‬‫הינה‬"‫ישות‬‫צינור‬"‫והמיסוי‬‫עליה‬‫הוא‬‫בהתאם‬‫לכך‬.
*LLLP–‫יציר‬‫כלאיים‬‫של‬LP‫ו‬-LLP

24. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫חברה‬‫פרטית‬‫בע‬"‫מ‬Limited Liability Company (LLC)
‫ניתנת‬‫להקמה‬‫על‬‫ידי‬‫אדם‬‫אחד‬‫או‬‫יותר‬‫הנקראים‬‫חברים‬‫ולכל‬‫אחד‬‫זכיות‬‫בחברה‬‫על‬‫פי‬‫חלקו‬‫היחסי‬
‫בהשקעה‬)‫ברירת‬‫מחדל‬(‫או‬‫על‬‫פי‬‫החלטת‬‫החברים‬.
‫מהווה‬‫יישות‬‫צינור‬‫כמו‬‫שותפות‬)‫ניתן‬‫גם‬‫לבקש‬‫למסות‬‫במקור‬(.
‫מספקת‬‫הגנה‬‫של‬‫עירבון‬‫מוגבל‬‫לחבריה‬‫בדומה‬‫לתאגיד‬Corporation‫ושומרת‬‫על‬‫חבריה‬‫מחבות‬
‫אישית‬‫לחובות‬‫החברה‬‫ו‬/‫או‬‫מחדליה‬.
‫פשוטה‬‫להקמה‬–‫רישום‬‫במדינה‬‫הרלוונטית‬‫באמצעות‬‫תקנון‬ARTICLE OF ORGANIZATION
‫גמישה‬‫מאוד‬‫לניהול‬–‫ניהול‬‫ספרים‬‫עצמאי‬‫בלי‬‫פורמליות‬‫כמו‬‫בתאגיד‬,‫ניתן‬‫להכין‬‫תקנון‬‫מפורט‬
‫לניהול‬‫החברה‬"‫הסכם‬‫תפעול‬"OPERATING AGREEMENT)‫לא‬‫חובה‬‫אך‬‫מומלץ‬(.
*‫השיטה‬‫הנפוצה‬‫והפופולרית‬‫להתאגדות‬‫בשל‬‫ההתרונות‬‫והקלות‬‫בהקמה‬.

25. ‫עו‬ ‫קלינבוים‬ ‫לגיא‬ ‫שמורות‬ ‫הזכויות‬ ‫כל‬"‫ומגשר‬ ‫ד‬ ©
‫טלפון‬:050-7703897
‫דוא‬"‫ל‬:guy@Kleinboim.com
‫אתר‬‫אינטרנט‬:www.kleinboim.com