Luận văn: Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai, HAY

Lớp : Cao học 16 K Họ c viên : Nguyễ n Hà Huy
2
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................................... 7
I.Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 7
II.Mục đích của đề tài .................................................................................. 7
III.Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu............................................ 8
IV.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 8
V.Những kết quả dự kiến đạt được .............................................................. 8
C I I I I U C U ......................................... 10
. T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i............................. 10
. . T nh h nh ụng tài ngu ên đất đai i t nam.............................. 14
.3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về ụng đất tại
i t Nam ...................................................................................................... 17
C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ ĐẤ
ĐAI ĐÔ Ị ............................................................................ 19
. Lý thu ết và khái ni m .......................................................................... 19
2.1.1.Ý nghĩa của từ “đô thị”.................................................................. 20
2.1.2. Không gian đô thị ......................................................................... 20
2.1.3. Vị trí đô thị ................................................................................... 21
2.1.4. Khu vực xung quanh..................................................................... 21
. . Phân tích đô thị ................................................................................... 23
2.2.1. Các tiếp cận khác nhau ................................................................ 23
2.2.2. Hình thái học đô thị .................................................................... 26
2.2.3. Các mức phân tích ...................................................................... 27
.3 Phát t iển đô thị.................................................................................... 29
.4. Đủ chỗ _ đủ khu đô thị..................................................................... 31
.5 Nhận xét về ULDM .............................................................................. 31

3
.6 Phát t iển đất đai .................................................................................. 31
.7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản ....................................... 34
2.7.1. Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi-sự kiện ........................ 36
2.7. 2 Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan................ 38
2.7. 3. Cấu trúc cung cấp hoặc các mô hình cấu trúc ............................ 39
2.7. 4 Các mô hình dựa vào sản xuất .................................................... 40
2.7. 5 Các mô hình cân bằng ................................................................. 41
2.7. 6 Tài liệu tham khảo bổ sung về các
mô hình phát triển đất đai ........................................................... 42
.8. Phát t iển đất đai và quản lý hành chính đất đai ............................... 46
.9 Phương pháp luận của mô h nh ULDM ............................................. 49
2.9.1 Phương pháp luận và nguồn số liệu............................................... 49
2.9.2 Đặt khung mô hình thể chế ULDM ............................................... 49
. 0 Kết luận .............................................................................................. 50
C III. ÁP DỤ CÁC IẾP CẬ LÝ UYẾ VÀ IẾP CẬ
I ĐẠI RO P Â ÍC MÔ P Á RIỂ
ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị ẠI MỘ SỐ K U ĐÔ Ị À ỘI.. 52
3. Các nghiên cứu t nh huống .................................................................. 52
3.1.1 Các khu vực nghiên cứu ............................................................... 54
3.1.2 Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 56
3. Tiếp cận nghiên cứu ............................................................................ 60
3.2.1 Quan sát hiện trường..................................................................... 60
3.2.2 Phỏng vấn .................................................................................... 60
3.2.3 Phân tích số liệu đồ thị .................................................................. 61
3.3 Các ngu ên tắc cho qu ết định phương pháp luận............................ 61
3.4 Nhận xét vế ULDM ............................................................................... 61

4
3.5 Nghiên cứu t nh huống Hà Nội......................................................... 62
3.5.1 Giới thiệu ...................................................................................... 62
3.5.2 Khu đô thị 1, Nhân Chính 1.......................................................... 63
3.5.3 Khu đô thị 2, Nhân Chính 2.......................................................... 69
3.5.4 Khu đô thị 3, Làng Yên Xá........................................................... 77
3.5.5 Khu đô thị 4, Triều khúc............................................................... 84
3.6. Phân tích .............................................................................................. 91
3.6.1 Mô hình thể chế và ULDM........................................................... 91
3.6.1.1. Xem xét chi tiết mô hình thể chế.......................................... 91
3.6.1.2 Mô hình thể chế và ULDM................................................... 95
3.6.2 Phân tích nghiên cứu tình huống .................................................. 99
3.7. Điều t a ố li u thực tế tại 4 khu đô thị
minh hoạ cho mô h nh ULDM ................................................................. 101
3.7.1 Phương pháp tính toán................................................................. 101
3.7.2 Lập bảng tính .............................................................................. 102
3.8 Kết luận .............................................................................................. 104
3.8.1 ULDM và mô hình thể chế ........................................................ 104
3.8.2 Các nghiên cứu tình huống ......................................................... 105
C 4 KẾ LUẬ VÀ KIẾ Ị.................................................... 108
4. Kết luận............................................................................................... 108
4. Các kiến nghị ...................................................................................... 108
ÀI LI U AM K ẢO ................................................................................. 112

5
DA MỤC CÁC VẼ
1. Hình 2.1 Quá trình phát triển đô thị (dựa trên Madanipuor 1996,tr.135-137)
2. Hình 2.2 Quá trình phát triển đất đai và gia tăng trong giá trị đất đai
(dựa trên Williamson,Enemark 2010,tr. 196-197)
3. Hình 2.3 Hệ thống quyền của người sử dụng của Buitelaar (2004)
4. Hình 2.4 Mối quan hệ giữa quản trị đất và phát triển đất
5. Hình 2.5 Biểu đồ luồng nghiên cứu toàn cục
6. Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất tại Hà Nội
7. Hình 3.2 Quy hoạch chi tiết thành phố Hà Nội đến 2020
DA MỤC CÁC BẢ BIỂU
1. Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa
2. Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp
3. Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới
4. Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)
5. Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực
(FAO,1989)
6. Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106
ha)
7. Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính -
1994)
8. Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học
đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr. 27-33)
9. Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr. 32-34)
10. Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi
Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)
11. Bảng 3.1 Các thủ tục cho lựa chọn vùng nghiên cứu
11.Bảng 3.2 Các chỉ số và các thuộc tính của ‘khu đô thị đầy đủ’ cần được
thu thập
12.Bảng 3.3 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 1, Hà Nội
13.Bảng 3.4 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết của chúng, Khu đô thị 1, HN
14.Bảng 3.5 Các kết quả của việc thu thập số liệu, Khu đô thị 1, Hà Nội
15.Bảng 3.6 Danh sách những người trả lời phỏng vấn Khu đô thị 2, Nhân
Chính, Hà Nội
16.Bảng 3.7 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 2, Nhân
Chính, Hà Nội
17.Bảng 3.8 Các kết quả thu thập số liệu, Khu đô thị 2, Nhân Chính, Hà Nội
18.Bảng 3.9 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 3, Làng
Yên Xá, Hà Nội
19.Bảng 3.10 Danh sách số liệu đồ thị và chi tiết, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,
Hà Nội

6
20.Bảng 3.11 Các kết quả của thu gom số liệu, Khu đô thị 3, Làng Yên Xá,
Hà Nội
21.Bảng 3.12 Danh sách những người trả lời phỏng vấn, Khu đô thị 4, Triều
khúc, Hà Nội
22.Bảng 3.13 Danh sách số liệu đồ thị và các chi tiết, Khu đô thị 4, Triều
khúc, Hà Nội
23.Bảng 3.14 Các kết quả thu gom số liệu, Khu đô thị 4, Triều khúc, Hà Nội
24.Bảng 3.15 Các phần tử của mô hình đã được củng cố (được tạo ra dựa trên
Healey 1992)
25.Bảng 3.16 Các phần tử và khía cạnh được xem xét trong ULDM trong
khung mô hình thể chế
26.Bảng 3.17 Đầu tư công cộng và tư nhân tóm tắt và các tác động của chúng
tới phát triển đất đai
27.Bảng 3.18 Bảng tính giá đất từ giá cho thuê nhà và giá thị trường

7
LỜI MỞ ĐẦU
I ính cấp thiết của đề tài
Việt nam là quốc gia đông dân với nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm cho nên
sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu cấp thiết cho phát triển kinh tế cũng như
phát triến xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Một trong những biện
pháp nâng cao hiệu quả kinh tế của sử dụng tài nguyên đất đai là tiếp cận kinh tế tài
nguyên thiên nhiên và môi trường.Để thực hiện nhiệm vụ này,một điều không thể
thiếu là xác định giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai cho các sử dụng đất đai khác
nhau.Tuy nhiên, việc nghiên cứu tìm hiểu,phân tích các tiếp cận đánh giá giá trị
kinh tế của sử dụng đất đai còn gặp rất nhiều khó khăn trong điều kiện Việt Nam.
Mặt khác, đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện môi trường ngày
càng có nhiều diễn biến phức tạp là một nhiệm vụ cấp bách không chỉ của Việt Nam
hiện nay nói riêng mà còn của cộng đồng quốc tế nói chung.Do vậy, việc hoàn thiện
và phát triển các tiếp cận nghiên cứu đánh giá giá trị tài nguyên đất đai là cấp thiết
cho các nhà nghiên cứu kinh tế khắp nơi trên thế giới.Nghiên cứu tình huống trong
điều kiện Việt Nam là cần thiết không chỉ cho những người đang sống và làm việc ở
Việt Nam mà nó còn có thể đóng góp thông tin cho những người có quan tâm tới
tình hình phát triển tài nguyên đất đai trong khu vực và trên thế giới.Luận văn nàylà
một trong những đóng góp vào quá trình nghiên cứu thực tế tại khu vực miền Bắc
Việt Nam (cụ thể là khu vực nội thành Hà Nội).
II Mục đích của đề tài :
Trên thực tế,chưa phổ biến rộng rãi những nghiên cứu về tính toán giá trị kinh tế
của tài nguyên đất đai trong tình hình hiện tại của Việt Nam,cho nên mục đích thứ
nhất của luận văn này là triển khai những tìm hiểu cơ bản đầu tiên cho tính toán giá
trị tài nguyên đất đai một cách khoa học và có hệ thống dựa trên những thành tựu
nghiên cứu đã có của các nhà kinh tế khắp nơi trên thế giới và Việt Nam.
Thứ hai tìm hiểu điều kiện thực tế ở các khu đô thị của Hà Nội,Việt Nam để có
thể ứng dụng những tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại của khoa học lý thuyết
kinh tế về đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trên thế giới nhằm phát triển phương
pháp luận nghiên cứu và đánh giá giá trị kinh tế của đất đai trong điều kiện Việt
Nam.Trên cơ sở đó,luận văn có mục đích triển khai các mô hình phân tích phát triển

8
đất đai đô thị và đánh giá giá trị của đất đai ứng dụng trong phát triển đô thị Hà Nội
Việt Nam.
III Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu:
-Để phục vụ mục đích nghiên cứu một cách đầy đủ,luận văn sử dụng tiếp cận
truyền thống cũng như hiện đại của các nhà kinh tế tài nguyên môi trường quốc
tế,dựa trên cơ sở của khoa học kinh tế phúc lợi truyền thống.
-Cụ thể,với tiếp cận truyền thống,luận văn sẽ sử dụng phương pháp đánh giá giá
trị tài nguyên đất đai dựa vào luồng giá trị mà tài nguyên đất đai tạo ra cho nền kinh
tế thông qua các dịch vụ cụ thể như phục vụ làm nơi cư trú(các khu đô thị,các khu
dân cư….),phục vụ sản xuất nông nghiệp và công nghiệp cũng như xây
dựng,thương mại,du lịch…với các cơ cấu chiết khấu khác nhau.
-Hơn nữa để đáp ứng điều kiện hiện đại,cần phải chú ý tới những tác động môi
trường phức tạp,cho nên luận văn cũng cần thiết phát triển những tiếp cận hiện đại
hơn,như các mô hình đánh giá giá trị tài nguyên đất đai trong điều kiện bị ảnh
hưởng của tác động môi trường.Các tiếp cận này dựa trên các nghiên cứu của các
nhà nghiên cứu kinh tế tài nguyên thiên nhiên và môi trường trong những thập kỷ
gần đây.
-Trong luận văn này tôi sẽ đi sâu vào nghiên cứu phương pháp đánh giá mô hình
phát triển đất đai – giá trị sử dụng đất đai cho một số khu đô thị tại thành phố Hà
Nội vì luồng giá trị mà loại hình đất đai đô thị mang lại cho nền kinh tế quốc dân có
tỷ trọng lớn so với các mục đích sử dụng đất khác.
-So sánh,phân tích các kết quả phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai
đô thị và giá trị kinh tế của tài nguyên đất đai của các khu vực đô thị của Hà Nội mà
luận văn đi sâu nghiên cứu.
-Tuy nhiên việc đánh giá luồng giá trị mà tài nguyên đất đai mạng lại của các loại
hình sử dụng đất khác như :nông nghiệp,công nghiệp,lâm nghiệp...đều có chung
một phương pháp và mô hình đánh giá như mô hình đánh giá giá trị đất đai cho các
khu đô thị.Do đó các vấn đề vừa nêu tôi sẽ tiếp tục nghiên cứu và thực hiện trong
các đề tài tiếp theo trong tương lai.
IV Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Với những mục đích đã nêu ở phần trên của luận văn này,tôi tập trung nghiên
cứu vào mô hình phát triển đất đai của các khu đô thị đã và đang xây dựng ở Hà

9
Nội.Dựa vào các số liệu quan sát thực tế và phương pháp luận của mô hình phân
tích đã chọn ra được 4 khu đô thị đặc trưng cho 4 loại mô hình phát triển đất đai phổ
biến nhất của Hà Nội,bao gồm :
1. Phát triển tự phát được bổ sung với hỗ trợ(KĐT Nhân Chính 2)
2. Phát triển tự phát không có hỗ trợ(Làng Triều Khúc-Thanh Trì)
3. Đã được quy hoạch và phát triển ở mức độ nhất định(Làng Yên Xá-Hà Đông)
4. Đã được quy hoạch và phát triển tốt(KĐT Nhân Chính 1)
V hững kết quả dự kiến đạt được
1.Sưu tầm tài liệu và các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước để có các báo
cáo tổng quan về tình hình nghiên cứu và ứng dụng các tiếp cận đánh giá giá trị
đất đai theo các tiếp cận truyền thống cũng như hiện đại.
2.Phân tích và nghiên cứu tình hình,đặc điểm,thông tin…về hiện trạng sử dụng đất
đai trong khu vực nghiên cứu.
3.Triển khai các phương pháp áp dụng tiếp cận truyển thống và thực hành đánh
giá giá trị kinh tế của đất đai theo phương pháp truyền thống.
4.So sánh phân tích các kết quả đạt được giữa các mô hình phát triển đất
ULDM,mô hình thể chế và các đánh giá thực tế có được từ quan sát tại 4 khu đô
thị nghiên cứu và kiến nghị cho các cơ quan quản lý có trách nhiệm.

10
C I I I I U C U
1.1 nh h nh dụng tài ngu ên đất đai t ên thế gi i:
Quả đất có bán kính trung bình 6.371 km, chu vi theo đường xích đạo 40.075 km
và diện tích bề mặt của quả đất ước tính khoảng 510 triệu km2
(tương đương với 51
tỉ hecta) trong đó biển và đại dương chiếm khoảng 36 tỉ hecta, còn lại là đất liền và
các hải đảo chiếm 15 tỉ hecta.
Tổng diện tích đất tự nhiện trên thế giới chia thành 5 nhóm phổ biến nhất.
- Những vùng có khí hậu rét, lượng mưa dồi dào và điều kiện thoát nước tốt có
nhóm đất podzol.
- Những vùng khí hậu ôn hòa với rừng rụng lá theo mùa có nhóm đất alfisols có
màu nâu hoặc xám.
- Những vùng khí hậu ôn hòa và đồng cỏ bán khô hạn hình thành nhóm đất
mollisols có màu đen giàu mùn và có tầng dày.
- Nhóm đất khô hạn aridosols phát triển ở những vùng khô hạn Bắc Mỹ và Châu
Phi, nơi gần hoang mạc hoặc ở hoang mạc. Nhóm đất này rất xấu chỉ để chăn nuôi
và phát triển nông nghiệp nếu có nguồn nước tưới.
- Ở những vùng nhiệt đới và á nhiệt đới với lượng mưa phong phú, có nhóm đất
đỏ oxisols nghèo chất dinh dưỡng.
Hiện trạng sử dụng đất của thế giới theo FAO như sau:
20% diện tích đất ở vùng quá lạnh không sản xuất được.
20% diện tích đất ở vùng quá khô, hoang mạc cũng không sản xuất được.
20% diện tích đất ở vùng quá dốc không canh tác nông nghiệp được.
10% diện tích đất ở vùng có tầng đất mỏng (núi đá, đất bị xói mòn mạnh).
10% diện tích đang trồng trọt.
20% đang làm đồng cỏ, gồm những đồng cỏ chăn thả tự nhiên và đồng cỏ
thâm canh.
Hiện nay, diện tích đất đang trồng trọt chiếm khoảng 10% nghĩa là khoảng
1.500 triệu ha và được FAO đánh giá là:
- Đất có năng suất cao: 14%
- Đất có năng suất trung bình: 28%

11
- Đất có năng suất thấp: 58%
Trong tương lai, có thể khai phá và đưa vào sử dụng nông nghiệp khoảng 15 ÷
20%. Nhưng rõ rang, trên phạm vi toàn thế giới, đất tốt thì ít, đất xấu nhiều và quỹ
đất ngày càng bị thoái hóa.
Bảng 1.1 Diện tích của các lục địa
Theo P. Buringh, toàn bộ đất có khả năng canh tác nông nghiệp của thế giới 3,3 tỉ
hecta (chiếm 22% tổng số đất liền), còn 11, 7 tỉ hecta (chiếm 78% tổng số đất liền)
không dùng cho sản xuất nông nghiệp được là do:
Bảng 1.2 . Các loại đất không sử dụng được cho nông nghiệp
Loại đất Diện tích (ha) Loại đất Diện tích (ha)
Ðất quá dốc
Ðất quá khô
Ðất quá lạnh
Ðất đóng băng
2, 682 tỉ (18%)
2, 533 tỉ (17%)
2, 235 tỉ (15%)
1, 490 tỉ(10%)
Ðất quá nóng
Ðất quá nghèo
Ðất quá lầy
1, 341 tỉ (9%)
0, 745 tỉ (5%)
0, 596 tỉ (4%)
Trên thế giới, Ðất trồng trọt chỉ có 1,5 tỉ hecta (chiếm 10,8% tổng số đất đai,
bằng 46% đất có khả năng nông nghiệp), còn 1,8 tỉ hecta (54%) đất có khả năng
nông nghiệp chưa được khai thác.
Về mặt chất lượng đất nông nghiệp thì:
Đất có năng suất cao chỉ chiếm 14%,
Đất có năng suất trung bình chiếm 28% và
Đất có năng suất thấp chiếm tới 58%.
Ðiều này cho thấy đất có khả năng canh tác nông nghiệp trên toàn thế giới có
hạn, diện tích đất có năng suất cao lại quá ít.
Ðại lục Diện tích Ðại lục Diện tích
Châu Á
Châu Phi
Bắc Mỹ
Nam Mỹ
43.998.920 km2
29.800.540 km2
24.320.100 km2
17.599.050 km2
Châu Nam Cực
Châu Âu
Châu Úc
14.245.000 km2
9.699.550 km2
7.687.120 km2

12
Mặt khác mỗi năm trên thế giới lại bị mất 12 triệu hecta đất trồng trọt cho năng
suất cao bị chuyển thành đất phi nông nghiệp và 100 triệu hecta đất trồng trọt bị
nhiễm độc do việc sử dụng phân bón và các loại thuốc sát trùng.
Bảng 1.3 : Tỉ lệ % đất tự nhiên và đất nông nghiệp trên toàn thế giới
Các Châu lục Ðất tự
nhiên
Ðất nông
nghiệp
Các Châu lục Ðất tự nhiên Ðất nông
nghiệp
Châu Á
Châu Mỹ
Châu Phi
29,5%
28,2%
20,0%
35%
26%
20%
Châu Âu
Châu Ðại
Dương
6,5%
15,8%
13%
6%
Như vậy, trên toàn thế giới diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp càng ngày
càng giảm dần trong khi đó dân số càng ngày càng tăng.Vì vậy, để có đủ lương thực
và thực phẩm cung cấp cho nhân loại trong tương lai thì việc khai thác số đất có khả
năng nông nghiệp còn lại để sử dụng là vấn đề cần được đặt ra.Theo các chuyên gia
trong lĩnh vực trồng trọt cho rằng, với sự phát triển của khoa học và kỹ thuật như
hiện nay thì có thể dự kiến cho đến năm 2075 thì con người mới có thể khai phá hết
diện tích đất có khả năng nông nghiệp còn lại đó.Tỷ trọng đất đang canh tác trên đất
có khả năng canh tác ở các nước phát triển là 70%; ở các nước đang phát triển là
36%.Nguyên nhân dẫn đến việc chưa khai thác hết diện tích có khả năng canh tác
bao gồm: Thiếu nước, khí hậu không phù hợp, tiến vốn đầu tư.
Diện tích đất toàn cầu và quy mô sử dụng đất trên Trái Đất xem bảng 1.4
Bảng 1.4 Diện tích đất và sử dụng đất trên Trái Đất (Bouwman 1988)
T
T
Hệ sinh thái Diện tích (x 106
km2
)
1 Rừng mưa nhiệt đới 7,11
2 Rừng nhiệt đới theo mùa 7,105
3 Rừng thường xanh vùng khí hậu ôn hòa 7,306
4 Rừng rụng lá vùng khí hậu ôn hòa 6,834
5 Rừng Taiga 7,013
6 Rừng cây gỗ, cây bụi 7,173
7 Savan 10,695
8 Đồng cỏ nhiệt đới 2,115

13
9 Đồng cỏ vùng khí hậu ôn hòa 10,467
1
0
Hoang mạc, bán hoang mạc 12,001
1
1
Hoang mạc khắc nghiệt 12,575
1
2
Đất canh tác 15,776
1
3
Đất lúa 1,45
1
4
Đầm lầy, đầm phá 2,101
1
5
Tundra (đồng rêu) 6,947
1
6
Pha tạp 15,210
Tổng số 130,428
Theo FAO (1989),diện tích đất tự nhiên và diện tích đất có thể trồng trọt được
phân bố ở các khu vực rất khác nhau (bảng 5).Diện tích đất tự nhiên của thế giới
khoảng 13.077 triệu ha,được phân bố nhiều nhát ở Châu Phi và Châu Á,còn ít nhất
ở Châu Âu và Châu Đại Dương.Trong đó đất có thể trồng trọt chỉ chiếm
24,4%,Châu Âu và Nam Mỹ có đất trồng trọt lớn hơn cả(36,8-38,8%)
Bảng 1.5.Diện tích đất tự nhiên và đất có thể trồng trọt được ở các khu vực
(FAO,1989)
Khu vực
Đất tự nhiên Đất có thể trồng trọt
106
ha % 106
ha %
Châu Phi 2.964 22,7 734 24,8
Châu Á 2.679 20,5 627 23,4
Châu Đại Dương 843 6,4 153 18,1
Châu Âu 473 3,6 174 36,8
Bắc Mỹ 2.138 16,3 465 21,7
Nam Mỹ 1.753 13,4 681 38,8

14
Liên Xô cũ 2.227 17,1 356 16,0
Thế giới 13.077 100 3.190 24,4
Đất có thể trồng trọt được,có một phần diện tích thuận lợi vì đó là đát tốt và ở
nơi có điều kiện khí hậu thuận lợi.Phần diện tích còn lại là đất khó khăn cho trồng
trọt do hạn,đất xấu…v.v…
Diện tích đất khô hạn được phân bố ở các khu vực như bảng 1.6.
Bảng 1.6: Diện tích đất khô hạn trên thế giới và ở các khu vực (106
ha)
Loại Thế
giới
Châu
Phi
Châu
Á
Úc Châu
Âu
Bắc
Mỹ
Nam
Mỹ
Rất khô hạn 978 672 277 0 0 3 26
Khô hạn 1571 504 626 303 11 82 45
Nửa khô hạn 2305 514 693 309 105 419 256
Khô ẩm 1296 269 353 51 184 232 207
Tổng số 6150 1959 1949 663 300 736 543
% thế giới 100 32 32 75 32 34 31
% lục địa 41 66 46 75 32 34 31
Lục địa khô hạn nhất thế giới là Úc,ở đây 75% diện tích là khô hạn;tiếp đó là
Châu Phi và Châu Á,ở Châu Phi có 1959 ha và Châu Á có 1949 triệu ha,chỉ hai
châu lục đã chiếm 64% đất khô hạn thế giới.
Tổng diện tích đất khô hạn thế giới là 6150 triệu ha(41% đất tự nhiên),trong đó
có 978 triệu ha là hoang mạc rất khô hạn và 5172 triệu ha là khô hạn,nửa khô hạn
và khô ẩm.
1.2. nh h nh dụng tài ngu ên đất đai Vi t nam
Tổng số đất đai tự nhiên của Việt Nam là 33 triệu ha, đứng hàng thứ 58 trên thế
giới, nhưng dân số đông cho nên bình quân đất theo đầu người thấp, khoảng 0,6 ha,
trở thành 40 nước có bình quân đất theo đầu người thấp nhất hiện nay trên thế giới.
Trong tổng số vốn đất, đất vùng đồi núi, dốc cụ thể từ đất đỏ vàng trở xuống chiếm
70%. Trên vùng đồi núi, đất loại tốt (đất bazan) có diện tích 2,4 triệu ha chiếm 7,2%
tổng diện tích. Trên vùng đồng bằng, đất phù sa loại tốt chiếm gần 3 triệu ha (8,7%

15
tổng diện tích). Tổng diện tích đất tốt ở các vùng khác nhau của nước ta khoảng
20%, các lại là các loại đất có nhiều trở ngại cho sản xuất như khô hạn, úng, mặn,
phèn, nghèo chất dinh dưỡng, quá mỏng…
Tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam được thể hiện qua bảng 1.7.
Bảng 1.7. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam(Theo Tổng cục Địa chính -1994)
Loại đất Diện tích (106
ha ) Tỉ lệ(%)
1. Đất tự nhiên 33,10 100,00
2. Đất sử dụng 18,88 57,04
2.1 Đất nông nghiệp 7,38 22,20
2.2. Đất lâm nghiệp 9,64 29,13
2.3. Đất chuyên dùng 1,12 3,38
2.4 Đất khu dân cư 0,77 2,33
3. Đất chưa sử dụng 14,22 42,96
Qua số liệu này có thể thấy tình hình sử dụng tài nguyên đất ở Việt Nam còn
nhiều điều chưa hợp lý.Quỹ đất Nông nghiệp mới được sử dụng khoảng 70% và
quỹ đất Lâm nghiệp mới được sử dụng khoảng 50%.
Chẳng hạn, Tiềm năng đất có khả năng canh tác nông nghiệp của cả nước
khỏang từ 10-11 triệu ha, trong đó mới chỉ sử dụng được 6,9 triệu ha đất nông
nghiệp gồm 5,6 triệu ha là đất trồng cây hàng năm (lúa: 4,144 triệu ha; màu, cây
công nghiệp ngắn ngày: 1,245 triệu ha) và 1,3 triệu ha là đất trồng cây ăn quả và
cây lâu năm khác (cà phê, cao su, dâu tằm, hồ tiêu, cam, chanh, quít...). Tất cả các
diện tích là đất tốt thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp đã được sử dụng,nếu ta muốn
khai hoang mở rộng diện tích đất nông nghiệp mà lại không muốn phạm vào đất
rrừng thì phải chấp nhận sử dụng đất xấu.Tuy nhiên,diện tích đất nông nghiệp cũng
chỉ có thể nâng lên tối đa tới 11 triệu ha,tức khoảng 30 % diện tích đất tự nhiên
Đánh giá chung về tài nguyên đất Việt Nam thấy rằng, đất Việt Nam phong phú
và đa dạng. Do ở vùng nhiệt đới ẩm nên đất cho phép trồng nhiều vụ. Cũng do khí

16
hậu nhiệt đới ẩm đất dễ bị xói mòn, mùn dễ khoáng hóa, các chất dinh dưỡng dễ bị
hòa tan và rửa trôi nên đất thoái hóa nhanh, đất xấu nhiều hơn đất tốt. Tài nguyên
đất Việt Nam là rất có hạn, vì vậy mấy năm gần đây việc khai thác, sử dụng cải tạo
và bảo vệ đất trở thành vấn đề quan tâm lớn, vấn đề chiến lược trong hoàn cảnh
thiếu hụt về lương thực và tăng nhanh về dân số. Do sự phát tiển của quá trình đô
thị hóa và sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nơi có đất phì nhiêu thì cũng
đồng thời là nơi có mật độ dân số cao và tốc độ xây dựng lớn, dẫn đến ô nhiễm môi
trường đất ngày càng gia tăng.
Hiện nay, ở Việt Nam nguồn tài nguyên đất đang bị ô nhiễm, hủy hoại do
phương thức canh tác lạc hậu và lạm dụng hóa chất, các loại chất bảo vệ thực vật
trong nông nghiệp. Những tiến bộ kỹ thuật thân thiện với môi trường chưa được
phổ biến và áp dụng rộng rãi trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Chất thải rắn
trong khu vực đô thị là rất lớn, những biện pháp chủ yếu là chôn lấp chưa đảm bảo
tiêu chuẩn kỹ thuật vệ sinh môi trường. Chất thải bệnh viện, trong đó có khoảng
20% là chất thải độc hại, ngoài một số bệnh viện lớn ở một số thành phố lớn là do
đốt rác cục bộ, còn lại là thu gom và đổ chung với rác thải sinh hoạt, gây nguy cơ
bùng phát dịch bệnh. Chất thải công nghiệp cho đến nay hầu hết các đô thị cũng
chưa thể kiểm soát được, phần lớn chất thải nguy hại công nghiệp cũng được chôn
lấp chung với rác thải sinh hoạt, gây ô nhiễm đất rất trầm trọng. Ngoài ra còn có các
nguyên nhân gây suy thoái đất rất phổ biến đó là xói mòn và hoang mạc hóa.
Các nguyên nhân gây ô nhiễm đất chủ yếu do sự yếu kém trong sản xuất, công
nghệ lạc hậu và công tác quản lý còn nhiều bất cập của các ngành, cụ thể như sau:
-Đất đô thị:Việt Nam là một đất nước đang trong thời kỳ xây dựng và phát triển
các khu đô thị mới (quá trình đô thị hoá) do vậy việc nghiên cứu các phương án quy
hoạch tổng thể cũng như quy hoạch chi tiết cho các khu vực có liên quan đến phát
triển đô thị,định hướng quy hoạch không gian xanh,định hướng quy hoạch giao
thông,cấp thoát nước,vệ sinh môi trường,di sản kiến trúc,hạ tầng kỹ thuật.Tất cả
những việc này quyết định đến mô hình phát triển đất đai đô thị ổn định bền vững
không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bất định (sự sai lệch thông tin trong quy
hoạch,khả năng đầu cơ…)

17
-Đất thương mại: Các điều tra về sử dụng đất ở các khu vực đô thị chỉ ra rằng
trung bình cứ mỗi 3% đất sử dụng là cho các mục đích thương mại. Thông tin trong
việc đánh giá bất động sản cũng đưa ra một kết quả tương tự.
Trong việc tính toán đất sử dụng cho các mục đích thương mại ở các khu vực dân
cư thưa thớt, nó được cho rằng dân số tạo ra hoạt động kinh doanh, thấp hơn một
chút so với dân số ở các khu vực đô thị tạo ra.(nguồn WorldBank)
- ông nghi p: do ruộng đất ít, bị chia nhỏ, manh mún, khó sản xuất tập trung;
cơ giới hóa và áp dụng các quy trình công nghệ mới còn chậm; chưa có sự hỗ trợ
tích cực, nhất là trong lĩnh vực chế biến nông sản; thị trường không ổn định, giá cả
biến động theo hướng bất lợi cho nông nghiệp; nguy cơ suy giảm nguồn gen, đa
dạng sinh học do sự ô nhiễm đất bởi thuốc trừ sâu và phân bón hóa học. Diện tích
đất bình quân đầu người thấp, đặc biệt là đất canh tác nông nghiệp; thoái hóa đất
phổ biến ở nhiều vùng do xói mòn, rửa trôi, bạc màu, mất cân bằng dinh dưỡng,
chua hóa, mặn hóa, phèn hóa, hạn, úng, lũ, đất trượt và xói lở…; nhân dân còn
nghèo,trình độ canh tác thấp dẫn đến đất bị khai thác và sử dụng quá tải, không
được bảo vệ và tái tạo đúng mức.
- Công nghi p: do phát triển nhanh, phải đẩy mạnh công nghiệp hóa, trong khi
đó năng lực sản xuất còn yếu, trình độ công nghệ thấp, quy mô nhỏ và vừa, sức
cạnh tranh yếu; mức độ chế biến thấp; phần lớn công nghiệp là tác nhân ô nhiễm
môi trường đất (điển hình là nhiệt điện, hóa chất, luyện kim, thực phẩm, giấy, dệt
nhuộm, da…); quy hoạch và quản lý theo vùng chưa có hiệu lực.
- Lâm nghi p: tuy diện tích che phủ của rừng đã được tăng lên, nhưng do công
nghệ khai thác và chế biến gỗ còn lạc hậu dẫn đến hiệu quả sử dụng rừng thấp; chất
lượng rừng tiếp tục suy giảm do khai thác trái phép và phá rừng làm nông nghiệp và
nuôi trồng thủy hải sản; còn xảy ra nạn cháy rừng, thậm chí có nơi còn để nạn cháy
rừng xảy ra nghiêm trọng; rừng mới trồng phát triển nhanh nhưng hiệu quả môi
trường thấp dẫn đến nguy cơ của các hiểm họa về môi trường và ô nhiễm đất ngày
một nghiêm trọng.
-Dịch vụ xã hội và ức khỏe:Phạm trù này bao gồm đất sử dụng cho việc quản
lý công cộng, chăm sóc sức khỏe, vườn trẻ, trung tâm giải trí cho thanh niên và các
tòa nhà cho các sự kiện văn hóa, như nhà hát, bảo tàng …. Ngoài ra, đất dành cho
nhà thờ và các tòa nhà dành cho các hoạt động tôn giáo, nghĩa trang, nhà của cha sứ

18
và các tòa nhà được dùng cho việc thi hành pháp luật và nội quy công cộng cũng
được tính vào.
1.3 Các chương t nh kế hoạch và các chính ách về dụng đất tại Vi t am:
- Từ năm 1994 Chính phủ đã cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Quốc hội khóa IX, Kỳ họp thứ 11 đã có Nghị
quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai cả nước 5 năm 1996 – 2000.
Chính phủ đã chỉ đạo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực
thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nước.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 đã được Quốc hội khóa
XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh:đến nay, hầu hết các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2010 đã
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: tính đến năm 2005, có trên 400 huyện, quận,
thị xã, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất (chiếm
trên 60% số đơn vị cấp huyện), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của
các huyện, còn quy hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa
được lập
- Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở trong nước giai đoạn từ 1994 đến
nay đã cơ bản hoàn thành quy hoạch sử dụng đất của nước, quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh.
Tồn tại chủ yếu:
- Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta mới thực hiện ở mức độ khái quát, mang tính
định hướng (quy hoạch sử dụng đất cả nước; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên
60% quy hoạch sử dụng đất cấp huyện); còn thiếu quy hoạch chi tiết (quy hoạch sử
dụng đất cấp xã mới đạt 40%).
- Về phương pháp và quy trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn nhiều bất
cập, đặc biệt chưa có quy trình quy hoạch sử dụng mang tính đặc thù đối với đô thị.
- Sự phối hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội các cấp, quy hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch đô
thị chi tiết.

19
- Do những nguyên nhân nên chất lượng và hiệu quả quy hoạch sử dụng đất
được đánh giá thấp, quy hoạch sử dụng đất treo còn tồn tại phổ biến.

20
C II C SỞ LÝ UYẾ CỦA MÔ P Á RIỂ
ĐẤ ĐAI ĐÔ Ị
Việt Nam là một trong những quốc gia có nguồn tài nguyên đất đai khan hiếm
nên yêu cầu sử dụng đất đai hiệu quả là một nhu cầu quan trọng đối với phát triển
kinh tế cũng như phát triển xã hội và thực hiện các mục tiêu quan trọng khác.Do đó
việc nghiên cứu phân tích các mô hình phát triển đất đai để tìm hiểu đánh giá được
các luồng giá trị do các loại hình sử dụng đất đai mang lại cho nền kinh tế quốc dân.
Ngoài việc hiểu biết về quản lý hành chính đất đai cần thiết phải nghiên cứu về đô
thị là nghiên cứu quan tâm tới phát triển đất đai về các vùng đô thị.Các lý thuyết và
khái niệm đô thị đã cung cấp một hiểu biết toàn cục về các nghiên cứu đô thị là điều
đã giúp cho việc nhận biết phân tích đô thị và phát triển đô thị là các lĩnh vực cần
phải khám phá tiếp để hỗ trợ cho nghiên cứu.Nghiên cứu phân tích đô thị cung cấp
cơ sở lý thuyết cho lựa chọn phương pháp nghiên cứu, mức độ nghiên cứu và xác
định đối tượng nghiên cứu khu đô thị.Việc đọc tài liệu về phát triển đô thị đã hỗ trợ
cho việc hiểu biết đất đai, phát triển bất động sản và đã cung cấp cơ sở nền tảng tốt
cho khám phá chi tiết thêm về các mô hình phát triển đất đai.
2 1 Lý thu ết và khái ni m:
Các tài liệu nghiên cứu về đô thị cho rằng phân tích đô thị là lĩnh vực đa ngành
liên quan đến các vấn đề xã hội kinh tế chính trị môi trường trong các thành phố và
thị trấn. Ngoài những thứ khác nó bao gồm cả kinh tế, địa lý, xã hội học, nhân khẩu
học, lịch sử, quy hoạch kiến trúc, chính trị ,v..v..Việc nghiên cứu địa lý học đô thị
này sẽ làm nòng cốt cho sơ sở lý thuyết vì :
i)Cho phép tổng hợp các đặc tính của các phát hiện và kiến thức từ nhiều chuyên
ngành khác nhau bên ngoài địa lý
ii)Các đặc tính khác nhau cho tập trung một viễn cảnh không gian khi thực hiện
phân tích đô thị. Địa lý đô thị làm việc với phân tích đô thị từ viễn cảnh không
gian xã hội và mang lại những hiểu biết sâu sắc cho hiện tượng phức tạp của các
vị trí đô thị và cung cấp hiểu biết về các môi trường sống đô thị(Pacione

21
2005,trang 20-21)Các khái niệm về không gian, vị trí diện tích và ý nghĩa của đô
thị là trọng tâm của nghiên cứu đô thị khi mà khái niệm “khu đô thị” là trung
tâm của nghiên cứu này.Do vậy những khái niệm này sẽ được giới thiệu trong
các mục sau.
. . .Ý nghĩa của từ “đô thị”
Ý nghĩa của từ đô thị có nghĩa là liên quan tới đặc tính của, xảy ra ở, định hình
nên, thực hiện chủ quyền đối với, cư trú ở, có bất động sản trong một thành phố
hoặc thị trấn (OED 2009) (Pacione 2005,trang 20-24) nhấn mạnh tầm quan trọng
của việc phân biệt giữa đô thị như một thực thể hiện vật và như một thực thể xã hội
trừu tượng vì điều này giúp cho nhận thức được tính phức tạp và xác định các tiếp
cận khác nhau đối với hiện tượng ”đô thị”. Đô thị như một thức thể hiện vật,với các
công trình nhân tạo của nó, được nhận biết dựa trên kích thước của dân số một
vùng diện tích được coi là đô thị khi nó có hơn một số lượng xác định cư dân; cấu
trúc kinh tế tỷ lệ phần trăm xác định của dân số được gắn các hoạt động phi nông
nghiệp; biên giới hành chính cơ sở này được sử dụng nhiều hơn cho các mục đích
chính phủ và nó không thực sự thích hợp cho mục đích nghiên cứu; các định nghĩa
chức năng-khái niệm này xác định diện tích đô thị dựa trên phạm vi ảnh hưởng của
nó. Đô thị như một thực thể xã hội trừu tượng làm việc với nhận thức chủ quan của
mọi người về các thành phố và các quan hệ xã hội và các hoạt động của chúng. Đối
với việc nghiên cứu về thực thể xã hội trừu tượng này, lập bản đồ nhận thức và chủ
nghĩa đô thị như là một phong cách sống là 2 tiếp cận chính. Lập bản đồ nhận thức
là một kỹ thuật lập bản đồ trí tuệ để nghiên cứu đô thị, trong mối quan hệ với hành
vi con người và chất lượng cuộc sống.Tiếp cận thứ 2 bao gồm những viễn cảnh
khác nhau để nghiên cứu ảnh hưởng của đô thị tới những người sống trong đó.Ví dụ
kích thước thay đổi như thế nào, mật độ và tính không đồng nhất ảnh hưởng đến
nền kinh tế như thế nào,và hệ thống vốn sản xuất tác động đến các đô thị như thế
nào.Các khái niệm được thảo luận trong mục này liên hệ khá chặt chẽ với khái niệm
được giới thiệu trong mục tiếp theo khái niệm về không gian.
. . . Không gian đô thị
Mặc dù định nghĩa về không gian là một trong những định nghĩa gây tranh cãi
nhất là mở cho các cuộc tranh luận triết học, đối với luận văn nàykhông gian được

22
hiểu là một đối tượng một không gian vật lý với các khía cạnh xã hội và tâm lý với
các đặc điểm động học về thời gian. Không gian đô thị là một không gian được
chiếm hữu bởi các thành phố hoặc thị trấn hoặc không gian đang được tạo lập, một
môi trường được xây dựng so với không gian tự nhiên(Madanipour 1996,trang 28-
30), không gian là có ở khắp nơi nhưng trong hoàn cảnh đô thị nó bị giới hạn vào
phạm vi vật lý và bị ảnh hưởng của các thành phố và trị trấn.
. .3. ị t í đô thị
Vị trí là một địa điểm duy nhất và đặc biệt được gắn trong không gian, nó không
được hiểu chỉ đơn giản là một vị trí vật lý,mà phải được nhận biết về các khía cạnh
xã hội,tâm lý,động học của nó.Vị trí như một địa điểm hoạt động của con người là
quan trọng như là một cơ sở theo nghĩa đồng nhất cũng như theo nghĩa cộng
đồng.Theo đúng nghĩa của nó vị trí là một khái niêm trung tâm trong phân tích đô
thị về việc các vùng đô thị được xây dụng như thế nào,và môi trường xây dựng có ý
nghĩa gì cho các cư dân của nó.Hơn nữa vị trí được nhấn mạnh rằng các thành phố
là các nơi mà các quan hệ xã hội xảy ra.Các cá nhân,các hộ gia đình,các công ty,các
công đồng,các cơ quan công cộng với các mối quan hệ kinh tế chính trị của họ,tồn
tại và vận hành tại các vị trí riêng(Pacione 2005,trang 25-26)
. .4. Khu vực xung quanh
(Pacione 2005, trang 672) định nghĩa vùng xung quanh như là “một quận đô thị
được định nghĩa một cách nghiêm ngặt,trong đó có một nền văn hoá nhỏ,nhận biết
được mà phần lớn các cư dân tuân thủ theo”.Tiếp theo ông đã phát biểu 5 nguyên
tắc về phát triển vùng xung quanh trong một chủ nghĩa đô thị mới như sau:
-Các vùng xung quanh cần phải là một thoả thuận ,một sử dụng hỗn hợp và thân
thiện đồng hành.
-Nhiều hoạt động của cuộc sống hàng ngày sẽ diễn ra bên trong những khoảng
cách có thể đi bộ,cho phép tính độc lập cho những cư dân không đi xe,đặc biệt là
những người cao tuổi và trẻ nhỏ.Các mạng lưới kết nối của phố xá cần được thiết
kế để khuyến khích đi bộ làm giảm số lượng và chiều dài của các tuyến xe và bảo
tồn năng lượng.

23
-Bên trong các khu đô thị,một dải rộng có sự phân loại nhiều kiểu nhà ở và các
mức giá cả có thể thu hút mọi người từ lứa tuổi,chủng tộc và thu nhập khác nhau tới
sự tương tác hàng ngày,củng cố mối quan hệ cá nhân và công dân,là thực chất cho
một công đồng xác thực.
-Mật độ xây dựng và sử dụng đất thích hợp sẽ nằm bên trong các khoảng cách đi
bộ giữa các bến giao thông cho phép giao thông cộng cộng trở thành một phương án
khả thi.
-Độ tập trung của hoạt động công dân,thể chế thương mại cần được gắn chặt
trong các vùng xung quanh và các quận, không cô lập trong các tổ hợp xa cách và
sử dụng đơn”
Dựa trên những nguyên tắc ở trên, khái niệm đơn vị khu đô thị, là đơn vị “có các
biên giới rõ ràng, có chứa các mạng giao thông đi bộ kết nối(liên kết) đến các khu
dân cư tới trường phổ thông cơ sở, các trang thiết bị tái tạo, và các cơ hội bán lẻ địa
phương hạn chế, và kết hợp thành một mang lưới không gian mở, tất cả bên trong
một chu vi có thể đi bộ được” (Berke 2006, tr. 388) đã được chấp nhận một cách
rộng rãi và được ứng dụng trong quy hoạch sử dụng vật lý/đất đai. Jhonston (1981,
tr. 231) xác định vùng xung quanh, tương tự như Pacione, là một quận, thường
trong một khu vực đô thị, nơi mà mọi người có các mối quan hệ mặt đối mặt, bên
trong một diện tích hạn chế, và nơi mà có nền văn hóa còn tách biệt hình thành lên
các ý tưởng và các hoạt động của những người sống ở đó. Tuy nhiên, ông lý luận
rằng trong các thành phố hiện đại kiểu được định nghĩa rõ ràng này, cả theo nghĩa
cộng đồng lẫn không gian, các khu đô thị tồn tại một cách nghèo nàn, vì “cộng việc,
cửa hàng và bạn bè thường nằm bên ngoài khu đô thị và việc gắn bó với nó phản
ánh các cá nhân cảm như thấy ở nhà giữa mọi người với các cơ sở nền tảng tương
tự, là những người sẵn có tiềm năng cho tương tác xã hội. Ranh giới địa lý chính
xác là khó nhưng không quan trọng một cách tương đối cho các cư dân”. Khái niệm
“khu đô thị” được nhận biết như một đối tượng thích hợp cho mục đích của nghiên
cứu này, vì đối tượng này là thích hợp với khảo sát khi xem xét các mục đích và
tính khả thi của nghiên cứu này. Nó sẽ được thảo luận tiếp theo và nó được hiểu như
thế nào cho luận văn nàyđược xác định trong chương sau.

24
2 2 Phân tích đô thị
Các tiếp cận, kiểu và mức phân tích đô thị khác nhau, quan điểm về phát triển đô
thị và phát triển đô thị phi chính thức đã được nghiên cứu để hỗ trợ lựa chọn các
phương pháp cần được áp dụng khi kiểm tra mô hình phát triển đất đô thị (viết tắt là
ULDM).
. . . Các tiếp cận khác nhau
Có hai tiếp cận cơ bản tạo khung cho phân tích thành phố, một tiếp cận là nghiên
cứu các hệ thống thành phố và tiếp cận kia là nghiên cứu thành phố như một hệ
thống. Tiếp cận trước quan tâm tới phân phối các thành phố và mối quan hệ của
chúng, trong khi tiếp cận sau làm việc với cấu trúc bên trong của bản thân thành phố
hoặc các vị trí đô thị. Một số học giả lý luận cho dù các thành phố có thể là các đối
tượng phân tích do sự kiện là xã hội là đô thị, trong các quốc gia đã phát triển, bất
kể mọi người sống ở đâu hoặc khái niệm đô thị như một khối của những vị trí gối
nhau và có quan hệ với nhau không có nghĩa do những lợi thế kỹ thuật như viễn
thông v.v... Mặt khác, các thành phố như các chỗ của cuộc sống xã hội, kinh tế,
chính trị văn hóa, và các tương tác vật lý vẫn còn có tầm quan trọng căn bản như
các đối tượng của phân tích (Pacione 2005, tr. 20-26).
Phạm vi địa lý của đô thị đang mở rộng khi thời gian thay đổi và do phát triển xã
hội, công nghệ và kinh tế. Các hệ thống của tiếp cận thành phố đã bắt đầu với các
nghiên cứu về các nguyên bản đô thị và tăng trưởng trong thời kỳ đầu những năm
1900 và đã mở rộng tới định cư cấp vùng lãnh thổ và phân loại của chúng, lý thuyết
chỗ trung tâm, các phong trào dân chúng, di cư, đô thị và quy hoạch vùng lãnh thổ,
vai trò của các thành phố trong kinh tế chính trị, các thành phố ở bờ cạnh, phản đô
thị hóa, di cư nông thôn đô thị trong các quốc gia thế giới thứ ba, toàn cầu hóa và
các thành phố, các thành phố khổng lồ (megacity) và trung tâm công nghệ thông tin
(technopoles). Thành phố như một tiếp cận hệ thống bắt đầu làm việc với vị trí và
tình huống định cư, cũng bắt đầu khoảng 1900, và được mở rộng với hình thái học
và sinh thái học đô thị, và phân tích vùng xã hội, sinh thái tăng nhanh, giới hạn quận
thương mại trung tâm, chuyển động của dân cư, buôn bán lẻ và tiêu dùng, quyền lực
và chính trị, các dịch vụ, các vấn đề đô thị trong hoàn cảnh cơ cấu, tái xây dựng
kinh tế, nghèo và đói, thị trường nhà cửa và bất động sản, các vấn đề giao thông đi

25
lại, môi trường vật lý đô thị, nhà ở, sức khỏe và nền kinh tế trong các thành phố thế
giới thứ ba, tác động toàn cầu hóa, công bằng xã hội, khả năng sống đô thị, các
thành phố bền vững và dạng đô thị tương lai (Pacione 2005, tr. 27-28). Tất các
những tiếp cận khác nhau này có các viễn cảnh triết học ẩn bên dưới của chúng là
các lý thuyết, được tóm tắt trong Bảng 2.1.
Madanipour (1996, tr. 87-88) tóm tắt ba khái niệm trong nghiên cứu của ông về
các tiếp cận khác nhau trong phân tích đô thị. “Khái niệm thứ nhất, không gian đô
thị là không gian hiện vật với các khía cạnh xã hội tâm lý của nó, và dạng đô thị là
hình học của không gian này”. Khái niệm này được mở rộng tiếp theo là sự hiểu
biết thành phố sẽ là sự gối nhau của hình học vật lý, xã hội, tâm lý tại cùng một thời
điểm và cho thấy mối quan hệ qua lại tác động của những khía cạnh này. Khái niệm
thứ hai nhấn mạnh hai viễn cảnh, một có tầm quan trọng về kinh tế chính trị với thị
trường và các khía cạnh chính sách của nó và tiếp cận khoa học, khái niệm kia có
tầm quan trọng của cuộc sống hàng ngày, tức là để hiểu không gian đô thị như cụ
thể, chứ không phải một nhà quan sát, và tính tới kinh nghiệm đòi hỏi tính thích hợp
của phân tích kinh tế-chính trị nếu nó đủ để giải thích cuộc sống xã hội. Khái niệm
sau là cần phải theo các quá trình phát triển đô thị trong khi tính đến các khía cạnh
xã hội, chính trị, vật lý và tâm lý. Khi nhìn vào những khái niệm này, rõ ràng là
chúng thực tế là giống hệt như các viễn cảnh lý thuyết được liệt kê trên bảng 2.1 .
Viễn cảnh lý thu ết Ví dụ của nghiên cứu
Môi trường : phản ánh mối quan tâm
địa lý tổng quát hơn trong mối quan hệ
giữa con người và môi trường
Các nguyên bản và tăng trưởng đô thị,
các mẫu hình định cư của vùng lãnh
thổ, lý thuyết chỗ trung tâm, các chỗ
và tình huống đô thị, hình thái học đô
thị, sinh thái đô thị
Vị thế : được đặc trưng bởi sự gắn kết
với phương pháp điều tra khoa học dựa
trên kiểm định giả thiết, suy luận thống
kê và xây dựng lý thuyết
Phân loại định cư, xả thải tăng lên, cơ
cấu đô thị, tạo lập chuyến đi và mẫu
hình du lịch

26
Hành vi: tìm cách khắc phục các giới
hạn của phân tích không gian bằng
cách nhấn mạnh vào vai trò của hành
vi con người ở môi trường đô thị
Di dân, hành vi người tiêu dùng, tính
lưu động của cư dân, ưa thích cư trú,
các diện tính khu đô thị nhận được,
hình ảnh của thành phố
Nhân văn : mang lại tầm quan trọng
trung tâm của nhận thức con người, cơ
quan, ý thức và tính sáng tạo và điều
nó có mục đích để hiểu hành vi xã hội
con người dựa trên kinh nghiệm chủ
quan của mọi người về thế giới, Nó sử
dụng nghiên cứu tình huống riêng sử
dụng các phương pháp như dân tộc học
và áp dụng nguyên tắc suy luận lô gic
chứ không phải thống kê.
Hành vi xã hội con người trong các
thành phố, xây dựng xã hội và không
gian đô thị
Cấu trúc: được đặc trưng bởi một tập
các nguyên tắc và thủ tục được thiết kế
để làm rõ các nguyên nhân nằm bên
dưới của mẫu hình được bộc lộ của
hành vi con người, tức là giải thích
hiện tượng quan sát được không thể
được thấy thông qua chỉ nghiên cứu
thực nghiệm nhưng phải được bộc lộ
bằng cách kiểm tra các cơ cấu xã hội,
kinh tế và chính trị hiện hành. Điều
này về căn bản được dựa trên tiếp cận
kinh tế chính trị hoặc tiếp cận Marx.
Các thành phố được nghiên cứu như
bộ phận tổng hợp của chế độ sản xuất
tư bản, thay đổi thị trường đất đai đô
thị, đô thị hóa, phục hồi đô thị, tái phát
triển, các vấn đề đô thị trong hoàn
cảnh xây dựng, quyền lực và chính trị,
các thị trường đất đai và nhà ở, các
mẫu hình định cư
Quản lý: khái niệm của sự gắn kết xã
hội một quá trình theo đó các nhóm xã
hội tìm cách tối đa lợi ích của họ bằng
cách hạn chế truy cập vào tài nguyên
Quyền lực của các nhà quản lý đô thị
và ảnh hưởng của chúng lên cơ cấu
không gian xã hội của đô thị, phân
vùng, quyền lực và xung đột trong xã

27
và các cơ hội cho chu trình hạn chế. hội, truy cập khác nhau tới các dịch vụ
Nhận dạng được đặc trưng bởi sự phản
đối lý thuyết tổng quát và nhấn mạnh
vào sự khác biệt của con người. Nó
nhận thức tính đa dạng và nhấn mạnh
nhu cầu cho các quan điểm phức tạp
của các cá nhân và nhóm đa dạng
Khác biệt, tính thống nhất và tính cá
nhân trong các thành phố, các nghiên
cứu về khác biệt giới trong các thị
trường lao động đô thị của các không
gian loại bỏ bị xâm chiếm bởi các
nhóm nhỏ được xác định bởi giai cấp,
tình trạng hôn nhân, giới tính, chủng
tộc, tuổi tác và thiểu năng, đa dạng văn
hóa trong các thành phố.
Triết học đạo đức: tìm kiếm kiểm tra
một cách nghiêm ngặt các cơ sở đạo
đức của xã hội, trung tân của viễn cảnh
đạo đức là khái niệm công bằng chuẩn
tắc, là điều tập trung vào cái gì cần
phải có chứ không phải cái gì đang có.
Bình đẳng trong phân phối các dịch vụ
phúc lợi, các cơ hội sử dụng nhân công
và nhà ở đẹp cho vô số các nhóm xã
hội, giải thích về bất động sản bên
trong-đô thị, khả năng chấp nhân xã
hội của các điều kiện đô thị hiện có
như ô nhiễm không khí hoặc tỷ lệ tử
vong trẻ sơ sinh.
Bảng 2.1 Các viễn cảnh triết học nằm bên dưới _ lý thuyết trong địa lý học
đô thị và các ví dụ nghiên cứu (dựa trên Pacione 2005, tr. 27-33)
. . . H nh thái học đô thị
Dựa trên nghiên cứu tổng quan của các tiếp cận khác nhau và các viễn cảnh lý
thuyết của các nghiên cứu đô thị, và khi xem xét các mục đích của ULDM, hình thái
đô thị được lựa chọn để hiểu nhiều hơn về các vùng đô thị và hỗ trợ xác định đối
tượng nghiên cứu của nghiên cứu này. Hình thái đô thị là “nghiên cứu đối xứng về
dạng, hình, kế hoạch, cơ cấu và các chức năng của các công trình xây dựng của các
thị trấn và thành phố, và của nguyên bản và cách thức theo đó công trình này được
tiến hóa theo thời gian”. (Clark, Small và Witherick và Goodall ở Madanipour
(1996)). Moudon (1997) khẳng định các nghiên cứu hình thái đô thị tập trung vào

28
các kết quả hữu hình của các lực kinh tế-xã hội, tức là họ nghiên cứu các kết cục
của các ý tưởng và các ý định như chúng lấy hình dáng trên nền đất và định dạng
lên thành phố. Các ngôi nhà, vườn tược, đường phố, công viên, tượng đài, và trong
những thứ khác, là cá đối tượng của nghiên cứu. Phân tích hình thái đô thị được dựa
trên ba nguyên tắc:
1. Các khối nhà và các không gian mở liên quan của chúng, các mảnh đất và các
đường phố là ba phần tử vật lý căn bản xác định lên dạng của đô thị.
2. Bốn mức giải pháp chung được xác định để nghiên cứu dạng đô thị. Chúng là:
i) ngôi nhà/khối nhà, ii) đường phố/khối phố, iii) thành phố và iv) vùng.
3. Khía cạnh tức thì phải được nghiên cứu vì dạng đô thị chỉ có thể đượchiểu về
mặt lịch sử do biến chuyển và thay thế liên tục của các phần tử đô thị.
Do vậy, dạng, giải pháp và thời gian là ba cấu phần căn bản trong nghiên cứu
hình thái đô thị. ‘Miếng đất và các tòa nhà trên đó’ và ‘các không gian mở’ được coi
là những lô nhỏ nhất của thành phố. Các thuộc tính của ô và các phần tử của nó là
những phản ánh của giai đoạn thời gian và các điều kiện kinh tế-xã hội đã được
trình bày tại thời điểm phát triển đất. Một trọng tâm khác của nghiên cứu là cái-
được-gọi-là “đơn vị kế hoạch”, là các nhóm nhà, các không gian mở, các mảnh đất,
và các đường phố, “ là những thứ hình thành nên tổng thể gắn kết nước vì chúng tất
cả đều được xây dựng tại cùng một thời điểm hoặc bên trong các ràng buộc, hoặc vì
chúng cùng trong một quá trình chung của sự biến đổi”. Đơn vị kế hoạch là một
khái niệm hữu ích cần được nghiên cứu khi quyết định xác định đối tượng nghiên
cứu cho nghiên cứu này.
. .3. Các mức phân tích
Thậm chí mặc dù các nhân tố đô thị và các quá trình được phân tích không bị bao
chặt bó hẹp trong một phạm vi không gian xác định, khái niệm “mức phân tích”
được giới thiệu cho khung tổ chức để đơn giản hóa thế giới thực phức tạp và biểu
diễn mục tiêu của nghiên cứu tại các phạm vi không gian khác nhau, hoặc khá thích
hợp về mặt không gian. Có năm mức phân tích (Pacione 2005, tr. 32-34) như được
chỉ ra trong Bảng 2.2.

29
Các mức phân tích Mô tả
Khu đô thị Đó là một diện tích trực tiếp xung quan ngôi nhà
của một cá nhân, các đặc tính của nó thường bao
gồm tính đồng nhất về kiểu nhà ở, dân tộc hoặc các
giá trị xã hội-văn hóa, các vấn đề thích hợp bao
gồm: các quá trình suy giảm hoặc phục hồi kinh tế
địa phương, sự tách biệt cư trú, các mức cung cấp
và sử dụng dịch vụ của tổ chức chính trị khu đô thị
để kiểm soát không gian đô thị, ….
Thành phố Các thành phố là các trung tâm của các hoạt động
xã hội, chính trị, văn hóa, quản lý hành chính và
kinh tế. Các nghiên cứu đô thị phân tích vai trò của
một thành phố trong nền kinh tế vùng lãnh thổ,
quốc gia và quốc tế, và dạng xã hội-không gian của
thành phố bị ảnh hưởng như thế nào bởi vai trò,
quyền lực phân phối trong thành phố, ảnh hưởng
của các lợi ích công cộng và tư nhân lên các quyết
định chính phủ …
Vùng Sự trải rộng đô thị ảnh hưởng tới các vùng nông
thôn xung quanh của nó, đặc biệt như một sự mở
rộng không gian của các thành phố, đã giới hiệu
khái niệm vùng đô thị. Phân tích bao gồm dấu chân
sinh thái của thành phố, xung đột sử dụng đất tới
vùng ngoại ô đô thị, quản lý tăng trưởng và các
dạng quản lý.
Hệ thống các thành phố
cấp quốc gia
Các mục tiêu được xác định ở tầm quốc gia có các
tác động lên các thành phố. Các học giả đã phải
hiểu các chính sách quốc gia và các ảnh hưởng của
chúng và các tác động lên các chỗ, giữa vị trí và
bên trong đô thị để hiểu được những khía cạnh

30
khác nhau của các quá trình và mẫu hình thay đổi
đô thị.
Hệ thống các thành phố
trên thế giới
Nền kinh tế chính trị toàn cầu sử dụng sự độc lập
giữa các quốc gia và các thành phố. Các thành phố
thế giới là mối quan tâm do vai trò của chúng như
các trung tâm kiểm soát chính trị và tài chính. Viễn
cảnh các thành phố thế giới giúp cho nhà nghiên
cứu tái xác định khung cho các vấn đề tại cấp toàn
cầu rút ra các khái niệm được xác định trong hoàn
cảnh của các thành phố và các vùng miền.
Bảng 2.2 Các mức phân tích đô thị (dựa trên Pacione 2005, tr. 32-34)
2 3 Phát t iển đô thị
Theo một nghĩa rộng hơn phát triển đô thị có thể được định nghĩa như các mẫu
hình thay đổi của các vùng đô thị như các kết quả của i) đô thị hóa, một gia tăng
trong tỷ lệ phần trăm của tổng số người sống trong các vùng đô thị; ii) tăng trưởng
đô thị, một gia tăng trong dân số của các thị trấn và các thành phố; iii) chủ nghĩa đô
thị, phạm vi của các đặc tính xã hội và hành vi của cuộc sống đô thị qua xã hội như
một tổng thể (Pacione 2005, tr. 71). Williamson, Enemark et. al. (2010, tr. 200-201)
định nghĩa phát triển đô thị nói chung như một dải rộng tiêu chí của các hoạt động
của các quy mô khác nhau, từ thiết lập các vùng đô thị mới hoặc các thị trấn, như
các vùng định cư mới. Ở mức thành phố phát triển đô thị có thể được hiểu như quá
trình sản xuất các chỗ đô thị. Một mô hình đơn giản biểu diễn quá trình này như sự
tạo lập môi trường xây dựng, các tổ chức khu vực công cộng và tư nhân, sử dụng
môi trường vật lý và xã hội qua các nhân tố phát triển của chúng như các nguồn lực,
quy tắc và các ý tưởng (Madanipour 1996, tr. 135-137). Nó có thể được mô tả như
được chỉ ra trên Hình 2.1.

31
* Phát triển đô thị phi-chính thức
Một điều quan trọng là nhận thức được phát triển đô thị, như từ phát triển đề
xuất, không luôn là một phát triển tích cực. Một nửa số người trong các thành phố
của quốc gia đang phát triển sống trong các khu ổ chuột được coi như phát triển phi
chính thức hoặc thậm chí là phát triển bất hợp pháp và không được truy cập vào các
dịch vụ cơ bản và cơ sở hạ tầng như nước, đường, vệ sinh và cống rãnh (UN-
HABITAT 2004). “Nói chung, phát triển đô thị xảy ra bên trong phạm vi của hệ
thống quản lý hành chính đất đai nhà nước và tuân thủ các yêu cầu pháp luật và điều
chỉnh của nó được gán nhãn là “chính thức” và toàn bộ phát triển không tuân thủ
với yêu cầu này hoặc yêu cầu khác được gọi là “phi chính thức”. Các phát triển đô
thị phi chính thức thường xảy ra trong các vùng không thích hợp cho phát triển do
các thảm họa thiên nhiên hoặc các thảm họa khác, hoặc trong những vùng được bảo
vệ hoặc hạn chế cho phát triển tương lai. Tuy nhiên, có cả những khu vực phi chính
thức trong phát triển các khu đô thị cư trú thu nhập cỡ trung cấp và cao cấp. Điều
này xảy ra thông qua việc có được đất và giấy phép xây dựng trong các vùng không
được quy hoạch cho phát triển hoặc trong các vùng đã được quy hoạch, nhưng
thường phát triển không đáp ứng các yêu cầu (UN-HABITAT 2009a). Cần nhận xét
rằng cũng có những vùng “chính thức” không đủ truy cập các dịch vụ cơ bản, cơ sở
hạ tầng và một tôn trọng những kiểu này sẽ được xem xét kỹ lưỡng trong các
nghiên cứu tình huống trong chương sau.

32
2 4 Đủ chỗ đủ khu đô thị
UN-HABITAT (2009b) cảnh báo trừ khi các biện pháp thiết thưc được sử dụng
để cung cấp các tùy chọn nhà ở đủ khả năng thanh toán và đất đai hợp pháp và an
ninh, số lượng các nhà ổ chuột sẽ tăng tới 2 tỷ vào năm 2020. Để đề cập tới điều
này và những vấn đề đô thị khác UN-HABITAT đã xác định sứ mệnh của nó theo
cách sau đây: “… xúc tiến các thị trấn và các thành phố bền vững về xã hội và môi
trường với mục tiêu cung cấp đủ chỗ ở cho tất cả mọi người”. Tiếp theo, nó làm rõ
nghĩa của từ ‘có đủ chỗ ở’ không phải chỉ là một mái nhà trên đầu của một cá nhân,
mà “nó có nghĩa là đủ sự cách biệt riêng tư cá nhân, đủ không gian, khả năng truy
cập vật lý, đủ an ninh, an toàn thuê mướn, ổn định và lâu bền về xây dựng, đủ ánh
sáng, đồ sưởi và thông gió, đủ cơ sở hạ tầng cơ bản, như cung cấp nước, vệ sinh và
các trang thiết bị quản lý chất thải, chất lượng môi trường bền vững và các nhân tố
liên quan tới sức khỏe và các vị trí đủ và có thể truy cập đối với công ăn việc làm và
các trang thiết bị cơ bản”. Một khía cạnh khác, tổ chức này đã nhấn mạnh là những
thứ ‘đủ’ này cần là sẵn có với các chi phí có thể và được xác định cùng với nhân
dân quan tâm tới xem xét triển vọng cho phát triển dần dần. Các đặc tính của chỗ ở
đầy đủ được xúc tiến bởi UN-HABITAT là thích hợp cho mục đích của nghiên cứu
này, khi tính tới các mục tiêu của ULDM và trong mối quan hệ với khu đô thị. Tuy
nhiên, những ‘đầy đủ’ này cần được nghiên cứu tỉ mỉ sao cho nó sẽ là hữu ích ở
mức khu đô thị và cho mục đích của nghiên cứu này. Điều này sẽ được thảo luận
sau trong chương sau.
2.5 hận xét về ULDM
Các nghiên cứu đô thị là đa ngành và điều này quan tâm tới tất cả các khía cạnh
của xã hội và thành phố, tức là các khía cạnh xã hội, kinh tế, môi trường, vật lý và
chính trị. Khi xem xét bản chất của ULDM, và sau khi nhìn vào các viễn cảnh lý
thuyết và các nghiên cứu đặc biệt có liên quan, nghiên cứu sẽ sử dụng hình thái đô
thị và nguyên tắc ‘đủ chỗ ở’ để nghiên cứu ‘khu đô thị’ ở các vùng đô thị.
2.6 Phát t iển đất đai
Trong phần phát triển đất đai này, các môi trường trong nghiên cứu đô thị, các
mô hình phát triển đất đai, là các mô hình đã được khám phá một cách rộng rãi để

33
so sánh với ULDM sau này, và liên kết giữa phát triển đất đai và quản lý hành chính
đất đai, được nghiên cứu. Một định nghĩa trước đây về phát triển đất đai đã nói rằng
phát triển đất đai là một hoạt động theo đó cơ sở hạ tầng và các dịch vụ được thiết
lập và đất đai được chuẩn bị sẵn sàng cho phát triển, tức là cho xây dựng các tòa
nhà (Abrams 1971). Phát triển đất đai là một quá trình thông qua đó xây dựng đô thị
mới, vì dụ các khu đô thị dân cư, các quận thương mại và các tổ hợp công nghiệp và
các cơ sở hạ tầng hiện vật mới, ví dụ như các tuyến đường điện, đường giao thông
và hệ thống cống rãnh, được thiết lập bằng cách áp dụng sử dụng đất đai hoặc các
kế hoạch phát triển. Cũng vậy, quá trình này có thể được xác định như quản lý thay
đổi trong sử dụng đất đai đô thị và nông thôn hiện có bởi các cơ chế điều chỉnh như
quy hoạch hoặc giấy phép sử dụng đất. Đó là một hoạt động đa ngành và được dựa
trên phạm vi và bản chất của phát triển, quá trình này bao gồm các hoạt động như
chiếm hữu đất đai, phân chia, đánh giá về mặt pháp luật và chấp thuận quy hoạch,
thiết kế dự án, công trình xây dựng, phân phối các động cơ phát triển và chi phí. Nó
liên quan tới các tác nhân như các chủ sở hữu đất, các nhà phát triển và các nhà đầu
cơ, các nhà kiến trúc sư, các cơ quan tiếp thị, các tổ chức công cộng, các nhà thầu
xây dựng, các bên thứ ba và các thể chế tài chính. Một định nghĩa khác về phát triển
đất đai là nó được coi là quá trình biến đổi đất chưa được phát triển thành đất đã
được phát triển và trong quá trình giá trị của đất bị tác động tức là giá trị thường
tăng lên như được chỉ ra trên Hình 2.2.
Hình trên cho thấy quá trình phát triển có bốn giai đoạn cho tình trạng đất, cụ thể
là nông thôn, đô thị, đô thị được dịch vụ và đô thị phát triển. Giá đất và tình trạng
vật lý của nó bị tác động bởi các quyết định và các hành động như khởi xướng kế
hoạch phát triển, phê chuẩn kế hoạch, và xây dựng cơ sở hạ tầng và các tòa nhà. Ở

34
đây một điều quan trọng là nhận xét sự gia tăng trong giá trị đất đai từ giai đoạn 1
tới 2 là kết quả của quyết định chuyển đất nông thôn thành đất đô thị, tức là kết quả
của phát triển xã hội, nhưng không là kết quả của bất kỳ phát triển vật lý nào
(Williamson, Enemark et. a. 2010). Healey đã đưa ra định nghĩa sau cho quá trình
phát triển Healey (1992) là “biến đổi dạng vật lý, gói các quyền: vật liệu, giá trị
tượng trưng của đất và các tòa nhà từ một trạng thái này tới một trạng thái khác,
thông qua nỗ lực của các người đại diện quan tâm và có mục đích trong việc có
được và sử dụng nguồn lực, các quy tắc vận hành và áp dụng và phát triển các ý
tưởng và giá trị”. Định nghĩa này khá là chi tiết và hẹp cho nghiên cứu phát triển đất
đai và bất động sản. Trước khi bắt đầu khám phá các mô hình phát triển đất đai và
bất động sản, cần thiết phải nhắc lại một cách tóm lược các mô hình liên quan tới đô
thị được nghiên cứu trong Địa lý Đô thị của Pacione.
* Sử dụng đất đô thị đối chọi với các mô hình phát triển đất đai và bất động sản
Để hiểu rõ các mô hình mà chúng ta đang quan tâm, cần phải thảo luận vắn tắt về
các mô hình phát triển đô thị. Phê phán chính đối với Pacione là ông đã giới thiệu
tăng trưởng đô thị hoặc các mô hình của thành phố hoặc các mô hình của sử dụng
đất đô thị cùng chỗ với mô hình lưu thông vốn. Các mô hình trước, được nói tới như
là các mô hình sử dụng đất đô thị, trước tiên quan tâm tới tăng trưởng dân số và
phạm vi không gian của thành phố. Chúng làm việc với những vấn đề như các mẫu
hình tăng trưởng thành phố giống như đường vành đai và chu trình đất đai, độ tập
trung và tăng trưởng hướng ngoại, tăng trưởng hướng ngoại theo ngành từ trung
tâm, tăng trưởng đa trung tâm chứ không phải xung quanh một trung tâm, và
...v..v... Những vấn đề này định hình lên chủ đề cổ điển đối với các mô hình sử
dụng đất đô thị và các mô hình khác được xây dựng lên trên những mô hình này để
cải thiện và mở rộng các mô hình trước. Những mô hình này là ví dụ về mô hình
vùng trung tâm Burgess của sử dụng đất đô thị, mô hình ngành của Hoyt về sử dụng
đất đô thị. Mô hình Harris và Ullman đa trung tâm về sử dụng đất đô thị. Các mô
hình khác được xây dựng trên các mô hình ở trên là mô hình của Mann về thành
phố Liên hợp Anh cỡ trung điển hình, mô hình Burgess được sửa đổi của Kearley,
mô hình các vương quốc đô thị của Vance v.v.. Mô hình sau, mô hình của Harvey
về lưu thông vốn tập trung vào chỗ của thành phố, hoặc vị trí của đô thị, và tìm

35
kiếm nó như chế độ sản xuất tư bản (Pacione 2005, tr. 139-153). Ở đây mô hình này
sẽ không được thảo luận vì nó sẽ được giải thích phần sau . Tuy nhiên, người ta
quan sát thấy có một phân biệt rõ ràng trong phạm vi, bản chất của hai kiểu mô hình
và cho mục đích của luận văn nàycác kiểu mô hình sau là quan trọng, nhưng các mô
hình kiểu trước thì không. Một quan sát khác là một số mô hình có đặc tính tổng
quát do vây, khi được nghiên cứu từ một góc nhìn này hay góc nhìn khác, phạm vi
và bản chất của nó có thể thích hợp để giải thích các hiện tượng khác nhau tại quy
mô khác, như trong trường hợp này mô hình lưu thông vốn thể hiện.
Có thể thấy cả hiện tượng phát triển đô thị lẫn đất đai là những quá trình liên
quan tới các sự kiện, các hoạt động, các tác nhân và các quan hệ phức tạp khác
nhau. Các mô hình thường được tạo ra khác nhau, ít nhất, để giải thích và mô tả, do
vậy để hiểu các quá trình và bản chất của phát triển và các nguyên nhân của nó.
Mục tiếp theo sẽ nghiên cứu về các mô hình phát triển đất và bất động sản hiện
đang tồn tại.
2.7 Các mô h nh phát t iển đất và bất động ản
Các quá trình phát triển và phát triển đất đai, xem Hình 2.1 và 2.2, và các mô
hình khác trong nghiên cứu đô thị được thảo luận trước đây trong phần này cung
cấp một hiểu biết sâu sắc về hiện tượng phát triển và các mô hình trong hoàn cảnh
đô thị. Mục này làm việc với các mô hình các đại diện của thực tế, tức là các mô
hình phát triển đất đai và bất động sản. Trong tài liệu tham khảo về phát triển đất và
bất động sản các thuật ngữ phát triển, phát triển đất đai hoặc phát triển bất động sản
được sử dụng một cách thay thế lẫn cho nhau (Healey và Barrett 1990; Gore và
Nicholson 1991; Guy và Henneberry 2000; Williamson, Enermark et al 2010), và cả
nghiên cứu này, trừ phi nó chỉ rõ một trường hợp đặc biệt. Để khám phá ra các mô
hình phát triển đất đai sẵn có các nghiên cứu tổng quan đã được sử dụng để để hiểu
thấu phạm vi và các khái niệm then chốt về mẫu hình phát triển đất đai. Hai nghiên
cứu, Gore và Nicholson (1991) và Healey (1991) và một mô hình từ Harvey (1985)
được nghiên cứu như các điểm khởi đầu để khám phá ra các mô hình khác. Sau đó
một số mô hình khác sẽ được nghiên cứu một cách vắn tắt, dựa vào các thể chế mô
hình hóa được nghiên cứu đã được nhắc tới ở trên. Tất cả các nghiên cứu tổng quan
chỉ ra các mô hình khác nhau và đặt chúng vào bốn nhóm phụ thuộc vào các tính

36
tương tự trong tiếp cận của chúng tới các quá trình phát triển. Viêc nhóm và mô tả
chúng được chỉ ra trên Bảng 2.3.
Có thể quan sát thấy là các định nghĩa được cho bởi hai nghiên cứu tổng quan về
các mô hình chuỗi hoặc mô tả, các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và mô hình
cơ quan, cấu trúc của cung cấp và các mô hình cấu trúc là có thể so sánh một cách
hợp lý, và có thể được nói tới, trong một hoàn cảnh rộng rãi hơn, xấp xỉ như cùng
các nhóm. Như đối với các mô hình dựa vào sản xuất và cân bằng, như được định
nghĩa bởi các tác giả, các tiếp cận mô hình hóa và nhóm như được chỉ ra bởi hai
nghiên cứu tổng quan này sẽ được nghiên cứu và thảo luận trong các đoạn sau.
Các nhóm tiếp cận mô h nh hóa
Gore&Nicholson (1991) Healey (1991)
Các mô h nh chuỗi hoặc mô tả mô
tả quá trình phát triển như một chuỗi
theo thứ tự thời gian của các giai đoạn,
tại mỗi một giai đoạn có các sự kiện cụ
thể
Các mô h nh chuỗi- ự ki n tập
trung vào quản lý các giai đoạn trong
quá trình phát triển. Chúng được rút ra
trước hết từ ngành quản lý bất động
sản với việc quản lý quá trình phát
triển
Các mô h nh hành vi hoặc làm-
qu ết định nhấn mạnh vào các vai trò
của các tác nhân khác nhau trong quá
trình và tầm quan trọng của các quyết
định mà họ làm trong việc bảo đảm
vận hành trơn chu công việc. mặc dù
họ thường giữa lại một định dạng
chuỗi, các sự kiện nói chung được
trình bày như là thứ cấp cho các quyết
định
Các mô h nh cơ quan tập trung vào
các tác nhân trong quá trình phát triển
và các mối quan hệ của chúng. Những
mô hình này đã được phát triển trước
hết là bởi các nhà nghiên cứu tìm cách
mô tả quá trình phát triển từ quan điểm
hành vi hoặc thể chế.
Các mô h nh dựa-vào ản xuất mô
tả quá trình phát triển như một dạng
chuyên môn hóa của hoạt động kinh tế
Các mô h nh cân bằng giả thiết
hoạt động phát triển được cấu trúc bởi
các tín hiệu kinh tế về cầu hiệu quả,

37
sản xuất, và có xu hướng nghiên cứu
nó từ viễn cảnh của nền kinh tế như
một tổng thể _ tức là, chúng có xu
hướng là của các mô hình kinh tế vĩ
mô.
như được phản ánh trong tô kinh tế,
năng suất, …. Chúng được rút ra trực
tiếp từ truyền thống kinh tế tân-cổ điển
trong kinh tế học.
Các mô h nh cơ cấu hoặc cung
cấp tranh luận rằng các kiểu phát triển
khác nhau được đặc trưng bởi các
khung thể chế, tài chính, và pháp lý
khác nhau, và theo nghĩa đen nghiên
cứu cho mô hình có thể áp dụng chung
của quá trình phát triển là không hiệu
quả. Thay vào đó mỗi kiểu phát triển
được nhìn nhận là có “cấu trúc cung
cấp” riêng của mình, mà các đặc điểm
của nó có thể được xây dựng vào mô
hình riêng. Điều này hàm ý rằng cuối
cùng sẽ chỉ có một mô hình của quá
trình phát triển, nhung có một tập đầy
đủ các mô hình cá biệt.
Các mô h nh cơ cấu tập trung vào
các lực tổ chức lên các mối quan hệ
của quá trình phát triển và tạo động lực
cho chúng. Những mô hình này được
đặt nền móng trong nền kinh tế chính
trị đô thị.
Bảng 2.3 Các nhóm mô hình phát triển đất đai và các mô tả của chúng bởi
Gore&Nicholson (1991) và Healey (1991)
2.7.1. Các mô h nh chuỗi hoặc mô tả và chuỗi ự ki n
Các mô hình chuỗi hoặc mô tả và chuỗi sự kiện, sau đây sẽ được gọi là các mô
hình “chuỗi”, có thể mô tả càng đơn giản càng tốt bốn giai đoạn của phát triển, là
tính toán, chuẩn bị, ứng dụng và đề xuất. Kiểu phổ thông của một mô hình như vậy
là biểu đồ luồng, nó có thể chỉ ra các quá trình chung, hoặc đặc biệt, của phát triển,
trong khi chuỗi tuyến tính các sự kiện và quyết định được mô tả. Quá trình phát
triển không luôn là chuỗi các sự kiện đơn giản, thậm chí không nhất thiết là chuỗi

38
có trật tự chặt chẽ. Các biểu đồ luồng đã giới hạn các khả năng để chỉ ra khía cạnh
động, tức là bản chất chu trình của phát triển, tách biệt phát triển khỏi những thứ
còn lại của môi trường xây dựng và tác nhân bên ngoài khác, như chính sách, cung
cấp tài chính và thay đổi nhân khẩu (Gore và Nicholson, 1991). Mặc dù, các mô
hình chuỗi cung cấp một sự hiểu biết sâu sắc cho các hoạt động được thực hiện
khắp cả quá trình phát triển, chúng không đưa ra định dạng của các tác nhân và các
mối quan tâm do vậy ít giúp cho việc giải thích tại sao quá trình phát triển được
hình thành theo một cách thức cụ thể trong những tình huống cụ thể (Healey 1991).
Bản chất phức tạp của quá trình phát triển và việc mô hình hóa nó có thể được hiểu
theo cách chúng được nhóm lại bởi hai nghiên cứu tổng quan này như thế nào.
Healey (1991) đã sử dụng các mô hình Goodchild và Munton, là “một mô hình mô
tả của quá trình phát triển đất đai” để giải thích các mô hình kiểu chuỗi, trong khi
Gore và Nicholson (1991) đã sử dụng cùng một mô hình này để mô tả các mô hình
hành vi hoặc làm quyết định. Cả hai giải thích từ quan điểm của chúng đều đúng, vì
cả hai mô hình đều mô tả các chuỗi, giống như Healey (1991) trích dẫn Goodchild
và Munton:
Quá trình phát triển bắt đầu khi một mảnh đất được coi là thích hợp cho sử dụng
khác hoặc thâm canh hơn, được hoàn thiện khi các thay đổi cần thiết được tiến hành
và đất được tái chiếm hữu …
1) “Sự chín muồi của các tình huống” là điều làm cho một thay đổi có
thể xảy ra trong sử dụng đất, ví dụ xây dựng một con đường mới hoặc
lựa chọn một khu định cư hoặc mở rộng.
2) Mua một khoảnh đất bởi một cá nhân được chuẩn bị để phát triển nó
3) Việc chiếm dụng nó hoặc bởi nhà phát triển, một chủ sở hữu mới hoặc
một người thuê đất
Và các hành vi hoặc các quyết định như Gore và Nicholson phát biểu rằng
Goodchild và Munton đã đưa mô hình của họ lên “hai điểm quyết định then chốt, cụ
thể là:
1) Nhận biết đất đai như là thích hợp cho phát triển
2) Khởi xướng xây dựng công trình trên khu đất đó”.

39
Đối với sự rõ nghĩa và hiểu biết tốt hơn, và biểu diễn mục đích qua các mô hình
khác nhau. Ví dụ về mô hình chuỗi hoặc mô hình mô tả, là mô hình “mô tả của quá
trình phát triển đất đai” được xây dựng bởi Goodchild và Munton, được nhóm lại
dưới tiếp cận chuỗi bởi Gore và Nicholson (1991) và trong tiếp cận cơ quan bởi
Healay (1991). Tiếp theo các mô hình hành vi và làm quyết định và cơ quan được
thảo luận.
2.7. 2 Các mô h nh hành vi hoặc làm qu ết định và cơ quan
Các mô hình hành vi hoặc làm quyết định và cơ quan tiếp theo sẽ được coi là các
mô hình cơ quan. Những mô hình này là các mô hình nơi mà các tác nhân, vai trò
của họ, các quyết định, các quan hệ và các lợi ích là những điểm trung tâm. Tiếp
cận của các mô hình kiểu này có thể được phân chia thành hai phân loại, một phân
loại là tiếp cận cá nhân, là tiếp cận tìm kiếm các tác nhân như các tác nhân độc lập
không có các tương quan với các tác nhân khác trong quá trình, tiếp cận kia là
tương tác, tức là, các tương tác và các quan hệ giữa các tác nhân được mô hình hóa.
Việc xem xét nhanh chóng và có chất lượng về tính cá nhân có thể được thấy từ
Bryant và quá trình bảo tồn đất của những người khác,nói về chuyển đổi từ đất đai
nông thôn sang đô thị và cho thấy những giai đoạn khác nhau với các tác nhân tham
gia. Một ví dụ của mô hình tương tác là mô hình từ Drewett được trình bày trong
dạng đồ thị và bảng gắn kèm với nó, nơi mà nó đưa ra thông tin nhiều hơn về các
giai đoạn của phát triển, mô tả của các sự kiện, các quyết định có liên quan, các tác
nhân và nguồn có thể của việc cung cấp tài chính. Trong mô hình này người phát
triển được nhìn nhận như đối thủ chính (Gore và Nicholson 1991). Theo Healey
(Healey 1991), nhà phân tích đã cố gắng phát triển các mô hình cơ quan theo ba
cách, cách thứ nhất liên quan tới các tác nhân then chốt, nhà phát triển, chủ sở hữu
đất và nhà kế hoạch, các vai trò, tới hai sự kiện then chốt, nhận biết và khởi xướng .
Cách thứ hai nhấn mạnh độ đa dạng của các quan hệ tác nhân-sự kiện. Nó làm hài
hòa các sự kiện song hành và tính động học của quá trình. (như được thông báo
trong đoạn trước tiếp cận này được coi là mô hình chuỗi bởi Gore và Nicholson
(1991). Tiếp cận cuối cùng là tiếp cận được xây dựng trên các lợi ích của các đại
diện, các lợi ích này được liên kết tới các quan hệ xã hội của các tác nhân bên trong
chế độ sản xuất và hệ thống xã hội chính trị. Ở đây, sự phát triển được nhìn nhận

40
như quá trình sản xuất, trong đó các tác nhân hành động dựa trên các lợi ích của họ.
Ví dụ của mô hình cơ quan dựa trên lợi ích của các tác nhân. Thực chất của các mô
hình cơ quan là khá đa nguyên và chúng chỉ đưa ra các phương pháp để mô tả các
quan hệ phức tạp của quá trình phát triển, và do vậy thiếu đi các viễn cảnh động học
thúc đẩy phát triển (Healey 1991). Phần lớn sự chú ý được đưa cho các tác nhân,
các quyết định của họ, các vai trò và mối quan hệ, làm yếu đi tầm quan trọng của
các lực hoặc các nhân tố khởi xướng và thúc đẩy các quyết định và các hành vi
(Gore và Nicholson 1991). Đoạn sau đây sẽ nghiên cứu cấu trúc của cung cấp và
các mô hình cấu trúc được coi là cung cấp các hiểu biết sâu sắc hơn so với các mô
hình trước đó, vào quá trình phát triển.
2.7. 3 Các mô h nh cấu t úc.
Sản xuất và tiêu dùng, đó là cung cấp của môi trường xây dựng không chỉ là một
quá trình vật lý, mà còn là một quá trình xã hội kinh tế, do vậy các mô hình cấu trúc
cố gắng hòa hợp các cấu trúc thể chế và các cấu trúc khác và các đại diện xã hội
đang nằm bên trong các cấu trúc. Các đề nghị cho các mô hình này là :
1) Các quan hệ xã hội, khung luật pháp và các thỏa thuận tài chính,
2) Các đại diện xã hội được xác định bởi mối quan hệ kinh tế với cung cấp,
3) Các kiểu cung cấp tòa nhà khác nhau có các tổ hợp khác nhau của các phần tử
và các quan hệ riêng của chúng,
4) Nội dung của các cấu trúc cung cấp có thể được nhận biết chỉ bởi nghiên cứu thế
giới thực với sự chú ý tập trung vào các đại diện xã hội và các quan hệ của họ,
5) Cấu trúc cung cấp là tác động do những thay đổi trong quan hệ xã hội. Những
mô hình này có thể được sửa đổi, phù hợp theo các đề nghị nói trên,
Để phân tích các kiểu cung cấp khác, ví dụ như các tòa nhà công nghiệp, bằng
cách sửa đổi các phần tử như các quan hệ, các đại diện và các lợi ích (Gore và
Nicholson 1991). Các mô hình cấu trúc chủ yếu được rút ra từ nguồn Marxist và
chúng quan tâm tới “phân tích các quá trình sản xuất của môi trường xây dựng”.
Các mô hình cấu trúc đặt những quá trình sản xuất này vào mô hình tổng quát của
một nền kinh tế tư bản. Một mô hình là sự hỗn hợp nào đó của các mô hình cơ quan
và cấu trúc. Nó liên kết nhà nước, các ngành xây dựng, tài chính, mô tả các quan hệ

Luận văn: Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai, HAY

Luận văn: Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai, HAY

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (19)

Similar to Luận văn: Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai, HAY

Similar to Luận văn: Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai, HAY (20)

More from Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864

More from Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (18)

Luận văn: Phương pháp đánh giá mô hình phát triển đất đai, HAY