Contratto, email, o stretta di mano? - Al riparo dal rischio non-ti-pago.ontr...Toolbox Coworking
Basta un’email o serve il contratto? E cosa faccio se non mi pagano? Suggerimenti legali per mettersi a riparo da fregature e stare alla larga dai tribunali. Al di là di pacche sulla spalla e strette di mano.
Contratto, email, o stretta di mano? - Al riparo dal rischio non-ti-pago.ontr...Toolbox Coworking
Basta un’email o serve il contratto? E cosa faccio se non mi pagano? Suggerimenti legali per mettersi a riparo da fregature e stare alla larga dai tribunali. Al di là di pacche sulla spalla e strette di mano.
l'agenzia delle entrate ha aggiornato a dicembre 2014 la nuova guida sul fisco e casa, acquisto e vendita, con le novità introdotte dal decreto sulle semplificazioni fiscali
Modello di contratto di vendita internazionale utilizzato da ditte site in vari Paesi per comprare e vendere merci. L’esportatore (Venditore) si impegna a consegnare certi prodotti e l’importatore (Compratore) ad acquistarli secondo le condizioni di pagamento, di consegna e con la scadenza concordati.
Il contratto è disegnato per la vendita di prodotti da ditta a ditta, non ai consumatori finali, e per operazioni che siano ognuna una vendita di per sé, non formino parte, cioè, di invii regolari di merci.
Il modello serve per la vendita di vari prodotti (materie prime, componenti industriali, beni di consumo, macchinari, ecc.). Per gli aspetti più importanti del contratto (prodotti, prezzi, modalità e scadenza del pagamento, termine di consegna, ecc.) si propongono varie alternative di redazione, in modo che, secondo chi rediga il contratto (Venditore o Compratore), si possano scegliere le più convenienti.
Il contratto si attiene ai principi stabiliti dalla Convenzione di Vienna del 1980 per i Contratti di Vendita Internazionale di Merci.
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Modello di contratto di vendita internazionale utilizzato da ditte site in vari Paesi per comprare e vendere merci. L’esportatore (Venditore) si impegna a consegnare certi prodotti e l’importatore (Compratore) ad acquistarli secondo le condizioni di pagamento, di consegna e con la scadenza concordati.
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Il Consiglio Nazionale del Notariato ha reso disponibile la nuova guida per il Consumatore al Rent To Buy, la nuova modalità di acquisto e vendita degli immobili.
Il rent to buy e altri modi di comprare casaidealistait
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato la guida "Il rent to buy e altri modi di comprare casa" per chiarire tutti i dubbi sul nuovo strumento introdotto dall'articolo 21 dello Sblocca Italia
Cambia volto la giustizia civile. A partire dal 20 marzo, infatti, entra in vigore la riforma approvata un anno fa e per un gran numero di cause civili non sarà più possibile far ricorso al giudice senza aver prima tentato la via della conciliazione di fronte ad uno degli organismi abilitati. Solo se l'accordo non si raggiunge si andrà in tribunale.
Dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali una Guida completa per la vendita e l'acquisto della casa. Inoltre è comprensiva di un utile dizionario dei termini tecnici immobiliari.
Strategie di internazionalizzazione: differenti approcci per differenti mercati
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Molto spesso i clienti si lamentano del costo imprevisto dei processi e delle attività di cui il loro avvocato chiede il pagamento.
I medesimi desidererebbero poter conoscere in anticipo il costo preciso del processo, in modo da poter pianificare i pagamenti e l’impegno di spesa.
Anche al fine di poter valutare la convenienza economica di un’iniziativa processuale, che in taluni casi potrebbe rivelarsi eccessiva rispetto agli interessi perseguiti o ai valori della domanda.
LA SOLUZIONE.
Per rispondere positivamente a tali esigenze e dare soddisfazione ai propri clienti, l’avvocato può adottare il criterio della tariffazione a percentuale calcolato sul valore della domanda.
Il sistema agevola la costituzione di un rapporto fiduciario fondato sulla chiarezza e sull’immediata comprensibilità, in quanto consente di conoscere in anticipo il costo del processo.
Le aste giudiziarie immobiliari rappresentano un nuovo business che ha conosciuto recentemente una forte crescita. Obiettivo di questa presentazione sarà offrire un panorama d'insieme, analizzando le varie fasi che costituiscono un'asta, i soggetti che vi intervengono e le modalità di partecipazione.
APPARTAMENTO RISTRUTTURATO CON TERRAZZINO VISTA MARE IN VENDITA A FORMIAAffittoprotetto.it
Appartamento di 40Mq completamente ristrutturato e arredato con mobili nuovi, in vendita a Formia Centro Storico di Castellone, posto al secondo piano di una palazzina senza ascensore e di pochi appartamenti. L'appartamento è praticamente nuovo, si compone di un Soggiorno con Cucina a Vista e Terrazzino vista Mare, Una Camera da Letto con balconcino Doccia e Finestra. L'appartamento possiede una quota di proprietà del terrazzo condominiale. Questa Abitazione è ideale come seconda casa per le Vacanze a Formia o come abitazione principale per una Coppia o una Famiglia di tre persone. Questo Appartamento è ideale anche come investimento da mettere a reddito come Casa Vacanza o B&B, la vicinanza alla Stazione Ferroviaria, al Centro di Formia Via Vitruvio e alla Spiaggia di Vindicio ne fanno una valida scelta per Turisti, Studenti e Lavoratori Fuori Zona.
Seconda casa mercato immobiliare delle case per vacanza a FormiaAffittoprotetto.it
Quasi tre abitazioni su dieci a Formia sono vendute per essere adibite a casa per le vacanze della propria famiglia o per essere poi destinata ad attività di B&B.
La città di Formia riscuote molto successo come località di mare, le zone balneari sono le preferite nel mercato delle compravendita delle seconde case, gli acquirenti vogliono una seconda casa a Formia perché non è troppo lontana dalla propria abitazione principale, è facilmente raggiungibile e la casa è utilizzabile non solo in estate.
Le scelte degli acquirenti si orientano su soluzioni che hanno uno spazio esterno, balcone, terrazzo o giardino, come tipologia il trilocale rimane la casa più gettonata, ben il 29% delle compravendite è relativo a soluzioni indipendenti con spazio esterno, anche il bilocale è un’abitazione alquanto ricercata come casa vacanza.
La casa per le vacanze viene acquistata per il 50,9% da coppie senza figli, le famiglie invece rappresentano il 35,1% delle compravendite, c’è anche un 14% di acquisti effettuati da single. Per quanto riguarda l’età dell’acquirente principalmente sono gli over 40 a comprare la seconda casa.
La Casa per le vacanze di solito si acquista senza mutuo, ben il 78,2% delle compravendite viene effettuata senza ricorrere al finanziamento bancario ma con disponibilità proprie di chi compra, mentre il 21,8% utilizza sia mezzi propri e sia finanziamenti bancari.
Formia è una città con un mercato immobiliare dinamico e dai prezzi di vendita delle case più alti rispetto alla media delle altre città della provincia. In questa indagine sul Mercato Immobiliare Formiano scopriremo quello che tipologia di case acquistano i compratori e chi sono gli acquirenti. Questo è il Report più completo sull'andamento del mercato immobiliare di Formia.
Il Mercato Immobiliare delle Locazioni a Formia Slide 2
I Contratti di Locazione più Utilizzati
Il Rapporto Canone di Locazione / Rendita Catastale
Le Tipologie di Case più Affittate
La Permanenza Media in Affitto
ELENCO DEI COMUNI CONSIDERATI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA nella Regione Lazio. Per maggiori informazioni https://www.affittoprotetto.it/contratto-locazione-transitorio-formia/
Il Decreto ministeriale del 2017 stabilisce all’art. 2 che i contratti di locazione di natura transitoria “sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”. Per altre info www.affittoprotetto.it
Risoluzione n 31 del 20 aprile 2018 risoluzione n. 31 e del 20042018Affittoprotetto.it
Contratti di Locazione Agevolati, Risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n°31 del 20 Aprile 2018 circa la necessità o meno di ottenere l'attestazione delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori per il contratto di locazione concordato agevolato 3+2 - Per maggiori info www.affittoprotetto.it
€270.000 Attico Panoramico con Terrazzo Vista Mare in Vendita a Formia CentroAffittoprotetto.it
Attico Ristrutturato con Stupendo Terrazzo Vista Mare in Vendita a Formia Centro via della Conca
La Casa si trova nel Centro di Formia a pochi passi dalla grande piazza di Largo paone e dal Porto per imbarcarsi per Ponza e Ventotene, la stazione ferroviaria è raggiungibile a piedi. L’attico Ristrutturato è all’ultimo piano di un palazzo con ascensore di cui sono state da poco rifatte le facciate.
L’abitazione in Vendita è composta da:
Soggiorno con Cucina a Vista
2 Camere da Letto
Bagno con Doccia
Terrazzo Vista Mare
250 monolocale in affitto a formia quartiere castellone scheda immobileAffittoprotetto.it
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Monolocale Economico in Affitto a Formia Centro di Castellone a poca distanza dalla stazione ideale per single studenti o giovani lavoratori.
Il Contratto di locazione transitorio è una particolare soluzione di accordo che prevede una durata minima inferiore ai 6 anni previsti per legge.
Per leggere la guida al contratto visita : https://www.affittoprotetto.it/contratto-affitto-commerciale-transitorio/
Il Contratto di Comodato di Uso Gratuito è quella scrittura privata con la quale il proprietario di una casa detto Comodante concede ad una persona amica o parente che viene detta Comodatario un bene immobile senza percepirne il compenso. Scopriamo quali sono le particolarità di questo contratto. Maggiori informazioni su https://www.affittoprotetto.it/comodato-uso-gratuito-guida-completa-contratto/
Quali sono i documenti necessari per vendere una Casa ?
Ecco un sintetico elenco, una Check List utile per prepararsi al vendita dell'immobile, tutte le carte che è meglio preparare prima di rogitare dal Notaio. www.affittoprotetto.it
APPARTAMENTO di 145MQ a Via Vitruvio in Vendita a Formia Centro composto da 5 Vani e Due Bagni.
Come è composta questa Casa in Vendita:
L’appartamento di 145MQ è posto al primo piano di un palazzo con ascensore con ingresso direttamente da via Vitruvio, la casa è composta da Ingresso corridoio, grande Soggiorno, Cucina abitabile, 3 Camere da Letto e Due Bagni, balcone aperto su tre vani affacciato su zona tranquilla retrostante via Vitruvio.
Dove si Trova la Casa in Vendita:
Questo appartamento è ubicato nella zona più centrale di Formia, l’ingresso è su via Vitruvio la strada commerciale di Formia, la spiaggia di Vindicio è raggiungibile a piedi, la stazione dista meno di 1000 metri, il porto per imbarcarsi a Ponza e Ventotene si trova a pochi passi. Questa casa è ideale per chi vuole avere tutto sotto casa.
Come Avere Maggiori informazioni su Questa Casa
Chiamare l’Agenzia Immobiliare Affitto Protetto al telefono 3389907186, siamo a Formia in Via Vitruvio 434 (difronte in Notaio Fuccillo – Alleanza Assicurazioni))
Affitto Protetto è un Network immobiliare specializzato nel raggiungimento di obiettivi win win dove venditore ed acquirente possono essere entrambi felici delle scelte fatte e dei risultati economici raggiunti. Affitto Protetto è l’Agenzia Immobiliare di Formia specializzata in Locazioni e Vendite della Casa anche tramite Rent to Buy.
1. www.federnotizie.org
…. per tutti
organo ufficiale della Federazione Italiana delle Associazioni Sindacali Notarili.
P E R C H I C O M P R A C A S A I I :
D A L L A P R O P O S T A A L L ’ A C Q U I S T O
La scelta di una casa richiede normalmente molto tempo: non è semplice trovare un
immobile che risponda alle proprie esigenze, che di norma riguardano la zona, la grandezza,
il numero delle camere, il tempo di consegna e, non ultimo, il prezzo.
Ed anche quando finalmente si trova la casa adatta, inizia un periodo di incertezze.
Non è facile, infatti, per chi non operi nel settore immobiliare muoversi con disinvoltura nella
complessità di norme legali e fiscali, di situazioni tecniche, di rapporti con enti pubblici
territoriali (come i comuni), di richiesta di un finanziamento, di utenze, di appalti per eventuali
opere di manutenzione, di agevolazioni fiscali, di decadenze dalle stesse, di verifiche
urbanistiche e catastali, di regolamenti condominiali, di controlli sulla regolarità nei
precedenti passaggi immobiliari, ecc. ecc. .
Spesso l’offerta al pubblico di un’unità immobiliare, sia essa ad uso abitativo, produttivo,
commerciale o artigianale, è gestita da un’agenzia immobiliare che da’ un primo conforto
all’acquirente fornendo quell’insieme di dati di base che occorrono per valutare il possibile
acquisto, e per prendere infine contatto con il venditore.
Se si intende procedere nella trattativa viene di solito fatta firmare una proposta di acquisto: si
tratta di un modulo prestampato, fornito dall’agenzia. Se il venditore gradisce la proposta, la
sottoscrive per accettazione. Quindi l’accettazione viene comunicata all’offerente: la prima
fase dell’acquisto, l’accordo preliminare, si è così concluso. A questa prima fase segue di
norma la sottoscrizione di un contratto preliminare, nel quale vengono regolamentati tutti i
patti, le garanzie e le formalità della futura vendita.
Infine si arriva alla sottoscrizione dell’atto definitivo di trasferimento.
Le fasi precedenti l’acquisto su cui va posta attenzione sono dunque:
- la proposta di acquisto
- il contratto preliminare o compromesso
2. LA PROPOSTA DI ACQUISTO
Una volta deciso l’acquisto, come si è visto, di solito si firma una “proposta di acquisto” su un
modulo prestampato che contiene gli elementi essenziali della futura vendita: l’individuazione
dell’immobile con le sue eventuali pertinenze, il prezzo, i tempi di pagamento, i termini per la
consegna e per la sottoscrizione dell’atto definitivo di vendita.
La proposta d’acquisto deve essere firmata per accettazione dal venditore; fino a che il
venditore non l’ha accettata, la proposta obbliga e vincola solo l’acquirente, il quale, però,
può ritirarla, sempre che non l’abbia dichiarata irrevocabile, perché in tal caso può solo
attendere la decisione del venditore di accettarla o meno, nel termine convenuto.
Quando l’accettazione del venditore viene comunicata all’acquirente, entrambe le parti
restano vicendevolmente obbligate a stipulare l’atto definitivo di vendita.
Una proposta così conclusa (detta proposta accettata) è un contratto preliminare, che
vincola entrambi, e le condizioni indicate non potranno più essere modificate unilateralmente
ma soltanto di comune accordo tra le parti. E’ evidente quindi che si tratta di un atto molto
importante e delicato, di un passo che è consigliabile compiere solo quando si è veramente
convinti dell’acquisto e, ove possibile, dopo aver effettuato gli opportuni controlli
sull’immobile.
In caso di urgenza, è opportuno inserire nella proposta alcune condizioni che rendano
possibile liberarsi dell’impegno assunto qualora non si verificassero.
Ad esempio: è importante essere informati sulla esistenza dell’agibilità dell’appartamento, o
sulla sua regolarità urbanistico - edilizia, ma se non si ha il tempo per fare gli opportuni
controlli, si può ugualmente firmare la proposta d’acquisto condizionandola alla esistenza
dell’agibilità o delle licenze, autorizzazioni edilizie, D.I.A., ecc… da produrre in copia entro un
certo termine; in mancanza si verifica una condizione risolutiva della proposta e i suoi effetti
obbligatori vengono meno.
IL PRELIMINARE DI VENDITA
Non è necessario per acquistare una casa fare una proposta di acquisto, così come non è
necessario firmare un preliminare o avvalersi dell’opera di mediatori immobiliari.
Può accadere che le parti si conoscano o che la parte acquirente venga in qualsiasi modo a
conoscenza dell’intenzione di vendere; in questo caso le parti potrebbero stipulare subito il
contratto preliminare o persino il contratto definitivo.
Tuttavia accade raramente che le parti possano immediatamente, dopo essersi accordate
verbalmente, l’una consegnare l’immobile e l’altra pagare il prezzo. E’ necessario far passare
un certo tempo per prepararsi entrambi alla vendita definitiva, convenendone però le
modalità. E’ per questo motivo che spesso, preceduto o meno dalla proposta di acquisto, si
stipula anche un contratto preliminare, chiamato anche compromesso. Con questo atto il
venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una vendita, stabilendone condizioni e
termini.
Non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare, da un punto di vista
puramente giuridico. Infatti da entrambi deriva un importantissimo effetto: se una delle parti
cambia idea prima dell’atto definitivo di vendita, l’altra parte, che vuole invece mantenere
gli impegni assunti, può rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che trasferisce la casa
alle condizioni previste nella proposta accettata o nel preliminare e, per quanto ivi non
convenuto, alle condizioni di legge.
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3. E' questa l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto prevista
dall’art. 2932 del codice civile.
La differenza è pertanto più di fatto o di uso, che giuridica: il preliminare contiene di solito
molti più dettagli e pattuizioni rispetto a quanto convenuto nella proposta accettata. Ed è
logico che sia così, perché la proposta d’acquisto, come si è detto, è normalmente
contenuta in un modulo prestampato, mentre il preliminare può essere “personalizzato” e
regolare aspetti specifici della vendita, quali, ad esempio, eventuali garanzie sulla conformità
degli impianti, oppure accordi per lasciare nella casa alcuni arredi.
Per tutti gli aspetti non regolati nella proposta o nel preliminare si applicano le norme di legge.
I contratti che hanno come oggetto immobili devono essere stipulati con atto scritto. Pertanto
la proposta, l’accettazione ed il preliminare possono essere validamente sottoscritti con una
scrittura privata. L’intervento del notaio è necessario per dare pubblicità a questi atti, come si
vedrà in seguito.
L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti, gli altri
non possono sapere che il venditore si è obbligato a vendere. Pertanto il venditore,
nonostante la firma del preliminare, potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, e il
promittente acquirente può solo ottenere in giudizio il risarcimento dei danni ma non otterrà
mai la proprietà dell’immobile.
Per evitare questo rischio bisogna trascrivere il preliminare (art. 2645 bis del codice civile).
Con la trascrizione il preliminare, che deve essere redatto in forma pubblica o di scrittura
privata autenticata, e quindi con l’intervento del notaio, viene “pubblicato” nella
Conservatoria competente e chiunque può controllare se il venditore ha già promesso o
venduto ad altri il proprio bene. Pertanto il venditore non può più vendere ad altri, né i terzi
possono aggredire il bene se non provando che la vendita viene fatta a loro danno.
E’ evidente quanto sia importante trascrivere il preliminare: dopo che l’obbligo di vendere è
diventato “pubblico”, le altre vendite e in genere tutti gli atti relativi all’immobile compiuti dal
promittente venditore e pubblicati dopo la trascrizione del preliminare non pregiudicano i
diritti del promittente acquirente.
Viene pertanto “anticipata” la tutela che deriva dalla vendita definitiva: in proposito si parla
di “prenotazione” della vendita. Senza questa precauzione l’acquirente può correre dei rischi
durante il periodo che va dalla firma della proposta accettata (o del preliminare) all’atto di
vendita.
Il rischio può derivare non solo dalla eventuale mala fede del venditore, che dopo aver
promesso in vendita l’immobile, va di corsa da un notaio per vendere la stessa casa ad
un’altra persona, che ignora il precedente preliminare non trascritto e quindi reso pubblico,
ma possono verificarsi altre circostanze che mettono in pericolo una promessa di acquisto
non trascritta. Pensiamo ad esempio al caso in cui il promittente venditore abbia un
incidente stradale o procuri un danno a terzi: questi ultimi potranno soddisfarsi sull’immobile
promesso in vendita perché non è stato reso pubblico il vincolo assunto dal venditore con il
preliminare.
La trascrizione del preliminare comporta il pagamento di tasse e imposte, oltre all’onorario del
notaio, ma il vantaggio che ne deriva in termini di sicurezza dell’acquirente è evidente.
Peraltro l’imposta di registro che si paga per la caparra confirmatoria e gli acconti sul prezzo
può essere detratta, in molti casi, dall’imposta di registro che si paga all’atto definitivo di
trasferimento, come si vedrà meglio in seguito.
Siccome dal 1 gennaio 2006, nel caso di vendita a soggetti privati (che non sia soggetta d
IVA) l’acquirente paga le imposte sul valore fiscale e non sul prezzo, sono anche venute a
cadere le ragioni che in passato inducevano a sottoscrivere il preliminare in forma privata al
fine di dichiarare nell’atto definitivo di vendita un prezzo inferiore a quello pattuito per pagare
meno imposte. Non c’è più alcun motivo per farlo: restano solo i rischi.
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4. Per “valore fiscale” si intende quel valore che si ricava dalla moltiplicazione della rendita
catastale per determinati coefficienti, diversificati in ragione della categoria catastale degli
immobili.
La rendita catastale è uno dei dati che identificano gli immobili, unitamente ad altri, quali il
foglio, il mappale ed il subalterno. Questi dati sono rinvenibili nel Catasto che è il registro
tenuto dall’Agenzia del Territorio nel quale sono elencati tutti i beni immobili presenti in Italia,
classificati per Comune.
CONTENUTO DEL PRELIMINARE
A questo punto dovrebbe essere chiaro che la fase del contratto preliminare è la più delicata
di tutta la procedura che porterà alla vendita definitiva con il passaggio della proprietà.
Come abbiamo già spiegato l’impegno assunto nella proposta accettata e nel preliminare è
così importante che se una delle parti si rifiuta senza motivo di fare la vendita, l’altra può
pretenderla dal Giudice. La sentenza del Tribunale rende quel preliminare “definitivo”: la
proprietà passa all’acquirente dietro pagamento del prezzo. Anche per questo motivo il
preliminare deve contenere tutti gli elementi necessari per rendere possibile il passaggio di
proprietà anche senza la collaborazione di entrambe le parti. Quindi deve essere il più
preciso possibile.
Vediamo ora cosa deve contenere.
Parte promittente venditrice: è chi si obbliga a vendere.
Se il proprietario non intervenisse personalmente in atto o qualora si trattasse di una società o
di un altro ente, bisogna controllare che il rappresentante sia realmente munito dei poteri per
vendere. In mancanza l’atto è annullabile. Se il preliminare ha la forma dell’atto pubblico o
della scrittura privata autenticata, di questo accertamento se ne occupa il notaio.
Parte promittente acquirente: è chi si obbliga a comprare. Tuttavia a volte l’acquirente ha la
necessità o semplicemente si vuole riservare la facoltà, nel periodo che va dalla firma del
preliminare a quella del contratto definitivo, di indicare un’altra persona come acquirente
dell’immobile, ad esempio il figlio od il coniuge, od un terzo con il quale si è accordato. In
questo caso è necessario che il preliminare preveda tale modifica soggettiva, perché
qualora non venga scritto che l’acquirente promette di acquistare “per se o per persona da
nominare” è necessario chiedere il consenso del promittente venditore per modificare il
nominativo dell’acquirente.
Oggetto dell’acquisto: l’immobile va esattamente descritto con tutti i suoi dati catastali
attuali, e i confini. Si usa ed è opportuno allegare una planimetria, o, se se ne è in possesso, la
scheda catastale, quella cioè che è stata depositata in Catasto al momento della denuncia
del fabbricato nuovo o quella depositata in seguito per comunicare eventuali modifiche
successivamente fatte nella casa, e far dichiarare alla parte promittente venditrice che lo
stato di fatto è conforme con quello denunciato in Catasto e risultante dalle stessa scheda.
Qualora la situazione catastale non corrisponda a quella reale, le parti possono covenire
l’obbligo del venditore di presentare una nuova scheda a sue spese prima della
sottoscrizione dell’atto definitivo di vendita.
E’ altresì consigliabile controllare il Regolamento di Condominio che potrebbe contenere
clausole fortemente limitative sulla destinazione dell’immobile e degli enti comuni. Pensiamo
al caso di un medico che voglia acquistare un appartamento per farne uno studio
professionale: qualora il regolamento di condominio stabilisse che gli appartamenti possono
essere adibiti a solo uso abitativo non potrebbe farlo. O ancora se il regolamento vietasse di
tenere animali, non sarebbe consigliabile l’acquisto al proprietario di un cane.
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5. Prezzo: il preliminare deve indicare il prezzo convenuto, le modalità di pagamento, le relative
scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo vanno versate. Bisogna
ricordare infine che i pagamenti non possono essere fatti in contanti ma con assegni non
trasferibili o bonifici bancari. E’ consigliabile indicare gli estremi degli assegni o il numero di
CRO del bonifico, essendo tutti dati che andranno obbligatoriamente indicati nell’atto
definitivo di vendita.
E’ opportuno indicare, se la parte promittente acquirente intende chiedere un mutuo, da
stipularsi contestualmente alla vendita definitiva, che il pagamento dell’ultima parte del
prezzo potrebbe avvenire in un momento successivo, qualora la banca erogasse la somma
mutuata solo dopo l’iscrizione dell’ipoteca, che solitamente avviene qualche giorno dopo
l’atto di vendita e di mutuo, od il consolidamento della stessa (11 giorni dopo l’iscrizione).
A conferma della serietà dell’acquisto la parte promittente acquirente può versare alla parte
promittente venditrice una somma a titolo di caparra confirmatoria da restituirsi all’acquirente
all’atto definitivo di vendita. In realtà questa somma, di norma, viene trattenuta dal venditore
al momento della vendita definitiva, ed imputata a parte del prezzo. Qualora invece non si
arrivasse a stipulare l’atto definitivo di vendita, se l’inadempimento è imputabile
all’acquirente, il venditore può trattenere la caparra; se invece è imputabile al venditore
questi dovrà restituire il doppio della caparra ricevuta.
Nel preliminare va sempre specificato se le somme versate dalla parte promittente
acquirente siano date a titolo di caparra o di acconto sul prezzo, perché tali somme
costituiscono la base imponibile delle imposte che devono pagarsi in sede di registrazione del
preliminare e le rispettive aliquote sono diverse.
Entrambe le imposte tuttavia potranno essere detratte dall’imposta di registro dovuta in sede
di registrazione dell’atto definitivo di vendita.
Consegna: è importante indicare la data della consegna dell’immobile che di norma
coincide con quella della sottoscrizione della vendita. A volte, tuttavia, su richiesta della parte
promittente acquirente, la consegna viene anticipata (ad esempio per consentire di iniziare
delle opere di ristrutturazione). In tal caso è opportuno specificare a quale scopo viene
effettuata l’anticipata consegna, quale è l’utilizzo della casa consentito all’acquirente e, in
caso di lavori, chi si assume la responsabilità di eventuali conseguenze dannose degli stessi.
Scadenze: nel preliminare va indicata la data di stipulazione dell’atto definitivo di vendita. Se
alla data convenuta per l’atto di vendita una delle parti non si presenta all’appuntamento, si
renderà inadempiente con le conseguenze che verranno di seguito specificate. Le parti
possono convenire di firmare l’atto “entro” una certa data, oppure che il termine indicato nel
preliminare sia da considerare “essenziale”: in quest’ultimo caso la decorrenza del termine
senza che si sia pervenuti alla sottoscrizione dell’atto di vendita determina la risoluzione del
contratto preliminare. Quindi bisogna fare attenzione a questa dicitura perché potrebbe
comportare conseguenze non volute.
Regolarità urbanistica: se la costruzione del fabbricato di cui fanno parte le porzioni
immobiliari oggetto del preliminare è iniziata dopo il 1 settembre 1967, la legge richiede a
pena di nullità che l’atto definitivo di vendita indichi i provvedimenti concessori od
autorizzativi che hanno consentito la costruzione. Quindi è opportuno anticipare tutti i controlli
di regolarità fin dal momento del preliminare, ed anche chiedere l’agibilità dell’immobile. A
volte è difficile venirne a conoscenza. Tuttavia la parte promittente acquirente ha il diritto di
chiederla e la parte promittente venditrice deve cercare di averne gli estremi o attraverso
l’amministratore del condominio o rivolgendosi direttamente in comune.
La mancanza dell’agibilità non rende il bene incommerciabile, ma la parte promittente
acquirente deve essere consapevole della sua esistenza, reperibilità, o irreperibilità.
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6. Provenienza: non è richiesto per legge, ma indicare la provenienza dell’immobile è
sicuramente più che opportuno perché investe il problema principale della vendita: chi
dichiara di essere proprietario lo è davvero? I relativi controlli vengono fatti dal notaio. E’
molto importante risalire ai venti anni precedenti la vendita per controllare che tutti i
passaggi compiuti in quel periodo siano stati regolari. I venti anni sono fissati in conformità al
termine ventennale di acquisto per usucapione dei beni immobili. Se per venti anni i
trasferimenti della proprietà si sono verificati correttamente, di norma, e fatte poche
eccezioni (come per il caso delle servitù), non ci dovrebbero essere terzi che possano
avanzare diritti sul bene. In questa verifica si controlla la presenza di eventuali ipoteche,
servitù, (ad esempio il diritto di mantenere condotte interrate nel giardino) o eventuali
trascrizioni pregiudizievoli (cioè che possono pregiudicare i diritti dell’acquirente). Nel caso in
cui l’ultimo passaggio sia una successione, sarà bene specificare l’obbligo per il venditore di
effettuare, con l’atto definitivo di vendita, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità
del defunto.
Garanzie: il codice civile prevede per la vendita alcune garanzie obbligatorie quali quella per
evizione (che garantisce che non esistono terzi che possano avanzare diritti sull’immobile). E’
bene anticipare una dichiarazione della parte promittente venditrice in materia, dalla quale
risulti che il bene immobile promesso in vendita non è e non sarà al momento della vendita
gravato da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli per i diritti dell’acquirente.
In particolare qualora sull’immobile esistessero delle ipoteche bisogna indicare quali obblighi
assume in proposito la parte promittente venditrice, la quale può:
- obbligarsi a cancellare l’ipoteca prima dell’atto di vendita; in tal caso dovrà pagare il
debito con un certo margine di anticipo in modo da ottenere o l’atto notarile di assenso
alla cancellazione o la comunicazione della banca soddisfatta all’Ufficio competente
della estinzione del proprio credito. In entrambi i casi sarà necessario che o l’atto di
assenso a cancellazione notarile o la comunicazione della banca relativa all’anticipata
estinzione vengano annotati a margine dell’ipoteca per la sua cancellazione;
- obbligarsi ad ottenere una quietanza della banca creditrice entro la data di stipula, in
attesa della successiva cancellazione dell’ipoteca.
Spesso accade però che il venditore utilizzi il denaro ottenuto al momento dell’atto notarile di
vendita per estinguere contestualmente il suo mutuo. Questo è il caso più complesso e
delicato, ed è preferibile che sia seguito dal notaio che si occuperà della vendita.
E’ buona norma che il promittente venditore dichiari anche se gli impianti esistenti
nell’immobile sono conformi o meno alle norme di legge in materia di sicurezza, e il
promittente acquirente ne sia a conoscenza.
INADEMPIMENTO
Cosa succede se una parte è inadempiente?
In tal caso l’altra parte, se fosse stata versata una caparra confirmatoria, può soddisfarsi su
quella. Oppure può ottenere dal Giudice una sentenza che tenga luogo del mancato atto di
vendita trasferendole la proprietà, o ancora può chiedere la risoluzione (ossia lo
scioglimento) del preliminare di vendita per mancato rispetto degli obblighi ed anche, in
aggiunta allo scioglimento, il risarcimento dei danni.
Infine, se il preliminare è trascritto, l’ acquirente ha un privilegio (ossia una garanzia
particolare simile all’ipoteca) che garantisce il pagamento del doppio della caparra e la
restituzione del denaro versato come acconto.
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7. REGISTRAZIONE
Il preliminare deve essere registrato presso l’agenzia delle entrate, dietro versamento delle
relative imposte. La registrazione va fatta entro 20 giorni dalla firma del preliminare. Se le parti
si sono avvalse dell’opera di un mediatore, il preliminare è registrato di solito dallo stesso
mediatore; se il preliminare è stato ricevuto o autenticato dal Notaio la registrazione viene
effettuata da quest’ultimo. Nei restanti casi dovranno essere le parti ad adempiere alla
formalità.
L’imposta di registro viene calcolata come segue:
- il 3% dell’importo degli acconti;
- lo 0,50% dell’importo della caparra;
- una imposta fissa attualmente di euro 168.
Il preliminare deve inoltre essere in regola con le imposte sul bollo.
L’imposta pagata sulla caparra e sugli acconti potra’ essere detratta dall’imposta di registro
dovuta in sede di registrazione dell’atto di vendita definitivo.
Qualora tuttavia l’atto definitivo di vendita sia soggetto ad IVA (ad esempio nel caso di
acquisto di abitazione dal costruttore entro i 4 anni dall’ultimazione dei lavori) l’imposta di
registro pagata sulla caparra è sempre dovuta in misura proporzionale (0,50% dellimporto
della caparra) mentre per le somme corrisposte a titolo di acconto è dovuta un’imposta fissa
(euro 168).
Entrambe queste imposte non possono essere detratte dall’imposta di registro in sede di atto
definitivo di vendita.
DOCUMENTI CHE DEVONO ESSERE PRODOTTI PER LA PREDISPOSIZIONE
DELL’ATTO DI VENDITA
E CHE E’ OPPORTUNO, OVE POSSIBILE, VISIONARE PER LA STESURA DEL
PRELIMINARE
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da parte del venditore:
-- copia dell’atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di
successione)
-- regolamento di condominio
-- planimetria catastale (cioè quella depositata in Catasto) rappresentativa della attuale
situazione reale delle porzioni immobiliari promesse in vendita
-- tutti i provvedimenti edilizi/urbanistici relativi alla casa promessa in vendita (licenze e
concessioni edilizie, denunce di Inizio Attività, comunicazioni di lavori interni, permessi di
costruire, pratiche di eventuali condoni complete dei versamenti fatti etc.)
-- provvedimento di agibilità
-- dichiarazione dell'amministratore di condominio dalla quale risulti se:
a) il venditore è in regola con il pagamento di tutti gli oneri condominiali
b) sono state deliberate opere di manutenzione straordinaria, se sono ancora o meno
da pagare
c) il condominio ha liti in corsi
d) l condominio è dotato del contratto servizio energia
8. -- dichiarazione della stessa parte promittente venditrice dalla quale risulti:
--- se l'unità immobiliare è dotata di attestato di qualificazione o certificazione energetica
--- se ha mai usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo ed inerenti lavori di ristrutturazione per
risparmi energetici (ad esempio per lavori su caldaia, tetto, nuovi impianti e così via). In
caso positivo dovrà portare al rogito il certificato di certificazione energetica predisposto
da un tecnico abilitato
Se si fosse avvalso dell’opera di un mediatore deve comunicarne i dati (nome, partita iva,
codice fiscale, numero di iscrizione all’albo dei mediatori), costo della mediazione e modalità
analitiche del pagamento.
Se l'immobile fosse gravato da ipoteca dovrà fornire:
a) copia del contratto di mutuo
b) ricevuta estinzione mutuo o ultimo bollettino
c) eventuale copia dell'atto notarile di assenso a cancellazione di ipoteca o dichiarazione
della banca dalla quale risulti che il mutuo è estinto e di averne data comunicazione
all’Ufficio dei Servizi Immobiliari competente
Se l'immobile fosse locato a terzi dovrà consegnare il contratto.
Se l’immobile ha una provenienza successoria il certificato di morte per poter procedere alla
trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
All'atto di vendita tutti i documenti inerenti la casa dovranno essere consegnati alla parte
acquirente e di ciò è consigliabile fare espressa menzione nel preliminare come obbligo del
promittente venditore. In particolare questi dovrà portare:
- lettera dell'amministrazione di condominio che attesti quanto sopra
- tutti gli atti di provenienza in copia autentica con regolamento di condominio
- certificato di stato libero o estratto per sunto dell'atto di matrimonio
- le chiavi di casa
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da parte dell’acquirente:
-- se si è avvalso di un mediatore dovrà comunicare al notaio il nominativo del mediatore con
relativi dati come sopra indicato
-- all’atto di vendita dovrà portare :
--- certificato di stato libero o estratto per sunto dell'atto di matrimonio
--- copia degli assegni versati o estremi dei bonifici utilizzati per gli acconti, per la caparra e
per pagare il mediatore
-- se intende avvalersi del credito di imposta perché ha venduto nei dodici mesi precedenti
un immobile acquistato come prima casa, dovrà inoltre portare copia dell’atto di acquisto
della precedente casa e della successiva rivendita.
a cura di Monica De Paoli e Maria Nives Iannaccone
Allegato al N.5 Settembre 2008 - anno XXI di FederNotizie
Edito a cura dell’Associazione Sindacale Notai della Lombardia - iscritto
Il 13.5.1988 al n.345 nel Registro della Stampa del Tribunale di Milano.
Pubblicazione non in vendita, inviata a tutti gli iscritti delle associazioni
sindacali notarili. Direzione e Redazione: via Clerici 1, 20121 Milano
E-mail. Redazione@federnotizie.org - web. www.federnotizie.org
Direttore Responsabile: Maria Nives Iannaccone
Stampato da Tipografia Levati vicolo Serbelloni n.3 - 20064 Gorgonzola