Data driven vastgoedstrategie - Johan van Houwelingen

1. Bigger data, een inspiratie voor uw eigen
vastgoedstrategie
Data driven vastgoedstrategie
Johan van Houwelingen (AAG)

2. U herkent mij aan …

3. • Director Vastgoed & Facilitair
• Gezondheidswetenschappen,
vastgoedmanagement, Sioo - ECM
• 15 jaar actief in de zorg
• Specialisme: Strategie &
VastgoedFinance
• Markten: GGZ, V&V, GHN
• Raad van Toezicht Reinaerde
Johan van Houwelingen
j. vanhouwelingen@aag.nl
06 – 12 04 27 09
Privé
Zakelijk

4. AAG maakt de zorg beter
Méér dan oplossingen alleen
AAG

5. AAG maakt de zorg beter
Samen zijn wij succesvol
Medewerkers Klanten per jaar Jaar ervaring in de zorg
160+ 400+ 55+

6. Advies van een expert
Tijdelijk meer menskracht
Outsourcingsoplossingen
Méér dan
oplossingen
alleen
Salaris
BI
Vastgoed
Personeel
Facilitair
HRM
Finance

7. Wat is dat?
Data driven strategie

8. • Combineren van eigen data en
andere data geeft nieuwe inzichten.
• Gecentraliseerde, organisatie brede
kijk en interpretatie zorgt voor
flexibiliteit en wendbaarheid.
• Observeren en begrijpen van
processen om vanuit daar een
strategie te formuleren.
Combinatie

9. • Basisgegevens
• Financiële gegevens
• Kwalitatieve gegevens
• Omgevingsanalyse
• Gegevens omliggende panden
• Gegevens vastgoed concurrentie
Vastgoeddata

10. AAG-Vastgoedrekenmodel
i.s.m. TU Delft - vastgoed VVT-sector
Vastgoedonderzoek AAG

11. • Onderzoek deelnemers AAG-
vastgoedrekenmodel
• 2.600 objecten
• Invoering NHC ging uit van life-time
gemiddelde
• Bedrijfsopbrengsten en resultaat dalen
• Investeringsvolume daalt
• Resultaat op vastgoedbekostiging?
Financieel voldoende?

12. Populatie GGZ VG VV Totaal
Aantal deelnemers 9 15 25 49
Aantal objecten 616 1090 872 2578
Aantal m2bvo 293.866 1.187.761 2.055.534 3.537.161
- waarvan eigendom 211.710 708.143 1.459.025 2.378.878
Aantal ingevoerde capaciteit 13.242 43.191 31.688 88.121
Waardering GGZ VG VV Totaal
A. Boekwaarde (x100.000) 2.746 5.124 11.750 19.620
B. Bedrijfswaarde (x100.000) 3.975 7.649 16.255 27.879
Verhouding B/A 145% 149% 138% 142%
Investeringen GGZ VG VV Totaal
Investeringsprognose (x100.000) 314 5.175 7.919 13.408
Instandhouding (x100.000 / jr) 81 91 232 404
Financiering GGZ VG VV
LTV 33% 43% 48%
DSCR 151% 96% 88%

13. • Boekwaarde: € 2,0 miljard
• Bedrijfswaarde: € 2,8 miljard
• Investeringen: € 1,3 miljard
• Instandhouding: € 0,4 miljard
• Positief resultaat: +2% van omzet
• Stichtingsresultaat:
• Afhankelijk van sector
• Gemiddeld negatief
Follow the money…

14. • Mismatch huidige kwaliteit van
vastgoed en wens van gebruikers
• Financiële onzekerheid neemt toe
• Investeringsbehoefte neemt toe!
Spannende cocktail!

15. Daarom dit onderzoek
Er zijn geen harde data, maar wel veel claims over de situatie van zorgvastgoed
Gedegen onderzoek:
• Gebouwniveau
• Organisatieniveau
• Macroniveau
Harde cijfers over de
huidige toestand van
het zorgvastgoed
Verbinden van kwaliteit
en financieel
2

16. 16
1
2
3

17. 906,000
101,000
33%
44%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
-
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
1,000,000
NHC blijft gelijk NHC daalt 15%
Bedrijfswaarde minus boekwaarde
2016
Gemiddeld % Negatief
€ 3,633,000
€ 5,866,000
€ 518,000
€ 2,828,000
€ 4,774,000
€ 113,000
€ -
€ 1,000,000
€ 2,000,000
€ 3,000,000
€ 4,000,000
€ 5,000,000
€ 6,000,000
€ 7,000,000
Gem.
bedrijfswaarde
2016
Eigendom Huur
Gemiddelde bedrijfswaarde per
gebouw 2016
NHC blijft gelijk NHC daalt 15%

18. 66%
74%
65%
81%
71%
73%
78%
66%
83%
75%
69%
75%
65%
82%
73%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Functionaliteit Bouwtechniek Locatie Beleving Totaal
Gebouwkwaliteit
Eigendom Huur Totaal
66%
74%
65%
81%
71%
73%
78%
66%
83%
75%
69%
75%
65%
82%
73%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Functionaliteit Bouwtechniek Locatie Beleving Totaal
Gebouwkwaliteit
Eigendom Huur Totaal

19. 19
3
2
1

20. 20
3
2
1

21. • Investeren in kwaliteit onder druk
door korting NHC
• Wens voor functionele verbeteringen
• Investeringen nog niet concreet
• Beschikbaarheid en bruikbaarheid
data zeer beperkt
• Uitkomsten zijn richtinggevend
Voorlopige conclusies

22. • Verkrijgen objectief inzicht in eigen kwaliteit
van gebouwen / financieel
• Benchmark eigen gebouw.
• Verzamel inzicht in gebouwkwaliteit van
andere aanbieders
• Bepaal welke gebouwen in de toekomst een
probleem krijgen (data afzetten tegen trends
en ontwikkelingen)
• Huidig vastgoed + inzicht = visie en strategie
• Strategie + concepten = projecten
• Projecten + €€’s + executie = resultaat
Morgen starten…

23. Vervolgonderzoek Doet u mee?
• Groot signaal geven richting politiek
• Tegelijk inzicht in eigen uitkomsten
• Benchmark uzelf!
• Dreiging verder verlagen NHC blijft
• Nieuwe / andere opbrengststromen
zullen impact hebben
• De vraag naar vastgoed verandert
onvermijdelijk
• Uniformiseren van juiste prestaties
a.brand@aag.nl
06 - 11 34 05 97

24. Facilitair onderzoek
Benchmark ouderenzorg

25. • 400.000 m² bvo
• € 24 - € 46 per m² bvo per jaar
• Grote invloed op kostprijs:
 in- of uitbesteden van
schoonmaak
 eventuele inkomsten
 personele kosten in eigen dienst
(leeftijd medewerkers onder en
boven 40 jaar)
 eigen beheer is duurder
Schoonmaak
50.00%50.00%
Verdeling uitbesteed of eigen
beheer
in de benchmark
Deels eigen beheer en
deels uitbesteed
Eigen beheer

26. • 2,0 miljoen maaltijden per dag
• € 6,80 - € 11,80 per warme maaltijd
(nb: voedingsdagprijs is € 12,37)
• Zelf koken is niet doorslaggevend in
prijs.
• Het is vaak duurder om meerdere
keuzecomponenten aan bewoners
aan te bieden dan dat keuze uit één
menu.
Maaltijden
22.22%
11.11%
66.67%
Verdeling componenten keuzes in de
benchmark
3 keuzes
hoofdgerechtcomponent
en (AGF)
1 keuze met vast
alternatief
2 keuzes
hoofdgerechtcomponent
en (AGF)
1-2 weken
22%
2 weken of
langer
22%
à la minute
56%
Keuzemoment

27. • 4.900 cliënten
• € 21 - € 73 per cliënt per maand
• Toegevoegde waarde zelf wassen?
• Groot verschil in huur linnen of linnen
eigendom
• 3.100 cliënten
• € 15 - € 98 per cliënt per maand
• Veel cliënten regelen wassen zelf
• Kosten zijn niet altijd inzichtelijk
Platgoed11.11%
88.89%
Verdeling uitbesteed of eigen
beheer - Platgoed
Beide
Uitbesteed
33.33%
66.67%
Verdeling uitbesteed of eigen
beheer - persoongebonden Persoongebonden

28. • Gebouwonderhoud: € 9 - € 47 per m² bvo
• Terreinonderhoud: € 0,98 - € 3,92 per m²
• Elektriciteit: € 0,08 - € 0,13 per kWh
• Gas: € 0,49 - € 0,94 per m³
• Water: € 0,65 - € 2,01 per m³
En zo nog meer…

29. Interesse in deelname 2018?
Minke Mikkers
m.mikkers@aag.nl
Bart Noordhof
b.noordhof@aag.nl

30. Hier staan wij voor
U focust elke dag op dát wat er toe doet; de zorg.
Onze focus? Die ligt op u!
Om u te ontzorgen met meer dan alleen oplossingen
waardoor de zorg elke dag een stuk beter wordt

31. Onze belangrijkste succesfactor
Samen succesvol

32. Wij zijn AAG. Aangenaam