Uploaded byRPS B.V.
Rps vakbeurs gebouwbeheer
Vastgoedbeheer is met het uitkomen van de Europese norm ISO 55000 niet langer meer alleen een verantwoordelijkheid voor de technische dienst. Directies en management van beheerorganisaties hebben nu een kader van waaruit richting gegeven moet worden. Welke veranderingen brengt dat met zich mee en hoe kunnen beheerorganisaties dit voortvarend oppakken? Welke rol is daarbij weggelegd voor samenwerkingspartners? Adviseur vastgoedbeheer Johan Smit van RPS geeft uitleg. Hij gaat in op deze ontwikkelingen en kansen voor de toekomst. De adviseur legt uit waarom conditie- en risicogestuurd onderhoud op basis van NEN 2767 en het vastgoeddossier op basis van NEN 2633 hier een centrale rol in vervullen.
Rps vakbeurs gebouwbeheer
- 1.
- 2. Leergang NEN 2767-Conditiemeting 2
- 3. SCEV Examens 3 SCEV Opleidingen NVDO/ NEN Trainingen IIV INFRA Zadkine BOB opleidingen COV IAV NEN Trainingen & BOB Opleidingen NEN2767
- 4. Wat zegt ISO55000? Vastgoedbeheer MOET …?.... X beter! Vastgoedbeheer is met het uitkomen van de Europese norm ISO 55000 niet langer meer alleen een verantwoordelijkheid voor de Technische Dienst. Directies en management van beheerorganisaties hebben nu een kader van waaruit richting gegeven moet worden. WAAROM dan en HOE, waar te beginnen? 4
- 5. Wat zegt ISO55000? Het gaat over ASSETMANAGEMENT • Assetmanagement stelt een organisatie in staat haar doelstellingen te bereiken door WAARDE te realiseren uit assets. • Het geeft eigenaren ('asset owners') een instrument in handen voor – doelmatig, – duurzaam – kosten effectief beheer. 5
- 6. Wat zegt ISO55000? Factoren van belang voor het management: • doel organisatie • financiële en beleidsmatige randvoorwaarden • behoeften/ verwachtingen organisatie en klant • kaders/ eisen vanuit wet- en regelgeving Dit alles afgestemd, vastgelegd, geborgd in de organisatie en overeengekomen met stakeholders en met ‘medewerkers’! 6
- 7. Wat moet erdan? Het management MOET 40 X …. • Strategie • Beleid • Kwaliteit • Prestatie • € • Risico’s • Belang • Mensen • Organisatie • Taken • Eisen • Milieu/duurzaam • Documentatie …altijd … en …………………………. > Altijd beter en nooit af! 7
- 8. Wat doen weal? • Beheer - Regieorganisatie? • Samenwerken? • Overeenkomsten? • Prestatie-eisen / NEN normen / Nederlandse Technische Afspraken (NTA) of Nederlandse Praktijk Richtlijnen (NPR) / Methodieken ……..en vele andere wettelijke en technisch inhoudelijke eisen en voorschriften. ? Hoe verder… 8
- 9. NEN 2767 vanstrategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 9 Wat helpt verder? NTA 8026 Beleidslabel Conditie & Risico’s Strategie label!
- 10.
- 11. Instandhouding: Wettelijk minimum= ‘Wind- en waterdicht’ en waarborgen Veiligheid Voor bijvoorbeeld; sloop, afstoot, heroverwegen, rehabilitatie exploitatie < 5 jaar - niet meer investeren in Energie Basis of standaard: Planmatig preventief onderhoud = Efficiënt, Functioneel & Sober en doelmatig Voor bijvoorbeeld ; regulier gebruik, scholen, kantoren, woningen exploitatie > 5 jaar – afgewogen investering in Energie Plus of extra: Planmatig preventief onderhoud met hoog serviceniveau = Extra aandacht voor esthetica, beleving, service en hoge kwaliteit Voor; zorgcomplexen, ziekenhuizen, kantoren top segment exploitatie > 20 jaar – investeren in Energie en Duurzaamheid en Extra kwaliteit) 11 Invulling Strategie & Beleidslabel
- 12. NEN 2767 vanstrategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 12 STRATEGIE & BELEIDSLABEL Onderhoudskosten in relatie tot herstel prioriteit Risico Kwaliteit NEN 2767 van strategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 12 Invulling Strategie & Beleidslabel
- 13. NEN 2767 vanstrategie en beleid naar meerjarenonderhoudsplanning en prestatiecontracten 13 0% risico 100% Kwaliteit Kwaliteit Risico STRATEGIE & BELEIDSLABEL Invulling Strategie & Beleidslabel
- 14. Voorbeeld: Instandhoudingsniveau 14 of soms3 of 5 Invulling Strategie & Beleidslabel
- 15. Voorbeeld: Basis- ofstandaard niveau 15 Invulling Strategie & Beleidslabel
- 16. Voorbeeld: Plus- ofextra niveau 16 of 2 Invulling Strategie & Beleidslabel
- 17. Beleidsafstemming met LABELS 17 Inspecties, MJOPen aanvullende gegevens Beleidslabel – Conditie & Risico’s Invulling Strategie & Beleidslabel
- 18. De kern is: •Vastgoedgegevens op orde! • Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) op basis van NEN 2767 inclusief risico beoordeling Vastgoed Structuur! Overzicht! Inzicht! 18 Hoe krijgt dat inhoud?
- 19. De basis is: •NEN 2633 Gegevens onroerend goed …. • NEN 2580 Oppervlakte en inhoudsbepaling • NEN 3699 Meetmethode bouw- en installatiedelen Flexibel en uitwisselbaar vastgoed(online) informatie en tekening managementsysteem …. 19 Vastgoedgegevens op orde!
- 20. Gebaseerd op: • NTA8026 Vastgoedsturing & conditiemeting (ISO55000) • NEN 2767 Conditiemeting van bouw- en installatiedelen • NTA 8027 Kwaliteitscriteria opstellen van een MJOP • NEN 2776 Vastgoed - Termen en definities • NPR 2777 Leidraad voor het opstellen van onderhoudscontracten voor vastgoed Samengebracht in een Beheersysteem! 20 MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief risico beoordeling Vastgoed
- 21. NEN 2767 Conditiemetingis een ‘objectieve’ methodiek voor de bepaling van de conditie van een bouw- of installatiedeel. Conditie (verloop 1 t/m 6) is de technische toestand of staat waarin een bouw- of installatiedeel verkeert De risico beoordeling op basis van NEN 2767 is aanvullend! 21 MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief risico beoordeling Vastgoed
- 22. Risico beoordelingen gerichtop: • Onderhoudsgebreken (NEN 2767) • Legionella (NEN 6265) • Aanwezigheid Asbest (NEN 2991) • Brandveiligheid (NEN 6059) • Dakveiligheid / wateraccumulatie • Wet- en regelgeving en verplichte keuringen zoals; NEN 3140 en NEN 1010 etc. …. • …! 22 MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief risico beoordeling Vastgoed
- 23. 23 Risico Aspecten NEN2767 • Beleving en Esthetica • Gebruik en Bedrijfsproces • Binnenmilieu • Veiligheid en Gezondheid • Toename klachtenonderhoud • Technische vervolgschade • …! Mogelijke invullingen zijn: • Het gebrek heeft geen/gering effect op het betreffende criterium (1) • Het gebrek heeft een matig effect op het betreffende criterium (2) • Het gebrek heeft een sterk/ernstig effect op het betreffende criterium (3) Gebrek Risico Aspect Geen/Gering effect Matig effect Sterk effect Beleving 1 2 3 Gebruik 1 2 3 Binnenmilieu 1 2 3 Veiligheid 1 2 3 Klachtenonderhoud 1 2 3 Vervolgschade 1 2 3 MJOP o.b.v. NEN 2767 inclusief risico beoordeling Vastgoed
- 24. Wat winnen weer mee (1) 24 Kwaliteitsverbetering assetmanagement • Gestructueerde en controleerbare werkwijze afgestemd op strategie en beleid • Meer grip op kosten, kwaliteit , risico’s en functionaliteit • Objectief inzicht in de onderhoudsbehoefte • Verantwoording kunnen afleggen op basis van beleidsuitgangspunten • Onderbouwde besluiten over investeren of uitstellen • Mogelijkheid tot prestatiegericht aansturen van externe partijen • Focus op kerntaken • Transparante communicatie met betrokkenen en belanghebbenden en betere service en dienstverlening Organisatie die professioneel, duurzaam en maatschappelijk verantwoord bezig is = beter IMAGO!
- 25. Wat winnen weer mee (2) 25 Kostenbesparing assetmanagement • Uitstellen van investeringen op basis van acceptabele risico’s • Correcte taakgerichte besteding van onderhoudsgelden • Verlaging van de onderhoudskosten dagelijks onderhoud • Efficiëntie voordeel door minder ad-hoc werken • Inkoopvoordeel op onderhoudskosten door clusteren • Verhoging productiviteit en verbeteren efficiency • Borging kennis in systemen i.p.v. hoofden • Minder administratieve druk vanwege minder facturen Kostenbewuste organisatie die bewust omgaat met uitgaven zonder dat dat ten kosten gaat van de kwaliteit, beheersbaarheid en waarde van het vastgoed.
- 26. Wanneer succesvol !? 26 •Management (uit-)dragen! • Beleidsmatige inbedding; strategisch, tactisch en operationeel • Draagvlak & communicatie in de hele organisatie • Vastgelegd in proces-/ werkbeschrijvingen/ kwaliteitshandboek • MJOP op basis van NEN 2767 & Praktische vertaling van beleid in onderhoudsniveaus NTA 8026 • Vastgoedgegevens op orde • Juiste mensen, middelen en systemen beschikbaar • Kennis, kunde actueel en geborgd in eigen organisaties • Samenwerking met partners op basis van win win
- 27. 27 Johan Smit senior adviseur-/accountmanager Vastgoedbeheer RPS advies- en ingenieursbureau bv Tel: +31 6 30810783 Email: johan.smit@rps.nl www: www.rps.nl SUCCES!