Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
1.1 .1. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Bộ luật dân sự 2005
Ngay từ khi xã hội loài ngƣời có sự phân công lao động và xuất hiện
hình thức trao đổi hàng hóa, thì giao dịch đã hình thành và giữ một vị trí quan
trọng trong việc điều tiết các quan hệ [20, tr.1]. Hợp đồng dân sự là một loại
giao dịch phổ biến nhất, thông dụng nhất nó phát sinh thƣờng xuyên trong đời
sống hàng ngày của chúng ta và giữ vị trí vô cùng quan trọng trong việc điều
tiết các quan hệ tài sản, nhất là trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay.
Trƣớc khi tìm hiểu, nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, chúng ta
cần làm rõ khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản, bởi nhà ở là một loại tài sản
lớn, có giá trị và đƣợc pháp luật dân sự điều chỉnh.
Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn nhƣ nhà ở thì đƣợc thực hiện
qua phƣơng thức hợp đồng. Khái niệm về tài sản đƣợc ghi nhận trong BLDS
1995 và đƣợc bổ sung khá chi tiết trong BLDS 2005 hiện hành, theo phép liệt
kê thì “Tài sản gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [41, Điều
163], theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các loại nhƣ bất động
sản, động sản. “Bất động sản gồm Đất đai, Nhà, Công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó. Các
tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy định” [41, Điều
174].
Bộ luật dân sự 2005 từ Điều 428 đến Điều 449 quy định về hợp đồng
mua bán tài sản: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên
mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [41, Điều 428].
9

Từ khái niệm trên có thể rút ra một vài nhận xét chung về hợp đồng mua
bán tài sản nhƣ:
Thứ nhất: Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng dân
sự thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật dân sự điều chỉnh.
Vì đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản là những tài sản đƣợc phép
giao dịch, bao gồm cả quyền tài sản. Quyền tài sản là đối tƣợng của hợp đồng
mua bán tài sản phổ biến nhất là quyền chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền
sử dụng đất đai, quyền sở hữu trí tuệ… Mặt khác đối tƣợng của hợp đồng mua
bán tài sản còn có thể là vật hình thành trong tƣơng lai mà tại thời điểm hiện
tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chƣa hình thành nhƣ: Hoa màu đƣợc nuôi
trồng thu hoạch trong tƣơng lai, mua bán, trao đổi nhà chung cƣ hình thành
trong tƣơng lai, nhà theo dự án…
Thứ hai: Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và có đền bù
tính chất song vụ và có đền bù này học viên xin trình bày trong nội dung về đặc
điểm của hợp đồng mua bán nhà ở của Chƣơng 1.
Thứ ba: Hợp đồng mua bán tài sản có hậu quả pháp lý là quyền sở hữu
phải được chuyển giao, không phải chuyển giao có thời hạn hoặc có điều kiện
mà quyền sở hữu đƣợc chuyển giao một cách toàn diện các quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản là đối tƣợng của hợp đồng.
Từ những phân tích trên, cho ta những hợp hình dung về hợp đồng mua
bán tài sản, là cơ sở để nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở.
* Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật nhà ở 2014
Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về hợp đồng mua bán nhà ở, quy định
cụ thể về nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá
nhà ở và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các
hình thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả
trƣớc…
10

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cƣ, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cƣ, nhà ở xã hội.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà chung cƣ là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng
có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc
ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức
vụ, công tác. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở
theo quy định của pháp luật. (Điều 3, luật nhà ở 2014)
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc
hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Điều 3, luật nhà
ở 2014)
Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, thì trong giao dịch
mua bán về nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm các loại hợp đồng mua
bán nhà ở là: Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ, hợp đồng mua bán nhà chung
cƣ, hợp đồng mua bán nhà ở trong dự án nhƣ nhà liền kề, nhà của chủ đầu tƣ.
Với những loại hợp đồng mua bán nhà ở khác nhau thì có thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng mua bán về nhà ở là khác nhau, phần này học viên xin phân tích
kỹ hơn tại Chƣơng II của luận văn.
11

Dựa trên cơ sở lý luận chung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự về
mua bán tài sản, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở trong pháp lệnh về
nhà ở 1991, Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 1995, Bộ luật dân sự 2005 có thể
khái quát về hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là
một loại của hợp đồng mua bán tài sản, đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và
bên mua theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc một
phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua, bên mua
có nghĩa vụ trả tiền hoặc giấy tờ có giá trị bằng tiền cho bên bán đúng thời
hạn, địa điểm, phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán
nhà ở. Sau khi nghĩa vụ của bên mua và bên bán hoàn thành, bên mua trở thành
chủ sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở
Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng mua bán
tài sản do đó nó có đặc điểm là hợp đồng có tính chất song vụ.
Hợp đồng song vụ là: “Hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với
nhau” [41, Điều 406]. Từ tính chất cơ bản trên của hợp đồng song vụ chúng ta
thấy trong Hợp đồng mua bán bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các
quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền và không bên nào
chỉ phải thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và
ngƣợc lại.
Nội dung của hợp đồng mua bán là những quy định tƣơng xứng nhƣ:
Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và
tiếp nhận quyền sử hữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà.
Để có cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo và thực hiện quyền, nghĩa vụ của
mình, hợp đồng mua bán nhà ở luôn đƣợc lập thành nhiều bản có giá trị pháp
lý nhƣ nhau và phải đƣợc công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền, đó là căn cứ để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng
là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.
12

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở: “Thông báo cho bên mua về các hạn chế
quyền sở hữu đối với nhà mua bán (nếu có), bảo quản nhà ở đã bán trong thời
gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp
đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua” [41, Điều 451]. Tƣơng ứng với
quy định đó là quyền của bên mua nhà ở:
Đƣợc nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã
thỏa thuận, yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở
trong thời hạn đã thỏa thuận, yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn,
nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thƣờng [41, Điều
454].
Với những quy định tƣơng xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà
ở có tính chất song vụ.
Thứ hai Hợp đồng mua bán nhà ở mang tính chất đền bù, tính chất này
thể hiện sự khác nhau rõ rệt giữa hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng tặng
cho nhà ở hay quan hệ thừa kế.
Ở đây tính chất đền bù đƣợc hiểu là: Khi một trong hai bên bên bán hoặc
bên mua đã thực hiện cho bên kia một lợi ích vật chất nhất định thì sẽ nhận
đƣợc từ bên còn lại một lợi ích vật chất tƣơng ứng, nó khác với quan hệ thừa
kế hay tặng cho, từ bỏ quyền tài sản chỉ là sự chuyển dịch quyền sở hữu tài sản
nhà ở cho bên đƣợc thụ hƣởng mà không cần bên đƣợc thụ hƣởng phải thực
hiện một nghĩa vụ hay một lợi ích vật chất.
Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán tài sản xuất phát từ nguyên tắc
trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá trong giao lƣu dân sự để đảm bảo
quyền, lợi ích hợp pháp của các bên. Nguyên tắc của việc thực hiện hợp đồng
song vụ là: “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời gian thực
hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn, không
được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa
13

vụ đối với mình, trừ trường hợp pháp luật quy định khác” [41, Điều 414]. Mặt
khác tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát
từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏa thuận, sự thỏa thuận đó dựa trên
lợi ích của các bên, không đƣợc xâm phạm đến lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích
công cộng, quyền lợi ích hợp pháp của ngƣời khác.
Thứ ba Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng có chuyển giao tài
sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.
Việc chuyển giao tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ nghĩa vụ của bên bán
là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển giao quyền
sở hữu tài sản thể hiện ở nội dung nhƣ bên bán nhà ở thực hiệ n đúng các thủ
tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bên bán nhà ở yêu cầu bên
mua nhà hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận.
Thứ tư Hợp đồng mua bán nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về
nhà ở của nhà nước và có tác động tích cực trở lại đối với chính sách pháp luật
nói chung và chính sách về nhà ở nói riêng.
Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nƣớc trên thế giới đều
quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, hợp đồng có sự
làm chứng của bên thứ ba với những thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở các văn
bản công chứng, chứng thực Nhà nƣớc quản lý chặt chẽ những giao dịch về
nhà ở, từ đó có định hƣớng cho việc xây dựng các chính sách liên quan đến nhà
ở, đất đai, quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp… Chính sách nhà
ở tác động mạnh mẽ đến thị trƣờng bất động sản với các giao dịch mua bán
giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tổ chức.
Giữa hợp đồng mua bán nhà ở và chính sách nhà nƣớc về nhà ở có sự
tác động hai chiều, chính sách nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán
14

phát triển, tại thời điểm ký kết các giao dịch, ảnh hƣởng đến giá cả của hợp
đồng trên cơ sở khung giá quy định của nhà nƣớc về đất đai, thủ tục đăng ký
quyền sở hữu hay chính sách ƣu đãi của nhà nƣớc đối với các chủ thể của hợp
đồng mua bán nhà ở có yếu tố nƣớc ngoài.
Thứ năm Hợp đồng mua bán nhà ở có đối tượng là tài sản buộc phải
đăng ký quyền sở hữu vì thế các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà
ở rất chặt chẽ, cụ thể và có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc. Đặc điểm về đối tƣợng
của hợp đồng mua bán này khác nhiều về mặt giá trị và pháp lý so với các đối
tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản khác.
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán nhà ở trên, hợp
đồng mua bán nhà ở còn có những điểm khác biệt về: Đối tƣợng của hợp đồng,
chủ thể hợp đồng, nội dung hợp đồng… Để hiểu một cách sâu sắc và toàn diện
về những đặc điểm này học viên xin đề cập ở những phần tiếp theo của luận
văn.
1.1.3. So sánh hợp đồng mua bán nhà ở với các loại hợp đồng mua bán khác
Trong phần so sánh này Học viên xin đƣa ra nội dung so sánh giữa hợp
đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác mà đối tƣợng không
phải là nhà ở. Mặc dù nhà ở cũng là một loại hàng hóa, nhƣng xuất phát từ giá trị
lớn của loại tài sản này nên đối tƣợng nhà ở đƣợc điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự
và luật nhà ở, để quy định một cách riêng biệt và chi tiết, so với các loại hàng hóa
khác thì đƣợc quy định chung trong Luật thƣơng mại 2005
Điểm giống nhau của hai loại hợp đồng này là về bản chất đều là quan
hệ hợp đồng đƣợc xác lập dựa trên sự thỏa thuận, tôn trọng và tự nguyện giao
kết hợp đồng trên cơ sở đó phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao
dịch. Quan hệ hợp đồng đƣợc bắt đầu khi hai bên thiết lập giao kết hợp đồng,
quyền và nghĩa vụ của các bên đƣợc thực hiện. Hậu quả pháp lý của hợp đồng
có hiệu lực và xử lý hợp đồng vô hiệu trên cơ sở của BLDS 2005
15

hiện hành. Hai loại hợp đồng này có một số điều khoản tƣơng tự nhƣ: Điều
khoản về chủ thể; đối tƣợng của hợp đồng; giá cả; quyền và nghĩa vụ của các
bên; phƣơng thức thực hiện; phƣơng thức thanh toán; giải quyết tranh chấp
phát sinh nếu có.
Điểm khác biệt của hai loại hợp đồng này nhƣ sau: Trên cơ sở phân tích
đặc điểm của từng loại hợp đồng, chúng ta thấy những điểm khác biệt cơ bản
của hợp đồng mua bán hàng hóa và hợp đồng mua bán nhà ở.
Về đối tượng của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa trong quan hệ
thƣơng mại có đối tƣợng là hàng hóa, đối tƣợng rất rộng hàng hóa đƣợc phép
trao đổi trong giao lƣu dân sự, không bị pháp luật cấm. “Tất cả các loại động
sản, kể cả động sản hình thành trong tương lai” [39, Điều 3]. Nhƣ vậy hàng
hóa trong thƣơng mại là đối tƣợng của hợp đồng mua bán có thể đang tồn tại,
có thể đƣợc hình thành trong tƣơng lai, hàng hóa đó có thể là động sản, bất
động sản, trừ những hàng hóa đặc biệt nhƣ cổ phiếu, trái phiếu thì đƣợc điều
chỉnh bởi những quy định pháp luật riêng biệt.
Về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tƣợng hẹp hơn so với
hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đổi tƣợng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn
tại hoặc nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Đối tƣợng nhà ở phải đƣợc phép giao
dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở
hữu khác nhau nhƣ sở hữu tƣ nhân hay sở hữu nhà nƣớc, sở hữu của một chủ sở
hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng đƣợc
phép giao dịch (nhà ở không đƣợc phép giao dịch nhƣ nhà ở đang bị thế chấp
hoặc bị kê biên thi hành án, hay nhà ở đó đã tham gia một giao dịch trƣớc đó
nhƣng chƣa giải quyết do tranh chấp hay mâu thuẫn về chủ sở hữu của nhà ở đó,
nhà ở của các đồng chủ hữu nhƣng không thống nhất đƣợc
ý chí giữa các chủ sở hữu… nhà ở đem bán nằm trong khối tài sản là di sản
thừa kế chƣa đƣợc phân chia…)
16

Về chủ thể của hợp đồng mua bán hàng hóa: Là thƣơng nhân, thƣơng
nhân theo ghi nhận của Luật thƣơng mại 2005 gồm tổ chức kinh tế đƣợc thành
lập hợp pháp, cá nhân hoạt động thƣơng mại một cách độc lập, thƣờng xuyên
và có đăng ký kinh doanh. Thƣơng nhân là chủ thể của quan hệ mua bán tài
sản có thể là thƣơng nhân Việt nam, thƣơng nhân quốc tế, thiết lập quan hệ
mua bán ở Việt nam. Ngoài thƣơng nhân chủ thể của quan hệ hợp đồng còn có
thể là cá nhân, tổ chức, nhƣng các cá nhân tổ chức tham gia vào hợp đồng mua
bán phải không nhằm mục đích lợi nhuận, và khi thực hiện giao dịch mua bán
hàng hóa này phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật thƣơng mại
hiện hành.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở: Chủ thể này có phạm vi rộng
hơn, bao gồm các tổ chức, cá nhân, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đƣợc
pháp luật cho phép tham gia giao dịch mua bán nhà ở, và có nhu cầu mua bán
nhà ở, đồng thời Hộ gia đình, tổ hợp tác và Nhà nƣớc (với tƣ cách là bên bán
nhà) cũng là những chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, nhƣng các chủ thể
trên tham gia vào giao dịch này không phổ biến.
Về nội dung của hợp đồng mua bán hàng hóa, ngoài những quy định về
nội dung của hợp đồng trong Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán hàng hóa
khác còn chịu sự điều chỉnh của Luật thƣơng mại, ghi nhận thêm các điều khoản
phù hợp với đặc thù của hàng hóa nhƣ về phƣơng thức giao hàng, đặc điểm
hàng hóa quyết định về thời gian giao hàng, nhƣ hàng hóa trong hợp đồng cung
ứng sản phẩm phục vụ cho các dịp lễ, tết thì phải giao hàng trƣớc thời điểm
của lễ tết đó theo truyền thống của dân tộc, hay về địa điểm giao nhận hàng hóa
do hai bên thỏa thuận không nhất thiết phải là nơi có hàng hóa giống nhƣ quy
định tại hợp đồng mua bán nhà ở. Có những điều khoản chỉ có ở hợp đồng mua
bán hàng hóa khác mà không có ở hợp đồng mua bán nhà ở nhƣ: Điều khoản
thời gian, địa điểm giao hàng; điều khoản vận chuyển hàng hóa… mô tả đặc
điểm hàng hóa về số lƣợng, chất lƣợng, mẫu mã… Mặt khác
17

trong hợp đồng mua bán hàng hóa khác còn có những quy định riêng biệt về
bảo đảm quyền sở hữu trí tuệ của hàng hóa nhƣ: “Nghĩa vụ bảo đảm quyền sở
hữu trí tuệ đối với hàng hoá” [39, Điều 46] mà trong hợp đồng mua bán nhà ở
không có các điều khoản tƣơng tự. Theo đó: “Bên bán không được bán hàng
hóa vi phạm quyền sở hữu trí tuệ. Bên bán phải chịu trách nhiệm trong trường
hợp có tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu trí tuệ đối với hàng hóa đã bán”
[39, Điều 46] và trƣờng hợp bên mua yêu cầu bên bán phải tuân theo bản vẽ kỹ
thuật, thiết kế, công thức hoặc những số liệu chi tiết do bên mua cung cấp thì
bên mua phải chịu trách nhiệm về các khiếu nại liên quan đến những vi phạm
quyền sở hữu trí tuệ phát sinh từ việc bên bán đã tuân thủ những yêu cầu của
bên mua. Nhƣ vậy có nhiều quy định riêng biệt áp dụng với các loại hàng hóa
khác mà đối với nhà ở không áp dụng.
Về hình thức của hợp đồng: Hợp đồng mua bán hàng hóa có thể giao kết
bằng miệng (giao dịch đơn giản, có tính phổ thông hoặc đối tƣợng của giao
dịch có giá trị thấp…), hoặc hợp đồng mua bán tài sản cũng có thể đƣợc lập
thành văn bản với những giao dịch phức tạp, đối tƣợng của hợp đồng có giá trị
lớn hoặc những đối tƣợng do pháp luật quy định phải lập thành văn bản. Ngoài
ra những trƣờng hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng thì
các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiến của ngƣời
làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao. Các loại văn bản
cũng đƣợc coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tài liệu giao
dịch nhƣ: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và đƣợc sự đồng
ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần có và
không trái pháp luật thì đƣợc coi là hợp lệ.
Hợp đồng cũng có thể đƣợc giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông thƣờng
đây là một dạng quy ƣớc đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên đã mặc
nhiên chấp nhận.
18

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì hình thức hợp đồng bắt buộc phải
bằng văn bản, có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền,
nhƣ vậy hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hẹp hơn, và phải có bên thứ ba
là cơ quan nhà nƣớc công nhận hình thức đó hợp pháp thì hợp đồng mới có
hiệu lực. Nếu hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu vì hình thức hợp đồng không
hợp lệ thì pháp luật tạo điều kiện cho các bên đƣợc tiếp tục thực hiện hợp đồng
trên cơ sở hoàn thiện lại hình thức của hợp đồng. Nhƣ vậy hình thức hợp đồng
là một trong những yếu tố quan trọng quyết định sự tồn tại của hợp đồng trong
quan hệ với hai bên giao dịch. Với việc quy định về hình thức bắt buộc nhƣ
vậy, là một cách gián tiếp để nhà nƣớc quản lý các giao dịch dân sự của các
chủ thể.
Trên đây là những điểm giống và khác nhau cơ bản nhất giữa hợp đồng
mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán hàng hóa khác, ngoài những điểm khác
nhau trên, hai loại hợp đồng này còn có những điểm khác nhau về mục đích của
hợp đồng, cơ quan giải quyết, cơ chế giải quyết tranh chấp khi có yêu cầu của
các bên trong giao dịch. Trên cơ sở những điểm khác nhau đó pháp luật có cơ
chế điều chỉnh riêng cho những trƣờng hợp cụ thể đối với các bên khi tham gia
giao dịch từ khi thiết lập giao dịch cho đến khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của các bên trong hợp đồng.
1.2 . Quy định pháp luật Việt nam về hợp đồng mua bán nhà ở
Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về việc mua bán nhà ở
đã xuất hiện từ thời kỳ phong kiến khá rõ nét. Tuy nhiên từ thời kỳ phong kiến
thì chế định về hợp đồng mua bán nhà ở chƣa đƣợc coi là một chế định độc
lập hay chƣa đƣợc ghi nhận ở một văn bản độc lập, những quy định về mua
bán nhà ở gắn liền với chế định ruộng đất, ruộng đất công và tƣ -tƣ hữu sau
này.
Sự phát triển của chế độ phong kiến tập quyền thời Lê sơ đã đặt ra yêu
19

cầu xây dựng những thể chế pháp luật hoàn chỉnh để ổn định xã hội, có lợi cho
giai cấp thống trị và Bộ quốc triều hình luật (Luật Hồng Đức) đã đáp ứng đƣợc
yêu cầu đó, đồng thời phản ánh sự phát triển của xã hội hiện tại bấy giờ. Trong
bộ luật này có 14 điều luật khẳng định và bảo vệ quyền tƣ hữu ruộng đất, các
quan hệ dân sự đƣợc đề cập tới nhiều nhất là các lĩnh vực về quan hệ sở hữu,
quan hệ hợp đồng và thừa kế ruộng đất.
Bộ luật Hồng Đức phản ánh hai chế độ sở hữu ruộng đất trong thời kỳ
phong kiến là sở hữu nhà nƣớc với ruộng công- Công điền- Công thổ và sở hữu
tƣ nhân- ruộng tƣ- tƣ điền, tƣ thổ, ghi nhận chế độ lộc điền - Công điền tƣơng
đối toàn diện về ruộng đất công nên trong bộ luật này quyền sở hữu nhà nƣớc
về ruộng đất chỉ đƣợc thể hiện thành các chế tài áp dụng đối với các hành vi vi
phạm chế độ sử dụng ruộng đất công nhƣ: “Không bán ruộng đất công, không
được chiếm ruộng đất công quá hạn mức”, “Không được nhận bậy ruộng đất
công đã giao cho người khác”, “Cấm làm sai quy định phân cấp ruộng đất
công” [58, Điều 347, 343, 334]. Bên cạnh đó việc bảo hộ quyền sở hữu tƣ
nhân, hợp đồng về ruộng đất tƣ cũng đƣợc quy định rõ ràng nhƣ: “cấm xâm
lấn ruộng đất của người khác” [58, Điều 357].
Bộ luật đã điều chỉnh ba loại hợp đồng về ruộng đất là: Hợp đồng mua bán
nhà đất, cầm cố ruộng đất, thuê mƣớn ruộng đất. “Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì
không có giá trị” [58, Điều 335]. Đặc biệt “việc mua bán ruộng đất phải được lập
thành văn khế và có xã trưởng chứng kiến” [58, Điều 336]. Nhƣ vậy về hình thức
các hợp đồng thƣờng phải lập thành văn tự giữa các bên tham gia hợp đồng với
sự chứng thực của quan viên có thẩm quyền. Đây là những quy định thành văn
đầu tiên đặt nền móng cho quá trình phát triển của các giai đoạn pháp luật dân sự
về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ sau này.
Thời kỳ Pháp thuộc ở Việt nam, pháp luật đƣợc xây dựng là để phục vụ
cho giai cấp thống trị với phƣơng châm chia để trị ba miền Bắc, Trung, Nam.
20

Các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc quy định trong ba bộ
luật, dựa trên cơ sở là Bộ luật dân sự Pháp, pháp luật dân sự về hợp đồng mua
bán bảo vệ lợi ích của hai bên giao dịch và bảo vệ lợi ích của giai cấp thống trị
phù hợp với chế độ chính trị của ba miền.
Đến năm 1945 chủ tịch Hồ Chí Minh đã ban hành các sắc lệnh nhằm duy
trì các quy định pháp luật trong những bộ dân luật để tiếp tục điều chỉnh các
quan hệ pháp luật dân sự, đó là các sắc lệnh 90/SL ngày 10/10/1945, sắc lệnh
92/SL ngày 22/5/1950, việc tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điều chỉnh các
quan hệ dân sự, nhƣng các quy định đó không đƣợc trái với nguyên tắc tự do,
dân chủ, bình đẳng, tiến bộ. Nhƣ vậy quan hệ mua bán nhà ở vẫn đƣợc điều
chỉnh trên cơ sở quy định của các bộ dân luật Bắc, Trung, Nam kỳ. Theo nội
dung của ba bộ dân luật này thì mọi hoạt động mua bán nhà ở phải lập thành
văn bản, có chứng nhận và phải làm trƣớc bạ sang tên.
Đến năm 1952 nhà nƣớc tiếp tục ban hành sắc lệnh số 85/SL ngày
22/02/1952 quy định về thể lệ trƣớc bạ đối với việc mua bán nhà, cho và đổi
nhà cửa, việc mua bán nhà ở, trao đổi phải trƣớc bạ rồi mới đƣợc sang tên
trong địa bộ và sổ thuế.
Năm 1979, nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hành điều lệ thống nhất quản
lý nhà ở, theo đó: “Nếu nhà ở chưa có giấy tờ hợp pháp hoặc đang chờ xử lý
(có tranh chấp) thì không được chuyển quyền sở hữu, nghiêm cấm việc mua
bán nhà ở để nhằm mục đích đầu cơ” [23, Điều 16].
Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là văn bản vô cùng quan trọng,
mở ra một giai đoạn mới trong lịch sử phát triển của pháp luật dân sự Việt Nam,
là cơ sở cho việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật dân sự về nhà ở nói chung
và các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Tại chƣơng V từ Điều
31 đến Điều 38, mua bán nhà ở phải thông qua hợp đồng mua bán, ký kết bằng
văn bản. Song song với pháp luật về nhà ở, chúng ta ban hành
21

Luật đất đai 1987 và Luật đất đai năm 1993, ở Luật đất đai năm 1993 có ghi
nhận về đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật
kiến trúc mà bao gồm cả đất ở có nhà xây dựng trên đó.
Năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 60/NĐ-CP và Nghị định số
61/NĐ-CP đã cụ thể hóa các quy định của pháp luật về nhà ở 1991 và Luật đất
đai 1993, theo đó cần chú ý là quy định “Nhà ở phải đăng ký tại Ủy ban nhân
dân phường, thị trấn, quy định này bổ sung cho thủ tục mua bán nhà đối với
Hợp đồng mua bán nhà ở” [5, Điều 8].
Nghị định 60/NĐ-CP quy định về các hình thức sở hữu nhà ở, đây là cơ
sở để các chủ thể khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở đƣợc bảo đảm quyền,
lợi ích..chủ thể phải chứng minh đƣợc cơ sở pháp lý về quyền sở hữu của mình
đối với nhà ở đem bán. Ở Nghị định 60/NĐ-CP này lần đầu tiên xuất hiện chủ
thể mới của Hợp đồng mua bán nhà ở là các cá nhân nƣớc ngoài định cƣ tại
Việt Nam, đây là một loại chủ thể mới, quy định này đã góp phần mở rộng các
giao dịch dân sự về nhà ở, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam.
Tại Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định hợp đồng mua bán phải đƣợc
giao kết bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định nếu không hợp đồng
sẽ bị vô hiệu. Năm 1995 Bộ luật dân sự đƣợc thông qua, dựa trên cơ sở các quy
định pháp luật trƣớc đó, tạo cơ sở pháp lý củng cố các quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở. Từ Điều 443 đến Điều 450 có nội dung quy định về Hợp đồng
mua bán nhà ở về chủ thể của hợp đồng, hình thức giao kết hợp đồng, quyền,
nghĩa vụ của các bên, điều kiện về nhà ở đem bán.
Năm 1998, Nghị quyết số 58/1998/NĐ-UBTVQH hƣớng dẫn giải quyết
các giao dịch về nhà ở xác lập trƣớc 01/07/1991, theo đó các giao dịch mua bán
về nhà ở đƣợc giải quyết dựa trên ba nguyên tắc: “Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa
thuận của các bên tham gia giao dịch dân sự” [56, Điều 1, Khoản 1],
22

“Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công
cộng” [56, Điều 1, Khoản 3]. Nghị quyết 58/1998 không áp dụng đối với Hợp
đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân xác lập trƣớc ngày 01/07/1991 mà
có ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài tham
gia. Tại nghị quyết quy định riêng về giao dịch nhà ở giữa cá nhân và cá nhân
với quan hệ mua bán giữa các cá nhân đó. “Nếu hợp đồng mua bán không có
tranh chấp và thủ tục chưa hoàn tất thì bên mua phải làm thủ tục chuyển quyền
sở hữu” [56, Điều 5, Khoản 1]. “Nếu hợp đồng mua bán có tranh chấp thì tùy
từng trường hợp pháp luật sẽ áp dụng đảm bảo cho quyền, lợi ích của các bên
khi đã tham gia giao dịch” [56, Điều 5, Khoản 2]. Khoản 3 Điều 5: “Trường
hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu đã hoàn tất, thì bên bán thực hiện nghĩa vụ
giao nhà, bên mua thực hiện nghĩa vụ giao đủ tiền” [56, Điều 5, Khoản 3]. Nếu
hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi kèm theo điều kiện, nếu điều kiện đó
đã xảy ra hoặc đã được thực hiện thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải
quyết theo quy định của pháp luật tại Nghị quyết này” [56, Điều 5, Khoản 4].
Năm 2000, quy định số 20/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của TTCp đối với
ngƣời hoạt động cách mạng, có công với đất nƣớc, gia đình liệt sỹ thì Nhà
nƣớc có chính sách hỗ trợ về nhà ở. Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày
05/10/2001 quy định về ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
“Nếu người Việt Nam ở ngước ngoài mua nhà ở Việt Nam sau khi hoàn tất các
thủ tục mua nhà ở thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở” [14, Điều 4].
Bộ luật dân sự 1995 đã khắc phục đƣợc những hạn chế và đƣợc thay thế
bằng Bộ luật dân sự 2005, có hiệu lực từ 01/01/2006, với các quy định từ Điều
450 đến Điều 454 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, quyền,
nghĩa vụ của các bên.
23

Hiến pháp 1992, sửa đổi bổ sung, Hiến pháp 2013, đề án sửa đổi luật nhà
ở 2005 cùng với sự phát triển của hệ thống pháp luật dân sự, hình sự, kinh tế…
tạo hành lang pháp lý thúc đẩy các quan hệ pháp luật dân sự về mua bán nhà ở
phát triển và có điều kiện thúc đẩy mạnh thị trƣờng bất động sản phát triển,
chính sách về nhà ở của Đảng, Nhà nƣớc đúng đắn đáp ứng nhu cầu về nhà ở
cho ngƣời dân trong thời kỳ mới.
1.3 . Quy định pháp luật của một số quốc gia về hợp đồng mua
bán nhà ở
1.3.1. Quy định về hình thức của hợp đồng dân sự
Một trong những nguyên tắc quan trọng và đặc trƣng trong giao dịch dân
sự là tự do thỏa thuận. Điều này có nghĩa là các bên có quyền lựa chọn tham
gia vào các quan hệ giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức phù hợp với ý
chí của mình. Tuy nhiên, trong một trƣờng hợp nhất định để bảo đảm an toàn
pháp lý trong các giao dịch dân sự giữa các bên cũng nhƣ để bảo vệ trật tự pháp
luật và lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia, có những giao dịch phải tuân
theo những hình thức do pháp luật quy định. Trong đó giao dịch về mua bán
nhà ở phải tuân theo hình thức luật định.
Hình thức giao dịch không chỉ đƣợc hiểu là hình thức thể hiện nội dung
của giao dịch nhƣ bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể... mà còn
cần đƣợc hiểu là cả những thủ tục về hình thức nhƣ phải có xác nhận của công
chứng, chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép.
Tuy nhiên, hiện nay các nhà khoa học pháp lý cũng nhƣ các nhà lập pháp
quan tâm đó là hình thức của giao dịch có ảnh hƣởng đến hiệu lực của giao dịch
hay không, nó có phải là điều kiện bất di bất dịch để xác định giao dịch dân sự vô
hiệu hay không. Về vấn đề này, pháp luật của nƣớc ta cũng nhƣ các nƣớc trên thế
giới có những quan điểm và cách tiếp cận khác nhau. Thông thƣờng pháp luật của
các nƣớc trên thế giới quy định giao dịch phải tuân thủ
24

các quy định về hình thức theo các khuynh hƣớng sau: Khuynh hƣớng thứ nhất
là, đòi hỏi một số giao dịch phải đƣợc thể hiện bằng hình thức nhất định, nếu
vi phạm hình thức thì giao dịch đó sẽ vô hiệu. Trong đó đại diện là: Cộng hòa
Liên bang Đức, Thái Lan... Trong pháp luật của Đức những đòi hỏi đầu tiên
đƣa ra là khi giao kết giao dịch phải tuân thủ nghiêm ngặt những điều kiện về
hình thức, nếu không tuân thủ quy định này, thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu tuyệt
đối. Pháp luật Thái Lan lại quy định: "Một hành vi pháp lý không theo đúng
hình thức quy định của pháp luật thì vô hiệu" [28, Điều 115]. Việc đòi hỏi tuân
thủ nghiêm ngặt điều kiện về hình thức nhằm bảo vệ những ngƣời không có
kinh nghiệm đối mặt với những tình huống bất ngờ và cũng là cơ sở để tạo nên
chứng cứ khi có tranh chấp và góp phần bảo đảm an toàn trong giao lƣu dân
sự. Khuynh hƣớng thứ hai là, không coi hình thức là điều kiện xác định hiệu
lực của bất kỳ một giao dịch nào. Trong các nƣớc đó phải kể đến pháp luật của
Trung Quốc. Luật hợp đồng của Trung Quốc quy định:
Trƣờng hợp hình thức của hợp đồng không tuân thủ theo quy
định của pháp luật, thì có sự phân biệt cách xử lý, nếu trong trƣờng
hợp các bên chƣa thực hiện nghĩa vụ chủ yếu thì hợp đồng bị coi là
chƣa xác lập; đối với trƣờng hợp mà các bên đã thực hiện nghĩa vụ
chủ yếu của hợp đồng mà đƣợc phía bên kia chấp nhận thì có nghĩa
là hợp đồng đã đƣợc xác lập và có giá trị bắt buộc đối với các bên
[35, Điều 36, 37].
Trong BLDS Pháp không có một điều khoản nào quy định khi hợp đồng
không tuân thủ các quy định về hình thức thì sẽ dẫn tới vô hiệu. Theo BLDS của
Nhật Bản thì về nguyên tắc tự do giao dịch dân sự thừa nhận cả việc tự do lựa chọn
hình thức giao kết. "Mặc dù nhà nước yêu cầu tuân thủ hình thức đặc biệt, thì giao
dịch pháp lý vẫn hoàn toàn có đặc điểm không theo một hình thức bắt buộc nào"
[19, tr. 118]. Việc quy định một giao dịch phải có hình thức là nhằm
25

lƣu ý các bên thận trọng hơn khi giao kết và đảm bảo tính rõ ràng của tồn tại giao
dịch, “Trong trường hợp các bên tham gia giao dịch không tuân thủ các quy định
về hình thức, thì cũng không coi giao dịch đó là vô hiệu” [19, tr. 118].
Nhìn chung, tuy có những điểm khác nhau trong quan điểm về ảnh
hƣởng của hình thức đến hiệu lực của giao dịch, nhƣng tất cả các hệ thống
pháp luật đều nhìn nhận tới sự cần thiết phải bảo vệ đối với giao dịch dân sự.
Vì thế nên tất cả các hệ thống luật đều đƣa ra các đòi hỏi về hình thức đối với
giao dịch, nhƣng cũng có nƣớc không chỉ quy định hình thức bằng văn bản,
mà còn quy định hình thức có xác nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Bộ luật dân sự Pháp hiện hành có nhiều “Thiên”, “Chƣơng”, quy định
về hợp đồng mua bán tài sản và mua bán bất động sản, trong đó các quy định
về hình thức, nội dung, tính chất của hợp đồng mua bán tài sản, theo đó hợp
đồng mua bán là thỏa thuận giữa các bên, một bên có nghĩa vụ giao vật và bên
kia có nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy. Hợp đồng mua bán có thể đƣợc lập dƣới
hình thức công chứng thƣ hoặc tƣ chứng thƣ.
1.3.2. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự
Nếu hợp đồng mua bán bất động sản quy định rõ kích thƣớc và diện tích
bất động sản đem bán, thì bên bán phải giao cho bên mua bất động sản đúng
với các số liệu đã nêu trong hợp đồng, nếu bên mua yêu cầu. Ngƣợc lại nếu
diện tích bất động sản lớn hơn số liệu đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên mua
có thể rút khỏi hợp đồng hoặc trả thêm phần vƣợt trội đó.
Pháp luật dân sự Pháp quy định về vấn đề dịch quyền, những dịch quyền
có thể suy đoán, dịch quyền đƣơng nhiên đối với bất động sản đƣợc giao dịch.
Đồng thời đối với những “khuyết tật xây dựng của bất động sản”, bên bán một
bất động sản sẽ xây không đƣợc miễn trách nhiệm về những khuyết tật xây
dựng thấy rõ trƣớc khi bàn giao nhận công trình hoặc trong vòng một tháng, kể
từ khi bên mua chiếm hữu. Bên mua không đƣợc hủy bỏ hợp đồng hoặc bớt
tiền nếu bên bán tự nhận nghĩa vụ sửa chữa khuyết tật.
26

Pháp luật dân sự của Pháp còn ghi nhận cả về nghĩa vụ của bên bán về
việc kể từ khi giao nhận công trình, bên bán bất động sản sẽ xây phải chịu trách
nhiệm đối với chủ công trình về những nghĩa vụ mà các kiến trúc sƣ, các nhà
thầu và những ngƣời khác có ký hợp đồng dịch vụ với chủ công trình phải chịu
trách nhiệm. Các chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản cũng có quyền đƣợc
hƣởng bảo đảm. Quy định về nội dung của hợp đồng dân sự của pháp luật thế
giới có nội dung quan trọng về giao dịch không đƣợc trái pháp luật và đạo đức,
xã hội.
Trong giao dịch dân sự, sự tự do thể hiện ý chí của các chủ thể tham gia
giao dịch là nguyên tắc chủ yếu, đặc trƣng và đƣợc pháp luật thừa nhận, nhƣng
không phải tự do đó là vô tận và không bị cản trở bởi bất kỳ lý do gì. Trong trƣờng
hợp vì lợi ích công cộng, vì lợi ích quốc gia, Nhà nƣớc có thể đƣa ra một số hạn
chế đối với quyền tự do tham gia của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Phần lớn
các nƣớc trên thế giới đều không thừa nhận các giao dịch mà trong đó nội dung
của chúng trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, tức là những giao dịch trái pháp
luật hoặc trái với đạo đức xã hội đều bị vô hiệu.
Luật hợp đồng của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, các hành vi pháp lý
nhằm thực hiện những việc trái với trật tự công cộng và trái với đạo đức bị coi
là vô giá trị và không có hiệu lực. BLDS và thƣơng mại Thái Lan quy định:
"Một hành vi pháp lý bị vô hiệu nếu mục tiêu của nó rõ ràng là bị pháp luật
ngăn cấm hoặc không thể thực hiện được, hoặc trái với trật tự công cộng hoặc
trái với đạo đức" [28, Điều 113]; Tuy nhiên, pháp luật mỗi nƣớc có đặc điểm
riêng nên quy định khác nhau về trái pháp luật và trái với đạo đức xã hội, thậm
chí trong cùng một nƣớc thì nó còn tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử nhất
định.
Khoa học pháp lý nêu ra các căn cứ sau đây để xem xét một hành vi pháp
lý trái pháp luật và trái với trật tự công cộng, đạo đức xã hội hay không:
27

- Mục đích chủ yếu của giao dịch pháp lý có trái với pháp luật, trái với
trật tự công cộng, đạo đức - xã hội;
- Có hạn chế trong các quy định của pháp luật về mục đích chủ yếu của
giao dịch pháp lý;
- Vi phạm nguyên tắc pháp luật và đạo đức - xã hội do giao dịch pháp
lý có điều kiện;
- Động cơ của giao dịch trái với pháp luật và đạo đức - xã hội
1.4. Vai trò của quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở
Pháp luật là phƣơng tiện để bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội,
pháp luật là công cụ quản lý Nhà nƣớc, tạo môi trƣờng thuận lợi cho sự phát
triển xã hội một cách lành mạnh, góp phần bồi đắp và tạo ra những nền giá trị
mới cho đời sống xã hội.
Trước hết pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở là cơ sở pháp lý để giải
quyết các tranh chấp xảy ra
Trong nền kinh tế thị trƣờng, Nhà nƣớc không bắt buộc các chủ thể tham
gia giao dịch với ai, nội dung gì..., nhƣng khi các bên đã tự nguyện tham gia
giao dịch, tự nguyện cam kết, họ phải chịu sự ràng buộc bởi chính sự cam kết
đó, thậm chí trong trƣờng hợp nào đó các chủ thể còn thỏa thuận đặt ra hình
thức phạt vi phạm khi không tự giác thực hiện nội dung đã cam kết. Nếu bên
nào vi phạm cam kết thì không những phải chịu bất lợi do pháp luật quy định,
mà còn chịu các chế tài do chính các bên tham gia giao dịch đặt ra. Trong
trƣờng hợp chủ thể đã tự nguyện tham gia, dù có một số cam kết, thỏa thuận
trong giao dịch có thể bất lợi cho chính họ nhƣng không thể thoái thác hoặc từ
chối thực hiện. Nếu từ chối thực hiện nghĩa vụ đã cam kết..., sẽ là căn cứ áp
dụng các biện pháp chế tài buộc bên họ phải chịu những tổn thất nhất định. Với
quy định chế tài trong giao dịch đã đóng vai trò quan trọng trong việc hình
thành, củng cố thái độ tích cực của chủ thể tham gia giao dịch và
28

thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Khi có tranh chấp thì chính những cam kết mà
các bên đã thỏa thuận đó sẽ là chứng cứ quan trọng để xác định xem ai là ngƣời
vi phạm, mức độ vi phạm, cần phải áp dụng biện pháp chế tài nhƣ thế nào cho
phù hợp. Nếu trong trƣờng hợp giao dịch dân sự vô hiệu, thì cam kết đóng vai
trò quan trọng xác định lỗi của các bên tham gia, trên cơ sở đó xác định trách
nhiệm bồi thƣờng thiệt hại đối với bên vi phạm khi giải quyết hậu quả giao
dịch dân sự vô hiệu.
Vai trò thứ hai là, là cơ sở đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của các
bên khi các bên có quyền tự do tham gia giao dịch về nhà ở.
Với một hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì phát sinh các quyền,
nghĩa vụ tƣơng ứng và pháp luật bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ đó đƣợc
thực thi, đó là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở đƣợc chuyển giao, Nhà
nƣớc tạo cơ sở cho các thủ tục sang tên đƣợc bảo đảm thực hiện nhanh gọn
đúng pháp luật. Thậm chí khi hợp đồng mua bán nhà ở ký kết nhƣng vô hiệu
thì pháp luật là cơ sở để giải quyết các vấn đề vô hiệu đó một cách nhanh chóng
để đảm bảo quyền lợi của các bên khi đã tham gia vào quan hệ dân sự. Đó chính
là những cơ sở thúc đẩy các quan hệ dân sự phát triển.
Vai trò thứ ba là, Hợp đồng mua bán nhà ở với những quy định chặt chẽ,
tiến bộ, phù hợp thực tiễn sẽ là điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển.
Khi các chủ thể tham gia vào giao dịch về mua bán, thì có cùng lợi ích, lợi
ích đƣợc đảm bảo thì càng khuyến khích họ tham gia, và từ đó thị trƣờng bất động
sản phát triển, thay đổi theo chiều hƣớng tích cực, loại bỏ những yếu tố tiêu cực
của nền kinh tế thị trƣờng nhƣ: gian lận, lừa đảo, đầu cơ..tạo ra môi trƣờng lành
mạnh, mà ở đó nhu cầu về nhà ở phải đƣợc ƣu tiên lên hàng đầu. Sự phát triển
của pháp luật về nhà ở thúc đẩy hoạt động tự do mua bán, trao đổi nhà ở, đồng
thời hạn chế đƣợc những trở ngại đối với quyền tự do
29

giao kết hợp đồng, tự do thỏa thuận trên cơ sở các quy định chung về quyền,
nghĩa vụ, khung giá đất, định mức xây dựng, giá vật liệu….
Quan hệ pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho quy định
pháp luật của nhà nƣớc ổn định, đúng đắn và có định hƣớng. Tập hợp những
bản án giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán, về vấn đề vô hiệu, cách thức
giải quyết là những giá trị thực tiễn, trên cơ sở đó cơ quan lập pháp tập hợp,
nghiên cứu và đƣa ra những quy định sửa đổi pháp luật cho phù hợp với thực
tiễn. Với những quy định về chủ thể, nội dung, hình thức của hợp đồng mua
bán nhà ở là cơ sở cho mỗi cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch mua bán có
cơ sở để áp dụng, đồng thời thỏa thuận nội dung giao dịch không trái pháp luật,
đạo đức, xã hội.
Ví dụ nhƣ: Quan hệ mua bán nhà ở là một quá trình mà điểm bắt đầu là
khi một trong các bên mua hoặc bên bán đƣa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng
và kết thúc khi các bên hoàn thành xong các quyền và nghĩa vụ mà họ thỏa
thuận trong hợp đồng nếu hợp đồng không bị vô hiệu.
Theo quy định pháp luật thì:
Hợp đồng mua bán nhà ở đƣợc xác định là bên mua và bên bán
giao kết với nhau khi bản hợp đồng đó đƣợc chứng nhận, chứng thực
của cơ quan Công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp
Huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã
đối với nhà ở tại nông thôn trừ trƣờng hợp bên bán là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở [40, Điều 193, Khoản 3].
Thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng hoặc chứng thực đƣợc coi là thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở.
Trƣớc hết về thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng đi
công chứng hoặc chứng thực. Khi đó công chứng viên hoặc cán bộ tƣ pháp có
thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ để xem xét các điều kiện khẳng định tính hợp
30

pháp về đối tƣợng, nội dung của hợp đồng, về điều kiện chủ thể tham gia giao
kết, trên cơ sở đó, công chứng viên hoặc cán bộ tƣ pháp mới quyết định việc
có công chứng hoặc chứng thực hay không, nếu nội dung của hợp đồng hợp
pháp thì hợp đồng đƣợc công chứng hoặc chứng thực. Ở giai đoạn này các công
chứng viên, cán bộ tƣ pháp phải có trách nhiệm hƣớng dẫn các bên thực hiện
đúng các điều kiện do pháp luật quy định để hợp đồng đƣợc ký kết hợp pháp
(tránh đƣợc vấn đề hợp đồng vô hiệu về hình thức).
Vai trò thứ tư là góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản
Chế định giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng để các chủ thể khi tham
gia giao dịch nghiêm túc thực hiện, tránh không vi phạm quy định của Nhà
nƣớc. Nếu một hoặc các bên tham gia vi phạm thì giao dịch dân sự bị vô hiệu,
bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi cho chính
họ, ví dụ, bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thƣờng thiệt hại do hành
vi vi phạm của họ gây ra, hủy giao dịch... Việc quy định này có ý nghĩa khắc
phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm, đồng thời còn tạo nên sự công bằng
cho xã hội và cũng là những lời cảnh báo cho các chủ thể khi họ tham gia giao
dịch, tạo thái độ nghiêm túc của các chủ thể trong việc thực hiện các quy định
của pháp luật về giao dịch và nội dung của giao dịch do các chủ thể tham gia
xây dựng nên, tạo ra sự ổn định trong giao lƣu tài sản, góp phần ổn định trong
quan hệ sở hữu tài sản.
“Hình thức phát triển nhà ở là phát triển nhà ở theo dự án và phát triển
nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình và cá nhân” [40,Điều 28]. Các hình thức phát
triển này để triển khai đƣợc thì một trong những yếu tố khi áp dụng thực tiễn
là hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ thể ở đây là cá nhân và pháp nhân kinh
doanh bất động sản và hai chủ thể đặc biệt là hộ gia đình và tổ hợp tác, bên
cạnh đó một chủ thể đặc biệt khác cũng tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở
là nhà nƣớc.
31

Nhƣ vậy các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của pháp luật là cơ
sở định hƣớng cho chính sách nhà ở phát triển, phù hợp yêu cầu của luật nhà
ở, chính sách phát triển nhà ở của Đảng, Nhà nƣớc, trong thời kỳ đổi mới đất
nƣớc, thời kỳ công nghiệp hóa đất nƣớc.
32

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Nhƣ vậy các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với
tiến trình lịch sử xây dựng đất nƣớc và lịch sử lập pháp của Việt nam từ 1945
đến nay. Pháp luật có sự khác nhau qua các thời kỳ, nhƣng luôn luôn thể hiện
đƣợc tính kế thừa và phát triển những ƣu điểm, tiến bộ để phù hợp với yêu cầu
của thực tiễn qua từng giai đoạn lịch sử khác nhau. Các quy định của pháp luật
đã tạo đƣợc khung pháp lý để các chủ thể tham gia vào các giao dịch có định
hƣớng rõ ràng và ổn định. Những quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng
mua bán có ý nghĩa lớn để các chủ thể hạn chế tối đa các hợp đồng bị vô hiệu.
Do đặc thù của đất đai, nhà ở là những tài sản lớn của mỗi cá nhân, của
toàn xã hội, nó thể hiện sự phát triển của một quốc gia, cũng nhƣ sự quan tâm,
chăm lo của Nhà nƣớc đối với đời sống nhân dân. Ở Chƣơng 1 này học viên
đã làm sáng tỏ khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, trên cơ sở đó đƣa ra
những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó thấy đƣợc vai trò, giá trị
của những quy định pháp luật về nhà ở gắn liền với Bộ luật dân sự hiện hành
và Luật nhà ở cùng hệ thống các văn bản pháp luật hƣớng dẫn thi hành.

Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.docx

Similar to Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 🥳🥳 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 🥳🥳 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤ (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (11)

Cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở.docx