Tiểu Luận Tranh Chấp Về Hợp Dồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai. Có thể nói rằng, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, trên cơ sở quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận , đất đai quy định chi tiết bằng những quy định pháp lý có liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản điều chỉnh hoạt động của hoạt động giải quyết có liên quan trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta. Về bản chất hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một dạng hợp đồng mua bán tài sản. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có các đặc điểm sau:

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
BÀN LUẬN VẤN ĐỀ TRANH CHẤP VỀ
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Tên tác giả : Phạm Thế Quang
Mã số học viên : 331910200350
Số điện thoại : 0913854846
Địa chỉ email: thequangsanestkh@gmail.com
TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
MỤC LỤC
1.GIỚI THIỆU.......................................................................................................................1
2.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI..........................................................................................................................2
2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.....................................................2
2.1.1. Khái niệm.....................................................................................................................2
2.1.2. Đặc điểm......................................................................................................................3
2.2. Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ..............................4
2.2.1. Khái niệm.....................................................................................................................4
2.2.2. Đặc điểm......................................................................................................................5
3.THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI.................................................................................7
3.1.Hệ thống quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai......................................................................................................7
3.2. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai .................................8
4. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ VƯỚNG MẮC TRONG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
LAi.........................................................................................................................................9
4.1. Những kết quả đạt được..................................................................................................9
4.2. Khó khăn vướng mắc....................................................................................................11
5. MỘT SỐ Ý KIẾN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI...............................................................................11
6.KẾT LUẬN.......................................................................................................................13
DANH MỤC TÀI LIỆU......................................................................................................13

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
1
1.GIỚI THIỆU
Việc huy động vốn từ khách hàng hiện nay thông qua hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai diễn ra phổ biến và thường xuyên. Trong quá trình thực hiện, do chủ
quan, vô ý hay xuất phát từ những lỗi cố ý mà nảy sinh các xung đột, tranh chấp giữa
khách hàng và chủ đầu tư

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
2
2.CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI
2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.1. Khái niệm
2.1.1.1. Hợp đồng
Trước hết xét dưới góc độ ngôn ngữ học: Thuật ngữ mua bán là hoạt động dùng tiền
bạc hoặc lợi lộc để đổi lấy hàng hóa, đồ vật cho bản thân mình.
Hiện nay theo quy định của BLDS 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì
chưa đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chỉ nêu
rõ đâu là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai . Theo quy định tại Điều 17.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định như sau:
1. Các loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:
a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Từ điển luật học đưa ra khái niệm về hợp đồng1
như sau: Hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi
nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên.
Theo quy định thì có nhiều loại hợp đồng. Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản,hợp
đồng phải có chữ ký đầy đủ của những người có thẩm quyền của các bên. Nhưng về mặt
pháp lý thì khái niệm trên chưa đầy đủ, vì vậy, tại Điều 388 BLDS 2005 quy định về vấn
đề này một cách rõ ràng hơn2
. Tuy nhiên, nhằm đáp ứng với những thay đổi về hợp đồng
trong tình mới, Quốc Hội đã ban hành BLDS 2015, khái niệm “hợp đồng dân sự” mà thay
bằng khái niệm “hợp đồng” nhằm mở rộng phạm vi đối tượng áp dụng, được thể hiện tại
Điều 3853
. So với BLDS 2005 thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp
đồng”. Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm
1
Nhà xuất bản từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học
2
BLDS 2005, điều 388 quy định: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
3
. BLDS 2015, điều 385 quy định: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

5. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
3
mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính
khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng.
2.1.1.2. Nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở là một loại tài sản được quy định trong pháp luật. Trước khi BLDS 2015 có
hiệu lực thì tại khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở
hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được
giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới
thuộc sở hữu của bên bảo đảm”4
. Đến năm 2012, quy định này lại một lần nữa được làm rõ
hơn tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Tài sản hình thành trong tương lai gồm: Tài sản được
hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập
hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối
tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài
sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tài sản hình thành trong tương lai
không bao gồm quyền sử dụng đất”.
2.1.2. Đặc điểm
Có thể nói rằng, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, trên cơ sở quy định về hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ghi nhận , đất đai quy định chi tiết bằng
những quy định pháp lý có liên quan đến việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản điều chỉnh hoạt động của hoạt
động giải quyết có liên quan trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở
nước ta. Về bản chất hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một dạng
hợp đồng mua bán tài sản. Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng
có các đặc điểm sau:
Một là, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng song vụ: mỗi
bên trong hợp đồng có quyền và nghĩa vụ đối ứng với nhau, quyền của bên này là nghĩa vụ
của bên kia và ngược lại. Ví dụ, chủ đầu tư có nghĩa vụ xây dựng đúng tiến độ theo thỏa
thuận thì khách hàng/ngân hàng mới thanh toán/giải ngân cho chủ đầu tư (quyền nhận
tiền).
4
khoản 2, Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ

6. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
4
Hai là, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng có đền bù:
mỗi bên trong hợp đồng đều có lợi ích tương ứng khi thực hiện công việc nào đó theo thỏa
thuận. Ví dụ, khách hàng muốn sở hữu căn nhà thì phải trả cho chủ đầu tư một số tiền nhất
định. Tính chất đền bù là một trong những điều khoản chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai.
Ba là, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là sự chuyển dịch quyền
sở hữu tài sản, bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Sự chuyển dịch quyền
sở hữu trong trường hợp này là chấm dứt quyền sở hữu tài sản của bên bán và xác lập
quyền sở hữu tài sản đó cho bên mua.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn có một số đặc
điểm riêng sau đây:
Một là, xét về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có
thể là tài sản chưa hình thành tại thời điểm giao kết. Do đó, khi ký kết hợp đồng, khách
hàng vẫn chưa thể nhìn thấy và kiểm chứng tài sản của mình mua. Việc này chỉ được cam
kết và ràng buộc thông qua hợp đồng với chủ đầu tư. Nên trong thực tế, khi bàn giao nhà ở
không đúng với cam kết ban đầu nhưng các bên không thỏa thuận giải quyết được với nhau
thì tranh chấp là điều có thể xảy ra.
Hai là, bên bán (một bên chủ thể của hợp đồng) phải là chủ đầu tư dự án bất động sản
theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán đối với nhà ở chưa hình thành hoặc chưa
xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao kết mà một bên không phải là chủ đầu tư dự án bất
động sản theo quy định thì không được xem là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai, do đó có thể bị vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không tồn tại dẫn đến vi
phạm điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật (không có giấy chứng nhận
quyền sở hữu). Vấn đề này sẽ được làm rõ ở phần điều kiện khi ký kết hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai trong khóa luận này.
Có thể thấy, bởi những đặc điểm riêng này của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai mà không giao kết và thực hiện loại hợp đồng này có thể tiềm ẩn những
nguy cơ xảy ra tranh chấp. Điều này có thể xảy ra do những nguyên nhân khách quan hoặc
chủ quan của các bên và sẽ được tác giả phân tích ở phần tiếp theo sau đây.
2.2. Tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.2.1. Khái niệm
Tuy nhiên, trong quá trình giao kết hợp đồng, thực thi hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai thì có thể xảy ra việc tranh chấp. Vậy thế nào là tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ? Tác giả cho rằng muốn hiểu rõ khái niệm trên
thì cần làm rõ tranh chấp hợp đồng là gì? Tranh chấp hợp đồng nói chung có thể hiểu là

7. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
5
những sự mâu thuẫn, bất đồng ý kiến giữa các bên tham gia quan hệ hợp đồng liên quan
đến việc thực hiện (hoặc không thực hiện) các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng.
Khi ký kết cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng, việc xảy ra tranh chấp là
nằm ngoài sự mong muốn của các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên trong thực tế, tranh
chấp hợp đồng lại là thuật ngữ không phải xa lạ với bất kỳ ai bởi mâu thuẫn về lợi ích là
điều tự nhiên và tất yếu trong xã hội. Quy định pháp luật hiện tại không có văn bản nào
định nghĩa về ”tranh chấp hợp đồng”, và bởi bản chất của hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai cũng là một dạng hợp đồng mua bán tài sản, do đó dựa trên những
đặc điểm và nguyên nhân khi xảy ra tranh chấp. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra khái niệm về
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như sau: Tranh chấp hợp
đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là những tranh chấp phát sinh trong lĩnh
vực giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đó là những
mâu thuẫn, bất đồng ý kiến giữa các bên tham gia quan hệ hợp đồng liên quan đến việc
thực hiện (hoặc không thực hiện) các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai nói chung.
Có thể nói rằng, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai được pháp luật kinh doanh bất động sản quy định chi tiết bằng
những Điều luật được cụ thể hóa. Thông qua các quy định này thì đã tạo nền tảng căn bản
điều chỉnh hoạt động của hoạt động giải quyết có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất
động sản ở nước ta.
2.2.2. Đặc điểm
Hiện nay, các tranh chấp phổ biến liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai là tranh chấp về chậm bàn giao nhà, tranh chấp về chậm thanh toán, tranh
chấp về huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, tranh chấp về bàn giao nhà không đúng chất
lượng, tranh chấp về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, tranh chấp về quyền yêu cầu
bồi thường thiệt hại...
Các tranh chấp trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và
hợp đồng mua bán tài sản nói chung sẽ có các đặc điểm sau5
:
Một là, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phát
sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bởi vậy luôn
thuộc quyền tự định đoạt của các bên tranh chấp và phát sinh thông qua hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai giữa các bên. Đây là một trong những đặc điểm mang tính
5
Nguyễn Thanh Thúy, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ
luật kinh tế năm 2014

8. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
6
chất cơ bản và cụ thể nhất của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Hai là, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện
và gắn liền với yếu tố tài sản, lợi ích và gắn với yếu tố tài sản ở nước ta. Đồng thời, đây là
yếu tố gắn liền với lợi ích của các bên tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Ba là, nguyên tắc giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai cũng giống như với các tranh chấp hợp đồng dân sự thông thường là phải đảm
bảo tính bình đẳng, trên nguyên tắc tự thoả thuận, đảm bảo lợi ích của các bên có liên
quan. Hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản phải đòi hỏi phải
được giải quyết thoả đáng bằng một phương thức nào đó nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của các bên; bảo đảm trật tự pháp luật và kỷ cương xã hội; giáo dục ý thức tôn trọng
pháp luật của công dân, góp phần ngăn ngừa sự vi phạm hợp đồng.
Bốn là, Nhà nước là thống nhất quản lý hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng
MBNOTTL thông qua một số quy định cụ thể và rõ ràng trong lĩnh vực này.
Năm là, tranh chấp trong lĩnh vực này thường phức tạp vì giá trị lớn, khả năng sinh
lời cao do tài sản phát sinh trong quan hệ pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai nói chung.
Sáu là, thủ tục pháp lý phức tạp do tính chất của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai ở nước ta nói chung. Nếu quá trình giải quyết tranh chấp thiếu chuyên
nghiệp từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì dễ sảy ra tình trạng khiếu kiện,
khiếu nại kéo dài giữa các bên, ảnh hưởng đến hoạt động quản lý nhà nước nói chung.
Bảy là, giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
phải tuân theo một số trình tự, thủ tục nhất định và được quy định một cách chặt chẽ thông
qua các quy định của BLDS 2015, Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Luật kinh doanh bất động
sản 2014 và Luật nhà ở 2014 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành.
2.2.3. Nguyên nhân
Về mặt chủ quan, xuất phát từ hành vi cố ý không thực hiện đúng cam kết trong hợp
đồng. Chẳng hạn như, chủ đầu tư sau khi thu tiền trước của khách hàng thì lại không đủ số
vốn huy động được để tập trung hoàn thiện dự án mà đầu tư dàn trải vào những dự án khác;
chủ đầu tư vì lợi nhuận nên không hoàn thiện công trình đúng như chất lượng cam kết,
thay đổi vật tư, tiện ích của dự án, dẫn đến công trình không thể nghiệm thu theo quy định,
chậm giao giấy chứng nhận cho khách hàng; hoặc các khái niệm về quyền sở hữu riêng của
khách hàng, quyền sở hữu chung, quyền sở hữu của chủ đầu tư trong hợp đồng còn mập
mờ, không được làm rõ khi giao kết, dẫn đến tranh chấp trong quá trình sử dụng này...

9. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
7
Về mặt khách quan, xuất phát từ những nguyên nhân nằm ngoài sự mong muốn của
các bên như chủ đầu tư chậm trễ tiến độ thi công, bàn giao nhà do nguồn cung nguyên vật
liệu biến động mạnh, thiếu hụt nhân công ở một số khu vực ít nhân công nhưng đang tập
trung nhiềud án..., chậm trễ cấp giấy chứng nhận cho khách hàng do sự thay đổi về chính
sách pháp luật. Chẳng hạn như trước đây đối với dự án khu nhà ở thấp tầng, sau khi thực
hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đất của dự án và hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ
thuật theo quy định, các nền đất trong dự án sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, việc ban hành các quy định về việc thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa
khi chuyển mục đích từ đất trồng lúa sang mục đích phi công nghiệp (Thông tư
18/2016/TT-BTC ngày 21/01/2016 của Bộ Tài chính) mà chưa có sự hướng dẫn rõ ràng
dẫn đến các cơ quan chức năng gặp lúng túng khi thực hiện. Cụ thể tại Thành phố Hồ Chí
Minh, việc xác định diện tích đất chuyên trồng lúa nước trong dự án để xác định nghĩa vụ
tài chính là điều khó khăn, do đặc thù thành phố này hiện nay không còn đất có thể trồng
lúa từ 2 vụ trở lên, việc xác định loại đất nếu chỉ căn cứ trên giấy chứng nhận là chưa thật
chính xác. Từ đó, cơ quan quản lý không có cơ sở rõ ràng để xác định nghĩa vụ tài chính
cho doanh nghiệp, dẫn đến doanh nghiệp chưa thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên
quan đến dự án, từ đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án bị chậm trễ.
3.THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
3.1.Hệ thống quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cùng với Hiến pháp, các văn bản luật cũng quy định theo hướng ngày càng hoàn
thiện và phù hợp hơn về nội dung giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai đáp ứng với yêu cầu chính trị, quá trình xây dựng kinh tế - xã hội ở
nước ta trong tình hình mới, cụ thể như sau:
Bộ luật dân sự 2015 ra đời và có hiệu lực từ năm 2017. Với các quy định có liên
quan làm nền tảng quan về việc xác lập, giao kết, ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai ở nước ta hiện nay. BLDS 2015 đã quy định nhiều nội dung
phù hợp tạo điều kiện tối đa cho công tác quản lý nhà nước đối với hoat động có liên quan
đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn hiện nay.
Bên cạnh đó thì một số văn bản pháp luật có liên quan có thể kể đến như sau:
- Luật nhà ở 2014
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao
dịch bảo đảm

10. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
8
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo
đảm
Trên cơ sở tuân thủ quy định của sự vận động khách quan của đất nước trong tình
hình mới, Việt Nam đã xây dựng và ban hành những quy định nhằm điều chỉnh vấn đề giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phù hợp với hoàn
cảnh thực tiễn ở nước ta. Hình thành nền tảng pháp lý cơ bản trong việc thực thi pháp luật
về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam,
góp phần không nhỏ trong quá trình xây dựng và phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước hiện nay. Như vậy, có thể thấy pháp luật quy định khá thống nhất và xuyên suốt
về vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai . Điều
này tạo điều kiện để công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai đã thể hiện sự quan tâm thường xuyên và ý nghĩa của Đảng và Nhà nước ta
đối với vấn đề này ở nước ta khi khẳng định vai trò quan trọng của vấn đề này khi xây
dựng đất nước. Đồng thời, cùng với hoạt động ban hành các văn bản hướng dẫn nêu trên đã
giúp cho quá trình áp dụng những quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước ở Việt
Nam thực hiện một cách hoàn thiện hơn. Từ đó hình thành nền tảng pháp lý cơ bản trong
việc thực thi pháp luật trong tiến trình phát triển đất nước, góp phần không nhỏ nhằm ngăn
chặn những hành vi vi phạm pháp luật cũng như đề cao vai trò của hợp đồng mua bán nhà
ở hình thành trong tương lai trong quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế hiện nay
3.2. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 203 luật đất đai năm 2013 quy định các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền
của Tòa án nhân dân là các tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy tờ về đất hoặc không
có giấy tờ về đất nhưng lựa chọn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại
Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông
qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.
Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có
thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí theo quy định tại Điều 192 BLTTDS và hoàn
chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án
Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Đây là giai đoạn bắt buộc trong
quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa
án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến
thì tranh chấp chính thức kết thúc.
Bước 3: đưa vụ án ra xét xử. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét
xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định.

11. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
9
Trải qua các giai đoạn có thể thấy hoạt động xét xử các tranh chấp trong hoạt động
kinh doanh bất động sản theo quy định của BLTTDS từ 2004 đến 2015 ở nước ta đã có
nhiều chuyển biến tích cực. Đảm bảo cho hoạt động xử lý các tranh chấp phát sinh trong
quan hệ pháp luật về xử lý các tranh chấp về hoạt động kinh doanh bất động sản được thực
hiện có hiệu quả hơn, ngày càng hoàn thiện đáp ứng với yêu cầu hội nhập trong giai đoạn
hiện nay.
4. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ VƯỚNG MẮC TRONG GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI
4.1. Những kết quả đạt được
Đối với cơ chế quản lý và thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thực tế. Cùng với sự ra đời và áp dụng vào thực
tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
đã góp phần hình thành các cơ quan NN về quản lý và thực thi pháp luật về lĩnh vực này.
Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có trách nhiệm trong việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Sự ra đời của các cơ quan chuyên
trách nói trên đã góp phần quan trọng trong việc đưa các văn bản pháp luật về giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai áp dụng vào thực tiễn tại cả
nước nói chung trong thời gian qua. Nhằm kết nối các thông tin của cơ quan NN với cá
nhân, tổ chức để có sự thông tin hai chiều thì Tòa án nhân dân và các cơ quan có liên quan
như Viện kiểm sát nhân dân, Cục thi hành án, Sở tài nguyên môi trường đã xây dựng hệ
thống cổng thông tin điện tử, trong đó đã có mục rõ ràng về các quyết định, bản án về giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm công khai các
quyết định trong hoạt động giải quyết các tranh chấp trên, bảo đảm quyền và lợi ích cho
các chủ thể có liên quan trong hoạt động này.
Quán triệt và thực hiện nghiêm túc các văn bản pháp luật cũng như xây dựng và hoàn
thiện quy chế công tác ngành, đóng góp quan trọng trong việc thực hiện các án lệ trong
việc xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong
những năm qua. Những văn bản điều chỉnh hoạt động xét xử các vụ tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng là vô cùng phức
tạp trước sự phát triển, hội nhập của thành phố trong giai đoạn qua. Do đó, nhận thức được
những khó khăn nêu trên thì lãnh đạo TANDTC cũng như TAND các cấp đã ban hành các
văn bản về xét xử tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được
xem là kim chỉ nam cho các hoạt động xét xử các tranh chấp này trong thực tiễn xét xử của
ngành tòa án nhân dân thành phố. Bên cạnh đó, từ thực tiễn công tác xét xử các vụ án tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn thì ngành Tòa án

12. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
10
thành phố Đà Nẵng đã tích cực đóng góp nhằm xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản
pháp luật hình sự dựa trên nền tảng là quy định của Hiến pháp. Đây thực sự là sự cố gắng
lớn lao của các ngànhTòa án nhân dân cả nước trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn trong những
năm trở lại đây.
* Vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán hình thành trong tương lai với nguyên đơn:
bà Lưu Ngọc D, sinh năm 1983. ( Có mặt). Cư trú: Căn hộ số 14 Tầng 2, Khối 1, Chung cư
KG, Phường Y, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Bị đơn: Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K. Địa chỉ: 103 Đường Sư
Vạn Hạnh (nối dài), Phường 12, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh.
Nội dung vụ án:
Theo hợp đồng số 0086/014 T02- K1GV/HĐMB ngày 12/9/2012, bà Lưu Ngọc D đã
ký hợp đồng với Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K, để mua căn hộ chung
cư số Z , tầng 2, tại block 1, Cao Ốc K, đường Q, Phường Y, Quận G, thành phố Hồ Chí
Minh. Với mục đích mua nhà để ở. Giá trị hợp đồng sau chiết khấu là781.348.896 đồng.
Theo điều 4 của hợp đồng, bên công Ty K cam kết thời hạn giao nhà hạn chót là vào trước
ngày 30/3/2014. Nếu giao nhà chậm trễ thì bên Công ty K sẽ trả lãi cho bên bà D trên tổng
số tiền của các đợt mà bà đã thanh toán tính từ ngày trễ hạn theo lãi suất tiền gửi tiết
kiệm 12 tháng của Ngân hàng Vietcombank.
Theo đó bên mua bà D đã giao cho bên bán số tiền theo hợp đồng đã thỏa thuận là
781.348.896 đồng.
Đến ngày 10/12/2015, bên bán mới bàn giao nhà cho phia mua nhà sử dụng, trễ 20
tháng. Do vậy, nay Bà D yêu cầu công ty K phải:
1. Trả tiền lãi theo thỏa thuận tại điều 10 khoản 10.1 của hợp đồng. Cụ thể:
749.531.988 đồng đồng x 7%: 12 tháng x 20 tháng = 86.599.502 đồng.
2. Bồi thường thiệt hại do vay tiền của Ngân Hàng Quân Đội chi nhánh Bắc Sài Gòn
để trả tiền cho công ty K , số tiền lãi là 93.750.000 đồng.
Tại phiên tòa, bà D có đơn rút lại một phần đơn khởi kiện đối với yêu cầu bồi thường
tiền lãi vay của Ngân hàng Quân đội - Chi nhánh Sài Gòn, là 93.750.000 đồng, bà chỉ yêu
cầu tính lãi của hợp đồng trên số tiền đã trả trước thởi điểm giao nhà.Và yêu cầu Công ty
K phải giao giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Hiện bên mua còn giử lại
số tiền 0.5% giá trị hợp đồng bao gồm thuế VAT, nhưng theo điều 3, mục 3.2 của trong
hợp đồng thì ngay khi Công ty này thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu
căn hộ cho bên mua, thì bên mua bà D sẽ chuyển trả số tiền này cho phía công ty K

13. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
11
Kết quả xét xử: Áp dụng các Điều 26; 91; 147; 227 và 273 của Bộ luật Tố Tụng Dân
Sự; Áp dụng điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010. Áp dụng
điều 356, điều 457 của Bộ luật Dân Sự năm 2015;
s- Áp dụng Điều 5; Điều 27 Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án của Ủy Ban Thường
Vụ Quốc Hội ;
Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Lưu Ngọc D.
Buộc Bị đơn Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K phải trả cho bà Lưu Ngọc D
số tiền là 77.483.765.566 đồng.
Đình chỉ yêu cầu đòi bồi thường tiền lãi vay ngân hàng của bà D là : 91.350.000
đồng.
Buộc Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Địa ốc K phải tiến hành lập thủ tục
xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho bà Lưu Ngọc D đối với căn hộ số Z ,
tầng 2, tại block 1, Cao Ốc K, đường Q, Phường Y, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh
trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật
4.2. Khó khăn vướng mắc
Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn gặp một số hạn chế
và khó khăn về góc độ pháp lý cũng như thực tiễn áp dụng. Cụ thể như:
Thứ nhất mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định nhưng thực tế, nhiều chủ đầu
tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng. Hiện nay nhiều người mua nhà ở hình
thành trong tương lai đã nhận bàn giao nhà cả chục năm nhưng chưa được cấp giấy chứng
nhận trong khi tiền thì đã thanh toán hết cho bên bán.
Thứ hai quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
còn nhiều bất cập. Pháp luật hiện hành quy định văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua
bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có chứng nhận của cơ quan công chứng.
Thứ ba, đa phần trong quá trình giải quyết các vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai nói trên thì Tòa án nhân dân không giải thích, lồng ghép,
tuyên truyền pháp luật để người dân hiểu rõ một số hành vi theo quy định theo pháp luật
hiện hành là không đúng.
5. MỘT SỐ Ý KIẾN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Thứ nhất, về điều kiện chủ đầu tư được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai. Đề xuất tăng thời gian thẩm định cho cơ quan có thẩm quyền (20 ngày làm
việc hoặc 30 ngày) và quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan này để việc thẩm định được

14. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
12
đảm bảo, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà ở hình thành trong tương lai với
những chủ đầu tư uy chấp hành đúng quy định.
Thứ hai, về mâu thuẫn trong việc quy định hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp
đồng. Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và
bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm
tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua
chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp
đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định những nội dung hợp
đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ
hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại không “phải có”. Như
vậy, có thể thấy chính trong nội tại Luật Kinh doanh bất động sản đã có sự mâu thuẫn.
Ba là, để công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai tại TAND các cấp đạt hiệu quả cao trong thời gian tới thì cần thiết thực hiện một
số giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả việc xét xử các tranh chấp có liên quan thì các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cần hoàn thiện pháp luật dâh sự, tố tụng dân sự; ban hành,
sửa đổi, bổ sung, giải thích và hướng dẫn áp dụng pháp luật kịp thời.
Bốn là, tiến hành chức công tác tổng kết kinh nghiệm trong giải quyết các vụ án
tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để nhìn nhận các kết quả
đạt được có hiệu quả. Bên cạnh đó, việc xác định các bản án, quyết định giải quyết tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đúng đắn, chính xác, có tính mẫu
mực để toàn ngành tòa án học tập và những bản án, quyết định đã ban hành chưa chính
xác, chưa thoả đáng, còn có những sai lầm trong xem xét, đánh giá chứng cứ, trong việc
chọn quy phạm pháp luật để rút kinh nghiệm.
Năm là, nâng cao ý thức trách nhiệm của những cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm
quyền trong công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai . Để cho công tác giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai tại TAND các cấp đạt kết quả cao thì cần thiết trong công tác thực hiện nó bản
thân các chủ thiể phải nâng cao ý thức trách nhiệm.
6.KẾT LUẬN
Các quy định của BLDS, Luật kinh doanh bất động sản, BLTTDS hiện hành đã quy
định tương đối đầy đủ, hợp lý những vấn đề cần thiết để giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng quy định của pháp luật. Bên cạnh đó,
đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan ở nước ta hiện nay. Tuy
nhiên, trong thực tế, khi triển khai cũng như quá trình áp dụng quy định về giải quyết tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ở nước ta hiện nay đã đạt được
nhiều kết quả quan trọng, tuy nhiên, bênh cạnh đõ thì vẫn có những khó khăn, vướng mắc

15. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
13
trong quá triển khai, áp dụng trên thực tế còn có nhiều nguyên nhân khác nhau, các quy
định bảo vệ tương đối tốt các quyền của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động
sản chưa thực sự được áp dụng phổ biến, chưa quản lý được công tác về hợp đồng đồng
kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay.
DANH MỤC TÀI LIỆU
 Nhà xuất bản từ điển bách khoa (2010), Từ điển luật học
 BLDS 2005, điều 388 quy định: Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về
việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự
 BLDS 2015, điều 385 quy định: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc
xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
 Đỗ Hồng Thái, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo
đảm nghĩa vụ dân sự, Tạp chí Ngân hàng, số 7/2006
 Nguyễn Thanh Thúy, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Nam, luận văn thạc sĩ luật kinh tế năm 2014;
 Võ Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh, Thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai. Lý luận và thực tiễn.