BEA PEROLEHAN ATAS TANAH DAN BANGUNAN

1. I
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
MAKALAH
UNTUK MEMENUHI TUGAS MATA KULIAH PERPAJAKAN
(Teori dan Praktik)
yang dibina oleh Ibu Dr. Himmiyatul Jiwa Juwita SE.MM
Disusun Oleh:
1. Feb Floma Diniartha 195020201111017
2. Hana Kurniasari 195020201111011
3. Ini Kadek Ista Utami 195020200111021
UNIVERSITAS BRAWIJAYA
FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
JURUSAN MANAJEMEN
2020/2021

2. II
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT atas limpahan rahmat dan anugrah dari-Nya kami
dapat menyelesaikan makalah ini yang berjudul “BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN BANGUNAN”. Tentunya kami mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya
kepada Ibu Himmi selaku dosen Perpajakan yang telah memberikan kepercayaan kepada
kami dalam menyelesaikan makalah ini.
Kami sangat berharap makalah ini dapat memberikan manfaat kepada para pembaca untuk
menambah wawasan akan pentingnya memanfaatkan sampah menjadi barang yang
bermanfaat dan bernilai jual. Kami sangat bersyukur karena dapat menyelesaikan makalah
ini. Disamping itu, kami mengucapkan banyak terimakasih kepada semua pihak yang telah
membantu kamu selama pembuatan makalah ini berlangsung sehingga dapat terealisasikanlah
makalah ini.
Demikian yang dapat kami sampaikan, kami mengharapkan kritik dan saran terhadap
makalah ini karena kami sadar bahwa makalah ini masih jauh dari kata sempurna dan masih
terdapat banyak kekurangan agar kedepannya dapat kami perbaiki.
Mudah-mudahan makalah sederhana ini dapat dipahami oleh semua orang khususnya bagi
para pembaca. Kami mohon maaf yang sebesar-besarnya jika terdapat kata-kata yang kurang
berkenan.
Malang, 30 Januari 2020
Penyusun

3. III
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL....................................................................... Error! Bookmark not defined.
KATA PENGANTAR................................................................................................................. ii
DAFTAR ISI..................................................................................iiError! Bookmark not defined.
BAB I..........................................................................................................................................1
PENDAHULUAN....................................................................................................................... 1
A. Latar Belakang.................................................................................................................... 1
B. Rumusan Masalah............................................................................................................... 1
C. Tujuan.................................................................................................................................1
BAB II........................................................................................................................................1
PEMBAHASAN.......................................................................................................................... 1
A. Pengertian BPHTB.............................................................................................................. 1
B. Dasar Hukum...................................................................................................................... 2
C. Objek Pajak......................................................................................................................... 2
D. Tidak Termasuk Objek Pajak ............................................................................................. 3
E. Subjek Pajak Dan Wajib Pajak ........................................................................................... 4
F. Dasar Pengenaan Pajak, Nilai, dan Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP),serta Tarif Pajak............................................................................................ 4
G. Cara Menghitung BPHTB ...................................................................................................5

4. 1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
B. Rumusan Masalah
a. Apakah penegertian dari BPHTB?
b. Apa saja dasar hukum dari BPHTB?
c. Apakah yang termasuk objek pajak dalam BPHTB?
d. Apakah yang tidak termasuk objek pajak dalam BPHTB?
e. Apakah yang dimaksud subjek dan wajib pajak?
f. Apakah yang dimaksud dasar pengenaan pajak, nilai, dan perolehan objek pajak
tidak kena pajak (npoptkp), serta tarif pajak
g. Bagaimana cara menghitung BPHTB?
C. Tujuan
a. Menjelaskan pengertian dari BPHTB
b. Menjelaskan dasar hukum dari BPHTB
c. Menjelaskan apa yang termasuk objek pajak dalam BPHTB
d. Menjelaskan apa yang tidak termasuk objek pajak dalam BPHTB
e. Menjelaskan apa yang dimaksud dengan subjek dan wajib pajak
f. Menjelaskan apa yang dimaksud dasar pengenaan pajak, nilai, san perolehan objek
pajak tidak kena pajak (NPOPTKP), serta tarif pajak
g. Menjelaskan cara menghitung BPHTB
BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian BPHTB
Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), merupakan bentuk pajak atas Tanah
dan Bangunan yang dikenakan terhadap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah
dan atau bangunan. Perolehan atas suatu hak atas tanah dan atau bangunan ini bisa diartikan
bahwa orang atau badan tersebut mempunyai nilai lebih atas tambahan atau perolehan hak
tersebut, di mana tidak semua orang mempunyai kemampuan lebih untuk mendapatkan

5. 2
tanah dan atau bangunan. Hak disini termasuk juga hak pengelolaan beserta bangunan di
atasnya, sebagaimana dalam undang-undang dalam bidang pertanahan dan bangunan.
B. Dasar Hukum
 Dasar Hukum yang mengatur Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau
BPHTB telah diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 dan perubahannya dalam UU No.
20 Tahun 2000. Dalam peraturan ini, disebutkan bahwa perolehan hak atas tanah dan
bangunan tidak hanya meliputi jual beli saja. Peraturan ini telah menggantikan
peraturan pemerintah tentang Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 29
 Selain itu, undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah juga mengatur tentang BPHTB. Peraturan BPHTB diatur dalam pasal 88 yang
berada pada tingkat pajak daerah tingkat II (kabupaten atau kota)
C. Objek Pajak
Objek pajak dalam BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Perolehan
hak pada dasarnya ada dua yaitu pemindahan hak dan perolehan hak baru. Pemindahan hak
bermakna hak tersebut sebekumnya telah dimiliki oleh orang lain, sedangkan untuk
perolehan hak baru biasanya didapat dari tanah negara.
Sebab Terjadinya Pemindahan Hak:
1. Jual-beli
2. Tukar-menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
Merupkan pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau
badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
Merupakan pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi atau
badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai penyertaan
modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya tersebut
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Merupakan pemindahan sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh
orang pribadi atau badan kepada sesama pemegang hak bersama
8. Penunjukan pembeli dalam lelang
Merupakan penetapan pemenang lelang oleh Pejabat Lelang sebagaimana yang
tercantum dalam Risalah Lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10. Penggabungan usaha
Merupakan penggabungan dari dua badan usaha atau lebih dengan cara tetap
mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha dan melikuidasi badan usaha
lainnya yang menggabung
11. Peleburan usaha
Merupakan penggabungan dari dua atau lebih badan usaha dengan cara mendirikan
badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang bergabung tersebut
12. Pemekaran usaha

6. 3
Merupakan pemisahan suatu badan usaha menjadi dua
badan usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan
sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru tersebut yang dilakukan tanpa
melikuidasi badan usaha yang lama
13. Hadiah
Sebab Pemberian Hak Baru:
a) Kelanjutan pelepasan hak
Yaitu pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara atas
tanah yang berasal dari pelepasan hak
b) Diluar pelepasan hak
Yaitu pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari
Negara atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-undangan yang
berlaku
Hak Atas Tanah Yang Menjadi Objek BPHTB:
1. Hak milik, yaitu hak turun-temurun
2. Hak guna usaha, yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara dalam jangka waktu yang telah ditentukan
3. Hak guna bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang telah
ditetapkan
4. hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain oleh pemberian pejabat
yang berwenang
5. Hak milik atas satuan rumah susun
6. Hak pengelolaan
D. Tidak Termasuk Objek Pajak
Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
2. Negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan atau melaksanakan
pembangunan guna kepentingan umum
3. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Peraturan
Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan
lain diluar fungsi dan tugas badan usaha atau perwakilan organisasi tersebut
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain
dengan tidak adanya perubahan nama, yang dimaksud dengan konversi hak adalah
perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok
Agraria, termasuk pengakuan hak oleh Pemerintah.
Contoh:
a) Hak Guna Bangunan menjadi Hak Milik tanpa adanya perubahan nama
b) Bekas tanah hak milik adat (dengan bukti surat Girik atau sejenisnya) menjadi
hak baru.
5. Orang pribadi atau badan karena wakaf
6. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah

7. 4
E. Subjek Pajak Dan Wajib Pajak
Subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan atau Bangunan. Wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh Hak atas Tanah dan atau Bangunan.
F. Dasar Pengenaan Pajak, Nilai, dan Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP), serta Tarif Pajak
Dasar Pengenaan Pajak
Yang menjadi dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP
ditentukan sebesar:
1. Harga transaksi, dalam hal jual-beli
2. Nilai pasar objek pajak dalam hal:
a. Tukar-menukar
b. Hibah
c. Hibah wasiat
d. Waris
e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hak
g. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyaikekuatan hukum tetap
h. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
i. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak
j. Penggabungan usaha
k. Peleburan usaha
l. Pemekaran usaha
m. Hadiah
3. Harga transaksi yang tercantum dalam Risalah lelang, dalam hal penunjukan
pembeli dalam lelang.
4. Nilai jual objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB), apabila besarnya
NPOP sebagaimana dimaksud dalam poin 1 dan 2 tidak diketahui.
Contoh:
Tuan Aryo membeli tanah dan bangunan dengan NPOP (harga transaksi)
Rp 100.000.000,00. NJOP PBB tersebut yang digunakan dalam pengenaan PBB

8. 5
adalah Rp 120.000.000,00, maka yang dikenakan sebagai dasar pengenaan
BPHTB adalah Rp 120.000.000,00 dan bukan Rp 100.000.000,00.
Nilai Perolehan Wajib Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
Besarnya NPOPTKP ditetapkan secara regional paling rendah Rp 60.000.000,00, kecuali
dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang
masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling rendah Rp
300.000.000,00. Besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
Tarif Pajak
Besarnya tarif pajak ditetapkan sebesar paling tinggi 5%. Tarif Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan bangunan ditetapkan dengan Peraturan Daerah.
G. Cara Menghitung BPHTB
Contoh soal:
1. Tuan Budi membeli tanah dan bangunan dengan NPOP Rp 70.000.000,00.
Sedangkan NPOPTKP yang berlaku di kabupaten/kota tersebut Rp60.000.000,00
dan tarif pajaknya 5%, tentukan besar BPHTB
Jawab:
NPOP Rp 70.000.000,00
NPOPTKP Rp 60.000.000,00
————————— —
Rp 10.000.000,00
BPHTB yang terutang (Rp 10.000.000,00 x 5%) Rp 500.000,00
2. Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dengan data-data
sebagai berikut:
Luas 1.000 m2,
NJOP = Rp1.000.000/meter
NPOPTKP adalah Rp80.000.000 (DKI Jakarta)
Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp. 2.000.000/meter
Maka, nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x Rp2.000.000 = Rp2.000.000.000
Jawab:
BPHTB = (NPOP-NPOPTKP) x Tarif
pajak

9. 6
NPOP Rp 2.000.000.000,00
NPOPTKP Rp 80.000.000,00
————————— —
Rp 1.920.000.000,00
BPHTB (Rp1.920.000.000,00 x 5% ) Rp 96.000.000,00