1. 46
BAB II
PENGATURAN KLAUSUL AKTA SEWA MENYEWA RUMAH YANG DI
BUAT DIHADAPAN NOTARIS
A. Perjanjian Sewa Menyewa
1. Pengertian Sewa Menyewa
Secara umum, perjanjian dirumuskan dalam Pasal 1313 KUH Perdata yang
menyatakan bahwa suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dimana satu orang atau
lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih. Suatu perjanjian akan
melahirkan perikatan pada pihak-pihak yang membuatnya seperti dinyatakan dalam
Pasal 1233 KUH Perdata bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena perjanjian
maupun karena undang-undang.
Sebelum penulis menguraikan tentang pengertian perjanjian, ada baiknya jika
terlebih dahulu penulis menguraikan tentang pengertian perikatan, dimana perikatan
itu berkaitan dengan adanya suatu perjanjian.
Suatu perikatan adalah untuk memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu atau
tidak berbuat sesuatu. Sedangkan suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana
seseorang berjanji kepada pihak lain atau orang lain atau dimana dua orang saling
berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dari peristiwa tersebut, Perjanjian itu
menimbulkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dengan demikian
hubungan antara perikatan dengan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu
menerbitkan perikatan.
31
Universitas Sumatera Utara

2. 47
Perikatan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta
kekayaan, karena setiap perjanjian akan selalu melahirkan perikatan maka perjanjian
juga akan melahirkan hak dan kewajiban dalam lapangan hukum harta kekayaan bagi
pihak-pihak yang membuat perjanjian.
Dengan membuat perjanjian, pihak yang mengadakan perjanjian secara
sukarela mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu atau tidak
berbuat sesuatu guna kepentingan dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah
berjanji atau mengikatkan diri dengan jaminan atau tanggungan berupa harta
kekayaan yang dimiliki dan akan dimiliki oleh pihak yang membuat perjanjian atau
yang telah mengikatkan diri tersebut.”Dengan sifat sukarela, perjanjian harus lahir
dari kehendak dan harus dilaksanakan sesuai dengan maksud dari pihak yang
membuat perjanjian”56
”Pernyataan sukarela menunjukkan pada kita semua bahwa perikatan yang
bersumber dari perjanjian tidak mungkin terjadi tanpa dikehendaki oleh para pihak
yang terlibat atau membuat perjanjian tersebut.”57
Ini berbeda dari perikatan yang
lahir dari undang-undang, yang menerbitkan kewajiban bagi salah satu pihak dalam
perikatan tersebut, meskipun sesungguhnya para pihak tidak menghendakinya.
Selanjutnya pernyataan dalam lapangan harta kekayaan, dimaksud untuk
membatasi bahwa perjanjian yang dimaksudkan disini adalah perjanjian yang
56
Hardi Kartono, Hukum Perjanjian,Fakultas Hukum Unpad, Bandung,1989, hal 78
57
Rai Wijaya,Merancang suatu Kontrak, Kanisius, Jakarta, 2003, hal 43
Universitas Sumatera Utara

3. 48
berkaitan dengan harta kekayaan seseorang sebagaimana dijamin dengan ketentuan
Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi sebagai berikut :
Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak
bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari,
menjadi tanggungan untuk segala perikatannya perseorangan.
Seperti yang dikemukakan pada bab sebelumnya, Pasal 1548 KUH Perdata
merumuskan bahwa “sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak
yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan pembayaran suatu
harga, yang oleh pihak tersebut belakangan ini disanggupi pembayarannya.”58
Sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan
pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pihak pemilik menyerahkan barang
yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.Sebagai
salah satu dari perjanjian, maka sewa menyewa merupakan suatu persetujuan antara
pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa.Berdasarkan rumusan tersebut, dapat
disimpulkan beberapa hal pokok dalam sewa menyewa, yaitu :
1) Sewa menyewa adalah suatu perjanjian
Sebagai suatu perjanjian, sewa menyewa harus mengikuti kaidah-kaidah
hukum perjanjian. Sebagaimana perjanjian pada umumnya, perjanjian sewa
58
Sitohang, Ikhtisar Kitab undang-undang Hukum Perdata,Kuda Mas Intra Asia,
Jakarta,1989, hal 34
Universitas Sumatera Utara

4. 49
menyewa harus memenuhi syarat sahnya perjanjian seperti diatur dalam Pasal
1320 KUH Perdata yaitu :
a. Adanya kesepakatan antara mereka yang mengikatkan dirinya
b. Pihak-pihak yang melakukannya dianggap cakap untuk membuat suatu
perjanjian,
c. Adanya hal tertentu yang diperjanjikan, dan
d. Perjanjian itu harus mengandung suatu sebab yang halal.
Para pihak yang membuat perjanjian, apabila dianggap cakap secara hukum,
selayaknya atau dianggap sudah mengetahui bahwa mereka tidak hanya mengikatkan
diri terhadap apa yang dinyatakan dalam perjanjian yang dibuatnya tetapi juga telah
mengikatkan diri terhadap segala ketentuan perundang-undangan, kepatutan dan
kebiasaan seperti diatur dalam Pasal 1339 KUH Perdata yang berbunyi :
“Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat
perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang”.59
Menelaah bunyi pasal tersebut diatas dapat disimpulkan bahwa setidaknya ada
dua unsur yang menentukan keterikatan para pihak terhadap perjanjian yang
dibuatnya, yaitu :
a. Klausul-klausul perjanjian yang telah disepakati
b. Kewajiban dan atau larangan yang timbul dari kebiasaan, kepatutan serta
undang-undang yang terkait dengan sifat perjanjian yang dibuatnya.
59
Ibid Hal 56
Universitas Sumatera Utara

5. 50
Seperti dinyatakan oleh Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata, yang menyatakan
bahwa “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya”, maka klausul-klausul perjanjian yang dibuat dan
disepakati oleh para pihak pembuat perjanjian itu, dengan sendirinya berlaku sebagai
undang-undang (pacta sunt servanda) bagi pihak-pihak yang telah menyepakatinya.
Menurut Subekti dengan menekankan pada kata “semua”, maka pasal tersebut
seolah-olah berisikan suatu pernyataan kepada masyarakat bahwa kita diperbolehkan
membuat perjanjian yang berupa dan berisi apa saja (atau tentang apa saja) dan
perjanjian itu akan mengikat mereka yang membuatnya seperti suatu undang-undang
atau dengan perkataan lain bahwa dalam soal perjanjian, setiap orang yang telah
dianggap cakap diperbolehkan membuat “undang-undang” sendiri bagi para pihak
yang menyepakati suatu perjanjian yang dibuatnya.60
Pasal-pasal dari hukum perjanjian hanya berlaku, apabila para pembuatnya
tidak mengadakan aturan-aturan sendiri dalam perjanjian yang dibuatnya selama tidak
mengabaikan kewajiban atau larangan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
”Menurut Subekti, memang tepat sekali nama hukum pelengkap bagi hukum
perjanjian karena hukum perjanjian dapat dikatakan melengkapi perjanjian-perjanjian
yang dibuat secara tidak lengkap”.61
Biasanya orang yang mengadakan suatu perjanjian tidak mengatur secara
terperinci semua persoalan yang bersangkutan dengan perjanjian itu. Pada umumnya
mereka hanya menyetujui hal-hal pokok saja, dengan tidak memikirkan soal-soal
lainnya. Dalam hal perjanjian sewa menyewa, perjanjian sudah dianggap cukup jika
sudah memuat klausul-klausul apabila setuju tentang barang dan harga sewanya.
60
R. Subekti, Hukum Perjanjian Cet Ke-20, , Intermassa, Jakarta 2004, hal.14
61
Ibid, hal.13
Universitas Sumatera Utara

6. 51
Tentang dimana barang harus diserahkan, siapa yang harus memikul biaya
pengantaran barang, tentang bagaimana barang itu musnah dalam perjalanan, soal-
soal itu lazimnya tidak terpikirkan dan tidak diperjanjikan. Bagi pembuat perjanjian
yang memahami hukum tentu akan berfikir bahwa apabila dikemudian hari terdapat
masalah maka yang bersangkutan akan tunduk saja pada hukum dan undang-undang.
”Namun apabila pembuat perjanjian itu tidak atau kurang memahami hukum maka
akan berlandaskan pada kebiasaan setempat yang mungkin saja kebiasaan itu
sesungguhnya lahir atau sejalan dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku”62
Gambaran tersebut diatas memperlihatkan bahwa perjanjian menganut sistem
terbuka yang juga mengandung pengertian bahwa KUH Perdata hanya mengatur
perjanjian khusus atau perjanjian bernama yang sudah memang dikenal masyarakat
ketika KUH Perdata dibentuk. “Sistem terbuka dalam hukum perjanjian telah
memberi peluang yang sangat luas bagi munculnya jenis-jenis perjanjian baru yang
lazimnya merupakan gabungan dari perjanjian-perjanjian bernama tersebut”63
.
Perjanjian sewa menyewa telah berkembang sedemikian rupa sesuai dengan
perkembangan kebutuhan masyarakat seperti, perjanjian sewa beli, sewa usaha
62
Than Thong Kie, Study Notariat dan Serba-Serbi Praktek Notaris Buku I, Ichtiar Baru Van
Hoeve, Jakarta, 2000
63
G.H.S Lumban Tobing, Seri Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Undang-
Undang, Erlangga,Jakarta, 2003
Universitas Sumatera Utara

7. 52
dengan hak opsi (leasing), perjanjian bangun-pakai-serah (Build-Operate-Transfer)
dan sebagainya64
.
Perjanjian sewa menyewa seperti halnya perjanjian jual beli dan tukar
menukar mengandung azas konsensualitas. Azas ini tidak hanya sekedar mengandung
pengertian adanya syarat kesepakatan dalam suatu perjanjian tetapi lebih dari itu,
seperti yang dijelaskan oleh Subekti sebagai berikut :
Arti Azas konsensualisme ialah pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang
timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya
kesepakatan.dengan perkataan lain, perjanjian itu sudah sah apabila sudah
sepakat mengenai hal-hal pokok dan tidaklah diperlukan sesuatu formalitas65
.
Menurut Kartini Mulyadi dan Gunawan Wijaya, azas konsensualitas
memperlihatkan kepada kita semua, bahwa pada dasarnya suatu perjanjian yang
dibuat secara lisan antara dua atau lebih orang yang telah mengikat,dan karenanya
telah melahirkan kewajiban bagi salah satu atau lebih dalam perjanjian tersebut,
segera setelah orang-orang tersebut mencapai kesepakatan atau consensus, meskipun
kesepakatan tersebut telah dicapai secara lisan semata-mata. 66
Ini pada prinsipnya perjanjian mengikat dan berlaku sebagai pengikat bagi
para pihak yang berjanji tidak memerlukan formalitas, walau demikian untuk
menjaga pihak debitur (yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi) diadakanlah
bentuk-bentuk formalitas, atau dipersyaratkan adanya suatu tindakan nyata tertentu.
2) Adanya Suatu Benda Yang Dapat Memberikan Manfaat (Kenikmatan)
Perjanjian sewa menyewa tidak mungkin terjadi tanpa adanya suatu yang
dapat memberikan manfaat dan kegunaan atau menurut istilah KUH Perdata suatu
64
Suharnoko, Hukum Perjanjian, Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media, Jakarta, 2004
65
R. Subekti, Opcit hal 51
66
Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaya, Perikatan yang lahir dari perjanjian, Cetakan
Kedua, Jakarta, PT.Raja Grafindo Perdasa, 2004, Hal.34-35
Universitas Sumatera Utara

8. 53
“kenikmatan” kepada si pemakainya. Pada umumnya, suatu benda sulit
dipisahkan dengan manfaat yang ditimbulkannya. Walaupun demikian, dalam
praktek sewa menyewa terdapat perbedaan kecenderungan terhadap objek
perjanjian yaitu ada yang cenderung terhadap benda (secara fisik) tetapi adapula
yang cenderung kepada manfaat yang dimaksud dalam perjanjian atau ada pula
antara wujud benda dan manfaatnya mutlak harus ada sebagai objek perjanjian.
Misalnya sewa menyewa sebuah kios tidak dipermasalahkan apakah si
penyewa akan menggunakannya untuk berjualan atau digunakan sebagai
penyimpanan barang sementara sebelum barang dagangannya didistribusikan.
Jadi, dalam perjanjian sewa menyewa yang objek perjanjiannya lebih menitik
beratkan kepada wujud bendanya, si penyewa yang aktif mewujudkan manfaat
dari benda yang disewanya sedangkan pihak yang menyewakan cukup
menyerahkan benda tersebut untuk jangka waktu tertentu kepada penyewa.
Mengenai penyerahan barang tersebut, antara lain diatur oleh Pasal 612 KUH
Perdata sebagai berikut :
Penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tidak bertubuh, dilakukan
dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu oleh atau atas nama
pemilik, atau dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam mana
kebendaan itu berada.Penyerahan tak perlu dilakukan, apabila kebendaan
yang harus diserahkan, dengan alasan hak lain, telah dikuasai oleh orang yang
hendak menerimanya
3) Adanya pihak yang memiliki suatu benda yang dapat memberi manfaat (yang
menyewakan) dan pihak yang menggunakan manfaat (penyewa)
Universitas Sumatera Utara

9. 54
Unsur ini merupakan subjek perjanjian atau para pihak pembuat perjanjian.
Subjek perjanjian dapat merupakan orang per orang (naturlijk person) atau badan
hukum (recht person). Sehubungan dengan subjek perjanjian, perjanjian
menganut azas personalia. Azas ini dapat ditemukan dalam dalam ketentuan Pasal
1315 KUH Perdata, yang berbunyi Pada umumnya tak seorangpun dapat
mengikatkan diri atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji
daripada untuk dirinya sendiri.
Secara khusus ketentuan Pasal 1315 KUH Perdata tersebut menunjukkan pada
kewenangan bertindak untuk individu pribadi sebagai subjek hukum pribadi yang
mandiri, yang memiliki kewenangan bertindak untuk dan atas nama dirinya
sendiri. Dengan kapasitasnya kewenangan tersebut, sebagai orang yang cakap
bertindak dalam hukum maka setiap tindakan, perbuatan yang dilakukan oleh
orang perorangan, sebagai subjek hukum akan mengikat diri pribadi tersebut, dan
lapangan perikatan, mengikat seluruh harta kekayaan yang dimiliki olehnya
secara pribadinya sebagai ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata, yang berbunyi :
“Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak
bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari,
menjadi tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.
Dalam hal, orang perorangan tersebut melakukan tindakaan hukum dalam
kapasitasnya yang berada yaitu tidak untuk kepentingan dirinya sendiri, maka
kewenangannya harus disertai dengan bukti-bukti yang menunjukkan bahwa memang
Universitas Sumatera Utara

10. 55
orang-orang perorangan tersebut tidak membuat atau menyetujui dilakukannya
perjanjian untuk dirinya sendiri.
”Menurut Kartini Muljadi masalah kewenangan seseorang sebagai individu
dapat dikategorikan sebagai berikut :
1. Untuk dan atas namanya serta bagi kepentingan dirinya sendiri ”67
.
Dalam hal ini ketentuan Pasal 1131 KUH Perdata berlaku baginya secara
pribadi
2. Sebagai wakil dari pihak tertentu.
Mengenai perwakilan ini, dapat dibedakan kedalam :
a. Badan hukum dimana orang perorangan tersebut bertindak dalam
kapasitasnya selaku yang berhak dan berwenang untuk mengikat badan
hukum tersebut dengan pihak ketiga. Dalam hal ini berlakulah ketentuan
mengenai perwakilan yang diatur dalam Anggaran Dasar dari badan
hukum tersebut, yang akan menentukan sampai seberapa jauh kewenangan
yang dimilikinya untuk mengikat badan hukum tersebut serta batasan-
batasannya.
b. Perwakilan yang ditetapkan oleh hukum, misalnya dalam bentuk
kekuasaan orang tua, kekuasaan wali dari anak dibawah umur,
kewenangan curator untuk mengurus harta pailit. Dalam hal ini berlakulah
ketentuan umum yang diatur dalam buku I KUH Perdata dan Undang-
undang kepailitan sebagaimana diumumkan dalam Staatsblaad Tahun
67
Kartini Msuljadi dan Gunawan Wijaya, Op.cit, hal17
Universitas Sumatera Utara

11. 56
1905 No.217 dan Tahun 1906 No. 348 yang telah diubah dengan
pemerintah pengganti undang-undangan No.1 Tahun 1998 jo Undang-
undang No.4 Tahun 1998 tentang Kepailitan jo Undang – Undang No 37
Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran
Hutang.
c. Sebagai kuasa dari orang atau pihak yang memberikan kuasa. Dalam hal
ini berlakulah ketentuan yang diatur dalam Bab XVI Buku III KUH
Perdata, mulai dari Pasal 1792 hingga Pasal 1819 KUH Perdata.
4) Adanya imbalan pembayaran suatu harga atas manfaat tersebut
Imbalan terhadap pembayaran benda dan manfaatnya merupakan hal penting
untuk menjadikan suatu perjanjian dapat dikategorikan sebagai perjanjian sewa
menyewa karena apabila penggunaan suatu benda dan manfaatnya tanpa adanya
kewajiban pembayaran harga sewa maka perjanjian yang dibuat adalah perjanjian
pinjam pakai.
Sebagai suatu unsur esensial pada perjanjian, harga sewa hampir dapat
dipastikan selalu tercantum dalam klausul perjanjian tertulis.
“Namun dalam masyarakat masih banyak dilakukan perjanjian sewa menyewa
hanya dengan perjanjian lisan dengan mengikuti kebiasaan setempat bahkan tidak
jarang terjadi pembayaran dilakukan tanpa kwitansi dan hanya mengandalkan ingatan
kedua belah pihak”68
.
68
Wawancara dengan Reni Nurul Aini Manurung, Notaris/ PPAT Kota Medan, Tanggal 14
Juni 2010
Universitas Sumatera Utara

12. 57
Atas kemungkinan ini, KUH Perdata mengatur ketentuan Pasal 1569 Alinea
pertama, yaitu Tiap-tiap pembayaran memperkirakan adanya suatu utang, apa yang
telah dibayarkan dengan tidak diwajibkan dapat dituntut kembali.
Salah satu akibat dari perjanjian lisan, adalah khilaf terhadap jumlah sewa
yang diperjanjikan, untuk itu Pasal 1569 KUH Perdata, mengantisipasi pengaturan
hukumnya sebagai berikut :
Jika terjadi perselisihan tentang harga suatu penyewaan yang dibuat dengan
lisan, yang sudah dijalankan dan tidak terdapat suatu pembayaran maka pihak yang
menyewakan harus dipercaya atas sumpahnya, kecuali apabila si penyewa memilih
untuk menyuruh menaksir harga sewanya oleh orang-orang ahli.
5) Adanya jangka waktu
Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya
batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa
menyewa menyebutkan batas waktunya secara jelas, misalnya “sewa menyewa
dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010” dan
sebagainya. Ketentuan dalam KUH Perdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan
masyarakat tradisional dimana banyak terjadi perjanjian sewa menyewa hanya
menentukan jumlah sewa per tahun atau per bulan bahkan sewa menyewa harian
seperti misalnya persewaan hotel atau kendaraan.
Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian
hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman “batas waktu yang
jelas” sangat diperlukan.
Universitas Sumatera Utara

13. 58
2. Hak dan Kewajiban pihak yang menyewakan dan pihak penyewa .
Pada perjanjian sewa menyewa tercipta tatanan hubungan hukum antara para
pihak. Hubungan hukum ini menimbulkan hak dan kewajiban.
Dalam pasal 1550 BW, Menentukan tiga macam kewajiban pihak yang
menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus
dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan
dalam persetujuan.
Ketiga macam kewajiban tersebut :
1. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak
penyewa
2. Kewajiban pihak yang menyewakan untuk memelihara barang yang
disewa, selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa
tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat
yang dimaksud pihak penyewa.
3. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si
penyewa, menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung.
Dalam hal ini penulis meneliti perjanjian sewa menyewa rumah. Mengenai
kewajiban pertama, yakni menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa.
Sesuai dengan Pasal 1551 BW, yang menyewakan harus menyerahkan barang yang
disewanya dalam keadaan yang sebaik-baiknya. Adapun mengenai penyerahan benda
pada persetujuan sewa menyewa dalam hal ini penulis mengambil contoh sewa
menyewa rumah dengan penyerahan nyata atau feitelijk levering, dimana yang
Universitas Sumatera Utara

14. 59
menyewakan tersebut harus melakukan tindakan pengosongan rumah, serta
menentukan barang yang disewa. Karena dalam sewa menyewa rumah tersebut pihak
yang menyewakan hanya wajib melakukan penyerahan nyata, daripadanya tidak
dapat dituntut penyerahan yuridis. Hal ini juga sesuai dengan kedudukan penyewa
atas barang yang disewa, bahkan si penyewa bukan berkedudukkan sebagai sipemilik
dan tidak perlu sebagai beziter, karena itu tidak diperlukan penyerahan yuridis cukup
dengan jalan menyerahkan barang dibawah penguasaan penyewa.
Tentang kewajiban yang kedua pihak yang menyewakan wajib memelihara
dan melakukan perbaikan atau reparasi terhadap rumah tersebut selama perjanjian
sewa menyewa tersebut masih berjalan sehingga barang yang disewa tetap dapat
dipakai dan dipergunakan sesuai dengan hajat yang dikehendaki pihak penyewa,
kecuali reparasi yang ditanggung oleh pihak penyewa sebagaimana yang dimaksud
dalam pasal 1555 ayat 2 KUHPerdata. Jadi selama perjanjian sewa menyewa rumah
tersebut masih berlangsung pemeliharaan dan perbaikan menjadi kewajiban pihak
yang menyewakan.
Garis besarnya dapat dikatakan sebagai berikut: Reparasi kecil sebagai akibat
kerusakan pemakaian normal atas barang yang disewa dibebankan kepada pihak
penyewa sedang reparasi dan pemeliharaan barang diletakkan menjadi kewajiban
pihak yang menyewakan.
Bagaimana halnya apabila dalam keaadaan tertentu kewajiban itu sedemikian
rupa beratnya? Misalnya barang yang terdapat didalam rumah yang disewa tadi
seluruhnya atau sebagian besar rusak atau tiba-tiba lenyap oleh sesuatu sebab yang
Universitas Sumatera Utara

15. 60
tidak diduga? Dalam hal ini untuk menghindar pihak yang menyewakan dari
kewajiban yang terlampau berat tadi sebagai akibat dari overmacht maka dalam
Pasal 1533 KUHPerdata menyatakan:
Kalau barang yang disewa musnah disebabkan karena kecelakaan , dengan
sendirinya persetujuan sewa menyewa menjadi hapus menurut hukum. Jika
yang musnah terhadap sebagian saja maka penyewa boleh memilih :
a. Meminta pengurangan harga sewa.
b. Meminta pembatalan sewa menyewa
Kewajiban pemeliharaan reparasi atas barang yang disewa harus benar-benar
membawa ketentraman bagi pihak penyewa untuk menikmatinya, kewajiban ini
berlangsung selama perjanjian sewa menyewa masih berjalan, karena itu suatu
reparasi pemeliharaan yang benar-benar sangat diperlukan adalah merupakan
kewajiban positif, menimbulkan wanprestasi dengan segala akibat bagi pihak yang
menyewakan.
Akan tetapi pihak yang menyewakan harus diberikan kesempatan yang baik
untuk melaksanakan kewajiban reparasi tersebut. Karena itu Pasal 1555 KUHPerdata
mewajibkan si penyewa untuk memperbolehkan pihak yang menyewa melakukan
reparasi yang benar-benar tidak dapat ditangguhkan sampai kontrak sewa berakhir.
Adapun kewajiban ketiga dari pihak yang menyewakan memberi kenikmatan
yang tentram antara lain :
Universitas Sumatera Utara

16. 61
1. Menanggung segala kekurangan yang merupakan cacat pada barang yang
disewakan sehingga benar-benar si penyewa tidak terhalang menggunakan
barang-barang tersebut selama perjanjian sewa menyewa berlangsung.
2. Pihak yang menyewakan tidak boleh merubah bangunan dan susunan
barang yang disewa selama perjanjian sewa menyewa masih berlangsung.
Larangan ini sesuai dengan Azas Penikmatan yang harus diberikan kepada
si penyewa adalah atas seluruh barang yang disewa.
3. Pihak yang menyewakan bertanggung jawab atas cacat barang yang
disewa, apabila cacat tadi menghalangi pemakaian barang.69
”Hak dan kewajiban para pihak di dalam perjanjian sewa menyewa dibagi
menjadi dua, yaitu :
a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan
b. Hak dan kewajiban pihak penyewa”70
.
Ad. a. Hak dan kewajiban pihak yang menyewakan
Perjanjian sewa menyewa adalah perjanjian yang bersifat timbal balik,
sehingga dengan sendirinya para pihak mempunyai kewajiban yang harus ditepati,
yaitu apa yang merupakan hak bagi pihak yang lainnya. Pihak yang menyewakan
pada intinya berhak atas harga yang telah disepakati. Dari Pasal 1550 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata dapat disimpulkan kewajiban pokok yang utama dari pihak
yang menyewakan ialah :
69
R.Subekti, Aspek-aspek Hukum Pengikatan Nasional, Alumni, Bandung, 1976, hal 227
70
R. Subekti, Op.cit, hal. 91
Universitas Sumatera Utara

17. 62
1. Menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa
2. Memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat
dipakai untuk keperluan yang dimaksud
3. Untuk berusaha agar pihak penyewa selama dalam persetujuan berlangsung
dapat memakai dan menikmati barang yang disewakan.
Ad. b. Hak dan kewajiban pihak penyewa
Kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat diuraikan
sebagai berikut :
1. penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang
ditetapkan
2. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan
benda tersebut menurut kegunaannya
3. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa,
kecuali jika ia dapat membuktikan bahwa kerusakan itu bukan karena
kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya
4. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima
barang tersebut
“Hak penyewa untuk menggunakan atau menikmati objek sewa berlaku
selama masa sewa”71
.
71
Wiryono Prodjodikoro,Op.Cit Hal. 58
Universitas Sumatera Utara

18. 63
Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan
(dijual) kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian
karena suatu sebab. Dalam hukum perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam
Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi ”jual beli tidak
memutuskan sewa menyewa”. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi
penyewa dalam memanfaatkan objek sewa.
B. Pengaturan Klausul Akta Sewa Menyewa
Perjanjian sewa menyewa merupakan salah satu perjanjian bernama yaitu
perjanjian yang tercantum dan diatur dalam KUHPerdata yang terdiri dari perjanjian
jual beli, perjanjian tukar menukar, perjanjian sewa menyewa, perjanjian untuk
melakukan pekerjaan, perjanjian persekutuan, perjanjian perkumpulan, perjanjian
penitipan barang, perjanjian pinjam pakai,dan perjanjian pinjam meminjam.
Seperti halnya perjanjian jual beli, perjanjian sewa menyewa merupakan
perjanjian yang memperoleh pengaturan yang terperinci dari dalam KUHperdata,
Apabila perjanjian jual beli memerlukan pengaturan yang terperinci karena berkaitan
dengan peralihan kepemilikan sehingga terdapat banyak permasalaahan hukum yang
mungkin timbul, perjanjian sewa menyewa berkaitan dengan beralihnya penggunaan
manfaat selama jangka waktu tertentu sehingga akan menimbulkan permasalahan
hukum yang berkaitan dengan benda yang di perjanjikan selama perjanjian berjalan
dan saat berakhirnya perjanjian.
Didalam perjanjian dikenal azas kebebasan berkontrak, dimana para pihak
menurut kehendak bebasnya masing-masing dapat membuat perjanjian dan setiap
Universitas Sumatera Utara

19. 64
orang bebas mengikatkan diri dengan siapapun yang ia kehendaki. Pihak-pihak juga
dapat bebas menentukan cakupan isi serta persyaratan dari suatu perjanjian dengan
ketentuan bahwa perjanjian tersebut tidak boleh bertentangan dengan peraturan
perundang-undangan yang bersifat memaksa, baik ketertiban umum ataupun
kesusilaan.
Syarat Perjanjian sewa menyewa yang dibuat di hadapan Notaris adalah
sebagai berikut :
1. Ada pihak yang menyewakan
2. Ada pihak penyewa
3. Ada obyek yang di sewakan
4. Ada jangka waktu persewaan
5. Ada sangsi bagi yang wanprestasi
6. Domisili yang di pilih oleh para pihak apabila terjadi sengketa atau
perkara.72
7.
1. Klausul Akta sewa menyewa rumah dimana asli sertifikat tidak
diperlihatkan kepada Notaris.
Contoh akta sewa menyewa rumah dimana sertifikat tidak di perlihatkan
kepada Notaris.
-- Penghadap pihak pertama menerangkan dengan ini telah menyewakan---
kepada pihak kedua, dan penghadap pihak kedua menerangkan pula--------
dengan ini telah menerima persewaan dari pihak pertama, atas :-----------
-- sebuah bangunan rumah tempat tinggal permanen berikut-------
turutannya, dilengkapi dengan saluran-saluran air leiding, listrik----dan
sebuah pesawat telephon serta hak-hak atas langganannya, ---berikut
sebuah AC (Air Conditioner) dan sebuah Water Heater,---- terletak di
Propinsi Sumatera Utara, Kota Medan, Kecamatan -----Medan
Sunggal, Kelurahan Sunggal, setempat dikenal sebagai -----Komplek
Bumi Seroja Permai Blok B nomor 21, yang didirikan ---diatas
sebidang tanah Hak Milik yaitu sebidang tanah yang----------
dimaksudkan pada seritifikat (Tanda Bukti Hak) HAK MILIK------
Nomor : 769, yang menurut pendaftaran terakhir pada Kantor ------
Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 16(enam belas)-----------
72
Wawancara Dengan Soeparno, SH, Notaris /PPAT kota Medan, Pada Tanggal 14 Juli 2010.
Universitas Sumatera Utara

20. 65
September 1996 (seribu sembilan ratus sembilan puluh enam) ------
Nomor : 9075/1996 terdaftar atas nama pihak pertama (JUSNA) -
seluas 166 m2 (seratus enam puluh enam meter persegi), asli -------
sertifikat mana tidak diperlihatkan kepada saya, Notaris.-----------73
Dari bunyi salah satu klausul akta sewa menyewa tersebut diatas dimana
objek sewa nya adalah sebuah rumah. Apabila asli sertifikat tidak di perlihatkan
kepada notaris maka sebaiknya notaris tidak membuat akta perjanjian sewa menyewa
tersebut karena apabila terjadi sengketa sehingga merugikan pihak penyewa maka
notaris harus bertanggung jawabterhadap akta yang dibuatnya. Oleh karena itu agar
tidak terjadi hal-hal yang tidak di inginkan sebaiknya notaris meminta asli sertifikat
kepada pemilik rumah untuk diperlihatkan kepada notaris agar memberi jaminan
kepada si penyewa.
2. Klausul Akta Perjanjian Sewa menyewa dimana pihak pertama
Mengasuransikan bangunan
-------------------------------------------Pasal 11----------------------------------------------
-- Pihak Pertama diwajibkan Mengasuransikan Khusus mengenai kebakaran dengan
ketentuan bahwa preminya dipikul dan dibayar oleh pihak pertama, serta polis
asuransinya yang berkenaan disimpan oleh pihak pertama selaku pemilik rumah.------
------------------------------------------------------------------------------
--Setelah diperiksa oleh pihak yang berwajib ternyata kebakaran disebabkan oleh
karena kelalaian /kesalahan pihak kedua, maka segala kerugian/kerusakan yang
diakibatkan oleh kebakaran itu adalah menjadi tanggung jawab pihak kedua sendiri.-
-- Akan tetapi apabila kebakaran terjadi karena forje majeur, maka kerugian
ditanggung oleh pihak pertama, jika bangunan itu masih ditempati, maka harus
diperbaiki dan biaya perbaikan ditanggung oleh pihak pertama, dan apabila bangunan
tersebut tidak dapat ditempati lagi maka pihak kedua harus mencari bangunan lain
dan menerima ganti rugi dari sisa waktu sewa menyewa tersebut dari pihak
pertama.74
73
Lihat pada lampiran 1
74
Lihat pada lampiran 2
Universitas Sumatera Utara

21. 66
Menelaah Pasal 11 dalam perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat
dihadapan Notaris Ihdina Nida Marbun. dimana pihak pertama mengasuransikan
tanah dan bangunan.
Perjanjian ini mengatur tentang kewajiban yang menyewakan untuk
mengasuransikan bangunan yang disewakan, mengatur tentang force majeure,
dimana bila terjadi kebakaran ataupun bahaya lainnya yang disebabkan diluar
kesalahan manusia maka perjanjian dan uang sewa yang masih belum dijalani akan
tetap menjadi milik yang menyewakan. Namun bila api yang menyebabkan
kebakaran tersebut dari pihak tetangga, penyewa dan yang menyewakan dapat
mengakhiri perjanjian sewa menyewa ini dan uang sewa yang belum dibayarkan,
termasuk uang jaminan akan dikembalikan oleh yang menyewakan kepada penyewa.
Dan bila terjadi kerusakan bangunan yang disebabkan oleh penyewa maka penyewa
berkewajiban untuk memperbaiki bangunan tersebut seperti sedia kala.
Dari Pasal yang tercantum dalam perjanjian sewa menyewa rumah dengan
akta Notaris, dapat kita lihat bahwa perjanjian tersebut terdiri dalam beberapa bagian,
yaitu :
a. Jangka waktu sewa dan cara perpanjangan jangka waktu sewa menyewa
b. Harga sewa dan cara pembayaran
c. Tujuan penggunaan rumah
d. Sebab-sebab yang tidak akan mengakhiri sewa menyewa tersebut
e. Hak dan kewajiban penyewa dan yang menyewakan
f. Larangan bagi penyewa
Universitas Sumatera Utara

22. 67
g. Force majeure
h. Sanksi
i. Penyelesaian perselisihan
3. Klausul Perjanjian Sewa menyewa, dimana objeknya menjadi jaminan di
Bank
-------------------------------------------------- Pasal 4---------------------------------------
-- Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua tentang apa yang disewakannya tersebut
betul adalah hak dan miliknya sendiri, yang mana pada saat ini menjadi jaminan
sesuatu hutang pada suatu PT. Bank…….., dan untuk sewa menyewa ini telah
mendapat persetujuan dari pihak Bank…….dalam jangka waktu 2 (dua) tahun
lamanya, berdasarkan surat keterangan nomor….yang dikeluarkan oleh pihak
Bank….surat persetujuan mana dijahitkan dalam akta ini.
-- Bahwa selama sewa menyewa ini berlangsung, Pihak Kedua tidak akan mendapat
tuntutan dan/atau gangguan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak terlebih
dahulu atau turut mempunyai hak atas apa yang disewakan tersebut, karenanya Pihak
Kedua dengan ini dibebaskan oleh Pihak Pertama mengenai hal-hal tersebut.
-- Apabila Pihak pertama tidak membayar kredit utang rumah tersebut yang masih
dalam agunan Bank …….., sedangkan sewa menyewa belum berakhir jangka waktu
nya sehingga rumah tersebut disita oleh Bank, maka pihak pertama bertanggung
jawab atas hal tersebut diatas dan wajib mengembalikan sisa uang sewa yang telah
diterima pihak pertama selama jangka waktu sewa menyewa yang belum berakhir.75
Menelaah Akta Notaris Nomor 17 yang dibuat di hadapan Notaris Reni Nurul
Aini Manurung , antara Nyonya X ( Pihak yang menyewakan) dan Tuan Y Dimana
Objek sewanya dijaminkan kepada Bank
Notaris harus mengetahui dengan jelas, apakah perjanjian sewa menyewa
tersebut dilakukan sesudah dan sebelum objek sewanya tersebut dijadikan jaminan di
bank, yaitu kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sebelum objek sewanya
dijadikan jaminan di bank tidak jadi masalah dalam membuat perjanjian sewa
menyewa tetapi terjadi masalah ketika membuat akta Pemberian Hak Tanggungan
75
Lihat pada lampiran 3
Universitas Sumatera Utara

23. 68
harus ada klausul tambahan yang disetujui oleh penyewanya dan pihak bank
mempunyai surat-surat yang harus ditandatangani oleh penyewa, salah satunya adalah
akta pengosongan sedangkan kalau perjanjian sewa menyewa dilakukan sesudah
objek sewanya dijadikan jaminan di Bank maka akan jadi masalah karena untuk
melakukan sewa menyewa harus mendapat izin dari bank sebagai pemegang hak
tanggungan. Hal ini disebabkan segala sesuatu yang berhubungan dengan objek sewa
tersebut harus mendapat izin dari Bank.
Objek sewanya yang dijadikan jaminan bank dieksekusi sedangkan sewanya
belum berakhir. Dalam hal ini banyak sekali dialami para penyewa, dimana para
penyewa tidak merasa terlindungi oleh hukum, sedangkan di dalam Pasal 1576 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata menyatakan dengan dijualnya barang yang disewa,
suatu persewaan yang dibuat sebelumnya tidaklah mengakhiri perjanjian yang
sebelumnya kecuali apabila telah diperjanjikan pada waktu penyewaan barang. Di
dalam ayat (2) nya menjelaskan jika ada perjanjian tersebut, si penyewa tidak berhak
menuntut suatu ganti rugi, apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada
suatu janji seperti tersebut, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang disewa,
selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi. Oleh karena itu penyewa pada saat
datang ke Notaris dan dibacakan oleh notaris membuat klausul mengenai
pengosongan dengan jelas, apabila pada saat sewa menyewanya belum berakhir tetapi
objek sewanya eksekusi maka penyewa mendapatkan ganti rugi dari sewa yang
belum dinikmati, kalau perlu dengan denda sehingga hak sewa tetap dilindungi.
Sebagai pihak yang menyewakan harus dilindungi pihak yang menyewa karena hak-
Universitas Sumatera Utara

24. 69
hak penyewa harus diperhatikan. Begitu juga notaris yang membacakan perjanjian
sewa menyewa tersebut harus bersikap tidak memihak sehingga memberitahukan
kepada para pihak tersebut mengenai hak-hak yang akan dialami oleh penyewa
apabila ada perjanjian yang jelas maka penyewa tidak langsung keluar dari tempat
yang disewanya apabila objek sewa tersebut di eksekusi.
Menurut Ibu Dwi Rahayu Wijayanti, SH, Notaris Kota Medan,
menyampaikan pendapatnya :
Bahwa hak penyewa tidak dapat dirugikan (Pasal 1576 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata) dengan kata lain masa sewa tidak akan berakhir sampai
dengan jatuh waktu berakhirnya sewa menyewa sesuai dengan yang
diperjanjikan. Dalam hal yang demikian ada pengecualian sewa menyewa
berakhir kalau di mufakati bersama/ganti rugi kepada si penyewa sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.76
Menurut Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris Kota Medan, bahwa ada 2 (dua)
kemungkinan :
a. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut
disewakan dengan izin dari pihak bank maka dengan sendirinya pada saat
ditanda tanganinya perjanjian sewa menyewa dan klausul yang dimasukkan
dalam akta tersebut yang mengatur bahwa apabila karena sebab apapun juga
yang menjadi objek sewa menyewa tersebut disita oleh bank, maka perjanjian
sewa menyewa batal demi hukum. Dalam hal ini si penyewa benar-benar
mengetahui bahwa barang yang disewanya tersebut sedang dalam jaminan
bank dan mengetahui pula resiko yang akan timbul di kemudian hari.
b. Apabila objek sewa menyewa yang sedang menjadi jaminan bank tersebut
disewakan tanpa adanya persetujuan dari bank maka perjanjian sewa
menyewa tersebut berakhir, karena perjanjian sewa menyewa yang dibuat
telah melanggar ketentuan dalam perjanjian jaminan, dimana dalam perjanjian
jaminan biasanya selalu tercantum klausul bahwa benda yang sedang
dijadikan jaminan tidak boleh disewakan tanpa izin dari pihak bank, karena
tanggung jawab berakhirnya perjanjian sewa menyewa ini menjadi tanggung
76
Wawancara Dengan Dwi Rahayu Wijayanti,SH, Notaris/ PPAT Kota Medan, pada
tsanggal 29 Juli 2010
Universitas Sumatera Utara

25. 70
jawab dari pihak yang menyewakan apabila yang menyewakan tidak
memberitahukan objek sewa menyewa tersebut sedang dijaminkan.77
Menurut Ernawaty Lubis, SH, Notaris Kota Medan, Perlu diketahui jual beli
tidak menghapus sewa menyewa sehingga apabila objek sewa menyewa dieksekusi
maka sewa menyewa masih tetap berlangsung kecuali sewa menyewa sebelum
pengikatan jaminan maka ada klausul tambahan yaitu, bersedia mengosongkan pada
saat dieksekusi.78
Dalam akta perjanjian sewa menyewa terdapat satu syarat yang penting yaitu
mengenai harga sewa. Didalam klausula tersebut tercantum harga sewa dari apa yang
dipersewakan untuk jangka waktu yang telah ditentukan dan disepakati oleh para
pihak. Terhadap harga sewa mengenai pembayarannya dapat dilakukan dengan
pembayaran tunai yang disepakati oleh para pihak ataupun melalaui pembayaran
cicilan. Adapun pembayaran cicilan itu dapat dilakukan salah satunya dengan
menggunakan cek
”Cek adalah suatu cara pembayaran yang menginstruksikan suatu lembaga
keuangan misalnya Bank, untuk membayar sejumlah nilai tertentu dengan mata uang
tertentu dari rekening tertentu milik pemberi instruksi pada lembaga tersebut” 79
Baik
pihak pembayar maupun penerima pembayaran dapat berupa individu maupun badan
hukum. Suatu cek adalah surat perintah yang tidak bersyarat untuk membayar
sejumlah dana yang tercantum dalam cek. Mengenai syarat formal suatu cek diatur
77
Wawancara Dengan Ihdina Nida Marbun, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010
78
Wawancara dengan Ernawaty Lubis, SH, Notaris/PPAT, Pada Tanggal 28 Juli 2010
79
Modul SPN, Sistem Kliring di Indonesia, 2002
Universitas Sumatera Utara

26. 71
dalam Pasal 178 Kitab Undang-Undang Hukum dagang. Transaksi cek akan
menyebabkan bank penerima pembayaran mencari dana ke bank sang pembayar yang
jika tersedia akan menarik uang tersebut. Jika tidak tersedia, cek akan ditolak dan
dikembalikan dengan pesan bahwa nilai nominal yang tertera didalam cek tersebut
tak mencukupi.
Jenis alasan penolakan cek adalah sebagai berikut :
a. Saldo tidak cukup
b. Rekening telah ditutup (atas permintaan sendiri )
c. Persyaratan formal cek tidak dipenuhi yaitu tulisan dan nomor cek yang
bersangkutan, nama tertarik, perintah yang jelas dan tanpa syarat untuk
memindahkan dan membukukan dana atas beban rekening penarik, nama dan
nomor rekening pemegang, nama bank penerima, jumlah dana yang dipindahkan
baik angka maupun dalam huruf selengkap-lengkapnya,Tempat dan tanggal
penarikan, Tanda tangan, nama jelas,dan atau dilengkapi dengan cap atau stempel
dengan persyaratan pembukaan rekening.80
4. Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah dengan cara pembayaran cek.
Disini penulis memberikan salah satu contoh Klausul Perjanjian sewa menyewa
rumah dengan cara pembayaran cek , dibuat dihadapan Notaris Muhammad Indra,
SH. 81
---------------------------------------------Pasal 2 --------------------------------------------
-- Uang sewa dari apa yang dipersewakan dengan akta ini untuk jangka waktu yang
disebut dalam Pasal 1 diatas seluruhnya berjumlah Rp. 40.000.000,- (empat puluh
juta rupiah), Jumlah uang mana menurut keterangan pihak pertama telah diterima dari
pihak kedua dengan tunai sebelum penandatangan akta ini sebesar Rp. 20.000.000,-
(dua puluh juta rupiah) dan untuk penerimaan mana akta ini berlaku juga sebagai
sebagai tanda terimanya yang sah atau kwitansinya sedangkan sisanya sebesaar
Rp.20.000.000,- (dua puluh juta rupiah) lagi dibayar dengan dua lembar cek yaitu :---
--------------------------------------------------
80
Ibid
81
Lihat pada lampiran nomor. 4
Universitas Sumatera Utara

27. 72
1. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang
dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664368,
penarikan pada tanggal 15 (lima belas) Juli 2006 (dua ribu enam).----------
2. sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) dibayar dengan cek yang
dikeluarkan oleh Bank Mestika dengan nomor rekening : AC.664369,
penarikan pada tanggal 30 (tiga puluh) Juli 2006 (dua ribu enam).---------
-- Asli cek mana telah diperlihatkan kepada saya Notaris, sedangkan fotocopynya
dilekatkan pada minuta akta ini.--------------------------------------------------------------
Apabila cek-cek tersebut diatas tidak dapat diuangkan maka perjanjian ini hanya
berlaku untuk jangka waktu 1 (satu ) tahun lamanya.
Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris
Muhammad Indra, SH pada Pasal 2 mengatur tentang harga sewa dan cara
pembayaran dimana dalam pasal ini pembayaran harga sewa dilakukan dengan cara
cicilan yaitu dengan menggunakan cek secara bertahap. Apabila salah satu cek
tersebut tidak dapat diuangkan maka ketentuan yang terdapat dalam perjanjian sewa
menyewa tetap berlaku dengan ketentuan perjanjian hanya berlaku sampai dengan
harga sewa yang terakhir dibayarnya.
5. Klausul Perjanjian sewa menyewa diatas Tanah garapan yang terlantar
yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak perusahaan jasa kereta api.
Perjanjian sewa menyewa dapat juga dibuat diatas tanah garapan yang
mempunyai izin sewa seperti izin sewa menyewa dari pihak Perusahaan Jasa Kereta
Api. Disini penulis mengambil salah satu contoh klausula Perjanjian sewa menyewa
diatas Tanah garapan yang terlantar yang mempunyai izin sewa menyewa dari pihak
perusahaan jasa kereta api , dibuat dihadapan Haiva Elisa, SH, sebagai berikut :
-------------------------------------- Pasal 5---------------------------------------------
-- Pihak pertama dengan ini menyatakan bahwa tanah tempat didirikannya---------
bangunan rumah yang dipersewakan ini adalah milik dan kepunyaan Perusahaan Jasa
Kereta Api, sehingga tanah tersebut sewaktu-waktu dapat diambil alih oleh
perusahaan jasa kereta api, halmana diuraikan lebih jelas dalam perjanjian tersebut
Universitas Sumatera Utara

28. 73
diatas , mengenai perjanjian tersebut pihak kedua dengan ini menyatakan mengetahui
dan menerima isi dari perjanjian itu.-----------------------------------------
-- Apabila tanah tersebut diambil alih oleh Perusahaan jasa kereta api (PJKA) adalah
menjadi tanggung jawab pihak pertama sendiri tanpa melibatkan pihak kedua
-- Sehubungan dengan surat perjanjian antara pihak pertama dengan Perusahaan Jasa
Kereta Api (PJKA) maka pihak kedua menyatakan dengan ini bersedia pindah dari
rumah yang disewanya itu sewaktu-waktu apabila tanah tempat didirikannya rumah
tersebut dialihkan oleh pihak Perusahaan Jasa Kereta Api (PJKA), dengan ketentuan
segala urusan tersebut selesaikan oleh pihak pertama kepada pihak Perusahaan Jasa
Kereta Api (PJKA) kemudian pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang
telah dibayar oleh pihak kedua sedangkan mengenai bangunan tersebut pihak pertama
menyatakan adalah hak dan kepunyaan pihak pertama sendiri dan tidak ada sangkut
pautnya dengan orang lain, dengan demikian maka mengenai pemilikan rumah itu
dalam waktu yang telah ditentukan, pihak kedua tidak akan mendapat gangguan
hukum dari siapapun. 82
Menelaah isi Akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris
Haiva Elisa, SH pada Pasal 5 tentang kewajiban penyewa dan yang menyewakan,
dalam klausul perjanjian sewa menyewa rumah, pihak kedua mengetahui bahwa
objek perjanjian didirikan diatas tanah milik perusahaan umum kereta api, yang
diperoleh pihak pertama berdasarkan surat perjanjian sewa menyewa antara pihak
pertama dengan pihak perusahaan umum jasa kererta api. apabila pihak PJKA
mengambil alih tanah tersebut maka pihak pertama yang bertanggung jawab tanpa
melibatkan pihak kedua dan pihak kedua wajib mengosongkan bangunan itu sesuai
dengan kesepakatan antara kedua belah pihak (pihak yang menyewakan dan pihak
penyewa).dan pihak pertama mengembalikan sisa uang sewa yang telah dibayar oleh
pihak kedua.
6. Klausul akta perjanjian sewa menyewa dimana objek perjanjian dalam
Kredit Perumahan Rakyat (KPR)
82
Lihat pada lampiran 5
Universitas Sumatera Utara

29. 74
----------------------------------------- Pasal 4.- -------------------------------------------- --
Pihak pertama dengan ini menjamin dan menanggung pihak kedua, bahwa rumah
yang dipersewakannya dengan akte ini adalah milik pihak pertama dan masih dalam
agunan bank berdasarkan perjanjian kredit yang dilegalisasi oleh Notaris pihak Bank
untuk dan atas nama pihak pertama dan seluruh pembayaran kredit tersebut akan
diangsur oleh pihak pertama sampai dengan jangka waktu pelunasannya, hal mana
diketahui dan disetujui oleh pihak kedua.--------------------
-- Apabila pihak pertama lalai melaksanakan pembayaran angsuran sesuai dengan
perjanjian kredit kepada pihak Bank, sehingga terjadi eksekusi maka pihak pertama
bertanggung jawab atas hal tersebut dan wajib mengembalikan sisa uang sewa yang
telah diterima pihak pertama. 83
Menelaah Akta perjanjian sewa menyewa rumah yang dibuat dihadapan
Notaris Muhammad Indra, SH berdasarkan Pasal 3 Perjanjian sewa menyewa rumah,
dalam klausul perjanjian pihak kedua mengetahui bahwa objek perjanjian merupakan
kepunyaan dan milik pihak pertama sesuai dengan kredit pemilikan rumah (KPR),
dimana dalam hal pihak pertama tidak dapat menyelesaikan angsuran kredit
pemilikan rumah sehingga perjanjian kepemilikan rumah tersebut batal, dan
dieksekusi oleh pihak bank, sehingga pihak kedua harus mengosongkan rumah yang
disewanya maka pihak pertama harus mengembalikan sisa uang yang telah diterima
pihak pertama ( yang menyewakan ) kepada pihak kedua selama jangka waktu sewa
menyewa yang belum berakhir.
7. Klausul Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah
umur
Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama Anak dibawah umur
PERJANJIAN SEWA MENYEWA.
Nomor : 1
--Pada hari ini, tanggal.
83
Lihat pada lampiran 6
Universitas Sumatera Utara

30. 75
--Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut
pada bagian akhir akte ini :- -----------------
I. -- Nyonya Putri, Ibu Rumah Tangga, bertempat tinggal di Medan, Jalan Bandung
nomor 10, Kelurahan Pasar Baru, pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik
Indonesia, yang dikeluarkan oleh Camat Kecamatan Medan Kota, pada tanggal
lima Juni duaribu satu (05-06-2001)nomor: 02.5005.540554.0001.
-menurut keterangannya dalam hal ini bertindak :- --
a. untuk dirinya sendiri;- -------------------------
b. selaku ibu yang menjalankan kekuasaan orang tua dan bertanggung jawab
penuh dari -dan oleh karena itu untuk dan atas nama anak-anaknya yang
masih dibawah umur bernama :- -------------------------
1. Nona Zafira.- ----------------------
2. Nona Risa.- -------------------------------
--keduanya pelajar dan keduanya bertempat tinggal bersama penghadap pada
alamat yang telah disebutkan diatas.- -----------------------------
----- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------84
Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa Nomor 1, Dimana sertifikat
atas nama ibu dan kedua anaknya. Didalam komparisi disebutkan pihak
pertama (yang menyewakan) adalah orang tua dan anaknya yang masih
dibawah umur, oleh karena itu Ibu yang selaku orangtua dari anak tersebut
bertindak sebagai dirinya sendiri dan sebagai wali ibu. Notaris harus
mengetahui dengan jelas bahwa anak tersebut memang benar masih dibawah
umur dilihat dari akte kelahiran.
8. Klausul Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama berada di Luar
Negeri.
Contoh Perjanjian sewa menyewa dimana Pihak Pertama berada di Luar
Negeri
84
Lihat pada lampiran 7
Universitas Sumatera Utara

31. 76
PERJANJIAN SEWA MENYEWA.
Nomor :
--Pada hari ini, tanggal.
--Berhadapan dengan saya, , Sarjana Hukum Notaris di Medan, dengan dihadiri oleh
saksi-saksi yang telah dikenal oleh saya, Notaris, dan nama-namanya akan disebut
pada bagian akhir akte ini :- -----------------
I. –Tuan Abdullah, lahir di medan , pada tanggal 21 (dua satu) Mei 1945 (seribu
sembilan ratus empat puluh lima), wiraswasta, warga negara Indonesia, bertempat
tinggal di Medan, Jalan Jermal Kelurahan Siti Rejo-II, Kecamatan Medan
Amplas , pemegang Kartu Tanda Penduduk Republik Indonesia,NIK.
02.5016.610745.0001 tertanggal 2 (dua) mei 2009 (dua ribu sembilan)
-menurut keterangannya dalam hal ini bertindak berdasarkan surat kuasa dibawah
tangan tertanggal 2 (dua) mei 2009 (dua ribu sembilan) dengan nomor : yang
dilegalisasi oleh Konsulat Indonesia yang berada di Malaysia, oleh karena itu
untuk atas nama :
-- Tuan AMIR HAMZAH, lahir di medan , pada tanggal 12 (dua belas) Maret
1990 (seribu sembilan ratus sembilan puluh sembilan), wiraswasta, warga negara
Indaonesia, bertempat tinggal Jalan Brigadir Jenderal Katamso nomor 20,
Kecamatan Medan Maimun, Kelurahan Kampung Baru , pemegang Kartu Tanda
Penduduk Republik Indonesia,NIK. 02.5005.121476.0001, sekarang berada di
Malaysia, sebagai Tenaga Kerja Indonesia.
----------------------------- Pihak Pertama (yang menyewakan)--------------------------
-- 85
Menelaah akta Perjanjian sewa menyewa rumah dimana pihak pertama (yang
menyewakan) berada diluar negeri, maka akta perjanjian sewa menyewa yang dibuat
dihadapan Notaris berdasarkan surat kuasa. Dalam perjanjian ini berdasarkan surat
kuasa dibawah tangan, Karena pihak pertama berada diluar negeri maka dalam
komparisi dijelaskan bahwa surat kuasa dibawah tangan tersebut di legalisasi di
Konsulat Indonesia dimana Pemilik rumah berada, yaitu di Malaysia.Yang menerima
kuasa Tuan Abdullah dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama Tuan Amir
hamzah sebagai pihak pertama(yang menyewakan ).
85
Lihat pada lampiran 8
Universitas Sumatera Utara

32. 77
9. Klausul Perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat-alat
Inventaris
Contoh Perjanjian sewa menyewa rumah berikut dengan alat-alat inventaris
-- Para penghadap Dengan akte ini menerangkan
-- Bahwa pihak pertama menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak
kedua dan dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak
pertama yaitu :
- Sepintu rumah bertingkat terletak di Medan, dikenal setempat dengan jalan
Sabarudin nomor 4 (empat) E, yang diperlengkapi dengan air minum dan aliran listrik
serta hak-hak atas lengganannya, milik pihak pertama berdasarkan sertifikat hak milik
nomor 343, Desa Sei Rengas dua, Kecamatan Medan, Kotamadya Medan, tertulis
atas nama pihak pertama pada kantor Badan Pertanahan Kotamadya Medan,
tertanggal 02-06-2000 (dua juni dua ribu), sertifikat mana diperlihatkan kepada saya
notaris, fotokopinya dilekatkan pada minuta akta ini, berikut dengan alat-alat
inventaris sesuai dengan daftar yang telah ditandatangani oleh kedua belah pihak dan
dilekatkan pada asli akta ini.86
Menelaah akte perjanjian sewa menyewa rumah dimana yang disewakan
rumah berikut alat-alat inventaris berdasarkan daftar yang dibuat oleh kedua belah
pihak,maka pihak kedua (penyewa) dalam hal ini harus menjaga dan merawat alat-
alat inventaris tersebut, berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.apabila perjanjian
ini berakhir maka pihak kedua harus mengembalikan barang- barang tersebut sesuai
dengan daftar yang ditandatangani, dan apabila barang-barang inventaris hilang atau
rusak, maka pihak kedua harus mengganti sesuai dengan ketentuan yang telah
disepakati.
Notaris dalam hal ini harus membaca, menjelaskan kepada kedua belah pihak,
mengenai hak dan kewajiban pihak pertama dan pihak kedua, sesuai dengan klausul
yang telah disepakati kedua belah pihak, sehingga tidak ada pihak yang dirugikan.
86
Lihat pada lampiran 9
Universitas Sumatera Utara

33. 78
10. Klausul Akta sewa menyewa rumah dimana asli sertifikatnya
diperlihatkan kepada Notaris
Contoh akta sewa menyewa yang dibuat dihadapan Notaris Agoes Salim, SH
dimana asli sertifikat di perlihatkan kepada Notaris.
-- Para penghadap dengan naskah ini menerangkan bahwa pihak pertama ------
menyewakan dan menyerahkan untuk disewa kepada pihak kedua yang --------
dengan ini mengaku menyewa dan menerima untuk disewa dari pihak----------
pertama, yaitu :----------------------------------------------------------------------------
--ruangan bawah sepintu rumah bertingkat berukuran lebih kurang- 4
x 10 M (empat kali sepuluh meter) terletak di medan, dikenal ----
setempat sebagai- jalan Asia Baru nomor 42, yang diperlengkapi --
dengan saluran air bersih dan aliran listrik, serta telepon memakai--
nomor 26191, yang dimiliki pihak pertama berdasarkan Hak Guna-
Bangunan sertifikat nomor 806, Desa Sei Rengkas II, Kecamatan -
Medan, Kota Madya Medan, terdaftar atas nama-- pihak pertama---
(HERLINA IRAWATY) pada Kantor Agraria Kotamady Medan----
pada tanggal dua puluh sembilan Desember delapan puluh satu-- (29-
12-1981) nomor 5631/1981, sertifikat mana di perlihatkan -----kepada
saya, Notaris.-----------------------------------------------------87
Menelaah akta perjanjian sewa menyewa dimana sertifikat diperlihatkan
kepada Notaris. Dalam hal ini apabila sertifikat asli diperlihatkan kepada Notaris
memberikan jaminan kepada si penyewa bahwa objek sewa adalah benar kepunyaan
si pemberi sewa. Hal ini dapat menghindarkan terjadinya sengketa dibelakang hari .
Adanya sertifikat asli dibawa oleh si penyewa kehadapan Notaris sebagai pembuat
akta perjanjian merupakan hal yang krusial dalam pembuatan akta sewa-menyewa
tersebut. Dengan adanya sertifikat asli Notaris memberikan perlindungan kepada si
penyewa.
87
Lihat pada Lampiran 10
Universitas Sumatera Utara

34. 79
C. Analisis Pengaturan Akta Sewa Menyewa
Dalam hal pembuatan akta perjanjian sewa menyewa, notaris haruslah terlebih
dahulu menjelaskan kepada para pihak mengenai hal-hal apa saja yang diperlukan
untuk memenuhi syarat-syarat agar transaksi sewa menyewa tersebut dapat
dilaksanakan. Salah satu syarat tersebut adalah alas hak dari objek yang
dipersewakan.
Untuk melaksanakan suatu perjanjian sewa menyewa, pemilik dari objek sewa
haruslah memperlihatkan alas hak dari objek tersebut. Adakalanya alas hak tersebut
haruslah dalam bentuk surat asli, baik itu yang berbentuk sertifikat, maupun dalam
bentuk surat lainnya.
Didalam perjanjian sewa menyewa yang dilakukan dihadapan notaris yang
kemudian dituangkan dalam bentuk suatu akta pada prinsipnya dalam setiap
perbuatan hukum tersebut haruslah menganut asas ”Nemo plus yuris yang berarti
bahwa orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya yang
bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang selalu dapat menuntut kembali
haknya yang terdaftar atas nama siapapun”88
. Asas ini sebagai jaminan bagi notaris
untuk melindungi kliennya dalam hal mendapatkan kepastian hukum bahwa yang
dijadikan objek dalam sewa menyewa tersebut memang benar-benar milik dari pihak
yang menyewakan.
88
Adrian Sutedi, Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, Jakarta,
2008, Hal. 117-121
Universitas Sumatera Utara

35. 80
Namun didalam prakteknya,yang terjadi sering sekali kebalikannya, dimana
dalam melakukan transaksi yang berbentuk perjanjian sewa menyewa, para pihak
hanya menunjukkan fotocopy dari alas hak objek sewa tersebut kepada notaris.
Dalam hal ini notaris seharusnya tidak boleh melakukan akad sewa menyewa
tersebut, karena dikhawatirkan terdapat penyimpangan mengenai keabsahan dari surat
tersebut. Namun ada sebahagian notaris yang tetap saja melakukan hal
tersebut,dengan berpedoman pada nama yang terdapat dalam surat yang dijadikan
objek sewa tersebut sama dengan nama yang ada pada kartu identitas pemilik, baik
itu yang berbentuk kartu identitas kependudukan maupun dalam brentuk kartu
keluarga (KK) dari pemilik, mengenai hal ini notaris melindungi pihak yang
menyewa dengan satu klausula yang isinya menyatakan bahwa adanya jaminan dari
pihak yang menyewkan (Pihak Pertama) bahwa objek sewa tersebut memang benar-
benar miliknya,dan tidak akan ada gangguan dari pihak lain.
Mengenai hal ini seharusnya tidaklah boleh dilakukan oleh notaris, karena
notaris haruslah melindungi kliennya dari hal-hal yaang tidak baik yang kemungkinan
bisa terjadi dikemudian hari., karena apabila terjadi sengketa suatu hari, tetap saja
pihak yang menyewa akan mempertanyakan kembali mengenai akta perjanjian
tersebut, karena dia sudah mempercayakan segala sesuatunya kepada notaris,
sehingga disini notaris harus mempertanggungjawabkan mengenai akta yang
dibuatnya, karena pada saat akad, pihak pemilik tidak menunjukkan keaslian alas
haknya kepada notaris.
Universitas Sumatera Utara

36. 81
Mengenai keaslian atau fotocopy dari alas hak yang dijadikan objek sewa,
tidaklah selamanya yang berbentuk fotocopy tidak boleh dibuatkan akta
perjanjiannya. Apabila ternyata asli suratnya tersebut berada dalam agunan bank,
maka dengan adanya surat keterangan dari bank, akad sewa menyewa tersebut dapat
dilakasanakan., dengan ketentuuan dalam aktanya Notaris tersebut menjelaskan
bahwa asli sertifikat teersebut tidak diperlihatkan kepadanya, karena asli surat yang
bersangkutan berada di bank,sesuai dengan surat keterangan dari bank yang
bersangkutan.
D. Kekuatan Hukum Akta Sewa Menyewa
1. Akta Otentik dan akta di bawah tangan
Otentisitas akta yang dibuat oleh Notaris tidak semata-mata karena Notaris
adalah pejabat yang berwenang untuk itu tetapi juga karena proses pembuatan dan
penanganan akta yang dibuatnya dilandasi oleh ketentuan-ketentuan yang diatur
dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris.
Di antara ketentuan-ketentuan tersebut terdapat hal yang sangat penting dilihat
dari sudut pandang otentisitas akta Notariil yaitu Pasal 41 yang berbunyi “ Apabila
ketentuan dalam Pasal 39 dan Pasal 40 tidak terpenuhi akta tersebut hanya
mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan89
”
89
Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. LN No.117 Tahun 2004 TLN
No.4432. Ps.39
Universitas Sumatera Utara

37. 82
Pengertian dari akta di bawah tangan adalah akta yang dibuat sendiri oleh
pihak-pihak yang berkepentingan tanpa bantuan pejabat umum. 90
Menurut Pasal 1 Stb 1867 No. 29, Pasal 286 RBg, dan Pasal 1878
KUHPerdata, surat-surat, daftar, catatan mengenai rumah tangga dan surat-surat
lainnya yang dibuat tanpa bantuan seorang pejabat umum yang berwenang, termasuk
ke dalam bentuk akta di bawah tangan. Akta di bawah tangan hanya mempunyai
kekuatan pembuktian materiil saja, sehingga untuk mempunyai kekuatan pembuktian
yang sempurna harus diakui oleh kedua pihak yang membuatnya atau dikuatkan lagi
dengan alat bukti lainnya.
Pasal 39 yang dimaksud menyatakan :
1). Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut :
a. paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah
b. cakap melakukan perbuatan hukum.
2) Penghadap harus dikenal oleh Notaris atau diperkenalkan kepadanya oleh 2
(dua) orang saksi pengenal yang berumur paling sedikit 18 (delapan Belas)
tahun atau telah menikah dan cakap melakukan perbuatan hukum atau
diperkenalkan oleh 2 (dua) penghadap lainnya.
Sedangkan dalam Pasal 40 Undang-Undang Jabatan Notaris dinyatakan :
1. Setiap akta yang dibacakan oleh notaris dihadiri paling sedikit 2 (dua)
orang saksi, kecuali peraturan perundang-undangan menentukan lain.
90
Riduan Syahrani, Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan, Pustaka Kartini, Jakarta,
1977, hal. 62.
Universitas Sumatera Utara

38. 83
2. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memenuhi syarat sebagai
berikut :
a. Paling sedikit berumur 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah
b. Cakap melakukan perbuatan hukum
c. Mengerti bahasa yang digunakan dalam akta
d. Dapat membubuhkan tanda tangan dan paraf, dan
e. Tidak mempunyai hubungan perkawinan atau hubungan darah dalam
garis lurus keatas atau kebawah tanpa pembatasan derajat dan garis
kesamping sampai dengan derajat ketiga dengan Notaris atau para
pihak.
f. Saksi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus dikenal oleh Notaris
atau di perkenalkan kepada notaris atau di terangkan tentang identitas
dan kewenangannya kepada Notaris oleh penghadap.
g. Pengenalan atau pernyataan tentang identitas dan kewenangannya
kepada saksi secara tegas dalam akta.
Ketentuan Pasal 39 dan Pasal 40 tersebut diatas semestinya sudah
dilaksanakan secara sempurna karena akibat hukum dari kelalaian terhadap ketentuan
dalam pasal-pasal tersebut akan memperlemah kekuatan hukum akta yang dibuatnya
menjadi kehilangan otentisitasnya setara dengan akta dibawah tangan sebagaimana
ketentuan pasal 41 Undang-Undang Jabatan Notaris tersebut diatas.
Hal ini berarti Akta otentik mempunyai kekuatan bukti sedemikian rupa
karena dianggap melekatnya pada akta itu sendiri sehingga tidak perlu dibuktikan lagi
Universitas Sumatera Utara

39. 84
dan bagi Hakim itu merupakan bukti wajib/keharusan (verplicht Bewijs) 91
. oleh
karena itu barang siapa yang menyatakan bahwa Akta otentik itu palsu, maka ia harus
membuktikan tentang kepalsuan Akta tersebut.
Akta dibawah tangan tidak mempunyai daya bukti lahir, karena selain tidak
dibuat dihadapan ataupun oleh pejabat-pejabat yang berwenang maka tanggal
dibuatnya akta dibawah tangan itupun dapat dibuat sesuka hati yang membuatnya.
Undang-Undang beranggapan bahwa tiap-tiap orang yang menandatangani
suatu akta dibawah tangan, telah menyadari dan mengetahui bukan saja isi akta, tetapi
akibat dari penandatanganannya. Tetapi sebaliknya, bagi para ahli warisnya ataupun
orang yang memperoleh hak dari padanya, tidaklah demikian halnya.
Suatu akta dibawah tangan berdaya bukti formil, jika yang bertanda tangan
pada akta itu menerangkan bahwa benar apa yang tertulis didalam akte sesuai dengan
apa yang diterangkannya. Adapun daya bukti materil yang juga ada pada akta
dibawah tangan, lingkungannya juga terbatas dan tidak ada perbedaannya dengan
akta otentik. Dengan demikian dapat diketahui, bahwa perbedaan yang pokok antara
akta Notaris dengan akta dibawah tangan adalah cara pembuatannya atau cara
terjadinya akta tersebut. Apabila akta Notaris, cara pembuatannya/ terjadinya akta
tersebut dilakukan oleh atau dihadapan pegawai umum dalam hal ini Notaris, maka
untuk akta dibawah tangan cara pembuatannya/ terjadinya tidak dilakukan oleh atau
dihadapan pegawai umum, tetapi cukup pihak yang berkepentingan saja.
91
N.G. Yudara, Notaris dan permasalahannya, pokok-pokok pemikiran seputar kedudukan
dan fungsi notaris serta akta notaris menurut sistem hukum Indonesia, disampaikan dalam rangka
Kongres INI di Jakarta, Januari 2005.
Universitas Sumatera Utara

40. 85
2. Akta Sebagai Alat Bukti
Mengenai kekuatan pembuktian suatu akta otentik sangat erat hubungannya
dengan kekutan pembuktian akta notaris. Hal ini merupakan akibat langsung yang
merupakan keharusan dari ketentuan perundang-undangan, bahwa harus ada kata-kata
otentik sebagai alat pembuktian dimana tugas tersebut dibebankan kepada pejabat
tertentu yang diberi kepercayaan untuk membuat akta tersebut.
Kekuatan pembuktian akta otentik adalah akibat langsung yang merupakan
keharusan dari ketentuan undang-undang.
1. Bahwa harus ada akta otentik sebagai alat pembuktian
2. Bahwa ada tugas yang dibebankan oleh ketentuan Undang-undang kepada
petugas/ pejabat atau orang-orang tertentu
3. Bahwa ada pemberian kekuatan pembuktian oleh ketentuan undang-undang
kepada akta-akta yang dibuat olehnya tersebut.
Karena selain akta otentik dikenal pula akta yang dibuat dibawah tangan.
Kedua akta ini merupakan alat bukti tertulis, akan tetapi memiliki kekuatan yang
berbeda.
Berdasarkan kekuatan pembuktian, pada setiap akta otentik termasuk pada
Akta notaris, dibedakan 3 (tiga) kekuatan pembuktian, yaitu:
1. Kekuatan pembuktian lahiriah (uitwendige bewijskracht).
Kekuatan pembuktian lahiriah adalah kemampuan dari Akta itu sendiri untuk
membuktikan dirinya sebagai Akta otentik. Dengan pembuktian lahiriah ini,
dimaksudkan agar akta itu mampu membuktikan dirinya sebagai Akta otentik
Universitas Sumatera Utara

41. 86
dan kemampuan ini berdasarkan Pasal 1875 KUHPerdata tidak dapat
diberikan kepada Akta yang dibuat di bawah tangan.
2. Kekuatan pembuktian formal (formale bewijskracht).
Kekuatan pembuktian formal adalah kepastian bahwa sesuatu kejadian dan
fakta tersebut dalam Akta betul-betul dilakukan oleh Notaris atau diterangkan
oleh pihak-pihak yang menghadap. Dengan kekuatan Pembuktian formal ini,
suatu akta otentik selain hanya membuktikan bahwa pejabat atau Notaris telah
menyatakan dengan tulisan dalam akta yang dibuatnya, juga menegaskan
bahwa segala kebenaran yang diuraikan dalam akta itu seperti yang dilakukan
dan disaksikan oleh Notaris. Berkaitan dengan ini, arti formal dalam akta
pejabat dapat dijelaskan bahwa selain Akta itu membuktikan kebenaran dari
apa yang disaksikan yaitu dilihat, didengar, dan dilakukan oleh Notaris juga
menjamin kebenaran tentang tanggal, tandatangan, dan identitas dari para
pihak yang hadir serta tempat dibuatkannya akta itu.
3. Kekuatan pembuktian material (materiale bewijskracht)
Kekuatan pembuktian material adalah kepastian bahwa apa yang tersebut
dalam akta itu merupakan pembuktian yang sah terhadap pihak-pihak yang
membuat akta atau mereka yang mendapat hak dan berlaku untuk umum,
kecuali ada pembuktian sebaliknya (tegenbewijs).92
92
R. Subekti (II), Hukum Pembuktian, Pradnya Paramita, Jakarta, 2005, hal. 55-64
Universitas Sumatera Utara

42. 87
Pasal-pasal lainnya dalam undang-undang Jabatan Notaris yang mengatur
tentang pembuatan akta adalah kewajiban notaris untuk mengikuti prosedur penulisan
akta yang sesuai dengan ketentuan hukum. Tentang hal ini diatur secara terperinci
oleh Pasal 42 sampai dengan Pasal 51 Undang-undang Jabatan Notaris.
Pasal-Pasal tersebut antara lain memuat :
1) Pengaturan penulisan yang meliputi pengisian ruang kosong, sisipan,
pencoretan dan pembetulan
2) Ketentuan penandatanganan termasuk keharusan untuk menjelaskan
dalam akta jika salah satu dari para pihak tidak bersedia membubuhkan
tandatangan pada akta.
3) Bahasa yang di pergunakan adalah Bahasa Indonesia dan jika tidak
dimengerti oleh para penghadap harus diterjemahkan dalam bahasa yang
dimengerti dan jika akta yang dibuat dalam bahasa lain harus
diterjemahkan dalam bahasa Indonesia.
4) Tentang kuasa, kuasa lisan dan kuasa otentik dijelaskan dalam akta, kuasa
tertulis dibawah tangan di lekatkan pada minuta.
Universitas Sumatera Utara