قانون التحكيم الإماراتي ودوره في تسوية المنازعاتAhmedTalaat127
تعتمد الدول في عصرنا الحاضر على التحكيم باعتباره أحد الوسائل البديلة في فض المنازعات بين الخصوم، بدلاً من اللجوء للقضاء، وقد ظهرت العديد من التشريعات الوطنية الخاصة بتنظيم إجراءات التحكيم المتمثلة في قوانين التحكيم في عدد من بلدان العالم ومن بينها دولة الإمارات العربية المتحدة. هذا وقد أسهم التحكيم بفاعلية في معالجة عدد من القضايا والمنازعات، نظراً لمرونة أحكام قوانين التحكيم في التعامل مع تلك القضايا.
وعلى الرغم من تمتع أحكام التحكيم بخصائص الأحكام القضائية، وتحوز حجية الأمر المقضي فيه، مع وجوب نفاذها، إلا أنها تخضع لرقابة القضاء، لضمان سلامة وقانونية الإجراءات المتعلقة بالتحكيم حتى صدور حكم التحكيم وتنفيذه. وقد يشوب اتفاق التحكيم في الإمارات العربية المتحدة، نوع من التنازع بسبب إخلال أحد أطراف الاتفاق ببنوده وعدم الالتزام به، الأمر الذي يحتم وجوب إنفاذه متى ما كان سليماً ومستوفياً لكافة المتطلبات القانونية. في هذه المقالة نتناول أهم الجوانب المتعلقة بالتحكيم، وضرورة تنفيذ اتفاق وحكم التحكيم، وفقاً لقانون التحكيم الإماراتي.
فهم الأضرار الناتجة عن الإخلال بالالتزامات التعاقديةAhmedTalaat127
عادة ما يشكل الأشخاص، سواء كانوا طبيعيين أو اعتباريين، عدد من العلاقات التعاقدية، وقد تكون هذه العلاقات صريحةً أو ضمنية، رسمية أو غير رسمية، والتي تمنح حقوقًا والتزامات للأطراف المتعاقدة.
فالعقد هو اتفاق بين شخصين أو أكثر لإنشاء التزامات قانونية متبادلة. وقد عرفه قانون المعاملات المدنية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته)، في المادة (125) بقوله: العقد هو ارتباط الإيجاب الصادر من أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب على ذلك التزام كل طرف بما وجب عليه للطرف الآخر. ووفقاً للمادة (124) من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، فإن الالتزامات والحقوق الشخصية تتولد عن القانون، وعن والوقائع والتصرفات القانونية. وتأسيساً على ذلك فإن مصادر الالتزام هي:
العقد.
الأفعال والتصرفات الفردية.
الفعل الضار.
الأفعال التي تمنح المنفعة.
القانون.
قانون التحكيم الإماراتي ودوره في تسوية المنازعاتAhmedTalaat127
تعتمد الدول في عصرنا الحاضر على التحكيم باعتباره أحد الوسائل البديلة في فض المنازعات بين الخصوم، بدلاً من اللجوء للقضاء، وقد ظهرت العديد من التشريعات الوطنية الخاصة بتنظيم إجراءات التحكيم المتمثلة في قوانين التحكيم في عدد من بلدان العالم ومن بينها دولة الإمارات العربية المتحدة. هذا وقد أسهم التحكيم بفاعلية في معالجة عدد من القضايا والمنازعات، نظراً لمرونة أحكام قوانين التحكيم في التعامل مع تلك القضايا.
وعلى الرغم من تمتع أحكام التحكيم بخصائص الأحكام القضائية، وتحوز حجية الأمر المقضي فيه، مع وجوب نفاذها، إلا أنها تخضع لرقابة القضاء، لضمان سلامة وقانونية الإجراءات المتعلقة بالتحكيم حتى صدور حكم التحكيم وتنفيذه. وقد يشوب اتفاق التحكيم في الإمارات العربية المتحدة، نوع من التنازع بسبب إخلال أحد أطراف الاتفاق ببنوده وعدم الالتزام به، الأمر الذي يحتم وجوب إنفاذه متى ما كان سليماً ومستوفياً لكافة المتطلبات القانونية. في هذه المقالة نتناول أهم الجوانب المتعلقة بالتحكيم، وضرورة تنفيذ اتفاق وحكم التحكيم، وفقاً لقانون التحكيم الإماراتي.
فهم الأضرار الناتجة عن الإخلال بالالتزامات التعاقديةAhmedTalaat127
عادة ما يشكل الأشخاص، سواء كانوا طبيعيين أو اعتباريين، عدد من العلاقات التعاقدية، وقد تكون هذه العلاقات صريحةً أو ضمنية، رسمية أو غير رسمية، والتي تمنح حقوقًا والتزامات للأطراف المتعاقدة.
فالعقد هو اتفاق بين شخصين أو أكثر لإنشاء التزامات قانونية متبادلة. وقد عرفه قانون المعاملات المدنية الإماراتي (القانون الاتحادي رقم (5) لسنة 1985 وتعديلاته)، في المادة (125) بقوله: العقد هو ارتباط الإيجاب الصادر من أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب على ذلك التزام كل طرف بما وجب عليه للطرف الآخر. ووفقاً للمادة (124) من قانون المعاملات المدنية الإماراتي، فإن الالتزامات والحقوق الشخصية تتولد عن القانون، وعن والوقائع والتصرفات القانونية. وتأسيساً على ذلك فإن مصادر الالتزام هي:
العقد.
الأفعال والتصرفات الفردية.
الفعل الضار.
الأفعال التي تمنح المنفعة.
القانون.
التجديد في بعض اوجه التطبيقات المتعلقة
بالمعاملات المالية و القواعد الفقهية
معن البرازي
مدقق شرعي هيئة المحاسبة و المراجعة للمؤسسات المالية الأسلامية
يشهد الباحث اليوم دعوات فكرية حداثية تسعى إلى إحداث قطيعة معرفية (أو ما يسمى «القطيعة الإبستمولوجية» [1]) مع المفاهيم الإسلامية المحْكَمة
إن هذه الدعوة بالقطيعة مستلهَمَة من التجربة الغربيـة التي أحـدث فيها الفكر الغربي - كما يقول دعاة القطيعة - مجموعة من القطائع الإبستمولوجية في تاريخه، كالقطيعة بين اليونان والرومان والعصور الوسطى، ثم القطيعة بين العصور الوسطى وعصور الحداثة وهكذا، بداية على يد غاليلو وديكارت، ثم نيوتن وكانط ثم آينشتاين وباشلار.
يركز هذا البحث و في محاولة تجديدية لردم الهوة الابيستمولوجيا بين بعض اوجه التطبيقات المتعلقة بالمعاملات المالية في القواعد الفقهية و لقد اخترت القواعد الكبرى الأتية :
• الأمور بمقاصدها -" العبرة في العقود للمقاصد و المعاني، لا للألفاظ و المباني"
• " لا ضرر و لا ضرار"
• "الأصل براءة الذمة "
• " الأصل بقاء ما كان على ما كان"
• "اليقين لا يزول بالشك"
يحتل العقد Le contrat مكانة بارزة في التعامل بين أفراد المجتمع، إذ يبرم كل فرد عشرات العقود في اليوم الواحد من دون أن يعير ذلك أهمية كبيرة، لأن موضوعها ليس قيمة مالية ذات أهمية كبيرة، وإنما تبرم معظم هذه العقود لتدبر الشؤون اليومية المعتادة. وبالمقابل، عندما يكون موضوع العقد قيمة مالية كبيرة يتطلب الأمر إحاطة عملية التعاقد بالعناية والاهتمام اللازمين، والاستعانة برجال القانون المتخصصين للإشراف على عملية انعقاد العقد وفق المبادئ القانونية، التي تشكل النظام القانوني للعقد. ومن ثم يعد العقد من أهم الأنظمة القانونية على الإطلاق، وأكثرها شيوعاً. ويحتل مكانة بارزة في عالم المال والأعمال.
يمثل إيجار العقارات في إمارة دبي الإمارات العربية المتحدة، أحد أهم المعاملات التي تتم في الإمارة، وذلك نظراً للمكانة المرموقة التي تتمتع بها دبي باعتبارها مركزاً تجارياً عالمياً. ويحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي وتعديلاته.
نستعرض في هذه المقالة الاحكام العامة لعقد الإيجار، والتزامات المؤجر والمستأجر، مع بيان الحالات التي توجب أخلاء المستأجر للعقار المؤجر، وذلك وفقاً لقانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي.
يُعد مكتب أتش أتش أس للمحامين من أبرز المكاتب المتخصصة في حل المنازعات العقارية – مستشار قانوني عقاري – وتقديم الحلول لمن يرغب بالانسحاب من عقد شراء العقار في مناطق التملك الحر في امارة دبي على الخصوص، والإمارات العربية المتحدة عُمومًا. وبه خيرة المحامين العقاريين ومحامي الملكيات والمشاريع العقارية في دبي.
حق المشتري في اللجوء إلى القضاء حال تعسف المطور العقاريAhmedTalaat127
أتاح القانون الإماراتي مسألة التملك العقاري ويُمكن لأي مواطن أو مُستثمر أن يتعاقد على شراء وحدة عقارية ضمن مشاريع التطوير السكنية الفاخرة والمتعددة والتي يطرحها أحد المطوّرين العقاريين في إمارة دبي أو بقية الإمارات وفق إجراءات تعاقدية معروفة، إلا أن هذا المطوّر العقاري قد يقوم بإلغاء المشروع بعد حصوله من المستثمرين على دفعة من قيمة الوحدات المباعة، وينتج عن ذلك نزاعات عقارية تصل إلى المحاكم، إذ أن الإخلال بشروط العقد يعتبر من الأسباب الرئيسية التي تُؤدي إلى النزاعات العقارية.
التجديد في بعض اوجه التطبيقات المتعلقة
بالمعاملات المالية و القواعد الفقهية
معن البرازي
مدقق شرعي هيئة المحاسبة و المراجعة للمؤسسات المالية الأسلامية
يشهد الباحث اليوم دعوات فكرية حداثية تسعى إلى إحداث قطيعة معرفية (أو ما يسمى «القطيعة الإبستمولوجية» [1]) مع المفاهيم الإسلامية المحْكَمة
إن هذه الدعوة بالقطيعة مستلهَمَة من التجربة الغربيـة التي أحـدث فيها الفكر الغربي - كما يقول دعاة القطيعة - مجموعة من القطائع الإبستمولوجية في تاريخه، كالقطيعة بين اليونان والرومان والعصور الوسطى، ثم القطيعة بين العصور الوسطى وعصور الحداثة وهكذا، بداية على يد غاليلو وديكارت، ثم نيوتن وكانط ثم آينشتاين وباشلار.
يركز هذا البحث و في محاولة تجديدية لردم الهوة الابيستمولوجيا بين بعض اوجه التطبيقات المتعلقة بالمعاملات المالية في القواعد الفقهية و لقد اخترت القواعد الكبرى الأتية :
• الأمور بمقاصدها -" العبرة في العقود للمقاصد و المعاني، لا للألفاظ و المباني"
• " لا ضرر و لا ضرار"
• "الأصل براءة الذمة "
• " الأصل بقاء ما كان على ما كان"
• "اليقين لا يزول بالشك"
يحتل العقد Le contrat مكانة بارزة في التعامل بين أفراد المجتمع، إذ يبرم كل فرد عشرات العقود في اليوم الواحد من دون أن يعير ذلك أهمية كبيرة، لأن موضوعها ليس قيمة مالية ذات أهمية كبيرة، وإنما تبرم معظم هذه العقود لتدبر الشؤون اليومية المعتادة. وبالمقابل، عندما يكون موضوع العقد قيمة مالية كبيرة يتطلب الأمر إحاطة عملية التعاقد بالعناية والاهتمام اللازمين، والاستعانة برجال القانون المتخصصين للإشراف على عملية انعقاد العقد وفق المبادئ القانونية، التي تشكل النظام القانوني للعقد. ومن ثم يعد العقد من أهم الأنظمة القانونية على الإطلاق، وأكثرها شيوعاً. ويحتل مكانة بارزة في عالم المال والأعمال.
يمثل إيجار العقارات في إمارة دبي الإمارات العربية المتحدة، أحد أهم المعاملات التي تتم في الإمارة، وذلك نظراً للمكانة المرموقة التي تتمتع بها دبي باعتبارها مركزاً تجارياً عالمياً. ويحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في إمارة دبي وتعديلاته.
نستعرض في هذه المقالة الاحكام العامة لعقد الإيجار، والتزامات المؤجر والمستأجر، مع بيان الحالات التي توجب أخلاء المستأجر للعقار المؤجر، وذلك وفقاً لقانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي.
يُعد مكتب أتش أتش أس للمحامين من أبرز المكاتب المتخصصة في حل المنازعات العقارية – مستشار قانوني عقاري – وتقديم الحلول لمن يرغب بالانسحاب من عقد شراء العقار في مناطق التملك الحر في امارة دبي على الخصوص، والإمارات العربية المتحدة عُمومًا. وبه خيرة المحامين العقاريين ومحامي الملكيات والمشاريع العقارية في دبي.
حق المشتري في اللجوء إلى القضاء حال تعسف المطور العقاريAhmedTalaat127
أتاح القانون الإماراتي مسألة التملك العقاري ويُمكن لأي مواطن أو مُستثمر أن يتعاقد على شراء وحدة عقارية ضمن مشاريع التطوير السكنية الفاخرة والمتعددة والتي يطرحها أحد المطوّرين العقاريين في إمارة دبي أو بقية الإمارات وفق إجراءات تعاقدية معروفة، إلا أن هذا المطوّر العقاري قد يقوم بإلغاء المشروع بعد حصوله من المستثمرين على دفعة من قيمة الوحدات المباعة، وينتج عن ذلك نزاعات عقارية تصل إلى المحاكم، إذ أن الإخلال بشروط العقد يعتبر من الأسباب الرئيسية التي تُؤدي إلى النزاعات العقارية.
الطلاق نوعان: رجعي وبائن، والطلاق البائن نوعان، بينونة كبرى، وبينونة صغرى.
الطلاق الرجعي
بحسب نصت المادة 104 في قانون الأحوال الشخصية فإن الطلاق الرجعي هو الطلاق الذي لا ينتهي به عقد الزواج إلا بانقضاء مدة العدة، ما يعني أنه لا يزال في إمكان الزوج أن يقوم برد زوجته إلى عصمته.
هذا النوع من الطلاق لا يُنهي عقد الزواج ويعتبر الطلاق مُلغىً إذا قام الرجل بإرجاع زوجته مرة أخرى سواء بالقول أو بالفعل.
في حالة انتهاء العدة ، و لم يقم الزوج بإرجاع زوجته إلى عصمته يكون الطلاق قد دخل في حكم الطلاق البائن بينونة صغرى .
يشار إلى أن الطلاق الرجعي حالة كونه طلقة واحدة، أما في حال وقوع طلقتان صحيحتان تنتهي الرابطة الزوجية .
الطلاق البائن بينونة صغرى:
يكون هذا النوع من الطلاق كما أسلفنا عندما يقوم الزوج برمي يمين الطلاق على زوجته لمرة واحدة أو مرتان أي ما دون الثلاثة طلقات ولم يقم بإرجاع زوجته خلال فترة العدة.
للزوج الحق في أن يرد زوجته إذا طلقها طلاقاً بائناً بينونة صغرى بعقد ومهر جديدين مع اشتراط رضا الزوجة .
الطلاق البائن بينونة كبرى:
يعد هذا النوع من الطلاق طلاقاً نهائيا ويجب فيه التفريق بين الزوجين ، ولا يحل للذي طلق زوجته ثلاثاً أن يردها إلى عصمته ، إلا في حالة زواجها من رجل آخر غيره ، ولا يحل الدخول بها في حال طلاقها من الزوج الآخر والعودة لمطلقها الأول إلا بعد انقضاء عدتها من الزوج الآخر الذي دخل بها فعلاً
Labour law in UAE and Term of limited contractAhmedTalaat127
استطاعت دولة الإمارات العربية المتحدة أن تقدم دعم كبير للعاملين لديها سواء المواطنين أو الأجانب، وأن تحافظ على حقوق الموظف الذي يعمل على أراضيها وفي كافة أنحاء الإمارات العربية المتحدة، في حال تقاعست الشركة عن دفع الراتب أو أي مستحقات ينص عليها العقد المبرم بين الموظف وصاحب العمل، ووفقاً للمادة ١٢٢ من قانون العمل الاتحادي رقم ٨ لعام ١٩٨٠ الذي يتضمن تنظيم علاقة العمل.
وقد اعتبر قانون العمل الاتحادي الفصل تعسفي في حال قامت الشركة بفصل الموظف من أجل سبب لا يمت للعمل أو الأداء بصلة، أو بسبب تقدم الموظف بشكوى جدية ضد الشركة التي يعمل بها إلى الجهات المختصة، أو بسبب تقدم الموظف بدعوى قضائية ضد صاحب العمل وتم ثبوت الحق له.
1. كلية الحقوق لولية قالمة www.guelma4law.tk
1-المحل :
محل عقد اليجار هو الشيء المؤجر والجرة .
أ-الشيء المؤجر :
يشترط فسي الشيسء المؤجسر أن يكون موجودا وقست العقسد أو قابل للوجود فسي المسستقبل وأن يكون
معينسا أو قابل للتعييسن وأن يكون مشروعسا ومملوكسا للمؤجسر وهذا تطبيقسا للقواعسد العامسة ) المواد
من ٢٩ إلى ٦٩ ق.م.ج ( .
وتنص المادة ٢/١ من نموذج عقد اليجار على ضرورة معاينة حالة المكنة حضوريا ، فيشترط
في الشيء الشروط الواجب توفرها في محل اللتزام لذا ل نطيل الكلم فيها .
أما أحكام هلك العين المؤجرة فإنها تخضع لنفس أحكام هلك العين في عقد البيع.
وفيما يلي نركز على بحث مسألة اليجار الصادر عن مالك زالت ملكيته بأثر رجعي
للعيسسن المؤجرة وحكسسم اليجار الصسسادر مسسن مشتري أو بائع العقار قبسسل شهسسر البيسسع
وإيجار الدائن المرتهن رهنا حيازيا وحكم إيجار ملك الغير وكذا حكم إيجار المنتفع .
١-اليجار الصادر من مالك زالت ملكيته بأثر رجعي للعين المؤجرة :
قسسد يكون المؤجسسر مالكسسا للعيسسن المؤجرة وقسست إبرام اليجار ولكسسن بعسسد ذلك تزول ملكيتسسه للعيسسن
فالمفروض فسي هذه الحالة أن تزول بأثسر رجعسي كافسة التصسرفات الصسادرة منسه والمتعلق بالعيسن
إعمال للثسر الرجعسي للفسسخ والبطلن ، ولكسن مسن المتفسق عليسه أن أعمال الدارة الصسادرة مسن
مالك زالت ملكيته بأثر رجعي تظل نافذة وهذا ما نصت عليه المادة ٢/٧٠٢ ق.م.ج .
٢-اليجار الصادر من مشتري أو بائع العقار قبل الشهر:
حسسسب المادة ٣٩٧ ق.م.ج فإن المشتري ل يكون مالكسسا إل بعسسد الشهسسر أمسسا قبسسل الشهسسر فتكون له
مجرد حقوق شخصسسية ويظسسل البائع مالكسسا للعيسسن ، وإذا قام بأي عمسسل متعلق بالعيسسن يعتسسبر أنسسه
تصسرف فسي ملكسه ، ويمكسن لدائنسي البائع الحجسز على العقار ول يسستطيع المشتري رفسع دعوى
استحقاق لنه غير مالك .
فالمشتري بعقسد غيسر مشهسر يسستطيع مطالبسة البائع بالتسسليم ويسستطيع إذا أبرم عقسد إيجار أن يسسلم
العين المؤجرة إلى المستأجر كما يستطيع المستأجر عن طريق دعوى غير مباشرة مطالبة البائع
بالتسسليم ، ولكسن إذا كان البائع قسد أجسر العيسن لمسستأجر آخسر وتسسّمها هذا الخيسر فإن المشتري ل
ل
يسستطيع المطالبسة بتسسليم العيسن ول يكون له إذا لم يرد البقاء على اليجار سسوى المطالبسة بالفسسخ
مسسع التعويسسض لن اليجار الصسسادر مسسن البائع إيجارا صسسحيحا صسسادر مسسن المالك ولن كسسل مسسن
المسسستأجر والمشتري دائن بحسسق شخصسسي ، فالولويسسة بينهمسسا تكون على أسسساس السسسبقية فسسي
التسليم ، ولكن إذا كان المستأجر من المشتري قد تسّم العين فل يستطيع البائع رفع دعوى بطلن
ل
أو المطالبسة باسسترداد العيسن لنسه بمجرد البيسع يكون البائع ملزمسا بعدم تعرضسه الشخصسي وضامسن
لتعرض الغير اللحق للبيع بفعله تطبيقا للمادة ١٧٣ ق.م.ج .
٣-إيجار الدائن المرتهن رهنا حيازيا :
تنتقسل إلى الدائن المرتهسن رهنسا حيازيسا حيازة العيسن المرهونسة وله الحسق فسي إدارتهسا بنسص المادة
٨٥٩ /١ ق.م.ج والمادة ٧٦٩ تجيسز له تأجيسر العقار إلى الراهسن وقسد ثار خلف حول مدة إيجار
2. كلية الحقوق لولية قالمة www.guelma4law.tk
الدائن المرتهسن رهنسا حيازيسا فهسل حقسه فسي تأجيسر العقار مقيسد بثلث سسنوات باعتباره مسن أعمال
الدارة أم له الحق في تأجيره إلى حين انتهاء الرهن ؟ .
الراجح فقها أن إيجار الدائن المرتهن رهنا حيازيا من أعمال الدارة التي ل يجوز أن تفوق مدتها
ثلث سنوات ويمكن أن يجدد اليجار إذا كان الرهن لم ينقضي بعد .
٤-تأجير المال الشائع :
إذا كان المالك الشائع غير مفرز فمن يحق له تأجيره وما حكم هذا اليجار ؟ .
تنص المادة ٥١٧ ق.م.ج على ما يلي : )) تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما
لم يوجد اتفاق يخالف ذلك (( .
أمسا الشريسك الذي يؤجسر المال ولم يعترض عليسه باقسي الشركاء فهسو يعتسبر موكّل وكالة ضمنيسة
عنهسم ويكون نافذا فسي حدود ثلث سسنوات لن النائب ل يجوز له أن يعقسد إيجار لمدة تجاوز ثلث
سنوات المادة ٢/٣٧٥ ق.م.ج .
ل يحق للشريك بمفرد أن يؤجر جزء من المال الشائع لن كل شريك يملك المال الشائع و لكنه ل
يملكسه بصسفة منفردة ، وإن حصسل فهسو إيجار لملك الغيسر صسحيح فيمسا بيسن المتعاقديسن ولكنسه غيسر
نافذ في مواجهة الغير .
٥-إيجار ملك الغير :
إذا كانست العيسن المملوكسة لغيسر المؤجسر يكون عقسد اليجار صسحيحا متسى تمكسن المؤجسر مسن جعسل
المسستأجر ينتفسع بالعيسن فهسو بذلك يكون قسد نفسذ التزامسه الرئيسسي وإن لم يسستطع المسستأجر تسسليم
العين المؤجرة فبإمكانه رفع دعوى على أساس إخلل المؤجر بالتزامه بالتسليم .
أما بخصوص بين المستأجر والمالك فعقد اليجار يعتبر غير نافذ في حق المالك ما لم يقره .
واعتبار عقد اليجار غير نافذ في حق المالك يعني انه يستطيع المالك تأجير نفس العقار لمستأجر
أخسر ، وتكون الولويسة للمسستأجر مسن المالك على المسستأجر مسن غيسر المالك حتسى وان كان هذا
الخير قد تسلم العين ول تطبق المادة ٥٨٤ ق.م.ج لنها خاصة بالولوية بمستأجرين لنفس العين
من ذي صفة .
٦-اليجار الصادر من المنتفع :
إذا كان حسق النتفاع محدد المدة فاليجار ينتهسي بانتهاء المدة المقررة لحسق النتفاع أمسا إذا كانست
مدة حسق النتفاع غيسر محددة فانسه عمل بالمادة ٢٥٨ ق.م.ج فإنسه ينتهسي بوفاة المنتفسع إل إذا اقره
المالك م ٦٩٤ ق.م.ج .
ب- الجرة :
الجرة هسي العوض الذي يلتزم المسستأجر بأدائه لقاء النتفاع بالعيسن المؤجرة ويجسب التفاق على
تحديسد الجرة لنهسا ركسن فسي العقسد فإذا لم يتراضسى المتعاقدان على تحديسد الجرة كان العقسد باطل
المادة ٧٦٤ ق.م.ج المع ّلة بالقانون ٧٠-٥٠ .
د
والصل أن يتفق المتعاقدان على تحديد الجرة أي ل بد أن تكون الجرة مقدرة والغالب أن تكون
نقدا لكن يمكن أن تكون تقديم أي عمل آخر يقدمه المستأجر لكن لبد من تحديده ويجب أن يكون
العمل ممكنا وغير مستحيل استحالة مطلقة .
-وفي حالة عدم تحديد الجرة تجدر الشارة إلى أنسه قبل تعديل ٧٠-٥٠ كان من الممكن تحديدها
بعسد انعقاد عقسد اليجار بأحكام محددة فسي المواد مسن ١٧٤ إلى غايسة ٥٧٤ التسي ألغيست بموجسب
القانون أعله ممسا يعنسي أن المشرع قسد أراد أن تكون الجرة محددة سسلفا عنسد إبرام عقسد اليجار
3. كلية الحقوق لولية قالمة www.guelma4law.tk
وهذا ما جعله عند تعريف عقد اليجار في المادة ٧٦٤ المعدلة يعرف العقد بأركانه ومنها الجرة
وكانسست المادة قبسسل التعديسسل على النحسسو التالي : )) ينعقسسد اليجار بمقتضسسى عقسسد بيسسن المؤجسسر
والمسستأجر ... (( ومسا يسسري على عدم تحديسد للجرة كذلك ينطبسق على مراجعسة سسعر اليجار
الذي ألغيست أحكامسه أيضسا وذلك لن عقسد اليجار أصسبح بموجسب التعديسل الجديسد فسي المادة ٩٦٤
مكرر ١
ينتهسسي بانتهاء المدة المتفسسق عليهسسا دون حاجسسة إلى تنسسبيه بالخلء ممسسا يعنسسي أنسه فسي حالة تجديسسد
س س
اليجار لبسسد مسسن انعقاد عقسسد إيجار جديسسد بأجرة جديدة ومدة جديدة وكتابسسة جديدة ، هذا كله دون
الخلل بأحكام المادة ٧٠٥ مكرر ق.م.ج .
ج- المدة :
تعتسبر المدة عنصسر مسن العناصسر السساسية فسي عقسد اليجار إذ الجرة تحدد وفقسا لمدة المنفعسة ،
وتجدر الشارة إلى أنسه قبسل تعديسل ٧٠-٥٠ المشرع لم يشترط صسراحة تراضسي الطرفان عليهسا
ولكن بعد التعديل تناولها المشرع بالذكر في المادة ٧٦٤ ضمن أركان عقد اليجار مما يعني أنه
بتخلفها يكون العقد باطل بطلنا مطلقا مع مراعاة أحكام المادة ٧٠٥ مكرر .
•الحق في البقاء :
١-قبل صدور القانون ٧٠-٥٠ أي في ظل القانون المدني القديم :
إن القانون المدني قرر الحق في البقاء لشاغل المكان وذلك بعد انتهاء مدة اليجار إذا كان اليجار
محدد المدة أو بعسسد انتهاء مواعيسسد النذار بالخلء التسسي حددهسسا القانون بالنسسسبة لليجارات غيسسر
محددة المدة .
والحسق فسي البقاء هسو امتداد لعقسد إيجار سسابق وصسحيح بنفسس شروطسه ، قرره القانون لشخاص
معينيسن ، وقسد راعسى فسي ذلك الوضسع الجتماعسي لهؤلء حتسى ل يحكسم عليهسم بالخلء دون أن
يكون لهسم مسسكن يأويهسم ولهذا فل حسق فسي البقاء إل إذا وجدت حاجسة ماسسة للسسكن فل يمكسن أن
يسستفيد مسن حسق البقاء أشخاص لهسم مسسكن آخسر المادة ٣/٧١٥ ق.م.ج أو أشخاص لهسم سسكن آخسر
يمكنهم استرجاعه وهذا ما أكدته المادة ٨/٧١٥ ق.م.ج .
فالحق في البقاء تقرر بنصوص قانونية فرضها النظام العام الجتماعي حماية للمستأجر ولم يجز
التنازل المسبق عليه ، فكل شرط مسبق يسعى إلى اشتراط التنازل عنه ل يعت ّ به وفي هذا الصدد
د
4. كلية الحقوق لولية قالمة www.guelma4law.tk
تنسص المادة ٣٢٥ ق.م.ج على مايلي : )) ل يمكسن التنازل عسن الحسق فسي البقاء بالمكنسة إل بعسد
انقضاء مدة اليجار(( .
ملحظة : راجع مواد الحق في البقاء في القانون المدني القديم .
٢-بعد صدور المرسوم التشريعي ٣٩-٣٠ :
ألغسسى المرسسسوم التشريعسسي ٣٩-٣٠ أحكام البقاء على اليجارات السسسارية بعسسد صسسدور المرسسسوم
وبذلك لم يعد للمستأجر التمسك بحق البقاء ، ] راجع المرسوم التشريعي ٣٩-٣٠ [ .
٣-بعد صدور القانون ٧٠-٥٠ :
تنسسص المادة ٧٠٥ مكرر على مسسا يلي : )) تبقسسى اليجارات المبرمسسة فسسي ظسسل التشريسسع السسسابق
خاضعة له مدة عشر )٠١( سنوات ابتداء من تاريخ نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ،
غير أن الشخاص الطبيعيين البالغين ستين سنة كاملة عند نشر هذا القانون والذين لهم الحق في
البقاء في المكنة المع ّة للسكن وفقا للتشريع السابق ، يبقون يتمتعون بهذا الحق إلى حين وفاتهم ،
د
ل يستفيد من هذا الحق الورثة ول الشخاص الذين يعيشون معهم (( .
-ت ّ شرح المادة بالمحاضرة .م
الكتابة :
إن الحديث عن الكتابة في عقد اليجار يستدعي التمييز بين مرحلتين : مرحلة سابقة على صدور
القانون ٧٠-٥٠ ، ومرحلة لحقة على القانون ٧٠-٥٠ .
1-قبل صدور القانون ٧٠-٥٠ :
لم يشترط المشرع فسي القانون المدنسي شكل معينسا لعقسد اليجار ، فاليجار يعقسد برضسا الطرفيسن ،
أما المادة ١/١٢ من المرسوم ٣٩-٣٠ نصت على أنه : )) تج ّد العلقات اليجارية بين المؤجر
س
والمسستأجر وجوبسا فسي عقسد اليجار طبقسا للنموذج الذي يحدد عسن طريسق التنظيسم ويحرر كتابيسا
بتاريخ مسمى (( .
إذن فالمشرع لم يشترط أن تكون الكتابسة رسسمية فيمكسن أن تكون عرفيسة كمسا أنسه لم ينسص المشرع
على بطلن عقد اليجار في حالة تخلف الكتابة المطلوبة ، إذ تنص المادة ٢/١٢-٣ من المرسوم
٣٩-٣٠ على مسا يلي : )) يعاقسب المؤجسر إذا خالف هذا الواجسب طبقسا للحكام التشريعيسة المعمول
بها ومن جهة أخرى ودون المساس بالعقوبات التي يتعرض لها المؤجر بسبب انعدام العقد ، فإن
أي وصسل يحوزه شاغسل المكنسة يخوله الحسق فسي عقسد إيجار لمدة سسنة ابتداء مسن تاريسخ معاينسة
المخالفة (( .
2-بعد صدور القانون ٧٠-٥٠ :
بصدور القانون رقم ٧٠-٥٠ نجد أن المشرع كان أكثر وضوحا بالنسبة لنعقاد اليجار شفاهة أو
كتابة حيث بالرجوع إلى المادة ٧٦٤ مكرر نجدها تنص : )) ينعقد اليجار كتابة ويكون له تاريخ
ثابت وإل كان باطل (( .
نخلص إلى أن المشرع اشترط الكتابة ولم يحدد نوعها فقد تكون عرفية أو رسمية لكن اشترط أن
يكون لهسا تاريسخ ثابست فسي حالة مسا إذا كانست ورقسة عرفيسة ) التصسديق عليهسا فسي البلديسة ( ] راجسع
المادة ٨٢٣ ق.م.ج [ .
وقد رتب البطلن كجزاء في حالة تخلف هذا الشرط .
5. كلية الحقوق لولية قالمة www.guelma4law.tk
ملحظسسة : المادة ٧٠٥ مكرر ق.م.ج : )) تبقسسى اليجارات المبرمسسة فسسي ظسسل التشريسسع السسسابق
خاضعسسسسة له مدة عشسسسسر )٠١( سسسسسنوات ابتداءا مسسسسن تاريسسسسخ نشسسسسر هذا القانون فسسسسي الجريدة
الرسمية ،... (( .
•آثار عقد اليجار :
نتعرض أول للتزامات المؤجر ثم للتزامات المستأجر .
١-التزامات المؤجر :
يرتب عقد اليجار على عاتق المؤجر جملة من اللتزامات وهي :
1-التزامه بتسليم العين المؤجرة .
2-التزامه بضمان التعرض والستحقاق .
3-ضمان العيوب الخفية .
4-اللتزام بصيانة العين .
١-التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة :
التسليم هو وضع العين تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازتها والنتفاع بها دون عائق
وتنسسص المادة 874 ق.م.ج على أنسسه يسسسري على اللتزام بتسسسليم العيسسن المؤجرة مسسا يسسسري على
اللتزام بتسسليم العيسن المبيعسة ، وهذا يعنسي أن المؤجسر ينفسذ التزامسه هذا إذا وضسع العيسن المؤجرة
تحست تصسرف المسستأجر وأخطره بذلك ولو لم يتسسلمها المسستأجر تسسلما ماديسا مادام المؤجسر م ّنسه
ك
من التسّم .
ل
وقد يكون التسليم رمزيا وذلك بأن يسّم المؤجر للمستأجر مفاتيح العين ، وقد يكون حكميا إذا كان
ل
المستأجر هو المالك السابق للعين وتصرف فيها وبقيت في حيازته ، لكن صفته تغيرت من مالك
إلى مسستأجر أو تكون العيسن فسي حيازة المسستأجر على سسبيل العارة ثسم يسبرم عقسد إيجار فتغيرت
صفته من مستعير إلى مستأجر .
-مسسا يشمله التسسسليم : يشمسسل التسسسليم اللتزام بتسسسليم العيسسن وفقسسا للتفاق أي بالمقدار المتفسسق عليسسه
ويشمسل أيضسا تسسليم ملحقات العيسن إذ تنسص المادة ٦٧٤ على ذلك لكنهسا ع ّلت وحذفست ملحقات
د
العين ولم تعد مما يشمله التسليم كالتزام في ذمة المؤ ّر .
ج
أ-المقدار :
يجسسب أن يتسسم التسسسليم بالمقدار المتفسسق عليسسه ، فإذا اتفسسق المتعاقدان على مقدار معيسسن وجسسب على
المؤ ّر تسليم العين بذلك المقدار ، كمساحة معينة للرض ، عدد الغرف بالنسبة للسكنات . ج
فإذا سّمت العين المؤ ّرة في حالة ل تكون فيها صالحة للستعمال الذي أ ّرت من أجله أو طرأ
ج ج ل
على هذا السسستعمال نقسسص معتسسبر، جاز للمسسستأجر أن يطلب فسسسخ عقسسد اليجار أو إنقاص بدل
اليجار بقدر ما نقص من الستعمال مع التعويض عن الضرر في الحالتين إذا اقتضى المر ذلك
.
ب-تسليم العين المؤ ّرة بحالة صالحة للنتفاع :
ج
لبسد أن تسسّم العيسن المؤ ّرة فسي حالة تصسلح للنتفاع بهسا فإذا كان مسسكنا وجسب أن يحتوي على
ج ل
البواب والنوافذ ، الكهرباء ، الماء ... الخ .
فيجسسب على المؤجّسر أن يقوم بترميسسم العيسسن قبسسل تسسسليمها إذا كانسست تحتاج إلى ترميسسم إذ كسسل
اللتزامات الخاصة بالترميمات تقع على عاتق المؤجر قبل التسليم م ٩٧٤ ق.م.ج بقولها : ))على
6. كلية الحقوق لولية قالمة www.guelma4law.tk
المؤجسر أن يتعهسد بصسيانة العيسن المؤجرة لتبقسى على الحالة التسي كانست عليهسا وقست التسسليم ويجسب
عليه أن يقوم بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات الخاصة بالمستأجر.
وعليسسه أن يجري العمال اللزمسسة للسسسطح مسسن تجصسسيص أو تسسبييض وأن يقوم بتنظيسسف البار
والمراحيض وتصريف المياه ، ... (( .
وقسد حدد المادة 2/674 ق.م.ج على أنسه : )) تتسم معاينسة الماكسن وجاهيسا بموجسب محضسر أو بيان
وصفي يلحق
بعقد اليجار.
غيسر أنسه إذا تسم تسسليم العيسن المؤجرة دون محضسر أو بيان وصسفي، يفترض فسي المسستأجر أنسه
تسلمها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس (( .
