'Keuzes maken in suburbane gebieden'. Presentatie door Michael Ryckewaert (VUB) n.a.v. het witboek BRV.

1. Keuzes maken in suburbane gebieden
Expertenworkshop BRV
Leuven, 21 maart 2016
Michael Ryckewaert

2. “Evolueren naar een ruimtelijke ontwikkeling
waarbij de totale gebouwde oppervlakte niet
meer toeneemt”

3. De Vlaamse woningmarkt verandert
bvb. aandeel eigenaars 2005: 74,4%
2013: 70,5%
Toch blijven veel heilige huisjes overeind

4. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Prognoses
93.000 woningen bouwen tegen 2020
(Vlaams Regeerakkoord 23.7.2014)
2015 – 2030: +220.000 huishoudens (SVR, 2015)
15 à 20.000 extra woningen nodig per jaar

5. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Recent verleden
2001 – 2013: + 23.000 hh/jaar
+ 25.800 woningen/jaar
 De groei vertraagt !
! Migraties hebben grote invloed, moeilijk in te schatten in
prognoses
? Invloed van de vluchtelingencrisis  druk op huurmarkt !
‘Demografische uitdaging’ & ‘Ambitieus
woonprogramma’ zijn overroepen
Opletten voor overproductie !

6. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Nog 40.000 ha bouwgrond voorhanden
Indien 220.000 à 10 are volstaat helft van reserve
 Vanwaar de blijvende roep tot opdrijven van
de bouwproductie en vrijgeven van bouwgrond
(bvb in Vl. Regeerakkoord)?

7. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Omdat men probeert de vermeende betaalbaarheid
van de droom van huisje-tuintje te verbeteren
1. Helpt enkel op meer perifere plekken, steeds verder van
de stadscentra

8. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?

9. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Omdat men probeert de vermeende betaalbaarheid
van de droom van huisje-tuintje te verbeteren
1. Helpt enkel op meer perifere plekken, steeds verder van
de stadscentra
2. Steeds vaker via bestaande percelen in lintbebouwing
(want de grote percelen voor grotere verkavelingen zijn op)
!
 Hoera-stemming omdat er minder verkaveld voorbarig

10. Demografie en woningvraag
opvangen zonder bijkomend ruimtebeslag?
Aandeel 2004 2014
Rijwoningen 25% 23%
Drie-gevel woningen 19% 19%
Vrijstaande woningen 30% 29%
Appartementen 20% 24%
WE in overige 7% 6%
Vrijstaande en driegevelwoningen: + 6%
Appartementen: + 17%
Rijwoningen: =

Aandeel appartementen neemt toe
Aandeel rijwoningen NEEMT AF !
450.000
500.000
550.000
600.000
650.000
700.000
750.000
800.000
850.000
900.000
950.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Rijwoningen Drie-gevel woningen
Vrijstaande woningen Appartementen en andere
Bron: Kadaster

11. De contouren van een dreigende
vastgoedcrisis
Toename grotere wonintypes wekt
verwondering
- Demografische groei vooral door oudere en kleinere hh
(met uitzondering van de grote steden die vergroenen)

12. De contouren van een dreigende
vastgoedcrisis
Toename grotere wonintypes wekt
verwondering
- Er is al een groot aanbod van dat type, dat echter (sterk)
onderbezet is en vaak perifeer gelegen

13. Hier kaart Vanneste
Sterk en extreem onderbezette woningen in Vlaanderen op buurtniveau
Totaal 100% = Totaal aantal woningen in de buurt ( statistische sector) waarvan de variabele ‘woningbezetting’ kon worden berekend
Bron data: SEE 2001; cartografie Vanneste & Vanderstraeten (methode natural breaks)
Bron: Vanneste & Vanderstraeten (2014) Ruimte & Maatschappij, 6 (1), 14-45

14. De contouren van een dreigende
vastgoedcrisis
Toename grotere wonintypes wekt
verwondering
– Onderbezet, perifeer
– Moeilijk verkoopbaar (veranderende smaak)
– Slecht geïsoleerd
– Renovatie van oude verkavelingen komt niet op dreef
(Er is nog genoeg grond om NIEUW te bouwen !)
– Geen incentive in mobiliteit (rekeningrijden? OV?
Salariswagen!)
 Er wordt te veel gebouwd van wat er als

15. Oude patronen doorbroken
De woonladder in Vlaanderen
Droom huisje-tuintje buiten bereik voor
jongeren
70% eigenaar via aankoop bestaande woning
7% eigenaar via bouwen van woning met eigen architect
Doorstroommarkt
Van appartement naar eengezinswoning
Van rij- naar 3- of 4-gevel woning

16. Oude patronen doorbroken
De woonladder in Vlaanderen
Eigen woning bouwen verschuift naar later
Eigenaars-bouwers jonger dan 45 jaar 2005: 21%
2013: 15%
‘Gevorderden’ op de woonladder prijzen
starters uit de markt
Door de geboekte winsten op hun eerdere woning(en)
kunnen ze veel meer besteden dan starters

17. De investeringslogica achter verdichting en
verappartementisering… als bedreiging
Niet alleen particulieren prijzen starters uit
de markt
Professionele vastgoedontwikkeling in stad en land
zorgt voor verdichting
Door de grotere investeringscapaciteit kunnen
individuele woningen opgekocht, gegroepeerd en
verdicht worden

18. De investeringslogica achter verdichting en
verappartementisering… als bedreiging
Niet alleen particulieren prijzen starters uit
de markt
Professionele vastgoedontwikkeling in stad en land
zorgt voor verdichting
Komt tegemoet aan de nood aan kleinere
woningtypes…
…maar gaat vaak ten koste van kwaliteit en
leefbaarheid

19. De investeringslogica… als potentie voor de
vernieuwing van het woonpatrimonium
Biedt kansen voor structurele vernieuwing
van het woningpatrimonium
Waarom niet het opgebouwde kapitaal van wie
opklimt op de woonladder investeren in
opbrengstvastgoed?
Zie investeringsvehikels voor serviceflats,
studentenkamers, expat-woningen

20. De investeringslogica… als potentie voor de
vernieuwing van het woonpatrimonium
Biedt kansen voor structurele vernieuwing
van het woningpatrimonium
Waarom niet het opgebouwde kapitaal van wie
opklimt op de woonladder investeren in
opbrengstvastgoed?
 Maar dan wel richten op types waar nood is:
compacte, kwalitatieve en betaalbare
gezinswoningen !

21. Zeven voorstellen
1. Inzetten op de ombouw van het
woningpatrimonium
37% van de Vlaamse woningen haalt niet alle
basiskwaliteitsnormen
13% heeft een structureel ontoereikende kwaliteit
Energieprestaties moeten naar omhoog
 Zet in op renovatie, vernieuwbouw, verstandige
verdichting
 Zonder echter erfgoed / cultuurlandschap uit het oog te
verliezen

22. Zeven voorstellen
2. Het ruimtebeslag voor wonen hoeft niet
langer toenemen
De prognose tegen 2030 is perfect haalbaar met een matige
verdichting van 7% (van 3 naar 3,2 mio wooneenheden)
Van 25  27 wo/ha in de stad
Van 15  16 wo/ha buiten de stad
 Verdichtingsslag
 Via compacte laagbouw
 Zet rijwoningen weer op de kaart!

23. Zeven voorstellen
3. Ontwikkel een planningskader voor
selectieve verdichting / ruimtelijk rendement
Voor een betere benutting van onderbezette woningen
Om dorpsverloedering tegen te gaan
 20ste eeuwse gordels
 Rond openbaar vervoersknooppunten
 Met een (zeer) restrictief kader voor ontwikkeling van
Greenfields

24. Zeven voorstellen
4. Punt 3. is essentieel voor een systeem van
verhandelbare ontwikkelingsrechten of
ruilverkaveling
Meerwaarde door verdichting / extra bouwrechten op ene plek
 Minwaarde door schrapping bouwrecht op andere plek
 Bij verderdere verdichting en aansnijding ZONDER
koppeling verdwijnt de motor voor zo’n systemen

25. Zeven voorstellen
5. Vastgoedinvesteringen aanmoedigen die
tegemoet komen aan maatschappelijk noden
Eigenwoningbezit wordt gezien als garantie voor pensioen en
werd jarenlang door het beleid ondersteund
Verstandig investeren in de huurmarkt kan ook een ‘appeltje
voor de dorst’ of aanvullend pensioen betekenen
 Geen nieuwe golf suburbane woningen
 Compacte, betaalbare huur- en koopwoningen voor
starters en huurders
 Zorg voor beleidsondersteuning voor investeringen in
de huurmarkt

26. Zeven voorstellen
6. Ontwikkel een grondbeleid voor betaalbare
woningen voor de laagste inkomensgroepen
Huursubsidies of ondersteuning van de huurmarkt kunnen niet
alle problemen op vlak van betaalbaarheid en kwaliteit voor de
armste huurders oplossen
Sociale woningen blijven nodig die buiten de private
vastgoedlogica tot stand komen
 Investeer in grondbeleid voor sociaal woonaanbod

27. Zeven voorstellen
7. Stop daarom de vermarkting van publieke
gronden aan commerciële prijzen
‘Innovatieve’ formules als erfpacht, Community Land Trusts
of woningcoöperatieven leveren slechts betaalbaar wonen
op als de grondkosten (niet) volledig aan de bewoners
moeten doorgerekend worden
Reserveer publieke gronden voor betaalbaar
wonen

28. Meer weten ?
michael.ryckewaert@vub.ac.be Garant
www.steunpuntwonen.be
www.cosmopolis.be
www.vub.ac.be/opleiding/stedenbouw-en-ruimtelijke-planning

29. Beleidsdimensie
Ruimtelijk beleid  woonbeleid
Bvb. regiovorming
• Aansluiten bij intergemeentelijke
samenwerkingsverbanden woonbeleid

30. Beleidsdimensie
Ruimtelijk beleid  woonbeleid
Bvb. regiovorming
– Quid ‘stedelijke’ vs ‘landelijke’ regio’s? Is er geen
nood aan een tussencategorie?
• Niet-stedelijke regio’s in Centraal Vlaanderen
• Echt landelijke regio’s (Westhoek, Meetjesland,
Haspengouw,…) met ‘krimpachtige’ fenomenen (cfr.
anticipeerregio’s Nl): vergrijzing, te laag
voorzieningenniveau, op termijn bevolkingskrimp

31. Beleidsdimensie
Ruimtelijk beleid  woonbeleid
Bvb. regiovorming
• Van het subsidiëren van sowobo projecten en
monitoringvan BSO naar globaal en geïntegreerd
‘woonprogramma’ op schaal van de ‘woonregio’
 mèt monitoring en financiële wortel en stok !

32. Beleidsdimensie
Ruimtelijk beleid  woonbeleid
• Woonkwaliteitsbeleid van probleemvolgend naar
pro-actief woonvernieuwingsbeleid
– Breder concept van begrip ‘woonkwaliteit’ (cfr.
gemeenschappelijk wonen, tijdelijke woonvormen,
nood/vluchtelingenwonen)
– Opnieuw betekenis geven aan het concept
‘woonvernieuwingsgebied’ (cfr. buitenlandse praktijken)
als onderdeel van regionaal woonprogramma

33. Meer weten ?
michael.ryckewaert@vub.ac.be Garant
www.steunpuntwonen.be
www.cosmopolis.be
www.vub.ac.be/opleiding/stedenbouw-en-ruimtelijke-planning