Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Han Joosten

399 views

Published on

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Han Joosten

Published in: Education
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015. Sessie D, Han Joosten

  1. 1. Gebietsentwicklung in Deutschland und Berlin Han Joosten 5 maart 2015
  2. 2. Woningmarktsituatie in Duitsland • Booming markt in alle metropolitane regio’s (Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Rhein- Main-regio, Stuttgart, München), zelfs in B en C-locaties • Toenemende groei in de middelgrote steden (Nürnberg, Münster, Aken,etc.) • Leegloop landelijke gebieden, krimp tot -30% • Enorme prijsstijgingen in de koopsector sinds 2012, nog steeds voortdurend • Grote huurprijsstijgingen in de huursector tussen 2012-2014, groei zwakt nu iets af • Grondbezit is vooral een particuliere aangelegenheid, vele speculanten op de markt (uit alle hoeken in de wereld: Rusland, Ierland, Griekenland), maar ook professionele ontwikkelaars (Aurelis, voortgekomen uit het spoorwegbedrijf) • Indien grondeigenaar de Bundesrepubliek Deutschland is, dan verkoop alleen tegen hoogste biedingsprijs • Corporaties bezitten weinig grond en hebben sinds 2000 weinig zelf gebouwd
  3. 3. Politieke bemoeiens met de woningmarkt in Duitsland • Tot 2013 is de woningmarkt geen aandachtspunt van de landelijke politiek en incidenteel op lokaal niveau • De scherpe huurprijsstijgingen in de steden schudden de politici wakker • Nieuwe coalitie CDU/SPD besluit in 2015 de “Mietbremse”en het “Bestellerprinzip” in te voeren. • Op lokaal niveau willen de politici betaalbare woningen verplicht stellen bij de ontwikkeling en realisatie van nieuwe projecten (instrument: “städtebaulichen Vertrag bei Bebauungspläne”) • Gebiedsontwikkeling als constructie voor gezamelijke grondexploitaties met ontwikkelaars is vrij onbekend
  4. 4. Waarom is gebiedsontwikkeling in Duitsland anders? • Publieke-private samenwerkingen in grondexploitaties wordt nauwelijks toegepast, o.a. omdat gemeentes nauwelijks grond bezitten; de meeste gebiedsontwikkelingen worden door private partijen geïnitieerd. Er zijn uitzonderingen, zoals de Hafencity in Hamburg. • De overheden zien hun rol beperkt tot het faciliteren van de bouwmogelijkheden door het creëren van bestemmingsplannen, die meestal zeer gedetailleerd zijn en geen flexibiliteit bieden voor de lange termijn. • Alle ontsluitingskosten moeten in principe door de initiator betaald worden, daarbovenop in toenemende mate ook de gesubsidieerde en betaalbare woningen. • Grüne Wiese projecten met meer dan 500 huizen (“Vinex”) komt in Duitsland nauwelijks nog voor: er is onvoldoende vraag naar wonen op deze locaties en binnenstedelijk wonen heeft ook politiek prioriteit (ook bij beleggers)
  5. 5. Berlin, een voorbeeld
  6. 6. 6
  7. 7. 7
  8. 8. Invloed van locale (wijk) politiek en “Wutbürger” zeer groot De macht van de lokale politiek De georganiseerde tegenstanders De Berlijnse “Wutbürger” Testcase Tempelhof……wordt nu structureel probleem 8
  9. 9. 9
  10. 10. 10
  11. 11. Ontwikkelaars en de gemeente hebben samen schuld
  12. 12. De nieuwe ontwikkelings “bijbel” 12
  13. 13. 13
  14. 14. 14
  15. 15. Convenant Senat met Bezirken (juni 2014) Versnelling procedures voor bestemmingsplannen en bouwvergunningen door: 55 nieuwe medewerkers Extra financiële bijdrage van €500 per verleende bouwvergunning per woning, indien binnen 6 maanden verstrekt Bouwvergunning moet binnen 6 maanden worden verleend, minstens 12.000 per jaar Bestemmingsplanprocedure moet binnen 24 maanden zijn afgerond Sanctie: Senat gaat het project zelf aanpakken 15
  16. 16. Convenant met de branche-organisaties Nieuwbouwproductie doelen per jaar per branche-organisatie (BFW 6.000 / BBU 3.000 / EFH 2.000) Onderschrijven van het StEP Wohnen (beleidsplan woningbouwpolitiek) Huurprijzen voor alle lagen van de bevolking Gemengde woongebieden Duurzame woningbouw Actieve bevolkingsparticipatie 16
  17. 17. Stedenbouwkundig contract (alleen bij nieuwe bestemmingsplannen) 1) Vaste kostenregeling voor voorzieningen Alle planning- en advieskosten Alle ontsluitingskosten Noodzakelijke kosten voor de bouw van scholen en kinderdagverblijven Ter beschikking stellen van grond voor openbare voorzieningen 2) Als er nog financiële ruimte is (op basis van “Angemessenheit” : gepast/toereikend) >>>>> bouw van huurwoningen met huurprijs- en toelatingscriteria (sociale woningbouw), doelstelling 33% van de woningaantallen 17
  18. 18. Standaardwaarden kosten • Gemiddelde woninggrootte 75 m² Wohnfläche ; 2 mensen/woning • Brutto/Wohnfläche 75% • Kinderspeelplaatsen 1 m²/inwoner (€100 / m²) • Kinderdagverblijfplekken: 6% van alle inwoners (€ 25.000/plek) • Basisschoolplekken: 6% van alle inwoners (€37.000/plek) • Groenvoorzieningen: 6 m² / inwoner • Aanleg groen: € 60 / m² • Aanleg straten: € 150 / m² • Aanleg voetpaden: € 40 / m² • Grondwaarde voor overdracht t.b.v. infrastructuur € 5 / m² • Grondwaarde voor overdracht t.b.v. openbaar groen en speelplaats € 30 / m² • Kostenbijdrage voor ontsluiting buiten het bestemmingsplangebied € 150 / m² 18
  19. 19. Wat is “angemessen”? Uitgangspunten: Alle kosten, die uit dit stedenbouwkundig contract voortvloeien via standaardwaarden Totale economische voordelen voor de contractpartners Waardestijging grond door bestemmingsplan moet (deels) worden aangewend voor deze kosten Vaststelling Marktwaarde door Bodenrichtwertverfahren, startwaarde in principe 50%, tenzij de ontwikkelaar kan aantonen, dat dit voor zijn project niet klopt Angemessen is, dat de som van alle kosten (inkl. sociale woningbouw) de grondwaardestijging niet overschrijdt. 19
  20. 20. 20
  21. 21. Sociale woningbouw in het nieuwe model • Totale kosten zonder grond: €2.000 / m² • Aandeel grondkosten max. €500 / m² (geldt voor elke locatiekwaliteit) • Indien de grondkosten in werkelijkheid > €500 / m² bedragen, is het verschil van belang bij de bepaling van de Angemessenheit. • Huurprijs: gemiddeld €6,50 / m², huurstijging per jaar €0,20 • Subsidie om tot 0% rendement te komen • Rentevrije hypotheek (2% aflossing/jaar) max. €1.200/m², max €64.000, dus ideale woninggrootte: 53,3 m² 21
  22. 22. Fictie en werkelijkheid in Berlijn • Grond is veelal in bezit van speculanten • Grond in bezit van Rijksoverheid en het Bundesland Berlijn moet wettelijk aan de hoogst biedende ontwikkelaar verkocht worden • Bouwkosten stijgen tot boven de €2.000 / m² • Politiek in een aantal Bezirken beweegt zich op een andere golflengte • Publieke opinie is tegen nieuwbouw • Kwaliteit staf bij de Bezirken is vaak niet opgewassen tegen die van de vastgoedpartners en bezitten niet de middelen om effectief te kunnen handelen • Het nieuwe beleid is pas sinds 1 september van kracht, iedereen wacht af op het eerste resultaat. • Projecten zonder bestemmingsplan hebben de voorkeur • Er wordt nog minder gebouwd, dus prijzen stijgen verder. 22
  23. 23. Onderdeel van Rabo Vastgoedgroep

×