'Keuzes maken in suburbane gebieden' Tekst door Michael Ryckewaert (VUB) n.a.v. het witboek BRV.

1. 1
Ruimte om te wonen. 7 suggesties voor een duurzamere
woonontwikkeling
Michael Ryckewaert
Er verschuift het een en ander op de Vlaamse woningmarkt: voor het eerst loopt het
aantal eigenaars in Vlaanderen terug (van 74,4% in 2005 naar 70,5% in 2013,
Winters e.a., 2015), en ook de trend naar compacter wonen zet zich door in immer
voortschrijdende ‘verappartementisering’. Toch blijven veel heilige huisjes in de
hoofden van het beleid en de vakwereld overeind, en bepalen ze ook nog altijd een
grondstroom in de bouw- en woonpraktijk in Vlaanderen. Vaak berusten die op
misvattingen of bewuste desinformatie vanuit particularistische motieven. Met enkele
recente cijfers en onderzoeksresultaten in de hand schetsen we hierna in zeven
punten een diagnose van Vlaamse woonmarkt en schuiven we zeven mogelijke
remedies naar voren.
1. De mythe van de demografische boom en de nood aan meer bouwgrond
Het Vlaamse regeerakkoord meldt dat ‘we tegen 2020 93.000 woningen gaan
bouwen’, andere bronnen spreken van 220.000 bijkomende huishoudens tussen
2015 en 2030 – of een bijkomende vraag naar 15 tot 20.000 woningen per jaar
(Studiedienst van de Vlaamse Regering, 2015). Deze prognoses wekken de schijn
dat we met een ‘demografische uitdaging’ zitten die met een ‘ambitieus
woonprogramma’ zou moeten te lijf gegaan worden. Niets is echter minder waar.

2. 2
Tussen 2001 en 2013 nam het aantal huishoudens met gemiddeld 23.000 eenheden
per jaar toe. Dat betekent dus dat de demografische groei de komende jaren zal
vertragen. Nog belangrijker is dat er in dezelfde periode jaarlijks gemiddeld 25.800
woningen bijkwamen (Winters e.a., 2015).
Met andere woorden, als er aan dit ritme woningen in Vlaanderen blijvend worden
bijgemaakt, komen we in 2015 reeds uit op een overproductie van goed 35.000
woningen en tegen 2020 van meer dan 150.000 woningen. Het is dus ook duidelijk
dat het steeds weer pleiten voor het ‘vrijgeven’, ‘aansnijden’ of ‘activeren’ van
bouwgrond in woon- of woonuitbreidingsgebieden totaal naast de kwestie is. Er is
reeds genoegzaam aangetoond dat er meer dan voldoende bouwgrond voorhanden
is (meer dan 40.000 ha). Zelfs al wilt men de verwachte aangroei realiseren door van
elke bijkomende woning een ruime villa op een perceel van 10 are te maken
(absurde gedachte!), dan hebben we tegen 2030 minder dan de helft van de huidige
bouwgrondreserve nodig. Hoe komt het dan dat de bouwsector steevast blijft
schreeuwen om het opdrijven van de woningbouwproductie en het vrijgeven van
meer bouwgrond? En vooral, hoe komt het dat dit misleidend pleidooi zijn weg blijft
vinden naar de oren van de beleidsmakers?
2. De droom van huisje-tuintje
Dit kunnen we alleen maar begrijpen vanuit een blijvende fascinatie voor het heilige
huisje van de eigen gebouwde woning met tuin die voor veel jonge gezinnen
decennialang de ultieme woondroom was, en het vandaag wellicht voor velen nog is.
Het klopt dat jongeren die daar van dromen vandaag bedrogen uitkomen, maar meer
bouwgrond op de markt gooien of drastisch de woningproductie opdrijven zal daar
structureel weinig of niets aan verhelpen. Hoogstens leidt het lokaal tot het nog even

3. 3
oprekken van de economische haalbaarheid van een woonmodel dat allang zijn
houdbaarheidsdatum overschreden heeft, met alle nefaste gevolgen vandien.
3. Verdere suburbanisering en verappartementisering, ten koste van compacte
stadswoningen
De droom van huisje-tuintje drijft de bouwlustigen immers naar die plekken waar dit
nog tegen een haalbare prijs mogelijk is. Het gaat daarbij om steeds meer perifere
plekken, ver afgelegen van de grote tewerkstellingscentra, of om de laatste open
restjes in de alomtegenwoordige lintbebouwing.
Het hoeft dan ook niet te verbazen dat grote woningtypes zoals vrijstaande en
driegevelwoningen maar blijven toenemen in Vlaanderen, net als de appartementen
overigens, terwijl de rijwoning, het stedelijke, compacte individuele woningtype bij
uitstek, schaarser wordt. Terwijl de drie- en viergevelwoningen tussen 2005 en 2013
met 6 tot 7% zijn toegenomen, en de appartementen met zelfs 17%, zijn er in
dezelfde periode nauwelijks rijwoningen bijgekomen in Vlaanderen (Kadastrale
statistiek van het gebouwenpark). Het aandeel rijwoningen in het Vlaamse
woningbestand is tussen 2005 en 2013 dan ook teruggelopen van 24,5 tot 22,8 %.
4. Een dreigende vastgoedcrisis
In het licht van de demografische noden, die vooral wijzen op een toename van
oudere en kleinere huishoudens (met uitzondering van de grote steden die net met
vergroening te maken krijgen), is die toename van de grotere woningtypes erg
verwonderlijk, zeker als we weten dat het huidige woningbestand in Vlaanderen een
grote onderbezetting kent. Tegelijk raken grote villa’s nog moeilijk verkocht. De
huisje-tuintje droom van weleer is overduidelijk niet meer dezelfde als vandaag. De
oude woningen zijn te groot, te slecht geïsoleerd, of voldoen niet meer aan de

4. 4
huidige smaak. Een grote renovatieslag van dit bestand komt ook nog niet van de
grond. Waarom zou ze ook, als er elders nog steeds meer dan voldoende
mogelijkheid is om dezelfde droom naar hedendaagse maatstaven te bouwen? Zo
komt de dreigende wooncrisis in beeld: een verdere ontwaarding van de oudere en
perifere suburbane woningen dreigt. Er wordt nog steeds veel te veel bijgebouwd van
wat er al is. Dat dit verloopt volgens een ruimtelijk patroon dat de files alleen maar
langer maakt lijkt van geen tel: die bedrijfswagen, weet u wel. Zolang maatregelen
als rekeningrijden of meer investeringen in openbaar vervoer uitblijven hoeven we op
dat vlak niet veel verandering te verwachten.
5. Oude patronen doorbroken: de woonladder in Vlaanderen
Toch is het heilige huisje van de zelfgebouwde suburbane woning-met-tuin
aanzienlijk afgebrokkeld. Het gros van de starters op de woningmarkt ziet de
aankoop van een bestaande woning of een appartement als verstandigste (of is het
enige?) keuze. 70% is in de periode 2009-2013 eigenaar geworden via de aankoop
van een bestaande woning, terwijl nog maar 7% van de Vlamingen de stap naar het
eigenaarschap zette via het zelf bouwen van een woning met een eigen architect
(Winters e.a., 2015). Het Steunpunt Wonen spreekt in dat verband van een
‘woonladder’ naar buitenlands voorbeeld. De woonmarkt in Vlaanderen wordt meer
en meer een doorstroommarkt: jongeren starten met een appartement of kleine
woning en ruilen die op latere leeftijd in voor een grotere woning van een ander
woningtype (van rij- naar driegevelwoning, of van appartement naar
eengezinswoning bijvoorbeeld). Een eigen woning bouwen verschuift naar later.
Waar in 2005 nog zowat 21% van de eigenaars-bouwers jonger was dan 45 jaar, is
dit in 2013 nog 15% van de eigenaars-bouwers (Heylen, 2015). Dit is niet zozeer te
wijten aan de intrinsieke prijs van die gezinswoningen of de ‘bouwgrondprijs’

5. 5
(Ryckewaert, 2014), maar aan het feit dat de meer gevorderden op de woonladder
kapitaalwinsten hebben geboekt op hun eerdere woning(en), daardoor veel meer
kunnen besteden en zo de starters uit de markt prijzen.
6. De investeringslogica achter verdichting en verappartementisering als
bedreiging…
Het is maar een voorbeeld van hoe starters uit de markt geprijsd worden. Ook de
voortschrijdende verappartementisering gooit roet in het eten. De stedelijke, en
steeds meer ook ‘dorpse’ vastgoedontwikkeling doet hen de das om bij hun
zoektocht naar een bescheiden huisje. Immers, in de slipstream van het
verdichtingsdiscours worden grondgebonden eengezinswoningen, rijwoningen in de
stad en vrijstaande villa’s in de rand of daarbuiten, vervangen door appartementen.
De realisatie van dit ‘verdichtingspotentieel’ maakt dat ontwikkelaars grote sommen
op tafel kunnen leggen om panden te verwerven of zelfs te bundelen met het oog op
de verwachte return, zodat deze woningen buiten het bereik van particuliere kopers
vallen. Komt daar nog bij dat die verdichting en verappartementisering niet altijd de
kwaliteit haalt die je er van zou verwachten of gebeurt op plekken waar dat logisch is.
7. ... en als potentie voor een vernieuwing van het woonpatrimonium
Dit is misschien wel sneu voor de individuele koper, maar op zich biedt dit ook
potenties voor een meer structurele vernieuwing van het patrimonium. Het is een
proces dat aangezwengeld wordt door de kapitaalmarkt. Met lage rentevoeten en
een onzekere beurs, worden vastgoedinvesteringen – ook voor particulieren –
interessant. Inmiddels zijn de vehikels om in kust- of opbrengstappartementen,
serviceflats of studentenkoten te investeren niet meer te overzien, getuige de
weekendbijlagen in de kranten. Maatschappelijk gezien zou het uitermate interessant
zijn dat het opgebouwde (woon)kapitaal van wie al flink op de woonladder is

6. 6
opgeklommen, opnieuw geïnvesteerd wordt in betaalbare huurwoningen voor
starters, serviceflats voor ouderen of compacte gezinswoningen, eerder dan in de
zoveelste golf van al te grote suburbane woningen.
Met deze stand van de woningmarkt in het achterhoofd formuleren we hier enkele
concrete voorstellen voor een duurzame ruimtelijke ontwikkeling van het wonen.
1. Zet krachtig in op een fundamentele ombouw van het woonpatrimonium.
37% van de Vlaamse woningen voldoet niet aan de basiskwaliteitsnormen van
de Vlaamse overheid en de energieprestaties moeten drastisch naar omhoog.
Verlaat het pleidooi voor steeds meer nieuwbouw en bouwgrond en zet
volledig in op renovatie, vernieuwbouw, verdichting. Ook dat is een stimulans
voor de bouwsector.
2. Maak werk van de ambitie om de bebouwde ruimte in Vlaanderen niet langer
te laten toenemen. De geschetste prognoses tegen 2030 zijn perfect haalbaar
zonder nieuw gebied aan te snijden, met een globale verdichtingsslag van
7% (van 3 naar 3,2 miljoen woningen). Enkele binnenstedelijke locaties in de
grootsteden niet te na genomen, moet dat toch overal een haalbare kaart zijn?
Moedig daarvoor ondermeer compacte laagbouw aan, gegeven de stagnatie
van dit type woningen in Vlaanderen.
3. Ontwikkel dringend een planningskader voor selectieve verdichting in
20ste
-eeuwse gordels en rond openbaar vervoersknooppunten. Dit is nodig om
onderbezet woonpatrimonium beter te benutten en de immer voortschrijdende
suburbanisatie en dorpsverloedering een halt toe te roepen. Koppel dit aan
een restrictief kader voor woonontwikkeling in greenfields.

7. 7
4. Het vorige punt is essentieel voor een systeem van verhandelbare
ontwikkelingsrechten of voor ruilverkavelingen. Immers, als we enerzijds
de suburbanisatie op haar beloop laten en anderzijds ongebreideld verdichten
en ver-appartementiseren, verdwijnt de grondstof voor zo’n systemen. Als het
verdichtingspotentieel opgesoupeerd is en er te weinig niet-gerealiseerde
bouwrechten overblijven, valt er niets te ruilen of te verhandelen.
5. Moedig voluit vastgoedinvesteringen aan die tegemoet komen aan
maatschappelijke noden. Geen nieuwe golf te grote suburbane woningen,
maar compacte, betaalbare huur- en koopwoningen. Het laat starters
bescheiden beginnen aan de woonladder, en geeft huurders ademruimte. Na
het jarenlang aanmoedigen van eigen woningbezit, kan een verstandig
uitgebouwde huurmarkt evengoed een volwaardig pensioenvehikel worden.
6. Ontwikkel een echt grondbeleid voor betaalbare woningen voor de laagste
inkomensgroepen. Het is een illusie te denken dat het verlenen van
huursubsidies alle problemen van de armste huurders op vlak van
betaalbaarheid en kwaliteit zullen verhelpen. Daarvoor blijven sociale
woningen nodig, die alleen maar betaalbaar zijn als ze buiten de geldende
private vastgoedlogica’s tot stand komen.
7. Stop daarom ook met het verpatsen van publieke gronden aan commerciële
prijzen, maar reserveer deze voor betaalbaar wonen. Innovatieve formules
als erfpacht, community land trusts of woningcoöperatieven leveren slechts
betaalbaar wonen op als de grondkosten niet (volledig) aan de bewoners
hoeven doorgerekend te worden.

8. 8
8. Ambities vertalen naar beleid
De 7-puntsambities hierboven geformuleerd sluiten aan bij de visie in het Groenboek
BRV dat Vlaanderen moet “evolueren naar een ruimtelijke ontwikkeling waarbij de
totale gebouwde oppervlakte niet meer toeneemt” en de visie in het Witboek BRV
voor het opdrijven van het ruimtelijke rendement. Een andere zaak is hoe de nodige
bestuurskracht kan ontwikkeld worden om deze ambities te realiseren. Zoals hoger
aangegeven, ligt de ambitie redelijk ver verwijderd van de huidige ruimtelijke
ontwikkeling van de woningmarkt. Er zijn alvast er enkele aanknopingspunten te
vinden in het BRV.
Regiovorming
Het witboek BRV zet sterk in op regiovorming, en schuift de (stads)regio naar
voor als prioritair schaalniveau om ruimtelijke doelstellingen te halen. Dit sluit
aan bij bevindingen wat betreft woonbeleid. Er kan verwezen worden naar de
Intergemeentelijke Samenwerkingsprojecten in het woonbeleid of in de zorg
die een goede aanzet vormen, maar tegelijk relatief weinig slagkracht hebben
op vandaag. Vreemd genoeg echter schuift het Witboek BRV toch een
tweedeling tussen ‘stedelijke’ en ‘plattelandsgebieden’ naar voor, daar waar
deze notie van stadsregio’s en het duidelijk identificeren van het suburbane
gebied in het Groenboek veel beter aansluiten bij de nederzettingsstructuur
zoals we die vandaag kennen. Hoe beide concepten zich tot elkaar verhouden
is onduidelijk.
Monitoring
Het witboek BRV geeft aan dat een rol van het ruimtelijk beleid op Vlaams
niveau de monitoring is van ruimtelijke doelstellingen. Dit omvat ondermeer

9. 9
het verder opvolgen van een ruimteboekhouding. Nochtans kan er ook een
andere visie op monitoring geformuleerd worden, die aansluit bij het principe
van stadsregio’s met een grote verantwoordelijkheid op vlak van ruimtelijk
beleid. De monitoring zou dan kunnen bestaan uit het opvolgen van de
ruimtelijke beleidsprogramma’s die de stadsregio’s ontwikkelen, waarbij er dan
best ook financiële sturing voorzien is –zowel als wortel maar ook als stok.
Bijvoorbeeld, daar waar vandaag sociale huisvesting op projectniveau
gefinancierd wordt, zou een alternatief mogelijk zijn waarbij een woon- of
stadsregio op basis van een zeer concreet programma –dat ook de
programmering van de woonontwikkeling en het sociale woonaanbod daarin
omvat- een budget voor het realiseren van concrete woondoelstellingen krijgt
toebedeeld. Het niet halen van deze doelstellingen zou kunnen leiden tot een
financiële sanctie. Dit zou kunnen leiden tot een veel op effectievere vorm van
‘monitoring’ om ruimtelijke trendbreuken te realiseren.
Nieuwe instrumenten?
Het Witboek BRV geeft aan dat nieuwe instrumenten moeten onderzocht
worden voor ruimtelijk beleid. De hoger aangehaalde verhandelbare
bouwrechten zijn er een voorbeeld van. Nochtans lijkt een betere en
effectievere benutting van bestaande instrumenten ook erg belangrijk. De
vaststelling is dat de huidige ruimtelijke ontwikkeling van de woningmarkt het
gevolg is van een gestage ontwikkeling, via relatief kleine projecten binnen het
geldende vergunningenkader. Dit moet en kan veel stringenter. Zoals hoger
aangegeven kan de gewenste ontwikkeling gehaald worden zelfs met een
bouwstop via een zeer beperkte verdichting. Verschillende vragen werpen
zich op: waarom ligt een bouwstop in waterzieke gebieden nog altijd zo

10. 10
moeilijk? Waarom geen ‘sociale’ of ‘ecologische lasten’ voorzien? Waarom
bestaat er anno 2016 nog een ‘afwerkregel’? Hoe moet de ambitie om vooral
in bepaalde, goed ontsloten kernen te ontwikkelen vertaald worden in een
vergunningenbeleid? De eindverantwoordelijkheid voor dit vergunningenbeleid
ligt meer en meer bij de gemeenten, en de vrees bestaat dat dit een opnieuw
veel permissiever vergunningenbeleid leidt.
Private partijen sturen / faciliteren ?
Terwijl de huidige ruimtelijke ontwikkeling van het wonen nog steeds in sterke
mate het gevolg is van talrijke individuele woon- en bouwbeslissingen, is het
ontegensprekelijk zo dat de professionele bouwmarkt een veel groter aandeel
in de woonproductie voor zijn rekening neemt dan vroeger. Er zijn op vandaag
belangrijke, professionele spelers die bondgenoten zouden moeten worden in
het realiseren van de gewenste ambitie. Maar we zien dat velen onder hen
vooral opteren voor het in de markt zetten van een gemiddeld woonproduct
(het twee- of drieslaapkamerappartment) dat zowat de doorsnee –of het
compris- vormt tussen de nieuwe woonvragen die vandaag opduiken:
betaalbare woningen voor starters (voor wie de zelfgebouwde grondgebonden
woning niet meer haalbaar is), de groeiende groep ouderen, samenwonende
studenten of jong afgestudeerden. Waarom zijn de marktpartijen zo moeilijk te
verleiden tot een gediversifieerd woonaanbod, aangepast aan diverse noden,
aan de concrete lokale context? De appartementen in de dorpskernen tieren
welig, en in de steden gaan rijwoningen op de schop en komt hetzelfde
middelmatige product in de plaats. Misschien biedt een goed uitgedacht
experiment met of een systeem van verhandelbare bouwrechten wel
mogelijkheden om ontwikkelaars –die hieraan wellicht winsten kunnen

11. 11
ontlenen- te overhalen om in ambitieuze projecten te stappen. Dit vereist dan
wel dat er een strakke ruimtelijke regie vanuit de overheid –bijvoorbeeld op
schaal van de regio- die zowel de financiële verevening bewaakt (een
regionale ‘bank’ voor verhandelbare bouwrechten), als de ambities op vlak
van gewenste typologische mix, het sociaal / betaalbaar woonaanbod, de
ruimtelijke kwaliteit, inplanting en locatiekeuze.
We kunnen besluiten dat er nood is aan een grotere sense of urgency bij
maatschappij en politiek. We kunnen vaststellen dat talrijke diagnoses al vele jaren
gemaakt worden, dat vrij evidente oplossingen voor het grijpen liggen (niet bouwen
op waterzieke gronden, trendbreuk in woonlocatiekeuze via correcte doorrekening
van maatschappelijke kosten voor mobiliteit zoals kilometerheffing, einde aan fiscaal
gunstregime bedrijfswagen, …) maar dat er geen draagvlak is voor een wervend
ruimtelijk project dat een trendbreuk in het wonen mogelijk maakt. Nochtans biedt de
klimaatopgave een aangrijpingspunt om dergelijk project te formuleren, en moet het
mogelijk zijn een project te presenteren dat weliswaar moeilijke keuzes vraagt, maar
waarvan de maatschappelijke winsten op termijn ook tastbaar en wervend
gepresenteerd kunnen worden. Op dat vlak dient echter ook het Beleidsplan Ruimte
Vlaanderen een sprong voorwaarts te maken.
Bronnen
Winters, Sien, Ceulemans, Wesley, Heylen, Kristof, Pannecoucke, Isabelle, Vanderstraeten, Lieve,
Van den Broeck, Katleen, De Decker, Pascal, Ryckewaert, Michael, Verbeeck, Griet (2015), Wonen in
Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Antwerpen:
Garant.

12. 12
Heylen, Kristof (2015), Het Grote Woononderzoek 2013. Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en
betaalbaarheid, Leuven: Steunpunt Wonen.
Ryckewaert, Michael (2014), ‘Van demografische uitdaging naar doemscenario? Speculaties over
wijzigende woonvoorkeuren, de onmogelijkheid van betaalbaar stedelijk wonen op maat van gezinnen
en samenwonen-uit-noodzaak’ in: Ruimte en Maatschappij, vol. 6 nr. 1, p. 61-84.
De kadastrale statistiek van het gebouwenpark is raadpleegbaar op
http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/gebouwenpark.
De huishoudensprognoses voor 2015-2030 van de Studiedienst van de Vlaamse Regering zijn
raadpleegbaar op http://www4.vlaanderen.be/sites/svr/Pages/2015-01-29-projecties.aspx.