3. analisa ekonomi

1
DATA ANALISA EKONOMI
SI dan DD Drainase Kota Padang
ANALISA EKONOMIANALISA EKONOMI
1. Umum
Maksud pelaksanaan Studi Kelayakan ini adalah melakukan kajian dan perhitungan
kelayakan rencana pembangunan kolam retensi di Kertapati Kecamatan Sukarami.
Hasil dari pekerjaan perencanaan ini akan dapat dipakai sebagai pedoman bagi
pelaksanaan pekerjaan fisik konstruksi nantinya. Untuk itu perlu analisa dan
evaluasi ekonomi yang cermat sebelum ditetapkan sebagai perencanaan fisik yang
akan dilaksanakan.
Analisis ekonomi proyek merupakan suatu kajian secara ekonomi apakah suatu
proyek akan dapat diwujudkan dengan porsi yang layak secara ekonomi.
Prinsipnya merupakan suatu analisis tentang alternative proyek yang diajukan
sesudah melalui/bersamaan dengan analisis teknis, sosial dan lingkungan dan
lainnya sehingga proyek dapat diketahui apakah layak atau tidak secara ekonomi.
2. Biaya Dasar Pekerjaan
Harga-harga satuan pekerjaan pada pelaksanaan pembangunan kolam retensi
dihitung berdasarkan harga dasar pekerjaan untuk jenis-jenis pekerjaan, guna
menentukan harga satuan dari pekerjaan-pekerjaan berikut :
1. Pekerjaan Galian;
2. Pekerjaan Timbunan;
3. Pekerjaan Beton;
4. Pekerjaan Pompa;
5. Pekerjaan Pintu;
6. Pekerjaan-pekerjaan lainnya.
3. Perhitungan Biaya Proyek
PT. BHAWANA PRASASTA

11
Biaya dasar pekerjaan dan biaya proyek diperhitungkan dengan
mempertimbangkan hal-hal berikut :
1. Biaya Dasar Pekerjaan
Biaya dasar pekerjaan terdiri dari harga pekerjaan langsung yang
diperhitungkan berdasarkan kuantitas pekerjaan dan biaya persiapan yang
diperhitungkan berdasarkan kuantitas pekerjaan dan biaya persiapan yang
diperhitungkan sebesar 5% dari pekerjan sipil.
2. Biaya Pelayanan Teknis
Biaya pelayanan teknis terutama untuk biaya pekerjaan jasa konsultan
supervisi.
3. Biaya Ganti Rugi
Biaya ganti rugi terdiri dari biaya pembebasan tanah dan ganti rugi bangunan.
4. Biaya Administrasi
Biaya administrasi meliputi biaya-biaya yang dikeluarkan oleh pemilik proyek
untuk kelancaran jalannya pelaksanaan proyek. Besarnya biaya administrasi
diperhitungkan sebesar 2.5% dari biaya dasar pekerjaan.
5. Biaya Sosialisasi
Biaya sosialisasi dari masing-masing proyek dan hubungan masyarakat
termasuk biaya-biaya untuk penerapan sistem operasi dan pemeliharaan.
Besarnya biaya sosialisasi diperhitungkan sebesar 5% dari biaya dasar
pekerjaan.
6. Biaya yang mungkin timbul akibat tambahan fisik pekerjaan
Biaya yang mungkin timbul akibat tambahan fisik pekerjaan diperhitungkan
sebesar 7.5% dari total biaya dasar pekerjaan.
7. Biaya yang mungkin timbul akibat kenaikan harga
Biaya tersebut adalah biaya timbul akibat adanya eskalasi harga dan
diperhitungkan sebesar 20% dari semua biaya.
8. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

11
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) diperhitungkan sebesar 10% dari biaya dasar
pekerjaan, biaya pelayanan teknis, biaya yang mungkin timbul akibat
tambahan fisik pekerjaan dan biaya yang mungkin timbul akibat kenaikan
harga.
4. Evaluasi Biaya Ekonomi Dan Finansial
Maksud utama dari analisa ekonomi adalah untuk mengevaluasi efisiensi dan
kelayakan terhadap alokasi sumber-sumber ekonomi yang digunakan untuk
membangun kolam retensi, dengan cara membandingkan antara biaya ekonomi
investasi proyek dan biaya-biaya operasi dan pemeliharaannya dengan manfaat
ekonomi yang diperkirakan akan diperoleh masyarakat dari proyek tersebut.
Adapun kriteria yang digunakan dalam evaluasi ekonomi ini adalah :
1. Economic Internal Rate of Return (EIRR) yaitu tingkat return secara
ekonomis dari proyek selama kurun waktu tertentu;
2. Net Present Value (NPV);
3. Benefit Cost Ratio (B/C Ratio).
Kriteria tersebut merupakan indikator kelayakan ekonomi proyek. Untuk
menentukan nilai dari kriteria tersebut digunakan metode perhitungan Discounted
Cash Flow. Evaluasi ekonomi proyek ini menjadi penting artinya dalam
menentukan keputusan tentang proyek, mengingat pendekatan evaluasi finansial
untuk justifikasi kelayakan proyek yang bersifat prasarana umum ini sulit
diharapkan pengembalian biaya (pengeluaran) investasinya secara finansial.
Analisa dan evaluasi ekonomi ini akan menghasilkan tingkat kelayakan ekonomi
dari masing-masing proyek yang diukur dengan kriteria yang telah diuraikan di atas
dan seleksi prioritas proyek-peroyek yang diusulkan untuk segera dilanjutkan
dengan pelaksanaan tahap detail.
a. Biaya Ekonomi

11
Biaya ekonomi investasi dihitung dari hasil estimasi biaya investasi secara finansial dalam
harga konstan tahun 2016, dengan mengurangi biaya-biaya yang bersifat pembayaran
transfer seperti pajak Pertambahan Nilai (Value Added Tax), demikian pula eskalasi harga
(price escalation) yang tidak mewakili sumber daya ekonomi.
Untuk barang modal yang diimpor (dalam kategori tradeable goods), maka
diperhitungkan nilai ekonominya pada border market price (border cost), yaitu harga
ditempat proyek (sitecost) dikurangi bea masuk dan pajak-pajak impor serta perkiraan
biaya angkutan dari pelabuhan masuk ke lokasi proyek (CIF price).
Estimasi biaya ekonomi pekerjaan konstruksi yang mengandung biaya tenaga kerja relatif
besar digunakan harga bayangan (shadow price) yaitu dengan memperhitungan sebesar
95% dari biaya finansialnya. Asumsi ini diambil dengan pertimbangan bahwa tingkat
pengangguran di Kecamatan Penajam pada waktu ini masih relatif tinggi, dan porsi biaya
tenaga kerja dari pekerjaan sipil diperkirakan masih sekitar 20%. Tanah dikategorikan
sebagai benda yang tidak diperdagangkan, non tradable goods harga pasarnya dianggap
sudah mewakili biaya ekonomimya.
b. Biaya Finansial (Financial Cost)
Dalam memperkirakan biaya finansial telah diambil beberapa asumsi dasar perhitungan
sebagai berikut :
1. Biaya Konstruksi
Didasarkan pada biaya dasar konstruksi pekerjaan sipil dan pekerjaan persiapan
2. Pembebasan Tanah Dan Bangunan
Didasarkan pada harga pasarnya yaitu harga lahan rata-rata pada lokasi dimana proyek
akan dibangun. Untuk pelaksanaan pembangunan sarana pengendali banjir di
Kecamatan Sukarami, besaran nilai ganti rugi atas lahan yang akan digunakan dalam
pelaksanaan pembangunan proyek diperoleh dari NJOP yang dibandingkan dengan
harga pasaran yang berlaku di lokasi. Harga tersebut akan dimasukkan dalam biaya
finansial.
3. Biaya Servis Engineering
Diperkirakan sebesar 7.5% dari biaya dasar konstruksi

11
4. Biaya Administrasi Proyek
Diperkirakan sebesar 2.5% dari harga dasar konstruksi
5. Biaya Sosialisasi
Diperkirakan sebesar 5% dari harga dasar konstruksi
6. Kontigensi Fisik
Diperkirakan sebesar 7.5% dari harga dasar konstruksi
7. Kenaikan Harga
Selama masa konstruksi diperhitungkan cadangan kenaikan harga biaya konstruksi
sebesar 20% dari biaya dasar konstruksi.
8. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Dihitung 10% dari total biaya (biaya dasar konstruksi ditambah biaya lain dan
kenaikan-kenaikannya).
5. Analisis Ekonomi Terhadap Biaya Dan Manfaat Proyek
a. Umum
Analisa ekonomi pada pembangunan kolam retensi Kertapati tersebut di dasarkan
pada beberapa asumsi dimana asumsi tersebut tidak mengikat tetapi sebagai
acuan awal perhitungan. Asumsi-asumsi dalam analisa ekonomi tersebut yakni :
1. Analisa yang dipergunakan adalah NPV, BCR dan IRR.
2. Suku bunga yang berlaku dalam kajian disini adalah 10 %,12 %,15 %, 17.5 %,
20 %, 25 % dan 30 %.
3. Dianggap tidak terjadi inflasi selama tahun analisa.
4. Semua nilai dihitung dalam nilai sekarang, termasuk biaya operasi untuk
tahun mendatang diasumsi dengan nilai sekarang.
5. Waktu pelaksanaan konstruksi direncanakan dalam 1 tahun anggaran (satu
tahapan).
6. Keuntungan proyek diasumsikan diperoleh dari pengurangan kemungkinan
kerusakan akibat banjir meliputi :
- Kerusakan tempat tinggal dan harta benda.
- Biaya perbaikan insfrastruktur

11
b. Metodologi dan Asumsi Dasar
Tiga parameter yang akan dihitung dan dijadikan kriteria penyeleksian usulan
proyek yang sekaligus menunjukkan tingkat kelayakan secara ekonomis, yaitu :
1. Net Present Value (NPV);
2. Perhitungan Rasio Biaya Manfaat/Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio);
3. Economic Internal Rate of Return (EIRR).
Ketiga perhitungan tersebut dilakukan dengan prinsip Present Value (Nilai Saat Ini)
yang lebih dikenal dengan metode Discounted Cash Flow Analysis, baik untuk
aliran biaya maupun manfaat. Ketiga perhitungan tersebut dapat diformulasikan
dalam rumus-rumus sebagai berikut :
1. Net Present Value / Nilai Bersih Sekarang (NPV)
NPV merupakan nilai bersih dari keseluruhan manfaat dan biaya pada nilai
sekarang dengan tingkat diskon tertentu (certain discount rate).
2. Benefit-Cost Ratio / Rasio Biaya Manfaat (B/C Ratio)
Adalah perbandingan nilai sekarang antara manfaat ekonomi dengan biaya
ekonomi pada suatu tingkat rata-rata diskon yang ditetapkan untuk jangka
waktu selama umur proyek.
3. Economic Internal Rate of Return (EIRR)
EIRR adalah tingkat return dari investasi proyek yang dinyatakan dalam
prosentase selama umur proyek. Dengan kata lain dengan tingkat return
tersebut maka perhitungan NPV menghasilkan angka 0 (nol).
Asumsi dasar yang digunakan dalam melakukan analisa biaya manfaat dan
economic return adalah sebagai berikut :
1. Tahun dasar = 2016
2. Umur proyek = 20 tahun
3. Harga dasar = harga konstan tahun 2016
Baik manfaat maupun arus biaya dihitung atas dasar harga konstan. Kriteria
pemilihan usulan proyek yang dianggap layak adalah apabila :

11
1. EIRR > 12%
2. B/C Ratio > 1 (pada rata-rata diskon 12%)
3. NPV > 0 (pada rata-rata diskon 12%)
c. Keuntungan Pekerjaan (Revenue Cost)
Keuntungan pekerjaan adalah manfaat yang diperoleh dari keberadaan pekerjaan
(normalisasi saluran drainase) khususnya pada alternatif penanganan yang ditinjau
yaitu Sistem Kolam Retensi dengan pemasangan pintu klep dan pompa drainase.
d. Kerusakan Tempat Tinggal Dan Harta Benda
Kerusakan tempat tinggal dan harta benda pada lokasi studi diperhitungkan
dengan asumsi terjadi penyusutan nilai bangunan/harta benda akibat tergenang
banjir dalam jangka waktu tertentu. Dengan keberadaan proyek, genangan yang
terjadi pada debit banjir Q10 selama 4 hari dengan genangan antara 0.50 – 1.00 m
dapat direduksi kurang dari tiga hari yaitu menjadi selama 21 jam (kapasitas
maksimum kolam retensi Maransi). Nilai penyusutan bangunan/harta benda akibat
tergenang banjir dengan ketinggian antara 0.50 – 1.00 m tersebut cukup sulit
untuk dirinci karena tinggi genangan pada masing-masing rumah penduduk
bervariasi, sebagai pendekatan maka diambil nilai yang memadai sebesar
Rp.2.000.000,- / KK.
Perhitungan penyusutan nilai bangunan/harta benda akibat tergenang banjir
sebagai nilai manfaat proyek adalah sebagai berikut :
- Jumlah tempat tinggal (KK) : 1000 KK
- Kerugian per KK (asumsi) : Rp. 2.000.000,-
- Jumlah kerugian/Tahun : Rp. 2.000.000.000,-
Nilai manfaat yang diperoleh dari reduksi kerusakan tempat tinggal dan harta
benda adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,-.
e. Biaya Proyek (First Investment Cost)

11
Pembiayaan pembangunan sistem pengendalian banjir pada lokasi pekerjaan tidak
cukup hanya berupa biaya konstruksi saja, namun termasuk juga biaya
pembebasan lahan serta biaya operasinya. Keseluruhan dari item pembiayaan
tersebut di atas dapat diartikan sebagai Biaya Investasi pembangunan suatu
bangunan. Dalam studi di sini, biaya investasi pembangunan kolam retensi
Larangan berupa : biaya konstruksi pembuatan tanggul, biaya pembuatan rumah
pompa drainase, biaya pembuatan pintu klep dan biaya pembebasan lahan
termasuk didalamnya biaya ganti rugi tanaman dan rumah yang ada.
Dalam analisis ini diasumsikan total areal 64ha dari kolam retensi dimanfaatkan.
f. Biaya Konstruksi
Biaya konstruksi merupakan biaya pembangunan sarana pengendali banjir. Biaya
konstruksi dibagi menjadi beberapa item pembiayaan, dimana meliputi :
1. Biaya Pekerjaan Normalisasi / Rehabilitasi Saluran Irigasi;
2. Biaya Pekerjaan Kolam Retensi;
3. Biaya Operasi dan Pemeliharaan Pompa;
4. Biaya Pendukung Lainnya.
g. Biaya Pembebasan Lahan
Biaya pembebasan lahan didasarkan pada berapa luas lahan yang masuk dalam
lokasi proyek serta biaya penggantian rumah dan tanaman tumbuh. Dalam studi
ini, biaya pembebasan lahan untuk dimasukkan pada perhitungan biaya konstruksi
diperoleh dari hasil wawancara penduduk.
h. Biaya Kapital
Biaya kapital meliputi jumlah dari biaya konstruksi dan pembebasan lahan sebesar
Rp. 366.215.300.000,-
i. Biaya Operasi dan Pemeliharaan (Operation & Maintenance Cost)
Dalam pekerjaan ini biaya operasi dan pemeliharaan dihitung berdasarkan:
a. Kebutuhan Biaya O&P untuk Pemeliharaan Pintu Klep,

11
b. Kebutuhan Biaya O&P Rumah Pompa,
c. Kebutuhan Biaya Peralatan Pelaksana O&P
d. Kebutuhan Biaya Pelaksana O&P
6. Nilai BCR dan IRR
Dalam studi perencanaan suatu sistem pengendalian banjir disertakan analisis
ekonomi dari proyek tersebut. Analisis ekonomi bertujuan untuk mengetahui
apakah proyek yang akan dibangun layak atau tidak ditinjau dari segi ekonomi.
Untuk itu dalam analisis ekonomi ini digunakan metode Benefit Cost Ratio (BCR)
dan Internal Rate of Return (IRR) untuk mengetahui tingkat kemampuan
pembayaran hutang, jika biaya investasi didapat dari hutang.
Dalam perhitungan analisis ekonomi untuk perencanaan sistem Kolam Retensi
Larangan ini dipergunakan beberapa asumsi sebagai berikut :
 Pembangunan konstruksi bangunan dan kolam retensi dilaksanakan dalam
satu tahun anggaran;
 Umur ekonomis bangunan 20 tahun;
 Tingkat bunga dasar dipergunakan mulai 10% sesuai dengan appraisal loan;
 Semua nilai tahunan dianggap terjadi pada akhir tahun;
 Biaya operasi dan keuntungan proyek dianggap sama selama usia guna
(flat).
a. Analisa Benefit Cost Ratio (BCR)
Dalam analisa BCR tersebut usia guna proyek ditinjau mulai 20 tahun, dengan
kondisi bunga dasar 12 %. Secara skematik perhitungan BCR dapat digambarkan
sebagai berikut :

11
1 2 3 4 ............................................. N
(Revenue Cost)
Benefit (produksi pertanian,
keamanan permukiman penduduk)
(O & M Cost) Cost (biaya O&P)
Biaya konstruksi (First Investement Cost)
Dari asumsi di atas pendekatan yang dipergunakan adalah menarik harga dari
anual (tahunan) ke nilai present (sekarang) dengan persamaan sebagai berikut :
B Nilai Keuntungan x (P/A, i, n)
=
C Biaya Konstruksi + Biaya OP x (P/A, i, n)
Dimana : i = tingkat suku bunga
n = usia guna proyek
b. Analisa Internal Rate of Return
Analisa ini untuk mengetahui, berapa tingkat suku bunga jika perbandingan benefit
dan cost sama dengan 1 (satu). Jika pada suatu tingkat suku bunga nilai BCR sama
dengan 1 (satu), maka artinya proyek tersebut dikatakan layak mampu membayar
hutang dengan suku bunga tersebut. Dalam artian, jika proyek tersebut didanai
dengan hutang, maka proyek tersebut mampu membayar hutang sesuai dengan
tingkat bunga tersebut (IRR).
Dari hasil perhitungan, dengan usia guna proyek 20 tahun didapat nilai IRR sebesar
-4.36 %.
7. Kesimpulan
Berdasarkan perhitungan Net Present Value (NPV), Net B/C, Economic Internal
Rate of Return (EIRR) maka pekerjaan Kolam Retensi (dengan pembebasan lahan
64 Ha) tidak layak untuk dilaksanakan (feasible) dengan pertimbangan hasil analisa
berikut :

11
• Tanpa Pembebasan Lahan
EIRR = 12.61 %
Dengan EIRR 12.61% diperoleh nilai BCR = 1 dimana perbandingan Benefit dan
Cost =1 sedangkan discount factor yang berlaku saat ini berkisar pada nilai
12.0%.
DF = 12,0 %, BCR = 1.05
Dengan discount factor 12.0% diperoleh nilai BCR > 1 dan NPV = 2,731 milyar
dimana pada akhir masa layan perbandingan nilai Benefit lebih besar dari Cost.
• Dengan Pembebasan Lahan
EIRR = -4.36 %
Dengan EIRR -4.36% diperoleh nilai BCR = 1 dimana perbandingan Benefit dan
Cost =1 sedangkan discount factor yang berlaku saat ini berkisar pada nilai
12.0%.
DF = 12,0 %, BCR = 0,36
Dengan discount factor 12.0% diperoleh nilai BCR < 1 dan NPV = 252,625 milyar
dimana pada akhir masa layan perbandingan nilai Benefit lebih besar dari Cost.

3. analisa ekonomi

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (11)

Similar to 3. analisa ekonomi

Similar to 3. analisa ekonomi (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (9)

3. analisa ekonomi