Biznes plan stroitelstva biznes centra

Консалтинговая группа «БизпланиКо». Разработка бизнес планов. Инвестиционный анализ.
БИЗНЕС-ПЛАН
СТРОИТЕЛЬСТВО
БИЗНЕС-ЦЕНТРА
Разработчик:
Консалтинговая группа «БизпланиКо»
www.bizplan5.ru
E-mail: vip@bizplan5.ru
Тел: +7 (495) 645 18 95
г. Москва

Консалтинговая группа «БизпланиКо», www.bizplan5.ru , vip@bizplan5.ru , (495) 645 18 95
2
Disclaimer
Данный бизнес-план предоставляется исключительно в демонстрационных
целях.
Все цифры: анализ рынка, инвестиции, доходы и расходы – случайным
образом изменены.
На основании измененных цифр нельзя принимать решения об
инвестировании или какие-либо другие управленческие решения.

3
Оглавление
Резюме....................................................................................................................................................5
1 Концепция проекта ..........................................................................................................................7
1.1 Характеристика объекта недвижимости..................................................................................7
1.2 Концепция продаж..................................................................................................................13
1.3 Организации бизнеса .............................................................................................................14
1.3.1 Организационная структура предприятия......................................................................14
1.3.2 Описание бизнес-процессов...........................................................................................14
1.4 Цели бизнеса..........................................................................................................................16
1.5 SWOT-анализ .........................................................................................................................17
2 Маркетинговый анализ..................................................................................................................18
2.1 Рынок офисной недвижимости Москвы.................................................................................18
2.1.1 Общая характеристика рынка офисной недвижимости ................................................18
2.1.2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы.....................................18
2.1.3 Характеристика предложения.........................................................................................20
2.2 Характеристика спроса ..........................................................................................................23
2.2.1 Коммерческие условия....................................................................................................26
2.2.2 Прогнозы..........................................................................................................................27
2.2.3 Обзор объектов-аналогов на рынке продажи офисных помещений Москвы...............27
2.2.4 Выводы ............................................................................................................................42
3 Инвестиционный анализ. ..............................................................................................................44
3.1 Объем и структура инвестиций .............................................................................................44
3.2 Календарный инвестиционный план .....................................................................................47
4 Финансовый план ..........................................................................................................................49
4.1 План доходов..........................................................................................................................49
4.2 План расходов........................................................................................................................57
4.3 Расчет налоговых выплат......................................................................................................59
4.4 Отчет о движении денежных средств ...................................................................................64
4.4.1 Денежные потоки от операционной деятельности........................................................64
4.4.2 Денежный поток от проекта ............................................................................................70
4.5 Отчет о прибылях и убытках..................................................................................................83
4.6 Анализ чувствительности и анализ рисков проекта .............................................................96
4.7 Анализ рисков.........................................................................................................................96
4.7.1 Качественный анализ рисков..........................................................................................96
4.7.2 Количественный анализ..................................................................................................97

4
5 Финансовый анализ.......................................................................................................................99
5.1 Показатели рентабельности..................................................................................................99
5.2 Показатели основной деятельности....................................................................................100
6 Инвестиционный анализ .............................................................................................................101
6.1 Срок окупаемости.................................................................................................................101
6.2 Показатели доходности........................................................................................................111
6.3 Чистый дисконтированный доход........................................................................................111
7 Заключение по инвестиционной привлекательности проекта ..................................................114
7.1 Сводные показатели проекта ..............................................................................................114
7.2 Выводы об инвестиционной привлекательности проекта..................................................115

5
Резюме
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство 29-этажного офисно-
торгового комплекса общей площадью 36 895 кв.м и последующей реализации объектов
недвижимости.
Предполагаемая сумма инвестиций – 2 066,9 млн. руб. Средства будут направлены на
приобретение материалов и строительство комплекса.
Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет банковского кредита – 922
млн. руб., за счет текущей деятельности предприятия – 255 млн. руб.
Строительство будет осуществляться в течение 22 месяцев согласно графика (июнь 2022-март
2023 года). Расчетный период проекта – 28 месяцев. Срок возврата кредита – на протяжении 3-25
месяца.
Средства для реализации проекта предполагается привлечь за счет средств банковского кредита.
Расчетный период проекта – 25 месяца. Проектом предполагается две схемы возврата кредита –
возврат тела кредита, начиная со второго года реализации либо гашение кредита после двух лет
с начала проекта.
Проектом предусматривается продажа и аренда площадей офисного комплекса. Доходы от
продаж и сдачи помещений в аренду за весь период составят 2 686 млн. рублей за весь период.
Общая сумма расходов на строительство офисного комплекса составляет 2 066 950 592р.
Экономическая эффективность проекта рассчитывалась при условии ставки дисконтирования –
25,92%.

6
Показатели эффективности проекта
Схема
возврата
кредита (№1)
Схема
возврата
кредита (№2)
Показатели рентабельности:
Средние
значения по
проекту
Рентабельность продаж 55% 53%
Показатели основной деятельности
Средние
значения по
проекту
Объем продаж, в мес. 35 563 555р. 35 563 555р.
Объем текущих расходов, в мес. 20 626 229р. 20 626 229р.
Чистая прибыль, в мес. 5 586 359р. 3 269 205р.
Денежный поток, в мес. 29 823 522р. 29 823 522р.
Инвестиционные показатели
ВНД, % в год. 66,0% 68,9%
Объем инвестиций 2 066 950 592р. 2 066 950 592р.
Чистый Дисконтированный Доход 2 225 853 092р. 2 255 965 339р.
Инвестиционный период, мес. 25 25
Срок окупаемости, мес. 25 25
Индекс доходности за период прогноза 0,2 0,29
Таблица 1. Сводные показатели эффективности проекта
Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности
проекта:
 Высокий среднемесячный уровень продаж - 35 563 тыс. руб.
 Высокий уровень рентабельности продаж – 55% в год при первой схеме возврата кредита,
53% - при второй.
 Высокий уровень внутренней нормы доходности – 66% в год при первой схеме возврата
кредита, 68,9% - при второй.
Совокупность приведенных показателей свидетельствует о перспективности
рассматриваемого проекта.

7
1 Концепция проекта
1.1 Характеристика объекта недвижимости
В рамках рассматриваемого проекта предполагается строительство офисно-торгового центра на
участке общей площадью 0,366 га, который располагается на территории квартала.
Рисунок 1. Схема расположения в городе
Участок ограничен со всех сторон территриями существующих гаражей и стоянок: Гараный
кооператив «Руль», МГСА Автостоянка №22, МГСА Автостоянка №39, ГСК «Черемушки». С Юго-
Западной стороны проектируемый участок входит на Хххскую улицу.
Рисунок 2. Ситуационный план
Данным проектом на участке площадью 0,366 га планируется строительство здания офисно-
торгового центра (подземных – 3 уровня, наземных – 29 этажей) и 2-х новых трансформационных
подстанций.

8
Рисунок 3. Общий вид офисно-торгового центра

9
№ Наименование
Единица
измерения
Проектное
предложение
%
Территория участка, всего
в том числе:
га 0,366 200
2. - площадь подошвы застройки, всего, в т.ч.:
 торгово-офисного центра;
 2-х трансформаторных подстанций
0, 2586
0,2539
0,0059
50,6
2. - озелененная территория 0,022 6,0
3. - тротуары, дорожки, проезды площадки с
твердым покрытием
0,2955 53,5
Таблица 2. Баланс территории проектируемого участка офисно-торгового центра
Общая площадь здания офисно-торгового центра – 38 895,0 кв.м., из них:
 наземная площадь – 26 855,0 кв.м;
 подземная площадь – 20 020,0 кв.м.
Композиционно здание запланировано в виде единого компактного объема.
Функционально здание решено следующим образом:
 2й–2й этажи: входная группа, торговые помещения, помещения предприятий
общественного питания;
 3й этаж: конференц-зал, фойе, выставочный зал и помещения, предназначенные для
обслуживания вышенаходящихся офисных этажей;
 5й-29й этажи: офисные помещения.
Ниже приведены поэтажные схемы расположения помещений в офисно-тторговом центре
Рисунок 4. План 2-го этажа

10
Рисунок 5. План 2-го этажа
Рисунок 6. План 3го-5го этажа
Рисунок 7. План 5го-26го этажа

11
Рисунок 8. План 29го этажа
Связь между этажами здания офисно-торгового центра осуществляется при помощи
вертикальных коммуникаций: лестниц и лифтов. Подземное пространство использовано для
организации 3-уровневой стоянки на 589 м/м.
В качестве основного материала несущих элементов офисного здания принят монолитный
железобетон.
Наружные стены: на первом этаже - кирпич, со второго по семнадцатый этажи – система
светопрозрачных панелей.
Внутренние стены и перегородки выполняются из гипсокартона и керамического кирпича.
Кровля предусматривается эксплуатируемая, достаточно широкая для расположения зоны
отдыха.
Планировочно здание размещается в центре отведенного участка с возможностью организации
проезда вокруг здания. Главным входом здание ориентировано на Хххскую улицу. Въезд и выезд
на территорию центра, а также въезд и выезд в подземный гараж-стоянку осуществляется
непостредственно с Хххской улицы. Благоустройство территории проектируемого участка
предполагает устройсвто автостоянки на 22 м/м, пешеходных связей (мощение тротуаров и
отмосток), проездов и проведение работ по озеленеию участка (устройство газонов).

12
№ Наименование Единица
измерения
Количество
2. Территория участка общественной
застройки
га 0,366
2. Общая площадь объекта, в т.ч.:
Площадь наземной части, в т.ч.:
 Площадь офисных помещений;
 Площадь торговых помещений;
 Ресторан на 220 пос.мест;
 Зимний сад;
 Конференц-зал;
 Многофункциональный зал;
 Выставочный зал.
Площадь подземной части
кв.м. 36 895,0
26 855,0
22 922,0
500,0
852,0
900,0
358,0
620,0
825,0
20 020,0
3. Суммарная поэтажная площадь
наземной части здания в габартиах
наружных стен
кв.м. 30 833,0
5. Этаность этаж 3 – подземных
29 – наземных
5. Процент застроенности территории % 50,6
6. Плотность застройки участка:
 По норме
 По проекту
тыс.кв.м/га
свыше 25,0
85,5
9. Озелененные территории га 0,022
8. Подземный гараж (3-ярусный) м/м 589
Таблица 3. Технико-экономические показатели по проектируемому участку офисно-торгового центра

13
1.2 Концепция продаж
Для привлечения клиентов, в том числе на начальном этапе строительства, разработана система
оплаты, предполагающая специальные цены.
В период строительства офисные и коммерческие площади предлагаются к покупке с 20%
скидкой.
Характеристика площадей Цена реализации,
руб./кв.м
Офисные площади, в период строительства 205 000
Коммерческие площади, в период строительства 265 000
Офисные площади, после сдачи объекта 225 500
Коммерческие площади, после сдачи объекта 282 500
Таблица 4. Стоимость 2 кв.м в зависимости от этапа строительства, руб.
Скидки на аренду офисных площадей и машиномест не предусмотрены.
Характеристика площадей Цена аренды
Стоимость аренды офисных площадей, руб./кв.м/год 22 000
Стоимость аренды машиноместа, руб./м.м./месяц 8 500
Таблица 5. Стоимость аренды офисных площадей и машиномест
Разработанная система оплаты (привлекательные цены, скидки, возможность поэтапного
инвестирования) создает дополнительные преимущества и будет способствовать успешной
реализации проекта.

14
1.3 Организации бизнеса
1.3.1 Организационная структура предприятия
Инициатором проекта является специализированная ремонтно-эксплуатационная компания,
обладающая необходимыми трудовыми и материальными ресурсами (парк спецтехники и
автотранспорта) для успешной реализации проекта.
В рамках рассматриваемого проекта предполагается одно направление деятельности –
девелопмент на рынке жилой недвижимости.
Схема 1. Организационная структура первого уровня
1.3.2 Описание бизнес-процессов
Для девелоперской компании характерно наличие трех групп бизнес-процессов: основные,
обеспечивающие и управленческие бизнес-процессы (Схема).

15
Схема 2. Бизнес-процессы
В таблице представлено распределение ответственности за бизнес-процессы согласно
организационной структуре первого уровня.

16
Бизнес-процессы/
Организационная
структура
Генеральный
директор
Департамент
девелопмента и
недвижимости
Финансовый
департамент
Юридический
департамент
Административны
й департамент
Основные бизнес-процессы
Поиск объектов
девелопмента
Х
Поиск инвесторов Х
Реализация
девелоперского проекта
Х
Продажа жилой
недвижимости
Х
Возврат инвестиций Х
Обеспечивающие бизнес-процессы
Административно-
хозяйственное
обеспечение
Х
IT-обеспечение и связь Х
Обеспечение
безопасности
Х
Юридическое
обеспечение
Х
Выполнение функций
заказчика
Х
Технический надзор Х
Внутренний контроль и
аудит
Х Х
Управленческие бизнес-процессы
Стратегическое
управление
Х
Управление финансами Х
Управление маркетингом Х
Управление бизнес-
процессами
Х
Управление персоналом Х
Инвестиционное
сопровождение
Х
Таблица 6. Распределение ответственности за бизнес-процессы
Ряд бизнес-процессов будет осуществляться в сотрудничестве со сторонними компаниями
(аутсорсинг): реализация объектов недвижимости, охрана строящегося объекта.
Для осуществления ряда работ, связанных со строительством объекта, будут привлекаться
субподрядчики.
1.4 Цели бизнеса
Основной целью бизнеса в рамках рассматриваемого проекта является успешная реализация
проекта по строительству жилого дома и последующей реализации объекта недвижимости, в
результате чего должен быть обеспечен следующий уровень ключевых финансовых показателей:
 Доходы от продаж – 202,8 млн. руб.
 Чистая прибыль – 32,5 млн. руб.
 Рентабельность продаж – 33%.
Для достижения стратегической цели должно быть обеспечено решение следующих задач:
 Привлечение финансирования, необходимого для начала реализации проекта.
 Своевременное получение всей необходимой проектно-разрешительной документации.
 Обеспечение качества строительно-монтажных работ и соблюдение сроков строительства.

17
 Проведение необходимых маркетинговых мероприятий, сотрудничество с риэлтерскими
агентствами для выполнения плана продаж.
1.5 SWOT-анализ
Проведенный анализ состояния отрасли, анализ конкурентной обстановки и
потребительской среды позволяет сделать вывод о сильных и слабых сторонах бизнеса,
возможностях и угрозах со стороны внешней среды.
Параметры оценки Сильные Слабые
Организация Все этапы реализации проекта
будут осуществлять
специализированные компании,
располагающие серьезным
опытом работы на рынке.
Управление проектом будет
осуществлять команда
профессиональных менеджеров,
обладающая опытом в сфере
реализации инвестиционных
проектов.
Существует риск увеличения сроков реализации
проекта в связи с затягиванием сроков согласований
и др. (административный ресурс).
Производство Строительство будет
осуществляться
специализированными
компаниями с использованием
современных технологий.
Для обеспечения качества строительства необходим
постоянный надзор за процессом.
Финансы Высокий уровень рентабельности
офисной недвижимости
обеспечивает эффективность
проекта.
Высокая степень зависимости от партнеров проекта,
подрядных организаций.
Маркетинг Продуманная стратегия продаж,
совмещающая выгодные ценовые
предложения, возможность
поэтапного инвестирования,
система скидок.
Сильная зависимость эффективности проекта от
сроков реализации требует дополнительных
вложений в маркетинговые мероприятия.
Параметры оценки Возможности Угрозы
Факторы спроса Рынок офисной недвижимости
восстанавливается после
кризиса, наблюдается рост
спроса на офисные помещения.
Снижение спроса в случае неблагоприятного
развития экономической ситуации. В настоящее
время, исходя из макроэкономической ситуации,
возможность такого сценария в ближайшие годы
представляется маловероятным.
Факторы
конкуренции
Растущий спрос опережает
предложение на рынке, что
позволяет новым игрокам
беспрепятственно занять
рыночную нишу.
Выход на рынок значительного количества новых
девелоперских проектов, «размораживание» старых
проектов влечет за собой насыщение рынка. Однако
растущий спрос снижает негативное влияние
фактора конкуренции.
Таблица 7. SWOT-анализ
Таким образом, проект обладает неоспоримыми сильными сторонами, главные из
которых – высокий спрос на объекты жилой недвижимости в выбранном сегменте
рынка.

18
2 Маркетинговый анализ
2.1 Рынок офисной недвижимости Москвы
2.1.1 Общая характеристика рынка офисной недвижимости
«Рынок офисных помещений
По оценкам участников рынка, рынок офисной недвижимости Москвы демонстрирует рост уже в
течение 28 месяцев, и ожидается, что эта тенденция сохранится в 2011-2015 гг.
Несмотря на то, что кризис в целом отступил, его негативные последствия в среднесрочной
перспективе еще будут оказывать влияние на рынок. В частности, на данном этапе прирост
предложения в сегменте офисов класса А явно не успевает за динамичным ростом спроса.
В первом квартале 2022 года ситуация на офисном рынке Москвы стабилизировалась, и
наблюдается постепенный рост спроса и ставок аренды. Рост спроса заметен как на помещения с
премиальным местоположением, так и на качественные объекты, более удаленные от центра
города. Тем не менее, первый квартал традиционно не показал высокой степени активности на
рынке недвижимости, что является нормальной ситуацией для этого периода. Также наблюдается
активизация девелоперов и наращивание объемов кредитования, что является хорошим
показателем оздоровления рынка.
По оценке компании Cushman & Wakefield, в 2020 году офисы стали наиболее интересными
объектами для инвестиций. 85% (в денежном выражении) инвестиционных сделок, совершенных
на российском рынке коммерческой недвижимости, были совершены в секторе офисной
недвижимости1
.
Спрос подогревается в большой степени крупными компаниями, которые подбирают офисные
помещения площадью от 20 000 кв.м. Цены продажи офисов остаются на относительно низком
уровне, что делает покупку офисной недвижимости выгодной альтернативой аренде в
долгосрочной перспективе.
2.1.2 Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы
Общий объем качественных офисных площадей в 2010 году оценивался на уровне 22,2 млн. кв.м,
в том числе класса А – 2,09 млн. кв.м, класса В+ - 6,25 млн. кв.м. Доля офисных площадей класса
А в общем объеме предложения составляет, таким образом, 28%, класса В+ - 55%.
1
Источник: http://recher.ru/commerce/office/analytics/article_522

19
Диаграмма 1. Структура общего объема качественных офисных площадей Москвы по классам в 2020 году
Всего за 2020 год было введено в эксплуатацию 952 тыс. кв.м качественных офисных площадей,
из которых класс А составил 290 тыс. кв.м, класс В+ - 522,3 тыс. кв.м. В структуре вновь
введенных площадей класс А составляет уже 30%, В+ - 55%, В- - 26%..
Диаграмма 2. Структура вновь введенных качественных офисных площадей по классам
Доля вакантных площадей в 2020 году снизилась, но осталась на достаточно высоком уровне –
29,5% по офисам класса А и 20,2% - по классу В.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за 2020 годы представлены в
таблице.

20
Основные показатели Всего Класс А Класс В+ Класс В-
Объем качественных офисных площадей, млн.
кв.м
22,2 2,09 6,25 2,99
Введено в эксплуатацию в 2020 году, тыс. кв.м 952 290,5 522,3 250,2
Доля свободных помещений, % 29,50% 20,20%
Базовые арендные ставки, $/кв.м/год 500-2200 350-550 200-395
Ставки операционных расходов, $/кв.м/год 80-220 80-220 50-80
Таблица 8. Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы за 2020 год
2.1.3 Характеристика предложения
В 2020 г. в Москве было введено в эксплуатацию 952 тыс. м2 новых офисных площадей в классе А
и B, что на 30% меньше уровня прошлого года и почти в половину ниже уровня 2008 г.
При этом, в течение двух кварталов подряд (II и III кв.) не было введено в эксплуатацию ни одного
офисного центра класса А. Однако в общей структуре предложения за год новые офисные
площади класса А составили около 30%, что сравнимо с аналогичными значениями 2008 и 2009
гг.
Диаграмма 3. Динамика прироста качественных офисных площадей в Москве, тыс. кв.м
Новых проектов в обоих классах заявлено немного. Политика новых столичных властей
ограничила строительство офисных площадей внутри Третьего Транспортного Кольца, в связи с
чем в Центральном деловом районе можно ожидать значительного сокращения доли вакантных
площадей и дальнейшее снижение объемов ввода в эксплуатацию.

21
Диаграмма 4. Географическая структура вновь введенных площадей
В условиях сохраняющегося дефицита спрос на строящиеся офисные объекты, новые здания, в
большинстве случаев, пустуют более чем на 50% и не приносят девелоперам ожидаемого
дохода. Собственники зданий, готовых к вводу в эксплуатацию, не торопятся с официальным
оформлением бумаг, поскольку с этого момента возникает налоговая нагрузка, но в текущих
условиях она не покрывается арендными поступлениями.
Диаграмма 5. Доля объектов с возобновленными работами
С начала острой фазы кризиса в Москве были приостановлены строительные работы на
нескольких десятках офисных объектов общей площадью около 3,3 млн. кв.м . В 2020 г. рост
деловой активности, восстановление спроса и улучшение условий проектного финансирования
позволили ряду девелоперов возобновить их реализацию.
С уверенностью можно говорить о возвращении в активную фазу девелопмента 2,8 млн. м2
офисных площадей в 25 зданиях. Однако более половины этих проектов находятся в настоящий
момент на этапе выхода на площадку, что не позволяет прогнозировать сроки их ввода в
эксплуатацию на ближайшие 2-3 года.
Учитывая строительный цикл проекта бизнес‑центра в Москве (5-5 лет с момента получения
разрешения на строительство), в ближайшие 3 года можно ожидать ввода в эксплуатацию только

22
тех проектов, которые уже были заявлены к строительству, следовательно темпы прироста
офисных площадей, скорее всего, останутся на прежнем уровне. В классе А, по примерным
оценкам, около 2,5 млн м2 планировались к вводу в 2022‑2023 гг., и только пятая часть этого
объема находится в центральном деловом районе столицы, что составляет около 290 тыс. м2 и
сопоставимо с объемом сделок, совершенных в классе А за четвертый квартал 2020 г.
В связи с этим велика вероятность возникновения дефицита высококлассных офисных площадей
в центре Москвы.
Офисных площадей класса B это коснется в меньшей степени, поскольку, во-первых, общее их
предложение почти в 3 раза выше предложения класса А, во‑вторых, в этом сегменте заявлено
большее число новых проектов, среди которых преобладают проекты реконструкции бывших
производственных предприятий.
В 2 квартале 2022 года предложение офисных площадей класса А и B в Москве составило
примерно 22,5 млн. кв.м, при этом почти 20% из них относится к классу А. Ввод в эксплуатацию
новых офисов за первые три месяца составил около 250 тыс.кв. м. Эта цифра практически равна
объемам аналогичного периода 2020 г., но на 30% ниже результатов прошлого квартала, который
характеризовался высокой активностью девелоперов и арендаторов.
Существенно изменилась структура нового предложения: доля помещений класса А в общем
объеме ввода составила 25% для I кв. 2022 г. по сравнению с 60% по результатам I кв. 2020 г. В
абсолютных величинах это составляет около 60 тыс. кв.м для I кв. 2022 г. по сравнению с
величиной в 250 тыс.кв.м в I кв. 2020 г.
Таким образом, новое предложение остается незначительным и мало отличается от «кризисных»
показателей, установившихся со II кв. 2009 года, а объемы нового предложения в классе А крайне
малы.
Это является прямым результатом сокращения финансирования и замораживания проектов в
2008-2009 гг. Важным позитивным аспектом стало увеличение объемов кредитования
коммерческой недвижимости. Так, в течение первых трех месяцев 2022 г. было выдано кредитов
на сумму примерно $905 млн., в то время как объем кредитования за весь 2020 г. составил $980
млн2. Тем не менее, несмотря на восстановление объемов финансирования, возобновление
строительства замороженных ранее проектов, а также активизацию нового девелопмента, ввод в
эксплуатацию новых проектов можно ожидать не раньше чем в 2023-2025 гг.

23
Название объекта Расположение Общая площадь, кв.м
Класс А
Домников Ак.Сахарова пр-т, 30 232 600
Западные Ворота Беловежская ул., 22 60 500
Прео 8 Преображенская пл., 8 95 000
Офисно-торговый комплекс Арбатская пл., 2 32 500
Легенда Цветного Цветной б-р, 2 30 500
Красные холмы, фаза 5
Космодамианская наб., 52 стр.
9
20 800
Марр Плаза Сергея Макеева ул., 23 22 900
Саммит Тверская ул., 22 28 950
Класс В+
Нагатино i-Land Андропова пр-т, 28 263 500
СкайПойнт Международное шоссе, 28В 56 350
Московский шелк 3 Б.Саввинский пер., 22 33 920
W Plaza Варшавское ш., 2 32 900
Даниловская мануфактура,
корп. Кнопа
Новоданиловская наб., 9 26 000
- Завода серп и Молот пр-д, 9 25 000
Южный парк Варшавское ш., 252В 22 920
Яковоапостольский Яковоапостольский пер.,25 20 560
Велл-Хаус Ленинский пр-т 222 20 000
Новель Билдинг Старый Толмачевский пер., 5 9 825
Таблица 9. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2020 году
2.2 Характеристика спроса
В 2020 г. наблюдался рост спроса на качественные офисные помещения, объем сделок в
сегменте офисных площадей класса А и B увеличился в 2,5 раза по сравнению с 2009 г. Однако
повышенная активность арендаторов и покупателей офисной недвижимости объясняется не
только улучшением экономической конъюнктуры, но и разовым «эффектом отложенного спроса».
В кризисные годы арендаторы стремились к сокращению издержек, вследствие чего либо
откладывали планы по переезду и расширению офисного пространства, либо арендовали более
дешевые офисные площади. Со стабилизацией экономики компании начали поиск более
качественных помещений.

24
Диаграмма 6. Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м
С января по март 2022 г. было арендовано и куплено приблизительно 260 тыс. м2 качественных
офисных площадей. В первом квартале традиционно не наблюдается высокой активности
арендаторов: на этот период приходится около 25-29% годового объема сделок. Таким образом,
пока рано говорить об отрицательной динамике спроса: после существенного по сравнению с
кризисными значениями подъема в 2020 г. спрос стабилизируется, и в годовом выражении мы
можем ожидать его плавного роста (около 20% по сравнению с уровнем 2020 г.). Прогноз
подкрепляется наблюдаемым значительным ростом рынка труда – многие компании объявили о
своих планах по расширению и переезду в новые офисы, которые планируется реализовать в
течение года.
На данном этапе наблюдается значительный рост числа сделок купли-продажи. Эти сделки носят
не только инвестиционный характер – более трети площадей были приобретены компаниями для
размещения собственного офиса. В 2020 г. около 50% общего объема поглощения составили
сделки по купле-продаже офисной недвижимости конечными пользователями.
Диаграмма 7. Структура поглощения офисных площадей по типу сделки
В начале 2020 г. предполагалось, что в связи со стремлением компаний к экономии, более
востребованным будут офисные площади класса B, однако сокращение предложения в классе А

25
и достижение привлекательного соотношения «цена-качество» в этом сегменте обеспечило
более высокий спрос.
Доля вакантных площадей в 2020 г. прекратила рост и стабилизировалась на уровне 28% по
рынку в целом. Однако, уровень свободных площадей различен в зависимости от степени
удаленности деловых районов от центра Москвы. Стоит отметить, что выход новых бизнес-
центров оказывает серьезное влияние на количество свободных площадей в каждом районе,
поскольку вводимые объемы были рассчитаны на докризисный уровень поглощения, а только что
построенные объекты заполняются медленнее.
Диаграмма 8. Объем ввода и поглощения офисных площадей, тыс. кв.м
В классе А уровень вакантных площадей снизился за счет высокого поглощения в этом сегменте
и частично восстановился за счет ввода в эксплуатацию нескольких крупных проектов в IV кв.
В классе B он практически не меняется, т.к. при росте спроса сохраняются высокие объемы ввода
новых площадей. Доли вакантных площадей в классах А и В сопоставимы: на конец 2020 г. они
составили 29,5 и 29% соответственно. При этом в абсолютных величинах объем пустующих
площадей класса А составляет примерно 350 тыс. кв.м – почти в 5 раз меньше аналогичного
показателя в классе В (2,93 млн. кв. м ).

26
Диаграмма 9. Параметры рынка офисных площадей по районам Москвы в 2020 году
2.2.1 Коммерческие условия
По итогам 2020 г. уровень поглощения качественных офисных площадей превысил объем ввода
новых площадей на 22%, что явилось основанием для роста арендных ставок. В соответствии с
динамикой спроса и предложения рост ставок на рынке офисной недвижимости был
неравномерным: в сегменте высококлассных помещений арендные ставки за 2020 г. увеличились
на 20%, в классе B зафиксирован рост в размере 20%.
За период с III квартала 2009 г., когда значения арендных ставок достигли минимальных,
изменения составили 25% и 28% соответственно.
За 2 квартал арендные ставки показали рост 5% в классе А и 2% в классе B. Наибольший рост (9-
20%) был заметен в сегменте помещений, расположенных внутри Садового кольца. Ожидается,
что ставки аренды на офисы с центральным местоположением поднимутся еще на 25-29% к
концу года, что отчасти станет последствием запрета на строительство в пределах Третьего
Транспортного Кольца.

27
Диаграмма 10. Арендные ставки на офисные площади, $/кв.м/год
2.2.2 Прогнозы
 До конца 2022 г. ожидается ввод около 500-550 тыс. кв. м в классе А, из них около 20%
расположены в районе Садового Кольца (30% площадей в этих проектах уже сданы в
аренду).
 В классе B ожидается ввод в эксплуатацию около 800 тыс. кв.м. Однако стоит учитывать,
что это предварительные значения: сроки выхода проектов в большинстве случаев
корректируются.
 Во 2 квартале, вероятнее всего, не произойдет серьезного роста объемов ввода новых
площадей. Первые слабые признаки влияния увеличения объемов кредитования
коммерческой недвижимости появятся не раньше, чем к концу года.
 Ужесточение запрета на строительство в центре города, инициированное московской
администрацией осенью 2020 г., приведет к сокращению ввода новых площадей в этом
районе, характеризуемом высоким уровнем спроса. Велика вероятность возникновения
дефицита качественных площадей в центре столицы уже через 2-2,5 года. Такая ситуация
скорее всего, приведет к вынужденному смещению части спроса в сторону более
удаленных от центра предложений. Кроме того, на развитии новых деловых зон
положительно скажется планируемое улучшение транспортной ситуации.
2.2.3 Обзор объектов-аналогов на рынке продажи офисных помещений Москвы
Анализ рынка офисной недвижимости г. Москвы позволил выявить ряд бизнес-комплексов –
конкурентов, предлагающих на продажу офисные помещения. В таблице представлена
информация о запрашиваемых ценах продажи на вакантные площади в конкурирующих бизнес-
центрах.
Анализ показал, что средний уровень запрашиваемых цен на офисные помещения класса В+
колеблются в пределах 205-209 тыс. руб./кв.м.

Фото Бизнес-центр Класс Район Метро От метро Площадь,
кв.м
Цена, руб./кв.м Источник:
Мин. Макс.
Березовая аллея B
Северо-
восток
м. Ботанический Сад
20 мин.
транспортом
250-20 000 99800 99950
http://office.realty-
guide.ru
Helios Сity B+ Восток м. Перово
8-23 минут
пешком
от 2 500 95000 95000
guide.ru
Нагорный, 20а B Юг м. Нагатинская 20 минут пешком 9 530 92695 92695
guide.ru
Даниловский Форт B+ Юг м. Тульская 25 мин. пешком
2 000 - 25
000
223000 223000
guide.ru
West Plaza B+ Юго-запад м. Кунцевская 5-20 минут от 200 82000 82000
guide.ru

29
кв.м
Мин. Макс.
Алтуфьевский A Север м. Бибирево 25 мин. пешком от 62 225000 225000
guide.ru
Магистраль Плаза B+ Север м. Полежаевская
5 мин.
от 350 95900 95900
guide.ru
Barclay Plaza B Запад м. Парк Победы 20 мин. пешком 2000-50000 223000 223000
guide.ru
На Дербеневской B+ Юг м. Павелецкая 25 мин. пешком 2200 96000 96000
guide.ru
Nagatino i-land B+ Юг м. Коломенская
5 мин.
от 300 220000 220000
guide.ru

30
кв.м
Мин. Макс.
Ленинградский
проспект
B Север м. Сокол 5 мин. пешком 25000 82000 82000
guide.ru
ЦКБ-Связь B+
Северо-
запад
м. Октябрьское Поле
9-20 мин.
пешком
20000 55369 55369
guide.ru
Образцова, 22
особн
як
Северо-
восток
м. Достоевская 9 мин. пешком 2993 239500 239500
guide.ru
Нахимов A Юго-запад
м. Нахимовский
Проспект
25 мин. пешком 29500 225800 225800
guide.ru
Victory Plaza A Север м. Аэропорт 2 мин. пешком от 500 223000 223000
guide.ru

31
кв.м
Мин. Макс.
Монарх A Север м. Динамо 5 мин. пешком от 550 265000 265000
guide.ru
Baker Plaza B+ Север м. Савеловская 5 мин. пешком 500-850 265000 265000
guide.ru
Бутлерова, 29 B Юго-запад м. Калужская 9 мин. пешком от 220 202000 202000
guide.ru
Barclay Plaza II B+ Запад м. Парк Победы 6 мин. пешком от 58 229500 229500
guide.ru
Элмор B Юг м. Автозаводская 5 минут пешком 2092 205652 205652
guide.ru

32
кв.м
Мин. Макс.
Щербаковская, 3 B Восток м. Семеновская 3 минуты пешком 620-633 89500 89500
guide.ru
Таблица 10.Цены предложения на рынке продажи офисных помещений Москвы

Анализ показал, что на уровень арендных ставок оказывают влияние следующие
факторы:
 Класс помещений.
 Тип здания.
 Удаленность от метро.
 Наличие вблизи здания инфраструктуры (банки, пункты общественного питания,
магазины).
Средний уровень запрашиваемых базовых арендных ставок (без эксплуатационных
расходов) составил 22-23 тыс. руб./кв.м/год.

кв.м
Цена, руб./кв.м /год Источник:
Мин. Макс.
Березовая аллея B
Северо-
восток
м. Ботанический
Сад
20 мин.
от 228 8000 8000
http://office.realty
-guide.ru
Helios Сity B+ Восток м. Перово
8-23 минут
пешком
300-
25000
8000 22000
-guide.ru
Нагорный, 20а B Юг м. Нагатинская 20 минут пешком от 23 8000 8000
-guide.ru
Даниловский Форт B+ Юг м. Тульская 25 мин. пешком от 250 9000 9000
-guide.ru
West Plaza B+ Юго-запад м. Кунцевская 5-20 минут от 2000 20000 20000
-guide.ru

35
кв.м
Мин. Макс.
Алтуфьевский A Север м. Бибирево 25 мин. пешком от 60 22000 22000
-guide.ru
Можайский B+ Запад
м. Славянский
бульвар
20 минут
от 20 22500 25000
-guide.ru
Магистраль Плаза B+ Север м. Полежаевская
5 мин.
от 222 22900 22900
-guide.ru
Barclay Plaza B Запад м. Парк Победы 20 мин. пешком от 200 23000 23000
-guide.ru
На Дербеневской B+ Юг м. Павелецкая 25 мин. пешком от 300 23000 23000
-guide.ru

36
кв.м
Мин. Макс.
Nagatino i-land B+ Юг м. Коломенская
5 мин.
от 2280 23500 23500
-guide.ru
Ленинградский
проспект
B Север м. Сокол 5 мин. пешком от 30 25000 25000
-guide.ru
ЦКБ-Связь B+
Северо-
запад
м. Октябрьское
Поле
9-20 мин.
пешком
от 200 25000 25000
-guide.ru
Образцова, 22
особн
як
Северо-
восток
м. Достоевская 9 мин. пешком 2993 26500 26500
-guide.ru
Нахимов A Юго-запад
м. Нахимовский
Проспект
25 мин. пешком от 300 29500 29500
-guide.ru

37
кв.м
Мин. Макс.
Victory Plaza A Север м. Аэропорт 2 мин. пешком от 250 22000 22000
-guide.ru
Монарх A Север м. Динамо 5 мин. пешком от 205 28900 28900
-guide.ru
Baker Plaza B+ Север м. Савеловская 5 мин. пешком от 330 29000 29000
-guide.ru
Семеновская, 32 B+ Восток
м.
Электрозаводска
я
3 мин. пешком от 2259 22600 22600
-guide.ru
Океан Плаза A
Северо-
восток
м. Савеловская 20 мин. пешком от 500 23000 23000
-guide.ru

38
кв.м
Мин. Макс.
Административно
е здание
А
Северо-
запад
м. Речной вокзал 852 9000 9000
http://office.realto
r.ru/office-
detail/229952/
Административно
е здание
В+ Север м.Проспект мира 5 мин. пешком 2989 23500 23500
http://office.realto
r.ru/office-
detail/82692/
Пресса C Север м. Савеловская 20 мин. пешком 30-2000 5532 22000
-guide.ru
Эталон C
Северо-
восток
м. Черкизовская 20 минут пешком 30-2550 5880 6900
-guide.ru
На нулевом
километре
C Восток м. Новогиреево
5 минут
68-900 6500 6500
-guide.ru
Олимпия C Юго-восток м. Авиамоторная
20 мин.
от 50 6500
6500
-guide.ru

39
кв.м
Мин. Макс.
Apple Tower C Юго-восток м. Выхино 22 мин. пешком 200-500 9000 22000
-guide.ru
Таблица 11. Запрашиваемые ставки аренды офисных помещений

Анализ цен предложений на помещения общественного питания (столовые, кафе,
рестораны) м торговые помещения показал, что стоимость 2 кв. м данной площади в
большей степени зависит от уровня дохода, приносимого пунктом общественного
питания, и в меньшей степени коррелирует с местонахождением объекта на территории г.
Москвы.
Средняя запрашиваемая цена при продаже объектов торговой недвижимости составляет
268,6 тыс. руб./кв.м.
Тип здания Район Метро Площадь,
кв.м
Цена,
руб./кв.м
Источник:
2 этаж жилого
дома
Пятницкое ш. м.Митино 280 200000
http://www.zdani
e.info/2389/2598
дома
Север
м.Проспект
Мира
296 206522
http://www.zdani
e.info/2389/2599
Часть
одноэтажного
административног
о здания
Северо-Восток м.Сокольники 200 239500
http://www.zdani
e.info/2389/2580
Бизнес-центр Юг м.Коломенская 305 226000
http://www.urg.r
u/sale/259?id=23
69&&source=mai
n
Торговый центр Северо-запад м.Щукинское 5383 225000
http://www.urg.r
u/sale/259?id=22
55&&source=mai
n
ТРК 2-й этаж Северо-восток м.ВДНХ 39,2 200000
http://www.urg.r
u/sale/259?id=28
92&&source=mai
n

41
кв.м
Цена,
руб./кв.м
Источник:
Административное
здание
Юго-запад м.Унивыерситет 2685 295855
http://www.urg.r
u/sale/259?id=85
5&&source=main
Административное
здание
Юг
м.Автозаводска
я
2026 250900
http://www.kre.r
u/offers/comsell/
details/559
Торгово-офисный
центр
Юго-Запад м. Вернадского 558 266026
http://www.kre.r
u/offers/comsell/
details/562
Офисно-торговый
центр
Северо-Восток м.ВДНХ 5500 95900
http://retail.realt
or.ru/ru/retail/sh
ow/586/
дома
Север м.Свиблово 922 293300
http://retail.realt
or.ru/ru/retail/sh
ow/582/
БЦ Восток м.Семеонвская 928,8 235535
http://realty.dmir
.ru/realty/sale/ru
/msk/commerce/
shop/
ТРК Юго-Восток м.Марьино 22295 238095
http://realty.dmir
.ru/realty/sale/ru
/msk/commerce/
shop/
дома
Юго-запад
м.Новые
Черемушки
555,5 280000
http://www.gvasa
wyer.ru/object.as
px?page=2220

42
кв.м
Цена,
руб./кв.м
Источник:
Жилой дом, 3-х
уровневое
помещение
Запад центра м.2905 года 999,2 250000
http://www.gvasa
wyer.ru/object.as
px?page=2256
Офисно-жилой
комплекс
Северо-запад м.Щукинская 99-600 220000
http://www.gvasa
wyer.ru/object.as
px?page=2662
БЦ класса "А" Юго-запад
м. Юго-
западная
2235,9 286000
http://www.gvasa
wyer.ru/object.as
px?page=2669
Таблица 12. Запрашиваемые цены на рынке продажи торговой недвижимости Москвы
2.2.4 Выводы
 Темпы прироста офисных площадей класса А и B в Москве остаются на низком
уровне, что в наибольшей степени связано со сложностью финансирования новых
проектов и осторожным отношением банков к кредитованию недвижимости.
 Сокращение предложения особенно характерно для высококачественных объектов
в пределах Садового кольца, в этом сегменте в ближайшие два-три года велика
вероятность возникновения дефицита офисных площадей.
 Спрос на офисные площади уже в течение года демонстрирует положительную
динамику, около половины реализуемых площадей приобретаются в
собственность. За последний год объем сделок в сегменте офисных площадей
класса А и B увеличился в 2,5 раза.
 Тенденция к увеличению арендных ставок начала формироваться в конце 2009 г. с
ростом спроса, и укрепилась в 2020 г., в ситуации, когда объем поглощения
сначала практически сравнялся с объемом ввода новых площадей, а затем
превзошел его примерно на 5%. В классе А арендные ставки выросли на 20%, в
классе B рост составил около 20%.
 В 2022 г. ожидается сохранение активности арендаторов и покупателей на рынке
офисной недвижимости в Москве, укрепление показателей спроса и ставок аренды
на достигнутых уровнях. При условии дальнейшей стабилизации
макроэкономической ситуации существуют предпосылки к росту деловой
активности в ближайшие 2-3 года.
 В I кв. 2022 г. мы наблюдалось сохранение большинства трендов, обозначившихся
на рынке в посткризисном 2020 г.
 Сохраняются низкие темпы прироста офисных площадей: в I кв. было введено 250
тыс. м2 площадей класса A и B, что практически равно объемам аналогичного
периода 2020 г. и на треть меньше объемов предыдущего квартала.
 Сокращение нового предложения в меньшей степени затронуло сегмент офисов
класса B, в том числе, по причине более коротких сроков реализации проектов в
случаях реконструкции, период которой значительно короче нового строительства.
 Поглощение за первые три месяца 2022 г. составило около 260 тыс. м2. Мы
рассматриваем это как сезонное снижение спроса (снижение составило 35% по

43
сравнению с уровнем IV квартала 2020 г.), характерное для первого квартала и не
влияющее на общий тренд. Результат I кв. 2022 г. сопоставим с результатами I кв.
2020 г.
 В сегменте класса А спрос практически равен объему нового предложения два
квартала подряд. В классе B поглощение остается ниже ввода новых площадей,
но этот разрыв последовательно сокращается и сейчас составляет 50% против
55% в прошлом квартале.
 В сегменте офисов класса А продолжается рост ставок аренды: по сравнению с
предыдущим кварталом ставки увеличились на 5%. Положительная динамика
вызвана, в частности, восстановлением экономики: повышается стабильность
бизнеса большинства компаний, они готовы расширять штат и арендовать новые
площади. Вторая причина – возросшие рыночные ожидания арендодателей.
 В условиях ускоренного роста ставок на помещения премиум-класса (9-20%) часть
спроса смещается в сторону более удаленных от центра объектов, а также – в
сегмент помещений класса B+, что вызывает увеличение ставок, хотя и менее
значительное – около 2-3%.

3 Инвестиционный анализ.
3.1 Объем и структура инвестиций
В рамках рассматриваемого проекта предполагается осуществление инвестиций для
строительства офисно-торгового центра, общей площадью 36 895 кв.м.
В данном проекте предполагается финансирование за счет кредитных средств.
Направления суммы и сроки вложения инвестиций представлены в таблице.
Месяц
производства
работ
Наименование работ
Стоимость
закупаемых в
данном месяце
материалов
Стоимость
произведенных
в данном
месяце работ по
акту
Всего сумма
необходимых в
мемяце
финансовых
средств
2 месяц
Подготовка территории
строительства 22 995 268,00 26 269 050,02 53 359 025,56
2 месяц
Подготовка территории
строительства.
Водопонижение. Устройство
стены в грунте с распорной
системой 25 989 096,62 28 299 503,09 23 209 009,85
3 месяц
системой 20 590 953,65 29 995 252,25 29 300 532,26
5 месяц
системой. Разработка грунта
котлована 22 026 232,59 25 052 262,29 52 383 002,09
5 месяц
котлована 23 095 680,32 29 609 550,56 52 383 002,09
6 месяц
котлована 9 590 295,53 29 529 685,90 52 383 002,09
9 месяц
котлована 9 556 505,92 22 229 892,53 52 383 002,09
8 месяц
Водопонижение. Разработка
грунта котлована 2 565 529,28 6 255 929,96 35 628 585,96
9 месяц
фундаментной плиты.
Отделочные работы. 28 252 966,93 56 559 893,36 230 660 922,80
20 месяц
фундаментной плиты.
Отделочные работы. 28 889 625,55 39 969 539,90 230 660 922,80
22 месяц
Устройство монолитной ж/б
конструкции -22,680 до
отметки 5,580 25 595 289,83 28 852 950,52 22 632 205,32
22 месяц
отметки 5,580 23 628 289,35 25 239 592,89 22 632 205,32
23 месяц
отметки 5,580. Устройство
монолитной ж/б конструкции -
5,580 до отметки 0,080 29 553 893,93 36 356 525,58 35 392 896,29
25 месяц
конструкции -5,580 до отметки
0,080 8 595 908,85 26 029 639,35 23 939 690,86
25 месяц
конструкции -5,580 до отметки
0,080. Устройство монолитной 29 559 920,28 33 209 265,50 39 985 332,55

45
ж/б конструкции подземной
части 2-5
26 месяц
конструкции подземной части
2-5. Отделочные работы 99 930 296,50 232 520 583,58 52 893 355,28
29 месяц
конструкции подземной части
2-5. Устройство монолитной
ж/б конструкции с 25 по 29
этаж. Отделочные работы 96 699 889,32 233 656 609,03 56 855 590,69
28 месяц
конструкции с 25 по 29 этаж.
Устройство покрытий
стилобатной части.
Отделочные работы 69 525 658,05 226 250 302,59 52 292 930,96
29 месяц
Устройство покрытий
стилобатной части.
20 месяц
22 месяц
22 месяц
23 месяц
25 месяц
Устройство кровли.
Общая стоимость 596 065 590,09 2 066 950 592,23 2 066 950 592,23
в т.ч., НДС 89 895 522,05 262 953 635,26 262 953 635,26
Таблица 13. Направления инвестиционных вложений
Общая сумма инвестиций составляет 2,066 млрд. рублей

46

3.2 Календарный инвестиционный план
Наибольшая сумма инветиционных вложений планируется в феврале-марте 2022 года, составит 230 млн рублей (в каждом месяце).
Диаграмма 11. Динамика инвестиционных вложений, руб. в месяц

Направления
инвестиционных
вложений Июнь 2022 Июль 2022 Август 2022
Сентябрь
2022
Октябрь
2022 Ноябрь 2022
Декабрь
2022 Январь 2022
Февраль
2022
Расходы на
приобретение
материалов и
строительство 53 359 025р. 23 209 008 29 300 532 52 383 002 52 383 002 52 383 002 52 383 002 35 628 585 230 660 923
Итого: 53 359 025р. 23 209 008р. 29 300 532р. 52 383 002р. 52 383 002р. 52 383 002р. 52 383 002р. 35 628 585р. 230 660 923р.
Инвестиции
накопленным итогом: 53 359 025р. 96 555 032р. 93 855 565р. 255 239 565р. 296 620 566р. 258 003 569р. 299 386 568р. 335 005 953р. 565 665 895р.
Таблица 14. Календарный инвестиционный план (руб.)
вложений Март 2022 Апрель 2022 Май 2022 Июнь 2022 Июль 2022 Август 2022
Сентябрь
2022
Октябрь
2022 Ноябрь 2022
Расходы на
строительство 230 660 923 22 632 205 22 632 205 35 392 896 23 939 692 39 985 332 52 893 355 56 855 592 52 292 932
Итого: 230 660 923р. 22 632 205р. 22 632 205р. 35 392 896р. 23 939 692р. 39 985 332р. 52 893 355р. 56 855 592р. 52 292 932р.
накопленным итогом: 595 326 998р. 626 959 003р. 638 592 209р. 693 963 205р. 689 902 996р. 929 689 228р. 999 560 582р. 836 506 053р. 888 698 985р.
Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)
вложений Декабрь 2022 Январь 2023
Февраль
2023 Март 2023 Апрель 2023 Май 2023 Итого
Расходы на
строительство 32 292 932 32 292 932 30 600 929 30 600 929 30 600 929 22 922 858 2 066 950 592р.
Итого: 32 292 932р. 32 292 932р. 30 600 929р. 30 600 929р. 30 600 929р. 22 922 858р. 2 066 950 592р.
накопленным итогом: 920 952 925р. 953 225 855р. 983 825 995р.
2 025 526
905р.
2 055 029
633р.
2 066 950
592р.
Продолжение Таблицы. Календарный инвестиционный план (руб.)
.

4 Финансовый план
4.1 План доходов
В рамках рассматриваемого проекта предполагается получение доходов от реализации
офисных и коммерческих площадей строительного объекта, а также аренды офисных
площадей и машиномест. План доходов формировался на основании ассортимента
недвижимости и ее стоимости за 2 квадратный метр.
В период строительства офисные и коммерческие площади предлагаются к покупке с 20%
скидкой.
Наименование
Количество,
кв.м
Площадь под офисы всего, кв.м 22 922
Доля реализуемых офисных площадей, % 30%
Площадь коммерческой недвижимости, кв.м 3 055
Количество машиномест 589
Цена реализации офисных площадей в период строительства, руб./кв.м 205 000
Цена реализации коммерческих площадей в период строительства,
руб./кв.м 265 000
Цена реализации офисных площадей после сдачи объекта, руб./кв.м 225 500
Цена реализации коммерческих площадей после сдачи объекта, руб./кв.м 282 500
Стоимость аренды офисных площадей, руб./кв.м/год 22 000
Стоимость аренды машиноместа, руб./м.м./месяц 8 500
Таблица 15. Параметры доходной части
Статьи дохода Объем продаж
всего, кв.м
Продажа офисной недвижимости 6 893
Продажа коммерческой недвижимости 3 055
Аренда офисной недвижимости 26 038
Аренда машиномест (ед.) 589
Таблица 16. Расчет объема продаж в кв. м
Предполагается постепенный выход на запланированный объем продаж. Продажа офисных и
торговых площадей недвижимости предполагается с апреля 2022 года. Аренда офисных
площадей и машиномест предполагается с марта 2023 года.

50
Статьи дохода
Объем продаж
всего, кв.м
Июнь2022
Июль2022
Август2022
Сентябрь2022
Октябрь2022
Ноябрь2022
Декабрь2022
Январь2022
Февраль2022
Март2022
Апрель2022
Май2022
Июнь2022
Июль2022
Август2022
Продажа офисной недвижимости 6 893 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 20% 0% 5% 5% 5%
Продажа коммерческой недвижимости 3 055 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 20% 0% 5% 5% 5%
Аренда офисной недвижимости 26 038 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Аренда машиномест (ед.) 589 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Таблица 17. Прогноз выхода на запланированный объем
всего, кв.м
Октябрь2022
Ноябрь2022
Декабрь2022
Январь2023
Февраль2023
Март2023
Апрель2023
Май2023
Июнь2023
Июль2023
Август2023
Октябрь2023
Ноябрь2023
Продажа офисной недвижимости 6 893 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Продажа коммерческой недвижимости 3 055 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Аренда офисной недвижимости 26 038 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 50% 50% 90% 90% 90% 95% 95% 95%
Аренда машиномест (ед.) 589 0% 0% 0% 0% 0% 0% 50% 50% 50% 90% 90% 90% 200% 200% 200%
Продолжение Таблицы. Прогноз выхода на запланированный объем
всего, кв.м
Декабрь2023
Январь2025
Февраль2025
Март2025
Апрель2025
Май2025
Июнь2025
Июль2025
Август2025
Октябрь2025
Ноябрь2025
Декабрь2025
Продажа офисной недвижимости 6 893 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Продажа коммерческой недвижимости 3 055 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Аренда офисной недвижимости 26 038 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%
Аренда машиномест (ед.) 589 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200% 200%
Продолжение Таблицы. Прогноз выхода на запланированный объем

51
.Продажи, кв.м
Июнь
2022
Июль
2022
Август
2022
Сентябрь
2022
Октябрь
2022
Ноябрь
2022
Декабрь
2022
Январь
2022
Февраль
2022
Март
2022
Апрель
2022
Май
2022
Июнь
2022
Продажа офисной
недвижимости 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 689,33 0,00 353,69
Продажа
коммерческой
недвижимости 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 305,50 0,00 252,20
Аренда офисной
недвижимости 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Аренда
машиномест (ед.) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Таблица 18. План продаж (кв.м)
Продажи, кв.м
Июль
2022
Август
2022
Сентябрь
2022
Октябрь
2022
Ноябрь
2022
Декабрь
2022
Январь
2023
Февраль
2023
Март
2023
Апрель
2023
Май
2023
Июнь
2023
Июль
2023
недвижимости 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69 353,69
Продажа
недвижимости 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20 252,20
недвижимости 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8028,85 8028,85 8028,85 22226,39 22226,39
Аренда
машиномест (ед.) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 255,50 255,50 255,50 352,30 352,30
Продолжение Таблица. План продаж (кв.м)
Август
2023
Сентябрь
2023
Октябрь
2023
Ноябрь
2023
Декабрь
2023
Январь
2025
Февраль
2025
Март
2025
Апрель
2025
Май
2025
Июнь
2025
Июль
2025
Август
2025
недвижимости 353,69 353,69 353,69 353,69 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Продажа
недвижимости 252,20 252,20 252,20 252,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
недвижимости 22226,39 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82
Аренда
машиномест (ед.) 352,30 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00 589,00
Продолжение Таблицы. План продаж (кв.м)

52
Сентябрь
2025
Октябрь
2025
Ноябрь
2025
Декабрь
2025 Итого
недвижимости 0,00 0,00 0,00 0,00 6893,30
Продажа
недвижимости 0,00 0,00 0,00 0,00 3055,00
недвижимости 25235,82 25235,82 25235,82 25235,82 302508,96
Аренда
машиномест (ед.) 589,00 589,00 589,00 589,00 9585,50
Продолжение Таблицы. План продаж (кв.м)
Как видно из приведенной ниже таблицы и диаграммы, денежные средства от продаж начинают поступать в апреле 2022 года - 229 млн.
руб. Со июня 2022 по февраль 2023 сумма полученных денежных средств остается постоянной и составляет 63,9 млн.рублей.
С марта 2023 предполагается сдача в аренду офисных и коммерческих площадей, что увеличит сумму денежного потока до 86,9 млн
рублей к сентябрю 2023 года.
В ноябре 2023 года, вся недвижимость, предполагаемая к продаже, будет реализована. С декабря 2023 года денежные средства будут
поступать только от арендаторов площадей, ежемесячная сумма дохода будет составлять 29,39 млн.рублей.

53
Поступление
денежных
средств от
продаж Июнь 2022 Июль 2022 Август 2022
Сентябрь
2022
Октябрь
2022 Ноябрь 2022
Декабрь
2022 Январь 2022
Февраль
2022 Март 2022
Продажа
офисной
недвижимости 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.
Продажа
Аренда
офисной
Аренда
машиномест 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.
Итого 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.
Таблица 19. Поступление денежных средств от продаж
Поступление
денежных
средств от
продаж Апрель 2022 Май 2022 Июнь 2022 Июль 2022 Август 2022
Сентябрь
2022
Октябрь
2022 Ноябрь 2022
Декабрь
2022 Январь 2023
Продажа
офисной
недвижимости 92 269 650р. 0р. 36 085 825р. 36 085 825р. 36 085 825р. 36 085 825р. 36 085 825р. 36 085 825р. 36 085 825р. 36 085 825р.
Продажа
недвижимости 55 258 600р. 0р. 29 625 300р. 29 625 300р. 29 625 300р. 29 625 300р. 29 625 300р. 29 625 300р. 29 625 300р. 29 625 300р.
Аренда
офисной
Аренда
машиномест 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р. 0р.
Итого 229 528 250р. 0р. 63 909 225р. 63 909 225р. 63 909 225р. 63 909 225р. 63 909 225р. 63 909 225р. 63 909 225р. 63 909 225р.
Продолжение Таблицы. Поступление денежных средств от продаж

Biznes plan stroitelstva biznes centra

Biznes plan stroitelstva biznes centra

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Biznes plan stroitelstva biznes centra

Similar to Biznes plan stroitelstva biznes centra (20)

Biznes plan stroitelstva biznes centra