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違約金酌減之相關實務見解
- 2. 我 國不動產買賣並無公定之價格，而係由買賣雙方在自由 市 場自訂價格交易，其價格受買賣當時綜合不動產之客觀 情 狀（如房屋完工年份、建築品質、坐落地點、週遭交通 及 經濟活動條件等）及買賣雙方主觀情狀（如資金之供應 與 需求急迫程度、對房地之用途、財務之調度規劃、個別 房 屋之隔局差異性）等因素所影響，且即使相同時間、同 一 地段之房屋價格，亦難期完全一致。而不動產估價則係 以 正常條件估價，即公開市場一定期間交易、正常交易動 機 及付款等情形而為價格評估（系爭估價報告書估價基本 事 項說明第四點），其評估結果固非不可作為一般正常客 觀 價格之參考依據，惟其無法涵括個別不動產之差異性， 故 不得僅以其所載價格作為判斷系爭房地價格之絕對依據。
- 3. 甲 乙 借款400萬 信託系爭房地 →信託、委任契約 系爭房地抵押擔保 第一：玉山。 第二：本案債權。 99.8 • 乙交付200萬支票 予甲(現金200萬?) 99.11 • 乙以13,000,000 出售A • 乙收500萬 100.2.24 • A出售房地予B 系爭房地經估 價合理市價為 16,034,516元。
- 4. 原告(甲) 1.違反信託本旨處份財產 (認實際出售價額、估價 相差甚鉅) 2.請求相當於差價之不當 得利。 被告(乙) 1.借款如數交付。 2.原告未依約清償，故處 份系爭房地。 3.實際出售價額與市場價 額相當。 4.尚有利息、違約金未付。 →無不當得利
- 5. 1.乙是否如數交付借款? • 簽收收據所示，乙確實交付現金200萬+支票200萬。 2.系爭債務有無約定清償日、利息、違約金? • 1.99.11.12最終約定清償日。(∵抵押權設定+清償日延 期存證信函)。 • 2.利息約定：依票據規定6%。違約金：契約約定
- 6. • 否定 • (1)出售不動產前，並未委由估價師估價， 不違反信託本旨。 • (2)不動產買賣交易之價額受諸多因素影響， 無法一概而論。 3.以1300萬出售是否違反委任事務?
- 7. 按約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額， 民法第252條定有 明文，而約定之違約金是否過高， 應就債務人若能如期 履行債務時，債權人可得享受之 一切利益為衡量標準， 而非以僅約定一日之違約金若 干為衡量標準（最高法院 51年台上字第19號判例參 照）。且法院酌減違約金至相 當之數額，關於是否相 當，須依一般客觀事實、社會經 濟狀況及當事人所受 損害情形，以為酌定標準，此不問 違約金作用為懲罰 性抑為損害賠償之預定，均有其適用 （最高法院49年 台上字第807號判例、70年度台上字第 3796號、101年 度台上字第74號判決參照）
- 9. 上訴人 • 1.遲延4日復驗，不可歸責。 • 2.退萬步言，違約金過高 • (1)被上訴人溢扣 35,290,115 (系爭違約金) • (2) 不當得利 被上訴人 1.依契約規定罰 違約金。 2.時效抗辯
- 10. 按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思， 已任意給付 ，可認為債務人自願依約履行，不容其請 求返還外，法院仍得依 民法第二百五十二條規定，酌 減至相當之數額。且於法院為核減 後，債務人就該核 減部分之數額，因原給付之法律上原因已不存 在，自 得依不當得利法律關係請求債權人返還。
- 15. 被上訴人如依民法第二百五十二條規定請求 核減違約金者， 自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任。 乃原審就 系爭違約金之約定是否過高之事實，未令被上訴人舉證 證 明，即以上訴人主張所受損害一部分不足採為由，認系爭 違約 金之約定過高，將之酌減為五百萬元，已屬可議。次 查上訴人於 原審主張系爭不動產經瑞普國際不動產估價師 事務所估價結果， 目前之價值僅存四千九百三十九萬元， 跌價損失達二千二百六十 一萬元，足證系爭不動產自兩造 訂約以來價值已下滑甚多等語（ 見原審卷第二宗第二三 頁），原審亦認被上訴人既於解約前願以 打九折之價格買 受系爭不動產，或願給付一百萬元充作解約金， 足徵系爭 不動產於斯時已有未達七千二百萬元房價之勢，系爭不 動 產於解約前已有下跌之傾向，乃未查明系爭不動產於上訴 人解 約時之價值多少，資為酌減違約金之依據，逕以上開 理由為上訴 人不利之認定，亦嫌率斷
- 16. 一、經估價結果，跌價已達2261萬元。 二、顯見已未達契約價7200萬元。 三、應先查明解約時價值多少，為違約金酌減依據。
- 18. 上訴人 1.解除契約，回復原狀 (返還第一期款) 2.退萬步言，以第一期款 全部為違約金顯然過高。 被上訴人 1.買賣契約簽訂係受詐欺 脅迫。 2.100.10.07解除契約係為 合法。 3.願繼續履約，不得請求 損害賠償。
- 19. 一、買受人因出賣人不履行債務而解除契約，如 買賣 標的物之價值於契約解除「後」有所增值，固非解約 前債務 不履行所生之損害；惟若市價於契約解除「前」 已有漲價，高於 原定買賣價金，買受人之財產價值因 而減少，該價差即非不可認 係買受人因出賣人不履行 債務所受之損害，而以之作為酌定違約 金之標準。 二、原審未詳加調查審認，遽以上訴人購 買系爭房地 為自用，不能認受有系爭房地漲價利益之損害等語， 逕酌減本件違約金額為三十萬元，不惟疏略，且有理 由不備之違 法。
- 22. 上訴人 • 1.影響權益重要條款未告知(租金每 月30萬)→得解除買賣契約 • 2.退萬步言，對方未受損害，沒收已 交付之價金為違約金，顯屬過高。 被上訴人 • 1.無隱匿之事實 • 2.催告未履行契約條款義務。 • →得解除契約，並沒收。
- 24. 兩造對於沒收之價金是否屬違約金並非全無爭 執，而 有令雙方先為攻防及辯論之必要，乃原審未曉諭闡明 雙方 為之，逕認係違約金並為酌減之職權行使，自與 前開法條規定有 違。又原審既認上閤屋公司將陳孟傑 所給付之價金沒收係屬系爭 買賣契約第十一條第二項 所約定之懲罰性違約金，應依民法第二 百五十二條規 定酌減，惟原審並未就該違約金何以過高及應如何 酌 減等爭點，命陳孟傑舉證說明及使兩造就該爭點為充 分攻擊防 禦暨適當完全辯論，即逕為違約金應酌減至 九百四十萬元之判決 ，依上說明，其訴訟程序亦有重 大瑕疵。
- 25. 69.05.22 • 甲與出租人 租賃契約 • 丙為保證人 69.06.21 • 甲始欠租 69.09.02 • 約定租約終 止(69.09.01) 69.09.10 • 乙遷入 甲vs.出租人租約期間69.05.22~70.05.21
- 26. • 甲、丙連帶 給付違約金。 • 乙遷交房屋、 損賠責任 • 向甲承租房 屋，非無權 占有。 • 69.06.22起 房屋由乙承 租，無關。 被上訴 人：甲 被上訴 人：乙 被上訴 人：丙 上訴人： 出租人