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1051110物之瑕疵擔保
- 1. ~相關實務分析
- 4. 102上1188 氯離子含量過高、漏水→得減少價金 • 修復後排除之金額範圍內減少價金。 • 被上訴人無重大過失。 頂加屋→不得減少價金 • 賣方已履行說明義務 • 被上訴人明知，自行承擔風險
- 6. 判決摘要:氯離子 依系爭鑑定報告第4 頁所載，潛藏在混凝土內部之氯離 子 具備充分催化鋼筋腐蝕之條件，鋼筋由於氯離子不斷的 催 化作用，鏽蝕之速率會不斷加快致漸漸降低其結構強度 ， 房屋之結構體劣化現象若未即時採取有效之防蝕措施， 長 期下來對混凝土除耐久性會逐漸降低外，鋼筋腐蝕加劇 亦 對建築結構或居住安全有影響。高氯離子含量建築物之 損 壞現象是由於鋼筋腐蝕後體積膨脹導致混凝土龜裂、剝 落 甚至鋼筋鏽斷，鋼筋生鏽時會放出微小電流出來，是一 種 電化學反應，針對系爭房屋建議採用鋅塊犧牲陽極處理 工 法改善，費用計748,200 元。是系爭房屋雖因氯離子含 量 過高具有瑕疵，惟可於支付上開費用修復後排除，被上 訴 人主張其得據以請求減少系爭房地之價金748,200 元， 尚 稱合理，堪可採取。
- 7. 判決摘要:漏水 依吾人日常生活經驗所知，漏水確實會滅失 或減損房 屋之價值或通常效用，是被上訴人主張系爭房屋具 有 滲漏水之瑕疵，足堪認定。依系爭鑑定報告所載，修 復系 爭房屋滲漏水現象所需費用為58,700元（見系爭 鑑定報告第 5 頁、第15頁），被上訴人執此主張就此 部分瑕疵其得請求 減少價金58,700元，亦可採信。
- 8. 判決摘要:屋頂加蓋 上訴人並未故意出具內容錯誤之系爭現況說明 書，以 隱匿系爭頂樓增建曾被報拆之事實，且被上訴人至 遲 於兩造簽訂系爭買賣契約書時，已得知系爭頂樓增建 曾 被報拆之事，惟其仍願買受系爭房地，縱系爭頂樓 增建嗣 被主管機關依法拆除，依民法第355條第1項 「買受人於契 約成立時，知其物有前條第一項所稱之 瑕疵者，出賣人不 負擔保之責」之規定，上訴人亦無 庸負瑕疵擔保之責
- 10. 事實說明 一、兩造於九十六年三 月二十日簽訂系爭契約，被上訴人 以總價五千六百萬元向上訴人 購買系爭房地，並將五百六 十萬元存入系爭信託專戶，上訴人已 領取其中二百八十萬 元；系爭土地上有水溝及駁坎，系爭房地現 由訴外人許逖 占有使用。 二、依系爭契約第十六條之特約記載，僅排除系 爭房屋之 物之瑕疵擔保責任，不及於系爭土地，上訴人就系爭土 地 仍應負瑕疵擔保責任。 三、被上訴人自得暫緩請求辦理系爭房地所有權移轉登記， 並 拒絕支付買賣價金尾款。再被上訴人本於契約，請求上 訴人移轉 系爭房地所有權及點交之行為，亦無權利濫用或 違反誠信原則之 情事。原審因以上揭理由為上訴人不利之 判決，經核於法並無違誤。
- 11. 104台上2437 被上訴人 1.對方拒絕履約。 2.命上訴人將系爭房地移 轉登記並點交予指定第 三人。 3.尾款返還。 上訴人 1.拒絕減少價金。 2.系爭土地無瑕疵。 3.96.09.10發函解除契約。
- 12. 104台上2437 • →買賣標的有瑕疵，暫停辦理所有權移轉登記 1.保護雙方權益 • 解除契約不合法 2.買賣契約仍有效 • 無過失責任。 • 買受人得拒絕受領瑕疵物。 3.出賣人給付無瑕疵務之義務
- 14. 105上易28 103.09.13訂立買賣契約 • 買受人：被上訴人 • 出賣人：上訴人 契約約定： • 不可歸責買受人之事由無法辦 理貸款，雙方同意解約。 無法貸款 • 買受人不接受利率未完成核貸 103.10.31被上訴人存函解 除契約 土地(河川用地)
- 16. 105上易28 出賣人負瑕疵擔保之責 • (1)欠缺通常效益 • 系爭土地與一般農地使用相異 • 購買土地之目的為興建農舍：系爭土地無法興建 • →瑕疵可歸責出賣人(即被上訴人) 事由 • (2)出賣人解除契約→無理 • 可歸責出賣人(即被上訴人) 事由 買受人解除契約,請求返還已受領之價金 • →有理
- 18. 判決理由 該土地早經禁建，且無 解禁計畫， 已經空軍總司令部於 80年1月21日以（80）柳漓 字第0108號函覆知在案。上訴人 既無法擔保買賣雙方訂立契 約所預定之蓋農舍之效用，則 其瑕疵灼然明甚，上訴人自應 負民法第324條（按應為354 條之誤）之瑕疵擔保責任。 上訴人就系爭土地向經濟部水利署第二河川局申請種植 稻 米，業經經濟部水利署第二河川局核發種植許可書，使用 種類為「低莖作物」，即涵蓋一切低莖作物均能於系爭土 地 上種植，如水稻、蔬菜等作物，系爭土地於法律上確實 具備 種植作物之效用云云。惟系爭土地之農作應經許可， 目前得 種植低莖作物，為兩造所不否認，益證系爭土地與 一般農地 使用炯異，僅具部分農牧用地使用效益，自未符 一般農地買 賣之契約目的。
- 19. 102台上481 出賣人 買受人 權狀：29.49坪 要求仲介寫明契約 門前法定空地：10坪 認受詐欺 建物及土地謄本皆明載 屋齡：11年 認受詐欺 仲介 已盡說明義 務並無疏失
- 22. 102台上481判決要旨 按房地買賣仲介人係受有仲介報酬之仲介專業人員，應盡 善良管理人注意義務，而約定專用權取得，依公寓大廈§ 23 須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，當為不 動產仲介人所應知悉。 空地為房地買賣之重要標的物，有無約定專用權，當然影 響系爭房地價值。 出賣人既於現況說明書第二十九欄勾選有約定專用權，則 房地買賣仲介人本於善良管理人之注意義務，就該十坪空 地有無合於約定專用權之條件存在，告知給付仲介報酬費 用之買受人，且於出賣人填載有無規約時，於該欄內任令 其空白時，是否已盡善良管理人注意義務，告知給付仲介 報酬費用之買受人注意約定專用權之合法性，如原審就此 部分，並未說明仲介人之應盡注意義務為何，以及仲介人 已否善盡善良管理人注意義務，有判決不備理由之失。
- 23. 判決理由 本件系爭買賣契約書固記載主建物登記面積為七十四 點三 四平方公尺（第一審卷第十五頁），而中信房屋 售屋資料表上復 記載使用面積三十九點四九坪，兩者 相差坪數為十坪。該資料表 其後雖有前院面積十坪之 記載（第一審卷第十二頁），但既稱為 「使用面積」， 自指買方即上訴人於買受後有權使用之面積，該 有權 使用之面積，係因買受人支付價金之對價關係而來， 出賣人 對於買受人就其使用權源當應負權利瑕疵擔保 責任
- 24. 判決理由 本件 房地買賣，被上訴人即出賣人李楊玉華於房屋現 況說明書上第二 十九欄，即已勾選有「約定專用協議」 （第一審卷第十三頁）， 自指上開多出建物面積之十 坪之使用權源，係依約定專用協議而 來。李楊玉華於 該欄位後勾選「有使用償金」及「增繳管理費」 ，亦 僅係告知買受人知悉該約定專用權非無償專用而已， 尚難據 此認出賣人不負擔保系爭空地有約定專用權責 任。
- 25. 判決理由 又系爭房地買賣仲介人即被上訴 人張榮堅係受有仲介 報酬之仲介專業人員，應盡善良管理人注意 義務，而 約定專用權取得，依公寓大廈管理條例第二十三條規 定 須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意，當 為不動產仲介 人所應知悉。查系爭空地為系爭房地買 賣之重要標的物，有無約 定專用權，當然影響系爭房 地價值。
- 27. 49台上376民事判例被上訴人 • 1.建地+建物→不 負擔保公建築之 用之責 • 2.定金給付低於約 定→違約→沒收 已給付之訂金 上訴人 • 1.違反約定 • 2.解除契約 • 3.回復原狀(返 還訂金)