我國實務近來發展出新的法律見解，將債權相對性的法律關係，於例外情形，賦予物權化效果

1. 債之關係物權化案例
討論
謝秉錡律師

2. 契約行為之特性
 一、相對性
 二、只存在債權人與債務人間。
 三、除非債權讓與，否則不得對抗其他第三人。

3. 傳統法律關係，債之關係物權化部分
租賃
買賣不破租賃
民法第425條

4. 分管契約
最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其
他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，
其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性
而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得
而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受
不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內
，嗣後應不再援用。

5. 公寓大廈規約
規約§24
繼受人得請求閱覽
繼受規約權利

6. 近來實務見解，債之關係物權化放寬
 九十五年民庭決議事實:
 甲同意乙無償在甲所有土地上建造三層樓房一棟，未約定使用土地期限，不
久之後，乙所有房屋經其債權人聲請查封拍賣，由丙拍定買受，並取得不動
產權利移轉證書，甲即以丙不得繼受伊與乙間之使用借貸關係，屬無權占有
為由，依民法第七百六十七條規定，訴請丙拆屋還地，是否應予准許？

7. 決議結論
 視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效
力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸
關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，
尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如
認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目
的，仍應駁回其請求。

8. 前手與他人訂立合建契約後再賣予後手
 90年台上字第1060號:
 被上訴人於上開合建契約成立後其行使權利以損害上訴人為主要目的時，則
能否祇因被上訴人非合建契約之當事人逕得謂其有對上訴人行使物上請求權
之權利，即非無疑。究竟被上訴人先後以贈與暨買賣為原因而取得系爭土地
之所有權時，是否知悉上訴人已因合建契約而動工建屋﹖上訴人於是時在該
地上建屋至何程度﹖被上訴人行使所有權物上請求權是否以損害上訴人為主
要目的而有背於誠信原則﹖

9. 互易土地
 97年台上字第1729號判決:查系爭互易同意書不以土地共有關係繼續存在為
必要，該互易契約尚不因共有土地之分割而當然消滅，其互易標的土地之應
有部分，各已分割其特定位置，上訴人於取得系爭土地時，業由被上訴人建
造教堂使用，並早已知悉有互易契約暨其目的在保持被上訴人教堂免遭拆除，
既為原審所合法確定之事實，則上訴人依民法第七百六十七條、第一百八十
二條及第一百八十四條規定，請求被上訴人拆屋還地暨給付損害金，依上說
明，自應受該互易同意書之拘束。

10. 債之關係物權化之界限-雙重買賣
 82年台上字第3243號判例:買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外
之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記
與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買
受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受
人。
 72年台上字第938號判例:買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之
第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受係爭土地，惟在林某將系爭土地之
所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而
取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得
以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人。

11. 結論
 一、債之關係相對性已有突破之趨勢。
 二、於二重買賣之情形中，因受限於判例，最高法院仍認為二重買賣應遵
 守債之關係相對性之主張。