hệ số điều chỉnh giá đất

Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Th.S TRẦN BÍCH VÂN
SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page i
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
rất tận tình của các thầy cô giáo, người thân trong gia đình, bạn bè. Tôi xin bày tỏ
lời cảm ơn chân thành tới những người đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi rất
nhiều trong quá trình thực hiện chuyên đề này.
Xin cảm ơn các thầy cô trong khoa Kinh Tế Phát Triển, cũng như các thầy cô
trong trường đã nhiệt tình giảng dạy, giúp đỡ tôi trong 4 năm học qua. Đặc biệt tôi
kính gởi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo Trần Bích Vân đã nhiệt tình định hướng,
góp ý và giúp đỡ tôi thực hiện chuyên đề tốt nghiệp này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2013
Sinh viên
Bùi Quang Tiến

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan những số liệu sử dụng trong đề tài do cá nhân tự thu thập, không
sao chép từ bất kỳ nguồn nào khác.Nếu sai tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TP.HCM ngày 31/ 3/ 2013
SV thực hiện đề tài
Bùi Quang Tiến

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page iii
NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
…………………………………………

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page iv
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN

………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………….……………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………….....
T.P Hồ Chí Minh, ngày 07 tháng 04 năm 2013
Giáo viên
Th.S Trần Bích Vân

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮC

Viết tắc Diễn giải
BĐS Bất động sản
CLCL Chất lượng còn lại
DT KV Diện tích khuôn viên
DT SXD Diện tích sàn xây dựng
ĐG Đơn giá
GT Giá trị
KHTL Khấu hao tích lũy
SV ĐT XDCT Suất vốn đầu tư xây dựng công trình
TĐHQ Tuổi đời hiệu quả
TS Tài sản

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng Diễn giải Trang
Bảng 1.1 Quy định hệ sô hẻm của UBND TP. Hồ Chí Minh
Bảng 3.1 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Lê Văn Quới
Bảng 3.2 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Mã Lò
Bảng 3.3 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Đất Mới
Bảng 3.4
Chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định
trên đoạn đường Lê Văn Quới, Quận Bình Tân
Bảng 3.5
trên đoạn đường Mã Lò, Quận Bình Tân
Bảng 3.6
trên đoạn đường Đất Mới, Quận Bình Tân
Bảng 3.7
Đơn giá đất trung bình của các BĐS có diện tích tương đồng trên
ba đoạn đường khảo sát
Bảng 3.8
Bảng tỷ lệ điều chỉnh diện tích của các BĐS trên hai đoạn đường
khảo sát

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page vii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình Diễn giải Trang
Hình 1.1 Xác định cấp hẻm
Hình 1.2 Cách xác định vị trí hẻm
Hình 2.1 Bảng đồ quận Bình Tân
Hình 2.2 Bản đồ đường Lê Văn Quới
Hình 2.3 Bản đồ đường Mã Lò
Hình 2.4 Bản đồ đường Đất Mới

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page viii
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2
1.1.BẤT ĐỘNG SẢN 2
1.1.1. Khái niệm BĐS.......................................................................................2
1.1.2. Các thuộc tính của BĐS..........................................................................2
1.1.3. Đặc trưng của BĐS:................................................................................2
1.2.THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS 3
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS................................................................3
1.2.2. Mục địch của thẩm định giá BĐS:..........................................................3
1.2.3. Cơ sở giá trị của TĐG BĐS....................................................................3
1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá BĐS ....................................................3
1.3.HẺM VÀ CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT 5
1.3.1. Khái niệm hẻm........................................................................................5
1.3.2. Phân loại hẻm..........................................................................................6
1.3.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo
công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.............................6
1.3.4. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ sô điều chỉnh ..................................7
1.3.5. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh..................................................................8
1.3.6. Một số cách tính hệ số điều chỉnh ..........................................................8
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ KHU VỰC ĐIỀU TRA VÀ BẢNG MẪU ĐIỀU
TRA 10
2.1.TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BĐS KHU VỰC HIỆN NAY 10

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page ix
2.1.1. Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ
Chí Minh.............................................................................................................10
2.1.2. Thị trường BĐS quận Bình Tân............................................................10
2.2.GIỚI THIỆU CÁC ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VÀ CÁC BĐS KHẢO
SÁT.. 12
2.2.1. Đường Lê Văn Quới. ............................................................................12
2.2.2. Đường Mã Lò .......................................................................................14
2.2.3. Đường Đất Mới.....................................................................................16
2.3.GIỚI THIỆU BẢNG MẪU ĐIỀU TRA 18
2.3.1. Bảng mẫu điều tra:................................................................................18
2.3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị của BĐS trên các đoạn đường
Lê Văn Quới, đường Mã Lò và đường Đất Mới ................................................20
CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA CÁC CON ĐƯỜNG VÀ XÂY DỰNG
HỆ SỐ HẺM 21
3.1.BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU SAU KHI TÍNH TOÁN RA ĐƠN GIÁ ĐẤT
CỦA CÁC BĐS THU THẬP ĐƯỢC 22
3.1.1. Đường Lê Văn Quới: ............................................................................22
3.1.2. Đường Mã Lò .......................................................................................23
3.1.3. Đường Đất Mới:....................................................................................23
3.2.XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG TRÊN ĐOẠN
ĐƯỜNG LÊ VĂN QUỚI, ĐƯỜNG MÃ LÒ, ĐƯỜNG ĐẤT MỚI: 24
3.2.1. Đường Lê Văn Quới: ............................................................................24
3.2.2. Đường Mã Lò: ......................................................................................24
3.2.3. Đường Đất Mới:....................................................................................25

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page x
3.3.SO SÁNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỚI KHUNG GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC
KHU VỰC QUẬN BÌNH TÂN DO UBNN T.P HỒ CHÍ MINH BAN HÀNH
NĂM 2013 25
3.3.1. Bảng giá đất Nhà nước quận Bình Tân năm 2013................................25
3.3.2. So sánh đơn giá đất thị trường và đơn giá đất Nhà nước ban hành......26
3.4.XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VÀ MẶT TIỀN
ĐƯỜNG LÊ VĂN QUỚI, MÃ LÒ VÀ ĐƯỜNG ĐẤT MỚI QUẬN BÌNH TÂN 28
3.4.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của các đoạn
đường khảo sát....................................................................................................28
CHƯƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 42
4.1.KẾT LUẬN: 42
4.2.HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI: 42
4.3.GIẢI PHÁP 42
4.4.KIẾN NGHỊ 43

SVTH: BÙI QUANG TIẾN Page 1
LỜI MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài
Thị trường BĐS năm 2012 khép lại với nhiều sóng gió mà không có nhiều
khởi sắc. Cơn đóng băng thị trường từ năm 2011 tiếp tục lan rộng sang năm 2012
đẩy nhiều doanh nghiệp vào tình trạng suy kiệt. Thị trường BĐS đang chôn vùi
không biết bao nhiêu tiền của các doanh nghiệp, ngân hàng. Ảm đạm, trì trệ, đóng
băng, bất động…là những từ được nhắc đến để nói về thực trạng BĐS năm 2012.
Chưa bao giờ tần suất các cuộc hội thảo, kiến nghị giải cứu thị trường BĐS lại trở
nên rầm rộ như hiện nay. Trong cơn bĩ cực của thị trường kéo dài trong suốt 2 năm
qua đã chứng kiến hàng loạt những đòn nặng nền giáng vào thị trường vốn đã ảm
đạm, yết ớt. Một trong những nguyên nhân đó là do bong bóng BĐS làm cho giá trị
của BĐS trên thị trường không đúng với giá trị thật của nó. Vì vậy, việc xác định
đúng giá trị thật của một BĐS là một việc làm rất quan trọng và cũng không kém
phần khó khăn. Điều này đã dẫn đến sự cần thiết và phát triển mạnh mẽ của nghề
thẩm định giá trong thời gian qua.
Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển của hoạt động
thẩm định giá BĐS, tôi lựa chọn đề tài ” Xác định giá đất theo giá thị trường và xây
dựng hệ số hẻm các đoạn đường Lê Văn Quới, Mã Lò, Đất Mới, quận Bình Tân”
nhằm góp phần củng cố kiến thức về lý luận và thực tiễn, đồng thời tạo ra được một
mức giá tham khảo của khu vực.
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định giá trị đất thị trường của các đoạn đường Lê Văn Quới, đường Mã
Lò, đường Đất Mới, quận Bình Tân, đồng thời xác định hệ số hẻm trên các đoạn
đường đó.
Đối tượng nghiên cứu và phạm vi ngiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là các nhà mặt tiền, nhà trong hẻm
đang rao bán, đang giao dịch hoặc đã giao dịch thành công trong khu vực phường
Bình Trị Đông A, quận Bình Tân.
Phạm vi nghiên cứu các nhà ở trên các trục đường Mã Lò, Lê Văn Quới, Đất
Mới quận Bình Tân.
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra thị trường: phỏng vấn, khảo
sát thông tin về giao dịch BĐS. Sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để thu
thập dữ liệu, đưa ra các lập luận tính toán khoa học để ước tính.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Khái niệm BĐS
BĐS bao gồm đất đai tự nhiên và mọi tài sản, do con người tạo ra gắn liền
với mảnh đất đó. Đó là nhưng vật hữu hình nằm trên mặt đất , trong không trung
hoặc dưới lòng đất như nhà cửa, công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng.
Theo điều 174, Bộ luật dân sự 2005 thì: BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai;
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật quy định.
1.1.2. Các thuộc tính của BĐS
Tính bât động sản: người ta không thể di chuyển BĐS hay nói cách khác là không
thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan
trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc và mang tính chất
địa phương.
Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau.
Do vậy, giá của BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.
Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về
lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững
cao, đời sống kinh tế lâu dài.
1.1.3. Đặc trưng của BĐS:
Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tổng cung đất đai là cố định và việc cung
ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của
Nhà nước. Do đó giá cả BĐS luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung
hàng hóa BĐS kém co giãn so với giá.
Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao:thời gian giao
dịch hàng hóa BĐS dài hơn so với các loại hàng hóa thông thường. Bởi vì, giao dịch
BĐS không hcir giao dịch chỉ riêng bản thân BĐS mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý
của BĐS đó nữa. Do vậy, chi phí giao dịch thường khá cao.
Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt: tính thanh khoản kém do hàng hoá
BĐS thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá
thành tiền mặt chậm.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: BĐS đóng vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên mọi sự biến động về
đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia. Do vậy,Nhà

nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch BĐS.
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS
1.2.1. Khái niệm thẩm định giá BĐS
- Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu
BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
- Thẩm định giá BĐS là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật, nó bao
gồm sự nhạy cảm tốt với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững
vàng, cũng như có những thông tin cần thiết.
1.2.2. Mục địch của thẩm định giá BĐS:
TĐG BĐS phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:
- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng
- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,
cho thuê, cho thuê lại, sáp nhập. đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá,
hiện thực giá trị trong bảng cân đối kế toán, chứng minh TS...
- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án,
đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.
1.2.3. Cơ sở giá trị của TĐG BĐS
Giá thị trường làm cơ sở cho TĐG BĐS
“Giá trị thị trường của một TS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm TĐG và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.
TĐG dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng
cao nhất và tốt nhất của BĐS, đó là yếu tố quan trọng để quyết định giá trị của BĐS.
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG BĐS:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG TS dựa vào công
dụng kinh tế hoặc các chức năng của TS hơn là khả năng được mua, được bán trên
thị trường của TS hoặc khi TĐG TS trong điều kiện thị trường không điển hình hay
không bình thường.”
Một số giá trị phi thị trường: giá trị sử dụng, giá trị bán tháo hay buộc bán,
giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị thanh lý, giá
trị đang hoạt động, giá trị thế chấp cho vay.
1.2.4. Các phương pháp thẩm định giá BĐS

Tùy theo mục đích TĐG BĐS mà sử dụng phương pháp thẩm định cho phù
hợp. Đề tài nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu 2 phương pháp: phương pháp so
sánh và phương pháp chi phí.
1.2.4.1. Phương pháp so sánh giá bán
Cơ sở lý luận:
Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những BĐS tương tự được giao dịch
với giá trị của BĐS cần thẩm định có mối liên hệ với nhau.
Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản
trong các trường hợp tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường:
- Các tài sản có tính đồng nhất cao như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà cùng xây một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các
phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm
cửa hiệu.
- Đất trống.
- Dây chuyền máy móc thiết bị phổ biến: máy hàn, dây chuyền cắt
khuôn, tàu,..
- Các thương hiệu tương tự
Các bước tiến hành:
Bước 1: tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với tài sản cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…
Bước 2: tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp
Bước 4: phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng hoặc giảm
giá).
Bước 5: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định trên cơ sở giá bán có thể so sánh
được sau khi đã điều chỉnh.
Ưu, nhược điểm:
- Ưu điểm:
Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật
Giá được xác định căn cứ vào giá thực tế nên dễ được chấp nhận.
- Nhược điểm:
Phải có thông tin thị trường rõ ràng.

Các dữ liệu thu thập trong quá khứ: trong điều kiện thị trường biến động thì những
thông tin này có thể trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn.
1.2.4.2. Phương pháp chi phí
Cơ sở lý luận:
- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định giá có thể được
đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế.
- Chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế
Các trường hợp áp dụng
- BĐS sử dụng vào mục đích đặc biệt: bệnh viện, trường học,..
- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Thẩm định giá cho các BĐS khác trong điều kiện không đủ thông tin để
thực hiện phương pháp so sánh.
Các bước tiến hành
Bước 1: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá, coi như miếng đất đó là đất
trống. Giả định rằng mục đích sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng trên miếng đất.
Bước 3: ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có
trên đất xét đến tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó đã được chia làm 3 loại:
giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời bên ngoài, giảm giá lỗi thời chức năng.
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá.
Ưu nhược điểm:
- Ưu điểm:
Dùng để định giá cho những BĐS rất ít hoặc không có mua bán trên thị trường,
những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập
Khắc phục hạn chế của phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh trực tiếp.
- Nhược điểm
Phải có kinh nghiệm chuyên môn về kết cấu xây dựng, xem xét bản vẽ thiết kế
Cần có kiến thức tính toán dự án, chi phí công trình xây dựng.
Ước tính khấu hao tích lũy khó chính xác.
1.3. HẺM VÀ CÁCH TÍNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIỮA HẺM VÀ MẶT
TIỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
1.3.1. Khái niệm hẻm
Theo từ điểm Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có
thể có núi hoặc tường cao. Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong

các đô thị thì hai bên có tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi
từ đường chính vào.
Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường
đó và được đánh số theo trật tự số trên đường.
1.3.2. Phân loại hẻm
Hẻm cấp 1: là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường.
Các cấp hẻm còn lại: ( bao gồm hẻm cấp hai và cấp hẻm còn lại).
Hẻm cấp 2: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1.
Cấp hẻm còn lại: là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2.
Hình 1.1: Xác định cấp hẻm
1.3.3. Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo
công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh
Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với
hệ số vị trí cụ thể.
Bảng 1.1 Quy định hệ sô hẻm của UBND TP. Hồ Chí Minh

STT Loại hẻm Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
1 Hẻm cấp 1 0,5 0,4 0,3 0,2
2 Hẻm cấp 2 Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 1
3 Cấp hẻm còn lại Tính bằng 0,8 lần giá hẻm cấp 2
Vị trí hẻm:
- Ví trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi
măng.
- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê
tông, xi măng.
- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng.
Nguyên tắc xác định vị trí hẻm: Là dựa vào chiều rộng nhỏ nhất của hẻm mà
muốn vào vị trí đất đó phải đi qua.
Hình 1.2: Cách xác định vị trí hẻm
1.3.4. Nguyên nhân cần phải tính toán hệ sô điều chỉnh
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá
có giao dịch phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài
sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh ( tăng, giảm) mức giá đã
giao dịch thành công của tài sản so sánh, rồi sau đó xác định mức giá chỉ dẫn của tài

sản so sánh. Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của
tài sản cần thẩm định giá là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.
Như vậy, đối với thẩm định giá BĐS, do mỗi BĐS đều có những đặc thù
riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về BĐS cần
thẩm định rất nhiều yếu tố. Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở
khoa học là rất quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý
và có cơ sở.
1.3.5. Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh
Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá
theo phương pháp so sánh.
Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh. Việc tìm ra hệ số điều
chỉnh cho các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so
sánh trực tiếp.
Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các BĐS
mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn
những BĐS tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định.
1.3.6. Một số cách tính hệ số điều chỉnh
Phương pháp so sánh cặp
Chọn trong khu vực cần tính toán các BĐS được cho là tiêu biểu nhất và đại
diện được cho khu vực. Chọn ra hai BĐS hoàn toàn tương đồng, chỉ khác nhau về
yếu tố so sánh. Tiến hành so sánh cặp để tìm ra đơn giá bình quân cho cách tài sản
so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm. Tuy nhiên, trong thực tế
không tồn tại hai BĐS hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này. Do đó,
để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai BĐS khác nhau nhiều
yếu tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh. Đối với mỗi BĐS, tìm ra những
tài sản so sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của BĐS này. Từ đó đưa ra hệ sô
điều chỉnh.
Phương pháp thống kê
Điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê để đưa ra những
hệ số thích hợp. Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có
trọng số.
Chạy các mô hình hồi quy
Chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS,… Nhưng theo
phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả
sẽ mang tính xác thực và khá thuyết phục người đọc.

Kết luận:
Qua các cơ sở lý thuyết đã nêu trên, ta thấy rằng có nhiều phương pháp được
sử dụng để thẩm định giá các tài sản. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp nhất là
hết sức cần thiết và quan trọng vì nó ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả đưa
ra.
Theo tình hình và kết quả khảo sát trên các tuyến đường Lê Văn Quới, Mã
Lò, Đất Mới, tôi quyết định lựa chọn phương pháp so sánh và phương pháp chi phí
làm phương pháp chủ đạo trong quá trình thẩm định đơn giá các đoạn đường trên.

CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ KHU VỰC ĐIỀU TRA VÀ
BẢNG MẪU ĐIỀU TRA
2.1. TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BĐS KHU VỰC HIỆN NAY
2.1.1. Định hướng phát triển và quy hoạch đến năm 2020 của thành phố Hồ
Chí Minh
Định hướng phát triển quy hoạch của thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020
trở thành một đô thị vừa hiện đại, vừa có bản sắc văn hóa dân tộc và một trung tâm
kinh tế, trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan
trọng của nước ta ở phía nam với các nước trong khu vực và quốc tế.
Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100 m2/ người, trong đó đất giao
thông là 20 – 22 m2/ người, đất cây xanh 10 – 15 m2/ người và đất xây dựng công
trình phục vụ lợi ích công cộng là 5m2/ người. Các khu phát triển mới theo hướng
hiện đại hóa, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở, làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho
nhân dân.
Trong những năm qua, thành phố Hồ Chí Minh đã tập trung quy hoạch và
chỉnh trang lại đô thị nhằm đảm bảo phát triển bền vững, xây dựng đô thị hiện đại
kết hợp hài hòa giữa các yếu tố truyền thống với các kiến trúc tiên tiến trên thế giới.
Các quy định, cơ chế, chính sách của thành phố luôn hướng tới tạo sự thuận tiện cho
các nhà đầu tư vào lĩnh vực đại ốc, xây dựng để thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư
vào lĩnh vực này.
Thành phố cũng đã quy hoạch và phát triển các khu đô thị mới như: Nam Sài
Gòn, Thủ Thiêm, Khu đô thị mới Tây Bắc Củ Chi,… nhằm giãn dân từ nội thành để
mở rộng đô thị, giảm bớt sự quá tải của cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế trong nội
thành. Ngoài chủ trương giãn dân từ nội thành, chính quyền thành phố cũng tập
trung cải tạo các khu dân cư hiện hữu trong nội thành, quy hoạch sử dụng hiệu quả
diện tích đất eo hẹp trong nội thành. Điều đó thể hiện qua việc có rất nhiều dự án
khu dân cư, khu chung cư nằm xen kẽ trong các khu dân cư hiện hữu đã và đang
được triển khai góp phần tạo diện mạo mới cho thành phố xanh – sạch – đẹp, cải
thiện cảnh quan môi trường, nâng cao chất lượng cuộc sống cho đại bộ phận dân cư.
Mặc dù đã cố gắng thực hiện các giải pháp nhưng đến nay thành phố vẫn chưa thể
giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân.
2.1.2. Thị trường BĐS quận Bình Tân
Quận Bình Tân là đô thị mới được thành lập bao gồm 10 phường theo nghị
định 130/NĐ-CP ngày 05/11/2003 của Chính Phủ, từ Thị trấn An Lạc, xã Bình
Hưng Hoà, xã Bình Trị Đông và xã Tân Tạo của huyện Bình Chánh trước đây.
Trong những năm gần đây tốc độ đô thi hoá diễn ra khá nhanh, có phường hầu như
không còn đất nông nghiệp. Hiện nay nhiều mặt kinh tế-xã hội của quận phát triển
nhanh theo hướng đô thị.

Phía Bắc: giáp Quận 12, huyện Hóc Môn. Phía Nam: giáp Quận 8, xã Tân
Kiên, xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh). Phía Đông: Giáp quận Tân Bình, Quận 6,
Quận 8. Phía Tây: giáp xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B, Lê Minh Xuân (huyện Bình
Chánh).
Với sự quyết tâm của Đảng bộ, chính quyền các cấp, cùng các ban ngành
đoàn thể và nhân dân trên địa bàn, để quận Bình Tân phát triển văn minh hiện đại,
là một đô thị đẹp nằm ở ngõ phía Nam của thành phố thực hiện ngay công tác cải
tạo, chỉnh trang làm mới cơ sở hạ tầng, nâng cấp các con hẻm, đường phố.
Quận Bình Tân sẽ phát triển theo hai khu vực phía đông và phía tây quốc lộ
1A. Đây là nội dung qui hoạch chung của quận Bình Tân đến năm 2020 đã được
UBND TP.HCM phê duyệt.
.Hình 2.1: Bảng đồ quận Bình Tân
Thị trường BĐS ở Bình Tân trong những năm gần đây phát triển khá tốt. Thu
hút nhiều nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước tham gia đầu tư xây dựng các cao ốc
văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ chung cư cao cấp…

2.2. GIỚI THIỆU CÁC ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VÀ CÁC BĐS
KHẢO SÁT.
2.2.1. Đường Lê Văn Quới.
2.2.1.1. Vị Trí địa lý:
Đường Lê Văn Quới là đoạn đường khá dài, nằm trên địa bàn quận Bình
Tân, kéo dài từ ngã ba đường Mã Lò đến ngã tư Bốn Xã, tổng cộng cả con đường
có chiều dài khoảng 2,3km. Đường Lê Văn Quới tiếp giáp với các con đường:
đường Mã Lò, đường Gò Xoài, đường Đất Mới, đường Số 24A, đường Số 22,
đường Số 18, đường Số 14, đường Số 10, đường Trương Phước Phan, đường Số 8,
đường Miếu Bình Đông, đường Số 6, đường Số 4, đường Số 2, đường Hương Lộ 2.
Thuộc địa bàn phường Bình Hưng Hòa A, phường Bình Trị Đông A, phường Bình
Trị Đông của quận Bình Tân.
2.2.1.2. Vai trò & thực trạng phát triển kinh tế trên đoạn đường Lê Văn Quới,
quận Bình Tân
Đường Lê Văn Quới cũng là một đoạn đường giao thông khá quan trọng của
quận Bình Tân.
Trải dài dọc theo tuyến đường chủ yếu là các cửa hàng, bệnh viện, công ty và
văn phòng, trường học, cơ quan hành chính Nhà nước và tập trung một số chi nhánh
ngân hàng trong thành phố. Đoạn đường này có cơ sở hạ tầng khá hoàn chỉnh, có
chợ Lê Văn Quới là nơi buôn bán chủ yếu của khu vực.
Hình 2.2: Bản đồ đường Lê Văn Quới
Nguồn: Vietbando.com

2.2.1.3. Đánh giá sơ lược các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Lê Văn
Quới, Quận Bình Tân
Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Lê Văn Quới thuộc khu vực
quận Bình Tân, thu thập được 9 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, vị trí hẻm khác
nhau, với những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau, cụ
thể như sau:
Nhà số 139 Lê Văn Quới, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân: Nhà mặt tiền 5m,
có cấu trúc 1 trệt, 1 gác lửng. BĐS có hình dáng tương đối đẹp, khá vuông vức. Đây
là một BĐS có mức diện tích thích hợp để kinh doanh buôn bán. Hiện tại chủ nhà
cũng đang kinh doanh các mặt hàng điện tử máy nghe nhạc, loa.
Nhà số 393 Lê Văn Quới, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt tiền
4,5m, có cấu trúc 1 trệt , 1 lầu.
Nhà số 340/16 Lê Văn Quới, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình
Tân : Nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 8m, khoảng cách từ nhà đến vị trí đầu hẻm khoảng
122m. Nhà cấp 3 có cấu trúc 1 trệt, 1 lầu, 1 sân thượng; kết cấu nhà xây tường gạch,
sàn bê tông cốt thép và mái bê tông cốt thép. BĐS này khá vuông vức, có chiều
rộng tới 8m, chiều dài khoảng 17m. Tuy nhiên theo quy hoạch của quận thì nhà này
bị ảnh hưởng lộ giới tới 4m nên giá trị của BĐS này cũng sẽ bị ảnh hưởng.
Nhà số 366/17C Lê Văn Quới, khu phố 23, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình
Tân: nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 8m, khoảng cách từ nhà đến vị trí đầu hẻm khoảng
177m. Nhà cấp 3, có cấu trúc 1 trệt, 3 lầu; kết cấu nhà tường gạch, sàn bê tông cốt
thép và mái bê tông cốt thép. Thiết kế nội thất bên trong khá đẹp. BĐS này cũng
không bị quy hoạch.
Nhà số 366/29 Lê Văn Quới, khu phố 11, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình
Tân: BĐS này có vị trí cùng hẻm với BĐS trên nhưng nằm gần cuối hẻm, khoảng
cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Lê Văn Quới khoảng 257m. Nhà cấp 4, 1 trệt;
kết cấu nhà vách gạch, mái tôn.
Nhà số 427/10 Lê Văn Quới, khu phố 5, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân:
nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 8m, khoảng cách từ nhà đến vị trí đầu hẻm khoảng 48m.
Nhà cấp 4, 1 trệt; kết cấu nhà vách gạch, mái tôn.
Nhà số 441/1A Lê Văn Quới, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân:
nhà hẻm cấp 1, có lộ giới 6m, nằm ở vị trí gần đầu hẻm. Nhà cấp 3, có cấu trúc 1
trệt, 1 lửng, 2 lầu và 1 sân thượng; kết cấu nhà tường gạch, cột bê tông cốt thép, sàn
bê tông cốt thép và mái bê tông cốt thép. BĐS này có vị trí tiếp giáp với 2 hẻm xi
măng đều có lộ giới 6m. Theo như quy hoạch của UBND quận, thì sẽ mở rộng hẻm
tối thiểu là 2,92m. Do vậy, giá trị của BĐS này sẽ bị ảnh hưởng do có một phần đất
nằm trong vùng ranh lộ giới.
Hai BĐS còn lại nhà số381/19/6 Lê Văn Quới, khu phố 5, phường Bình Trị Đông
A, quận Bình Tân và nhà số 381/19/8 Lê Văn Quới, khu phố 5, phường Bình Trị

Đông A, quận Bình Tân. Hẻm cấp 1 và cấp 2 đều có lộ giới 6m. Hai BĐS này đều
là nhà cấp 4, có kết cấu đơn giản. Và hai BĐS này cũng tiếp giáp với 2 hẻm xi
măng có lộ giới 6m ở trước mặt và lộ giới 4m ở phía sau nhà. Theo quy hoạch thì
hai BĐS này cũng bị ảnh hưởng vì có phần đất nằm trong vùng ranh lộ giới.
Theo như thông tin, số liệu thu thập được thì hoạt động giao dịch mua bán nhà
mặt tiền ở đường Lê Văn Quới ở thời điểm hiện tại là không có, rất ít nhà mặt tiền ở
đường Lê Văn Quới rao bán. Vì vậy, thông tin thu thập được nhà mặt tiền chỉ có 2
BĐS rao bán.
Theo như thực tế khảo sát, với những BĐS sản nằm trong hẻm thì yếu tố ảnh
hưởng nhiều đến giá trị BĐS chính là độ rộng hẻm, dạng hẻm, cấp hẻm, vị trí hẻm,
chất liệu làm hẻm... còn yếu tố diện tích BĐS ảnh hưởng ít hơn so với các BĐS mặt
tiền.
Tóm lại, sau quá trình đánh giá sơ bộ của bản thân và tham khảo ý kiến của
các nhân viên môi giới BĐS về giá của BĐS trên đường Lê Văn Quới thì rút ra
những nhận xét sau:
- Yếu tố diện tích, đặc biệt là bề rộng mặt tiền ảnh hưởng khá nhiều đến các
BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường.
- Những BĐS nằm ở hẻm lớn, sẽ có giá cao hơn các BĐS nằm ở hẻm có lộ
giới nhỏ hơn.
- Những BĐS nằm ở vị trí đầu hẻm sẽ có giá cao hơn các BĐS nằm ở vị trí
cuối hẻm.
2.2.2. Đường Mã Lò
2.2.2.1. Vị trí địa lý:
Đường Mã Lò là đoạn đường khá dài. Đường Mã Lò chạy dài từ Tỉnh Lộ 10
đến Tân Kỳ Tân Quý thuộc địa bàn quận Bình Tân, với tổng chiều dài khoảng
3,5km. Đây là một con đường có lộ giới không lớn và nằm trong diện quy hoạch,
mở rộng của UBND quận Bình Tân. Tuy khá dài nhưng toàn bộ con đường này đều
thuộc địa bàn của quận Bình Tân và tiếp giáp với các con đường: đường Chiến
Lược, đường Ấp Chiến Lược, đường Hương Lộ 2, đường Ao Đôi, đường Lê Văn
Quới, đường Số 18B, đường số 2, đường Lô Tư, đường Tân Kỳ Tân Quý. Thuộc địa
bàn các phường Bình Trị Đông A, Bình Hưng Hòa A của quận Bình Tân.
2.2.2.2. Vai trò & thực trạng phát triển kinh tế trên đoạn đường Mã Lò, quận
Bình Tân
Đường Mã Lò là 1 đường nhỏ về lộ giới và được nằm trong quy hoạch mở
rộng của UBND quận. Đoạn đường Mã Lò cũng là nơi tập trung chủ yếu của các
trường học, bệnh viện, UBND phường,..

Hình 2.3: Bản đồ đường Mã Lò:
2.2.2.3. Đánh giá sơ lược các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Mã Lò,
Quận Bình Tân.
Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Mã Lò thuộc khu vực quận Bình
Tân, thu thập được 7 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, vị trí hẻm khác nhau, với
những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau, cụ thể như sau:
Nhà số 24 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: Nhà mặt
tiền, cấp 3, 1 trệt, 1 lầu. Kết cấu nhà vách gạch, sàn bê tông cốt thép, mái tôn. Nhà
có chiều rộng 4m, dài tới 18,47m; tuy nhiên phần sau nhà tiếp xúc với hẻm đất 4m
và phần trước nhà đều bị quy hoạch và mất một phần diện tích vào khoảng 39,3m2
nên sẽ giá trị BĐS này sẽ bị ảnh hưởng.
Nhà số 40 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt
tiền 4m, cấp 4, 1 trệt. BĐS này có hình dáng khá dài, tuy chiều rộng chỉ 4m nhưng

chiều dài lên tới 33,27m và diện tích tương đối lớn 136,4m2. Do đó, hình dáng của
BĐS này sẽ ảnh hưởng đến giá trị của nó.
Nhà số 52A Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt
tiền 3,15m, nhà cấp 4, 1 trệt, 1 lửng; kết cấu nhà tường gạch, sàn gỗ, mái tôn. Phía
mặt sau nhà tiếp giáp với hẻm xi măng 6m. Theo như quy hoạch của UBND quận
Bình Tân, thì sẽ mở rộng tới 6m tính từ tim đường, nên phần trước của BĐS này sẽ
bị mất hơn một phần nữa diện tích khoảng 29,58m2. Do đó giá trị của BĐS này
cũng sẽ bị ảnh hưởng.
Nhà số 104 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt
tiền 4m, nhà cấp 4, có cấu trúc 1 trệt, 2 tầng; kết cấu nhà vách gạch, sàn bê tông cốt
thép, mái bê tông cốt thép. BĐS này cũng bị ảnh hưởng bởi quy hoạch của quận và
mất một phần diện tích khoảng 30,8m2.
Nhà số 379 Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân:
Nhà số 310/24 Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà
hẻm cấp 1, có lộ giới 5m, khoảng cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Mã Lò
khoảng 260m. Nhà cấp 3, 1 trệt, 2 tầng; có kết cấu vách gạch, sàn bê tông cốt thép,
mái bê tông cốt thép.
Nhà số 310/4F Mã Lò, khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà
hẻm cấp 1, có lộ giới 5m, khoảng cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Mã Lò
khoảng 150m. Nhà cấp 4, 1 trệt, 1 gác lửng; kết cấu đơn giản. Chiều rộng của nhà
này khoảng 3,8m và chiều dài khoảng 7m, hình dáng khá vuông vức nhưng chủ nhà
không có sổ hồng.
Tóm lại, qua quá trình khảo sát thực tế và đánh giá các BĐS thu thập được, ta thấy:
- Yếu tố diện tích, đặc biệt là bề rộng mặt tiền đường ảnh hưởng khá nhiều đến các
BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường.
- Các BĐS nằm trong phần bị ảnh hưởng quy hoạch thì giá trị của BĐS đó đều bị tác
động, một phần do tâm lý của chủ BĐS.
- Những BĐS nằm trong hẻm xi măng thì có giá trị cao hơn các BĐS nằm trong hẻm
đất hay hẻm trải đá.
2.2.3. Đường Đất Mới.
2.2.3.1. Vị trí địa lý:
Đất Mới là một đường khá nhỏ,có chiều dài khoảng 2km, được giới hạn bởi
hai đầu là hai đường Lê Văn Quới và đường Tỉnh Lộ 10. Trước đây, đường Đất Mới
có tên gọi là đường Bình Trị Đông. Nếu đi trên đường Đất Mới theo chiều từ đường
Tỉnh Lộ 10 đến đường Lê Văn Quới thì đường Đất Mới chỉ giao với hai đường là
đường Ấp Chiến Lược và đường Hương Lộ 2, phía bên phải thuộc phường Bình Trị
Đông và bên trái thuộc phường Bình Trị Đông A.

2.2.3.2. Vai trò & thực trạng phát triển kinh tế trên đoạn đường Đất Mới,
quận Bình Tân
Hình 2.4: Bản đồ đường Đất Mới
2.2.3.3. Đánh giá sơ lược các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Đất Mới,
Quận Bình Tân.
Sau khi tiến hành khảo sát dọc đoạn đường Đất Mới thuộc khu vực quận
Bình Tân, thu thập được 8 tài sản nằm ở các vị trí mặt tiền, vị trí hẻm khác nhau,
với những mức diện tích và cấu trúc công trình cũng không giống nhau, cụ thể như
sau:
Nhà số 108 Đất Mới, khu phố 17, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân: nhà mặt
tiền 3,97m; nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lầu. với kết cấu vách gạch, sàn bê tông côt thép và
sàn gỗ, mái tôn. Cũng như các BĐS khác nằm trong khu này, phần phía trước nhà
cũng bị nằm trong vùng quy hoạch lộ giới và BĐS này bị mất một phần diện tích
khoảng 30m2.

Nhà số 131 Đất Mới, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà mặt tiền 4m.
Mặt dù các BĐS này đều nằm ở vị trí mặt tiền nhưng đây không phải là một đường
lớn nên lợi thế kinh doanh cũng không thể hiện rõ nhiều như ở các đường sầm uất
khác.
Nhà số109/20 Đất Mới, khu phố 3, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà
hẻm cấp 1, có lộ giới 5m. Khoảng cách từ vị trí nhà đến mặt tiền đường Đất Mới
khoảng 137m. Nhà cấp 4, 1 trệt, 1 lầu; có kết cấu tường gạch, sàn gỗ, mái tôn. Phía
bên nhà này cũng có tiếp giáp với hẻm xi măng khác, lộ giới 4,5m.
Nhà số 161/3A Đất Mới, khu phố 3, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà
hẻm cấp 1, có lộ giới 6m. Cảnh quan xung quanh nhà này có nghĩa trang nên sẽ ảnh
hưởng đến giá trị của BĐS này.
Nhà số 161/12 Đất Mới, khu phố 3, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà
hẻm cấp 1, có cùng hẻm với tài sản trên nhưng nằm đối diện. Nhà cấp 4, 1 trệt, mới
xây dựng. Cũng như BĐS trên thì BĐS này cũng chịu ảnh hưởng của cảnh quan
tương tự nên sẽ bị ảnh hưởng tới giá trị của BĐS.
Nhà số 343/7 Đất Mới, khu phố 4, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà
hẻm cấp 1, lộ giới 6m. Nhà cấp 4, 1 trệt. BĐS này có diện tích tương đối lớn và
hình dáng vuống vức, với chiều rộng dài tới 17,4m.
Nhà số 363/4 Đất Mới, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân: nhà hẻm cấp 1, lộ
giới 5m, nhà cấp 4, 1 trệt. Có diện tích khoảng 85m2
( 5m x 17m).
2.3. GIỚI THIỆU BẢNG MẪU ĐIỀU TRA
2.3.1. Bảng mẫu điều tra:
2.3.1.1. Bản thân bất động sản:
Pháp lý: Pháp lý liên quan đến BĐS là một trong những yếu tố tác động lớn tới giá
trị của BĐS.
- Tình trạng pháp lý của BĐS
- Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép
xây dựng v.v.. hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên
xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng...).
Hình dáng đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại
nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Tại TPHCM, với nhu cầu để ở, thì loại
kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất
là từ 15m-20 m. Với những diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn, thông thường mức giá
sẽ phải điều chỉnh giảm.

Chiều rộng, chiều dài: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn
một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Tại TPHCM, với nhu cầu để
ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu
thửa đất là từ 15m-20 m. Với những diện tích lớn hơn hoặc nhỏ hơn, thông thường
mức giá sẽ phải điều chỉnh giảm
Kiến trúc: nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với
thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Công trình xây dựng: kết cấu nhà, diện tích sàn, chất lượng còn lại, đơn giá xây
dựng,…
Vị trí: Đây là một yếu tố quan trọng góp phần làm gia tăng giá trị của một BĐS nhà
ở.Đây được xem là yếu tố quan trọng nhất tác động tới giá trị bất động sản.Trong
phạm vi thẩm định giá nhà ở trên địa bàn TP.HCM yếu tố vị trí được đánh giá ở đây
bao gồm :
- Tọa lạc vị trí mặt tiền hay vị trí hẻm: Những BĐS nhà ở tọa lạc tại vị trí mặt
tiền thường có giá trị cao hơn nhiều so với các BĐS nhà ở có tính tương đồng
nhưng tọa lạc vị trí hẻm.Mức độ chênh lệch bao nhiêu là mục tiêu của đề tài
này.Câu trả lời sẽ được đề cập trong chương 3.
- Khoảng cách tới trung tâm thành phố: Nếu những yếu tố khác là tương đồng
thì những BĐS có khoảng cách tới trung tâm TP gần hơn thì sẽ có giá trị cao
hơn.Trung tâm TP được xác định là chợ Bến Thành.
- Đơn vị hành chính mà BĐS tọa lạc: Để minh chứng cho yếu tố này xin lấy ví
dụ minh họa.Hai BĐS nhà ở cùng nằm trên mặt tiền đường Hai Bà Trưng thì những
BĐS có đơn vị hành chính là Q1 có giá đất cao hơn những BĐS tương đồng nhưng
có đơn vị hành chính là Q3.Tuy nhiên, ảnh hưởng này không nhiều trong phạm vi
nhỏ.Chỉ có những khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thì yếu tố này khá rõ.
- Lộ giới đường: Đây là yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng lớn tới giá trị
BĐS.Thông thường BĐS tọa lạc tại những con đường rộng hơn sẽ có giá trị cao hơn
nếu giả định các yếu tố khác là tương đồng.
- Khoảng cách tới trục đường chính: Giả định các yếu tố khác tương đồng thì
khoảng cách tới trục đường chính càng gần thì giá trị BĐS càng cao.Trục đường
chính là trục đường mà từ đó tới BĐS là dễ dàng và thuận lợi nhất.
Hướng nhà: tùy thuộc vào sở thích, phù hợp với tuổi của người mua nhà.
2.3.1.2. Quy hoạch:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực BĐS nói riêng
2.3.1.3. Xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân
số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ

tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS
2.3.2. Phân tích các yếu tố tác động đến giá trị của BĐS trên các đoạn đường
Lê Văn Quới, đường Mã Lò và đường Đất Mới
Khảo sát thực tế trên đoạn đường Lê Văn Quới, đường Mã Lò và đường Đất
Mới, quận Bình Tân, ta nhận thấy giá trị của một BĐS trên ba đoạn đường này chịu
ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố, cụ thể như sau:
- Đây đều là các đoạn đường nằm trong khu vực đang phát triển và quy hoạch
của quận
- Các yếu tố về cảnh quan môi trường, điều kiện kinh doanh trên cùng một con
đường có khá nhiều nét tương đồng với nhau.
- Riêng đoạn đường Lê Văn Quới là đường lớn hơn 2 đoạn đường Mã Lò và
đường Đất Mới nên yếu tố mặt tiền ở đường Lê Văn Quới có tác động nhiều hơn
đến giá trị của BĐS. Vì vậy, những BĐS có bề rộng mặt tiền lớn hơn sẽ có nhiều lợi
thế kinh doanh hơn, góp phần làm tăng giá trị của BĐS.
- Vì các đoạn đường này nằm trong vùng quy hoạch, phát triển và mở rộng
đường của quận nên BĐS nào bị ảnh hưởng bởi quy hoạch lộ giới của đường sẽ có
giá trị cao hơn so với thực tế. Phần lớn là do tâm lý của chủ các BĐS này không
muốn bị mất đất nên đã rao giá không đúng với giá thực tế.
- Một yếu tố khác cũng tác động khá mạnh mẽ đến giá trị của BĐS ở trên các
đoạn đường này là yếu tố vị trí:
+ Các BĐS tọa lạc ở ngoài mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn các BĐS ở trong
hẻm
+ Những BĐS tọa lạc ở những con hẻm có độ rộng lớn hơn sẽ có giá trị cao
hơn những BĐS nằm ở các hẻm có độ rộng nhỏ hơn.
+ BĐS nằm trong hẻm thông có giá trị cao hơn hẻm cụt có cùng bề rộng
+ Những BĐS nằm ở vị trí ngoài mặt tiền cùng nằm trên một đoạn đường sẽ
chịu ảnh hưởng như nhau của các yếu tố như an ninh khu vực, điều kiện kinh
doanh, cảnh quan môi trường sống, kết cấu cơ sở hạ tầng, giao thông, quy hoạch
tổng thể…
- Nhiều BĐS nằm ở đường Mã Lò có chiều dài hơn mức bình thường rất nhiều
nên yếu tố chiều dài cũng có tác động một phần đến giá trị của BĐS ở con đường
này.
- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng tác động đến giá trị của
một BĐS chính là yếu tố diện tích của một BĐS. Hầu hết, những BĐS có diện tích
lớn hơn sẽ có giá trị cao hơn.

Kết luận:
Qua việc thu thập dữ liệu, đánh giá tình trạng thực tế của địa phương dựa theo Bảng
khảo sát đưa ra ở trên, ta đánh giá được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Yếu
tố vị trí, hệ số hẻm sẽ được đánh giá, phân tích định lượng cụ thể ở chương 3.

CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA CÁC CON ĐƯỜNG
VÀ XÂY DỰNG HỆ SỐ HẺM
3.1. BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU SAU KHI TÍNH TOÁN RA ĐƠN GIÁ
ĐẤT CỦA CÁC BĐS THU THẬP ĐƯỢC
3.1.1. Đường Lê Văn Quới:
Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị BĐS (Mục 1 –
II, Phụ lục) ta được đơn giá đất của các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Phan
Đăng Lưu như sau:
Bảng 3.1 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Lê Văn Quới
TT
Địa chỉ
Cấu trúc
DTKV
(m2)
DT SXD
(m2)
ĐG QSDĐ
VNĐ/ m2
1
139 Lê Văn Quới, Bình Trị
Đông, Bình Tân
nhà cấp 4, 1
trệt, 1 gác lửng
70 62 43.098.000
2
393 Lê Văn Quới, phường
Bình Trị Đông A, quận Bình
Tân
nhà cấp 4, 1
trệt, 1 lầu
80.2 140.8 42.115.000
3
340/16 Lê Văn Quới, khu
phố 11, phường Bình Hưng
Hòa A, quận Bình Tân
nhà cấp 3, 1
trệt, 1 lầu, 1
sân thượng
114.22 266.2 19.228.000
4
366/17C Lê Văn Quới, khu
nhà cấp 3, 1
trệt, 3 lầu
68 218.15 19.713.000
5
nhà cấp 4, 1
trệt
69.3 69.3 19.177.000
6
381/19/6 Lê Văn Quới, khu
phố 5, phường Bình Trị
Đông A, Q. Bình Tân
nhà cấp 4, 1
trệt
41.85 48.8 19.026.000
7
phố 5, phường Bình Trị
nhà cấp 4, 1
trệt
41.53 48.5 18.728.000
8
phố 5, P. Bình Trị Đông A,
Q. Bình Tân
nhà cấp 4, 1
trệt
58.7 36 17.418.000

9
441/1A Lê Văn Quới, khu
phố 6, P. Bình Trị Đông A,
Q. Bình Tân
nhà cấp 3, 1
trệt, 2 lầu, 1
lửng, sân
thượng
49.6 183.6 17.551.000
3.1.2. Đường Mã Lò
Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị BĐS (Mục 2-
II, Phụ lục) ta được đơn giá đất của các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Mã Lò
như sau:
Bảng 3.2 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Mã Lò
TT Địa chỉ Cấu trúc DTKV
(m2
)
DT
SXD
(m2
)
ĐG QSDĐ
VNĐ/ m2
1
24 Mã Lò, khu phố 1,
phường Bình Trị Đông
A, quận Bình Tân
nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lầu 32.7 114.7 32.576.000
2
P Bình Trị Đông A, Q.
Bình Tần
nhà cấp 4, 1 trệt 136.4 105.4 25.951.000
3
52A Mã Lò, khu phố 1,
nhà cấp 4, 1 trệt, 1
lửng
28.0 28.0 32.069.000
4
P. Bình Trị Đông A, Q.
Bình Tân
nhà cấp 3, 1 trệt, 2 lầu 55.2 134.5 33.563.000
5
310/24 Mã Lò, khu
phố 6, phường Bình
Trị Đông A, quận Bình
Tân
nhà cấp 3, 1 tầng hầm,
1 trệt, 2 lầu
47.0 133.9 16.419.000
6
310/4F Mã Lò, khu
phố 6, phường Bình
Trị Đông A, quận Bình
Tân
nhà cấp 4, 1 gác lửng 26.6 26.6 15.792.000
3.1.3. Đường Đất Mới:
Sau khi tính toán chiết trừ công trình xây dựng trên đất ra khỏi giá trị BĐS (Mục 3-
II, Phụ lục) ta được đơn giá đất của các BĐS được khảo sát trên đoạn đường Đất
Mới như sau:

Bảng 3.2 Bảng đơn giá đất của các BĐS trên đoạn đường Đất Mới
TT Địa chỉ Cấu trúc
DTKV
(m2
)
DT
SXD
(m2
)
ĐG QSDĐ
VNĐ/ m2
1
108 Đất Mới, khu phố
17, phường Bình Trị
Đông, quận Bình Tân
nhà cấp 3, 1 trệt, 1 lầu 64.9 127 32.119.000
2
131 Đất Mới, phường
Bình Trị Đông A,
quận Bình Tân
nhà cấp 4 110 105 33.647.000
3
109/20 Đất Mới, khu
phố 3, P.Bình Trị
Đông A, Q.Bình Tân
nhà cấp 4, 1 trệt, 1 lầu 54.4 98.2 16.969.000
4
161/3A Đất Mới, khu
phố 3, P. Bình Trị
Nhà cấp 1, 1 trệt 57.1 83.2 16.462.000
5
161/12 Đất Mới, khu
phố 3, P. Bình Trị
nhà cấp 4, 1 trệt 79.3 70.2 16.786.000
6
363/4 Đất Mới,
Nhà cấp 4, 1 trệt 85 72 16.471.000
3.2. XÁC ĐỊNH KHUNG GIÁ ĐẤT THEO GIÁ THỊ TRƯỜNG TRÊN
ĐOẠN ĐƯỜNG LÊ VĂN QUỚI, ĐƯỜNG MÃ LÒ, ĐƯỜNG ĐẤT MỚI:
3.2.1. Đường Lê Văn Quới:
Theo khảo sát thực tế, ta chỉ thu thập được 2 BĐS mặt tiền đường Lê Văn
Quới. Sau khi chiết trừ công trình xây dựng trên đất thì ta thấy đơn giá đất mặt tiền
trên đoạn đường này dao động từ 42.115.000VNĐ/ m2
đến 43.098.000VNĐ/m2
Do các BĐS này cũng có nhiều đặc điểm khá tương đồng (cùng điều kiện
kinh doanh, cùng điều kiện pháp lý, cùng một khu vực quy hoạch, cùng yếu tố cảnh
quan môi trường…) nên ta có thể lấy giá trị trung bình cộng để tính ra khung giá đất
theo giá thị trường.
Khung giá đất đường Lê Văn Quới = (43.098.000+ 42.115.000)/2
= 42.606.000VNĐ/m2
3.2.2. Đường Mã Lò:
Trên đoạn đường này ta thu thập được 5 BĐS mặt tiền. Tuy nhiên, sau khi
tính toán ta thấy, BĐS số nhà 40 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình Trị Đông A, quận
Bình Tân có đơn giá đất thấp hơn so với các BĐS khác vì có chiều dài gấp đôi chiều

dài của các nhà bình thường, nên ta loại bỏ BĐS này. Và BĐS số nhà 379 Mã Lò,
khu phố 6, phường Bình Trị Đông A, quận Bình Tân có giá thấp hơn các BĐS khác
do vị trí của nhà này nằm ở ngã ba Lê Văn Quới và Mã Lò, hướng nhà gần bị trực
xung với đường Lê Văn Quới nên ta cũng loại bỏ BĐS này.
Các BĐS trên đoạn đường này có đơn giá đất dao động từ 32.069.000
VNĐ/m2
đến 33.563.000 VNĐ/m2
. Các BĐS này khá tương đồng, có chiều rộng
mặt tiền tương đương, đều cũng chịu ảnh hưởng của quy hoạch nên ta xác định
khung giá đất bằng cách lấy trung bình cộng các đơn giá đất của các BĐS khảo sát
còn lại.
Khung giá đất đường Mã Lò = (32.069.000 + 32.576.000+ 33.563.000) / 3 =
32.736.000 VNĐ/m2
3.2.3. Đường Đất Mới:
Trên đoạn đường này, ta cũng chỉ thu thập được 2 BĐS mặt tiền. Theo khảo
sát thực tế thì đa số các mặt tiền đường Đất Mới có chiều rộng là 4m nên ta lấy BĐS
có mặt tiền 4m làm chuẩn.
Khung giá đất đường Đất Mới = (32.119.000 + 33.647.000) / 2 = 32.883.000
VNĐ/m2
3.3. SO SÁNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỚI KHUNG GIÁ ĐẤT NHÀ
NƯỚC KHU VỰC QUẬN BÌNH TÂN DO UBNN T.P HỒ CHÍ MINH BAN
HÀNH NĂM 2013
3.3.1. Bảng giá đất Nhà nước quận Bình Tân năm 2013
So với năm 2012, Bảng giá đất năm 2013 về cơ bản vẫn giữ nguyên, chỉ bổ
sung hoặc điều chỉnh giá một số đường được nâng cấp, mới hoàn thành hoặc mới
đặt tên đường trong năm 2012. Bảng giá đất năm 2013 có 3.182 tuyến đường, đoạn
đường. Trong đó bổ sung giá cho 26 tuyến đường, đoạn đường. Lý do là tại quận
Tân Phú có 25 tuyến, đoạn đường trước đây là hẻm và nay đã đặt tên đường nên đã
được bổ sung giá vào Bảng giá đất năm 2013 và quận Thủ Đức có thêm 1 tuyến
đường mới mở là nhánh đường dẫn đến cầu vượt nút giao thông cầu Gò Dưa. Loại
bỏ giá 2 tuyến đường, đoạn đường tại quận 2 và huyện Hóc Môn. Sửa tên 10 tuyến
đường, đoạn đường do chia lại đường. Điều chỉnh giá 3 tuyến đường, đoạn đường
do nâng cấp tại quận Bình Tân, quận Tân Bình và quận 8.
Quyết định 61/QĐ-UBND ngày 22-12 về Ban hành quy định về giá các loại
đất trên địa bàn thành phố. Trong đó, đơn giá đất của tuyến đường Lê Văn Quới,
đường Mã Lò và tuyến đường Đất Mới thuộc địa bàn quận Bình Tân như sau:
- Đường Lê Văn Quới: 4.200.000 VNĐ/m2
- Đường Mã Lò: 3.500.000 VNĐ/m2
- Đường Đất Mới: 3.100.000 VNĐ/m2

3.3.2. So sánh đơn giá đất thị trường và đơn giá đất Nhà nước ban hành
Lê Văn Quới là một đường lớn hơn hai con đường còn lại là Mã Lò và Đất
Mới nên ta cũng thấy được Nhà nước công bố đơn giá đất trên tuyến đường Lê Văn
Quới lớn hơn nhiều so với đường Mã Lò và đường Đất Mới. Còn đơn giá giữa hai
đường Mã Lò và Đất Mới thì chênh lệch nhau không nhiều lắm.
Mức độ chênh lệch giữa đơn giá đất thị trường và đơn giá đất Nhà nước quy định
được trình bày ở bảng sau:
Bảng 3.4 Chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất Nhà nước quy định trên đoạn đường
Lê Văn Quới, Quận Bình Tân
TT Địa chỉ
DT Đất
(m2
)
ĐG QSDĐ
(VNĐ/m2
)
ĐG Đất NN
(VNĐ/m2
)
Tỷ lệ
chênh
lệch (lần)
1
Đông, Bình Tân
70 43.098.000
4.200.000
10,3
2
Bình Trị Đông A, quận
Bình Tân
80.2 42.115.000 10,0

Mã Lò, Quận Bình Tân
Đất Mới, Quận Bình Tân
TT Địa chỉ
DT Đất
(m2
)
ĐG QSDĐ
(VNĐ/m2
)
ĐG Đất NN
(VNĐ/m2
)
Tỷ lệ
chênh
lệch (lần)
1
108 Đất Mới, khu phố 17,
phường Bình Trị Đông,
quận Bình Tân
64.9 32.119.000
3.100.000
10,4
2
131 Đất Mới, phường Bình
Trị Đông A, quận Bình Tân
120 33.647.000 10,9
Đoạn đường Lê Văn Quới có giá đất thực tế cao hơn giá đất Nhà nước quy
định chênh lệch từ 10,0 đến 10,3 lần.
Đoạn đường Mã Lò có giá đất thực tế cao hơn giá đất Nhà nước quy định
chênh lệch từ 9,2 đến 9,6 lần.
TT Địa chỉ
DT Đất
(m2
)
ĐG QSDĐ
(VNĐ/m2
)
ĐG Đất NN
(VNĐ/m2
)
Tỷ lệ
chênh
lệch (lần)
1
phường Bình Trị Đông A,
quận Bình Tân
32.7 32.576.000
3.500.000
9,3
2
40 Mã Lò, khu phố 1, P
Bình Trị Đông A, Q. Bình
Tần
136.4 25.951.000 7,4
3
quận Bình Tân
28.0 32.069.000 9,2
4
104 Mã Lò, khu phố 1, P.
Bình Trị Đông A, Q. Bình
Tân
55.2 33.563.000 9,6

Đoạn đường Đất Mới có giá đất thực tế cao hơn giá đất Nhà nước quy định
chênh lệch từ 10,4 đến 10,9 lần.
Từ thực tế trên cho thấy rõ ràng khung giá đất mà Nhà nước quy định tuyệt
nhiên không thể nào sánh được với giá đất thực tế, nhất là trong lúc thị trường BĐS
đang hồi chuyển biến như hiện nay. Vì thế việc điều tra, khảo sát giá đất một khu
vực nào đó rất hữu ích cho việc xác định giá trị của BĐS một cách chính xác, phù
hợp với giá trị thị trường.
Như vậy, tùy vào mục tiêu vận dụng mà người ta sử dụng giá đất theo thị trường
hoặc theo giá Nhà nước công bố:
- Giá đất nhà nước công bố: tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng
đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; tính giá trị quyền sử dụng đất khi
giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền
sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp
cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền
sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ; tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế; tính bồi thường và mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi
phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước.
- Giá đất thực tế: dùng cho mục đích bồi thường giải phóng mặt bằng, cho các
mục đích mua, bán, chuyển nhượng QSDĐ và các giao dịch khác về đất có liên
quan đến thị trường...
3.4. XÁC ĐỊNH HỆ SỐ CHÊNH LỆCH GIÁ ĐẤT GIỮA HẺM VÀ MẶT
TIỀN ĐƯỜNG LÊ VĂN QUỚI, MÃ LÒ VÀ ĐƯỜNG ĐẤT MỚI QUẬN BÌNH
TÂN
3.4.1. Quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh hẻm và mặt tiền của các đoạn
đường khảo sát
3.4.1.1. Xác định hệ số điều chỉnh diện tích cho các BĐS ở vị trí mặt tiền đoạn
đường khảo sát
Các BĐS khảo sát tọa lạc ở vị trí mặt tiền đường Lê Văn Quới, đường Mã Lò
và đường Đất Mới đều có giấy tờ pháp lý hợp lệ, chịu ảnh hưởng của các yếu tố
cảnh quan, môi trường như nhau, được hưởng những lợi thế về kinh doanh cũng khá
giống nhau trên cùng một con đường.
Các BĐS cùng nằm trên một con đường thì đều chịu ảnh hưởng quy hoạch lộ giới
chung của đường đó. Thực tế thì do ảnh hưởng của quy hoạch và bồi thường theo
giá nhà nước nên khi tính đơn giá đất theo thì trường thì giá bị đẩy lên cao hơn
nhiều so với giá thực tế. Điều này cũng dễ hiểu một phần do tâm lý của người dân
và chúng ta cần phải thương lượng giá bán xuống trong quá trình giao dịch.
Các BĐS này nằm trong cùng một khu vực thì ảnh hưởng chung của các cơ sở hạ
tầng nên sẽ không khác nhau nhiều về yếu tố này.

Do vậy, xét một cách tương đối, các BĐS nằm ngoài mặt tiền đường này khá tương
đồng nhau về các yếu tố kể trên, nên chỉ có một yếu tố ta cần phải xem xét đến, đó
chính là yếu tố quy mô diện tích. Mỗi BĐS chắc chắn sẽ khác nhau về diện tích.
Vì những lý lo trên, ta sẽ áp dụng phương pháp so sánh cặp để tìm ra hệ số
cho yếu tố diện tích ở hai khu vực khảo sát này.
Từ số liệu thực tế khảo sát, những BĐS tọa lạc ở mặt tiền hai đoạn đường
khảo sát có mức diện tích từ 38m2 đến gần 100 m2.
Ta phân chia diện tích các BĐS tọa lạc ở mặt tiền đường Lê Văn Quới ra các
khung diện tích 40m2 - 60m2, 60m2 - 80m2, 80m2- 120m2.
Tương tự, đối với các BĐS mặt tiền đường Mã Lò, ta phân chia ra các khung
diện tích 20m2- 50m2, 50m2- 80m2.
Đối với các BĐS mặt tiền đường Đất Mới, ta phân chia ra các khung diện
tích 50m2- 70m2, 70m2- 90m2
Đối với những BĐS có mức diện tích tương đồng nhau, ta lấy đơn giá đất
theo đơn giá trung bình cộng. Ta thống kê ở bảng sau:
Bảng 3.7 Đơn giá đất trung bình của các BĐS có diện tích tương đồng trên ba đoạn đường
khảo sát
Đường Địa chỉ
DT Đất
(m2)
ĐG Đất
(VNĐ/m2)
ĐG Đất
Trung Bình
(VNĐ/m2)
Lê Văn Quới
340/16 Lê Văn Quới, khu phố 11,
phường Bình Hưng Hòa A, quận
Bình Tân
114.22 19.228.000 19.228.000
366/29 Lê Văn Quới, khu phố 11,
Bình Tân
69.3 19.177.000
19.445.000
366/17C Lê Văn Quới, khu phố 23,
Bình Tân
68 19.713.000
427/10 Lê Văn Quới, khu phố 5, P.
Bình Trị Đông A, Q. Bình Tân
58.7 19.026.000
18.877.000
441/1A Lê Văn Quới, khu phố 6, P.
49.6 18.728.000
Mã Lò
40 Mã Lò, khu phố 1, P Bình Trị
Đông A, Q. Bình Tần
136.4 25.951.000 25.951.000
104 Mã Lò, khu phố 1, P. Bình Trị
55.2 33.563.000 33.563.000

Đường Địa chỉ
DT Đất
(m2)
ĐG Đất
(VNĐ/m2)
ĐG Đất
Trung Bình
(VNĐ/m2)
24 Mã Lò, khu phố 1, phường Bình
32.7 32.576.000
32322500
52A Mã Lò, khu phố 1, phường
Bình Trị Đông A, quận Bình Tân
28.0 32.069.000
Đất Mới
109/20 Đất Mới, khu phố 3, P.Bình
Trị Đông A, Q.Bình Tân
54.4 16.969.000
16715500
161/3A Đất Mới, khu phố 3, P.
57.1 16.462.000
161/12 Đất Mới, khu phố 3, P. Bình
Trị Đông A, Q. Bình Tân
79.3 16.786.000
16628500
363/4 Đất Mới, phường Bình Trị
Đông A, quận Bình Tân
85 16.471.000
Giữa hẻm và mặt tiền này nằm ở cùng đoạn đường nên có cùng điều kiện
môi trường sống. Về hình dáng thì các lô đất này có hình dáng tương đồng nhau, đất
khá là vuông vắn. Về hướng nhà, đây là yếu tố phụ thuộc vào thị hiếu và sở thích
của người mua, mặt khác, giữa hẻm và mặt tiền thì hướng nhà chắc chắn sẽ không
tương đồng nên yếu tố này được bỏ qua trong quá trình so sánh cặp. Chỉ còn yếu tố
diện tích là khác nhau giữa BĐS trong hẻm và ngoài mặt tiền đường nên ta chỉ tiến
hành điều chỉnh yếu tố diện tích ở ngoài mặt tiền sao cho tương đồng trong hẻm
trước khi tiến hành so sánh cặp xác định hệ số điều chỉnh hẻm.
Như vậy, đối với những mức diện tích được cho là phù hợp nhất với đặc thù
của từng tuyến đường (đã phân tích các khung diện tích ở trên), ta chọn tỷ lệ cho
mức diện tích này là 100% và điều chỉnh cho các mức diện tích khác. Ta có bảng tỷ
lệ điều chỉnh giữa các mức diện tích như sau :
Bảng 3.8 Bảng tỷ lệ điều chỉnh diện tích của các BĐS trên hai đoạn đường khảo sát
Đường
Quy mô
diện tích (m2)
ĐG Đất Trung Bình
(VNĐ/m2)
Tỷ lệ
(%)
Lê Văn Quới
40 m2 - 60m2 18.877.000 1.0000
60m2 - 80m2 19.445.000 1.0301
80m2 - 120m2 19.228.000 1.0186
Mã Lò
20m2 - 50m2 32.322.500 0.9630
50m2 - 80m2 33.563.000 1.0000
Đất Mới
50m2 - 70m2 16.715.500 1.0000
70m2 - 90m2 16.628.500 0.9948

3.4.1.2. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Lê Văn Quới
Khi xác định tỷ lệ điều chỉnh vị trí giữa hẻm và mặt tiền đường của các BĐS,
ta quy ước, chọn BĐS trong hẻm làm chuẩn (TS TĐG) và lấy tỷ lệ là 100%.
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (8m) – mặt tiền
Cặp 1:
Hai BĐS này có mức diện tích chênh lệch nhau khá nhiều, ta áp dụng bảng
tỷ lệ điềuchỉnh diện tích ở trên (bảng 3.7) để tiến hành điều chỉnh. Chọn BĐS có
diện tích 60m2- 80m2 làm BĐS TĐG (tỷ lệ 100%), BĐS 393 Lê Văn Quới, phường
Bình Trị Đông A, quận Bình Tân là TSSS ta cầnđiều chỉnh, tỷ lệ là 98,88%
%TSTĐ - %TSSS 100%-98,88%
Tỷ lệ điều chỉnh diện tích = ---------------------------- = -------------- = 1,13%
%TSSS 98,88%
Địa chỉ
Tân
366/29 Lê Văn Quới, khu phố
11, phường Bình Hưng Hòa
Vị trí Mặt tiền Hẻm 8m
Diện tích (m2) 80.2 69.3
ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 19177000
Tỷ lệ 0.988840319 1
Tỷ lệ điều chỉnh 0.01129
Mức điều chỉnh
(VNĐ)
475294
ĐG Đất sau điều chỉnh
(VNĐ/m2)
42590294
Hệ số hẻm-mặt tiền 0.450266907
Cặp 2:
Hai BĐS nàu có mức diện tích cũng chênh lệch nhau nhưng không nhiều
lắm, theo đánh giá cá nhân, BĐS mặt tiền số nhà 139 Lê Văn Quới, Bình Trị Đông,
Bình Tân chiếm tỷ lệ 101,1%, BĐS hẻm 8m số 340/16 Lê Văn Quới, khu phố 11,
phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân làm chuẩn , tỷ lệ 100%. Áp dụng công
thức trên ta được:

Địa chỉ
Đông, Bình Tân
Diện tích (m2) 70 114.22
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19228000
Tỷ lệ 1.011285625 1
Tỷ lệ điều chỉnh -0.01116
(VNĐ)
-480960
ĐG đất sau điều chỉnh
(VNĐ/m2)
42617040
Cặp 3:
Hai BĐS này có mức diện tích khá tương đồng nhau, nên ta không cần phải
tìm ra tỷ lệ điều chỉnh. Như vậy, giữa hai BĐS này chỉ còn khác nhau yếu tố vị trí
giữa hẻm và mặt tiền. Áp dụng so sánh cặp ta được bảng dưới:
Địa chỉ
Đông, Bình Tân
Diện tích (m2) 70 69.3
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19177000
Các BĐS thu thập được đều tọa lạc trong hẻm 8m nên ta chỉ tính hệ số hẻm 8
– mặt tiền trên đường Lê Văn Quới, sau khi so sánh cặp, lấy bình quân của hai hệ số
hẻm8- mặt tiền trên ta được:
Hệ số hẻm 8m- mặt tiền đường Lê Văn Quới: (45,03% + 45,12% + 44,5%)/3
= 44,88%
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (trên 8m) – mặt tiền
Cặp 1:

Địa chỉ
Đông, Bình Tân
Vị trí Mặt tiền Hẻm >8m
Diện tích (m2) 70 68
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19.713.000
Cặp 2:
Địa chỉ
Tân
Diện tích (m2) 80.2 68
ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 19.713.000
Cặp 3:
Hai BĐS này có diện tích chênh lệch nhau không nhiều và với diện tích
trong khoảng này thì đơn giá không thay đổi nhiều nên chúng khá tương đồng. Như
vậy, giữa hai BĐS này chỉ còn khác nhau yếu tố vị trí giữa hẻm và mặt tiền. Áp
dụng so sánh cặp ta được bảng dưới:
Địa chỉ
Đông, Bình Tân
5, P. Bình Trị Đông A, Q.
Bình Tân
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 19.026.000
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (trên 8m) – mặt tiền đường Lê Văn Quới (45,74% +
46,8% + 44,15%)/3 = 45,56%
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (6,3m) – mặt tiền
Cặp 1:
Hai BĐS này có mức diện tích chênh lệch nhau khá nhiều, ta áp dụng bảng
tỷ lệ điều chỉnh diện tích ở trên để tiến hành điều chỉnh. Chọn BĐS có diện tích

40m2
- 60m2
làm BĐS TĐG (tỷ lệ 100%), BĐS 139 Lê Văn Quới, Bình Trị Đông,
Bình Tân là TSSS ta cầnđiều chỉnh, tỷ lệ là 103%
Địa chỉ
Đông, Bình Tân
441/1A Lê Văn Quới, khu phố
Bình Tân
Vị trí Mặt tiền Hẻm 6,3m
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 18.728.000
Tỷ lệ 1.030089527 1
(VNĐ)
-1258918
(VNĐ/m2)
41839082
Cặp 2:
Hai BĐS này có mức diện tích cũng chênh lệch nhau khá nhiều, theo đánh
giá cá nhân, BĐS mặt tiền số nhà 393 Lê Văn Quới chiếm tỷ lệ 101,8%, BĐS hẻm
6,3m số 441/1A Lê Văn Quới làm chuẩn , tỷ lệ 100%. Áp dụng công thức trên ta
được:
Địa chỉ
Tân
441/1A Lê Văn Quới, khu phố
Bình Tân
Diện tích (m2) 80.2 49.6
ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 18.728.000
Tỷ lệ 1.018 1
(VNĐ)
-744666
(VNĐ/m2)
41370334
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (6,3m) - mặt tiền đường (44,76%+44,47%)/2=
44,61%
Hệ số hẻm cấp 2 vị trí 1 (5,77m) – mặt tiền
Cặp 1:

Địa chỉ
Đông, Bình Tân
phố 5, phường Bình Trị Đông
A, Q. Bình Tân
Vị trí Mặt tiền Hẻm cấp 2
Diện tích (m2) 70 41.85
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 17418000
Tỷ lệ 1.0301 1
(VNĐ)
-1258918
(VNĐ/m2)
41839082
Cặp 2:
Địa chỉ
Đông, Bình Tân
A, Q. Bình Tân
Diện tích (m2) 70 41.53
ĐG Đất (VNĐ/m2) 43.098.000 17.551.000
Tỷ lệ 1.0301 1
(VNĐ)
-1258918
(VNĐ/m2)
41839082
Cặp 3:
Địa chỉ
Tân
A, Q. Bình Tân
Diện tích (m2) 80.2 41.85
ĐG Đất (VNĐ/m2) 42.115.000 17418000
Tỷ lệ 1.0186 1
(VNĐ)
-768794
(VNĐ/m2)
41346206

Từ ba cặp so sánh trên, ta xác định hệ số hẻm – mặt tiền bằng cách lấy trung
bình cộng của ba cặp.
Hệ số hẻm cấp 2 vị trí 1 (5,77m) – mặt tiền đường: ( 41,63%+41,95%+42,13%)/3 =
41,9%
3.4.1.3. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Mã Lò:
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (>5m)- mặt tiền:
Cặp 1:
Địa chỉ
104 Mã Lò, khu phố 1, P. Bình
310/24 Mã Lò, khu phố 6,
quận Bình Tân
Diện tích (m2) 55.2 47.0
ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.563.000 16.419.000
Tỷ lệ 1.038378838 1
(VNĐ)
-1240500
(VNĐ/m2)
32322500
Cặp 2:
Địa chỉ
quận Bình Tân
quận Bình Tân
Diện tích (m2) 28.0 47.0
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.069.000 16.419.000
Cặp 3:
Địa chỉ
24 Mã Lò, khu phố 1, phường
Tân
quận Bình Tân
Diện tích (m2) 32.7 47.0
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.576.000 16.419.000

Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 ( >5m)- mặt tiền đường Mã Lò: ( 50,8% + 51,2% +
50,4%)/3 = 50,8%
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 2 (5m)- mặt tiền:
Cặp 1:
Địa chỉ
104 Mã Lò, khu phố 1, P. Bình
310/4F Mã Lò, khu phố 6,
quận Bình Tân
Diện tích (m2) 55.2 26.6
ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.563.000 15.792.000
Tỷ lệ 1.038378838 1
(VNĐ)
-1240500
(VNĐ/m2)
32322500
Cặp 2:
Địa chỉ
52A Mã Lò, khu phố 1, phường
Tân
quận Bình Tân
Diện tích (m2) 28.0 26.6
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.069.000 15.792.000
Cặp 3:
Địa chỉ
24 Mã Lò, khu phố 1, phường
Tân
quận Bình Tân
Diện tích (m2) 32.7 26.6
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.576.000 15.792.000
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 2 (5m)- mặt tiền đường Mã Lò: (48,86% + 49,24% +
48,48%) = 48,86%

3.4.1.4. Xác định hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường Đất Mới:
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (5,79-6,3m)- mặt tiền:
Cặp 1:
Địa chỉ
phường Bình Trị Đông, quận
Bình Tân
161/3A Đất Mới, khu phố 3, P.
Diện tích (m2) 64.9 57.1
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16.462.000
Cặp 2:
Cặp 3:
Địa chỉ
131 Đất Mới, phường Bình
161/12 Đất Mới, khu phố 3, P.
Diện tích (m2) 110 79.3
ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.647.000 16.786.000
Hệ số hẻm cấp 1 vị trí 1 (5,79-6,3m)- mặt tiền đường Đất Mới: ( 51,25% +
52,26%+49,89) = 51,13%
Địa chỉ
Bình Tân
161/12 Đất Mới, khu phố 3, P.
Diện tích (m2) 64.9 79.3
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16.786.000

Hệ số hẻm 5m- mặt tiền
Cặp 1:
Địa chỉ
Bình Tân
109/20 Đất Mới, khu phố 3,
P.Bình Trị Đông A, Q.Bình
Tân
Diện tích (m2) 64.9 54.4
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16969000
Cặp 2:
Địa chỉ
131 Đất Mới, phường Bình Trị
Đông A, quận Bình Tân
363/4 Đất Mới, phường Bình
Diện tích (m2) 110 85
ĐG Đất (VNĐ/m2) 33.647.000 16471000
Cặp 3:
Địa chỉ
Bình Tân
363/4 Đất Mới, phường Bình
Diện tích (m2) 64.9 85
ĐG Đất (VNĐ/m2) 32.119.000 16471000
Tỷ lệ 1.005 1
(VNĐ)
-159796
(VNĐ/m2)
31959203.98
Hệ số hẻm 5m- mặt tiền đường Đất Mới: (52,83% + 48,95% + 51,53%)/3 = 51,1%

Khoảng cách vị trí hẻm của một số tài sản:
Địa chỉ
ĐG Đất (VNĐ/m2) 19228000 19177000
Khoảng cách đến mặt tiền 122 257
Hệ số hẻm 8m - mặt tiền 45,12% 44,5%
Ta thấy, cứ vào sâu thêm 135m thì giá giảm xuống 0,62%, tức là trung bình 1m
giảm 0,0046%.
Kết luận:
Bảng so sánh đơn giá thị trường so với giá Nhà nước:
Đường Giá thị trường (đồng) Giá Nhà nước (đồng) Chênh lệch (lần)
Lê Văn Quới 42.606.000 4.200.000 10,14
Mã Lò 32.736.000 3.500.000 9,35
Đất Mới 32.883.000 3.100.000 10,6
Đánh giá mức độ chênh lệch so với giá nhà nước: mức giá thực tế chênh lệch khá
lớn so với giá nhà nước ban hành. Các mức giá này đều có xu hướng là nếu mức giá
nhà nước cao thì giá thị trường cao.
Bảng hệ số hẻm của các đường:
Đường Lê Văn Quới Vị trí 1 (>8m) Vị trí 1 (8m) Vị trí 1 (6,3m)
Vị trí
1(5,77m)
Hẻm cấp 1 45,56% 44,88% 44,61% -
Hẻm cấp 2 - - - 41,9%
Đường Mã Lò Vị trí 1 (>5m) Vị trí 2 (5m)
Hẻm cấp 1 50,8% 48,86%
Đường Đất Mới Vị trí 1 (5,79-6,3m) Vị trí 2 (4-5m)
Hẻm cấp 1 51,13% 51,1%
Nhận xét về hệ số hẻm – mặt tiền tính toán được so với hệ số do nhà nước
ban hành:

hệ số điều chỉnh giá đất

hệ số điều chỉnh giá đất

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Viewers also liked

Viewers also liked (15)

Similar to hệ số điều chỉnh giá đất

Similar to hệ số điều chỉnh giá đất (20)

hệ số điều chỉnh giá đất