Luận Văn Hợp Đồng Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Chung Của Hộ Gia Đình. Đã chia sẻ đến cho các bạn học viên một bài mẫu cực kì xuất sắc, mới mẽ, chất lượng đáng để xem và theo dõi mà các bạn không nên bỏ qua nhé. DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149 TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM

1. DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH
ĐẶNG THỊ THÚY HẰNG
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
TRÀ VINH, NĂM
(NGÁY
BÌA)
TÊN
HỌC
VIÊN
–
LUẬN
VĂN
THẠC
SĨ
NGÀNH:
……………………………
NĂM
BẢO
VỆ:
……….
(Áp
dụng
việc
đóng
gáy
bìa
khi
học
viên
in
bìa
nhủ
vàng
sau
bảo
vệ)
ISO 9001:2015

2. DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH
ĐẶNG THỊ THÚY HẰNG
HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA HỘ GIA ĐÌNH
Ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã ngành: 8380103
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
Người hướng dẫn khoa học:
Tiến sĩ Dương Kim Thế Nguyên
TRÀ VINH, NĂM

3. DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
MỤC LỤC
MỤC LỤC................................................................................................................ 3
PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................... Error! Bookmark not defined.
2. Mục tiêu nghiên cứu............................................ Error! Bookmark not defined.
3. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài..Error! Bookmark
not defined.
4. Phương pháp nghiên cứu..................................... Error! Bookmark not defined.
5. Đối tượng, phạm vi, giới hạn của đề tài.............. Error! Bookmark not defined.
6. Kết cấu của luận văn ........................................... Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH................................................... 1
1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất của hộ gia đình..... 1
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất................................................ 1
1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất........................................................................ 1
1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất .................................................................. 4
1.1.2 Quyền sử dụng đất của hộ gia đình.................................................................. 5
1.1.2.1 Khái niệm hộ gia đình................................................................................... 5
1.1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình.............................................. 7
1.2 Khái quát về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.......... 8
1.2.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất....................................... 8
1.2.2 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình................ 10
1.2.2.1 Khái niệm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............ 10
1.2.2.2 Đặc điểm và hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ..................... 11
1.2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình ........................................................................................................ 13
1.2.2.4 Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các hợp đồng
chuyển quyền sử dụng khác .................................................................................... 14
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG....................................................................................... 15
2.1 Thực trạng những quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình ...................................................................................... 15
2.2 Những bất cập khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình................................................................................................................... 20
2.2.1 Về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình...... 20
2.2.2 Về mối quan hệ của các thành viên của hộ gia đình khi thực hiện hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất..................................................................................... 22
2.2.3 Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất của hộ gia đình .................................................................................................. 23
2.2.4 Về trình tự, thủ tục khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình............................................................................................................... 25

4. DỊCH VỤ VIẾT THUÊ ĐỀ TÀI TRỌN GÓI ZALO TELEGRAM : 0934 536 149
TẢI FLIE TÀI LIỆU – TRANGLUANVAN.COM
2.2.5 Về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của
hộ gia đình............................................................................................................... 28
2.2.6 Về tài chính đất đai khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình............................................................................................................... 30
2.3 Thực tiễn tại các cơ quan quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai trên địa
bàn tỉnh Trà Vinh, áp dụng pháp luật khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất của hộ gia đình. ................................................................................ 31
CHƯƠNG 3 : PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
................................................................................................................................. 37
3.1 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình ......................................................................................................................... 37
3.1.1 Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai và dân sự về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình................................................................... 37
3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp tặng cho
quyền sử dụng đất của hộ gia đình.......................................................................... 39
3.1.3 Hoàn thiện về mối quan hệ giữa hộ gia đình sử dụng đất và sổ hộ khầu gia
dình.......................................................................................................................... 40
3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình ......................................................................................... 41
3.1.5. Hoàn thiện qui định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình................................................................... 42
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất của hộ gia đình...................................................................... 43
3.2.1 Tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong thực hiện hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất của hộ gia đình.......................................................................... 43
3.2.2 Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực đất đai khi thực hiện hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.................................................. 43
3.2.2.1. Hoàn thiện tổ chức hệ thống Tòa án nhân dân và nâng cao trình độ năng
lực, đạo đức nghề nghiệp của Thẩm phán............................................................... 43
3.2.2.2. Tăng cường công tác phối hợp trong hoạt động giải quyết tranh chấp hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.................................................. 43
3.2.2.3. Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm sát hoạt động giải quyết tranh chấp của
Tòa án...................................................................................................................... 43
3.2.2.4. Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai và pháp luật về giải
quyết tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình........Error!
Bookmark not defined.
KẾT LUẬN ................................................................ Error! Bookmark not defined.
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................ Error! Bookmark not defined.
A.Văn bản quy phạm pháp luật............................... Error! Bookmark not defined.
B.Tài liệu tham khảo................................................. Error! Bookmark not defined.

5. 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một quyền hạn chế rất nhiều so với quyền sở hữu các loại tài
sản khác, bởi đất đai là loại tài sản bị hạn chế trong lưu thông dân sự, kinh tế do Nhà
nước không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Nhưng Nhà nước lại công nhận
người sử dụng đất có quyền chủ sở hữu, đó là quyền tài sản, quyền này trị giá bằng tiền
và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự1
.
Trên cơ sở đó Nhà nước ta ban hành văn bản luật đất đai đầu tiên đó là: Luật Đất
đai năm 1987. Văn bản này ra đời đánh dấu cho một thời kỳ mới của Nhà nước ta bằng
việc quy định quản lý đất đai về quyền sử dụng đất. Đây là văn bản đầu tiên trong xác lập
mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu về đất đai và người
sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1987 đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống về quyền
lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể tại Điều 49 – Luật Đất đai 1987. Với nền
tảng là những quy định trên thì quyền sử dụng đất được hình thành trên nền tảng là đất
đai thuộc sở hữu của toàn dân, và quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận. Với
những điều trên thì bước đầu cũng đã tạo nên một cơ sở pháp lý để phát huy quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai, thiết lập được một sự ổn định nhất định trong việc sử dụng
đất đai.
Mặc dù Luật Đất đai năm 1987 ra đời sớm, tuy nhiên có những vấn đề quy định về
quyền sử dụng đất vẫn chưa phù hợp với sự phát triển tất yếu khách quan của các quan hệ
xã hội. Vì vậy, vào ngày 14/07/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 thay
thế cho Luật Đất đai 1987 góp phần điều chỉnh các quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế thị
1
Điều1 Luật đất đai 2013

6. 2
trường của nước ta trong thời kỳ này, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất,
đồng thời xác lập các quyền năng cụ thể cho người sử dụng đất. Đặc biệt là tăng cường
sự quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai một cách có hiệu quả nhất. Việc quy định
như trên đã khẳng định đất đai có vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý của Nhà
nước. Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cho thấy, pháp luật đã thực sự
quan tâm đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, với sự thay đổi đó thì Luật Đất đai
1993 đã tạo tiền đề cho việc hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, làm
cho người sử dụng đất phát huy tối đa hiệu quả kinh tế mang lại từ đất.
Do sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai đã làm
cho các quy định trong Luật đất đai 1993 không còn phù hợp nữa. Cho nên, ngày
02/12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội
khóa X, kỳ họp thứ 4 thông qua. Xét một cách tổng thể về cơ bản Luật đất đai 1993 đã
phù hợp với thực tiễn cuộc sống ở thời kỳ này, nhưng chưa thể giải quyết các vấn đề bất
cập trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất của các chủ thể.
Tiếp tục ban hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và có hiệu lực chính
thức từ ngày 01/10/2001 góp phần to lớn trong quá trình Nhà nước quản lý về quyền sử
dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nói riêng. Việc sửa đổi, bổ sung tập trung chủ
yếu vào hoàn thiện cơ chết quản lý nhà nước về đất đai, góp phần cải cách thủ tục hành
chính trong giao đất, cho thuê đất, phân công, phân cấp quản lý đất đai.
Nhằm pháp điển hóa hệ thống các văn bản pháp luật đất đai đồng thời trên nền tảng
những quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đã ban hành trước đây Luật đất
đai 2003 (đã được Quốc hội thông qua vào ngày 26/11/2003) với 7 chương 146 điều
(trong đó quy định một cách cụ thể nội dung về quyền sử dụng đất) góp phần quan trọng
trong việc hình thành một chính sách pháp luật về vấn đề quyền sử dụng đất ở nước ta. .
Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Ví dụ: chủ hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức
kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có
quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111)...

7. 3
Và hiện nay, trước nhu cầu đổi mới của nền kinh tế thì Luật Đất đai 2013 ra đời đã
và đang đưa những quy định về quyền sử dụng đất nhằm áp dụng một cách phù hợp với
các quan hệ xã hội phát sinh ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Quyền của người sử
dụng đất được quy định tại Chương XI về Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
trong đó phải kể đến các điều 166, 167, 168, 169... và được hướng dẫn tại Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về quyền sử dụng đất của các chủ
thể nói chung.
Nhìn từ góc độ lịch sử thì khái niệm pháp lý “Quyền sử dụng đất” đã được đề cập
nhiều trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, bắt đầu từ thập niên 70 của thế kỷ
XX với tên gọi ban đầu là “Quyền quản lý và sử dụng ruộng đất”. Tuy nhiên, đến thời
điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về
khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất. Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì "Quyền sử
dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ
việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác
thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho....”
2
Trong khi đó, giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì lại cho
rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”3
.
Dưới nhiều góc độ và cách hiểu khác nhau thì quyền sử dụng đất có quan niệm khác
nhau, tuy nhiên đa phần đều có quan điểm và quan niệm chung về quyền sử dụng đất là
quyền khai thác, thu hoa lơi, lợi ích từ đất và nhìn chung thì các quan điểm đều cho rằng
quyền sử dụng đất là một tài sản.
Như vậy, từ một số đánh giá chung và quan niệm chung nhìn từ góc độ khoa học
pháp lý thì quyền sử dụng đất là : “Quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình cá nhân phát sinh trên cơ sở có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận
2
Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư
pháp, Hà Nội.
3
Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân,
Hà Nội

8. 4
quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, quyền sử dụng đất nhất định phải
tuân thủ các điều kiện và thủ tục do pháp luật quy định”4
1.1.1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất có các đặc điểm cơ bản là :
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước
với tư cách là đại diện chủ sở hữu;
Hai là, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9
quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử
dụng đất. Ví dụ: chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới
có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường,
thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê
đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được
thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất thuê (Điều 111)....
Và hiện nay, trước nhu cầu đổi mới của nền kinh tế thì Luật Đất đai 2013 ra
đời đã và đang đưa những quy định về quyền sử dụng đất nhằm áp dụng một cách
phù hợp với các quan hệ xã hội phát sinh ở nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Quyền của người sử dụng đất được quy định tại Chương XI về Quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất, trong đó phải kể đến các điều 166, 167, 168, 169... và được
hướng dẫn tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định
về quyền sử dụng đất của các chủ thể nói chung.
Tóm lại, việc quy định một cách chi tiết vấn đề đất đai là một chính sách lớn
của Đảng và Nhà nước trong quá trình thực hiện chức năng quản lý xã hội. Đất đai
càng thể hiện tầm quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh
đó, việc quy định một cách chi tiết nội dung về quyền sử dụng đất mang ý nghĩa
4
Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân,
Hà Nội

9. 5
thiết thực đối với đời sống của nhân dân và sự phát triển của đất nước trong quá
trình quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam hiện nay.
1.1.2 Quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.1.2.1 Khái niệm hộ gia đình
Hộ gia đình là một trong những chủ thể quan trọng trong pháp luật dân sự nói
chung. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn thì Hộ gia đình tham gia vào các quan hệ xã hội
được pháp luật dân sự điều chỉnh, trong đó có thể kể đến là việc tham gia vào các giao
dịch dân sự, trong có nổi bật nhất là các giao dịch dân sự có đối tương là quyền sử dụng
đất. Hiện nay, khái niệm hộ gia đình được ghi nhận tại Điều 106 Bộ luật Dân sự 2005,
theo đó: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để
hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản
xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự
thuộc các lĩnh vực này”5
. Tuy nhiên, BLDS 2015 đã không đưa ra khái niệm về hộ gia
đình. Do vậy, trên cơ sở khái niệm được BLDS 2005 ghi nhận thì ta có thể thấy hộ gia
đình có những đặc điểm cơ bản như sau:
- Hộ gia đình phải có từ hai thành viên trở lên;
- Khái niệm hộ gia đình thường xuất hiện ở các lĩnh vực liên quan đến nông nghiệp
và nông thôn;
- Hộ gia đình phải có tài sản chung và thông thường tài sản chung này là tài sản có
giá trị lớn và là tư liệu sản xuất của hộ gia đình.
Trong hộ gia đình, chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì
lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.
Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện trong quan hệ
dân sự. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích
chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình. Hộ gia đỉnh phải chịu
trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do người đại diện của hộ gia
đình xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình và chịu trách nhiệm dân sự bằng tài sản
chung của hộ; nếu tài sản chung không đủ để thực hiện nghĩa vụ chung của hộ thì các
thành viên phải chịu trách nhiệm liên đới bằng tài sản riêng của mình.
5
Xem Điều 106 BLDS 2015

10. 6
Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, khái niệm về hộ gia đình chưa xác định rõ ràng
các điều kiện hay các tiêu chí xác lập một hộ gia đình. Tất cả các thành viên của hộ gia
đình cũng không dễ dàng xác định. Thường thì dấu hiệu của một gia đình được thể hiện
qua quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hay quan hệ nuôi dưỡng. Xuất phát từ thực
tiễn xã hội và căn cứ vào quy định của pháp luật Việt Nam, thông thường các thành viên
trong hộ gia đình là phải có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hay quan hệ nuôi
dưỡng; cùng cư trú ở một nơi, có cùng hoạt động kinh tế chung trên một sản nghiệp
chung.
Trên cơ sở khái niệm của BLDS 2005 thì Luật Đất đai 2013: cụ thể, khoản 29 Điều
3 nêu rõ: “ Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Đây là nền tảng cơ bản cho việc xác
định khái niệm và phạm vi áp dụng đối với các giao dịch về đất đai của hộ gia đình trong
thực tiễn
Tài sản của hộ gia đình có thể bao gồm những gì? Câu trả lời thực chất rất đơn giản:
Tài sản của hộ gia đình bao gồm tất cả những gì thuộc về quyền sở hữu của hộ gia đình.
Pháp luật chỉ công nhận quyền sở hữu khi nó được xác lập một cách hợp pháp. Tính hợp
pháp của việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản về nguyên tắc được xác định theo
pháp luật nơi có tài sản đó, trừ hai ngoại lệ đối với động sản trên đường vận chuyển và
đối với tàu bay dân dụng và tàu biển.
Tuy nhiên, ở một số trường hợp, hỏi tài sản đó có thuộc về sở hữu của hộ gia đình
hay không thì vẫn có nhiều câu trả lời khác nhau.
Trước hết, muốn xác định tài sản đó có thuộc về sở hữu của hộ gia đình, chúng ta
cần phải xác định các vấn đề cụ thể sau :
Là tài sản được tập hợp các thành viên hộ gia đình cùng nhau tạo dựng tạo thành
vốn của hộ gia đình;
Là tài sản tích lũy được từ quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh mà lợi nhuận
chưa được chia;

11. 7
Ngoài ra, tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình còn có thể là tài sản được tặng, cho
hay được thừa kế.
Tài sản đó có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng hay các tài sản
hữu hình khác, giấy tờ có giá, quyền tài sản khác hay tài sản thuộc sở hữu trí tuệ.
Còn về tài sản vay, có nhiều quan điểm vẫn cho rằng không phải là của hộ gia đình.
Tuy nhiên, tại Bộ luật dân sự năm 2005,1995 và 2015 có quy định rất rõ ràng: “Bên vay
trở thành chủ sở hữu tài sản vay kể từ thời điểm nhận tài sản đó”.
1.1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Hiện nay, không có quy định thế nào là quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy
nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013, BLDS năm 2015 có hiệu lực, kèm theo đó là các văn
bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết đã có những quy định cụ thể làm nền tảng cho
việc áp dụng trong thực tế.
Cụ thể: Tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giải thích hộ gia đình sử dụng
đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”
Tại khoản 1 Điều 102 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Việc xác định tài sản
chung của các thành viên hộ gia đình, quyền, nghĩa vụ đối với tài sản này được xác định
theo quy định tại Điều 212 của Bộ luật này” và điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn
quy định:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành
viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu
theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình
được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động
sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa
thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự
đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

12. 8
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần
được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều
213 của Bộ luật này”.
Trên thực tế không có quy định pháp lý nào đề cập đến khái niệm về quyền sử dụng
đất của hộ gia đình. Trên cơ sở khái niệm về quyền sử dụng đất thì tác giả mạnh dạn xây
dựng khái niệm này như sau: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình là: “Quyền tài sản thuộc
sở hữu hộ gia đình phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận
chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất của hộ
gia đình phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định”.
1.2 Khái quát về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.1 Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Từ điển luật học đưa ra khái niệm về hợp đồng như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận
giữa các bên có tư cách pháp nhân hoặc giữa những người có đầy đủ năng lực hành vi
nhằm xác lập, thay đổi, phát triển hay chấm dứt quyền, quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi
bên. Theo quy định thì có nhiều loại hợp đồng. Hợp đồng phải được thể hiện bằng văn
bản,hợp đồng phải có chữ ký đầy đủ của những người có thẩm quyền của các bên”.
Nhưng về mặt pháp lý thì khái niệm trên chưa đầy đủ, vì vậy, tại Điều 388 BLDS 2005
quy định về vấn đề này một cách rõ ràng hơn. Tuy nhiên, nhằm đáp ứng với những thay
đổi về hợp đồng trong tình mới, Quốc hội đã ban hành BLDS 2015, khái niệm “Hợp
đồng dân sự” mà thay bằng khái niệm “Hợp đồng” nhằm mở rộng phạm vi đối tượng áp
dụng, được thể hiện tại Điều 385.
Xét dưới góc độ ngôn ngữ thì trong tiếng Việt, cụm từ “tặng cho” được hiểu là
“chuyển quyền sở hữu”. Tuy nhiên, trong thực tế áp dụng thì cơ chế pháp lý để giải quyết
tranh chấp hay các quy định liên quan đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất
không có sự khác biệt với giao dịch mua bán tài sản, tức là giao dịch đó vẫn bao gồm các
yếu tố: Chuyển giao tài sản; Giải quyết đền bù; Người chuyển giao không còn bất kỳ mối
liên hệ nào với tài sản sau sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù.
Đối với hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất là việc bên tặng cho và bên nhận
tặng cho cùng thỏa thuận với nhau để hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau.
Xét về hình thức thì hợp đồng thế chấp tuân thủ quy định tại điều 502 quy định về “Hình

13. 9
thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất”. Đây là bước tiến của Bộ luật dân
sự năm 2015 so với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 không quy định riêng lẽ quy
định về hợp đồng về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng mà quy định chung về hợp
đồng về quyền sử dụng đất. Vì vậy, để đảm bảo cho hoạt động tặng cho quyền sử dụng
đất cũng như các loại hợp đồng khác thì hợp đồng phải lập thành văn bản và tuân theo
quy định của pháp luật Việt Nam về hình thức của hợp đồng.
Để làm rõ hơn vấn đề này Bộ luật dân sự không nêu rõ định nghĩa về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất mà chỉ quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất. Cụ thể: tại
điều khoản 10 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc
chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất. Ngoài ta, tại quy định của BLDS 2015 quy định về tặng cho quyền sử dụng
đất được quy định như sau:
Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao
tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền
bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Đồng thời, quy định tại điều 500 cũng quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất,
cụ thể:
Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử
dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia;
bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Như vậy, việc đưa ra khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất không được quy
định trong quy định của BLDS 2015, mà tại BLDS 2015 chỉ đề cập đến hình thức của
hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất. Về mặt thực tế,
hành vi giao kết HĐTCQSDĐ khi các bên thống nhất được ý chí dường như là tất yếu.
Song về mặt pháp lý đặc biệt quan trọng vì hành vi giao kết HĐTCQSDĐ được coi là căn
cứ làm phát sinh quan hệ HĐTCQSDĐ.

14. 10
Có thể nói rằng, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, “Hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp
sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó,
người có quyền sử dụng đất (người tặng cho) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử
dụng đất cho người được tặng cho (người nhận tặng cho), người nhận tặng cho có nghĩa
vụ nhận tặng cho tài sản; người tặng cho còn có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các yêu cầu
theo quy định trong hoạt động tặng thco quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.2.1 Khái niệm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Như đã trình bày thì các giao dịch dân sự về tặng cho quyền sử dụng đất nói chung
và tặng cho QSDĐ của hộ gia đình được thực hiện trên cơ sở hợp đồng dân sự nói riêng.
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa
thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo
quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng
với người sử dụng đất”6
. Ngoài quy định nêu trên từ Điều 501 đến Điều 503 Bộ luật Dân
sự 2015 cũng có quy định về nội dung; hình thức và thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền
sử dụng đất; hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung chứ không có quy
định riêng về hợp dồng tặng cho quyền sử dụng đất Thông qua hoạt động tặng cho
QSDĐ làm hình thành nền tảng quan trọng cho việc điều chỉnh trong quan hệ có liên
quan. HĐTCQSDĐ là giao dịch dân sự phổ biến và đây là giao dịch quan trọng trong
việc thiết lập các quan hệ về chuyển dịch tài sản là quyền sử dụng đất. Không chỉ riêng
quan hệ về tặng cho tài sản của hộ gia đình mà các giao dịch dân sự có liên quan đến
QSDĐ nói chung. Các giao dịch dân sự về tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
được thông qua hình thức hợp đồng. Trên cơ sở khái niệm HĐTCQSDĐ đã được tác giả
đề cập thì có thể đề cập đến khái niệm HĐTCQSDĐ của hộ gia đình như sau:
HĐTCQSDĐ của hộ gia đình “Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ Hộ gia đình có
quyền sử dụng đất hợp pháp sang người được tặng cho theo một trình tự, thủ tục, điều
kiện do pháp luật quy định, theo đó, hộ gia đình có quyền sử dụng đất (bên tặng cho) có
nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được tặng cho (người nhận
6
Xem Điều 500 BLDS 2015

15. 11
tặng cho), người nhận tặng cho có nghĩa vụ nhận tặng cho tài sản; bên tặng cho còn có
nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định trong hoạt động tặng thco quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, trên phương diện lý luận thì khái niệm HĐTCQSDĐ của hộ gia đình được
ghi nhận là tất cả các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan
hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể: Hộ
gia đình (bên tặng cho) – người, tổ chức được tặng cho với nhau. Nội dung của hợp đồng
được pháp luật quy định là điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền
sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Trên phương diện thực tiễn,
HĐTCQSDĐ của hộ gia đình thực chất là một gia dịch dân sự được hình thành dựa trên
phương thức tự thỏa thuận với nhau về việc tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng
cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa
mãn các nhu cầu sử dụng đất. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang
bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền
và nghĩa vụ của mỗi bên. HĐTCQSDĐ của hộ gia đình là một dạng của hợp đồng tặng
cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên
tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên được tặng cho
nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực. Đồng thời
HĐTCQSDĐ của hộ gia đình còn là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể
hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên
được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào.
1.2.2.2 Đặc điểm và hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.2.2.1 Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật Đất đai có những đặc điểm như sau:
Một là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của các chủ thể ký kết với nhau phải
dựa trên những quy định của pháp luật hiện hành trên nền tảng là chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai.
Hai là, không phải tất cả các chủ thể đều được cho phép ký kết hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất. Việc ký kết hợp đồng phải dựa trên những quy định của pháp luật về
vấn đề này.

16. 12
Ba là, không phải tất cả các loại đất đều trở thành đối tượng của hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất của các chủ thể.
Bốn là, Nhà nước là thống nhất quản lý hoạt động tặng cho quyền sử dụng đất thông
qua một số hoạt động trong lĩnh vực này.
Năm là, hợp đồng về tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân theo một số trình tự, thủ
tục nhất định và được quy định một cách chặt chẽ thông qua các quy định của Bộ luật dân
sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành.
Sáu là, hậu quả pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó là chấm dứt
hoàn toàn quyền của bên tặng cho quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đã được tặng cho
và bên nhận tặng cho sẽ trở thành chủ sở hữu kể từ khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất có hiệu lực. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có đối tượng của quan
hệ là "Chuyển quyền sử dụng đất thông qua hoạt động tặng cho" và việc thực hiện quan
hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên tặng cho để thiết lập quyền sử
dụng đất cho bên nhận tặng cho (quan hệ một chiều) theo đúng quy định của pháp luật về
vấn đề này.
1.2.2.2.2 Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình là một loại hợp đồng tặng
cho tài sản, vì vậy có sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho quyền sử dụng đất
của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên
được tặng cho đồng ý nhận. Quy định tại Điều 457, BLDS 2015 được ghi nhận như sau:
Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao
tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền
bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Tặng cho quyền sử dụng đất chính là tặng cho bất động sản nên việc tặng cho bắt
buộc phải
- Được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực;
- Hoặc phải đăng ký nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của
pháp luật.

17. 13
Như vậy, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình bắt buộc phải được
công chứng, chứng thực, căn cứ theo Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy
định:
" Điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
...............
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng tặng cho bất động sản tùy thuộc vào bất động
sản đó có phải đăng ký quyền sở hữu hay không:
-Trường hợp bất động sản bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì Hợp đồng tặng
cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
- Trường hợp hợp bất động sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu thì Hợp
đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Ngoài ra, tại quy định của BLDS 2015 quy định
Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực
hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất
động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời
điểm chuyển giao tài sản.
Vì vậy, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
quyền sử dụng đất .
1.2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình
* Đối với bên tặng cho
- Bên tặng cho là người có tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

18. 14
Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
- Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như
đã thỏa thuận.
- Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho để làm thủ
tục đăng kí quyền sử dụng đất.
* Đối với bên được tặng cho
- Quyền của bên được tặng cho:
+ Yêu cầu bên được tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số
hiệu và tình trạng như đất đã thỏa thuận.
+ Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn Được cái giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
- Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất:
+ Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai
+ Đảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho
+ Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
1.2.2.4 Sự khác nhau giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các hợp đồng
chuyển quyền sử dụng khác
Trong thực tế thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có những nét khác biệt
để từ đó làm đối tượng nhằm phân biệt với các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng
khác. Có thể xem xét dưới các góc độ như sau:
Về bản chất: cơ bản thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch
tài sản (đất đai) từ người tặng cho sang người được tặng cho mà không phải thông qua
việc quy đổi dùng quyền sử dụng đất và trao đổi bằng tiền hoặc một yêu cầu dân sự nào
đó. Ví dụ: đối với Hợp đồng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình là sự
thỏa thuận về việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể hộ gia đình có quyền sử
dụng đất hợp pháp sang chủ thể khác và thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định của
pháp luật trong hoạt động hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

19. 15
Hợp đồng thế chấp được hiểu là các giao dịch thế chấp giữa ngân hàng và người
cho vay trong đó đặt ra các biện pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho
việc trả nợ, đồng thời ngăn ngừa, khắc phục những hậu quả xấu do không thực hiện đúng
nghĩa vụ gây ra.
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH VÀ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG
2.1 Thực trạng những quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình
Trong những năm trở lại đây, các cơ quan có thẩm quyền cũng đã ban hành nhièu
quy định pháp luật nhằm quản lý việc tặng cho quyền sử dụng đất, đã mang lại nhiều hiệu
quả lớn, việc kiên quyết xử lý những hành vi vi phạm cũng như hình thành hành lang
pháp lý cơ bản về quản lý Nhà nước về đất đai. Việc làm đó đã khẳng định vai trò vô
cùng quan trọng của luật pháp trong việc bảo vệ sử dụng các quy định về tặng cho quyền
sử dụng đất của các cơ quan chủ quản. Có thể nói, trong tiến trình đổi mới đất nước, pháp
luật về quản lý nhà nước về tặng cho quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong
công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, ngăn chặn và đẩy lùi một phần hành
vi vi phạm trong lĩnh vực này, góp phần đẩy nhanh nhịp độ phát triển kinh tế, duy trì và

20. 16
tạo được một số chuyển biến khả quan về mặt xã hội, góp phần củng cố tiềm lực quốc
phòng, giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội, tạo thế lực đưa nước ta từng
bước hội nhập với thế giới.
Chúng ta cũng đang từng bước xây dựng. sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống
luật pháp về quản lý nhà nước về tặng cho quyền sử dụng đất sao cho phù hợp với tình
hình và nhiệm vụ mới. Nhiều văn bản pháp luật và dưới luật về vấn đề này đã được các
cơ quan có thẩm quyền ban hành và áp dụng có hiệu quả vào cuộc sống, cụ thể:
- Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định bốn Điều tại Mục 7 để quy định hợp đồng về
quyền sử dụng đất trong đó có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ Điều 500 đến
Điều 503; Điều 398
- Luật đất đai năm 2013
- Luật đất đai năm 2003
- Luật nhà ở 2014
- Luật hôn nhân và gia đình năm 2014
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai 2003
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 3/3/2017
- Nghị quyết số 01/2003/NQ- HĐTP và 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết
hậu quả hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình vô hiệu
Trên cơ sở tuân thủ quy định của sự vận động khách quan của đất nước trong tình
hình mới, Việt Nam đã xây dựng và ban hành những quy định nhằm điều chỉnh vấn đề
quản lý Nhà nước về đất đai phù hợp với hoàn cảnh thực tiễn ở nước ta. Hình thành nền
tảng pháp lý cơ bản trong việc thực thi pháp luật về quản lý hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất ở Việt Nam, góp phần không nhỏ trong quá trình xây dựng và phát triển công

21. 17
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay. Như vậy, có thể thấy pháp luật quy định khá
thống nhất và xuyên suốt về vấn đề quản lý nhà nước về đất đai. Điều này tạo điều kiện
để công tác quản lý về tặng cho quyền sử dụng đất đã thể hiện sự quan tâm thường xuyên
và ý nghĩa của Đảng và Nhà nước ta đối với vấn đề này ở nước ta khi khẳng định vai trò
quan trọng của đất đai khi xây dựng đất nước. Đồng thời, cùng với hoạt động ban hành
các văn bản hướng dẫn nêu trên đã giúp cho quá trình áp dụng những quy định của pháp
luật về tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở Việt Nam thực hiện một cách hoàn
thiện hơn. Từ đó hình thành nền tảng pháp lý cơ bản trong việc thực thi pháp luật về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong tiến trình phát triển đất nước, góp
phần không nhỏ nhằm ngăn chặn những hành vi vi phạm pháp luật cũng như đề cao vai
trò của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong quá trình hội nhập
kinh tế - quốc tế hiện nay. Trong chương 1, tác giả đã tập trung phân tích những vấn đề lý
luận về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, xác định tài sản chung của hộ gia đình trên
cơ sở đó, trong chương 2 của luận văn, tác giả tiến hành phân tích thực trạng các quy
định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình và quá
trình áp dụng tại tỉnh Trà Vinh.
Thông qua việc xây dựng các quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình thì vấn đề này ở nước ta đã thu được nhiều kết quả không nhỏ, cụ thể là:
- Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất của hộ gia đình tương đối hoàn thiện
- Các văn bản pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình trong đó có Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành là góp
phần quan trọng trong việc điều chỉnh về quản lý có liên quan đến hợp đồng tặng cho
quyền sử dụng đất nói chung. Cùng với sự phát triển của đất nước thì vấn đề quy định
trong công việc xây dựng hệ thống văn bản pháp luật dựa trên nền tảng là quy định của
Luật ngân sách đã ban hành là việc làm cần thiết. Pháp luật Việt Nam quy định về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình được thể hiện trong các văn bản, cụ thể:
Hiến pháp 2013; Bộ luật dân sự 2015, Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị
định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định
quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 quy định về giá đất; Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014

22. 18
của Chính phủ quy định về khung giá đất; thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2017
của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; Thông
tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất và một số văn bản
hướng dẫn là kết quả của việc làm này Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản hướng
dẫn thi hành là kết quả của việc làm này. Hiện nay các quy đinh pháp luật Việt Nam đã
có phần rõ ràng và cụ thể phù hợp với hoàn cảnh thực tiễn ở nước ta, ví dụ như quy định
về: nguyên tắc trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, đồng thời các
văn bản này cũng quy định về hoạt động về hoạt động quản lý đất đai trong thực tế và địa
phương phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh ở nước ta. Một số quy định của pháp luật Việt
Nam đã tiến hành công tác quản lý nhà nước trong vấn đề hoạt động trong quản lý đất đai
trong thực tế…Bên cạnh đó thì việc đưa ra những công văn quy định cũng như công khai
một số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai, vấn đề được quan tâm hiện
nay là điều mà các cơ quan Nhà nước đã và đang thực hiện nhằm đáp ứng với yêu cầu
trong công tác quản lý nhà nước hiện nay. Điều này thể hiện sự cố gắng lớn lao của các
cơ quan, đơn vị có thẩm quyền trong quá trình áp dụng những quy định về hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình vào hoàn cảnh thực tiễn ở Việt Nam. Góp phần
hoàn thiện hơn hệ thống pháp luật về kinh tế của Việt Nam trong xu hướng toàn cầu hóa.
- Cơ chế quản lý và thực thi pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình: Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các cơ quan Nhà nước từ
Trung ương xuống địa phương có trách nhiệm trong hoạt động. Đặc biệt, Bộ luật Dân sự
năm 2015 đã bám sát quy định về công tác quản lý đất đai nói chung. Đồng thời, theo
quy định tại điều 53, Hiến pháp năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các
tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Đồng thời, thành lập và quy định tổ chức bộ
máy, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn cụ thể của cơ quan quản lý đất đai thuộc Bộ Tài
Nguyên môi trường và các đơn vị trực thuộc. Ngoài ra, việc tuyên truyền pháp luật về đất
đai nói chung và tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở nước ta đã được phổ biến
đến tận từng các nhân, tổ chức trong và ngoài nước góp phần đưa pháp luật về tặng cho
quyền sử dụng đất của hộ gia đình đưa vào áp dụng một cách có hiệu quả nhất.

23. 19
Bên cạnh đó, nhằm hoàn thiện về pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình nói riêng thì các cơ quan chức năng đã tổ chức lấy ý kiến thông qua những buổi tọa
đàm về pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Thông qua đó đã phần nào
đã chỉ ra những khó khăn, hạn chế của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Nhằm chuẩn bị cho các tỉnh thành
trong hoạt động có liên quan thì các cơ quan Trung ương yêu cầu các tỉnh thành phải tăng
cường quán triệt là thực hiện có hiệu quả các quy định của hoạt động quản lý đất đai,
tăng cường giải quyết về quản lý về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, đồng thời, đảm bảo cho hoạt động xây dựng và phát triển kinh tế địa phương và
người dân kịp thời phản ánh các thông tin về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của
hộ gia đình của từng địa phương đến các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm tránh
các hành vi vi phạm nói chung. Từ đó, hạn chế mâu thuẫn phát sinh trong quá trình quản
lý đất đai nói riêng trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó, những buổi tọa đàm về pháp
luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình và quán triệt các văn bản pháp
luật trong lĩnh vực này đến cấp trung ương xuống địa phương là kênh cung cấp thông tin
quan trọng để các cơ quan nhà nước có thể nắm bắt sự thay đổi của hệ thống văn bản
pháp luật của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
Chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền lợi của các chủ thể thông qua các quy định
của pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình. Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã và đang trở thành
một công cụ quan trọng nhằm điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình của các chủ thể. Pháp luật đã quy định về cơ chế giải quyết tranh chấp về hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Bộ luật Dân sự năm 2015 hiện nay đã ban hành các quy định trong nội dung của
hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất một cách hiệu quả và cụ thể hơn. So với trước đây,
quy định về hợp đồng tặng cho tài sản của hộ gia đình mang tính chất chung để có thể
điều chỉnh về vấn đề tặng cho tài sản cho các chủ thể trên thực tế. Điều này là hoàn toàn
phù hợp bởi lẽ sẽ mang tính chất điều chỉnh rộng hơn, phù hợp với vị trí, vai trò của hoạt
động hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên thực tế đã có nhiều nội
dung và định hướng mới, song đã phản ánh hết dược những yêu cầu khách quan của hoạt
động quản lý đất đai và phù hợp với yêu cầu cải cách hành chính và gắn trách nhiệm và
quyền chủ động cho chính quyền địa phương.

24. 20
2.2 Những bất cập khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình
2.2.1 Về điều kiện của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Thứ nhất, pháp luật quy định phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới
được phép giao dịch tặng cho là chưa phù hợp, vì thực tế hiện nay có một số trường hợp
đang quản lý và sử dụng đất ( do khai thác, chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế. . .),
nhưng do thủ tục chưa hoàn thành nên chưa được cấp giấy chứng nhận theo qui định. Tuy
nhiên, quy định pháp luật đất đai hiện nay cho phép các chủ thể có một trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì sẽ được
xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Có thể thấy, căn cứ vào quy định này thì các đối tượng này đã được pháp
luật thừa nhận có quyền sử dụng đất hợp lệ, chỉ chưa hoàn thành thủ tục theo qui định để
được cấp Giấy chứng nhận. Nhưng hiện nay có một số lượng lớn các chủ thể này lại chưa
được thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất, lý do bắt buộc phải có các giấy tờ pháp lý
do cơ quan nhà nước cấp mới được thực hiện giao dịch, gây khó khăn, bức xúc cho người
dân khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình.
Trước khi Luật đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành, trên thực tế, trong
nhiều vụ tranh chấp khi được Tòa án thụ lý giải quyết, vẫn có các thẩm phán khi xét xử
đều sự linh động khi công nhận tính hợp pháp của các hợp đồng tặng cho quyền sử dụng
đất trong trường hợp này, cụ thể : “Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất mà
người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các
giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, mà
nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên
đã giao nhận tài sản tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó.”. Và đến nay, khi
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành nhưng thực tế vấn đề này vẫn chưa được khắc
phục một cách triệt để.
Thứ hai, về điều kiện quyền sử dụng đất tặng cho phải là quyền sử dụng đất không
có tranh chấp, tuy nhiên chưa được hướng dẫn cụ thể nên dẫn tới trong thực tế, đây là
một trong những quy định thường được các bên hoặc bên thứ ba sử dụng để cản trở việc
thực hiện giao dịch. Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24
Điều 3 Luật đất đai năm 2013 theo đó là: “Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử
dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Có thể thấy, tranh chấp đất đai

25. 21
nó có phạm vi rộng, đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai như: tranh
chấp về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất, tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ
trong hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất; tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất…Vì vậy, không phải tranh chấp
đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu
đối với quyền sử dụng đất. Ví dụ như: Tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản liền
kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất… Trong thực tế, các cơ quan có thẩm quyền giải
hoặc cơ quan quản lý đất đai sẽ đình chỉ lập tức việc thực hiện việc tặng cho quyền sử
dụng đất của các bên (nếu có một trong những căn cứ xác định đất đó đang có tranh
chấp). Bên cạnh đó, pháp luật chưa có quy định cụ thể thế nào là đất có tranh chấp mà chỉ
căn cứ vào việc có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp có liên quan tới quyền sử dụng đất
đang được giao dịch hay không? Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng lợi
dụng việc giải quyết tranh chấp để cản trở chủ thể có quyền thực hiện việc tặng cho. Do
đó, nên cần có những quy định cụ thể hơn để hướng dẫn các cơ quan quản lý nhà nước
phân biệt từng trường hợp tranh chấp đất đai và các giai đoạn tranh chấp để có những
ứng xử phù hợp, bảo đảm quyền lợi của các bên.
Thứ ba, việc tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường khó khả thi trên
thực tế. Theo quy định của pháp luật, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì các
giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đất chỉ có thể được thực
hiện khi các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản
đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Như vậy, có thể thấy,
để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình là cả
một quá trình rắc rối và phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ
gia đình.
Trước hết, để thực hiện được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải xác định được cá nhân nào là thành
viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Tại khhoản 29, Điều 3 Luật đất đai năm
2013 có khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết
thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống
chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Căn cứ vào khái

26. 22
niệm nêu trên có thể thấy nó nảy sinh những mâu thuẫn trong xác định các thành viên
trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung.
Về bản chất, quyền sở hữu chung của hộ gia đình là một tồn tại mang tính chất lịch
sử phát triển của Việt Nam, do đặc tính phát triển nông nghiệp với quy mô hộ gia đình
trong các thời kỳ trước đây của lịch sử đã dẫn tới việc tồn tại một hình thức sử dụng đất
rắc rối, phức tạp và tiềm ẩn nhiều sự tranh chấp như hiện nay. Vì lẽ đó, cần có những quy
định hướng dẫn cụ thể hơn nhằm bảo đảm các quyền tặng cho nói riêng và các quyền
năng khác của hộ gia đình trong quá trình sử dụng đất được thực hiện và bảo đảm trên
thực tế.
2.2.2 Về mối quan hệ của các thành viên của hộ gia đình khi thực hiện hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất
Thông thường, hoạt động thực hiện hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để thực hiện và áp dụng trong thực tế. Tuy nhiên, trong quá trình
áp dụng thì trong mối quan hệ với các thành viên của hộ gia đình khi thực hiện hợp đồng
tặng cho tài sản
Thứ nhất, vấn đề thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đề cao sự thỏa thuận và
mang ý chí của việc tặng cho tài sản. Trong thực tế đối với các quy định về đồng sở hữu
đối với quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó là tài sản của hộ gia đình nên theo
quy định của pháp luật tất cả các thành viên trong hộ đều có quyền chiếm hữu, sử dụng
,định đoạt tài sản của hộ gia đình. Theo quy định trên của pháp luật thì khi định đoạt tài
sản chung của hộ là những tài sản có giá trị lớn, tư liệu sản xuất thì phải được các thành
viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Như vậy, việc các thành viên trong hộ gia đình
một phần đất trong tài sản chung cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ
gia đình. Pháp luật quy định như vậy là để bảo vệ tối đa quyền của các đồng sở hữu đối
với tài sản chung của hộ. Tuy nhiên, nếu xảy ra trường hợp không nhận được sự đồng ý
của tất cả các đồng sở hữu mảnh đất của hộ gia đình về việc cho một thành viên diện tích
mảnh đất trong hộ thì phải được xem xét như thế nào? Trong trường hợp này việc cho
thành viên trong gia đình một phần đất là hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của các đồng sở
hữu nên được pháp luật cho phép. Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cho thành viên trong gia đình trước tiên thành viên trong gia đìnhvà các

27. 23
đồng sở hữu mảnh đất phải đến cơ quan công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có
đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã để công chứng/chứng thực văn bản thỏa thuận này. Sau
khi có văn bản thỏa thuận đã được công chứng/chứng thực thì thành viên trong gia
đìnhcó thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
Thứ hai, về nguyên tắc, thỏa thuận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình trái pháp luật hiểu là giao dịch vi phạm một quy phạm pháp luật bắt buộc, được soạn
thảo thông thường ở ba dạng, cụ thể như sau : Khắt khe nhất là cấm làm một việc gì đó
hoặc nhẹ hơn là không được làm hoặc phải làm một việc nào đó. Tại điều 128 Bộ luật
Dân sự năm 2015 cũng đưa ra định nghĩa về điều cấm của pháp luật, trong đó quy định
không cho phép chủ thể thực hiện hành vi nhất định.
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự nói chung, thỏa thuận hợp đồng tặng
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói riêng bao giờ cũng có sự liên quan mật thiết
và có sự gắn bó với nhau một cách biện chứng. Mục đích hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình là lợi ích mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình; còn nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử
dụng đất của hộ gia đình là các điều khoản mà các bên thoả thuận xác định quyền và
nghĩa vụ của các bên trong biên bản thỏa thuận. Mục đích chỉ đạt được khi các quyền và
nghĩa vụ được thực hiện. Trong mối liên hệ này, nếu các bên chủ thể tham gia hợp đồng
tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã thoả thuận về những việc mà pháp luật
không cho phép hoặc trái lối ứng xử chung đang được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng
thì nội dung cũng như mục đích của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình đó bị coi là không đáp ứng được những quy định của pháp luật.
2.2.3 Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
của hộ gia đình
Trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì việc tặng cho sẽ thực hiện quyền và
nghĩa vụ với các bên, nghĩa là hợp đồng sẽ kèm điều kiện tặng cho hoặc không kèm điều
kiện. Trong thực tế, nếu đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình
thông thường là hợp đồng không kèm điều kiện. Tuy nhiên, những bất cập thì xuất phát
từ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất kèm điều kiện. Song trên thực tế, các quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2015 điều chỉnh quy định về vấn đề này chưa được điều chỉnh

28. 24
một cách đầy đủ, nói cách khác thì các quy định nhằm điều chỉnh vấn đề này chưa đầy đủ
sẽ ảnh hưởng đến quá trình áp dụng và tạo nên gánh nặng cho các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong quá trình áp dụng trong thực tế. Điều này đặt ra yêu cầu về những
hướng dẫn nhằm áp dụng trong thực tế về hoạt động sang tên trong thực hiện quyền sở
hữu tài sản là quyền sử dụng đất cho các thành viên trong hộ gia đình trong quá trình áp
dụng nói chung.
Hai là, trách nhiệm về việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình
kèm điều kiện khi đã sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tế nếu không đạt
được các điều kiện kèm theo thì các tranh chấp phát sinh thì trách nhiệm đặt ra được thực
hiện như thế nào để bảo đảm quyền cả người được tặng quyền sử dụng đất và người được
cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Đồng thời, vấn đề về “khôi phục lại tình trạng
ban đầu và tiến hành bồi thường thiệt hại xảy ra” được quy định như thế nào không
được đề cập, từ đó, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các chủ thể khi các điều kiện
không đạt được sẽ được thực hiện ra sao?
Ba là, đối với vấn đề thỏa thuận tài sản của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân chưa
được áp dụng thống nhất. Mặc dù hiện nay, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì việc
thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều
47 nhưng trong thực tế, việc áp dụng quy định theo khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013
quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ
chồng như sau: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”. Nếu chỉ dừng lại ở
nguyên tắc quy định bắt buộc là quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì trên
giấy chứng nhận phải thể hiện đầy đủ tên của cả vợ và chồng thì đây là quy định đúng
đắn và bắt buộc phải thực hiện nhằm đảm bảo quyền bình đẳng về tài sản vợ chồng trong
quan hệ hôn nhân, đặc biệt là đảm bảo quyền của người phụ nữ được ngang bằng với
chồng trong quan hệ tài sản, quy định này cũng là cần thiết nhằm giảm thiểu tranh chấp
về tài sản trong trường hợp vợ chồng ly hôn. Tuy nhiên, việc quy định đoạn cuối của điều
luật này: “Trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”. Trong thực
tiễn không ít các trường hợp người vợ hoặc chồng đứng tên và một trong hai người thực

29. 25
hiện hoạt động tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất nhưng một trong hai người cho rằng
đã có thỏa thuận bằng miệng về việc đứng tên và cho phép thực hiện hoạt động tặng cho
thì không đảm bảo quyền lợi của người còn lại và từ đó sẽ xảy ra những tranh chấp vốn
có trong thực tế. Hiện nay, tư duy cho rằng, quyền sử dụng đất ở là tài sản lớn, việc định
đoạt đối với tài sản này có tác động và ảnh hưởng tới nơi ăn, chốn ở, kế mưu sinh của vợ
chồng; vì vậy, trong bất luận trường hợp nào, liên quan tới việc định đoạt đối với tài sản
này đều phải có sự thống nhất ý chí của cả vợ và chồng chưa được thay đổi trogn quá
trình áp dụng.
Từ đó, hiện nay tại các văn phòng công chứng thực hiện việc công chứng đối với
các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó, đa số các văn phòng công chứng theo
thông lệ chung từ trước tới nay khi công chứng các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ
quan tâm, chú trọng tới ai là người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
người đó được phép tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cấp cho hộ gia đình (không ghi rõ bao gồm những thành viên nào) thì tổ chức
hành nghề công chứng mới yêu cầu các thành viên trong hộ gia đình đủ 15 tuổi phải ký
trên trong hợp đồng đồng tặng cho. Tuy nhiên, với quy định “về thỏa thuận đứng tên một
người” như đã đề cập ở trên thì trên giấy chứng nhận đứng tên một người, đa số các văn
phòng công chứng vẫn yêu cầu người đứng tên trên giấy chứng nhận phải chứng minh tài
sản riêng hoặc nếu quyền sử dụng đất đó tạo ra trong thời kỳ hôn nhân mà đứng tên một
người thì phải có thỏa thuận tài sản riêng hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân. Tuy nhiên,
một số văn phòng công chứng lại không yêu cầu thủ tục này mà cho rằng, một khi pháp
luật đã có phép quyền thỏa thuận đứng tên một người trên giấy chứng nhận nghĩa là vợ
chồng đã đồng thuận người đứng tên trên giấy được toàn quyền sở hữu, quản lý, sử dụng
và định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó. Vì vậy, họ hoàn toàn có quyền một mình
đứng tên ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà không cần phải có ý kiến của
người thứ ba nào khác.
2.2.4 Về trình tự, thủ tục khi thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
gia đình
Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cụ thể theo quy định của Luật công chứng thì hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được
công chứng, còn theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và tại các điều 95, điều 188
Luật đất đai năm 2013 thì việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng

30. 26
ký. Thực tế có cách hiểu thời điểm có hiệu lực từ khi được đăng ký là thời điểm chuyền
quyền sử dụng chứ không phải là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Cần xác định, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình có hiệu lực kể
từ thời điểm được các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền công chứng để phù hợp với quy
định của Luật công chứng, hay có hiệu lực kể từ ngày được đăng ký để phù hợp với quy
định của Luật đất đai và Bộ luật Dân sự. Hình thức của hợp đồng nói chung cần được
hiểu là sự thể hiện ý chí của các bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự, theo các ký tự
bằng giấy trắng (văn bản), mực đen, còn việc Công chứng hay chứng thực, đăng ký hoặc
cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực chất là xác nhận sự kiện pháp lý giữa
các bên. Khi có tranh chấp xảy ra, thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền xác định có hay
không có sự kiện này. Pháp luật quy định vi phạm hình thức dẫn tới hợp đồng dân sự vô
hiệu thì sẽ tạo nên một khoảng cách nhất định giữa sự thống nhất ý chí thực của người
tham gia giao kết và hiệu lực của hợp đồng.
Thực tiễn từ trước đến nay nhà nước ta thực hiện chưa tốt công tác quản lý tài sản
nói chung và về nhà, đất nói riêng, ví dụ: công việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể: “Nghị định 181 của Chính phủ quy
định từ ngày 01- 01-2007 chỉ đất nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được
phép chuyển nhượng nhưng đến nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn
chưa xong. Đồng thời, thủ tục sang tên trước bạ qua nhiều khâu rườm rà, cộng với sự
quan liêu của các cán bộ làm công việc sang tên trước bạ; đăng ký và quản lý đất đai
trước bạ và đăng ký và quản lý đất đai chuyển quyền sử dụng đất cao”. Vì vậy, việc thực
hiện nhưng quy định về hình thức đối với hợp đồng tặng cho khó khăn, phức tạp. Mặt
khác, có trường hợp lại xuất phát từ yếu tố chủ quan của các bên, chẳng hạn khi tặng cho
hai bên hoàn toàn tự nguyện, nhưng khi làm thủ tục giá cả tài sản biến động hoặc do mâu
thuẫn trong cuộc sống dẫn đến một trong hai bên đã yêu cầu hủy bỏ hợp đồng tặng cho.
Do đó, nảy sinh tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết. Do vậy, nếu khi giải quyết tất
cả các trường hợp nêu trên, Tòa án lại đều tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà, đất vô hiệu là
không công bằng. Đó là còn chưa kể đến hiện nay việc quy định của pháp luật về việc
nếu không tuân thủ quy định về hình thức dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu chưa rõ ràng
và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vẫn còn nhiều bất cập, như: theo khoản 2,
Điều 13 Pháp lệnh hợp đồng dân sự quy định: “Đối với loại hợp đồng mà pháp luật quy
định phải lập thành văn bản, đăng ký, hoặc có chứng thực của cơ quan công chứng nhà

31. 27
nước, thì các bên phải tuân theo quy định đó”, nhưng theo Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng
không quy định những hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức là vô hiệu.
Như vậy, trong trường hợp đương sự yêu cầu huỷ hợp đồng thì giải quyết như thế
nào? Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau, quan điểm thứ nhất cho rằng, nếu hợp
đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì huỷ hợp đồng chứ không tuyên bố hợp
đồng vô hiệu và áp dụng luật tương tự giải quyết hậu quả theo Điều 16 của Pháp lệnh hợp
đồng. Còn quan điểm thứ hai cho rằng, mặc dù Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng không quy
định cụ thể hợp đồng không tuân thủ các quy định về hình thức là vô hiệu, nhưng tại
khoản điểm a, khoản 1 Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng quy định nội dung hợp đồng vi phạm
điều cấm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội thì vô hiệu và Điều 13 Pháp lệnh hợp đồng
quy định đối với hợp đồng pháp luật quy định phải tuân thủ các quy định về hình thức.
Do vậy, nếu các bên không tuân thủ quy định về hình thức phải tuyên bố hợp đồng vô
hiệu; quan điểm thứ ba cho rằng, tại Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng không quy định khi
giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ các điều kiện về hình thức, nếu không tuân thủ
sẽ vô hiệu. Trong trường hợp hợp đồng không vi phạm Điều 15 Pháp lệnh hợp đồng thì
cần công nhận hợp đồng và Luật Đất đai năm 1993 không quy định tặng cho quyền sử
dụng đất hay tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định điều kiện có hiệu lực của
giao dịch, trong đó có điều kiện tuân thủ các quy định về hình thức và Điều 127 Bộ luật
Dân sự năm 2005 quy định giao dịch không đáp ứng một trong các điều kiện quy định tại
Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu nhưng Điều 401 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định
về hình thức của hợp đồng lại quy định “Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có
vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, quy định
của pháp luật còn có mâu thuẫn và khó hiểu dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Đồng
thời, việc giải quyết hậu quả hợp đồng tặng cho vô hiệu chưa có văn bản hướng dẫn thi
hành, trong khi đó Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có Nghị quyết số
01/2003/NQ- HĐTP và 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết hậu quả hợp đồng mua
bán nhà ở và hợp đòng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình vô hiệu. Mặt khác,
theo quy định tại Điều 139 Bộ luật Dân sự năm 1995 và Điều 134 Bộ luật Dân sự năm
2005 theo yêu cầu của các bên, Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện các quy định về hình thức của giao dịch (trong đó có hợp đồng
tặng cho) trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu.
Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

32. 28
Với quy định như trên chỉ áp dụng trong trường hợp, mà cả hai bên từ khi tham gia
giao dịch vẫn giữ nguyên cam kết ban đầu, nhưng một trong hai bên chây ỳ không thực
hiện các quy định về hình thức, chứ không áp dụng cho trường hợp mà một trong hai bên
không thiện chí trong thực hiện những cam kết mua bán với nhau nữa. Bởi lẽ, trong thực
tiễn giải quyết các vụ việc tại Tòa án cho thấy, nếu một hoặc các bên mà đã yêu cầu hủy
hợp đồng vì một mục đích nào đó, thì dù Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền
có quy định thời gian dài đến đâu đi chăng nữa họ vẫn không thay đổi quan điểm.
Hiện nay, Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm
quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn
bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần
ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết
định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc
về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định
công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực
hiện việc công chứng, chứng thực”.
2.2.5 Về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ
gia đình
Thứ nhất, về cách thức thực hiện công chứng đối với tài sản là nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu trên quyền sử dụng đất ở khi
thực hiện tặng cho ở mỗi địa phương khác nhau nên việc thực hiện công chứng khác
nhau. Cụ thể:
- Có Văn phòng Công chứng yêu cầu bên tặng cho thực hiện việc đăng ký quyền sở
hữu tài sản là nhà, công trình xây dựng một cách rõ ràng, minh bạch cùng với quyền sử
dụng đất ở rồi sau đó mới thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho bao gồm cả quyền sử
dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất. Việc yêu cầu này từ phía các Văn phòng Công
chứng là hoàn toàn hợp lý và cần thiết, một mặt đảm bảo tuân thủ triệt để các điều kiện
về tặng cho theo quy định của pháp luật “chỉ tài sản nào được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác lập hợp pháp mới là đối tượng tặng cho”; mặt khác, chúng có tác dụng phòng

33. 29
ngừa các tranh chấp, bất đồng về tài sản tặng cho là nhà, công trình xây dựng trên đất do
chưa đăng ký quyền sở hữu.
- Có Văn phòng Công chứng chỉ ghi nhận và công chứng về tặng cho quyền sử
dụng đất ở. Còn tài sản là nhà công trình xây dựng chưa được đăng ký quyền sở hữu nên
không đủ điều kiện được tặng cho, vì vậy, họ từ chối đưa vào trong hợp đồng tặng cho để
công chứng. Với trường hợp này cho thấy, nếu xét ở khía cạnh áp dụng pháp luật hiện
hành trong hoạt động công chứng hoàn toàn cho thấy việc làm của công chứng viên là
tuân thủ đúng pháp luật. Song ở khía cạnh thực thi cho thấy, việc bỏ ngỏ không ghi nhận
tình trạng pháp lý về tài sản và cam kết của người tặng cho về những tài sản trên đất đó
đang là mầm mống, châm ngòi cho những tranh chấp, bất đồng xảy ra. Theo đó, các chủ
thể khác không phải là chủ sử dụng đất trong quan hệ tặng cho nhưng có thể là chủ sở
hữu hợp pháp đối với tài sản là nhà, công trình xây dựng trên đất họ sẽ tranh chấp và đòi
quyền sở hữu tài sản của mình đối với người hiện đang khai thác và sử dụng tài sản tặng
cho là quyền sử dụng ở. Trong trường hợp này, người nhận tặng cho hoàn toàn ở vào tình
trạng bất lợi trong việc bảo vệ quyền lợi về tài sản trên đất tặng cho mà mình đang sử
dụng.
Mặt khác, việc bỏ ngỏ ghi nhận tình trạng pháp lý và ý chí của người tặng cho đối
với tài sản là nhà, công trình xây dựng khi chưa đăng ký quyền sở hữu còn có thể bị
chính bên tặng cho tranh chấp, đòi lại tài sản này bởi chúng không là đối tượng trong hợp
đồng tặng cho. Tranh chấp dạng này thường xảy ra trong trường hợp sau tặng cho mà
giữa bên tặng cho và bên được tặng cho có phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng trong
cuộc sống. Ngược lại, có Văn phòng công chứng vẫn tiến hành công chứng hợp đồng
tặng cho bao gồm cả quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất trên cơ sở ghi nhận
một cách rõ ràng, cụ thể tình trạng pháp lý của tình trạng tặng cho là quyền sử dụng đất ở
đã được cấp giấy chứng nhận, còn tài sản trên đất chưa được đăng ký quyền sở hữu. Cẩn
trọng hơn, một số Văn phòng Công chứng còn làm rõ những cam kết và thỏa thuận cụ thể
của các bên trong quan hệ tặng cho về quyền đối với nhà, công trình thuộc về ai sau khi
nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, thậm chí ghi nhận cả trách nhiệm của các bên và
cách thức giải quyết nếu có tranh chấp, bất đồng xảy ra đối với tài sản trên đất.
Với cách làm này ở khía cạnh thực tiễn là rất quan trọng, chúng có tác dụng lớn
trong việc phòng ngừa hoặc hạn chế tranh chấp phát sinh, gây khó khăn trong việc giải
quyết hậu quả. Tuy nhiên, dưới khía cạnh áp dụng pháp luật thì dường như đây là họat